全球經(jīng)濟態(tài)勢下曼谷大都市圈邊緣地帶居住模式及其變化

全球經(jīng)濟態(tài)勢下曼谷大都市圈邊緣地帶居住模式及其變化

ShigeruFUKUSHIMA2/4/20241主題一、文章的大意二、文章的體會三、啟示2/4/20242文章框架一、前言

二、曼谷都市圈的擴展

三、北部地區(qū)的發(fā)展（1970-1995）

四、北部發(fā)展地區(qū)居住模式的變化

五、經(jīng)濟危機下NDC地區(qū)住房模式的變動

六、結論2/4/20243研究背景1、東南亞國家的大都市由于推行開放經(jīng)濟政策的通過接受外國投資，實現(xiàn)了社會經(jīng)濟結構的現(xiàn)代化。2、大城市的地域范圍不斷擴展，同時工業(yè)化水平不斷提高。3、在這些擴展的區(qū)域內(nèi)，在不同的經(jīng)濟增長和發(fā)展期間，邊緣地帶已經(jīng)成為外來人口進入本地區(qū)的前沿地帶。2/4/20244研究意義對于城市邊緣社會的研究是很重要的，因為它能夠表明工業(yè)化影響的方向。促使經(jīng)濟增長的制造業(yè)大部分集中在城市的邊緣地區(qū)，因此，我們能夠知道工業(yè)化是如何促使新的城市社會形成、生活方式和居住方式的轉(zhuǎn)變。另一方面在開放的經(jīng)濟政策下，如果發(fā)展中國家沒有強大的經(jīng)濟基礎，沒有管理與全球金融市場連接的本國金融市場的能力，經(jīng)濟的脆弱性是不可避免的。在這種脆弱的經(jīng)濟下，居住模式一定會發(fā)生變動。2/4/20245研究的時間和地域范圍本文是研究在曼谷都市圈的邊緣地區(qū)，尤其是NDC地區(qū)——曼谷都市圈三個典型的發(fā)展區(qū)域之一，在1985——1995年快速的經(jīng)濟增長和工業(yè)化時期，居住模式是如何變化的以及在1997——1999年的經(jīng)濟危機中是如何變動的。

2/4/20246NDC地區(qū)它位于距曼谷城市中心半徑約27——45公里的范圍內(nèi)。NDC地區(qū)處于曼谷都市圈的邊緣，南北沿PHAHOHLYTHIN高速公路，約18公里；東西沿RANGSITRAKHONNAYOK公路，約10公里范圍內(nèi)。

（如圖所示）2/4/202472/4/20248分析框架經(jīng)濟增長與發(fā)展和工業(yè)化對于不同年齡段和不同社會階層的人群有不同的影響，因為年齡和社會地位會導致職業(yè)和經(jīng)濟狀況的不同。由于經(jīng)濟狀況的差別，不同年齡段、不同社會層次的人群在定居時和成功的時侯會選擇不同的居住模式。具有不同居住偏好的人會有不同的住房需求和住房條件的要求?；谏鲜龅恼J識，我們就能夠理解工業(yè)化和快速的經(jīng)濟發(fā)展是如何影響不同年齡段和不同社會階層人群的居住模式的變化。2/4/202492/4/202410數(shù)據(jù)來源通過挑選樣本家庭，調(diào)查他們在1995年的社會經(jīng)濟結構下住房歷史及其變化（299樣本）和清楚這種居住模式在1999年（40個樣本）和2000年（79個樣本）經(jīng)濟危機時的變化。我們在NDC地區(qū)做了三種調(diào)查問卷，被調(diào)查者為居住在曼谷都市圈內(nèi)Pathumthani省NDC地區(qū)的家庭。調(diào)查這些家庭的目的是研究他們居住方式上的改變，得到一個他們住房計劃真實情況。

