2024年大學試題(財經商貿)-資產評估歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案

2024年大學試題(財經商貿)-資產評估歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案（圖片大小可自由調整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.資產評估清查的會計處理主要包括哪些內容？2.某企業(yè)欲出售一臺數(shù)控機床，該機床購置于2000年8月5日，經技術人員對該機床的鑒定，確定該機床的成新率為85%，重置成本為300000元，求該機床的實體性貶值。3.資產評估具有哪些特殊性？4.資產評估的主要假設有哪幾種？它與評估方法有何聯(lián)系？評估報告書正文是否包括評估假設？5.簡要敘述成本法和市場法的主要區(qū)別。6.擬對某企業(yè)的一臺外圓磨床進行評估，其構建于1999年，原始購置成本為100萬元，評估基準日為2008年11月11日，已知1999年與2008年該類設備定基物價指數(shù)分別為150%和195%，試估算該設備的重置成本。7.直接比較法8.某企業(yè)將某項資產與國外企業(yè)合資，要求對資產進行評估。具體資料如下，該資產賬面原值為270萬，凈值為108萬，按財務制度規(guī)定該資產折舊年限為30年，已經計提20年。經過調查分析，按照現(xiàn)在市場上材料價格和工資費用水平，新建相同構造的資產的全部費用支出為480萬元。調查得知，該資產的使用壽命時間為57600小時，實際累計利用時間為50，400小時。經專業(yè)人員勘查估算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產相比，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據上述資料，采用成本法對該資產進行評估。9.在商業(yè)企業(yè)以投資為目的評估商品存貨時，以下說法正確的有（）。A、應該以賣出價為依據B、應該以買入價為依據C、應該以賣出/買入的中間價為依據D、以不包含增值稅的價格為依據E、以包含增值稅的價格為依據10.簡述企業(yè)價值評估的一般范圍包括哪些。11.某大型流水生產線月生產能力為100000個單位，營運成本每日為50000元，剩余壽命為5年，折現(xiàn)率為10%，比較對象全新生產線月生產能力為100000個單位，每日營運成本40000元，全年制度工作日為360天，試估算該流水線營運性功能貶值。12.實體性貶值13.簡述資產評估的概念及包含的基本要素。14.某參照資產在評估基準日6個月前的成交價格為20萬元，半年間該類資產的價格總共上升了5.5%，求被評估資產的評估價值。15.鑒定無形資產的目的是什么？16.簡要敘述房地產評估收益法適用的條件17.怎樣理解資產評估的公正性特點？18.企業(yè)價值評估時，確定折現(xiàn)率和資本化率的原則是什么？19.市場法20.某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調試費0.1萬元，已服役2年。經市場調查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%，調試費用上漲了15%。試評估該機床原地續(xù)用的重置全價。21.編寫評估報告的主要作用有哪些？22.什么是資產評估，它由哪些基本要素組成？23.如何采用收益法評估無形資產？24.預期原則25.選擇可比企業(yè)應注意什么問題？第2卷一.參考題庫(共25題)1.重置成本2.簡要敘述機器設備評估的基本步驟。3.樓面地價4.論述無形資產的功能特性及其評估前提。5.成本法6.土地資產的特性？7.簡要敘述市場法的優(yōu)點。8.試述資產評估持續(xù)使用假設的內涵和實質。9.怎樣理解資產評估的公正性特點？10.復原重置成本11.試述制定我國的資產評估準則的必要性。12.簡述無形資產的含義和特點。13.市場法評估債券與股票價格的前提條件？14.機器設備的三種貶值是什么？15.論述資產評估的收益法。16.某被評估資產的年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點時參照資產的市場價格為20萬元，求被評估資產的評估價值。17.論述房地產評估收益法的優(yōu)缺點。18.有一宗土地，出讓年期為40年，資本化率為6%，預計未來5年的純收益分別為30萬、32萬、35萬、33萬、38萬元，從第6年開始，大約穩(wěn)定在40萬元左右，試評估該宗宗地價格。19.簡要敘述資產評估的公開市場原則。20.企業(yè)價值評估有什么用途？21.