房地產(chǎn)可研(小區(qū))

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 21、工程建設(shè)背景 22、工程概況 43、可行性研究報告編制依據(jù) 54、研究結(jié)論與建議 65、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 91、棗陽市房地產(chǎn)市場總體分析 92、棗陽市住宅開展總體分析 123、棗陽市政府對房地產(chǎn)總體開展規(guī)劃設(shè)想 12第三章市場研究與工程定位 141、棗陽市房地產(chǎn)開展背景分析 142、工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 153、政法街西段打通及拆遷還建小區(qū)住宅工程市場定位 16第四章工程選址和建設(shè)條件 181.工程選址 182.建設(shè)條件 18第五章工程建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 201建筑面積和內(nèi)容 202功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 203、工程工程一覽表 21第六章建設(shè)方案 231、建設(shè)場地環(huán)境 232、總體規(guī)劃布局 243、建筑方案設(shè)計 264、結(jié)構(gòu)設(shè)計 275、公用設(shè)施方案 286、消防 29第七章工程環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù) 301、主要污染源狀況 302、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 303、勞動平安保護(hù) 304、建筑節(jié)能 30第八章工程實施進(jìn)度安排 31第九章投資估算與資金籌措 321、投資估算 322、資金籌措 33第十章風(fēng)險分析及對策 341、市場風(fēng)險分析 342、經(jīng)營管理風(fēng)險分析 343、敏感性分析 34第十一章社會效益分析 36附件第一章總論1、工程建設(shè)背景隨著棗陽市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，市委市政府不斷加大刺激經(jīng)濟(jì)開展的力度，陸續(xù)出臺了一系列積極有效的政策和措施，使經(jīng)濟(jì)向著又好又快的方向開展。且這幾年來，市委市政府把招商引資作為頭等大事來抓，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了一系列可喜的成績。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在棗陽經(jīng)濟(jì)開展中起到了舉足輕重的作用。而隨著人民生活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣闊群眾對于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產(chǎn)投資商的社會責(zé)任之一。2008年1-12月，棗陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資，與上年同期相比增長72.82%，環(huán)比增長了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速開展，同時也為棗陽現(xiàn)代中型都市化城市建設(shè)做出了奉獻(xiàn)。根據(jù)棗陽房管局提供的數(shù)字說明：房地產(chǎn)投資仍高速增長，到2009年10月房地產(chǎn)投資同比到達(dá)了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，棗陽市房屋銷售總體需求過熱的勢頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷售量呈繼續(xù)放緩的趨勢，但局部投資熱點以及局部優(yōu)質(zhì)工程銷售量仍呈小幅上升趨勢，可以預(yù)見：房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。我公司〔棗陽市大唐置業(yè)〕是由棗陽南城辦事處通過招商引資而引進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)所建的棗陽市萬通路拆遷還建小區(qū)已初具規(guī)?！灿蓷楆柺腥A茂建筑工程承建〕，到今年底現(xiàn)房可達(dá)約8萬平方米。還建拆遷戶約4萬5千平方米，出售約3.5萬平方米，后期約20萬平方米正在緊張有序的進(jìn)行，但拆遷征地工作難度較大，土地，規(guī)劃等各項手續(xù)遲遲辦不到位，希望市政府加大支持力度。本公司愿意出資將政法街西段打通〈包括修路，管網(wǎng)，路燈及綠化等〉與政法街西段路有關(guān)的配套設(shè)施都由本公司全額出資修建,為棗陽市政工程建設(shè)出一份力。在實施政法街西段打通工程的同時，希望政府能夠給我公司提供一個更廣闊的開展平臺，即將打通路段南側(cè)空地〔如下列圖所示〕劃入南城霍莊拆遷還建小區(qū)與該拆遷還建小區(qū)工程享有同等的優(yōu)惠政策。本工程用地位于棗陽市南城城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共163.24畝，由于此局部建設(shè)老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展拆遷還建小區(qū)的開展空間，徹底改變該地區(qū)老舊差的面貌，本工程本著修高品質(zhì)道路，建設(shè)高品質(zhì)住宅，營造小區(qū)和諧居住氣氛的理念，努力將該工程建設(shè)成為南城的房地產(chǎn)旗幟，營造出與整個城區(qū)開展相協(xié)調(diào)、人性化、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、工程概況2.1工程名稱：棗陽市政法街西段打通及拆遷還建小區(qū)建設(shè)工程。2.2建設(shè)地點及用地范圍：工程位于棗陽南城霍莊社區(qū)的中心位置，具體用地范圍為：〔見上圖〕。