2011年1月惠州大亞灣花為郡2011年營銷總綱

大亞灣花郡目前亟待確定工作內(nèi)容：1、確定整體營銷執(zhí)行總綱2、確定項目推廣形象和VI展示系統(tǒng)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.“大亞灣”花郡2011年營銷總綱星彥地產(chǎn)惠州事業(yè)部二0一一年一月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.報告思路2.目標(biāo)客戶分析6.價格定位建議4.營銷定位戰(zhàn)略3.項目價值梳理1.市場競爭分析5.營銷執(zhí)行Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.1競爭

我們所面臨的市場環(huán)境？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.>>2010年惠州房地產(chǎn)市場>>2010年大亞灣房地產(chǎn)市場>>區(qū)域熱點項目我們所面臨的市場環(huán)境Market>>核心競爭項目Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market2010年可謂是政策調(diào)控年，從年初劍指高房價的“國十一條”，至年中直擊投機(jī)性需求的“新國十條”，在到年末鞏固調(diào)控成果的“國五條”，在調(diào)結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、控風(fēng)險、明確責(zé)任的調(diào)控基調(diào)下，政府持續(xù)“給力”房地產(chǎn)市場。2010年惠州市場宏觀大勢Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年惠州市場宏觀大勢第一波政策來襲，惠州樓市短期內(nèi)低迷后逐步消化政策影響；而第二波政策來襲，惠州樓市對政策敏感度降低，且因一線城市的限購，迎來機(jī)遇，量價再次攀升MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年調(diào)控政策不同以往，本輪調(diào)控的特點是全方位、多部門聯(lián)合調(diào)控，包括傳統(tǒng)的市場手段以及自上而下的行政干預(yù)，調(diào)控力度堪稱史上最嚴(yán)。2010年惠州市場宏觀大勢MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市供應(yīng)表現(xiàn)Market惠州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了09年起伏后，10年房地產(chǎn)投資占比回升態(tài)勢明顯，全年投資總額約261.4億元，占全市固定資產(chǎn)投資的30.6%?；葜菔袣v年房地產(chǎn)投資額（單位：億元）09年惠州房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，激勵各大房企加大開發(fā)量，10年市場供應(yīng)急速膨脹，全年累計供應(yīng)約為713.5萬平米，同比上漲69.3%?；葜菔袣v年供應(yīng)量走勢圖（單位：萬平米）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年惠州樓市在調(diào)控中持續(xù)優(yōu)化，市場回歸理性，全年成交量累計達(dá)581.2萬平米，同比上漲6.9%?；葜菔袣v年成交面積走勢圖（單位：萬平米）2010年惠州樓市受政策影響相對較小，商品房成交均價漲幅明顯，全年成交均價4892元/平米，同比上漲24.8%。惠州市歷年成交均價走勢圖（單位：元/平米）高壓調(diào)控下2010年惠州整體樓市成交表現(xiàn)MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.受政策影響，二級市場上半年市場小幅波動，下半年市場穩(wěn)步回房地產(chǎn)投資熱度不減，2010年新開工面積激增，預(yù)計2011年供應(yīng)井噴，惠州市場競爭更為激烈2011年宏觀調(diào)控大勢不會改變，通貨膨脹壓、高儲蓄率仍然助推樓市前行。2010年惠州市場宏觀大勢Market小結(jié)：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亞灣房地產(chǎn)市場Market*區(qū)域市場利好·*2010年11月25日，惠州市實施《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃（2008~2020）》“四年大發(fā)展”會議召開，市委書記、市人大常委會主任黃業(yè)斌在會上表示，為推進(jìn)惠州區(qū)域內(nèi)一體化，正在規(guī)劃“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”。

整合環(huán)大亞灣的惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)、惠東縣3個縣（區(qū)）的14個鎮(zhèn)（街道）。經(jīng)濟(jì)區(qū)面積約1392平方公里，以大亞灣海域為中心，以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為重點，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、基本公共服務(wù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)“五個一體化”。

整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育集群式的大開發(fā)區(qū)。建立區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先合作轉(zhuǎn)移機(jī)制，立足現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)對接、合作、轉(zhuǎn)移為重點，延長產(chǎn)業(yè)鏈，推動產(chǎn)業(yè)向高端化方向發(fā)展。

