槐蔭百年商埠前期開發(fā)策劃方案教材

傳承百年商埠/再創(chuàng)百年經(jīng)典百年商埠項(xiàng)目資金解決方案2014年5月項(xiàng)目本體分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判目錄項(xiàng)目SWOT分析CONTENTS12134項(xiàng)目融資建議項(xiàng)目本體分析

PART1西市場(chǎng)西市場(chǎng)文化前世今生1904年，如今的西市場(chǎng)商圈就劃辟為集市，成為周圍三鄉(xiāng)五里人們聚集的中心。1928年，仲宮商人劉晉卿與李明符看中這一帶鐵路貨運(yùn)發(fā)達(dá)、人流旺盛的商機(jī)，在經(jīng)一路和經(jīng)二路之間購(gòu)買土地，并聯(lián)絡(luò)商戶在此做生意，二人坐地收租。一些中小商家紛紛匯集在此開辦店鋪，設(shè)點(diǎn)擺攤；書曲藝人也接踵而來(lái)占地拉場(chǎng)，市場(chǎng)就在當(dāng)年9月正式開業(yè)，因地處商埠區(qū)西段，故名西市場(chǎng)?！拔魇袌?chǎng)”的由來(lái)西市場(chǎng)具有悠久歷史和深厚文化底蘊(yùn)，因靠近火車站、汽車站、官路入口等，成為濟(jì)南商埠中心。曾經(jīng)是北方各省市重要商貿(mào)中心，商家必爭(zhēng)之地。民國(guó)進(jìn)行了三次商鋪展界：第一次是在1918年，將普利門沿順河街一線向西至緯一路拓界為商埠租地；第二次將清泉街(今并入順河街)以西、館驛街以南(皖新街、鳳翔街等)展為商埠用地，此時(shí)商埠租地面積已增至247hm2余畝，商埠與舊城也連為一體；1939年又將三里莊、官扎營(yíng)、南、北大槐樹等地段劃入商埠范圍。曾經(jīng)的商業(yè)街普利門1905年11月15日年濟(jì)南商埠籌辦高峻電報(bào)收發(fā)局瑞蚨祥綢布店宏濟(jì)堂藥店小廣寒電影院濟(jì)南國(guó)貨公司開埠后的經(jīng)二路上世紀(jì)30-70年代解放前的西市場(chǎng)共有6個(gè)門兒，其中三個(gè)小門兒鮮為人知。進(jìn)入北門沿街的兩邊，一溜兒的小院兒平房，窄窄的胡同道兒，大一點(diǎn)兒的家族，經(jīng)過(guò)幾代人的延續(xù)分家后，也是前屋緊挨著后鄰。逛一間樓百貨，在當(dāng)時(shí)也算一種時(shí)尚。小到針頭線腦，大到名角兒行頭在這里都能淘到。這里的伙計(jì)有一種絕活叫“段染”,能將一根絲線染成四五種顏色。當(dāng)時(shí)很多人從“一間樓”買來(lái)絲線繡花。西市場(chǎng)雜八地。放洋片的、磨剪刀的、相面的、摔跤的。說(shuō)書的江湖藝人各顯身手，甜絲絲的糖葫蘆、熱騰騰的烤地瓜、捧在手里沿著一溜兒街走一趟，幾分錢就能吃飽玩夠。大大小小的戲院遍地開花，三五分錢就能聽一段，當(dāng)時(shí)逛戲園子的除了戲癡就是有錢的閑人，百人的大場(chǎng)子，一碟瓜子兒一壺茶，幾曲戲下來(lái)，半天時(shí)光悠然已過(guò)……當(dāng)時(shí)的戲院和茶園都有自己固定的演員和戲班，云集了南北曲藝界的名角和江湖藝人，曲山藝海的稱呼，就是那時(shí)候流傳下來(lái)，享譽(yù)全國(guó)的。在“洪福來(lái)”百貨店買家常零碎，過(guò)年到“志興成”布衣扯布做衣，逛“三盛永”廣貨店也是當(dāng)時(shí)西市場(chǎng)周邊居民的一大樂事兒。熱熱鬧鬧的西市場(chǎng)，賣年畫的、做糖稀的、捏面人的小攤喧鬧非凡,茶社、書場(chǎng)里人聲鼎沸,電影院里也坐得滿滿當(dāng)當(dāng)。

隨著商業(yè)的興起，人群的聚集，西市場(chǎng)一帶也充滿了“文藝范兒”。全市先后開辦的娛樂場(chǎng)所中，半數(shù)以上劇場(chǎng)、三分之一的影院、書場(chǎng)幾乎全部都設(shè)在商場(chǎng)市場(chǎng)內(nèi)，和平電影院在當(dāng)時(shí)成為當(dāng)時(shí)濟(jì)南唯一的電影場(chǎng)所。西市場(chǎng)開業(yè)后,魯西各縣、郊區(qū)客商以及全國(guó)各地經(jīng)商者紛紛來(lái)此開店經(jīng)商、落腳營(yíng)生。當(dāng)時(shí),獨(dú)開門頭的店面有百余家,主要經(jīng)營(yíng)廣貨、鞋帽、細(xì)布、飯館、卷煙、圖書及其他日用百貨,也有茶館、戲院、飯店等休閑場(chǎng)所。由于他們經(jīng)商注重質(zhì)量、恪守信譽(yù)、服務(wù)周到、薄利多銷、貨真價(jià)實(shí)、童叟無(wú)欺,一批具有較大影響的商家脫穎而出,逐漸成為濟(jì)南西部商界的佼佼者,“洪福來(lái)”百貨店、“志興成”布衣、“三盛永”廣貨店、“萬(wàn)盛聚”貨棧等長(zhǎng)盛不衰幾十年。西市場(chǎng)周邊的“阜成信”棉花行、“泰豐園”飯店、“一間樓”百貨、“瑞蚨祥”綢布店、“宏濟(jì)堂”藥店等50多家商鋪在全國(guó)也都名噪省內(nèi)外,形成了以西市場(chǎng)為核心的西部繁華商圈。說(shuō)不完的小商販數(shù)不盡的老字號(hào)逛不完的五花八門聽不完的曲山藝海割不斷的老商脈……/thread-292990-1-1.html上世紀(jì)80-90年代提起商賈云集之地，多數(shù)老濟(jì)南第一個(gè)想到的就是西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)。在農(nóng)耕經(jīng)濟(jì)仍然主導(dǎo)“西部”的歲月里，小商販們以針頭線腦、粗衣陋食引來(lái)轔轔車聲、沸沸人聲，從此叫賣聲此起彼伏，再未停息。西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)時(shí)而生，應(yīng)勢(shì)而興。自1958年以來(lái),西市場(chǎng)先后進(jìn)行了4次較大規(guī)模的綜合改造,西市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化,原有的180間平房變身華聯(lián)商廈,西市場(chǎng)服裝城、西市場(chǎng)小商品商場(chǎng)拔地而起,原有的西市場(chǎng)格局被徹底打破,形成覆蓋緯八路到緯十二路、經(jīng)一路到經(jīng)三路的繁華商業(yè)區(qū),成為江北最大的小商品批發(fā)基地。眼看著大觀園等與西市場(chǎng)同期、同類的市場(chǎng)街區(qū)逐漸衰落,有的甚至消失殆盡,而西市場(chǎng)旺盛的人氣、繁榮的商脈卻一直延續(xù)下來(lái),經(jīng)久不衰。分析其中的原因,西市場(chǎng)占盡了天時(shí)、地利、人和的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

西市場(chǎng)三大逛——逛街、購(gòu)物、吃燒烤，赫赫有名的“馬家館”的“麻醬燒餅”。就在這里“一九”燒烤一條街通宵不眠，成為當(dāng)時(shí)享譽(yù)全國(guó)的路邊攤文化，幾杯扎啤一盤子串，三五好友坐著馬扎，隨便一坐就能暢聊到半夜。經(jīng)一緯九也成為當(dāng)時(shí)燒烤一條街，每當(dāng)夜幕降臨，便人頭涌動(dòng)。百年來(lái)，西市場(chǎng)熙熙攘攘、商埠林立給濟(jì)南一個(gè)繁華的市井生活這也構(gòu)成了當(dāng)今濟(jì)南對(duì)于西市場(chǎng)的第一印象，甚至唯一印象。那么，今天要說(shuō)的西市場(chǎng)是不一樣的西市場(chǎng)生活在那些輝煌的年代

一再成為濟(jì)南城的樣板

如今的西市場(chǎng)已儼然成為濟(jì)南市西部地區(qū)最大的一座綜合市場(chǎng)。在20年的浮浮沉沉之中，飽經(jīng)滄桑的西市場(chǎng)成為商業(yè)、服務(wù)業(yè)和娛樂業(yè)一應(yīng)俱全的“大百貨”。周邊道路已經(jīng)修整的頗為通暢，西市場(chǎng)周邊也由原來(lái)的雜亂變?yōu)榻袢盏囊?guī)范化商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。周邊大品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，帶動(dòng)了老百姓住宅的改善。21世紀(jì)的西市場(chǎng)華聯(lián)商廈西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)維爾康小商品批發(fā)市場(chǎng)鹿港綠洋百貨批發(fā)市場(chǎng)嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)華聯(lián)超市新建路港代理總部國(guó)美家電經(jīng)一路小商品批發(fā)市場(chǎng)位置偏北，是該商圈最為繁榮的物業(yè)類型，形成時(shí)間較早，體量龐大，經(jīng)營(yíng)者眾多，商鋪?zhàn)饨鸶撸?jīng)營(yíng)者具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。商圈城市功能配套偏南，以嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、國(guó)美電器為代表的中端百貨為主導(dǎo)形式，且以傳統(tǒng)的購(gòu)物模式為主，供應(yīng)來(lái)量同質(zhì)化嚴(yán)重，商圈內(nèi)物業(yè)類型單一，區(qū)域商街一鋪難求。西市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主要分布在經(jīng)一路南側(cè)，是區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)類型；配套沿經(jīng)二路分布，以華聯(lián)、嘉華、國(guó)美電器為代表的中端百貨主導(dǎo)形式。西市場(chǎng)的商業(yè)分析城市配套復(fù)合商業(yè)—嘉華、華聯(lián)商城：目前西部片區(qū)唯一的大型購(gòu)物商場(chǎng)，客流量大，消費(fèi)人群覆蓋面較廣。商圈內(nèi)消費(fèi)人群覆蓋面較廣，專業(yè)市場(chǎng)主要為批發(fā)客戶與城市中低端端人群，城市配套功則中高低三類人群匯集。專業(yè)市場(chǎng)西市場(chǎng)：以小商品批發(fā)及展示零售為主，整體經(jīng)營(yíng)面積8.6萬(wàn)平方米，聚集了濟(jì)南及周邊地市批發(fā)戶西市場(chǎng)區(qū)域消費(fèi)特征道路上行人數(shù)下行人數(shù)進(jìn)入小商品市場(chǎng)車流量經(jīng)一路3920409067739621經(jīng)二路50804690

