2024年高等教育經(jīng)濟(jì)類自考-00122房地產(chǎn)評估歷年考試高頻考點試題附帶答案

2024年高等教育經(jīng)濟(jì)類自考-00122房地產(chǎn)評估歷年考試高頻考點試題附帶答案（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.成本法中的利潤是（）。A、正常條件下的平均利潤B、個別開發(fā)商的利潤C(jī)、開發(fā)商的平均實際利潤D、開發(fā)商預(yù)期的平均利潤2.為評估某宗房地產(chǎn)2012年10月13日的價格，選取了可比實例A，其成交價格為8000元/m2，成交日期為2011年11月15日。經(jīng)調(diào)查獲知2011年7月至2012年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例A進(jìn)行交易日期修正后的價格為（）元/m2。A、9280B、8925C、8880D、80003.有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格正確的描述是（）A、房地產(chǎn)價值更加科學(xué)、準(zhǔn)確B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定4.同一宗房地產(chǎn)在不同的時間會有不同的價值。5.委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。6.當(dāng)房地產(chǎn)的區(qū)位由劣變?yōu)閮?yōu)時，其價值會上升；反之，其價值會下跌。7.某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后一年內(nèi)可全部出租（第一年的收益暫且不計），按可出租面積計算的月租金為60元/平米，可出租面積為建筑面積的75%，正常出租率為90%，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的20%。假設(shè)報酬率為8%，則該在建工程續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。A、1607萬元B、1486萬元C、473萬元D、438萬元8.某宗房地產(chǎn)采用比較法、成本法、收益法估價的結(jié)果有較大的差異，其最終估價結(jié)果應(yīng)（）。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定9.房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（）這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價格B、需求與價格C、供給與價格D、供給與需求10.采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（）A、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B、房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D、房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減11.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（）年。A、45B、50C、52D、5512.如果先按原幣種的價格進(jìn)行交易日期修正，則對進(jìn)行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用（）的市場匯價進(jìn)行換算。A、估價作業(yè)日期B、成交日期C、估價時點D、交易日期修正后13.引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有（）。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良B、外部不經(jīng)濟(jì)C、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D、通貨膨脹E、房地產(chǎn)使用管制放松14.各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響也可能是不同的。15.在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。16.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（）。A、重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出B、重新購建價格是在估價時點的價格C、重新購建價格是客觀的價格D、建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E、土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格17.有特殊保護(hù)價值的建筑物運(yùn)用成本法估價時，采用（）為好。A、更新重置成本B、復(fù)原重置成本C、完全成本D、重新購建價格18.資產(chǎn)評估值是對資產(chǎn)特定時點及特定市場條件下的客觀價值的估計值。19.某估價事務(wù)所在2008年6月20日至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2008年6月30日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為（）。A、2008年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期20.專業(yè)估價要對估價的過程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。21.某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？22.屬于非市場價值的評估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。23.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期的是（）用地。A、工業(yè)用地B、教育、科技、文化C、衛(wèi)生、體育用地D、居住用地24.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140m2，套內(nèi)使用面積為128m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為20m2，按套內(nèi)使用面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）A、3500B、3200C、2800D、250025.一般來說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。第2卷一.參考題庫(共25題)1.有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是（）。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B、任何人都可以做出C、具有社會公信力D、是一種專業(yè)意見2.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A、43.2%B、50%C、56.8%D、70%3.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬元。4.期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？5.委托人的義務(wù)包括（）。A、向估價機(jī)構(gòu)如實提供其知悉的估價所必要的情況和資料B、對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)C、協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料D、協(xié)助估價人員對估價對象進(jìn)行的實地查看等工作E、不得干預(yù)估價人員和估價機(jī)構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果6.應(yīng)計息的項目包括取得土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。7.綜合成新率反映評估對象現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置成本的比率。8.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為1202，單位建筑面積的重置價格為800元/2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，則該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A、76880B、79104C、77952D、815629.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得土地使用權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，預(yù)計該項目建成并正式投入使用還需2年。已知市場上同類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該項目續(xù)建完成時的總價值為多少萬元？10.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建。估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A、350B、300C、250D、5011.企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等不能作為估價對象。12.只要執(zhí)行了資產(chǎn)評估程序就可以防范資產(chǎn)評估風(fēng)險。13.資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。14.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、環(huán)境污染D、交通擁擠E、正常使用的磨損15.收益現(xiàn)值是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。16.比較法中，采用間接比較對可比實例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（）。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.9517.