地塊周邊交通道路示意圖如下：2.3建設(shè)單位：棗陽市大唐置業(yè)棗陽市華茂建筑工程2.4企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.5經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；市政工程投資；銷售商品房；建筑工程施工；裝修；樁根底處理。2.6工程概況：本工程擬將政法街西段打通，及對打通路段南側(cè)拆遷還建小區(qū)建設(shè)。建設(shè)工程方案于2010年4月份開工，2013年4月份入住，本工程住宅共分兩種類型，多層商住樓和多層住宅樓。政法街西段打通工程方案投資2200萬元，進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)道路及配套設(shè)施建設(shè)，路寬40米，長約1.3公里，方案與2010年3月份開工，2010年9月份全部竣工。2.7資金來源：以公司自有資金為主，公司銷售資金回籠補充局部流動資金。3、可行性研究報告編制依據(jù)〔1〕工程投資方案；〔2〕國家及棗陽市公布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；〔3〕棗陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展“十一五”規(guī)劃綱要；〔4〕棗陽市城市總體規(guī)劃；〔5〕房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、定額；〔6〕棗陽市及工程周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；〔7〕其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議〔1〕結(jié)論eq\o\ac(○,1)本工程建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和棗陽市經(jīng)濟(jì)開展方向，適應(yīng)棗陽城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)開展的需要，并且配合政府加大城區(qū)市政工程建設(shè)的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場定位清晰，具有良好的升值潛力和開展前景。加之房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧?，保證了對周邊環(huán)境不會造成污染，本工程土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以工程前景看好。eq\o\ac(○,2)原拆遷還建小區(qū)約27萬平方米,把政法街西段打通后把空地劃入小區(qū)可達(dá)60萬平方米之多,正好與中央政策相吻合,把小村莊改成大村莊,把霍莊,磚瓦村及沿河路連接起來,把小區(qū)配套建成真正的社會主義新農(nóng)村,城中村,小區(qū)內(nèi)將會建有學(xué)校,超市,醫(yī)院,市場,健身場所,養(yǎng)老院等配套效勞,打造出民心工程,也優(yōu)化了城市形像。所以此工程于民于政府都是極大的好事。eq\o\ac(○,3)由于政法街西段的打通及其南側(cè)空地的整體融入拆遷還建小區(qū)的建設(shè)，使這些因建廠和上工程而不得不搬走的居民，有了一個更好的居住和生活的好環(huán)境，人民和諧相處，社會治安穩(wěn)定，這就給招商引資創(chuàng)立了一個良好的外部環(huán)境。對于政府來說，既是惠民工程，又是筑巢引鳳，我公司承諾，局部住房可以以優(yōu)惠的方式售給前來萬通路工業(yè)園區(qū)安家落戶的外商員工。所以此工程的實施可帶來連鎖的好的社會效應(yīng)。eq\o\ac(○,4)工程財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，工程具有一定的抗風(fēng)險能力等。從綜合分析來看，工程建設(shè)具有很強的可行性。〔2〕建議eq\o\ac(○,1)政法街西段南側(cè)空地劃入萬通路拆遷還建小區(qū)，需享受萬通路拆遷還建小區(qū)同等優(yōu)惠政策，望政府給予重點考慮。eq\o\ac(○,2)拆遷征地工作難度較大，土地、規(guī)劃等各項手續(xù)希望市政府加大力度，對于拆遷工作可以成立拆遷專班，確保工程實施的優(yōu)質(zhì)高效。eq\o\ac(○,3)可將拆遷還建小區(qū)的局部房屋拿出作存量房銷售。針對退休老師、下崗工人及低保等中低收入人群。既可作公益事業(yè)，也可以緩解投資商的資金壓力。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)〔1〕拆遷還建工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號工程名稱單位指標(biāo)1總用地面積㎡108881.12總建筑面積㎡304867.13地上建筑面積㎡304867.1其中：住宅建筑面積㎡249436.64公建建筑面積㎡180004車庫建筑面積㎡37430.365容積率2.86綠化率%337總停車數(shù)輛900其中：地上停車數(shù)輛地下停車數(shù)輛8戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)戶256010居住人數(shù)人786011建設(shè)投資萬元32011035012每平方米建設(shè)投資元105013投資利潤率%23.8%14全部投資投資回收期〔稅前〕年3〔2〕政法街西段打通工程建設(shè)投資2200萬元〔含道路配套工程〕，總道路長1.3公里，路寬40米?！?〕工程總投資政法街西段打通工程及拆遷還建小區(qū)合計總投資3.42億元。