整合經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的特色文化、旅游資源。開發(fā)濱海休閑游等旅游線路，發(fā)展“環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”旅游圈，共同打造旅游新品牌。環(huán)大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃：深莞惠一體化下的新突破，內(nèi)外兼施，全面推進(jìn)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亞灣房地產(chǎn)市場Market*區(qū)域市場利好·*2011大亞灣區(qū)紅樹林濕地公園竣工，還原鄉(xiāng)土山地群落、河口潮汐帶紅樹林群落生態(tài)特色Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亞灣房地產(chǎn)市場Market*區(qū)域市場利好·*深惠密謀大遷徙，200萬深圳人5年內(nèi)將遷入大亞灣，灣區(qū)樓市或進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亞灣重啟購房入戶，舒緩“限購”風(fēng)暴下異地購房者的觀望情緒，利好片區(qū)樓市。2010年大亞灣房地產(chǎn)市場*區(qū)域市場利好·*MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2010年大亞灣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)Market2010年大亞灣總體供應(yīng)量為151.4萬平米，同比上漲3倍，成交總量80.6萬平米，同比增加7%，供求比為1.6。大亞灣區(qū)歷年供應(yīng)成交走勢圖（單位：萬平米）2010年大亞灣商品房成交均價為4748元/平米，同比上漲21.1%。大亞灣區(qū)歷年成交均價走勢圖（單位：元/平米）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.年代2005年2006年2008年2009年2010年備注深圳常住人口（萬人）//846/1134深圳商報房地產(chǎn)年度供應(yīng)年度供應(yīng)大約1000萬平米（存量+新增）1000/1134=0.88大亞灣常住人口（萬人）1213.3//20惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要房地產(chǎn)年度供應(yīng)09年后預(yù)計將不少于180萬平米（存量+新增）180/20=9深圳年度人均住宅供應(yīng)面積：1000萬/1134萬=0.88（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積：180萬/20萬=9（平米/人）；大亞灣年度人均住宅供應(yīng)面積是深圳年度人均住宅供應(yīng)面積的10.2倍.大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀1：大亞灣區(qū)域年度人均住宅供應(yīng)面積大幅度超過深圳，典型外銷市場。MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀2：區(qū)域市場成交客戶以深圳非成熟、非理性投資客為主，購買時比較沖動。項目成交客戶比例美岸棲庭深圳客戶70%，本地客20%，其他10%君匯上城深圳客戶75%，工廠團(tuán)購客戶20%，其他5%公園道1號深圳客戶85％，西區(qū)工業(yè)園10%，其他5%燦邦國際深圳客戶90%，香港客戶5%，本地及其他5%德洲城深圳客戶90%，本地5%，其他5%珠江東岸深圳客戶占75％，15%是在本地辦廠的外商，10%是本地其他客戶；太陽灣是深圳客戶80%；20%是在本地及周邊客戶從表中看出，目前大亞灣區(qū)域在售產(chǎn)品的客戶來源深圳客戶占據(jù)了絕對比重，當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)中高層管理人員消化了小部分比重：深圳客戶：85%以上本地客戶：10%以內(nèi)其他：5%左右其中，深圳客戶構(gòu)成中，15%左右為自住客，該部分客戶主要來自深圳大工業(yè)區(qū)，主要選擇德洲城、五月花等緊鄰深圳，交通便利的項目；10%左右為養(yǎng)老客戶；10%左右為深圳有車無房客戶，該類客戶心態(tài)為：考慮在3年左右的時間大亞灣的交通、生活配套將會成熟，此時再來居??；65%以上客戶為深圳非成熟投資客，看重大亞灣未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的升值，未（較少）考慮投資變現(xiàn)問題。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀Market現(xiàn)狀3：區(qū)域市場內(nèi)生需求不足導(dǎo)致已售房源空置率高，直接影響客戶的成交心理，蘊藏大的市場風(fēng)險。近2-3年銷售的項目當(dāng)前的空置率較高，除西區(qū)項目有工業(yè)區(qū)從業(yè)人員居住外，多數(shù)空置率在70%以上，其中中心區(qū)項目新天名城由于周邊生活配套不足，距離工作地點較遠(yuǎn)，整體入住率不足20戶；區(qū)域市政、購物、休閑、養(yǎng)老配套不足是導(dǎo)致空置率高位的核心因素之一；過高的空置率可能導(dǎo)致未來深圳投資客戶的部分撤離。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀4：幾乎完全依靠深圳外銷來支撐該區(qū)域的房地產(chǎn)市場銷售，其市場走勢與深圳具有高度的正相關(guān)關(guān)系。主要客戶來源為深圳，因此區(qū)域市場與深圳市場呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，同時區(qū)域市場作為外銷市場，處于國家宏觀嚴(yán)控漩渦下的深圳樓市具有很大的不可控性。對大亞灣樓市不確定性走勢影響巨大。MarketEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀5：品牌發(fā)展商云集，競爭持續(xù)激烈。區(qū)域項目名稱發(fā)展商建筑體量套數(shù)現(xiàn)狀中心北區(qū)DADA草地光耀24.6萬2480在售澳頭波西塔諾1、2期皇庭18萬602在建中心北區(qū)皇庭別墅項目皇庭//未開工澳頭合生濱海新城合生160萬6919在建西區(qū)太陽灣東部42.5萬896在售西區(qū)珠江東岸珠江106萬1000在售西區(qū)卓越項目卓越250萬/在建西區(qū)龍光項目龍光500萬/在建2010年，大亞灣批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到151萬平米，預(yù)計2011年推盤量達(dá)到180萬平米左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀Market大亞灣市場啟示：大亞灣房地產(chǎn)市場處于飛速發(fā)展過程中,區(qū)域規(guī)劃、配套建設(shè)等利好進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。