度假時代下的旅游地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營-綠維創(chuàng)景

度假時代下的旅游地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營效勞商北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方網(wǎng)站：旅游運(yùn)營網(wǎng)版權(quán)聲明：該報告知識產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責(zé)任。度假時代下的旅游地產(chǎn)如何開發(fā)運(yùn)營北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院前言：旅游地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的開展，原來以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)為根底的開發(fā)形式無論是在使用價值還是配套價值方面，都與旅游市場需求之間產(chǎn)生了脫節(jié)，導(dǎo)致鬼樓鬼城的大量出現(xiàn)，這一模式已經(jīng)難以持續(xù)，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。如何轉(zhuǎn)型？如何滿足度假時代下的市場需求？如何把握新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇？綠維創(chuàng)景認(rèn)為核心在于度假。人們對于度假旅游的需求比以往任何時候都強(qiáng)烈。度假時代的到來，需求巨大，給予了旅游地產(chǎn)解套的機(jī)遇，關(guān)鍵在于供應(yīng)的轉(zhuǎn)型與升級。一、度假時代下旅游地產(chǎn)的整體開發(fā)思路旅游地產(chǎn)以其較為寬松的政策環(huán)境、“居住+投資〞的雙重功能、良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，在近幾年獲得了高速開展。如今，在整個地產(chǎn)行業(yè)都進(jìn)入分化階段的背景下，旅游地產(chǎn)也可謂是一半海水、一半火焰。一半是火焰，意思是旅游地產(chǎn)現(xiàn)在很火。大型企業(yè)大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運(yùn)作，現(xiàn)在世界上產(chǎn)生的效應(yīng)是非常強(qiáng)的，比方萬達(dá)的文化旅游城、萬科的度假區(qū)。另一半是海水，比擬冰冷。無論是“5+2〞的第二居所還是度假居住的第三居所，都面臨著高空置率的問題，鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)屢見不鮮，特別是在以前受氣候影響比擬大的北方，形成的一些濱海地區(qū)的樓群。山東沿海幾千萬㎡的旅游地產(chǎn)，根本上都屬于空置率極高的地產(chǎn)?，F(xiàn)如今，旅游地產(chǎn)存在的問題可歸納總結(jié)為：第一，鬼盤、鬼樓及高控制率的歷史問題；第二，純投資性旅游地產(chǎn)難以去化；第三，投資者購置旅游地產(chǎn)使用價值低，投資回報低。綠維創(chuàng)景專注于旅游、地產(chǎn)、新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域的研究和實(shí)踐，專注于旅游地產(chǎn)籌劃、規(guī)劃、設(shè)計、運(yùn)營、銷售等各個環(huán)節(jié)，通過工程的實(shí)操以及旅游地產(chǎn)市場的深度分析，針對旅游地產(chǎn)存在的問題，也一直在探索獨(dú)特的開發(fā)運(yùn)營模式，讓旅游地產(chǎn)真正的動起來。根據(jù)多年的工程經(jīng)驗(yàn)，綠維創(chuàng)景總結(jié)出了旅游地產(chǎn)的整體開發(fā)思路及方向：第一，找準(zhǔn)開展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游地產(chǎn)功能化、旅游地產(chǎn)城鎮(zhèn)化旅游開發(fā)綜合化最根本的模式，是“以旅游休閑為引擎、以休閑地產(chǎn)開展為支撐，以特色產(chǎn)業(yè)為延伸〞，三者的良性互動共同推動區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合開展。林峰博士將這種結(jié)構(gòu)概括為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費(fèi)聚集區(qū)+居住區(qū)。創(chuàng)新權(quán)益歸屬：共享產(chǎn)權(quán)、旅居交換、時權(quán)證券化目前已經(jīng)有一些機(jī)構(gòu)在旅游地產(chǎn)的權(quán)益歸屬方面做了創(chuàng)新嘗試：途家將業(yè)主的旅游地不動產(chǎn)在自住之外多余的時間托管，采用美國酒店管理品牌提供入戶管家效勞，并通過途家平臺幫助做經(jīng)營或出租，把業(yè)主房產(chǎn)空余時間的價值充分發(fā)揮，短期內(nèi)獲得可觀收益；重慶美爾地產(chǎn)，將每間酒店公寓產(chǎn)權(quán)劃分為10份出售給業(yè)主，業(yè)主每年尊享具有專業(yè)酒店效勞的28天度假時光，并可將其中的14天換住美爾體系內(nèi)的各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養(yǎng)生度假權(quán)；山東蓬達(dá)CPE在分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店及網(wǎng)絡(luò)根底上，結(jié)合金融市場研發(fā)出來篷達(dá)度假卡，各酒店加盟蓬達(dá)度假網(wǎng)絡(luò)，用間夜換取CPE度假卡的根底上，在杭州叁點(diǎn)零易貨交易所進(jìn)行上市交易售賣。