70361258緯十二路30522980——5600匯總1205211760

1380916479統(tǒng)計(jì):

一天按8小時(shí)計(jì)算總況：每天沿街（經(jīng)一路、緯十二路）經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目人次約37621人次.平均每小時(shí)經(jīng)過(guò)本案4702人次。經(jīng)過(guò)車輛為15221量，平均每小時(shí)1902量。經(jīng)過(guò)車輛：經(jīng)一路車流量最高，為緯十二路1.7倍。但距離濟(jì)南市繁華商務(wù)辦公區(qū)有一定距離，所以經(jīng)過(guò)車輛檔次不高。經(jīng)過(guò)人流：經(jīng)二路人流量最高，其次為經(jīng)一路，經(jīng)一路日人流量為緯十二路的，其次為經(jīng)一路，緯度十二路最低。每天上下班時(shí)間為上行下行人流高峰期，多為騎自行車路過(guò)的上班族或者學(xué)生。中午為進(jìn)入市場(chǎng)人流高峰期，多為中青年。經(jīng)二路緊鄰經(jīng)一路，與項(xiàng)目約百米左右，該路段人流多為本案潛在消費(fèi)人群。該兩路日人流量為緯十二路5倍之上人流量經(jīng)二路最高，緯十二路最低；車流量經(jīng)一路最高，緯度十二路最低。由此推斷經(jīng)一路本案最好展示面。西市場(chǎng)周邊車流、人流統(tǒng)計(jì)主要項(xiàng)目嘉華及華聯(lián)兩大百貨商場(chǎng)西市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量嘉華華聯(lián)總計(jì)約10萬(wàn)平方商業(yè)街總長(zhǎng)度約1200米臨街店鋪約350家空置率

8%

8.6萬(wàn)平方米主要特征輻射濟(jì)南周邊多個(gè)地市的中型批發(fā)市場(chǎng)，且隨著嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)超市、國(guó)美電器的入駐，更繁榮了西市場(chǎng)商圈的商業(yè)氣氛并將逐步打造成集商貿(mào)、金融、餐飲、居住、娛樂休閑為一體的西市場(chǎng)商貿(mào)中心區(qū)。小商品批發(fā)及展示零售

2009年重建開業(yè)的西市場(chǎng)以5萬(wàn)㎡的經(jīng)營(yíng)面積，3000個(gè)鋪位，6萬(wàn)種小商品之勢(shì)強(qiáng)化了西市場(chǎng)最初的專業(yè)市場(chǎng)，培養(yǎng)了多家大批發(fā)商。銷售價(jià)格20000-25000元/平方米租金西市場(chǎng)一層租金10元/平方米/天周邊店鋪2-5元/平方米/天一層9元/天/平、二層7元/天/平三層5元/天/平、四層2元/天/平五層1元/天/平輻射客群主要多為槐蔭區(qū)及天橋區(qū)中高端收入人群、打折季吸引全市客流消費(fèi)年齡18-50歲，主力為30歲左右濟(jì)南市及周邊市小商品批發(fā)業(yè)者西市場(chǎng)商業(yè)主力店與商家代表本體分析|項(xiàng)目區(qū)位京臺(tái)高速北園高架經(jīng)十路二環(huán)西路順河高架經(jīng)一路經(jīng)四路緊鄰西市場(chǎng)距火車站1公里距經(jīng)十路1公里距泉城廣場(chǎng)3.5公里本地塊位于濟(jì)南老中心城區(qū)核心板塊，槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)交匯處，緊鄰濟(jì)南西部繁華的華聯(lián)商業(yè)（西市場(chǎng)）。1.5公里生活圈交通銀行工商銀行工商銀行建設(shè)銀行濟(jì)南市第二人民醫(yī)院光大銀行建設(shè)銀行明珠怡和國(guó)際酒店千禧龍大酒店山東賓館北洋大戲院齊魯銀行中山公園槐蔭廣場(chǎng)省立醫(yī)院郵政儲(chǔ)蓄銀行濟(jì)南賓館槐蔭區(qū)交警大隊(duì)省眼科醫(yī)院華夏銀行第十二中學(xué)第十九中學(xué)省實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)建設(shè)銀行建華幼兒園七天酒店路港和平商城華聯(lián)商廈嘉華購(gòu)物中心第三十七中學(xué)西市場(chǎng)派出所中國(guó)銀行中信銀行口腔門診濟(jì)南昆侖小學(xué)位于濟(jì)南市老城區(qū)配套全面教育配套：項(xiàng)目周邊學(xué)校有建華幼兒園、緯十路小學(xué)；第三、十二、十九、三十七中學(xué)，及省實(shí)驗(yàn)初級(jí)中學(xué)與昆侖小學(xué)等眾多教育資源。生活商業(yè)配套：市華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美槐蔭店、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、潤(rùn)豐農(nóng)村合作銀行、齊魯銀行、中信銀行等各大銀行均設(shè)有服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。醫(yī)療配套：附近省立醫(yī)院、省眼科醫(yī)院、口腔醫(yī)院等綠地景觀：中山公園、槐蔭廣場(chǎng)第三中學(xué)緯十路小學(xué)

本體分析|項(xiàng)目配套位置：經(jīng)一路與經(jīng)四路及緯七路與緯九路所夾地塊。規(guī)模：項(xiàng)目整體占地約17萬(wàn)㎡。功能：集主題特色的商業(yè)、住宅、寫字樓形成的綜合體項(xiàng)目。隨老城區(qū)改造的深入，臨經(jīng)一路、經(jīng)四路兩側(cè)展示性良好；臨西市場(chǎng)一側(cè)的經(jīng)二路與緯九路商業(yè)氛圍濃厚。可以有效提高本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力?；笔a區(qū)市中區(qū)天橋區(qū)本項(xiàng)目位于槐蔭區(qū)東端，是濟(jì)南站連接西部城區(qū)的第一站。地理上具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目建成后可扭轉(zhuǎn)老城區(qū)破敗形象，重新凝聚老城區(qū)消費(fèi)群體。本體分析|項(xiàng)目概況本體分析|項(xiàng)目四至及地塊現(xiàn)狀經(jīng)一路經(jīng)四路緯九路緯七路西市場(chǎng)地塊北至經(jīng)一路，南至經(jīng)四路。東起緯七路，西至緯九路。與濟(jì)南著名的西市場(chǎng)商貿(mào)區(qū)一路之隔。北至經(jīng)一路南至經(jīng)四路西至緯九路東至緯七路經(jīng)二路現(xiàn)狀緯八路現(xiàn)狀經(jīng)三路現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀本體分析|地塊價(jià)值|交通便利性及人流AB雙向行駛道路單向行駛道路車流主要到達(dá)點(diǎn)DEC人流主要到達(dá)點(diǎn)人流主要走向地塊位于歷史最悠久的商貿(mào)區(qū)之一，南北兩側(cè)均有貫穿濟(jì)南東西的主要城市道路經(jīng)一路與經(jīng)四路，交通通達(dá)便利。周邊共設(shè)有近30條公交線路運(yùn)行，人流量大。AB本體分析|地塊價(jià)值|展示面及商業(yè)氛圍DEC地塊沿西市場(chǎng)一側(cè)商業(yè)氣氛濃厚，對(duì)外展示面良好。經(jīng)一路隨時(shí)貫穿濟(jì)南東西的主要道路，但展示面較小。經(jīng)四路路面較窄故展示面也不會(huì)有太好的效果。商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍中等商業(yè)氛圍一般展示面商業(yè)軸線本體分析|項(xiàng)目評(píng)判ABCDE本體分析|項(xiàng)目評(píng)判交通便利性人流商業(yè)氛圍展示面其他有利條件A號(hào)地沿經(jīng)一路一側(cè)車流量到達(dá)便利；E、C號(hào)地塊沿經(jīng)四路、經(jīng)三路一側(cè)均為雙向道路A號(hào)地塊北側(cè)；D、B號(hào)地塊北側(cè)；E、C號(hào)地塊南側(cè)有27條公交線路通過(guò)。A號(hào)地塊南側(cè)；D、B號(hào)地塊北側(cè)；D、E號(hào)地塊西側(cè)商業(yè)氛圍濃厚。由于經(jīng)一路、經(jīng)四路為濟(jì)南貫穿東西的主要道路故A號(hào)地塊北側(cè)、E、C號(hào)地塊南側(cè)以及E、D號(hào)地塊西側(cè)展示面良好。周邊轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚。及企事業(yè)單位、學(xué)校等大小單位200余個(gè)，社區(qū)生活服務(wù)等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。不利因素1、B號(hào)地塊沿經(jīng)二路一側(cè)為單行線（由西向東）；2、C號(hào)地塊沿經(jīng)四路、經(jīng)三路一側(cè)道路較窄。由于西市場(chǎng)影響較深，故人流量大都集中于地塊的西側(cè)。對(duì)于人流東引需要做工作。地塊有西向東商業(yè)氛圍由濃變淡；緯七路一側(cè)氛圍不高。A號(hào)地塊北側(cè)展示面較窄；經(jīng)三路人流量不大展示面不佳；經(jīng)四路一側(cè)道路較窄。城市形象不佳，未來(lái)交通壓力逐步增大。是區(qū)域升級(jí)的一大阻力。地塊內(nèi)的老式建筑與街道綠化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展會(huì)帶來(lái)一定的阻礙。本體分析|百年商埠開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