第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、棗陽市房地產(chǎn)市場總體分析1.1房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀及開展趨勢目前，棗陽市商品房開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出強勁開展勢頭，空房率極低。與此同時，商品房價格也是一路飚升，呈現(xiàn)跳躍式增長。從2005年的商品房均價700元/平方米直升到2007年底的1150元/平方米，到今年5月底已升至1400元/平方米。依照人均可支配收入與平均房價比例襄樊為2.7:1,根據(jù)了解目前全國大中型城市房價與城鎮(zhèn)人口年均可支配收入比例均在此水平，按此推算棗陽市應(yīng)該到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)房價為2953元每平方米，由此看來，棗陽市房價尚有很大上升空間。根據(jù)我們分析棗陽市房地產(chǎn)市場的開展趨勢為：居住舒適化、現(xiàn)代化的趨勢開始出現(xiàn)棗陽東、南部區(qū)域?qū)⑹欠康禺a(chǎn)開展的熱點生態(tài)和健康概念將是住宅物業(yè)銷售的主流棗陽房價進(jìn)入市場調(diào)控，步入上升通道中大房地產(chǎn)商將進(jìn)入棗陽，引領(lǐng)棗陽房地產(chǎn)開展進(jìn)入規(guī)?；F(xiàn)代化進(jìn)入大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū)1.2房地產(chǎn)消費群體、消費特征及消費水平棗陽市目前購房者主要是市區(qū)居住的居民〔占棗陽市購房群體的75％〕，轄區(qū)內(nèi)各縣、市在棗陽市開展良好的人群〔占棗陽市購房群體的19％〕，工作調(diào)動來棗陽開展的人群〔占棗陽市購房群體的4％〕及其他購房者〔占棗陽市購房群體的2％〕隨著居民生活條件的提高、居民收入的增加，棗陽市購房者已經(jīng)不滿足于最初的置地建房和買價格廉價、配套設(shè)施簡單的普通住宅。如今的棗陽人民，越來越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設(shè)計、周邊環(huán)境、使用功能、配套設(shè)施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，棗陽市的購房者的消費觀念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費正在逐步形成。從可統(tǒng)計的家庭月收入來看，600－800元占21.5％，800－1200元占20.9％，1200－1600元占23.2％，1600元以上占17.7％。據(jù)統(tǒng)計，家庭的購房能力范圍為家庭總收入的3－5倍，棗陽市區(qū)家庭年收入在2.5萬以上的占41.9%，有置業(yè)需求且有能力購置15萬以上房屋的家庭占很大的比例。由此可見，棗陽市居民購房能力很強，棗陽市房地產(chǎn)存在巨大的市場開展空間。根據(jù)目前棗陽市區(qū)近6萬個家庭計算，有2.5萬個家庭有購置能力。針對購房者購房目的統(tǒng)計，有53％的購房者不太滿意目前的居住條件，希望通過二次置業(yè)改變居住條件；21％的受訪著為首次置業(yè)，處在事業(yè)上升開展期的年青人居多；14％的受訪者的置業(yè)目的偏向于給父母或子女購置房產(chǎn)；還有12％的購房人群為投資型置業(yè)。綜合考量，棗陽市房地產(chǎn)市場有很大的開展空間，購房者消費觀念處于穩(wěn)步開展時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極建立導(dǎo)向型消費，引導(dǎo)和幫助購房者確立消費觀念。1.3供需分析表1-1棗陽市2006、2007年房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)單位：萬平方米面積與區(qū)域2006年2007年增長全市房屋成交登記面積20．8242．24103％全市預(yù)售商品房成交登記面積19．1531．6865％表1-22005—2007年棗陽房地產(chǎn)開發(fā)供需一覽表單位：萬平方米200520062007商品房開發(fā)面積14．3120．8242．24商品房竣工面積13．519．2433．79商品房銷售面積12．0117．6825．25表1-3棗陽市住宅供求情況2006年2007年增長全市批準(zhǔn)預(yù)售高層住宅面積〔萬平方米〕000全市批準(zhǔn)預(yù)售小高層住宅面積〔萬平方米〕000全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅面積〔萬平方米〕20．8242．24103％全市批準(zhǔn)預(yù)售多層住宅成交登記均價〔元/平方米〕900115033％1.4價格分析表1-4棗陽市近年房地產(chǎn)價格變化表單位：萬平方米200520062007銷售面積12．0117．6825．25銷售價格(元/M2)7009001150售價變化0%21%33%

2、棗陽市住宅開展總體分析通過對棗陽市房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查及棗陽市對未來房地產(chǎn)市場的開展規(guī)劃介紹，我們認(rèn)為棗陽市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速開展時期，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模不斷增大，房地產(chǎn)交易日益活潑，房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的奉獻(xiàn)將逐年提高。棗陽市房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)供求根本平衡，改變目前市場供求結(jié)構(gòu)單一的局面，大力推進(jìn)環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)開展，實現(xiàn)“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”的開展目標(biāo)。目前，棗陽城區(qū)人口約十幾萬左右。隨著城市化建設(shè)不斷開展，自然人口不斷增加，城中村的逐步消除，舊城改造、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來投資者的增加，無疑會擴大棗陽市住宅需求。加之現(xiàn)在棗陽市城區(qū)近年來住宅開發(fā)面積每年逐步增長，投入市場的住宅根本上被市場消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強勁的消費能力。預(yù)計“十一五”期間，棗陽市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模將到達(dá)100萬平方米，預(yù)計投資16億元，其中普通商品房住宅建筑面積60萬平方米，高檔商品房10萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房20萬平方米，廉租房10萬平方米。