未來市場競爭激烈，如何搶占有效客戶資源是解決該項目營銷的核心問題；重點把握沖動、非理性深圳投資客戶，尤其是公寓投資類產(chǎn)品；品質(zhì)好、形象高、價格平，才能保證快速出貨。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.新天名城新際首座中興佳苑華富花園華彩花園中聯(lián)燦邦聽濤雅苑峰景灣東方新天地海日大廈濱海星城德豐雅苑公園道1號觀山悅美岸棲庭熊貓國際陽光時代惠豐城菩提園太陽灣花城灣君匯上城愛頓第三季珠江東岸德州城五月花海立方仁和衛(wèi)城海韻華庭大江新都會隆基藍(lán)海灣波西塔諾卓越項目澳城項目金匯項目合生濱海新城龍光項目藍(lán)灣星宸DADA的草地玉璽山星河半島翠堤尚園天喜東方千禧嘉園秋谷康城新園華府啟航新時代東方銀座大愛城海灣首府麗郡四洲蜜方陽光海天花園花郡區(qū)域熱點項目—項目競爭關(guān)系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·燦邦國際Market項目綜述：占地：43000㎡，建面：247605㎡；總套數(shù)：2100，車位：1440（1.46/1）；定位：“深圳東岸CBD國際都市綜合體”。三期開發(fā)，一期兩棟為19層及30層的公寓，產(chǎn)品以30.87—72.68平米的小戶型為主。項目內(nèi)部配有五星酒店公寓，商務(wù)會所，休閑娛樂，組團(tuán)內(nèi)下沉式商業(yè)廣場，寫字樓。燦邦國際2棟（在售）戶型單身公寓一房兩房合計面積3247-5267-70套數(shù)3610872216百分比17%50%33%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·燦邦國際67-70平米，贈送15平米，使用率100%47.2平米，贈送5.47平米多功能房設(shè)計贈送陽光房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·DADA的草地Market項目綜述：占地：58555㎡，建面：246186㎡風(fēng)格：現(xiàn)代簡約；定位：深圳東，24萬平米藝術(shù)居住計劃區(qū)；戶數(shù)：2480，車位：1747（1.42/1）規(guī)劃理念：圍繞“藝術(shù)的、交流的、健康的”三大關(guān)鍵人文元素，充分展現(xiàn)光耀地產(chǎn)——“建設(shè)夢想家園”的企業(yè)文化追求；主力戶型：51㎡一房、75㎡兩房、90㎡三房、97㎡四房亞熱帶風(fēng)情園林，總綠化面積超過10萬平米；用材方面引進(jìn)“新風(fēng)系統(tǒng)”，將室外新鮮空氣源源不斷送進(jìn)室內(nèi)。配套包括：多功能會所、開放式商業(yè)街、社區(qū)小劇場、室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外泳池、戶外自助燒烤場、8個羽毛球場、2個籃球場、1個足球場、2個網(wǎng)球場、北師大幼兒園……Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·DADA的草地98平米N+1房51平米N+1房房間全贈送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·四洲蜜方Market四洲蜜方戶型一房兩房三房合計面積34-4265-78103-125套數(shù)4623722881122百分比41%34%25%100%項目綜述：占地：13422㎡建面：85265㎡主題：為愛筑家總戶數(shù)：1122戶；樓棟：4棟21-26層主要渠道：二三級聯(lián)動、派單；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·四洲蜜方戶型點評：戶型中規(guī)中矩，有轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計，雙陽臺，兩房及一房戶型，景觀陽臺均偏小Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·藍(lán)灣半島Market藍(lán)灣半島戶型二房三房四房合計面積82-92118-123103-125套數(shù)304180180664百分比44%28%28%100%項目綜述：占地：10000㎡建面：90107㎡定位：濱海中心名校領(lǐng)地總戶數(shù)：664戶；樓棟：5棟19-30層特色：學(xué)位房，周邊學(xué)校集中，空中花園、底層商業(yè)，周邊成熟主要渠道：二三級聯(lián)動、派單、圖購，本地客戶購買較多Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·藍(lán)灣半島戶型點評：中規(guī)中矩，創(chuàng)新較少，無太多贈送空間，干濕分區(qū)合理，總體無太多亮點Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·藍(lán)灣星宸Market藍(lán)灣星宸戶型一房兩房三房合計面積43-5071-83103-120套數(shù)128512128768百分比17%67%17%100%項目綜述：占地：10000㎡建面：70018㎡風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格；分期：3期開發(fā)；戶數(shù)：768，車位193（4/1）樓層：4棟33層；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·藍(lán)灣星宸83平米兩房，功能分區(qū)不合理71平米兩房，功能分區(qū)相對合理，但私密性較弱干濕動靜分區(qū)相混50平米一房43-48平米一房弧形陽臺Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·三遠(yuǎn)大愛城Market項目綜述：占地：150000㎡，建面：650000㎡分期：3期開發(fā)；定位：東深圳65萬㎡生活公園；戶數(shù)：5600戶，一期806（含商業(yè)）樓層：一期5棟32層特色：110000㎡園林，12班幼兒園，30000㎡商業(yè)主要渠道：深圳展場、二三級聯(lián)動、派單、劍客炒作戶型一房兩房三房合計面積區(qū)間65-7588-104122套數(shù)36036060780百分比46%46%8%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·三遠(yuǎn)大愛城n+1戶型，空中花園設(shè)計入戶花園、空中花園、雙衛(wèi)設(shè)計104平米2+1房67平米1+1房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目·太陽灣Market項目綜述：占地：163912㎡，建面：424733㎡分期：4期開發(fā)；定位：美式簡約風(fēng)格的綜合體大盤；一期套數(shù)：896，車位846（1.06/1）規(guī)劃：聯(lián)排別墅、花園洋房、高層住宅、公寓。社區(qū)天際線起伏有序、完美銜接，戶戶有景、處處皆景，最大限度擁有山景、水景，并以棟距、高差拉開樓與樓之間的距離，拉近人與自然的距離。