一.項(xiàng)目現(xiàn)狀資料根據(jù)初步摸底資料，該項(xiàng)目可規(guī)劃占地202畝（134500平方米），共涉及拆遷戶2638戶，住宅面積172000平方米，商業(yè)及公建面積59300平方米，其中沿街商業(yè)大約20000平方米，其余39300平方米為寫字樓、賓館及商業(yè)內(nèi)街。二.項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃指標(biāo)：該地塊規(guī)劃容積率地上部分暫按3。717計(jì)算?？砷_發(fā)建筑總面積50萬(wàn)平方米，其中住宅部分35萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)公寓）。商業(yè)部分15萬(wàn)平方米，沿街商業(yè)10萬(wàn)平方米，內(nèi)街及三層以上商業(yè)、寫字樓賓館5萬(wàn)平米。地下一層可售商業(yè)面積3萬(wàn)平方米。本體分析|百年商埠開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

三.開發(fā)成本：1：拆遷成本：

1500元/戶/月*24個(gè)月*2638戶=約1億元公建及商業(yè)拆遷補(bǔ)償1億元2：建安成本：A：住宅部分：住宅：30萬(wàn)平方米*2600元/平方米（含小區(qū)道路及綠化）=7.8億元公寓：5萬(wàn)平方米*3000/平方米（含公共部分及廚衛(wèi)裝修）=1.5億元B：商業(yè)部分：

15萬(wàn)平方米*3000元/平方米（含立面裝修）=4.5億元C：地下商業(yè)部分：

3萬(wàn)平方米*3000元/平方米（含通風(fēng)采光及消防）=0.9億元D：各項(xiàng)規(guī)費(fèi)：

30萬(wàn)平方米*650元/平方米=1.95億元E：財(cái)務(wù)成本：

8億元*10%/年*4年=3.2億元（按一次性拆遷及同時(shí)開工考慮）本體分析|百年商埠開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

F：營(yíng)銷及宣傳費(fèi)用：

54億元*2%=1.08億元G：公司運(yùn)營(yíng)成本：

100萬(wàn)元/月*36個(gè)月=0.36億元H：不可預(yù)見費(fèi)：總投資額*1%=0.2億元合計(jì)23.49億元四.銷售收入：

1：住宅部分：

A：住宅：12.8萬(wàn)平方米*1.1萬(wàn)元/平方米=14.08億元

B：公寓：5萬(wàn)平方米*1.3萬(wàn)元/平方米=6.5億元本體分析|百年商埠開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

2：商業(yè)部分：

A：沿街及底層商業(yè)：（一至二層）

8萬(wàn)平方米*3.5萬(wàn)元/平方米=28億元

B：三層以上部分及寫字間：

1.07萬(wàn)平方米*1.8萬(wàn)元/平方米=1.926億元

C：地下商業(yè)部分：

3萬(wàn)平方米*1.2萬(wàn)元/平方米=3.6億元合計(jì)：54.106億元五.稅收：

54.106億元*10%=5.41億元六.收益：

54.106億元-23.49億元-5.41億元=25.206億七.說(shuō)明：以上測(cè)算未考慮地下車庫(kù)的收益，同時(shí)拆遷費(fèi)用未經(jīng)核實(shí)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判

PART2商業(yè)市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展史~19951996~20022003~20092010至今傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代購(gòu)物中心供銷社本土國(guó)有商業(yè)；以百貨為主；商業(yè)規(guī)?？傮w較小，檔次較低。消費(fèi)力的提升促進(jìn)少數(shù)高檔百貨業(yè)出現(xiàn)；消費(fèi)觀念的改變促使專業(yè)商場(chǎng)、專賣店及超市大量出現(xiàn)。大型超市、專業(yè)店進(jìn)一步拓展市場(chǎng)；大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合商業(yè)過(guò)度；外資商業(yè)逐步突破壁壘進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)；銷售類商業(yè)大量出現(xiàn)。外資連鎖商業(yè)/外阜商業(yè)進(jìn)駐；地產(chǎn)集團(tuán)大舉進(jìn)入綜合型購(gòu)物中心開始出現(xiàn)；商業(yè)壁壘進(jìn)一步減弱，商業(yè)發(fā)展更加透明、有序。90年代中期，消費(fèi)力有所提升，商業(yè)新增供應(yīng)增加。2003年，大量連鎖類商業(yè)開始進(jìn)駐濟(jì)南。2010年后，市政府動(dòng)遷、全運(yùn)會(huì)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)細(xì)化，城市更加開放。商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布本案所處西市場(chǎng)商圈1234567891011121泉城路商圈2經(jīng)四路商圈3北園大街商圈4段店商圈5山大路商圈6濼口商圈7張莊路商圈8西市場(chǎng)商圈9英雄山商圈10洪樓商圈11老東門商圈12文化路商圈

濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級(jí)商業(yè)中心泉城路—經(jīng)四路老商圈為龍頭，西部西市場(chǎng)商圈、東部洪樓商圈、南部英雄山商圈多個(gè)綜合性商圈割據(jù)，同時(shí)存在著各個(gè)專業(yè)商圈予以互補(bǔ)像洛口服裝批發(fā)商圈、北園路家居建材商圈、山大科技電子商圈、段店汽車及配件銷售商圈等。商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布類型商業(yè)名稱地位形象經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)代表主營(yíng)體量消費(fèi)群體輻射范圍綜合類泉城路商圈市級(jí)金街購(gòu)物中心、百貨、服裝、電器、餐飲銀座商城、銀座地下購(gòu)物廣場(chǎng)貴和購(gòu)物中心、恒隆廣場(chǎng)70萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊三線城市經(jīng)四路商圈市級(jí)中低商業(yè)零售購(gòu)物中心、服裝、百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大觀園商廈、經(jīng)四路人防商城25.4萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊三線城市洪樓商圈區(qū)級(jí)第二金街百貨、超市、專賣店、餐飲、娛樂大潤(rùn)發(fā)超市、銀座洪樓店、淘寶街8萬(wàn)㎡歷城區(qū)市民及大學(xué)生濟(jì)南市東部文化路商圈區(qū)級(jí)高校周邊超市、服裝、休閑餐飲、美發(fā)以小型商鋪為主--周邊市民及高校學(xué)生高校及周邊專業(yè)類西市場(chǎng)區(qū)級(jí)小商品批發(fā)、零售服裝、針紡、箱包、百貨、購(gòu)物中心、小商品批發(fā)西市場(chǎng)服裝城、華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡濟(jì)南西部全市及周邊三線城市老東門商圈區(qū)級(jí)小商品零售服裝針織、小商品老東門人民商場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)5萬(wàn)㎡周邊歷下、歷城區(qū)市民濟(jì)南市及周邊三線城市英雄山商圈區(qū)級(jí)文化商圈古玩、圖書、百貨、餐飲魯商廣場(chǎng)、銀座八一店、銀座玉函店、英雄山市場(chǎng)28萬(wàn)㎡全體市民全省段店商圈市級(jí)汽車及配件市場(chǎng)汽車及配件、服裝、餐飲各汽車品牌經(jīng)銷商、溫州服裝城、汽配城20萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊三線城市山大路商圈省級(jí)科技市場(chǎng)IT相關(guān)產(chǎn)品批發(fā)及零售大東科技市場(chǎng)、大舜科技市場(chǎng)齊魯軟件大廈、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)25萬(wàn)㎡全體市民華北地區(qū)張莊路商圈地區(qū)茶葉集散茶葉老屯茶城、廣友茶城、濟(jì)南茶葉批發(fā)市場(chǎng)14萬(wàn)㎡全體市民江北地區(qū)濼口商圈地區(qū)服裝、鞋帽集散地服裝、鞋帽批發(fā)金牛建材市場(chǎng)、濟(jì)南窗簾城濼口服裝市場(chǎng)55萬(wàn)㎡全體市民全省北園商圈市級(jí)家居批發(fā)市場(chǎng)家具、建材、燈具銀座商城北園店、銀座超市、中恒小商品批發(fā)城158萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊泉城路商圈泉城路是濟(jì)南最繁華的商業(yè)中心區(qū)。是一條具有購(gòu)物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)商業(yè)步行街。形成了以三聯(lián)為中心的家電經(jīng)營(yíng)區(qū)。以銀座、貴和、恒隆為中心的百貨經(jīng)營(yíng)區(qū)。以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營(yíng)區(qū)。芙蓉街餐飲區(qū)。目前該商圈有七大主力商業(yè)，分別為三聯(lián)、貴和購(gòu)物、貴和商廈、地下銀座、銀座商廈、恒隆、萬(wàn)達(dá)。