已知某制藥廠年產木糖醇1000噸，其制造原料玉米心在當?shù)厥袌鰺o法滿足供應，必須從東北地區(qū)供應，因此運雜費增加50元/噸，該工廠木糖醇生產線預計剩余壽命還有10年，折現(xiàn)率為10%，所得稅率為25%，試求該生產線的經濟性貶值額。22.列舉資產評估的特點并加以簡要解釋。23.比較法24.什么是資產評估的現(xiàn)行市價法？它的適用前提條件、優(yōu)點是什么？25.企業(yè)價值第3卷一.參考題庫(共25題)1.簡要敘述資產評估工作的獨立性原則。2.客觀性原則3.評估方法有哪幾種？4.簡述無形資產的含義和特點5.被評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已經不再生產了，已經被新型的機組所取代。經過調查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)所購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。問：該機組的現(xiàn)時全新價格；6.簡要敘述資產評估繼續(xù)使用假設。7.土地用途和容積率如何影響地價？8.現(xiàn)有一臺與評估資產A設備生產能力相同的新設備B，采用B比A每年可節(jié)約材料、能源消耗和勞動力等40萬元。A設備尚可使用5年，假定年折現(xiàn)率為8％，該企業(yè)的所得稅稅率為33％，求A設備的超額運營成本。9.簡要敘述房地產評估收益法適用的條件。10.闡述房地產評估中市場法的基本思路與適用范圍。11.運用市場法的優(yōu)缺點有哪些？12.資產評估13.商譽的含義是什么？評估商譽的方法有哪些？14.簡述上市股票及其評估方法？15.流動資產評估的目的是什么？16.請簡述收益現(xiàn)值法的估算程序。17.什么是企業(yè)整體資產的評估？它具有什么特點？它和單項資產的評估有什么區(qū)別？18.撰寫資產評估報告應遵循哪些基本要求？19.什么是資產評估的現(xiàn)行市價法？它的適用前提條件、優(yōu)點是什么？20.評估對象為某企業(yè)1998年購進的一條生產線，賬面原值為150萬元，2001年進行評估。經調查分析確定，該生產線的價格每年比上一年增長10%，據估計，該資產還可使用6年，又知道目前市場上已經出現(xiàn)功能更先進的資產，并被普遍應用，新設備與評估對象相比，可節(jié)省3人，每人的月工資為650元。此外，由于市場競爭加劇，致使該設備開工不足，由此造成收益損失額每年為20萬（該企業(yè)所得稅稅率為33%，假定者現(xiàn)率為10%）。要求根據上述資料，采用成本法對該資料進行評估。21.闡述房地產價格及其影響因素。22.簡要敘述資產評估的貢獻原則。23.簡述資產評估收益途徑的基本含義和基本前提。24.商譽有哪些特性？25.闡述如何進行機器設備的評估。第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案: （1）資產盤盈、盤虧的會計處理； （2）重分類錯誤調整的會計處理； （3）記賬錯誤調整的會計處理。2.參考答案: 該機床的實體性貶值=300000×（1-85%）=45000（元）3.參考答案: 1、政策性； 2、技術性； 3、專業(yè)性； 4、綜合性； 5、時效性； 6、規(guī)范性； 7、公證性； 8、權威性； 9、相對性； 10、風險性。4.參考答案: 資產評估假設包括：交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設。 交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。公開市場假設是對資產擬進人的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。這兩項假設是市場法評估資產的基礎。持續(xù)使用假設也是對資產擬進入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。它是成本法評估資產的基礎。清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。它是清算法評估資產的基礎。評估報告中應包括資產評估假設。5.參考答案: （1）評估的角度不同； （2）評估的價格構成不同； （3）評估時選取的資料不同； （4）評估的思路和程序不同。6.參考答案: 被評估設備的重置成本=100×195%÷150%=130（萬元）7.參考答案: 是利用參照資產的交易價格及其某一特征與被評估資產的同一特征進行比較和判斷，將參照資產價格調整為被評估資產價格的方法8.參考答案: 資產的重置成本=480萬 資產的已使用年限=20*（50，400/57，600）=17.5年 實體性貶值率=17.5/（17.5+8）=68.63% 資產的功能性貶值=3*（1-33%）*（P/A，10%，8）=10.72萬元 評估值=480*（1-68.63%）-10.72=139.86萬元9.