戶型一房兩房三房四房復(fù)式別墅合計面積區(qū)間4271-81139-140166-169214-255383套數(shù)2403250508622480百分比50%7%10%10%8%5%100%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域熱點項目·太陽灣81平米兩房功能分區(qū)不合理客廳臥室未進(jìn)行徹底分區(qū)，私密性不強(qiáng)戶型點評：一般化產(chǎn)品，無明顯亮點Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域熱點項目統(tǒng)計一覽表Market項目名稱占地㎡建面㎡套數(shù)位置主力戶型價格入市時間銷售狀況燦邦國際430002476052100中心區(qū)32-70單房-兩房62002010年4月1棟100%，2棟銷售40%DADA草地585552461862480中心區(qū)51-97一房到四房54002010年5月8號樓銷售30%藍(lán)灣星宸1000070018768中心區(qū)43-120一房到三房47002010年1月一期售罄，二期銷售20%麗郡1750085981826中心區(qū)49-108二三房48002010年11月銷售15%四洲蜜方13422852651122中心區(qū)34-125一到三房48002010年10月銷售率40%藍(lán)灣半島1000090107664中心區(qū)82-125二到四房47002010年11月銷售率70%中興佳苑1071464673564中心區(qū)51-133一房到四房48002010年4月銷售率50%德洲城1846226300005050西區(qū)78-129二三房55002010年8月三期銷售40%三遠(yuǎn)大愛城1500006500005600西區(qū)66-125二三房55002010年11月首批銷售60%太陽灣163912424733896西區(qū)86-160二房到四房55002010年4月二期銷售率80%Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域項目分析小結(jié)Market區(qū)域內(nèi)競爭項目產(chǎn)品類同性較為嚴(yán)重，項目未來面臨的競爭較為激烈；區(qū)域內(nèi)價格水平毛坯價格4700-5500元/平，帶精裝6200元/平；整體銷售情況良好，推售速度較為平穩(wěn)，平均月均30套左右；項目除面對中心區(qū)在售、在建項目的競爭外，還面對著大亞灣西區(qū)在建、在售項目的競爭；就中心區(qū)而言，燦邦國際與DADA草地分別以國際都市綜合體及深圳東24萬藝術(shù)居住計劃區(qū)進(jìn)行定位，是未來本項目在區(qū)域內(nèi)的直接競爭對手；市場競爭中取勝，要在產(chǎn)品創(chuàng)新、提升項目品質(zhì)等方面來項目增強(qiáng)競爭力的有效路徑；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目名稱DADA的草地燦邦國際四洲蜜方藍(lán)灣星辰藍(lán)灣半島項目規(guī)模100萬25萬8.5萬7.8萬9萬形象定位100萬平米藝術(shù)居住區(qū)計劃深圳東岸CBD國際都市綜合體為愛筑家灣區(qū)豪宅濱海中心名校領(lǐng)地主力產(chǎn)品51，1+1房75，2+1房47-52，1房67-70，2+1房34-48，1房68-78，2房71-83，2房82-92，2房118-123，3房單價總價范圍540028-55萬6200（精裝）20-45萬480015-60萬470020-55萬470038-58萬營銷渠道深圳推廣為主，線上線下并重，投入大線下社區(qū)巡展線上網(wǎng)絡(luò)炒作網(wǎng)絡(luò)營銷派單三級聯(lián)動派單二三級聯(lián)動派單二三級聯(lián)動關(guān)鍵動作三級聯(lián)動+實景配套展示保利物業(yè)社區(qū)巡展注重品質(zhì)實景形象展示銷售情況8號樓，30%1棟，100%2棟，40%40%1期，100%2期，20%70%區(qū)域核重點競爭分析一覽Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域直接競爭分析Market2011年區(qū)域內(nèi)重點競爭對手——DADA的草地：推出藝術(shù)居住區(qū)的概念，成為2010年深惠地產(chǎn)熱點項目。燦邦國際：大亞灣中心區(qū)都市綜合體，2010年沿海高速開通后首批組團(tuán)200余套2小時售罄，區(qū)域內(nèi)熱點項目。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.區(qū)域核直接競爭分析·DADA的草地Market開發(fā)定位：深圳東、24萬平米藝術(shù)居住區(qū)DADA草地競爭分析要點:1、香港、澳大利亞著名設(shè)計師，打造藝術(shù)居住概念；2、弱化項目區(qū)位周邊環(huán)境空白不利因素，強(qiáng)化內(nèi)部配套優(yōu)勢（土地成本低，100萬規(guī)模社區(qū)，前期敢于投入配套）；3、贈送面積大，實用率最高可達(dá)125%；4、營銷預(yù)算高，超10%；深圳推廣力度大；5、二、三級市場聯(lián)動成功，運作已成熟；6、現(xiàn)場展示硬件、軟件水平好，實景營銷比較到位。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.MarketDADA的草地花郡形象定位：24萬平米藝術(shù)居住區(qū)計劃賣點訴求：區(qū)域：大亞灣中心邊緣區(qū)域：配套：內(nèi)部配套齊全園林：品質(zhì)園林自然不讓人文建筑：現(xiàn)代藝術(shù)建筑美學(xué)產(chǎn)品：贈送多，最高使用率達(dá)110%品牌：光耀地產(chǎn)營銷：投入大，范圍廣形象定位：？賣點訴求：區(qū)域：中心區(qū)配套：周邊配套齊全園林:？建筑：現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品：公寓精裝修、贈送多品牌：花樣年集團(tuán)營銷＞＜＜＝區(qū)域核直接競爭分析·DADA的草地＜＞＜Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域重點競爭分析·燦邦國際“深圳東岸CBD國際都市綜合體”燦邦國際競爭要點分析:1、大亞灣CBD的核心位置，向客戶重點展示未來規(guī)劃前景和物業(yè)的升值潛力；2、定位于都市綜合體物業(yè)，主打投資概念；3、規(guī)劃亮點主要體現(xiàn)下沉式中心商業(yè)廣場、架空園林等；4、戶型主要以50平米為主，全部帶精裝銷售；5、10月份推出第2棟，帶精裝均價6200元，銷售受阻，銷售率僅30%左右，與第1棟推出100%銷售形成鮮明對比。6、2011年推出2期4棟，直接競爭Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域核心競爭分析燦邦國際花郡形象定位：深圳東CBD國際都市綜合體賣點訴求：區(qū)域：大亞灣CBD中心區(qū)：配套：園林：一期基本無建筑規(guī)劃：綜合體產(chǎn)品：一般，品質(zhì)感不好品牌：來自廈門開發(fā)商，燦邦地產(chǎn)營銷：開發(fā)進(jìn)度慢，營銷脫節(jié)形象定位：？賣點訴求：區(qū)域：中心區(qū)邊緣配套：園林:夏威夷熱帶風(fēng)情園林建筑：現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品：公寓精裝修、贈送面積多品牌：花樣年集團(tuán)營銷：開發(fā)營銷一體化＜＜＝＞＜＜＜＜Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Market區(qū)域核重點競爭分析競爭分析啟示：

