土地資產(chǎn)管理培訓(xùn)課件

土地資產(chǎn)管理培訓(xùn)課件目錄contents土地資產(chǎn)管理概述土地資產(chǎn)價(jià)值評估土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易土地資產(chǎn)抵押融資土地資產(chǎn)征收與補(bǔ)償土地資產(chǎn)監(jiān)管與法律責(zé)任CHAPTER01土地資產(chǎn)管理概述指能夠被人類利用并產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地資源，包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等。土地資產(chǎn)定義根據(jù)土地用途和性質(zhì)，土地資產(chǎn)可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地和特殊用地等。土地資產(chǎn)分類土地資產(chǎn)定義與分類目前，我國土地市場已經(jīng)形成了以政府為主導(dǎo)、市場主體多元化的格局，土地交易方式日益多樣化。未來，我國土地市場將呈現(xiàn)以下趨勢：市場化程度進(jìn)一步提高、土地交易方式更加靈活多樣、土地資源配置更加優(yōu)化、土地市場監(jiān)管更加嚴(yán)格等。土地市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢土地市場現(xiàn)狀土地資產(chǎn)管理的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用，保障國家糧食安全和生態(tài)安全，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。管理目標(biāo)土地資產(chǎn)管理應(yīng)遵循以下原則：依法依規(guī)管理、保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境、節(jié)約集約用地、公開公平公正交易等。同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)和不同用途的土地資源，制定相應(yīng)的管理政策和措施。管理原則土地資產(chǎn)管理目標(biāo)與原則CHAPTER02土地資產(chǎn)價(jià)值評估剩余法預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。市場比較法通過比較近期市場上相似土地資產(chǎn)的交易價(jià)格，調(diào)整差異后得出評估價(jià)值。收益還原法預(yù)測土地資產(chǎn)未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原率將其折算到評估基準(zhǔn)日，累加后得到評估價(jià)值。成本逼近法以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。評估方法介紹明確評估目的和對象確定評估的具體目的和需要評估的土地資產(chǎn)范圍。現(xiàn)場勘查對土地資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，了解土地的位置、面積、形狀、地質(zhì)、水文等自然條件。收集資料收集與評估對象相關(guān)的市場、政策、規(guī)劃等資料。選擇評估方法根據(jù)評估目的和對象特點(diǎn)，選擇合適的評估方法。測算評估結(jié)果按照選定的評估方法，進(jìn)行測算并得出初步評估結(jié)果。結(jié)果分析與調(diào)整對初步評估結(jié)果進(jìn)行分析，根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，得出最終評估結(jié)果。評估程序與步驟評估中常見問題及解決方案數(shù)據(jù)收集困難加強(qiáng)與相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的溝通合作，共享數(shù)據(jù)資源；利用現(xiàn)代技術(shù)手段進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和處理。參數(shù)確定不準(zhǔn)確加強(qiáng)對參數(shù)確定的研究和分析，提高參數(shù)確定的準(zhǔn)確性和科學(xué)性；可以采用專家咨詢、市場調(diào)研等方法獲取更準(zhǔn)確的參數(shù)。評估方法選擇不當(dāng)根據(jù)評估目的和對象特點(diǎn)選擇合適的評估方法；對于復(fù)雜或特殊的土地資產(chǎn)，可以采用多種方法進(jìn)行綜合評估。評估結(jié)果不合理對初步評估結(jié)果進(jìn)行分析和調(diào)整，確保評估結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性；可以采用多種方法進(jìn)行相互驗(yàn)證和比較，提高評估結(jié)果的可靠性。CHAPTER03土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易土地流轉(zhuǎn)方式包括出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。政策解讀國家鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，提高土地利用效率。同時(shí)，保護(hù)農(nóng)民權(quán)益，確保流轉(zhuǎn)過程合法、公正、公開。土地流轉(zhuǎn)方式及政策解讀交易程序包括申請交易、發(fā)布信息、組織交易、簽訂合同、辦理變更登記等步驟。交易規(guī)則遵循公開、公平、公正原則，確保交易雙方權(quán)益。采用市場化方式確定交易價(jià)格，保障土地資源的優(yōu)化配置。土地交易程序與規(guī)則流轉(zhuǎn)與交易中風(fēng)險(xiǎn)防范措施簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)或交易合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，減少合同糾紛。