華庭商業(yè) 定位部分

華庭商業(yè)定位報(bào)告專項(xiàng)研究河北中原事業(yè)一部2012年2月謹(jǐn)呈：河北華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司報(bào)告目錄背景解析商業(yè)定位發(fā)展建議整體市場/商業(yè)格局北國—先天下商圈懷特—萬達(dá)商圈新百—銀座商圈三大商圈基本覆蓋全市,檔次規(guī)模不一本案商圈商業(yè)名稱規(guī)模(㎡）檔次消費(fèi)人群租賃方式業(yè)態(tài)北國—先天下商圈北國商城5萬中高檔橋東中高收入銷售額返點(diǎn)國際精品，世界名表，時(shí)尚女鞋國際化妝品，黃金珠寶，北國電器等北國先天下12萬高檔高收入人群銷售額返點(diǎn)好孩子、青青果、雙立人、菲姐、菲仕樂，光明漁港、一米陽光、鴻福酒家、百奇緣、金棕櫚、電玩城等，北國超市等新百—銀座商圈銀座4.5萬中高檔輻射石家莊，主要是橋西中高收入者銷售額返點(diǎn)新百廣場4萬中高檔橋西中高收入者銷售額返點(diǎn)皮鞋，黃金珠寶，女裝，國產(chǎn)表，服飾，家居用品，兒童用品，餐飲，VIP會(huì)員中心，影院、電玩城懷特—萬達(dá)商圈懷特商城10萬中高檔裕華中高收入銷售額返點(diǎn)化妝品、餐飲、超市、電玩城、國美電器等懷特家居城11萬中高檔裕華中高收入銷售額返點(diǎn)各類家具城懷特餐飲一條街6萬中高檔全市銷售額返點(diǎn)餐飲娛樂等萬千百貨3.5萬中高端全市銷售額返點(diǎn)吃喝玩樂購等整體市場/百貨類商業(yè)百貨類商業(yè)基本在3.5萬以上，針對(duì)中高端人群，都是通過銷售額返點(diǎn)的方式租賃，業(yè)態(tài)多樣化整體市場/專業(yè)市場專業(yè)市場基本在2萬平米以上，區(qū)域性較強(qiáng)，仍是以扣點(diǎn)方式為主業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費(fèi)人群租賃方式經(jīng)營情況專業(yè)市場懷特建材裝飾城3萬平米中高檔區(qū)域人群銷售額扣點(diǎn)經(jīng)營狀況良好海鮮副食城3萬平米中等區(qū)域人群銷售額扣點(diǎn)經(jīng)營狀況良好花鳥市場1萬平米中低檔區(qū)域人群銷售額扣點(diǎn)經(jīng)營狀況良好天元名品4萬平米中檔年輕時(shí)尚群體出租南國時(shí)尚服飾廣場、經(jīng)營狀況良好，有趕超福興閣之勢福興閣2萬平米低檔低收入及工薪階層出租一度風(fēng)靡省會(huì)、以低價(jià)取勝、而今仍有市場太和電子城4萬平米——批發(fā)為主出租電子產(chǎn)品的集散地國美、蘇寧2萬平米——電器銷售額扣點(diǎn)知名家用電器零售商整體市場/臨街底商業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模檔次消費(fèi)人群經(jīng)營情況配套商業(yè)影樂宮1萬平米中檔工薪，白領(lǐng)省會(huì)知名娛樂場所聚集地，餐飲KTV酒吧影院等肯德基、必勝客————西式快餐連鎖時(shí)尚飲食消費(fèi)配套商業(yè)以影院、餐飲等為主整體市場/小結(jié)百貨商業(yè)百貨類規(guī)模在3.5萬㎡以上，租賃方式以銷售額返點(diǎn)為主，業(yè)態(tài)以服飾為主。專業(yè)市場集中商業(yè)規(guī)模在1-4萬㎡，區(qū)域小較強(qiáng)，多以銷售額返點(diǎn)的形式出租底商商業(yè)發(fā)展前景/石家莊規(guī)劃《石家莊市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》強(qiáng)調(diào)：“京珠高速公路以西重點(diǎn)發(fā)展辦公商務(wù)、商貿(mào)、流通等第三產(chǎn)業(yè)”；建設(shè)商業(yè)商務(wù)區(qū)，突出中心城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能，結(jié)合城市更新，重點(diǎn)推進(jìn)新客站地區(qū)、中山東路繁華片區(qū)、南茵河娛樂片區(qū)、槐安西路商業(yè)商務(wù)綜合區(qū)、勝利大街沿線區(qū)域、東北商業(yè)綜合區(qū)（東北工業(yè)區(qū)改造）、和平西路綜合商務(wù)片區(qū)、省軍招區(qū)域、民俗文化街等九大綜合片區(qū)的改造更新，并打造成為石家莊市的繁榮片區(qū)，提升石家莊市“華北商埠”的形象和品位。