一個好的宣傳概念很重要，花郡必須逾越DADA,雖然難度很大；DADA的規(guī)模、配套、戶型贈送難以超越，但是我們的花樣年品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、銷售服務(wù)也可以讓他們難以超越；很重要的一點花郡的地段明顯優(yōu)越于DADA的草地，我們可以從大亞灣城市、項目地段發(fā)展前景優(yōu)勢重點宣傳；借助大亞灣現(xiàn)有的區(qū)域內(nèi)的熊貓金海岸、東升漁村、清泉寺、三門島等配套資源，營造濱海度假生活體驗，彌補項目內(nèi)部配套不足；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2客戶

我們的客戶是誰？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.>>客戶深度訪談（分類型）>>客戶特征總結(jié)>>目標(biāo)客戶解析>>目標(biāo)客戶定位我們客戶是誰？CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.陳女士（一期業(yè)主）：年齡：42歲左右；購買單位：德洲城商鋪+3棟10層某單位基本情況：陳女士當(dāng)天（德洲城2期開盤）與其表姐和另外三位朋友一起到現(xiàn)場參加活動，因項目有老帶新優(yōu)惠，打算介紹其表姐和朋友購買。置業(yè)狀況：目前居住在布吉，已投資多處房產(chǎn)；工作情況：未知，經(jīng)常約其朋友打麻將；購房用途：長線投資購房時間：09年3月購買商鋪、9月購買住宅；購房原因：朋友介紹來看房，每次看房房價均有上漲，認(rèn)為項目有升值潛力；認(rèn)可周邊的發(fā)展前景?？蛻粽Z錄：周邊大量的空地待開發(fā)，今后升值空間巨大；卓越那么大的集團(tuán)都要在旁邊建造一個星河國際，這里一定會發(fā)展起來；有閑錢還是可以買的。非理性投資客成交客戶深度訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.X先生：德洲城一期業(yè)主：年齡：31歲（已婚）；基本情況：活動當(dāng)天（德洲城2期開盤）老業(yè)主可以參加活動，過來看看；購買單位：兩房；目前居住狀況：梅林租房（有車）；工作狀況：寶安金威啤酒廠旁上班；置業(yè)用途：度假；購房理由：認(rèn)為房產(chǎn)遲早會升值，大亞灣房價便宜，放在這里也沒所謂；以后每周過來一到兩天度假，自己有車，看海方便；客戶語錄：房價遲早會漲起來的；總價低，放在這里沒所謂；一周過來兩天度假放松放松；德洲城還有幾期要開發(fā)，大社區(qū)升值潛力還是比較大。時尚型客戶，雙城生活實踐者成交客戶深度訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.劉女士及其兒子、兒媳：購買單位：11棟1201（三房）年齡：48歲左右；基本情況：湖北人，當(dāng)天與兒子、兒媳第二次來看房，其兒子26歲，兒媳25歲，去年剛結(jié)婚；目前居住狀況：坂田租房；目前工作狀況：坂田某家私廠（老板為親戚）；購房用途：自?。耗壳霸摷宜綇S已在坑梓大工業(yè)區(qū)建廠，準(zhǔn)備2012年將工廠從坂田搬到坑梓；購買戶型：劉女士原打算購置兩房單位，因其兒子考慮到今后雙方父母都有可能前來居住，最終決定購買了三房單位。成交原因：房價可以接受（賣老家的房子，交首期）；當(dāng)天折扣起到了逼定作用；今后的工作與生活比較方便；客戶語錄：管他呢，反正是自己住。剛需，同城生活實踐者成交客戶深度訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.陳阿姨：年齡：60歲左右；基本情況：上海人，現(xiàn)在和女兒住在一起，喜歡復(fù)式單位。清水樣板房開放時到現(xiàn)場辦了卡，當(dāng)天帶4歲大外孫女一起過來；原本打算退卡，最終因喜歡復(fù)式而成交。去年曾看過聽濤雅苑，但由于聽說濤雅苑復(fù)式單位上層層高太低而沒有購買；購買單位：海立方，49改82平米單位；目前居住狀況：與女兒住在一起（羅湖）；工作狀況：退休、有高額退休金；置業(yè)用途：度假；購房理由：喜歡復(fù)式，價錢不高，當(dāng)天又有最大優(yōu)惠，給女兒電話后女兒支持購買；客戶語錄：我是被他們硬拉過來的，本來是要退卡的，后來女兒支持買，就買了。就是喜歡復(fù)式的，這輩子就想買個復(fù)式的住一下；房子價錢不高，自己層次比較高，有很高的退休金，這點錢不算啥。每年偶爾來住上一個月，半個月，18層還可以看海；養(yǎng)老度假型客戶、感性成交客戶深度訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.王先生及其老婆：購買單位：海立方49改82平米單位年齡：王先生26歲；基本情況：江西人，當(dāng)天與老婆一起坐陽光時代的看樓車看陽光時代，后來看到這邊有開盤活動，就順道過來看看；居住狀況：東門中自購60多平米兩房單位；工作狀況：先生做電子類業(yè)務(wù)，女士做貿(mào)易；購房用途：投資：成交原因：看到對面華南建材市場，相信以后發(fā)展起來租房需求比較大，項目有很大的升值空間，相信既然那么多發(fā)展商都在這里開發(fā)房地產(chǎn)，這里將來一定會發(fā)展起來的；客戶語錄：（男）前兩年肯定是租不出去的，但是將來一定會升值的；（女）之前炒股被套過，但是房子就算再怎么貶值，至少還是一套房子，大不了先不賣；缺乏投資經(jīng)驗成交客戶深度訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.