從而使中國的灑店客房實(shí)現(xiàn)了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進(jìn)了中國旅游度假消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的升級換代。第三，創(chuàng)新打造吸引核：主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運(yùn)動聚集旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關(guān)鍵，是將人搬運(yùn)到旅游區(qū)的重要動力，是旅游消費(fèi)產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及旅游地產(chǎn)最根底、最本質(zhì)的核心工作。隨著旅游的飛速開展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內(nèi)涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運(yùn)動工程等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費(fèi)者的需求。二、開發(fā)層面——走綜合開發(fā)之路隨著度假經(jīng)濟(jì)時代的來臨，旅游開發(fā)的新綜合時代已經(jīng)到來。近年來，越來越多的成功實(shí)例證明，旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式，是旅游開展的最正確商業(yè)模式，更重要的是，它正在成為城鎮(zhèn)化的整合單元及開展引擎，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會綜合升級的有效模式。綠維創(chuàng)景針對旅游綜合體的開發(fā)及運(yùn)營模式做了很多深度研究，在度假時代下，我們結(jié)合以前的研究以及新時代的旅游特征，又總結(jié)出一個創(chuàng)新產(chǎn)品——度假綜合體。度假綜合體，是指以度假酒店等接待設(shè)施為核心，通過完善酒店接待、餐飲、娛樂等效勞設(shè)施，整合1-3小時車程內(nèi)的餐飲、購物等旅游效勞、休閑娛樂、配套設(shè)施以及景區(qū)、養(yǎng)生養(yǎng)老等資源，能夠提供“避寒、避暑、運(yùn)動、養(yǎng)生、養(yǎng)老〞等旅游產(chǎn)品體系的綜合工程。1、度假綜合體是一個旅游目的地度假綜合體是一個以景區(qū)、養(yǎng)生、主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運(yùn)動聚集等為吸引核，滿足游客吃住行游購?qiáng)实雀鞣N需求的復(fù)合型結(jié)構(gòu)，是一個旅游目的地。2、度假綜合體是一個多元化結(jié)構(gòu)，形成了完美、系統(tǒng)的度假產(chǎn)品體系系統(tǒng)性：度假綜合體具備完整的休閑度假養(yǎng)生系統(tǒng)，能滿足各個年齡、不同層次的休閑度假需求，既有面向一般消費(fèi)者的群眾化休閑度假娛樂，也有個性化的高端休閑度假需求；完美性：度假綜合體擁有滿足“避暑、避寒、運(yùn)動、養(yǎng)生、養(yǎng)老〞五大度假需求的完美產(chǎn)品覆蓋結(jié)構(gòu)；目的地性：度假綜合體純粹以休閑度假為目的，包括休閑養(yǎng)生、會務(wù)休閑、運(yùn)動休閑等各種類型的休閑目的；豐富性：度假綜合體功能業(yè)態(tài)豐富，圍繞休閑度假衍生出一系列娛樂、運(yùn)動、療養(yǎng)、居住、購物和餐飲等功能。3、度假綜合體為游客提供增值效勞價值：不賣房子，賣生活方式度假綜合體實(shí)際上是以全球宜居景區(qū)為支撐，以生態(tài)養(yǎng)生為依托，通過酒店預(yù)訂、游線設(shè)計、交通體系、餐飲購物、咨詢效勞、游樂需求等軟硬件配套，打造效勞價值體系，從而為消費(fèi)者提供一種以養(yǎng)生休閑為目的的度假生活方式。二、銷售層面——分權(quán)分時模式1、旅游地產(chǎn)開發(fā)銷售面臨升級換代在整個地產(chǎn)行業(yè)都不景氣的情況下，上半年旅游地產(chǎn)出現(xiàn)了高庫存、去化低和價量齊跌的現(xiàn)象?！?023年旅游地產(chǎn)半年報》顯示，2023上半年所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域，整體成交面積約380萬㎡，環(huán)比下降23.5%，成交總金額360億元，環(huán)比跌23.9%。另外，一些開發(fā)商如雅居樂、萬達(dá)等推出了打折銷售、看房游活動等促銷策略。旅游地產(chǎn)進(jìn)入銷售困局，一方面是大的經(jīng)濟(jì)和政策形勢決定的，另一方面也跟旅游地產(chǎn)市場的無序開發(fā)及其本身特征比方非剛性需求、異地置業(yè)等相關(guān)。旅游地產(chǎn)無論從產(chǎn)品、開發(fā)模式還是銷售，都必須升級換代。主要旅游地產(chǎn)分布區(qū)域半年度整體成交情況2、使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)別離是旅游地產(chǎn)的核心為什么旅游地產(chǎn)銷售會出現(xiàn)這么大的問題？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，最核心的問題是，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)存在矛盾。度假房產(chǎn)不同于傳統(tǒng)住宅，不可能使用365天，而一般的居住時間都在3個月以下。