2/4/202411曼谷都市圈的擴展（1）

曼谷的城市中心地區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為辦公、商業(yè)、金融、服務和交流中心，郊區(qū)發(fā)展成為制造業(yè)地帶和居住區(qū)。曼谷都市圈范圍迅速擴大，在1974年到1984年期間距城市中心約11公里到20公里半徑范圍內(nèi)的住房市場發(fā)展最快。在1984年到1988年期間，距城市中心約21公里到30公里半徑范圍內(nèi)的住房市場發(fā)展最快。2/4/202412曼谷都市圈的擴展（2）自從1990年起，住房的發(fā)展在據(jù)市中心21——40公里的半徑內(nèi)最有動力。制造業(yè)部門工作機會的增加和新的住房市場的發(fā)展增加了郊區(qū)的人口。人口的增長又對郊區(qū)商業(yè)中心，交流和服務、交通和其他活動的需求增加。

2/4/202413北部地區(qū)的發(fā)展（1970-1995）

曼谷都市圈的社會經(jīng)濟結構自從70年代以來已經(jīng)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。在60年代Pathumthani省除了傳統(tǒng)的CHAOPRAYA河兩側(cè)的城鎮(zhèn)中心地區(qū)和PHAHOHLYTHIN公路兩側(cè)的RANGSIT地區(qū)以外，大部分土地是農(nóng)業(yè)用地。2/4/202414北部地區(qū)的發(fā)展（1970-1995）NDC地區(qū)是該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)源地。在1972年第一次發(fā)展期間，NDC地區(qū)建立了占地146公頃的NAVANAKORN工業(yè)園

——第一個也是最大的工業(yè)園。從此以后，該地區(qū)工業(yè)化逐漸發(fā)展。制造業(yè)部門的勞動者的數(shù)量從1970年的9839人增加到1990年的71811人。另一方面，農(nóng)業(yè)人口從1980年的81644人下降到1990年63273人。2/4/202415北部地區(qū)的發(fā)展（1970-1995）自從80年代中期以來，由于本地區(qū)的外來投資的增加，工業(yè)化集聚現(xiàn)象加速。在80年代末，制造業(yè)部門勞動者的數(shù)量超過了農(nóng)業(yè)人口數(shù)量。在1994年Pathumthanii省有1180個制造業(yè)企業(yè)，雇員大約有147000人。制造業(yè)占全省產(chǎn)值達到67%，商業(yè)和服務業(yè)占15%，農(nóng)業(yè)僅占5%。2/4/202416北部地區(qū)的發(fā)展（1970-1995）NDC地區(qū)是Pathumthani省快速工業(yè)化的中心地區(qū)，許多大規(guī)模的外國企業(yè)沿著PHAHOYTHIN高速路分布，尤其是在NAVANAKORN工業(yè)園內(nèi)。1993年NAVANOKOM工業(yè)園整個發(fā)展面積達960公頃，其中制造業(yè)企業(yè)占647公頃，有180個工廠和53850名從業(yè)人員。2/4/202417北部地區(qū)的發(fā)展（1970-1995）在快速工業(yè)化的情況下，工作機會的增加加速了外來人口的進入。PATHUMTHANI工業(yè)園人口由1970年的233900人增加到1994年的511400人。按照1990年的人口和住房統(tǒng)計，Pathumthani省36%的人口是外來人口。最近幾年，由于市區(qū)房價上漲和環(huán)境惡化，從曼谷城區(qū)來尋求更好、更舒適的居住環(huán)境的人不斷增加。持續(xù)的人口增長刺激了零售業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。