艾女士：年齡：40歲左右；置業(yè)用途：投資、度假；區(qū)域來源：南山；工作狀況：正式職業(yè)為南山某酒店做酒店銷售，由于經(jīng)常接觸老外，兼職為老外介紹一些大陸的電子產(chǎn)品或土特產(chǎn)；置業(yè)狀況：已有數(shù)套房，喜歡淘便宜的房子，例如沙井的集資房等；購房理由：認(rèn)為與周邊項目相比有升值空間；客戶語錄：中午看了新際首座，樣板房賣6600元/平米的裝修，周邊項目都賣4000多，這里3000多一定有升值空間；我就想，總價不高，才20來萬，漲個2萬、3萬的就轉(zhuǎn)手，真不行就放在這里度假唄；本來沒下定決心買，原來接待我的那個銷售員看搞不定我，找了一個小靚仔，很能講，又是沿海高速，又是大亞灣未來發(fā)展什么的，就下了定了；其他：該客戶也擔(dān)心周邊的開發(fā)量過大，卻沒有什么人居住，等待升值的時間會比較長。感性成交客戶深度訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬先生：年齡：38歲；基本情況：江西人，短線投資客，認(rèn)為錢只有流動才能升值，在深圳已投資多套房產(chǎn)，關(guān)注政策對市場的影響；購買單位：多次到惠陽-大亞灣看房，因擔(dān)心區(qū)域發(fā)展，遲遲未出手；目前居住狀況：坂田；工作狀況：華強(qiáng)北做電子生意；置業(yè)用途：度假、投資；未購房理由：認(rèn)為周邊項目太多，從業(yè)人員太少，購房后無法隨時出手，影響其資金周轉(zhuǎn)和升值；客戶語錄：如果是這么便宜的房子在海邊還不錯，到時候可以度假，德洲城距離海邊太遠(yuǎn)，度假的話不方便，投資的話回報太慢而且不一定有保障。投資大亞灣的流動性弱和自用（度假）功能弱是導(dǎo)致此類客戶流失的主要原因。未成交客戶訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.陳先生：年齡：56歲；置業(yè)用途：自住、投資；基本情況：江蘇人，自己在福建泉州與朋友合伙做布匹生意，兒子在深圳一客戶公司做服裝生意，自己不經(jīng)常來深圳。家里在虎門有兩套房，準(zhǔn)備賣掉，在深圳置業(yè)，收到傳單說大亞灣距離深圳30分鐘，價格也便宜，就去看看；目前居住狀況：老婆與兒子住在京基百納朋友家里，自己過來深圳時與老婆兒子住在一起；未購房理由：8：30從世界之窗上車，由于看樓車?yán)@到到坂田、布吉等地接客戶，到項目現(xiàn)場時已經(jīng)是接近12：30，感覺路太遠(yuǎn)；客戶語錄：房子是不錯，社區(qū)也挺好，就是住起來不方便；周邊也沒有人，升值一定很慢?？赏诰虻奈磥眇B(yǎng)老型客戶未成交客戶訪談CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶特征：整體層次不高，屬于富裕階層而非有錢人；年齡以中青年居多，成交客戶性別以女性居多，現(xiàn)從事行業(yè)廣泛；心理特征方面感性大于理性；區(qū)域認(rèn)識：多數(shù)客戶對區(qū)域的認(rèn)識停留在大亞灣派單人員的宣傳上，依賴于現(xiàn)場銷售員的講解和看房途中對周邊工廠、待開發(fā)土地的粗淺了解，整體不清晰；成交客戶在深莞惠一體化、沿海高速通車等政策配套利好信息的刺激下相信區(qū)域未來的發(fā)展前景光明；投資客成交分析：區(qū)域房價與深圳房價的洼地效應(yīng)；區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得投資客對區(qū)域未來的發(fā)展空間充滿想象；自用客戶成交分析：經(jīng)濟(jì)實力較弱，房價洼地效應(yīng)，對兩地的距離和公共交通的要求較高；深莞惠一體化、深惠一卡通、一單通等工作的落實促進(jìn)了這部分客戶的成交；客戶特征總結(jié)CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶以45歲以下的中青年為主要年齡構(gòu)成，45歲以上的（未來養(yǎng)老度假型）客戶為輔助客戶；客戶的收入狀況：50%左右的客戶有車，價位在15萬左右；在深圳有房居住，月收入穩(wěn)定，手頭上有8-12萬左右的閑余資金，付首期繳稅費后月收入可穩(wěn)定支付月供款；由于本地客戶僅占5%左右，屬于偶得型客戶，因此本次定位不做細(xì)分目標(biāo)客戶解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶從事行業(yè)廣泛，主要是生產(chǎn)類企業(yè)基層管理人員、貿(mào)易、物流、酒店、服裝類企業(yè)白領(lǐng)、小生意人士以及離退休型的養(yǎng)老客戶；頻繁出現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)投資市場的金融、保險、證券類專業(yè)從業(yè)人員不作為本項目的目標(biāo)客戶群體。目標(biāo)客戶解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.深圳客戶主要來源于羅湖、福田、龍崗、南山四個區(qū)域，隨著南坪快速（快速干線無過路費）未來的建設(shè)開通，坪山新區(qū)大工業(yè)區(qū)是本項目挖掘自住客戶的主要區(qū)域；目標(biāo)客戶解析CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.本項目置業(yè)客戶的心態(tài)模擬：通貨膨脹嚴(yán)重，投資房產(chǎn)可以保值增值；深莞惠一體化，交通等配套改善為深惠同城生活提供了可能性；12家世界500強(qiáng)企業(yè)、石化新城、汽車產(chǎn)業(yè)城等巨大的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，投資大亞灣未來升值有保障；大片待開發(fā)空地，區(qū)域未來突破性發(fā)展的后勁十足；買房就買中心區(qū)，CBD中心區(qū)規(guī)劃配套成熟，未來繁華，確保投資實現(xiàn)保值增值；目標(biāo)客戶定位項目目標(biāo)客戶為深圳地區(qū)非理性、非成熟投資客戶和度假養(yǎng)老客戶CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目標(biāo)客戶定位CustomerEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.3價值

