收益還原法在醫(yī)療用地地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

收益還原法在醫(yī)療衛(wèi)生用地地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用摘要隨著我國(guó)醫(yī)療改革的深入，我省特別是蘇南地區(qū)以營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生用地進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、股份合作、轉(zhuǎn)讓等交易方式較為活躍，為了準(zhǔn)確測(cè)算營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生用地價(jià)格，本文在對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)政策分析的基礎(chǔ)上，采用收益還原法對(duì)此類用地評(píng)估進(jìn)行探索。關(guān)鍵詞收益還原法營(yíng)利性醫(yī)療用地土地評(píng)估1．概述在我國(guó)市場(chǎng)土地價(jià)格評(píng)估中，常用的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，前三者為國(guó)際上公認(rèn)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估方法。收益還原法是在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的預(yù)期收益折算為評(píng)估日收益總和的一種方法，【1】它適用于有收益和潛在收益的土地評(píng)估。眾所周知，公益性醫(yī)療衛(wèi)生用地不適用于采用收益還原法測(cè)算，但是隨著醫(yī)療改革的深入、我國(guó)醫(yī)療市場(chǎng)作為世界最大的潛在醫(yī)療市場(chǎng)，給營(yíng)利性醫(yī)院的發(fā)展提供了很大的市場(chǎng)空間。目前我省特別的蘇南地區(qū)的營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)涉及到聯(lián)營(yíng)、股份合作、港澳臺(tái)投資、中外合資的評(píng)估時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這種情況，本文采用收益還原法對(duì)營(yíng)利性醫(yī)療用地評(píng)估進(jìn)行探索。2．計(jì)算公式及分項(xiàng)討論2.1收益還原法最常用的公式為：上述公式是在客觀收益每年不變，土地使用年期為n年的條件下地價(jià)測(cè)算公式。仔細(xì)分析醫(yī)療機(jī)構(gòu)的收益狀況，排除政策、人員經(jīng)營(yíng)狀況等其他因素的影響，醫(yī)療機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)狀況在建成前幾年收益狀況可能出現(xiàn)較大波動(dòng)，應(yīng)按照收益還原法最基本的公式測(cè)算；從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，考慮到隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人口老齡化，農(nóng)村城鎮(zhèn)化不斷提高等因素，醫(yī)療服務(wù)業(yè)將面臨很大的需求，經(jīng)營(yíng)狀況將呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢(shì)，測(cè)算公式如下：式中p——地價(jià)a——總收益r——還原利率s——純收益逐年遞增的比率t——可以預(yù)測(cè)收益的年限n——土地使用年限2.2總收益醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)總收益主要分門(mén)診收入和住院收入兩方面，影響門(mén)診收入的因素是門(mén)診人次和人次收費(fèi)，影響住院收入的因素是住院床日和床日收入。2.3總費(fèi)用2.3.1勞務(wù)費(fèi)用根據(jù)筆者調(diào)查，醫(yī)療人員與床位數(shù)的比例在1.5：1和2.0：1之間，一般取1.8測(cè)算醫(yī)療人員的數(shù)目，工資按照當(dāng)?shù)氐墓贾猩霞?jí)別的薪酬水平，補(bǔ)助和福利按照工資的10-15％確定。2.3.2藥品材料費(fèi)用藥品材料費(fèi)用包括中、西藥品、試劑及衛(wèi)生材料的消耗，一般占總收入的30%。2.3.3設(shè)備折舊費(fèi)用考慮到醫(yī)療設(shè)備的特點(diǎn)，折舊年限一般定位5-20年。對(duì)于單機(jī)單價(jià)在1萬(wàn)元以上的設(shè)備，采用加速折舊法。對(duì)于單機(jī)價(jià)格在20萬(wàn)元以上的設(shè)備，采用平均年限法，分10年折完。像高頻電刀、頻譜治療儀、微波治療儀、激光治療儀、手術(shù)器械、計(jì)算機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)等，使用壽命一般不到10年，就已經(jīng)淘汰報(bào)廢，對(duì)此類設(shè)備折舊年限定為5年，采用平均年限法，每年折20％?！?】2.3.4管理費(fèi)用可以分成公務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用等，具體包括人員管理費(fèi)、辦公費(fèi)、郵電費(fèi)、煤、水、電等消耗。2.3.5房屋折舊費(fèi)：包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，按照房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及耐用年限確定，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)占重置價(jià)的2％和2‰測(cè)算。2.3.6財(cái)務(wù)費(fèi)用：流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、庫(kù)存物資、藥品材料、往來(lái)賬款等，利息率按一年期流動(dòng)資金貸款利率計(jì)算。2.3.7稅費(fèi)我國(guó)針對(duì)營(yíng)利性醫(yī)院的基本稅收政策為“營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定繳納各項(xiàng)稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅及相關(guān)的附加、基金等。稅收優(yōu)惠：對(duì)營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)將取得的收入直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的（指醫(yī)療機(jī)構(gòu)在原有的醫(yī)療衛(wèi)生條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行改善，如擴(kuò)大門(mén)面，添置設(shè)備等情形），自取得執(zhí)業(yè)登記之日起，3年內(nèi)給予下列優(yōu)惠：對(duì)取得的醫(yī)療服務(wù)收免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)自產(chǎn)自用的制劑免征增值稅；對(duì)營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。3年免稅期滿后恢復(fù)征稅?！盵3]，因此針對(duì)新建的營(yíng)利性衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)，應(yīng)該考慮政策優(yōu)惠的因素。2.3.8利潤(rùn)《關(guān)于城鎮(zhèn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確指出，“政府舉辦的非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)由同級(jí)財(cái)政給予合理補(bǔ)助，并按扣除財(cái)政補(bǔ)助和藥品差價(jià)收人后的成本制定醫(yī)療服務(wù)價(jià)格，其它非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)不享受政府補(bǔ)助，醫(yī)療服務(wù)價(jià)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)”，這就是說(shuō)，目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制在非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)中所起的作用是極其有限的．他們只能不完全地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此在確定利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)以非營(yíng)利性醫(yī)院通過(guò)自身的努力，至少能獲得的平均利潤(rùn)作為參考。2.4還原利率眾所周知，收益還原率對(duì)醫(yī)療用地的影響很大，所謂“差之毫厘，失之千里”，其實(shí)還原利率是一種資本投資的收益率，一般而言，收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，目前衛(wèi)生醫(yī)[1]土地估價(jià)理論與方法地質(zhì)出版社國(guó)土資源部土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)編[2