參考答案:A,E10.參考答案: 企業(yè)價值評估的一般范圍也就是企業(yè)的資產范圍。從產權的角度界定，企業(yè)價值評估的范圍應該是企業(yè)的全部資產。寶庫企業(yè)產權主體自身占用和經營的部分，企業(yè)產權主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司、以及非控股公司中的投資部分。具體界定時，應根據以下有關數(shù)據資料進行： （1）、企業(yè)的資產評估申請報告以及上級主管部門批復文件所規(guī)定的評估范圍； （2）、企業(yè)有關產權轉讓或產權變動的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)資產變動的范圍。11.參考答案: （1）計算年營運成本超支額=（50000-40000）×360=3600000（元） （2）計算稅后年營運成本超支額=3600000×（1-25%）=2700000（元） （3）計算營運性功能貶值額=2700000×（P/A，10%，5）=2700000×3.7908 =10235160（元）12.參考答案: 也稱有形損耗，是指機器設備在運行中磨損和受到自然環(huán)境的侵蝕造成設備實體形態(tài)損耗引起的貶值。13.參考答案: 資產評估是指評估機構根據特定的目的，遵循客觀經濟規(guī)律和公正的準則，按照法定的標準和程序，動用科學的方法，對資產的現(xiàn)時價格進行評定和估算。 核心是對資產在某一時點的價格進行估算。 基本要素是： 1、評估的目的 2、評估的對象 3、評估人 4、評估標準 5、評估規(guī)程 6、評估方法14.參考答案: 資產評估價值： =參照資產成交價格×（1+物價變動指數(shù)） =20×（1+5.5%）=21.1（萬元）15.參考答案: 鑒定無形資產的目的在于： （1）確認無形資產的存在。主要是驗證無形資產來源是否合法，產權是否明確，經濟行為是否合法、有效?？梢詮囊韵聨追矫孢M行： ①核實有關資料的真實性、可靠性和權威性。 ②鑒定無形資產的應用能力。 ③確定無形資產的歸屬是否為委托者所擁有。 （2）鑒別無形資產的種類。主要是確定無形資產的種類、具體名稱、存在形式。 （3）確定無形資產有效期限。某項專利權，如超過法律保護期限，就不能作為專利權評估。16.參考答案: （1）待評估房地產未來純收益可用貨幣計量； （2）純收益的產生是連續(xù)的； （3）收益在數(shù)量上必須是穩(wěn)定的； （4）還原利率是可以確定； （5）在取得收益的過程中，風險是可以計量的。17.參考答案: 公正性指資產評估行為服務于資產業(yè)務的需要，而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的要求。公正性表現(xiàn)在 （1）、資產評估按照公允、法定的準則和規(guī)程進行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范是公正性的技術基礎； （2）、評估人員是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。18.參考答案: 在企業(yè)價值評估中，折現(xiàn)率和資本化率的確定一般應遵循以下原則： （1）不低于無風險報酬的原則。在存在正常資本市場和產權市場的條件下，政府債券利率和銀行存款利率是投資者進行其他投資時，在考慮和權衡投資報酬率時必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風險報酬率，就會導致投資者將投資轉存銀行或購買無風險的國債，而不愿去冒險進行得不償失的投資。 （2）以行業(yè)平均報酬率為重要參考指標的原則。行業(yè)平均報酬率是衡量一個行業(yè)同類企業(yè)投資總額的平均凈收益水平的指標。任何買主或投資者，之所以愿意投資于某一企業(yè)，是期望他的投資起碼能獲得該企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率。 （3）折現(xiàn)率和資本化率與收益額相匹配的原則。通常情況下，如果預期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素（如稅收）的影響，那么在折現(xiàn)率中也應有所體現(xiàn)。19.參考答案: 市場法也稱市場價格比較法、現(xiàn)行市價法，是指通過市場調查，利用市場上同樣或類似資產近期交易的價格，經過直接比較或類比分析，通過修正，估測資產價值的評估技術方法。20.