3、棗陽市政府對房地產(chǎn)的總體開展規(guī)劃設(shè)想：通過幾年的連續(xù)開發(fā)建設(shè)，到達(dá)形成住房需求者盡其能，購其房，形成各類住房需求穩(wěn)定，良好的住房供需體系適應(yīng)新時期居住理念，提高住宅品味，努力打造山水園林型、優(yōu)雅休閑式的住宅小區(qū)，擴大住房需求大力推行集中成片開發(fā)、結(jié)構(gòu)豐富、環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全的小區(qū)建設(shè)，今后的住宅建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在10萬平方米以上。小區(qū)要結(jié)合場地實際情況，盡量在不破壞原始地貌根底上進(jìn)行住宅建設(shè)布局要控制老城區(qū)改造住宅建設(shè)，引導(dǎo)向中心城區(qū)開展推動城市化建設(shè)，根據(jù)棗陽市城市規(guī)劃開展要求，合理分布商品住宅建設(shè)政法街西段打通工程及拆遷還建小區(qū)建設(shè)工程要統(tǒng)一規(guī)劃，拆遷還建小區(qū)要作為普通商品住宅小區(qū)規(guī)劃的重點，一是可利用路段中間空置點，二是有利于城區(qū)一體化開展

第三章市場研究與工程定位1、棗陽市房地產(chǎn)開展背景分析1.1“十一五”開展規(guī)劃《棗陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時期是加快棗陽市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧棗陽的關(guān)鍵時期。棗陽市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升城市的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快棗陽城市名片建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造棗陽城市建設(shè)新形象，完善中心城區(qū)功能，提升棗陽城市建設(shè)品位”。更加詳盡地指出了棗陽市城市建設(shè)的方案和決心。在今后的幾年中，棗陽市不僅要建設(shè)一批20萬平方米以上的精品住宅小區(qū)，還要建設(shè)2個以上四星、五星級酒店賓館。1.2棗陽城市規(guī)劃按照棗陽市委、政府提出的棗陽城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，將棗陽建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁帝鄉(xiāng)文化和地方特色、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合效勞功能和輻射帶動力的新型現(xiàn)代化城市，根本實現(xiàn)了根底設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3近年棗陽房地產(chǎn)投資情況〔表3-1〕：年度200520062007投資額〔萬元〕63001145123232由上表可知，棗陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速開展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年以來房地產(chǎn)漲幅均居襄樊各城市前列，2007年后，宏觀調(diào)控政策對樓市投資產(chǎn)生影響，但棗陽市房地產(chǎn)投資仍處在高位運行。2、工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場概況拆遷還建小區(qū)，地理條件優(yōu)越，政法街西段打通后，市政設(shè)施更加完善，是棗陽及棗陽南城的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。南城房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤10余家，6月平均價格為1350元/平方米。區(qū)域內(nèi)1500元/平米左右的樓盤包括人和花園、宜都花園、海天麗景等，域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。2.2工程周邊主要樓盤調(diào)研分析〔1〕本工程周邊主要樓盤概況如下表3-2：工程人和花園宜都花園海天麗景總建筑面積〔m2〕400006000045000銷售均價〔元/m2〕130022001450/2600產(chǎn)品類型多層磚混高層框架多層磚混/高層主力戶型110-14090-130120-130〔2〕樓盤分析：周邊工程主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各工程的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購置對象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。3、住宅小區(qū)住宅工程市場定位3.1工程SWOT分析Strength:地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。緊鄰多條公交線路，交通便利；區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會配套設(shè)施比擬完善；本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。Weak:本案價格預(yù)期較高，對前期上市推廣不利；本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；區(qū)域目標(biāo)購房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:同區(qū)域內(nèi)，存在價格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)開展和工程操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面，棗陽市經(jīng)濟(jì)開展迅猛，招商引資給工業(yè)注入推進(jìn)劑，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實力較強，對于老城區(qū)有較強的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會比擬符合他們的需求。