由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無(wú)法形成一個(gè)較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，已嚴(yán)重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。三聯(lián)、萬(wàn)達(dá)沃爾瑪恒隆貴和商廈貴和購(gòu)物地下銀座銀座商城商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|泉城路商圈店鋪面積20-100㎡控置率4%銷售面積30000~80000㎡租金10~33㎡/天客戶特征濟(jì)南市中高低端消費(fèi)群體，同時(shí)還有大量的旅游消費(fèi)者。恒隆、貴和、銀座均以高端消費(fèi)為主業(yè)態(tài)代表商家數(shù)量（家）經(jīng)營(yíng)檔次消費(fèi)群體家電超市三聯(lián)、國(guó)美、蘇寧3中、高檔大眾群體手機(jī)賣場(chǎng)冠之林手機(jī)大賣場(chǎng)6高、中、低大眾群體服飾雅戈?duì)枴虐?、邦?1中高檔學(xué)生、白領(lǐng)百貨貴和、銀座、恒隆6中高檔白領(lǐng)階層銀行齊魯銀行10/大眾群體珠寶首飾施華洛世奇、周大福、4高檔白領(lǐng)階層餐飲麥當(dāng)勞、肯德基6中檔年輕人婚紗攝影蘇菲亞婚紗攝影店1中、高檔年輕人眼鏡店齊魯眼鏡店3高中低檔大眾群體藥店宏濟(jì)堂2/大眾群體書店新華書店2/大眾群體其他/29高中低檔大眾群體商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|泉城路商圈|業(yè)態(tài)介紹貴和購(gòu)物中心簡(jiǎn)介：貴和購(gòu)物中心自1997年10月1日開業(yè)，位于泉城路101號(hào)。中心總面積2.2萬(wàn)㎡，共六層。經(jīng)營(yíng)高檔百貨及精品超市。層數(shù)面積經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)形象檔次品牌數(shù)量單體平均面積負(fù)一層3200精品超市進(jìn)口食品、精品廚具、小家電2530-150一層3600化妝品、精品名表、名牌皮具高檔4020-60二層3200名牌男裝高檔4020-60三層3200名牌少女裝高檔4520-60四層3200名牌休閑裝高檔4020-60五層3200家居名品高檔4020-60經(jīng)營(yíng)品牌：地下一層：同仁堂、雙立人、煙草屋、賓度等一層：vertu、杰尼亞、阿瑪尼、巴寶莉、萬(wàn)寶龍、碧歐泉、雅詩(shī)蘭黛、迪奧等二層：六福、周大福、謝瑞麟、皮爾卡丹、堡馬、polo、寶姿等三層：滕氏、應(yīng)大、米羅、ELLE、卓雅等四層：CK、DNANA、luxman、美雪等五層：阿迪達(dá)斯、耐克、彪馬、新百倫、哥倫比亞、香奈兒、登喜路、伯爵等商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|泉城路商圈|商業(yè)代表銀座購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：銀座購(gòu)物廣場(chǎng)與1999年10月31號(hào)開業(yè)。位于濼源大街99號(hào)，位居濟(jì)南最大的容貌工程泉城廣場(chǎng)地下。面積近4萬(wàn)㎡，是省內(nèi)首家以大型超市、精品百貨、餐飲娛樂為經(jīng)營(yíng)特色的大型購(gòu)物中心。也是國(guó)內(nèi)單層面積最大的商場(chǎng)。樓層面積業(yè)態(tài)形象檔次品牌數(shù)量單體平均面積-1F3500生活超市中檔-----1F4500化妝品精品名表皮鞋皮具男女服飾中高檔200戶左右30-180經(jīng)營(yíng)品牌：

蘭芝、蝶妝、水芝澳、歐萊雅、歐泊萊、玉蘭油、美寶蓮、范思哲、ZA、BOSS、KONZEN、凌志系列、ES、衣戀、G2000、太平鳥、貝拉維拉、BETWO、SCAT、AMASS、法國(guó)箱子、BABYFOX、歐時(shí)力、NIKE、阿迪達(dá)斯、LOTTO、levr’s、真維斯、班尼路、佐丹奴、日高、PH7、天恩、百家好、季候風(fēng)、簡(jiǎn)析、歌莉婭、海貝、ODBO、AE、朗文斯汀、GOZO、卡莎布蘭卡、艾格、碧可、江南布衣、迪士尼米奇、埃斯普利特、卡諾林、素西、雅影、哲迪、艾貝卡、AS、星期六、康莉、金利來(lái)、接吻貓、卡夫兒、富貴鳥、森達(dá)、奧康、仙尼特、康美詩(shī)、湯普、千百度、伊半、達(dá)芙妮、天美意、迪福斯、哈森、亨達(dá)、芬迪詩(shī)、曼妮芬、黛安芬、愛慕、樂途、匡威、康威、美津濃、新百倫、茵寶、安踏、史努比、背靠背、喬丹、探路者、唐獅、波頓、卡瑪、堡獅龍、小熊維尼、李寧等品牌。商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|泉城路商圈|商業(yè)代表恒隆廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：世界級(jí)購(gòu)物中心位于泉城廣場(chǎng)北側(cè)，香港恒隆集團(tuán)進(jìn)駐濟(jì)南的純商業(yè)項(xiàng)目，總投資50億。總建筑面積28萬(wàn)㎡。是全方位的SHOPPINGMALL，絕對(duì)的ONESTOPSHOPPING。樓層面積業(yè)態(tài)形象檔次店鋪數(shù)量單體平均面積地上7層17萬(wàn)精品超市影院酒店商務(wù)餐飲高檔350家--地下2層10萬(wàn)停車位--900（停車位）--商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|泉城路商圈|商業(yè)代表經(jīng)四路商圈

濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場(chǎng)、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場(chǎng)、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、米力乃、開心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國(guó)影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)之間同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)比較嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)比較嚴(yán)重，部分商業(yè)體量過(guò)大。故被稱之為沒落的貴族。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)振華商場(chǎng)大觀園商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|經(jīng)四路商圈店鋪面積80-200㎡（15-80為主）控置率5%銷售面積--租金8~25㎡/天客戶特征主要為中等收入人口。主力消費(fèi)為30歲左右。業(yè)態(tài)代表商家數(shù)量（家）經(jīng)營(yíng)檔次消費(fèi)群體醫(yī)藥保健宏濟(jì)堂、益和堂6中檔大眾群體糕點(diǎn)好利來(lái)、A里2中檔大眾群體服飾達(dá)芙妮、真維斯5中檔白領(lǐng)階層美容美發(fā)廣州通達(dá)、匠人吾器行7中低檔大眾群體銀行建行、華夏6/大眾群體珠寶首飾施華洛世奇、周大福、4高檔白領(lǐng)階層餐飲肯德基6中檔年輕人婚紗攝影非主流、三寶4中檔大眾群體眼鏡店精益眼鏡、明寶齋3中檔大眾群體商店裕鑫商行4中低檔周邊居民其他中國(guó)移動(dòng)10中檔大眾群體商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|經(jīng)四路商圈|業(yè)態(tài)介紹振華商場(chǎng)簡(jiǎn)介：即人民商場(chǎng)09年重裝開業(yè)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)3.6萬(wàn)㎡。位于濟(jì)南商貿(mào)金融街核心地段，周邊配套完善，地理位置得天獨(dú)厚。層數(shù)面積經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)形象檔次品牌數(shù)量單體平均面積一層6000化妝品、鐘表、珠寶、箱包、超市中高檔6830-60二層6000女裝、配飾中高檔5530-80三層6000女裝、針織中高檔8030-50四層6000鞋中高檔6630-60五層6000男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑中高檔7040-60六層6000數(shù)碼家電中高檔----經(jīng)營(yíng)品牌：一層：浪琴表、天梭、卡西歐、西鐵城、飛亞達(dá)、天王、周大福、周大生等二層：歐妮雅、圣尼、羅美絲等三層：詩(shī)凡詩(shī)、衣登、卡琪、花花公子等四層：達(dá)芙妮、星期六、駱駝、紅谷等五層：阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、堡馬等商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|經(jīng)四路商圈|商業(yè)代表萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：項(xiàng)目總建筑面積月100萬(wàn)㎡。由城市高尚社區(qū)、5A級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物廣場(chǎng)組成的城市綜合體。其中沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃23萬(wàn)㎡，住宅47萬(wàn)㎡，酒店6萬(wàn)㎡，寫字樓17.5萬(wàn)㎡，公寓2萬(wàn)㎡，學(xué)校1.2萬(wàn)㎡和1萬(wàn)㎡市民廣場(chǎng)。層數(shù)面積經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)形象檔次品牌數(shù)量單體平均面積負(fù)一層樂購(gòu)超市大型超市/13000一層4200化妝品、鐘表、珠寶、中高檔3330-50二層4200服裝中高檔3940-150三層4200餐飲中高檔2960-150四層4200餐飲中高檔2560-120五層--電影院中高檔----六層--電影院中高檔----經(jīng)營(yíng)品牌：地下一層：同仁堂、雙立人、煙草屋、賓度等一層：歐時(shí)力、CK、阿拉神燈珠寶、杰克瓊斯、蘋果專賣等二層：太平鳥男裝、一棵草家飾、熱風(fēng)、五色風(fēng)馬、必勝客等三層：KFC、味千拉面等商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|經(jīng)四路商圈|商業(yè)代表店鋪面積周邊區(qū)域商業(yè)街約2000㎡控置率6%銷售價(jià)格2500-4500/㎡租金10~20㎡/天客戶特征主要為周邊居民服務(wù)為主，同時(shí)吸引大量學(xué)生群體。洪樓商圈是一條比較年輕時(shí)尚的具有綜合功能的商業(yè)街。目前花園路主力店有大潤(rùn)發(fā)超市、銀座紅樓點(diǎn)及國(guó)美電器、冠之林手機(jī)大賣場(chǎng)和眾多服裝品牌店。商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，并且有圣路易烤肉、重慶火鍋、上島咖啡等餐飲娛樂。較大程度上滿足了人民的多種需要。這種聚集效應(yīng)使各業(yè)態(tài)相互促進(jìn)，共同發(fā)展。名稱影響、地位、作用大潤(rùn)發(fā)約2.3萬(wàn)㎡超市為主，輔以百貨餐飲；為濟(jì)南營(yíng)業(yè)額最高的大潤(rùn)發(fā)。市區(qū)東北部中低檔大匯總，對(duì)周邊工薪階層和學(xué)生較為便利。銀座共四層，地下一層，地上三層，營(yíng)業(yè)面積2.1萬(wàn)㎡。一樓化妝品、首飾。二樓女裝。東部大型商場(chǎng)填補(bǔ)空白蘇寧營(yíng)業(yè)面積約1萬(wàn)㎡。家電種類齊全。戰(zhàn)略布點(diǎn)，便利消費(fèi)者選擇。國(guó)美營(yíng)業(yè)面積0.8萬(wàn)㎡同上從山大路到洪樓南路之間的花園路是紅樓商圈最為繁華的商業(yè)聚集區(qū)。商業(yè)密度最高，北側(cè)較南側(cè)店鋪更為集中。店鋪經(jīng)營(yíng)面積在12-2萬(wàn)㎡不等，主力店鋪集中在20-100左右。業(yè)態(tài)以服裝、餐飲為主。其中服飾類占23%、餐飲類占12%。面向大眾消費(fèi)群體。同時(shí)沿街商業(yè)寫字樓對(duì)整個(gè)商業(yè)氛圍起到烘托作用。商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|紅樓商圈濼口服裝商貿(mào)中心山東通訊城服飾品牌城齊魯鞋城品牌港濼口商圈

