《土地估價實務》課件

《土地估價實務》PPT課件2023REPORTING土地估價概述土地估價方法土地估價程序土地估價報告撰寫土地估價案例分析目錄CATALOGUE2023PART01土地估價概述2023REPORTING土地估價：是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響地價的因素的基礎(chǔ)上，對土地價格或價值進行估算和判別的活動。土地估價具有科學性、技術(shù)性、應用性和相對性。土地估價是土地經(jīng)濟和房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要分支，是土地資源管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等專業(yè)的重要專業(yè)基礎(chǔ)課。土地估價定義土地估價目的可歸納為4種類型，即土地交易、課稅、開發(fā)、土地權(quán)益保全。土地估價目的土地估價的任務在于根據(jù)評估目的，結(jié)合評估對象的特點，選擇適宜的評估方法，制定科學的評估方案，確定合理的評估程序，按照規(guī)定的評估技術(shù)路線和程序，實施必要的地價評估過程，最終為委托方提供科學、公正的土地估價結(jié)果。土地估價任務土地估價目的和任務合法原則：以國家有關(guān)法律、法令為依據(jù)，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章對土地權(quán)利的規(guī)定，參照規(guī)劃確定的用途，評估土地權(quán)利及其狀況。最高最佳使用原則：以土地的最佳使用為前提，確定土地的合理用途。替代原則：在同一市場供需圈內(nèi)，同一用途的土地，具有相同或類似的地質(zhì)條件、區(qū)位條件的情況下，應按生地價格或特定地段修正后得出的某宗待評估土地的熟地價格為基礎(chǔ)，評估出待評估的土地價格。期日原則：以待估宗地所處區(qū)域正常市場價格隨時間的變動而變動的趨勢為依據(jù)，確定未來市場的預測價格。土地估價原則PART02土地估價方法2023REPORTING總結(jié)詞通過比較類似土地的成交價格來評估待估土地的價值。詳細描述市場比較法是土地估價中常用的一種方法，它是通過搜集市場上近期發(fā)生的類似土地交易案例，比較這些案例與待估土地的差異，從而調(diào)整價格，得出待估土地的價值。該方法主要適用于市場交易活躍的土地。市場比較法將土地未來產(chǎn)生的收益折現(xiàn)到評估時點，以此確定土地的價值?？偨Y(jié)詞收益還原法是根據(jù)土地未來預期的收益來評估其價值的方法。首先預測土地未來每年的純收益，再選定合適的折現(xiàn)率，將未來的純收益折現(xiàn)到評估時點，累加得出土地的價值。該方法適用于有穩(wěn)定收益的土地。詳細描述收益還原法總結(jié)詞通過計算取得土地所需的各項費用之和來確定土地的價值。詳細描述成本逼近法是從取得土地所需的各項費用出發(fā)，如土地取得費、稅費、開發(fā)費等，將這些費用累加起來作為土地的價值。該方法主要適用于新開發(fā)土地或無市場參照物的土地。成本逼近法VS通過預測開發(fā)完成后土地的總價值，減去開發(fā)成本及稅費等費用來評估土地的價值。詳細描述剩余法是從開發(fā)完成后的土地價值中減去開發(fā)成本及稅費等費用，剩余的部分即為待估土地的價值。該方法適用于待開發(fā)土地的估價，尤其適用于待開發(fā)土地周邊環(huán)境較好的情況。總結(jié)詞剩余法PART03土地估價程序2023REPORTING根據(jù)土地估價的具體目的，如土地征收、房地產(chǎn)抵押等，明確估價對象和估價范圍。確定估價目的搜集資料現(xiàn)場勘察收集相關(guān)法律法規(guī)、市場交易數(shù)據(jù)、地勘報告等，為估價提供依據(jù)。對估價對象進行實地勘察，了解土地的實際情況，如地形、地質(zhì)、建筑物等。030201土地估價作業(yè)程序根據(jù)土地用途、價值類型等選擇合適的估價方法，如市場比較法、收益還原法等。確定估價方法根據(jù)選擇的估價方法和收集的資料進行評估計算，得出初步估價結(jié)果。評估計算根據(jù)評估結(jié)果撰寫詳細的估價報告，包括估價對象描述、價值類型定義、估價方法選擇等。撰寫估價報告對估價報告進行審核，確保其準確性和公正性，并對外發(fā)布。