另一方面，棗陽市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升棗陽的輻射帶動力和城市建設(shè)水平，加快棗陽城市圈建設(shè)，有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造棗陽城市建設(shè)新形象，完善中心城區(qū)功能，提升棗陽城市建設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)棗陽市整體的變遷過程，該工程的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)或外來創(chuàng)業(yè)的移民。3.3工程產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：具有現(xiàn)代化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章工程選址和建設(shè)條件1.工程選址本工程位于棗陽市南城霍莊社區(qū)。2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢。2.1建設(shè)場區(qū)“七通”條件具備工程所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)〔七通〕工作，能滿足工程投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：道路：按規(guī)劃要求實現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。無償投資建設(shè)政法街西段打通工程1.3公里。給水由政法街西段及萬通路接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。雨水由政法街西段及萬通路排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。污水由政法街西段及萬通路排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。通訊及電力、燃?xì)庠谡ń治鞫渭叭f通路接入。2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全工程位于棗陽市南城辦事處霍莊社區(qū)的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有大量的招商引資企業(yè)，外來人口較多，為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了可能。工程周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來開展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)工程總共占地面積163.24畝,擬劃入的163.24畝土地需要通過這次政法街西段打通工程，由政府協(xié)調(diào)給予優(yōu)惠政策，劃入萬通路拆遷還建用地,以利于整個小區(qū)及道路配套協(xié)調(diào)。這局部土地地上建筑大局部為危舊住房,希望通過本工程進(jìn)行開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章工程建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容本工程總建設(shè)用地面積108881.1平方米，總建筑面積304867.1平方米。容積率：≤2.800;建筑密度：≤40%；綠地率：≥33%；建筑控制高度：≤22米，局部居住及公建建筑高度可控制在24米內(nèi)；建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本工程建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)〔1〕住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；衛(wèi)生間的地面、墻面〔1.5米高〕貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)獾认到y(tǒng)，并預(yù)埋、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。B、商品房局部設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計融入了最in的時尚元素；廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；大局部明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯層的格局讓空間更加立體化；簡潔時尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，與眾不同；室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證平安和人性化；小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心?！?〕小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括18000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運營招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購以及外部購置需求。2.3住宅戶型規(guī)劃125平米以下的二居至小三居，占比70%；125平米以上的中大戶型，占比30%。3、工程工程一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程工程見下表5-1。表5-1主要工程量一覽表序號工程名稱說明1土建工程建筑面積304867.1㎡1.11.21.3多層住宅車庫配套商業(yè)建筑面積249436.64㎡建筑面積37430.36㎡建筑面積18000㎡2給排水工程水泵機房100㎡3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程〔強電〕變電站300㎡5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通配線〔端子接單元口〕7火災(zāi)報警及平安監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視有線電視機房50㎡10室外工程室外文化廣場600㎡