以濼口服裝商貿(mào)中心、齊魯鞋城品牌港、服飾品牌城、山東通訊城等為代表。聚集了14家批發(fā)市場(chǎng)。匯集了低端、中端、高端服飾、皮具、鞋帽、童裝、玩具、通訊等八大業(yè)態(tài)，上千品牌。商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|濼口商圈案名區(qū)位地址性質(zhì)/種類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積㎡租金元/㎡/月代表品牌濼口服裝城商貿(mào)中心小清河北側(cè)、濟(jì)樂路東側(cè)批發(fā)市場(chǎng)服裝850001F250-5002F200-4003F100-200老人頭、美國(guó)保羅、相思鳥、韓宜、衣琪、德加拉、南鳥、卡尼絲、天衣布品、碧可丹、張揚(yáng)、米珂、纖姿棉、衣裳坊、曼姿、圣碧羅、詩(shī)夢(mèng)、詩(shī)斯納等濼口服裝大廈小清河北側(cè)、濟(jì)樂路西側(cè)批發(fā)市場(chǎng)服裝460001F500-6002F150-3503F100-150阿瑪尼、紅蜻蜓、華斯郎、雅鹿、意丹奴、皮爾卡丹、寒思、紅豆、龍達(dá)飛、諾曼琦。艾古、諾亞方舟等太陽(yáng)城濼口緯二路批發(fā)市場(chǎng)童裝、玩具150001F45-802F45-60可趣可奇、安徒生、米拉熊、太陽(yáng)花、青青草、芭比兔、迪士尼、一休、小腳丫、貝蒂、星光寶貝、瑪米瑪卡、小頑皮。齊魯鞋城品牌港濼口緯二路專業(yè)市場(chǎng)鞋類、箱包600001F135-3602F60-2003F45-120意爾康、奧康、美國(guó)駱駝、老人頭、七匹狼、沃特、金萊克、袋鼠、貴人鳥、康踏、紅蜘蛛、等齊魯鞋城濼口緯二路專業(yè)市場(chǎng)鞋類、箱包81001F90-1502F50小加工作坊及小公司品牌山東通訊城濼口緯二路專業(yè)市場(chǎng)手機(jī)、器材、配件280001F200-3002F150-2003F80-100三星、諾基亞、索愛、摩托羅拉、金立、步步高、蘋果及國(guó)產(chǎn)、高仿、二手手機(jī)。嘉匯眼鏡市場(chǎng)天橋北園大街專業(yè)市場(chǎng)眼鏡、鏡片、鏡架450030-60暴龍、西鐵城、歐倫、勞麗斯及國(guó)內(nèi)中小企業(yè)生產(chǎn)的眼鏡商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|濼口商圈|商業(yè)代表北園大街商圈

以北園大街為中軸線，向周邊輻射。是家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國(guó)道超市，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)北園店、國(guó)美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)多樣。是一個(gè)輻射魯中地區(qū)的商業(yè)圈歐亞達(dá)家居大明家居五金批發(fā)市場(chǎng)銀座家居?xùn)|亞家居富雅維美家居山東燈具批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|北園大街商圈案名區(qū)位地址性質(zhì)/種類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積㎡租金元/㎡/月代表品牌大明家居北園大街專業(yè)市場(chǎng)家具、家居12萬(wàn)1F100-1502F80-1203F60-80百好年、鳳陽(yáng)、歐意、米雪兒、時(shí)代、左右沙發(fā)、美居樂、大紅經(jīng)典、美特、金陽(yáng)、陽(yáng)光、凱迪、茉莉花香、陽(yáng)光福業(yè)、郭氏、桌派、步步高等富雅維美家居北園大街專業(yè)市場(chǎng)家具、家居、地板3萬(wàn)1F1502F1203F100雙葉、賴氏、三兄弟、天大、光明、正大經(jīng)典、曲美、紅蘋果、意豐、太和、凱迪、皇朝、美淪、沃克、頤品堂、卡梅爾、小鐵匠、大自然等歐亞達(dá)家居北園大街專業(yè)市場(chǎng)家具、地板、五金、壁紙10萬(wàn)1F100-1202F80-1003F60-80金豐、一木、山山、白順、圣龍、柏森、童風(fēng)、曲美、百?gòu)?qiáng)、卡樂星、青木堂、卡布奇諾、平安、得益、左岸荷東、威龍等銀座家居北園大街專業(yè)市場(chǎng)家具、廚衛(wèi)12萬(wàn)1F100-1802F100-1503F80-120科勒、米渃、多芬、吉事多、高第、安華、惠達(dá)、恒潔、TOTO、九牧、箭牌、合成、普樂美等東亞家居北園大街專業(yè)市場(chǎng)家具、建材13萬(wàn)1F100-1502F100-1503F80-120紅發(fā)、鑫藝、巧奪天工、華達(dá)、聯(lián)發(fā)、明軒、大雄、文峰、金田、皇朝、華立、天意、聯(lián)邦等山東燈具批發(fā)市場(chǎng)（新+老）北園大街專業(yè)市場(chǎng)燈具2.2萬(wàn)1F80-1202F60-1003F30-60美光、美的、飛利浦、高列華、品詩(shī)、金馬、國(guó)藝、陽(yáng)光、鴻利、西門子、櫻花等商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|北園大街|商業(yè)代表山大路商圈

山大路主要經(jīng)營(yíng)科技類產(chǎn)品。該商圈以周圍IT科技資源、技術(shù)為依托，是專營(yíng)電子、電腦配件的專業(yè)性最強(qiáng)的商圈。商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|山大路商圈案名區(qū)位地址性質(zhì)/種類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積㎡租金元/㎡/月代表品牌賽博數(shù)碼廣場(chǎng)山大路專業(yè)市場(chǎng)數(shù)碼、電子、IT7.3萬(wàn)1F300-5002F150-2003F80-150三星、惠普、索尼、華碩、宏基、戴爾、聯(lián)想、神舟、富士通、佳能、奧林巴斯等濟(jì)南科技市場(chǎng)山大路專業(yè)市場(chǎng)數(shù)碼、電子、IT4萬(wàn)1F300-5002F200-300三星、惠普、索尼、華碩、宏基、戴爾、聯(lián)想、神舟、富士通、佳能、奧林巴斯等百腦匯山大路專業(yè)市場(chǎng)數(shù)碼、電子、IT1.3萬(wàn)1F250-4502F200-300三星、惠普、索尼、華碩、宏基、戴爾、聯(lián)想、神舟、富士通、佳能、奧林巴斯等賽博數(shù)碼廣場(chǎng)百腦匯濟(jì)南科技市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|英雄山商圈英雄山商圈英雄山商圈大致范圍為南依英雄山，北靠經(jīng)十路，東起玉函路，西至建設(shè)路。近年來(lái)涌現(xiàn)出一批知名度較高，效益較高的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和網(wǎng)點(diǎn)。目前，在英雄山商圈周圍的經(jīng)十路，玉函路，英雄山路、經(jīng)十一路等路段，均受其聚集輻射影響。商業(yè)設(shè)施逐漸增多，商業(yè)氛圍日益濃厚。英雄山文化市場(chǎng)商圈供應(yīng)量大型商業(yè)面積9.6萬(wàn)㎡，臨街店鋪較少?？刂寐?%銷售價(jià)格25000~35000/㎡租金6~10㎡/天客戶特征以濟(jì)南南部的中高收入居民及時(shí)尚青年為主。層數(shù)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)形象檔次品牌數(shù)量單體平均面積（㎡）文化市場(chǎng)一層3.5萬(wàn)文具、書店、古玩、仿古家具、小商品、花鳥魚蟲、奇石根雕等--固定商戶500流動(dòng)攤鋪30020-80奧特萊斯一層8000男女鞋、皮具、箱包、超市、保健品中高檔3530-90奧特萊斯二層8000男女裝、運(yùn)動(dòng)裝中高檔5580-150經(jīng)營(yíng)品牌：花花公子、李寧、eceo、阿迪達(dá)斯、耐克、鴻星爾克、波頓、皮爾卡丹、唐獅、花雨傘、雨竹、夢(mèng)特嬌、恒源祥、朵彩、三利、波士名奇、鄂爾多斯、依蘭、圣媛、富太太、艾格、斯?fàn)柼m、金利來(lái)、圣大保羅、圣菲拉利、古希尼、法米尼、賓度、哈森、米奇、駱駝、卡丹路、羅蒙、杉杉、九牧王等商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|英雄山商圈|商圈概況商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|西市場(chǎng)商圈西市場(chǎng)商圈

以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng)二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場(chǎng)在全省乃至國(guó)內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)。

以百貨、購(gòu)物中心、小商品批發(fā)市場(chǎng)為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場(chǎng)、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。

該商圈輻射的范圍，基本以西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民為主。嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)華聯(lián)商廈西市場(chǎng)陸港廣場(chǎng)國(guó)美電器西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng)西市場(chǎng)主體建筑共六層，地下一層，地上五層。建筑面積4.5萬(wàn)㎡、擁有商賈1000多戶、經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、小商品眼鏡等商品40余大類6萬(wàn)多種的大型綜合批發(fā)交易市場(chǎng)。是山東省內(nèi)最專業(yè)、最具有競(jìng)爭(zhēng)力的小商品批發(fā)市場(chǎng)之一。商鋪?zhàn)饨鹨话阋月?lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約20%作為租金150元/月。濟(jì)南華聯(lián)商廈商廈共五層，營(yíng)業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)含服裝、化妝品等30個(gè)大類，6萬(wàn)多種名優(yōu)商品。6-19層為三星級(jí)旅游飯店，集餐飲、住宿、商務(wù)、會(huì)議、休閑為一體的華聯(lián)大酒店。嘉華購(gòu)物中心廣場(chǎng)嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)占地23.5畝，總建筑面積4萬(wàn)余平方米。地下一層為8000平方米的華聯(lián)超市嘉華店，一至五樓為現(xiàn)代化的大型綜合購(gòu)物中心商業(yè)市場(chǎng)分析|商業(yè)分布|西市場(chǎng)商圈|商業(yè)代表濟(jì)南陸港商業(yè)廣場(chǎng)