已規(guī)劃完畢的“2+4”大都市發(fā)展規(guī)劃必將把發(fā)展相對(duì)滯后的處于一環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目片區(qū)推向繁榮發(fā)展的前沿，使一環(huán)內(nèi)成為了寸土寸金的商業(yè)地產(chǎn)聚集地；“一體”中主城區(qū)把服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向，努力擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提高產(chǎn)業(yè)檔次，提升城市品位；泛橋東區(qū)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，中心城區(qū)發(fā)展服務(wù)業(yè)一環(huán)內(nèi)成為商業(yè)地產(chǎn)聚集地，著重建設(shè)商業(yè)商務(wù)區(qū)發(fā)展前景/橋東區(qū)規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)聚集地樓宇經(jīng)濟(jì)橋東區(qū)——總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)聚集地發(fā)展前景/勝利大街規(guī)劃有蓋下沉廣場新勝利大街夜景鳥瞰新勝利大街鳥瞰剖視效果圖新勝利大街——第一條南北向迎賓主干道發(fā)展前景/小結(jié)勝利大街規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域發(fā)展橋東規(guī)劃推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展石市規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)商務(wù)商業(yè)區(qū)發(fā)展前景利于商務(wù)型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目概況/區(qū)位分析一環(huán)內(nèi)黃金地段，兩商圈交叉輻射，多社區(qū)有力支撐一環(huán)內(nèi)黃金地段：本案處于商業(yè)集中且發(fā)展空間巨大的一環(huán)黃金地段。兩商圈交叉輻射：本案處于北國商圈和南三條商圈的交叉輻射區(qū)域。多樓盤有力支撐：周邊樓盤較多，人口基數(shù)大，為商業(yè)消化提供了基礎(chǔ)。本案項(xiàng)目概況/交通環(huán)境

1環(huán)1,1環(huán)2,4,5,7,21,26,85,89,快21,快31,快4,快5,快7,夜觀光4和平路1號(hào)線規(guī)劃中地鐵1、2號(hào)線，距離本項(xiàng)目只有2-3站地.2號(hào)線平安大街交通網(wǎng)核心區(qū)域，駕車乘車極其便利勝利大街據(jù)守城市快速路——和平路、城市中軸線——平安大街及城市未來中央景觀大道——?jiǎng)倮蠼?；?xiàng)目概況/小結(jié)區(qū)位一環(huán)內(nèi)橋東區(qū)—核心商務(wù)區(qū)兩商圈交叉輻射質(zhì)素展示性好交通便利多住宅樓盤支撐總結(jié)本案具備發(fā)展地緣性商務(wù)商業(yè)的條件和潛質(zhì)報(bào)告目錄背景解析商業(yè)定位發(fā)展建議一箭三雕投資者消費(fèi)者經(jīng)營者商業(yè)客戶構(gòu)成人氣投資者升值空間業(yè)態(tài)組合商業(yè)環(huán)境經(jīng)營者消費(fèi)者主題商業(yè)發(fā)展前景定位前思考哪里的商鋪會(huì)讓我的生意紅紅火火？定位前思考/經(jīng)營者區(qū)域內(nèi)蘊(yùn)涵巨大的高消費(fèi)力？在城市核心地段，在最狂熱的人流中，有多少消費(fèi)？對(duì)投資者而言我做夢都想更穩(wěn)的賺更多的錢住宅市場受到限購限貸影響之后，投資者開始轉(zhuǎn)向商鋪投資；定位前思考/投資者區(qū)位的發(fā)展前景一直以來都是投資者關(guān)注的主要點(diǎn)。商鋪的投資已經(jīng)開始逐漸成熟，由原來純逐利開始轉(zhuǎn)變?yōu)樽分鹗找娣€(wěn)定；對(duì)消費(fèi)者而言需要滿足他們的不同需求定位前思考/消費(fèi)者消費(fèi)者商務(wù)配套……餐飲娛樂休閑體驗(yàn)時(shí)尚購物生活配套消費(fèi)客群/定位跨地區(qū)的目的消費(fèi)群區(qū)域周邊的主力消費(fèi)群核心消費(fèi)群體初級(jí)吸引對(duì)象中級(jí)吸引對(duì)象終極吸引對(duì)象商務(wù)辦公人群商務(wù)辦公人群整體消費(fèi)水平相對(duì)較高，且對(duì)餐飲類業(yè)態(tài)存在較大需求，對(duì)休閑娛樂類業(yè)態(tài)存在一定的需求，該類型消費(fèi)人群又可有效的支撐起購物類為主的零售業(yè)態(tài)。作為本案核心消費(fèi)客群，其整體消費(fèi)能力不容忽視，此類消費(fèi)人群消費(fèi)特點(diǎn)如下：消費(fèi)時(shí)間多集中在中午午休時(shí)間或下班后，主要表現(xiàn)為對(duì)餐飲類業(yè)態(tài)消費(fèi)；餐飲類消費(fèi)又可細(xì)分為工作餐，朋友、同事和家人聚餐及商務(wù)宴請(qǐng)，后兩類消費(fèi)支出較大；