審核發(fā)布土地估價作業(yè)程序在確定估價目的時，需要考慮土地的具體用途、價值類型等因素，以確保估價的準確性和公正性。明確估價目的確定估價對象和范圍確定價值類型確定估價基準日根據(jù)估價目的，明確需要評估的土地范圍和對象，如某一地塊或某一建筑物等。根據(jù)土地的具體用途和價值類型，選擇合適的價值定義和評估方法，如市場價值、投資價值等。選擇合適的基準日，通常為土地交易或評估需求發(fā)生的時間，以確保估價的時效性和公正性。確定估價基本事項根據(jù)土地估價的作業(yè)程序和要求，制定詳細的時間計劃，包括資料收集、現(xiàn)場勘察、評估計算等各個環(huán)節(jié)的時間安排。制定時間計劃根據(jù)估價工作的需要，合理分配工作人員和資源，確保各項工作的順利完成。分配人員和資源制定詳細的工作流程，包括各個環(huán)節(jié)的銜接和協(xié)作方式，以確保整個估價工作的有序進行。確定工作流程對可能出現(xiàn)的風險進行預測和評估，并制定相應的風險管理措施，如應對市場變化、數(shù)據(jù)不準確等問題。制定風險管理計劃擬訂估價作業(yè)計劃PART04土地估價報告撰寫2023REPORTING土地估價報告的編寫現(xiàn)場勘查對土地進行實地勘查，了解土地的實際情況，包括土地的形狀、面積、地質(zhì)、水文等條件。收集資料收集相關(guān)資料，包括土地的權(quán)屬資料、規(guī)劃條件、周邊環(huán)境等，以及相關(guān)法律法規(guī)和政策文件。確定估價目的根據(jù)委托方的要求，明確土地估價的目的是為了交易、抵押、拆遷補償?shù)?。確定估價方法根據(jù)土地的特點和估價目的，選擇合適的估價方法，如市場比較法、收益還原法、成本逼近法等。撰寫報告按照規(guī)定的格式和要求，撰寫土地估價報告，包括土地的基本情況、估價方法的選擇和運用、估價結(jié)果等部分。內(nèi)容審核對報告的內(nèi)容進行審核，包括數(shù)據(jù)、資料是否準確可靠，估價方法是否合理，結(jié)論是否客觀公正等。規(guī)范性審核審核報告的格式和表述是否規(guī)范，符合行業(yè)標準和慣例。合法性審核審核報告是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策文件的要求，是否存在違法違規(guī)的情況。完整性審核檢查報告是否完整，包括封面、目錄、摘要、正文、附件等部分是否齊全。土地估價報告的審核根據(jù)委托方的要求，選擇適當?shù)奶峤环绞?，如紙質(zhì)版或電子版。提交方式按照委托方要求的時間，準時提交土地估價報告。提交時間將土地估價報告提交給委托方或相關(guān)政府部門，確保報告能夠被正確理解和使用。提交對象土地估價報告的提交PART05土地估價案例分析2023REPORTING案例概述本案例是對某城市住宅小區(qū)的土地估價，該小區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。估價結(jié)果經(jīng)過計算，該住宅小區(qū)的土地估價為每平方米XX元，總價值為XX萬元。估價方法采用市場比較法和收益還原法進行估價，綜合考慮影響地價的因素，如區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場供需關(guān)系等。結(jié)論本案例中，采用市場比較法和收益還原法進行土地估價，能夠較為準確地反映該住宅小區(qū)的土地價值。居住用地估價案例案例概述采用市場比較法和成本逼近法進行估價，綜合考慮影響地價的因素，如商業(yè)繁華度、配套設(shè)施等。估價方法估價結(jié)果結(jié)論本案例是對某商業(yè)街的土地估價，該商業(yè)街地理位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，人流密集。本案例中，采用市場比較法和成本逼近法進行土地估價，能夠較為準確地反映該商業(yè)街的土地價值。經(jīng)過計算，該商業(yè)街的土地估價為每平方米XX元，總價值為XX萬元。商業(yè)用地估價案例ABCD案例概述本案例是對某工業(yè)園區(qū)的土地估價，該工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚，企業(yè)眾多，發(fā)展?jié)摿Υ蟆９纼r結(jié)果經(jīng)過計算，該工業(yè)園