項(xiàng)目總建筑面積12萬(wàn)多平方米。該項(xiàng)目匯集購(gòu)物、娛樂、餐飲、辦公、休閑、文化等六大業(yè)態(tài)，匯聚中高檔百貨、國(guó)際品牌專賣旗艦、量販超市、影院、餐飲美食與一體。地下一層，地上五層。均價(jià)1.5萬(wàn)。盧浮公館盧浮商務(wù)中心規(guī)劃建設(shè)用地面積約2.36公頃，總建筑面積160000平米，其中地上121386平米，地下64801平米。準(zhǔn)甲級(jí)辦公樓，均價(jià)1萬(wàn)/㎡。商廊總建筑面積2.6萬(wàn)㎡外有金街，內(nèi)有內(nèi)街，鋪鋪都臨街，整體4層規(guī)劃，部分一、二層連通，50-360平米鋪面面積。均價(jià)21000/㎡。市場(chǎng)及地塊周邊商鋪整個(gè)區(qū)域的商鋪較為集中，以市場(chǎng)為中心向周圍擴(kuò)散。租賃價(jià)格2.5-15／㎡／天。面積由10（廠區(qū)宿舍沿街）-200㎡不等。類型商業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)模式面積區(qū)間商業(yè)代表體量消費(fèi)群體輻射范圍綜合類泉城路商圈購(gòu)物中心、百貨、服裝、電器、餐飲租金10-33/㎡/天；售價(jià)3萬(wàn)-8萬(wàn)；百貨部扣點(diǎn)20-30%20-100㎡銀座商城、銀座地下購(gòu)物廣場(chǎng)貴和購(gòu)物中心、恒隆廣場(chǎng)70萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊三線城市經(jīng)四路商圈購(gòu)物中心、服裝、百貨8~25㎡/天；百貨部扣點(diǎn)20-30%80-200㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大觀園商廈、經(jīng)四路人防商城25.4萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊三線城市紅樓商圈百貨、超市、專賣店、餐飲、娛樂售價(jià)2500-4500/㎡；租金3~20㎡/天20-100㎡大潤(rùn)發(fā)超市、銀座洪樓店、淘寶街8萬(wàn)㎡歷城區(qū)市民及大學(xué)生濟(jì)南市東部專業(yè)類西市場(chǎng)服裝、針紡、箱包、百貨、購(gòu)物中心、小商品批發(fā)租金2.5-10/㎡/天；售價(jià)1萬(wàn)-2.2萬(wàn)/㎡10-200㎡西市場(chǎng)服裝城、華聯(lián)商廈、嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)23萬(wàn)㎡濟(jì)南西部全市及周邊三線城市英雄山商圈古玩、圖書、百貨、餐飲租金6~10㎡/天；售價(jià)25000~35000/㎡20-150㎡魯商廣場(chǎng)、銀座八一店、銀座玉函店、英雄山市場(chǎng)28萬(wàn)㎡全體市民全省山大路商圈IT相關(guān)產(chǎn)品批發(fā)及零售租金80-500/㎡/月；聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)20-30%--大東科技市場(chǎng)、大舜科技市場(chǎng)齊魯軟件大廈、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)25萬(wàn)㎡全體市民華北地區(qū)濼口商圈服裝、鞋帽批發(fā)租金200-400㎡/月--金牛建材市場(chǎng)、濟(jì)南窗簾城濼口服裝市場(chǎng)55萬(wàn)㎡全體市民全省北園商圈家具、建材、燈具租金30-180㎡/月--銀座商城北園店、銀座超市、中恒小商品批發(fā)城158萬(wàn)㎡全體市民濟(jì)南市及周邊商業(yè)市場(chǎng)分析各商圈核心商業(yè)明顯，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)趨于完整成熟。相互支撐吸附人流。專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)早在濟(jì)南乃至山東具有一定的影響力。隨著濟(jì)南商業(yè)的快速發(fā)展。各商圈憑借核心商家的拉動(dòng)，以點(diǎn)向商圈后邊擴(kuò)散吸引各層次商家進(jìn)駐商圈。并形成良性人流和消費(fèi)流循環(huán)，相互支持發(fā)展。百貨商場(chǎng)均以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)20-30%之間的模式；店鋪面積一般控制在20-200之間，租賃價(jià)格10-25元/㎡/天，售價(jià)基本在2萬(wàn)左右。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判

PART2商業(yè)市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析|發(fā)展趨勢(shì)由傳統(tǒng)寫字樓到現(xiàn)代寫字樓，低級(jí)到高級(jí)由中心集聚到向外擴(kuò)張，出現(xiàn)了奧體板塊、高鐵板塊、二環(huán)東路板塊由單一寫字樓向多功能發(fā)展，集商務(wù)休閑與一體濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)由低級(jí)向高級(jí)發(fā)展，樓層總層數(shù)在不斷增加；地域由中心向外擴(kuò)張，由濼源大街板塊向高鐵板塊擴(kuò)張；寫字樓產(chǎn)品由單一寫字樓向多功能寫字樓發(fā)展，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集休閑娛樂購(gòu)物辦公于一體。寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布

濟(jì)南現(xiàn)有寫字樓市場(chǎng)的分布情況大致分為10個(gè)板塊，以泉城路板塊、緯二路板塊、山大路板塊、北園大街板塊發(fā)展相對(duì)較早，而高鐵片區(qū)、高新區(qū)及奧體和經(jīng)十路板塊為新興商務(wù)板塊，特別是奧體片區(qū)、西客站片區(qū)未來(lái)將成為又一新的商務(wù)集聚區(qū)。老商務(wù)區(qū)發(fā)展較為成熟，新起板塊發(fā)展較快。23456178910經(jīng)十路板塊緯二路板塊泉城路板塊山大路板塊二環(huán)東路板塊洪樓板塊北園大街板塊高新區(qū)板塊奧體板塊西客站板塊板塊區(qū)域劃分各板塊特征入駐企業(yè)商務(wù)氛圍體量代表項(xiàng)目租金緯二路板塊緯二路、經(jīng)一路沿線區(qū)域?qū)倮仙滩簠^(qū)，有悠久的商業(yè)歷史，寫字樓建筑年代較早，以企業(yè)自用寫字樓項(xiàng)目為主，寫字樓市場(chǎng)化程度低平均體量8.5萬(wàn)平米，標(biāo)準(zhǔn)層面10001200平米，主力面積區(qū)間為100-200平米。明珠國(guó)際商務(wù)港、財(cái)富自由港、山東商會(huì)大廈1.8

–4元/㎡/天

以中小型企業(yè)為主

山大路版山大路片區(qū)以山大路為核心、南到經(jīng)十路、北到花園路、西到歷山路。區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，電子產(chǎn)品企業(yè)集中，寫字樓需求旺盛。區(qū)域人流量大，配套完善、車位緊張，交通擁堵。體量略大于泉城路板塊，平均體量約6萬(wàn)平米。少量寫字樓產(chǎn)品采取低樓層賣場(chǎng)，高樓層辦公的經(jīng)營(yíng)模式。歷東商務(wù)大廈、正大?時(shí)代廣場(chǎng)、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)2.5-3.5元/㎡/天以科技型企業(yè)為主濼源大街板塊東起歷山路，西至順河高架，南北向?yàn)闉T源大街和泉城路的區(qū)域濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)存在時(shí)間最長(zhǎng)的區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚，只租不售項(xiàng)目居多，但交通擁擠、車位緊張。板塊土地資源較稀缺，寫字樓規(guī)模一般較小，平均體量在5萬(wàn)平米左右中信廣場(chǎng)、永安大廈、豐利大廈、銀座晶都國(guó)際、金龍大廈2.5-4.5元/㎡/天

以大中型企業(yè)為主，金融企業(yè)較為集中二環(huán)東路板塊二環(huán)東路沿線區(qū)域

隨濟(jì)南城市規(guī)模擴(kuò)大第二次跳躍式發(fā)展而興起，高端寫字樓產(chǎn)品較多，硬件設(shè)施齊全。商務(wù)氛圍很濃厚，聚集眾多大型企業(yè)，寫字樓品質(zhì)有很大提升。土地資源相對(duì)豐富，樓盤平均體量9萬(wàn)平米，主力面積在200平方米左右東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)潤(rùn)昌商務(wù)大廈火炬大廈等2.2-4元/㎡/天中小型企業(yè)較多寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布濟(jì)南寫字樓在售及待售項(xiàng)目濟(jì)南寫字樓在售及待售項(xiàng)目寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布板塊區(qū)域劃分各板塊特征入駐企業(yè)商務(wù)氛圍體量代表項(xiàng)目租金奧體板塊奧體板塊是以濟(jì)南奧體中心為圓點(diǎn)，2公里半徑所輻射的區(qū)辦公氛圍良好，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場(chǎng)尚待發(fā)展成熟平均體量10萬(wàn)平米目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為1100-1600平米。魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng)、成城大廈2.8-3.2元/㎡/天國(guó)有大中型企業(yè)、行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)高新區(qū)板塊賢文莊路以東、工業(yè)南路以南、繞城高速以西、經(jīng)十東路以北的區(qū)域。聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，辦公氛圍良好，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場(chǎng)尚待發(fā)展成熟。板塊土地資源豐富，遠(yuǎn)離市中心，寫字樓體量居于各板塊之首，平均17萬(wàn)平米。標(biāo)準(zhǔn)層1000-3000三慶世紀(jì)財(cái)富中心、IT總部基地、齊魯軟件園、丁豪廣場(chǎng)、中鐵匯展國(guó)際、舜泰廣場(chǎng)2.4-3.8元/㎡/天