參考答案: 現(xiàn)時采購價=5×（1+20%）=6（萬元） 現(xiàn)時運輸費=0.1×（1+1）=0.2（萬元） 安裝、調試費=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元） 被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）21.參考答案: （1）資產評估報告為被委托評估的資產提供作價意見； （2）資產評估報告時反映和體現(xiàn)資產評估工作情況，明確委托方及有關方面責任的依據； （3）對資產評估報告進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段； （4）資產評估報告是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。22.參考答案: 資產評估是指評估機構根據特定的目的，遵循客觀經濟規(guī)律和公允的準則，按照法定的標準和程序，運用科學的方法，對資產的現(xiàn)時價格進行評定和估算。其核心是對資產在某一時點的價格進行估算。由定義可知，資產評估由六大基本要素組成，即資產評估的目的、評估的對象、評估人、估價標準、評估規(guī)程和評估方法。23.參考答案: 主要分成兩種類型，一種是對收益進行分成，并將分成進行折現(xiàn)求和；另一種是最低收費加上對收益分成的折現(xiàn)值。24.參考答案: 預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格來決定，而由未來收益的期望值決定。25.參考答案: 可比企業(yè)是指具有與待評估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長潛力及風險特征的企業(yè)，一般應在同一行業(yè)范圍內選擇。可比性特征還有企業(yè)產品的性質、資本結構、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。在識別可比企業(yè)時，評估師可以通過參考證券分析師對待評估企業(yè)的分析報告、投資咨詢公司的有關研究報告，尋求行業(yè)行業(yè)專家的協(xié)助，咨詢待評估企業(yè)的經理層管理人員，以及分析待評估企業(yè)的財務比率等多種方式進行可比企業(yè)的選擇。由于可比企業(yè)的選擇帶有一定的主觀性，因而有時也很可能被有偏見的評估分析人員加以利用?？杀绕髽I(yè)的企業(yè)價值如果被錯誤地高估或低估，從而也會使得乘數(shù)偏大或偏小，導致錯誤的評估結果。第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案: 是指用與被評估資產相同的材料、建造標準、設計結構、技術條件和技術要求等，以現(xiàn)在的物價水平購置或建造相同或相似的全新資產所需的成本2.參考答案: （1）清查機器設備，明確評估對象； （2）確定評估方法； （3）收集相關資料，驗證和測定技術經濟參數(shù)； （4）評定估算，編制評估報表。3.參考答案: 是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。4.參考答案: 無形資產的功能特性： （1）附著性； （2）共益性； （3）積累性； （4）替代性； 無形資產評估的前提： （1）無形資產評估一般以產權變動為前提； （2）無形資產評估是對其獲利能力的評估。5.參考答案: 也稱重置成本法，是指按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減各項損耗值來確定被評估資產價值的方法。6.參考答案: 1、自然特性： （1）土地面積的有限性。 （2）土地空間位置的固定性。 （3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。 （4）土地的不可替代性。 2、經濟特性： （1）用途多樣性。 （2）經濟地理位置的可變性。 （3）可壟斷性。7.參考答案: （1）評估參數(shù)和指標直接從市場獲得，能客觀反映資產目前的市場情況； （2）評估價值更能反映市場的實際價格，評估結果易于被各方理解和接受。8.參考答案: 持續(xù)使用假設也是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況： （1）在用續(xù)用。指的是處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。 （2）轉用續(xù)用。指的是被評估資產將在產權發(fā)生變動后或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現(xiàn)時的使用用途，調換新的用途繼續(xù)使用下去。 （3）移地續(xù)用。指的是被評估資產將在產權變動發(fā)生后或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現(xiàn)在的空間位置，轉移到其他空間位置上繼續(xù)使用。