這樣一來，大局部時間，旅游房產(chǎn)將處在空置期，這將造成巨大的浪費(fèi)，不管是對投資者還是度假房屋購置者來說，都不是一個很好的選擇。因此，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)別離是旅游地產(chǎn)最核心的概念。怎樣實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與時權(quán)的別離？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，要具備三個要素：第一，將旅游房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔浇?jīng)營管理房產(chǎn)。如果跟傳統(tǒng)住宅類似，將自己不用的時間出租給其他人，這是一種個性化的短租或長租結(jié)構(gòu)，無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，從產(chǎn)業(yè)角度來看，這種模式的開展前景有限。只有實(shí)現(xiàn)酒店式的標(biāo)準(zhǔn)化管理，才能具備在更大平臺上將使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)別離的根底。第二，實(shí)現(xiàn)使用權(quán)回報結(jié)構(gòu)。使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)別離后，就可以將使用權(quán)交給一些專業(yè)平臺進(jìn)行經(jīng)營，從而業(yè)主獲得租金、經(jīng)營管理分紅等收益。這樣就解決了大局部時間被浪費(fèi)的現(xiàn)象。第三，實(shí)現(xiàn)全國甚至全球的交換。業(yè)主擁有的時權(quán)，除了想得到收益之外，還想交換到其他度假地區(qū)享受這一時權(quán)。在平臺系統(tǒng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)交換，使得旅游地產(chǎn)的使用權(quán)得到了最大程度的發(fā)揮，也化解了房產(chǎn)的不動性與旅游的流動性之間的矛盾。3、分時分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一林峰博士認(rèn)為，分時分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一，是由原來的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式到度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化的銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運(yùn)營的主體方式之一。分時分權(quán)模式的產(chǎn)生要從分時度假來談起。風(fēng)行美國的分時度假模式是出售固定面額的度假卡，從而以現(xiàn)在的物價標(biāo)準(zhǔn)來獲取未來一段時間內(nèi)度假地產(chǎn)的使用權(quán)。分時度假之所以在我國無法生存，除了行業(yè)監(jiān)管不到位之外，還有一個很重要的原因就是對運(yùn)營者來說銷售度假卡的收益根本無法追趕通貨膨脹。一般2-3年后，就會因?yàn)榻?jīng)營本錢的大幅度增長，而資不抵債，導(dǎo)致消費(fèi)者的后續(xù)使用權(quán)益無法得到保障。而能解決分時度假弊端的就是分權(quán)分時度假模式。這一模式的根底是分權(quán)，即將每間酒店式公寓、洋房、別墅的產(chǎn)權(quán)劃分為假設(shè)干份出售給業(yè)主，每一個購置人均享有其中的一份可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)，同時將分時度假的結(jié)構(gòu)也納入其中，購置產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，除擁有產(chǎn)權(quán)外，還可享受40年每年假設(shè)干天的免費(fèi)入住權(quán)，并可換住系統(tǒng)內(nèi)各地的物業(yè)或合作酒店，享受異地休閑度假權(quán)。因此，分時分權(quán)度假模式相對來說性價比擬高，既有房屋產(chǎn)權(quán)作為背書，投資又少，還能獲得經(jīng)營及出租收益，同時還能享受到足夠的度假使用權(quán)。三、效勞層面——托管+酒店式管理效勞+交換旅游地產(chǎn)本身的屬性決定了其業(yè)主多為外地人，屬于留鳥型度假，而且旅游地產(chǎn)大多遠(yuǎn)離市區(qū)，無法借助城市良好的根底設(shè)施和配套。而地產(chǎn)商又大多專注在“蓋房子〞上，忽略了物業(yè)配套和效勞的建設(shè)。因此，游客的度假品質(zhì)無法得到保障，導(dǎo)致其空置率較高。注重配套和根底設(shè)施建設(shè)，提供托管、交換等可持續(xù)性效勞，可以從一定程度上盤活旅游地產(chǎn)。托管效勞為業(yè)主提供度假屋自主時間之外的房屋經(jīng)營管理，并與業(yè)主按照約定的比例進(jìn)行收益分成。這一效勞，對于業(yè)主來說，可解決房屋長時間閑置且無人看管的難題，同時還可獲得一筆租金收益。對于開發(fā)商來說，實(shí)現(xiàn)樓盤“帶租約〞式售賣，可解決業(yè)主對投資回報率低、物業(yè)不方便打理、出租渠道少等問題的后顧之憂，從而提升工程價值，加快房產(chǎn)的銷售。酒店式管理效勞對物業(yè)托管后，需提供專業(yè)化的酒店式管理效勞，使業(yè)主完全無需操心房屋的打理及維護(hù)。另外，要通過一個專屬的平臺，讓業(yè)主隨時、方便地了解到房屋的養(yǎng)護(hù)進(jìn)展及現(xiàn)狀。同時