2/4/202418表三：各行業(yè)從業(yè)人口變化曲線圖2/4/202419北部發(fā)展地區(qū)居住模式的變化

分類標準：這篇論文試圖從不同年齡段、不同的社會階層角度發(fā)現(xiàn)NDC地區(qū)居住模式的變化。（1）年齡的標準：年齡段的分類是與他們開始工作的時間和在BMR居住的時間緊密聯(lián)系的。處于社會經(jīng)濟結構的不同時期的不同年齡段的人，有不同的居住選擇。2/4/202420居民分類標準年齡會影響就業(yè)結構。就業(yè)結構反過來又會影響他們的家庭經(jīng)濟和家庭結構。（2）受教育背景：戶主的受教育背景是居住模式選擇的另一個重要參數(shù)，因為這不僅與他們現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況緊密聯(lián)系而且與他們的社會階層緊密聯(lián)系。因此，居民分類是基于年齡段和教育背景的分類。2/4/202421居民分類這次研究在年齡段上分為20歲、30——40歲和50年歲以上三類，教育背景分為初等教育背景、中等教育背景和高等教育背景三類。中等教育背景包括較高的專業(yè)化訓練，高等教育包括大學教育?；谝陨系膮?shù)被調(diào)查者可被分成9個不同的群體，以鑒別他們的居住模式的不同和他們所作出的選擇的不同。

2/4/202422居住模式差異的原因居住模式的不同類型可以通過家庭不同的社會經(jīng)濟特征和在BRM地區(qū)開始居住的時間得到，這些方面與他們在住宅市場上選擇能得到滿足的住房模式緊密相連。尤其是開始居住的時間和進入住宅市場的時間，對于具有初等教育背景和中等教育背景的人群能夠買房是一個非常重要的決定性因素。2/4/202423居住模式差異的原因?qū)е聲r間成為決定性因素的一個原因是在1987——1990年大量土地和房屋價格的上漲。在BMR外圍地區(qū)平均的土地價格在這個期間上漲了21倍。價格的上升不僅僅是因為對于房地產(chǎn)的需求和支付能力的提高，而且是由于大量的房地產(chǎn)投機的存在。2/4/202424居住模式差異的原因例如，一套標準的住房價格（大約64——88平方米）——典型的新的中產(chǎn)階級的一套住房的價格的范圍從1987年的150000——300000泰銖上漲到1990年的500000——800000泰銖。即使在土地價格飛漲之后，由于通過曼谷國際銀行和其他金融機構流入的大量的外國資本的支持，土地和房產(chǎn)價格仍然不斷上漲，直到1997年金融危機之前。

2/4/202425不同年代和教育背景的居住模式研究的三種類型家庭：（1）家庭戶主在20歲左右（2）30——40歲的人（3）大于50歲的人2/4/202426家庭戶主在20歲左右

背景：20歲左右的人群中有88%的人是在BRM地區(qū)經(jīng)歷1987——1990年土地價格膨脹之后才開始他們的家庭居住歷史的。2/4/202427家庭戶主在20歲左右初等教育背景和中教育背景：大部分初等教育背景和中等教育背景的家庭——他們主要是工薪家庭，他們的平均家庭月收入分別為8380泰銖和10720泰銖——因而沒有購房的能力。他們中的大多數(shù)是花費他們收入的12%——15%租小型的一室公寓。30%的初等教育的人住所是沒有衛(wèi)生間和廚房的。這樣低租金的房子通常存在過渡擁擠，沒有排水和垃圾收集的設施等問題。2/4/202428家庭戶主在20歲左右所有初等教育背景的家庭都沒有自己產(chǎn)權的房產(chǎn)，中等教育背景的家庭僅有13%的家庭有自己產(chǎn)權的房產(chǎn)。

高等教育背景：71%的高等教育背景的家庭仍然是租房居住，雖然有29%的家庭已經(jīng)擁有獨立的住房。

2/4/202429家庭戶主在20歲左右問題：自90年代的初期，市場開始供應低租金的有產(chǎn)權的公寓，但即使大多數(shù)的工人能夠負擔的起，市場的需求也很小。值得注意的是，他們中還有一部分人生活在非正式的房子中，如平民窟和船庫中?，F(xiàn)在，對于外來的年輕人來說，擁有正式的住宅已超出他們的住房選擇范圍。

2/4/20243030——40歲的人

背景：由于他們在社會經(jīng)濟中的扮演的角色的多樣性和他們在NDC地區(qū)開始居住的時間不同，這一年齡段的人的居住模式更加具有多樣性。由于這一代人是在經(jīng)濟起飛時期進入勞動市場和建立家庭的，因此他們家庭的社會經(jīng)濟角色包括職業(yè)有很大差異。