價值=價格，我們的價值在哪里？。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析

——十大價值點構(gòu)筑花郡價值體系>>城市發(fā)展價值>>中心區(qū)價值>>世界級港區(qū)價值>>交通價值>>景觀價值>>規(guī)劃價值>>產(chǎn)品價值Valuesystem>>世界級石化產(chǎn)業(yè)區(qū)價值>>品牌價值>>物管價值宏觀價值中觀價值微觀價值價值體系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.荷蘭鹿特丹新加坡裕廊美國休斯敦中國大亞灣宏觀價值·城市發(fā)展參考項目價值體系分析ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏觀價值·城市發(fā)展參考·荷蘭鹿特丹鹿特丹(Rotterdam)位于荷蘭西南部萊茵河口地區(qū)，距北海28公里，

是世界最大的港口和荷蘭第二大城市。

鹿特丹逐漸發(fā)展成為世界第一大港，它的最高吞吐量曾達(dá)3.1億噸(73年)，91年達(dá)2.9億噸，連續(xù)29年名列世界前茅。鹿特丹港港區(qū)面積約100平方公里，碼頭岸線長約38公里，擁有世界最大的集裝箱碼頭，全年進(jìn)港停泊的遠(yuǎn)洋輪達(dá)3萬多艘。鹿特丹化工園有歐洲最大的煉油基地和世界第三大煉油中心，shell（殼牌）、BP、ESSO、海灣石油等世界跨國石油壟斷公司在此建煉油基地夜景鹿特丹港項目價值體系分析ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏觀價值·城市發(fā)展參考·美國休斯敦項目價值體系分析Valuesystem

美國第四大城市1993年，休斯敦港成為全美總吞吐量第二大港。1994年則成為第一大進(jìn)口港和第四大出口港，是世界第七大港。休斯敦是美國能源和石化工業(yè)中心。這一地區(qū)集中了5000多家與能源相關(guān)的公司

全球500強(qiáng)企業(yè)中有22家總部在該市，全美油氣上市公司前200強(qiáng)中，有45家總部設(shè)在這里。該地區(qū)初級石化產(chǎn)品生產(chǎn)能力占全國的45%。全美26%的乙烯和66%的環(huán)氧樹脂都產(chǎn)自這一地區(qū)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.宏觀價值·城市發(fā)展參考·

新加坡裕廊裕廊化工裕廊飛禽公園位于新加坡島西南濱海區(qū)域，面積60平方公里此地區(qū)原本為荒蕪之地，大部分地貌是沼澤和丘陵，但是具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的良好自然地理條件。水深12米的優(yōu)良天然深水港臨近新加坡至馬來西亞的鐵路和公路主干線

新加坡裕廊石化工業(yè)基地占地面積約40平方公里，裕廊島擁有得天獨厚的海運條件,造就了新加坡石化工業(yè)在亞洲甚至世界不可替代的地位。項目價值體系分析ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem城市發(fā)展參考啟示：休斯敦、裕廊、鹿特丹均有2個共同特點：海運優(yōu)勢明顯，世界級深海港口石化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)營銷推廣中需進(jìn)行深化這三個城市的特征。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.*宏觀·城市發(fā)展價值*項目價值體系分析關(guān)鍵詞：23.6KM2國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰深港，西接深圳，距香港陸路60公里，海路47公里國家一類天然深海港口，李嘉誠投資

