城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究

老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策【摘要】研究政府在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，可以從宏觀地角度解決物業(yè)管理在老舊小區(qū)中遇到的政策、法規(guī)等問(wèn)題，特別是基層管理部門，經(jīng)常解決物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的糾紛，十分清楚其產(chǎn)生矛盾的地方，能夠準(zhǔn)確地制定政策來(lái)解決矛盾，改善老舊小區(qū)物業(yè)管理；物業(yè)公司是直接的管理者，直接對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，研究物業(yè)公司在老舊小區(qū)物業(yè)管理方面遇到的困難與難題，能夠更好更有效地管理小區(qū)物業(yè)，實(shí)實(shí)在在地為小區(qū)業(yè)主們服務(wù)；小區(qū)業(yè)主，是小區(qū)物業(yè)管理的受益者，通過(guò)對(duì)業(yè)主在小區(qū)物業(yè)管理中提出的問(wèn)題與不足的研究，可以了解業(yè)主真正的需求，從而不斷提高物業(yè)管理水平。通過(guò)對(duì)以上的研究，從而推進(jìn)城市老舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理，老舊住宅小區(qū)，問(wèn)題，對(duì)策，物業(yè)公司2012年12月16日中午12點(diǎn)10分，寧波市江東區(qū)徐戎三村的一棟居民樓突然發(fā)生倒塌，事故造成1死1傷，附近400多位居民被迫疏散。令人驚訝的是，這棟倒塌的樓房，只有23年的房齡。為何只有短短23年房齡的房子會(huì)突然發(fā)生倒塌。這其中存在著哪些問(wèn)題，值得我們?nèi)チ私?、去解決。一、城市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀（一）硬件設(shè)施不到位(1)老住宅小區(qū)硬件設(shè)施嚴(yán)重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過(guò)去住宅建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理，長(zhǎng)期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問(wèn)題嚴(yán)重。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時(shí)，由于與原來(lái)的建設(shè)、管理單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難落實(shí)使房屋維修難，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題。(2)隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來(lái)越多，特別是私人轎車數(shù)量飛速增長(zhǎng)，停車位數(shù)量無(wú)法適應(yīng)汽車增長(zhǎng)的需求。老住宅小區(qū)建設(shè)時(shí)基本沒(méi)有配置專門的停車位，更別說(shuō)是那些成本較高的地下車庫(kù)了。這導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道，人行道，小區(qū)走道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無(wú)車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住回家，給防災(zāi)，安全帶來(lái)一定的隱患。（二）居住人群分析老住宅小區(qū)居住人群主要分三類：(1)老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經(jīng)濟(jì)承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展起來(lái)正真算起來(lái)也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒(méi)有形成，房屋的維護(hù)保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請(qǐng)人維護(hù)卻需要付費(fèi)，這種觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還是有待時(shí)日。(2)老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會(huì)弱勢(shì)群體，他們收入低下，家庭負(fù)擔(dān)重，經(jīng)濟(jì)壓力大，根本無(wú)法承受物業(yè)管理費(fèi)，更是不理解物業(yè)管理收費(fèi)這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進(jìn)行管理，卻也因?yàn)橐恢睙o(wú)法收取物業(yè)費(fèi)，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)的維護(hù)只能是有心無(wú)力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費(fèi)。（3）再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是一下外來(lái)的打工人員。他們一般是租來(lái)臨時(shí)居住的，很多人在承租房屋的時(shí)候并沒(méi)有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費(fèi)有誰(shuí)來(lái)交著一事情，雙方相互推托，誰(shuí)也不愿意繳納。即使當(dāng)時(shí)談妥，他們也會(huì)相互推托。承租人認(rèn)為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會(huì)搬走，房屋的問(wèn)題又不是自己的問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)自然不會(huì)交；而原有業(yè)主的認(rèn)為反正不是自己在住，自己人沒(méi)在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水?dāng)嚯姼约阂矝](méi)關(guān)系。由于老住宅小區(qū)居住人群的特點(diǎn)，使得收取物業(yè)管理費(fèi)難，從而沒(méi)有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了