2/4/20243130——40歲的人職業(yè)類型：對于高等教育背景的家庭最通常的職業(yè)是擁有自己的企業(yè)（43%），這些私人企業(yè)雇傭國內(nèi)的職員和專業(yè)技術管理人員。在初等教育的人中40%的人從事個體經(jīng)營，主要是小規(guī)模的非正式的行業(yè)，32%的人在私人部門做簡單的勞動者，17%的人從事農(nóng)業(yè)勞動。有41%的中等教育背景的人在私人部門做簡單的勞動者，主要是做工人，26%的人經(jīng)營自己的個體商業(yè)。2/4/20243230——40歲的人在曼谷大都市圈地區(qū)，這一年齡段的人中有63%的人是在土地價格膨脹之前來到這里的。對于具有初等教育背景和中等教育背景家庭能否擁有自己的住房，這個時期是非常重要的。在1982——1987年期間私人發(fā)展商在曼谷都市圈的郊區(qū)提供價格范圍在120000到250000泰銖的低價住宅，這使得55%的家庭有支付能力能夠購買房產(chǎn)。大多數(shù)的初等教育背景的家庭和中等教育背景的家庭在這個時期能夠買得起住房。2/4/20243330——40歲的人但是，在1990年后遷入該地區(qū)的大多數(shù)初等教育背景和中等教育背景的人沒有能力購買屬于自己的住房（30歲左右的有42%，40歲左右的有21%），他們也和年輕人一樣租房居住。因此，56%的受過中等教育的人能夠擁有自己的住宅，盡管由于缺少足夠的收入只有35%的初等教育的也能做到。值的注意的是，仍有28%初等教育背景的人居住在非正式的平民窟和船庫中。2/4/20243430——40歲的人對于高等教育的人來說，因為有平均每月有29700泰銖的足夠的收入，所以時間不是最重要的，他們在土地上漲期間和上漲以后都有很積極的購買行為。事實上，盡管有18%的NDC遷入者是為了尋找工作機會，但39%的遷入者是為了尋找更好地的居住環(huán)境。在1995年，受過高等教育的家庭有86%的家庭已經(jīng)擁有自己的住房，大部分為獨立的住房。

2/4/202435大于50歲的人

背景：這一年齡段的大部分人只有受過初等教育或更少的教育，因而職業(yè)被社會階層和教育程度很好的區(qū)分。這一年齡段的大多數(shù)受過初等教育的家庭落后于國家經(jīng)濟增長和工業(yè)化時代。

2/4/202436大于50歲的人職業(yè)：受過高等教育的人在政府部門工作或自己經(jīng)營企業(yè)（占43%）或者作為私人部門的管理者、專業(yè)人員。56%的初等教育者是小販或從事其他小規(guī)模的零售服務業(yè)，在非制造業(yè)部門從事簡單勞動的占24%，從事農(nóng)業(yè)勞動的人占21%。中等教育程度的人職業(yè)范圍相對于高等教育的人較小，在私人部門從是管理和專業(yè)工作的人的比重比受過高等教育的人低。