在商務(wù)往來過程中，極有可能連帶性地發(fā)生一些購物、休閑、娛樂活動(dòng)消費(fèi)；消費(fèi)客群/分析居住人群未來區(qū)域內(nèi)將有大量人口遷入，是未來本案人口構(gòu)成的重要元素，其潛在消費(fèi)力不容忽視，其整體需求一定程度上將直接影響本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展方向，此類常住居民的消費(fèi)特點(diǎn)如下：對(duì)日常生活服務(wù)性消費(fèi)的需求較大；消費(fèi)的隨意性較強(qiáng)；消費(fèi)時(shí)間多集中在平時(shí)的晚間及節(jié)假日；在區(qū)域商業(yè)逐步完善并形成一定的商業(yè)氛圍后，消費(fèi)外流現(xiàn)象減弱，在本區(qū)域?qū)鹘y(tǒng)意義上的購物消費(fèi)具有一定的需求；特征一、可以便捷快速的到達(dá)本項(xiàng)目人群該類型人群主要為項(xiàng)目自身及項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人群，該類型人群普遍可以便捷的到達(dá)本項(xiàng)目。特征二、自駕車的目的性消費(fèi)人群該類型人群通常是被項(xiàng)目主題特色的商業(yè)吸引，目的性的開車前往本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。特征三、隨機(jī)性消費(fèi)人群該類型人群為偶然路過項(xiàng)目，經(jīng)標(biāo)識(shí)引導(dǎo)，進(jìn)而開車前往項(xiàng)目的消費(fèi)人群。消費(fèi)客群/特征根據(jù)本案實(shí)際情況，項(xiàng)目的消費(fèi)群可能會(huì)具有以下幾方面特征：地緣性消費(fèi)人群消費(fèi)需求地緣性消費(fèi)人群需求主要表現(xiàn)在日常就餐的需求，對(duì)休閑娛樂的需求以及對(duì)配套服務(wù)的需求，這三類需求共同極成了地緣性人群的主要消費(fèi)需求。目的性消費(fèi)人群消費(fèi)需求目的性消費(fèi)人群的需求主要表現(xiàn)在特殊零售商品的購買需求，有選擇性的就餐需求和目的性明確的休閑娛樂需求，這三類需求共同極成了該類型人群的主要消費(fèi)需求。消費(fèi)客群/需求整體定位中央商務(wù)休閑體驗(yàn)聚集地關(guān)鍵字：高端、區(qū)域輻射、商務(wù)體驗(yàn)、休閑娛樂市場定位既是高端商務(wù)人士的商務(wù)休閑體驗(yàn)場所也是周邊小區(qū)居民的餐飲娛樂的后花園還是年輕人的匯聚地功能定位餐飲各國風(fēng)味規(guī)模不一不同質(zhì)化休閑娛樂KTV臺(tái)球廳健身等商務(wù)體驗(yàn)證券交易中心銀行電信營業(yè)廳等報(bào)告目錄背景解析項(xiàng)目定位發(fā)展建議特色“食代”主題詮釋：商務(wù)宴請(qǐng)、特色餐飲為主題的中高檔場所打造區(qū)域內(nèi)最具特色的大規(guī)模、多口味的美食廣場形成未來區(qū)域餐飲聚集區(qū)餐飲主題餐飲主題餐飲主題大型中餐：光明漁港河北人家湘君府保定會(huì)館峨嵋小鎮(zhèn)茶餐廳：一茶一坐日本料理：三四郎中小型快餐：吉野家李先生陽光永和豆?jié){面愛面火鍋類：侯氏火鍋小肥羊咖啡廳：百客costa“電影主題”餐廳商務(wù)宴請(qǐng)餐廳時(shí)尚、休閑“匯”主題詮釋：綜合性休閑、娛樂、健身體驗(yàn)館，強(qiáng)調(diào)其休閑業(yè)態(tài)的多樣性，涵蓋內(nèi)容應(yīng)具有多樣性，可以滿足各類人群對(duì)休閑健康的需求休閑娛樂主題休閑娛樂主題養(yǎng)生會(huì)所：紫萱保健按摩養(yǎng)生會(huì)所蓮升保健會(huì)所美發(fā)造型：芭莎造型會(huì)館小春造型足療：千子蓮KTV：想唱就唱棒棒糖五月天健身中心：超越中體倍力綜合商務(wù)配套主題詮釋：滿足周邊及項(xiàng)目自身居住人群的基本需求，增強(qiáng)人們的便利度與舒適感，為居住人群服務(wù)商務(wù)體驗(yàn)主題證券交易中心：河北證券銀行：工商銀行中國銀行郵政儲(chǔ)蓄營業(yè)廳：移動(dòng)營業(yè)廳聯(lián)通營業(yè)廳電信營業(yè)廳票務(wù)處：火車票代售、飛機(jī)票代售生活配套：干洗店、精品店業(yè)態(tài)規(guī)劃布局樓層分區(qū)功能業(yè)態(tài)分布面積（㎡）B1小型餐飲（多少家）約5000F1銀行、營業(yè)廳、美容美發(fā)、養(yǎng)生會(huì)所等約7500F2約7500F3KTV、健身中心等約7500F4大中型餐飲約7500備注：本案業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為一拖二形式出售模式技