某宗房地產(chǎn)建成于2000年底，此后收益年限為48年；2001年底至2004年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、88萬元、92萬元；預(yù)計2005年底至2007年底可分別獲得凈收益94萬元、95萬元、96萬元，從2008年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該宗房地產(chǎn)2004年底的收益價格。18.估價報告使用者可能是（）。A、估價對象權(quán)利人B、債權(quán)人C、投資者D、受讓人E、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等19.某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察和產(chǎn)權(quán)核查，該建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，用直線法計算該建筑物的年折舊率為（）。A、2%B、1.98%C、2.5%D、2.45%20.某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的樓面地價為（）。A、2000B、1000C、750D、50021.運(yùn)用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。22.最有效使用原則是房地產(chǎn)評估的最高原則。23.某房地產(chǎn)土地面積為2000m2，土地價值為400萬元，容積率為2，建筑物價值為800萬元，則該房地產(chǎn)的房地單價為（）。A、6000B、4000C、3000D、200024.市場法評估房地產(chǎn)價格的主要難點是（）。A、市場行情變化不定B、供需變化引起價格變化C、影響房地產(chǎn)價格的因素極其復(fù)雜且難以把握D、影響房地產(chǎn)價格的因素影響程度不同25.下列可以作為估價對象有（）。A、在建房地產(chǎn)B、正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)C、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)D、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分E、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)第3卷一.參考題庫(共25題)1.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬元，利息率為7.5%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。2.某商品住宅總價為100萬元，首付款為40%，其余為抵押貸款，貸款期限為20年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為6%。則其綜合資本化率為（）。A、7.5%B、6.9%C、6.6%D、6%3.在成本法求取折舊中，采用（）更符合實際情況A、有效經(jīng)過年數(shù)B、實際經(jīng)過年數(shù)C、剩余經(jīng)過年數(shù)D、自然經(jīng)過年數(shù)4.在評估時點，資產(chǎn)的非市場價值只對特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的，對于其他人并非公平合理，資產(chǎn)評估結(jié)果公平合理性所能涵蓋的范圍基本上就限定了評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。5.同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果應(yīng)趨于一致。6.價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。A、固定價格指數(shù)B、定基價格指數(shù)C、長期價格指數(shù)D、環(huán)比價格指數(shù)7.李某于2008年花70萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2012年底將該住房以60萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（）。A、物質(zhì)折舊B、經(jīng)濟(jì)折舊C、功能折舊D、區(qū)位折舊8.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的6.5%和4.5%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方5000元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）元/m2。A、5325B、5225C、4775D、46759.某商業(yè)大樓始建于10年前，建造期為2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年（自補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)之日算起），建筑物的設(shè)計經(jīng)濟(jì)壽命為50年，當(dāng)前建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限為（）。A、50年B、40年C、32年D、30年10.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2009年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2009年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2009年10月1日的價格為（）元/平方米。A、2263B、1962C、1768D、173411.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？12.已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/m2；如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m2？13.非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價值作為追求的目標(biāo)。14.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低（）元/m2。A、200B、300C、700D、100015.有關(guān)專業(yè)估價，下列說法正確的是（）。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B、是一種專業(yè)意見C、具有社會公信力D、不用承擔(dān)法律責(zé)任16.一個地區(qū)房地產(chǎn)價格總水平與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正比關(guān)系。17.資產(chǎn)評估是一項國際性的社會經(jīng)濟(jì)活動。18.某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A、40B、43C、47D、5019.下列“完全市場”必須同時具備的條件正確的是（）。A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買B、買者和賣者的人有限C、買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由D、買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息，并能預(yù)測未來的價格20.開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。21.非專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任，而專業(yè)估價不必須承擔(dān)法律責(zé)任。22.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1996年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于2001年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為（）。A、5000萬元B、4500萬元C、4455萬元D、4400萬元23.采用成本途徑進(jìn)行資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。24.合理確定評估基準(zhǔn)日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日期后事項調(diào)整。25.下列真正屬于房地產(chǎn)自然升值的是（）。A、房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升B、通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C、外部經(jīng)濟(jì)引起的房地產(chǎn)價格上升D、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加所引起的房地產(chǎn)價格上升E、房地產(chǎn)使用管制改變引起的房地產(chǎn)價格上升第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案:B3.參考答案:B,C,D4.參考答案:正確5.參考答案:正確6.參考答案:正確7.參考答案:D8.參考答案:D9.參考答案:D10.參考答案:A11.參考答案:C12.參考答案:C13.參考答案:A,C,D,E14.參考答案:正確15.參考答案:錯誤16.參考答案:A,B,C,D,E17.參考答案:B18.參考答案:正確19.參考答案:A20.參考答案:正確21.參考答案:P=6×(F/P,2%,7)×(P/A,7%,32)=87萬元22.參考答案:正確23.參考答案:D24.參考答案:C25.參考答案:正確第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:B2.參考答案:C3.參考答案:物質(zhì)折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬元4.參考答案: 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險。所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是： 期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償5.參考答案:A,B,C,D,E6.參考答案:正確7.參考答案:正確8.