2/4/202437大于50歲的人收入情況：受過高等教育的家庭每月的家庭收入大約37500泰銖，但是受過中等教育的和受過初等教育的家庭月收入各自只有21960泰銖和13710泰銖。30%的初等教育家庭平均月收入低于5000泰銖，僅18%的人月收入超過20000泰銖——這個收入是在曼谷都市圈能夠負擔的起一套標準住房最低標準。2/4/202438大于50歲的人居住模式：這一年齡段的人的居住模式和生活水平被分成兩種類型。86%的受過高等教育的家庭和64%受過中等教育的家庭和47%受過初等教育的家庭已經(jīng)擁有自己的住房。但是在初等教育的人中有41%的人住在非正式房屋里。2/4/202439大于50歲的人居住模式差異原因：這一年齡段的人中有72%的人是從80年代開始他們在NDC的居住歷史的，那時正式的分區(qū)仍然繼續(xù)流行。許多受過中等教育和高等教育的家庭在他們遷入該地區(qū)的時候會購買房產(chǎn)或在郊區(qū)建房產(chǎn)。另一方面許多只有初等教育的家庭只能沿著隧道在空地上安家、建房。即使在房地產(chǎn)市場蕭條時，由非正式房屋搬遷到正式房屋的趨勢也是不顯著的。2/4/2024402/4/2024412/4/202442經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變（1985——1995年）作者利用相關的數(shù)據(jù)研究了NDC地區(qū)在1985——1995年經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變。在1985年租房居住的家庭中，36%的家庭已經(jīng)在1995年取得了房屋的所有權。因此擁有房屋產(chǎn)權的家庭比例由50%上升到60%。有7%的家庭通過租用更好條件的房子改變居住環(huán)境。2/4/202443經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變（1985——1995年）另一方面，在1985年租用非正式的房屋的家庭中，僅有15%的家庭住上正式房屋（自己所有的占11%，租房的占4%），他們中的大部分家庭仍然住在非正式的房屋中。

在1985年，受過高等教育和中等教育租房居住的家庭中，有67%和50%的家庭擁有了由自主產(chǎn)權的房產(chǎn)，僅有27%的初等教育的家庭擁有了自主產(chǎn)權的房產(chǎn)。2/4/202444經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變（1985——1995年）因此受過高等教育的家庭擁有自主產(chǎn)權的比率從73%增加到91%，受過中等教育的家庭擁有自主房產(chǎn)的比率從60%增加到76%，受過初等教育的家庭比率只發(fā)生了微小的變化，從41%上升到44%。在受過初等教育的家庭中，只有11%的家庭租用了質(zhì)量較好的房屋。這說明對于買不起房的家庭來說，租用條件較好的房屋是他們（改變居住環(huán)境）的第二種選擇。2/4/202445經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變（1985——1995年）在居住在非正式房屋的家庭中，僅有11%的30歲到40歲的中年人和7%的超過50歲的人能夠搬到正式房屋中去。對于多數(shù)年輕人和中年人他們的住房條件還是非正式的?？紤]到非正式房屋條件的改善，有26%的家庭居住條件發(fā)生改善、住房面積擴大和居住質(zhì)量提高，但剩余的家庭的住房條件卻沒有變化。非正式房屋的家庭的住房無論從景觀上還是質(zhì)量上都沒有更大提高。2/4/202446經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變（1985——1995年）在初等教育背景的家庭、中等教育背景的家庭和高等教育背景的家庭之間的住房質(zhì)量的差距進一步擴大。造成這種情況的一個影響因素是家庭收入水平，用家庭收入水平增長的數(shù)據(jù)比較可以看出，對于有高等教育背景的家庭，30歲到40歲的家庭收入從19610泰銖到31110泰銖（增加了11500泰銖），超過50歲的家庭收入從17800泰銖到32500泰銖（增加了14700泰銖），但具有2/4/202447經(jīng)濟高速增長時期住房類型和房屋所有形式的轉(zhuǎn)變（1985——1995年）初等教育背景的家庭上述的兩個年齡段的家庭收入只從6760泰銖增加到13930泰銖（增加了7170泰銖）和從7820泰銖增加到14930泰銖（增加了7110泰銖）。如圖所示2/4/2024482/4/202449經(jīng)濟危機下NDC地區(qū)住房模式的變動

變動的原因：

1997年的經(jīng)濟危機由于大失業(yè)、裁減福利、企業(yè)利潤下降和物價上漲等因素，嚴重影響到NDC地區(qū)的家庭收入。這也不可避免的會對住房市場產(chǎn)生影響，這部分我們將就住房狀況研究擁有產(chǎn)權的家庭和租房居住的家庭在經(jīng)濟危機下受到的影響。