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯大型中式正餐物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯中式快餐物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西式快餐物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套物業(yè)條件美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)，美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，其經(jīng)營的特點(diǎn)也決定其對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美容美發(fā)物業(yè)條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)條件休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在二、三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯休閑娛樂類物業(yè)條件商鋪交房條件（簡化配圖）商鋪編號(hào)：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內(nèi)面積：189m2

一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)（安裝部分）1.電力配設(shè)：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃?xì)猓嚎紤]4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調(diào)電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配7.廣告牌電力配設(shè)：未單獨(dú)設(shè)置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風(fēng)口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個(gè)點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配設(shè):消火栓等系統(tǒng)16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材質(zhì):鋁合金17.新風(fēng)口配設(shè):18.消防排煙配設(shè):無二、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（建筑部分標(biāo)準(zhǔn)）１．墻體:空心磚２．地面：砼結(jié)構(gòu)面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結(jié)構(gòu)面三、商鋪交房標(biāo)準(zhǔn)（公共部分標(biāo)準(zhǔn)）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質(zhì)：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內(nèi)飾及載重量：觀光梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。貨梯內(nèi)飾：發(fā)紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統(tǒng)配設(shè)：設(shè)置消火栓系統(tǒng)4.公共部分照明配設(shè)及供水：設(shè)置到位5.公共衛(wèi)生間內(nèi)飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。外部建筑天幕走廊注：可通過手機(jī)信息平臺(tái)發(fā)送到天幕上，表達(dá)情感。公共空間尺度很大內(nèi)部建筑西班牙花型圖案完美結(jié)合，細(xì)節(jié)彰顯高貴、華麗時(shí)尚內(nèi)部建筑導(dǎo)視系統(tǒng)內(nèi)部建筑智能停車系統(tǒng)外部建議音樂噴泉2024/2/654目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租銷售策略優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。純銷售模式優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位