12家世界500強(qiáng)匯集，全球資本的世界級產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展中與在大深圳圈內(nèi)無縫鏈接城市ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*宏觀·世界級石化產(chǎn)業(yè)區(qū)價值*石化產(chǎn)業(yè)園與荷蘭鹿特丹、新加坡裕廊相媲美的世界級石油化工基地，2012年產(chǎn)值將會達(dá)到3000億，成為世界先進(jìn)水平的特大型濱海石化產(chǎn)業(yè)基地。比亞迪大亞灣石化區(qū)將由現(xiàn)在的27.8平方公里擴(kuò)展至65平方公里。在今后5年中，整個園區(qū)將形成2200萬噸煉油和220萬噸乙烯的產(chǎn)能規(guī)模，這些都標(biāo)志著大亞灣已經(jīng)邁入向世界級石化基地發(fā)展的軌道。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Valuesystem項目價值體系分析*宏觀·世界級港區(qū)價值*李嘉誠與惠州合作開發(fā)惠州港石化城項目投產(chǎn)的前一天，李嘉誠成功收購惠州港的簽約日期（2006年3月30日），在收購收購惠州港后的第5天，在地處惠州港（澳頭港灣處）拿下一塊近20萬平方米的商住用地，規(guī)劃建別墅作為港區(qū)居住配套。惠州港距離澳頭鎮(zhèn)2.5公里。和記黃埔在全世界２９個國家擁有４２個港口，遍布?xì)W洲、非洲、美洲、亞洲，是全球最大的港口經(jīng)營企業(yè)之一。惠州引入和記黃埔，可以使惠州物流與國際物流接軌，使惠州港變成惠州市聯(lián)系外部世界的物流接點。李嘉誠投資大亞灣Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem可以預(yù)判大亞灣城市未來發(fā)展方向?qū)牵壕褪穷愃菩菟苟亍⒃＠?、鹿特丹這類世界級大都市，世界級濱海港口城市世界級石化產(chǎn)業(yè)城市黃業(yè)斌：以大石化帶動大港口，以大港口服務(wù)大石化，實現(xiàn)我市石化產(chǎn)業(yè)和港口物流產(chǎn)業(yè)互相促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展，全力以赴加快世界級石油化工產(chǎn)業(yè)基地和惠州港建設(shè)。2010年9月考察荷蘭鹿特丹Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析*中觀·中心區(qū)價值*Valuesystem大亞灣中心CBD區(qū)域：臨近大亞灣管委會，往東為大亞灣東區(qū)石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。紅樹林濕地公園（已建成）虎頭山公園公園（在建）體育文化中心（已投入使用）行政中心（在建）總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)中心中央公園（在建）愚人碼頭2期（在建）項目所處大亞灣中心區(qū)東、北部，大亞灣中心區(qū)未來規(guī)劃以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.*中觀·交通價值*——2條高速公路、1條高速鐵路項目價值體系分析Valuesystem石化大道深汕高速大亞灣大道深廈高鐵（在建）進(jìn)港路1、深汕高速淡水出口—花郡（10分鐘）2、沿海高速澳頭出口—花郡（5分鐘）3、深廈高鐵淡水南站—花郡（5分鐘）深圳—花郡（30-40分鐘）沿海高速Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.*中觀·交通價值*——輕軌3號線項目價值體系分析Valuesystem惠州輕軌3號線距離本項目地塊近，步行3-5分鐘內(nèi)，接駁深圳輕軌3號線延長線和惠州輕軌1號線。大亞灣規(guī)劃輕軌站有5個，每個間隔2.12公里。（規(guī)劃局）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem從中觀預(yù)判，大亞灣區(qū)域及項目所處片區(qū)融入深圳趨勢：大亞灣融入深惠都市圈內(nèi)，實現(xiàn)深惠同城；大亞灣都市CBD中心區(qū)位，優(yōu)享城市配套，交通便利。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.紅樹林公園中央公園虎頭山公園海景山景濕地項目價值體系分析Valuesystem*微觀·景觀資源價值*往石化城污水處理廠Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*微觀·景觀資源價值*南向：山景+海景低層單位近海不看海，20F以上高層少量單位可看海景南面為山，無林木，規(guī)劃為住宅用地東向：石化城西南向：中央公園（步行10分鐘）虎頭山公園（步行15分鐘）紅樹林公園（步行15分鐘）項目外部主景觀資源面南向山、海，內(nèi)部中心園林景觀，景觀資源條件一般。在推廣過程中可以虛化。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*微觀·規(guī)劃價值*價值點：控制成本原則層高2.8米架空園林；贈送面積多，中小戶型，總價不高，客戶承受力好；現(xiàn)代時尚立面，工藝保證日照、景觀、消防科學(xué)設(shè)計11F洋房11F洋房34F高層會所公寓Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*微觀·產(chǎn)品價值·戶型配比*產(chǎn)品類型戶型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)總面積套數(shù)比面積比（㎡）（㎡）（㎡）公寓2+1帶入戶花園55671328884.268%8%1房帶入戶花園28-3034-3662721983.6135%20%高層2房2廳5667-6835224224.3220%21%2+1房帶入戶花園68-8082-9842837480.5424%32.5%11F小高層1+1房48-5156-5911631.670.6%0.5%2+1房77-8489-9023121119.3412.4%18%合計1781114323.74100%100%公寓面積比占28%高層面積比占53.5%小高層面積比占18.5%2011年花郡重點銷售對象是公寓產(chǎn)品。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*產(chǎn)品價值·戶型*精裝公寓2+1產(chǎn)品，G-1\G-1′，67㎡帶1000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)（實為500元/平，按建筑面積）67平米可以改成小3房帶入戶花園，贈送1/2鏤空花架可以改為房間，全贈送客廳3.4米面寬，通風(fēng)采光條件好1.8米進(jìn)深大陽臺贈送1/2凸窗全贈送全贈送贈送1/2贈送1/2凸窗全贈送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*產(chǎn)品價值·戶型*精裝公寓1+1產(chǎn)品，G-2/3、G-2′/3′，34-36㎡帶1000元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)（實為500元/平，按建筑面積）帶轉(zhuǎn)角入戶花園，贈送1/2面積凸窗全贈送贈送1/2贈送1/2凸窗全贈送凸窗全贈送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*產(chǎn)品價值·戶型*高層，A-1、C-4，97㎡2+2戶型，可以改為小4房帶入戶花園，贈送1/2面積2個合院，贈送1/2面積凸窗全贈送客廳陽臺進(jìn)深1.8米、面寬5.3米南北通透，通風(fēng)采光好帶生活陽臺、空調(diào)位合院贈送1/2合院贈送1/2入戶花園贈送1/2陽臺贈送1/2凸窗全贈送凸窗全贈送贈送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析Valuesystem*產(chǎn)品價值·戶型*高層，A/B/C-2，67-68㎡南向中心景觀園林戶型雙陽臺設(shè)計客廳面寬3.5米，景觀陽臺進(jìn)深1.8米凸窗全贈送陽臺贈送1/2凸窗全贈送凸窗贈送贈送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析*產(chǎn)品價值·戶型*高層，A-3、B-1\3、C-1，82-88㎡2+1，南北通透戶型帶入戶花園贈送1/2面積合院贈送1/2面積帶凸窗全贈送客廳大陽臺連主臥室，面寬5.1米，進(jìn)深1.8米陽臺贈送1/2陽臺贈送1/2合院贈送1/2入戶花園贈送1/2凸窗全贈送凸窗全贈送ValuesystemEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析*產(chǎn)品價值·戶型*Valuesystem小高層，主力戶型面積89-90㎡1梯2戶，南北通透1F戶型贈送私家花園2+1戶型，合院贈送1/2面積帶凸窗全贈送客廳面寬4米，連1.8米進(jìn)深大陽臺，通風(fēng)采光好帶生活陽臺陽臺贈送1/2合院贈送1/2陽臺贈送1/2合院贈送1/2陽臺贈送1/2陽臺贈送1/2凸窗全贈送v凸窗全贈送凸窗全贈送凸窗全贈送Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析*產(chǎn)品價值·戶型*Valuesystem小高層，戶型面積56-59㎡1梯2戶，南北通透1F戶型贈送私家花園1+1戶型，合院贈送1/2面積帶凸窗全贈送客廳面寬3.7米合院贈送1/2凸窗全贈送陽臺贈送1/2Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目價值體系分析*產(chǎn)品價值*戶型設(shè)計特點小結(jié)：戶型面積適中，控制在100平米以內(nèi)，公寓產(chǎn)品主要以34-37平米帶入戶花園