第六章建設(shè)方案1、建設(shè)場地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場地成矩形狀，場地規(guī)整、地勢平坦。1.2氣象棗陽處于亞熱帶向溫帶過渡地帶，屬于亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候，夏熱冬冷，春秋溫和，四季清楚。冬干夏濕，光照充足，無霜梅長，雨量適當(dāng)。但也有寒潮、伏旱、秋澇、暴雨、冰雹等災(zāi)害性天氣出現(xiàn)。年平均氣溫15.2℃，無霜期平均269天，年平均降水量750至1000毫米，全年日照2100小時。1.3地質(zhì)棗陽全境以平原為主。東北部、南部是山，中部、北部為崗地和平原。地勢由東北向西南傾斜。最高的東北部玉皇頂，海拔778.5米，中部平原平均海拔100米左右；最低的西南部瓦子崗，海拔70米。有主要河流180條，分為滾河、黑青河、小黃河、三夾河、鶯河、淳河六個水系統(tǒng)和沙河、滾河、熊河、華陽河、清潭河、黑青河、小黃河七大河流。沙河由東北部向西南，境內(nèi)流長80公里，流域面積717平方公里，經(jīng)新市、鹿頭、吉河、市區(qū)，在琚灣與滾水會合，至襄陽注入唐白河。1.4社會經(jīng)濟(jì)條件棗陽市地處湖北省西北部，鄂豫兩省交匯處，東靠“九省通衢”的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)武漢，西依歷史文化名城襄樊，南臨經(jīng)濟(jì)開展的江漢平原，北抵資源豐富的南陽盆地，是湖北省西北部一顆璀璨的明珠。幅員面積3277平方公里，總?cè)丝?10萬，轄12個鎮(zhèn)〔鹿頭、新市、太平、楊垱、七方、琚灣、熊集、吳店、平林、王城、興隆、劉升〕、3個辦事處〔南城、北城、環(huán)城〕、1個省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)〔西城開發(fā)區(qū)〕、2個農(nóng)場管理區(qū)〔車河、隨陽〕。棗陽市2008年綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強，工業(yè)實現(xiàn)大跨越，農(nóng)業(yè)再獲大豐收，財貿(mào)邁上新臺階，社會消費品零售總額達(dá)56.7億元，全市金融機構(gòu)存款余額首次突破百億元大關(guān)，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值120億元，同比增長23%；全市引進(jìn)埠外資金15億元，同比增長50%，引進(jìn)投資過億元的工程12個，全市完成社會固定資產(chǎn)投資38億元，同比增長51%，利用外資和出口創(chuàng)匯雙雙突破千萬美元大關(guān)。城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化，園區(qū)配套工程根本完成，城區(qū)通行能力得到提高，城市環(huán)境得到改善，城市形象得到提升，效勞功能得到完善，城市管理進(jìn)一步加強，城市面貌明顯改觀，新農(nóng)村試點建設(shè)扎實推進(jìn)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)開展步伐進(jìn)一步加快。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃工程所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，工程所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為南城商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原那么〔1〕合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機地結(jié)合，三種效益可以完美表達(dá)。〔2〕分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖?！?〕利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個性，使設(shè)計具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生動的居住小區(qū)。2.3總平面布局〔1〕藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成比照與變化，突出空間的開闊有致，步移景異的藝術(shù)氣氛?！?〕中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計了中庭綠化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，防止景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機聯(lián)系在一起。〔3〕多樣化的布置原那么：南、北側(cè)沿街為配套商業(yè)公建，配合周邊建筑物，與整個小區(qū)圍合，形成整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑?！?〕上下錯落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用6-7層不同高度,互相穿插，錯落有致，形成豐富的建筑空間。2.4交通組織〔1〕設(shè)置溝通性的效勞道路，聯(lián)系居住區(qū)與城市其他地區(qū)；〔2〕結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。