9.參考答案: 公正性指資產評估行為服務于資產業(yè)務的需要，而不是服務于資產業(yè)務當事人的任何一方的要求。 公正性表現(xiàn)在 （1）、資產評估按照公允、法定的準則和規(guī)程進行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范是公正性的技術基礎； （2）、評估人員是與資產業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。10.參考答案: 是指用與被評估資產相同的材料、建造標準、設計結構、技術條件和技術要求等，以現(xiàn)在的物價水平購置或建造相同或相似的全新資產所需的成本。11.參考答案: 我國現(xiàn)已基本建立完整的資產評估準則體系，制定資產評估準則的必要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1、科學合理的資產評估準則可以規(guī)范資產評估信息的生產和傳輸，保證資產評估信息的質量，進而有利于保護各信息使用者的利益，保障市場經濟的正常運行。 2、資產評估準則還有利于維護資產評估行業(yè)的整體社會形象，為評估師提供良好的職業(yè)保護。 3、對國有資產保值增值來說，資產評估已成為維護國有資產合法權益、推動國有資產有序流轉的重要手段，高質量的、被利益各方所普遍認可和接受的資產評估準則，是防止國有資產流失的重要制度保障。 4、科學合理的資產評估準則有利于增強國有資產管理人員對資產評估的理解；有利于嚴格選擇有資質、有信譽、有業(yè)務勝任能力的資產評估機構；有利于資產所有人加強對資產管理和經營的監(jiān)督檢查力度；也有利于相關評估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調，建立和完善褒獎懲戒及資格取消機制。12.參考答案: （1）無形資產是指特定主體所控制的、不具有實物形態(tài)，對生產經營長期發(fā)揮作用且能帶來經濟效益的資源。 （2）特點有：①非實體性；②排他性；③效益性。13.參考答案: 市場法評估債券與股票價格的前提條件： 前提條件包括：健全的流通市場，債券或股票具有高度的流動性，市場能形成債券和股票的公平市價，不存在壟斷和過度投機行為；用市場法評估上市股票時，在股市波動較大的情況下，需要對加權平均價進行進一步的調整。14.參考答案: （1）實體性貶值； （2）功能性貶值； （3）經濟性貶值。15.參考答案: （1）收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并按照適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值來確定被評估資產價值的資產評估方法； （2）收益法是根據將利求本的思路，采用本金化和折現(xiàn)的方法來判斷資產價值的評估方法，從理論上講是最為科學的方法之一； （3）收益法應用的前提條件是：①能用貨幣衡量被評估資產的未來期望收益；②未來風險必須能夠測算并能貨幣衡量；③被評估資產的預期獲利年限可以預測；④被評估資產能提供的服務或用途，可滿足資產所有者經營上所期望的收益。 （4）收益法評估的基本程序：①收集、驗證信息資料；②計算、分析有關指標；③預測未來收益，確定折現(xiàn)率；④將預期收益折現(xiàn)，確定被評估資產價值；⑤綜合分析確定評估結果； （5）收益法評估的相關指標：①收益額；②折現(xiàn)率和本金化率；③收益期限。16.參考答案: 資產評估價值 =參照資產成交價格×（被評估資產生產能力÷參照資產生產能力） =20×（90÷120）=15（萬元）17.參考答案: 1、收益法的優(yōu)點： （1）運用范圍廣； （2）理論依據充分； （3）符合買賣者的投資宗旨； 2、收益法的缺點： （1）純收益及還原利率的確定相當困難； （2）僅僅根據預期的純收益確定價格，難免脫離實際； （3）適用范圍仍有一定的局限性。18.參考答案: 19.參考答案: 公開市場原則是指資產評估選取的作價依據和評估結論都在公開市場存在或成立。在公開市場中，交易各方掌握必要的信息和必要的專業(yè)知識，交易條件公開，交易者的交易目的是追求最大的經濟效益。20.參考答案: 企業(yè)價值評估主要是服務于企業(yè)產權的轉讓或交易、企業(yè)的兼并收購、企業(yè)財務管理、證券市場上的投資組合管理等。 在企業(yè)產權轉讓及兼并收購活動中，企業(yè)的購買方需要估計目標企業(yè)的公平價值，企業(yè)的轉讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價值，雙方在各自對同一企業(yè)價值的不同估計結果基礎上，進行協(xié)商談判達成最終的產權轉讓或兼并收購要約。