中小型高新企業(yè)為主、部分大型國(guó)企入住北園大街板塊二環(huán)東路以西、北園大街南北兩側(cè)、二環(huán)西路以東區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，燈飾、五金、家裝建材企業(yè)集中，寫字樓需求旺盛。區(qū)域人流量大，配套完善、車位緊張，交通擁堵，比較傳統(tǒng)平均體量約4萬(wàn)平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為100-1200平米。

創(chuàng)業(yè)大廈、魯豪大廈、三聯(lián)商務(wù)大廈、歐亞電子大廈、嘉匯環(huán)球廣場(chǎng)舜都大廈1.8-2.8元/㎡/天

中小企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、五金家具建材辦事處西客站板塊二環(huán)西路以西

規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)政務(wù)區(qū)，寫字樓產(chǎn)品多體現(xiàn)高端品質(zhì)，無(wú)論在硬件配套還是交通條件上，均體現(xiàn)一定的優(yōu)越性。目前辦公氛圍還不夠濃厚，但可以預(yù)見將來(lái)發(fā)展?jié)摿κ志薮笃骄w量10萬(wàn)平米，未來(lái)CBD中心綠地繽紛城、實(shí)力大廈、榮寶齋、綠地中央廣場(chǎng)1.8-2.4元/㎡/天

國(guó)有大中型企業(yè)、行業(yè)內(nèi)的大型企業(yè)、中小型企業(yè)為主

天業(yè)龍奧天街黃黃金時(shí)代廣場(chǎng)中潤(rùn)世紀(jì)鋒魯商國(guó)奧城龍奧金座金域中心漢峪金谷未來(lái)廣場(chǎng)人民傳媒大廈未售在售啟德國(guó)際奧體板塊在售項(xiàng)目和未來(lái)入市項(xiàng)目較多寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|奧體板塊地理位置歷下經(jīng)十路9777號(hào)開發(fā)商山東省魯商置業(yè)有限公司建筑面積

43萬(wàn)平米建筑類型高層標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層1500米樓層42-47層面積區(qū)間公寓45-110平，寫字樓45-2500平米綠化率35%容積率4.2產(chǎn)品類型寫字樓+公寓+酒店（4棟寫字樓、1棟精裝公寓、1棟星級(jí)酒店）開盤時(shí)間2010-10首付比率50%售價(jià)16500元/平米外部物業(yè)配套奧體中心、喜來(lái)登酒店等產(chǎn)品特點(diǎn)配置高形象好客戶構(gòu)成多為整層銷售以整層集團(tuán)購(gòu)買，還有一部分的投資客停車位2500個(gè)寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|奧體板塊魯商國(guó)奧城地理位置高新工業(yè)南路44號(hào)開發(fā)商山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積35萬(wàn)平米建筑類型小高層、高層標(biāo)準(zhǔn)層面積1600樓層五星級(jí)酒店地上21層；公寓12-27層；地上4層，地下2層。面積區(qū)間75-200平米綠化率30%容積率2.8產(chǎn)品類型辦公式公寓+商業(yè)+酒店開盤時(shí)間2013-7首付比率50%售價(jià)8800元/平米外部物業(yè)配套銀座購(gòu)物中心、高新會(huì)展中心產(chǎn)品特點(diǎn)品質(zhì)一般，性價(jià)比較高客戶構(gòu)成以投資和自用型客戶為主停車位2000個(gè)寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|奧體板塊丁豪廣場(chǎng)地理位置歷城七里河路與花園路交匯處東南開發(fā)商濟(jì)南新方圓置業(yè)發(fā)展有限公司建筑面積3.1萬(wàn)平米建筑類型小高層、高層標(biāo)準(zhǔn)層面積235-521樓層7棟7層面積區(qū)間100-500平米綠化率48%容積率1.41產(chǎn)品類型寫字樓開盤時(shí)間2012-9首付比率50%售價(jià)11000元/平米外部物業(yè)配套洪家樓商圈配套產(chǎn)品特點(diǎn)品質(zhì)一般客戶構(gòu)成以投資和自用型客戶為主停車位1:1洪樓七棟寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|二環(huán)東路板塊地理位置歷下區(qū)黑虎泉北路187號(hào)開發(fā)商濟(jì)南世茂置業(yè)有限公司建筑面積40萬(wàn)平米建筑類型高層標(biāo)準(zhǔn)面積2000樓層28-32層面積區(qū)間60-1300綠化率30.2%容積率1.41產(chǎn)品類型住宅、公寓、寫字樓開盤時(shí)間2012-8首付比率50%售價(jià)17000-19000元/平米外部物業(yè)配套泉城廣場(chǎng)商業(yè)配套產(chǎn)品特點(diǎn)品質(zhì)高檔，迎合市場(chǎng)客戶構(gòu)成以投資和自用型客戶為主，銀行金融為主停車位1:1公攤40%世茂國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|濼源大街板塊寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|高鐵板塊地理位置槐蔭齊魯大道和煙臺(tái)路交匯處路北

開發(fā)商綠地地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司建筑面積42.9萬(wàn)平米建筑類型高層標(biāo)準(zhǔn)面積1500平米樓層酒店17層，辦公24層，商業(yè)3層，地下層數(shù)2層。面積區(qū)間100-1500平米綠化率13%容積率3.1產(chǎn)品類型寫字樓、酒店、商業(yè)開盤時(shí)間2012年首付比率50%售價(jià)8600元/平米外部物業(yè)配套西客站產(chǎn)品特點(diǎn)性價(jià)比較高客戶構(gòu)成以投資和自用型客戶為主停車位1119綠地中央廣場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|緯二路板塊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地理位置市中區(qū)經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西開發(fā)商濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司建筑面積17.9萬(wàn)平米建筑類型高層標(biāo)準(zhǔn)面積2050樓層30層面積區(qū)間85-2050平米綠化率30%容積率4產(chǎn)品類型寫字樓、住宅、公寓、綜合體開盤時(shí)間2010-6首付比率50%售價(jià)售罄外部物業(yè)配套大觀園商圈產(chǎn)品特點(diǎn)配置高形象好客戶構(gòu)成以投資和自用型客戶為主，金融客戶較多，公司總部停車位暫無(wú)物業(yè)費(fèi)11.5元/㎡A座標(biāo)準(zhǔn)層平面圖租金分析寫字樓出租率總體來(lái)說(shuō)還是根據(jù)其自身的位置和自身軟硬件等因素，來(lái)決定寫字樓整體的出租情況，位置較好、配套相對(duì)齊全的項(xiàng)目基本不愁租客，整體租金價(jià)格也相應(yīng)比同區(qū)域不同位置的項(xiàng)目要高很多。租金（元）市中心片區(qū)東部奧體中心西部片區(qū)東部匯展中心片區(qū)12345濼源大街板塊山大路板塊高新區(qū)板塊二環(huán)東路板塊緯二路板塊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)明珠國(guó)際商務(wù)港山東商務(wù)大廈銀座晶都國(guó)際永安大廈世茂國(guó)際廣場(chǎng)華強(qiáng)廣場(chǎng)東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)奧體板塊魯商國(guó)奧城舜泰廣場(chǎng)海爾綠城玉蘭廣場(chǎng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)中鐵匯展國(guó)際龍奧金座三慶世紀(jì)財(cái)富中心西部片區(qū)和諧廣場(chǎng)綠地玫瑰坊綠地普利中心寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|租金分析租金分析分析：整體租金水平穩(wěn)定；以濼源大街板塊最高，各板塊在租寫字樓的租金水平受距市中心距離、商業(yè)商務(wù)氛圍的聚集程度等因素，分成了五個(gè)階梯。近來(lái)年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)租金水平、出租率水平穩(wěn)定，目前濟(jì)南寫字樓平均租金約2.8元/平?天車位租金價(jià)格根據(jù)自身的停車位及地區(qū)位置的因素，租金多在300-450元/月。分析：1、2007-2013年寫字樓租金水平整體處在一個(gè)上升趨勢(shì)2、東部寫字樓2007-2008年增長(zhǎng)緩慢，2010-2013年增長(zhǎng)迅速，主要原因是東邊全運(yùn)會(huì)的舉辦帶動(dòng)了東邊奧體片區(qū)寫字樓的供應(yīng)，租金也隨著上升。3、西部區(qū)域?qū)懽謽窃鲩L(zhǎng)緩慢主要原因是西邊總體的新寫字樓供應(yīng)較少，大多是傳統(tǒng)的寫字樓，租金增長(zhǎng)緩慢寫字樓市場(chǎng)分析|寫字樓分布|租金分析供應(yīng)，目前寫字樓在售項(xiàng)目多，多集中在奧體板塊、西客站片區(qū)，兩板塊未來(lái)也有新項(xiàng)目入市，未來(lái)這兩個(gè)板塊作為寫字樓新增供應(yīng)的主力市場(chǎng)成交，寫字樓成交緩慢，供求比整體呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要原因是受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響和房地產(chǎn)調(diào)控的影響寫字樓產(chǎn)品，濟(jì)南寫字樓同質(zhì)化較高，不管是在外立面還是在內(nèi)部設(shè)計(jì)上很難有創(chuàng)新，這也是濟(jì)南寫字樓去化緩慢的原因，面積區(qū)間也都大同小異，寫字樓等級(jí)較差，物業(yè)配套不完善，導(dǎo)致濟(jì)南寫字樓整體租金較低，在2.8元左右營(yíng)銷模式，寫字樓營(yíng)銷模式延續(xù)以前模式宣傳周期較長(zhǎng)，客戶對(duì)寫字樓沒有整體的認(rèn)識(shí)，未來(lái)寫字樓要跳出紅海必須在產(chǎn)品和營(yíng)銷模式上創(chuàng)新小結(jié)寫字樓市場(chǎng)分析|小結(jié)匯東國(guó)際龍奧九號(hào)華創(chuàng)觀禮中心魯商國(guó)奧城鳳凰soho丁豪廣場(chǎng)華強(qiáng)廣場(chǎng)世茂國(guó)際廣場(chǎng)卓越soho杰正山山山名泉春曉loft金光卡夫卡和信soho泉景天沅綠地國(guó)際花都龍騰國(guó)際夢(mèng)想lomo綠地中心龍奧天街天朗蔚藍(lán)城鳳凰大廈金科城保利中心東都國(guó)際祥泰廣場(chǎng)連城國(guó)際力高國(guó)際魯商盛景米拉公寓金光健康城待售公寓項(xiàng)目在售公寓項(xiàng)目東部區(qū)域南部區(qū)域市中區(qū)域北部區(qū)域西部區(qū)域公寓項(xiàng)目分布圖公寓市場(chǎng)分析|公寓分布公寓市場(chǎng)分析|公寓供應(yīng)分析供應(yīng)分析2013.01-2014.03供應(yīng)市場(chǎng)月度變化萬(wàn)㎡套2012年起，濟(jì)南房地產(chǎn)整體市場(chǎng)向好，帶動(dòng)公寓市場(chǎng)回暖，供應(yīng)量增加；2011年之前，年均供應(yīng)4756套，自2012年起出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，2012年供應(yīng)7823套，環(huán)比增長(zhǎng)146%，2013年供應(yīng)10454套，環(huán)比增長(zhǎng)33.6%。2013年-2014年，濟(jì)南公寓供應(yīng)市場(chǎng)較為平穩(wěn)，月均供應(yīng)4155套，22.1萬(wàn)方。2014年1-2月份供應(yīng)量持續(xù)走低，主要是受春節(jié)假期影響，開盤項(xiàng)目較少，3月份供應(yīng)量開始上漲，4316套，環(huán)比增長(zhǎng)9%。公寓市場(chǎng)分析|公寓供應(yīng)分析供應(yīng)市場(chǎng)區(qū)域特征2013年公寓市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域分布套數(shù)2013年公寓市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域分布面積（萬(wàn)㎡）2013年度濟(jì)南公寓市場(chǎng)整體供應(yīng)10454套，54.84萬(wàn)方，區(qū)域分布不均；其中東部區(qū)域供應(yīng)最多，6169套，31.7萬(wàn)方，占比分別為59%、58%；中部區(qū)域位居第二，供應(yīng)2193套，12.19萬(wàn)方，占比分別為21%、22%；其他區(qū)域供應(yīng)量總和不足20%。目前濟(jì)南公寓項(xiàng)目主要集中在東部區(qū)域及中心片區(qū)，為主要供應(yīng)區(qū)域。各板塊現(xiàn)狀