2.5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)工程初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見下表6-1：表6-1工程建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號工程名稱指標(biāo)1總用地面積1088801.1㎡2總建筑面積304867.1㎡3地上建筑面積304867.1㎡4建筑層數(shù)地上6-7層地下05建筑總高12-6建筑層高地上3地下07建筑容積率2.88綠地率33%3、建筑方案設(shè)計3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機地結(jié)合，使三種效益可以完美表達(dá)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴大綠化范圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營造生態(tài)的、生機的、生動的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計〔1〕住宅表6-2工程住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積㎡/套90.716-125.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積㎡86.57-116.93.1多層住宅A型㎡/套91.48-108.643.2多層住宅B型㎡/套3.3多層住宅C型㎡/套110.566-128.8154戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶25606居住人數(shù)人78603.3立面設(shè)計本工程立面設(shè)計是經(jīng)相關(guān)機構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計院專業(yè)人員計算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計4.1根底選型及處理本工程根底設(shè)計形式為鋼筋混凝土擴展根底，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較高，采用天然地基即可滿足設(shè)計要求。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為底框結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.5.1供水排水〔1〕供水：由水廠引進(jìn)，政法街西段及萬通路有Φ400MM的給水管線，可直接接入，日供水量2.5萬噸?！?〕排水：實行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過政法街西段及萬通路大街管道排出，污水經(jīng)政法街西段及萬通路排入綜合防治污水處理廠。5.2供電〔1〕供配電系統(tǒng)：高壓供電為10KV高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺1000KVA及4臺630KVA變壓器，總計4520KVA，最大負(fù)荷4250KW。〔2〕照明及電力設(shè)備：低壓供配電設(shè)計：小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動力計量設(shè)在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個；消防設(shè)備、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級為二級，其余為三級。設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅局部采用熒光燈〔要求COS￠>0.9〕，均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用平安型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機用插座采用防濺型。5.3供氣本工程燃?xì)庠谡ń治鞫渭叭f通路接入。5.4弱電設(shè)計〔1〕網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有交接間，機房內(nèi)設(shè)有回配線架一臺，一臺由大對數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。網(wǎng)絡(luò)支線采用五類八芯線，從配線架穿管引至各樓層?！?〕電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用SYV-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用SYV-75-5同軸電纜穿鋼管?！?〕樓宇對講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門，對講主機設(shè)于門邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，2-25層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對講分機，一層各戶設(shè)窗磁和門磁。6、消防本工程消防供水由市政政法街西段及萬通路接入2根200MM的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。第七章工程環(huán)境保護(hù)與勞動保護(hù)1、主要污染源狀況本工程主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行《棗陽市水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。3、勞動平安保護(hù)建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的《棗陽市勞動保護(hù)監(jiān)察條例》及各級政府部門的法規(guī)，制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。4、建筑節(jié)能本工程將嚴(yán)格實施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照《公共建