遵守國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，確保流轉(zhuǎn)和交易行為合法有效。關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，合理評估土地價(jià)值，降低因市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對交易對手的信用評估，選擇信譽(yù)良好的合作伙伴，降低信用風(fēng)險(xiǎn)。合同風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)CHAPTER04土地資產(chǎn)抵押融資抵押融資基本概念及政策解讀抵押融資定義指借款人以其擁有的土地使用權(quán)作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款的行為。相關(guān)政策解讀國家對于土地抵押融資有一系列政策法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，如《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等，要求借款人必須擁有土地使用權(quán)的合法證明，且土地使用權(quán)無爭議。抵押物選擇一般來說，具有較高價(jià)值且易于變現(xiàn)的土地使用權(quán)更受金融機(jī)構(gòu)青睞，如商業(yè)用地、工業(yè)用地等。評估方法土地使用權(quán)的價(jià)值評估通常采用市場比較法、收益還原法、成本逼近法等方法進(jìn)行。評估過程中需考慮土地的位置、用途、面積、剩余使用年限等因素。抵押物選擇與評估方法抵押融資風(fēng)險(xiǎn)識別與防范抵押融資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)包括土地使用權(quán)爭議、市場價(jià)值波動(dòng)、借款人還款能力不足等。風(fēng)險(xiǎn)識別為降低風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)在審批貸款時(shí)應(yīng)嚴(yán)格審查借款人的信用記錄和還款能力，同時(shí)對抵押物進(jìn)行充分調(diào)查和評估。此外，還可采用貸款擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等措施進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。風(fēng)險(xiǎn)防范措施CHAPTER05土地資產(chǎn)征收與補(bǔ)償包括征收申請、審批、公告、實(shí)施等步驟，確保征收過程合法、公正、公開。征收程序解讀國家及地方相關(guān)土地征收政策法規(guī)，如《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等。政策法規(guī)結(jié)合典型案例，分析征收程序和政策法規(guī)在實(shí)際操作中的應(yīng)用。案例分析征收程序及政策法規(guī)解讀遵循公平、合理、及時(shí)的原則，確保被征收人合法權(quán)益得到保障。補(bǔ)償原則補(bǔ)償內(nèi)容計(jì)算方法包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。根據(jù)土地類型、面積、產(chǎn)值等因素，采用科學(xué)的計(jì)算方法確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。030201補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定及計(jì)算方法信息公開參與權(quán)監(jiān)督權(quán)救濟(jì)途徑征收過程中權(quán)益保障措施01020304確保征收過程公開透明，被征收人有權(quán)了解征收相關(guān)信息。保障被征收人參與征收過程的權(quán)利，如參與征收方案的制定、提出異議等。建立監(jiān)督機(jī)制，確保征收過程合法、公正，防止權(quán)力濫用和腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。提供行政復(fù)議、行政訴訟等救濟(jì)途徑，保障被征收人合法權(quán)益得到及時(shí)救濟(jì)。CHAPTER06土地資產(chǎn)監(jiān)管與法律責(zé)任國土資源管理部門住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門財(cái)政部門稅務(wù)部門監(jiān)管部門職責(zé)劃分及協(xié)作機(jī)制建立負(fù)責(zé)土地資源的規(guī)劃、管理、保護(hù)和合理利用，制定土地政策，監(jiān)督土地市場運(yùn)行。負(fù)責(zé)土地出讓收支管理，對土地出讓金進(jìn)行監(jiān)管和核算。負(fù)責(zé)城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)和管理工作，對建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃許可和監(jiān)管。負(fù)責(zé)土地相關(guān)稅收的征收和管理，對土地交易環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收監(jiān)管。03拖欠土地出讓金責(zé)令限期繳納，處以滯納金；逾期不繳納的，依法收回土地使用權(quán)。01非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)依法收回土地使用權(quán)，沒收違法所得，并處罰款。02未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途責(zé)令限期改正，處以罰款；逾期不改正的，依法收回土地使用權(quán)。違法違規(guī)行為查處及處罰措施建立完善的土地資產(chǎn)管理制度和內(nèi)部控制機(jī)制，確保土地資產(chǎn)的安全和完整。加強(qiáng)土地資產(chǎn)