東部區(qū)域市中區(qū)域南部區(qū)域北部區(qū)域西部區(qū)域板塊現(xiàn)狀?yuàn)W體文博片區(qū)為目前濟(jì)南公寓供應(yīng)主力片區(qū)依托市中心核心地段，品牌開發(fā)商聚集受南部山區(qū)地形限制，項(xiàng)目較少目前區(qū)域發(fā)展落后于其他各區(qū)，隨著北跨戰(zhàn)略的推進(jìn)，潛力較大借力高鐵機(jī)遇，目前濟(jì)南的房地產(chǎn)熱點(diǎn)片區(qū)核心資源政務(wù)中心，未來(lái)規(guī)劃城市中心，繁華地段山景，環(huán)境“北跨”戰(zhàn)略機(jī)遇西客站，潛力大未來(lái)發(fā)展區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量較大，今后入市項(xiàng)目逐漸減少土地資源日益減少，價(jià)格緩慢攀升未形成成熟的商業(yè)氛圍，仍將以普通住宅為主鵲山龍湖和新材料產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖仍在建，但實(shí)現(xiàn)政府規(guī)劃仍需價(jià)值兌現(xiàn)期潛在公寓供應(yīng)量最大，未來(lái)將成為濟(jì)南的新的公寓成交主力區(qū)域產(chǎn)品均價(jià)9000-14000元/㎡14000-21000元/㎡9000-10000元/㎡9000元/㎡8000元/㎡代表項(xiàng)目魯商國(guó)奧城、卓越時(shí)代廣場(chǎng)綠地中心、世茂國(guó)際廣場(chǎng)祥泰廣場(chǎng)、泉景天沅金光卡夫卡、保利中心lomo公館、綠地國(guó)際花都公寓市場(chǎng)分析|各板塊現(xiàn)狀樓盤名華創(chuàng)觀禮中心位置高新奧體中心東荷體育館東臨占地面積2.5萬(wàn)方總建面16萬(wàn)方建筑類型高層塔樓容積率6層高2.9米裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡公寓價(jià)格均價(jià)15000元/平米（精裝修）（30-60㎡）項(xiàng)目規(guī)劃2棟33層精裝公寓，總共800余套，3#樓在售604套配套分析省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、奧體中心、喜來(lái)登酒店?duì)I銷訴求點(diǎn)投資回報(bào)，區(qū)域規(guī)劃，教育配套1#公寓3#公寓喜來(lái)登奧體中心漢峪金谷龍奧天街龍奧九號(hào)項(xiàng)目概況龍奧金座中央景觀區(qū)龍奧大廈公寓市場(chǎng)分析|項(xiàng)目分析樓盤名華強(qiáng)廣場(chǎng)位置濟(jì)南市山大路與解放路交匯處占地面積3萬(wàn)方總建面23.7萬(wàn)平方米公寓約6萬(wàn)平米商業(yè)5.5萬(wàn)平米寫字樓約6萬(wàn)平米建筑類型高層塔樓容積率5.5層高2.9米裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡公寓價(jià)格均價(jià)15000元/平米（精裝修）（39-59㎡）項(xiàng)目規(guī)劃4棟29層精裝公寓（4-29層為公寓）配套分析樓盤配套：商業(yè)配套外部配套：數(shù)碼廣場(chǎng)、中心醫(yī)院、家樂福、新世紀(jì)影城營(yíng)銷訴求點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、華強(qiáng)品牌、周邊配套公寓公寓公寓公寓辦公項(xiàng)目概況公寓市場(chǎng)分析|項(xiàng)目分析市場(chǎng)小結(jié)濟(jì)南公寓市場(chǎng)受房地產(chǎn)整體市場(chǎng)影響十分明顯，2012年起開始回暖，量?jī)r(jià)齊張區(qū)域分布十分不均，東部項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交量大中心板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，均價(jià)最高，東部板塊次之隨著高鐵板塊的崛起，西部公寓產(chǎn)品供應(yīng)不足的現(xiàn)狀會(huì)有所改善公寓市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判

PART2商業(yè)市場(chǎng)分析辦公市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析2013年總供應(yīng)量為58077套，681.9萬(wàn)㎡，新增供應(yīng)量為43973套，481.4萬(wàn)㎡，較12年大幅上升；且市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到近幾年最高峰值。2013年市場(chǎng)總供應(yīng)量為58077套，681.9萬(wàn)平米，環(huán)比分別增加57.3%和62.2%；新增供應(yīng)量為43973套，481.4萬(wàn)平米，環(huán)比增加62.8%和56.3%；由市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)與市場(chǎng)供應(yīng)面積均產(chǎn)生近60%的漲幅。住宅市場(chǎng)分析|整體市場(chǎng)|市場(chǎng)供應(yīng)2013年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)共成交房源51416套、567.3萬(wàn)㎡，環(huán)比分別增加45.4%、43.6%；延續(xù)去年年末市場(chǎng)熱度，今年整體市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回溫。由年度數(shù)據(jù)看，自2011年至2013年無(wú)論是成交面積還是成交套數(shù)均呈階梯式增長(zhǎng)，尤為20113年增長(zhǎng)率突破30%,進(jìn)而預(yù)示濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度急颶升溫。由季度成交數(shù)據(jù)看，全年波動(dòng)幅度較??；其二季度成交158.7萬(wàn)㎡，占總比27.4%，位于第一；四季度成交154.0萬(wàn)㎡，占總比26.7%，居于第二位；三季度成交147.0萬(wàn)㎡，占比25.4%，位居第三；受春節(jié)影響一季度成交僅119.0萬(wàn)㎡，占比20.5%，處于末位。住宅市場(chǎng)分析|整體市場(chǎng)|市場(chǎng)成交2013年濟(jì)南住宅市場(chǎng)報(bào)價(jià)顯示較為穩(wěn)定，而成交均價(jià)雖出現(xiàn)一定波動(dòng)，但整體價(jià)格走勢(shì)呈上升趨勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)向好。由報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)看，全年市場(chǎng)報(bào)價(jià)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，住宅市場(chǎng)整體均價(jià)為9428元/平米，且全年月增漲率在2.4%—8.2%之間；2013新開盤項(xiàng)目較多，且多為傳統(tǒng)東部、高鐵板塊及北部板塊的剛需樓盤，因此項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較為均衡。由成交均價(jià)看，2013年成交均價(jià)為8376元/㎡，除去長(zhǎng)清區(qū)及郊區(qū)板塊后市區(qū)成交均價(jià)為8543元/㎡；由月度成交均價(jià)看，11月份達(dá)到年度成交峰值，主要受萬(wàn)科金域國(guó)際二期、華潤(rùn)中央公園等諸多高端項(xiàng)目熱銷的影響，且推量大、價(jià)格高，再加低價(jià)剛需項(xiàng)目成交遇冷，從而拉高月度成交價(jià)格。住宅市場(chǎng)分析|整體市場(chǎng)|價(jià)格走勢(shì)住宅市場(chǎng)分析|區(qū)域市場(chǎng)|區(qū)域板塊競(jìng)品目前項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目較多，但除保利中心外大部分均處于尾盤階段，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力壓力較小。陽(yáng)光100綠地盧浮公館新世界陽(yáng)光花園路勁.御景城南益.名泉春曉本案陽(yáng)光100國(guó)際新城項(xiàng)目陽(yáng)光100國(guó)際新城地址槐蔭區(qū)經(jīng)一緯十二開發(fā)商濟(jì)南陽(yáng)光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地面積1000000㎡建筑面積1780000