在進行企業(yè)產權轉讓及兼并收購的企業(yè)價值評估分析時，需要特別考慮： ①協(xié)同作用對企業(yè)價值的影響。 ②企業(yè)資產重組對企業(yè)價值的影響。 ③管理層變更對企業(yè)價值的影響。企業(yè)財務管理中的企業(yè)價值評估。企業(yè)價值評估是經理人員管理企業(yè)價值的一項重要工具，它在企業(yè)管理中的重要性日益增長。特別是出于對敵意收購的恐慌，越來越多的企業(yè)開始求助于價值管理咨詢人員，希望通過獲得有關如何進行重組和增加企業(yè)價值的建議，避免被敵意收購。 證券市場上投資組合管理中的企業(yè)價值評估。證券市場上的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場趨勢型投資者和證券篩選型投資者（價值型投資者）。市場趨勢型投資者是通過預測整個股票或債券市場的未來變化趨勢來進行證券的買賣投資的，他們并不關注某個企業(yè)的價值高低。證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場上挑選出那些價值被低估的企業(yè)證券，即企業(yè)證券的市場價值低于企業(yè)真實價值的證券進行投資，因而對企業(yè)真實價值的評估是證券篩選型投資者進行投資的重要依據。21.參考答案: 經濟性貶值額 =1000×50×（1-25%）×（P/A，10%，10） =1000×50×6.1446 =230422.5（元）22.參考答案: 資產評估具有以下特點： 一、時點性。是指資產評估是對評估對象在某一時點的價值的估算。 二、市場性。是指資產評估一般要估算的是資產的市場價值，因而資產評估就需要通過對評估基準日的市場實際狀況進行模擬，以求評估價值盡可能地接近資產在評估基準日的市場價值。 三、預測性。是指一項資產之所以有價值，是因為預期其未來能夠產生凈收益。一項資產的市場價值是對其未來產生的凈收益的現(xiàn)實反映。 四、公正性。是指資產評估服務于資產業(yè)務的需要，對于資產業(yè)務的任何一方當事人來說，都應當具有獨立性。資產評估的目標是為了估算出服務于資產業(yè)務要求的客觀價值，不應當受到任何人的主管干預。 五、咨詢性。資產評估為資產業(yè)務所提供的評估價值，是一種專業(yè)化、市場化的咨詢服務。評估價值是為資產業(yè)務提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產業(yè)務當事人討價還價的能力。23.參考答案: 也稱市場比較法，是指通過比較待評估資產與近期售出的類似資產（即可參照交易資產）的異同，并據此對類似資產的市場價格進行調整，從而確定待評估資產價值的評估方法。24.參考答案: 現(xiàn)行市價法是按市場現(xiàn)行價格作為標準來確定資產價值的方法。前提是：第一需要有一個充分發(fā)育的、活躍的資產交易市場，以便能夠從交易市場上充分的選擇一個或幾個相同或類似參照物進行對比、分析、作價。第二，參照物以及被評估資產可比較的有關指標，技術參數(shù)等資料是可以搜集的。優(yōu)點：簡單易懂，便于操作。評估價值比較公平合理，最容易被各方面所接受。25.參考答案: 是該企業(yè)預期自由現(xiàn)金流量以其加權平均資本成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值。第3卷參考答案一.參考題庫1.參考答案: 獨立性是指資產評估要由具有資產評估資格的社會公正性中介機構進行操作，不受被評估各方當事人利益影響。要求評估機構和評估人員必須堅持獨立的第三者立場，不能為資產業(yè)務各方中任何一方所左右，必須以中立的身份客觀公正地進行評估。2.參考答案: 客觀性原則要求資產評估工作實事求是，評估結果必須以充分的事實為依據。3.參考答案: 評估方法： （1）割差法 （2）超額收益資本化法4.參考答案: （1）無形資產是指特定主體所控制的、不具有實物形態(tài)，對生產經營長期發(fā)揮作用且能帶來經濟效益的資源。 （2）特點有：①非實體性；②排他性；③效益性。5.參考答案: 30*0.8=24萬元6.參考答案: （1）繼續(xù)使用假設是指假定被評估資產可以按現(xiàn)有用途，或轉換用途繼續(xù)使用，從而考察它能為持有人帶來的經濟效益。 （2）繼續(xù)使用假設說明了被評估資產面臨的市場條件或市場環(huán)境，也說明了資產在評估時點及評估過程中的狀態(tài)。 （3）通常繼續(xù)使用假設細分為在用續(xù)用、轉用續(xù)用、異地續(xù)用三種具體情況。7.參考答案: 土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。因此，土地的預期收益越高，其價格就越高。 （1）一般來說，同一級別的土地，商業(yè)用地的收益高于住宅和工業(yè)用地，因此，商業(yè)用地的價格高于住宅和工業(yè)用地，同理，工業(yè)用地的價格又高于農業(yè)用地。 （2）容積率是指用地總建筑面積與用地面積之比。它對地價起著非常重要的影響。一般來說，地價變化與容積率成比例關系，容積率越高，建筑面積越大，土地利用效率越高，地價則越高。但個別時候也會出現(xiàn)由于容積率增加，地價會隨著容積率增加反而降低的情況。8.參考答案: 年凈超額運營成本=40×（1-33%）=26.8（萬元） A設備的超額運營成本=26.8×（P/A，8%，5）=107（萬元）9.參考答案: （1）待評估房地產未來純收益可用貨幣計量； （2）純收益的產生是連續(xù)的； （3）收益在數(shù)量上必須是穩(wěn)定的； （4）還原利率是可以確定； （5）在取得收益的過程中，風險是可以計量的。10.參考答案: （1）市場法是房地產評估方法中常用的方法，先將被評估房地產與近期內已發(fā)生交易的類似房地產加以對照比較，進行相關因素修正，求的評估價格； （2）房地產評估中的市場法是以經濟學中的替代原理為理論依據的； （3）房地產評估中的市場法運用的條件有：市場性，類似性，可靠性； （4）房地產評估中的市場法適用的范圍：除下列不宜采用市場法外都可適用，①在房地產市場發(fā)育不夠充分的地方；②在沒有或較少有房地產交易的地方；③很少見的、或可比交易實例很少的房地產；④難以成為交易對象的房地產。11.參考答案: 優(yōu)點是： （1）能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得； （2）評估值更能反映市場觀實價格，評估結果易于被各方面理解和接受。 缺點是： （1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可比數(shù)據而難以應用； （2）不適用于專用機器設備、大部分無形資產，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的—些資產的評估。12.參考答案: 資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。13.參考答案: 商譽通常指企業(yè)在一定的條件下，獲得高于正常投資報酬率所形成的價值。這是企業(yè)由于所處地理位置的優(yōu)勢，或由于經營效率高，管理基礎好，生產歷史悠久，人員素質高等多種因素，與同行業(yè)相比，可獲得超額利潤。14.參考答案: 上市股票是企業(yè)公開發(fā)行的、可以在證券交易所上市自由交易的股票。對上市股票的評估在正常的情況下一般可以采用市場法。按照評估基準日的收盤價格確定評估值。所謂正常情況是指股市發(fā)育正常、股票自由交易、沒有非法操作現(xiàn)象。否則應當與非上市股票相同，通過發(fā)行企業(yè)的經營業(yè)績、財務狀況和獲利能力，綜合判斷股票的內在價值。以控股為目的的持有上市公司股票，一般采用收益法評估。15.參考答案: 1.服務于企業(yè)產權變動聯(lián)營等； 2.企業(yè)清算和資產變賣； 3.保險索賠； 4.清產核資； 5.會計核算的需。16.參考答案: 1.搜集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據資料、財務狀況、市場形勢以及經營風險等； 2.分析測算被評估對象未來預期收益； 3.確定折現(xiàn)率或本金化率； 4.用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值； 5.分析確定評估結果17.參考答案: 整體資產的評估是指把由多個或多種單項資產組成的資產綜合體所具有的整體獲利能力作為評估對象并據以判斷資產整體價格的資產評估。 特點：系統(tǒng)的強制約性；收益預測的優(yōu)先性；評估內容的復雜性。整體性資產評估和單項資產評估的區(qū)別： （1）從質的規(guī)定性上來看：單項資產評估僅僅是把各單項資產評估值簡單相加，求取的是死資產的價格；而整體資產評估進行的是獲利能力的評估，求取的活資產的價格。 （2）從評估的目的上看：當進行一般的生產要素轉讓時，進行單項資產評估，而發(fā)生整體資產轉讓時，進行整體資產評估。 （3）從評估結果上看：二者不相等，差額是商譽的價值。18.參考答案: 資產評估報告編制的基本要求是： （1）評估報告的客觀性。評估人員要按照公允的程序和計價標準，對具體的資產評估對象作出符合專業(yè)標準并反映客觀實際情況的資產評估結論，所依據的各種資料數(shù)據應能證明其科學性，所選取的方法、參數(shù)應能反映其適用性和科學性，評估報告所使用的措辭和文字描述應反映第三者的公正立場。 （2）評估報告的完整性。資產評估報告正文應能完整、準確地描述資產評估的全過程，反映資