2/4/2024501、財政和經(jīng)濟危機90年代中期，泰國由于出口額的下降和外部資金市場的惡化，經(jīng)濟基礎遭到破壞。在以美元為基礎的捆綁匯率的政策下，大量的外國資本流入泰國市場，尤其是通過短期借款的形式，大部分資本都是非生產(chǎn)性的和投機性的投資。這一切了導致1997年7月2日投機資金攻擊泰銖，最終迫使政府放棄固定的捆綁匯率制度。外國資本的撤出和金融機構的倒閉引發(fā)了金融危機，經(jīng)濟進入衰退時期。2/4/2024511、財政和經(jīng)濟危機在1997年GDP的增長率為-1.7%，1998年的GDP的增長率為-8%。在BRM地區(qū)失業(yè)率從1995年的0.88%增加到4.28%。從1999年開始，在泰銖貶值的情況下，在出口復蘇、外國直接投資和大量的政府政策性投資鼓勵下，泰國經(jīng)濟才逐步發(fā)展。在1999年，GDP的增長率達到4.2%。2/4/2024522、NDC地區(qū)住房模式的變化

（1）對于擁有房屋產(chǎn)權家庭的影響

（2）在租賃市場上對租房家庭的影響

2/4/202453對于擁有房產(chǎn)家庭的影響在泰國使用住房貸款的方式購房很普遍的，住房貸款率能達到整個房價的90%。因此，最近的金融危機是的貸款購房的家庭能否擁有產(chǎn)權具有了不確定性。在1998年6月，使用分期付款購房的家庭中，超過3個月未能進行還款的達到人，而在1996年年底未能按期還款的人只有15000人。貸款壞賬金額達到2.7億泰銖。有還款困難的貸款者達20%。

2/4/202454對于擁有房產(chǎn)家庭的影響作者在NDC地區(qū)調(diào)查的結果顯示了同樣情況。1999年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，69%的戶主的收入相對于金融危機之前有所下降，73%的家庭有住房貸款，結果有21%的家庭對于每月的固定還款額有困難，其中一部分人停止還貸或與貸款者簽訂減少月還款額的協(xié)議或者和父母一塊居住而不再租房居住。2/4/202455對于擁有房產(chǎn)家庭的影響另一方面，2000年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在穩(wěn)定的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢下,（能夠）保持家庭經(jīng)濟(穩(wěn)定)和房屋所有權(的狀況)出現(xiàn)一個復蘇的過程。有48%的家庭與經(jīng)濟危機之前相比他們的收入降低，僅有9%的家庭面臨不能還款的困難，實際上如果這些有還款困難的家庭能夠同貸款人重新簽訂合同，例如延長還款期限，減少月還款額，這些家庭也能夠保持住他們的房屋所有權。2/4/202456對于擁有房產(chǎn)家庭的影響但是對于收入減少的戶主來說，當他們的收入平均減少31%時，在他們的收入中用于支付房屋貸款的比例將由經(jīng)濟危機之前的24%上升到31%。有9%的家庭每月必須支付的購房貸款占他們月收入的比率超過40%，這將使這部分家庭不能維持原有的經(jīng)濟水平。2/4/202457對于擁有房產(chǎn)家庭的影響大部分購房者能夠還款的原因。第一，大部分家庭有多重的收入來源，因此他們能夠收入下降的情況下減輕風險。家庭的幫助是另一個原因。第二，財政機構對于不能還款者采取了一種寬容的態(tài)度，國家住房銀行引入了一系列減輕還款者負擔的計劃，包括延長還款期限、推遲逾期借款的償還期限、免除逾期借款的利息、對逾期借款提供財政幫助等。2/4/202458在租賃市場上對租房家庭的影響

在NDC地區(qū)租房家庭的社會經(jīng)濟特征是：1）年齡在30歲左右或40歲左右，2）初等或中等教育背景，工人是大多數(shù)占55%，自謀職業(yè)者占17%，非正式的工人占14%。由于經(jīng)濟危機，有79%的租房生活的人的家庭收入減少。由于失業(yè)、福利的降低、銷售額的下降和企業(yè)利潤的減少，月收入從危機之前的每月14630泰銖減少到2000年1月的9610泰銖，

失業(yè)率達2