(可行性報(bào)告)南陽(yáng)王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告最全版

【最新卓越管理方案您可自由編輯】(可行性報(bào)告)南陽(yáng)王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園可行性研究報(bào)告南都大美之園創(chuàng)新活力之園南陽(yáng)王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園目錄項(xiàng)目名稱(chēng)：南陽(yáng)王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園(暫定)中國(guó)工業(yè)從分散走向集中，得益于改革開(kāi)放沿海14個(gè)開(kāi)放口岸，得益于工業(yè)集飛有著積極意義。作為中國(guó)30年高速發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)之一，開(kāi)發(fā)區(qū)正成為“中國(guó)模又于1984年在沿海城市建立第一批14個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。而今，難以精確計(jì)數(shù)的眾國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)而論,其以中國(guó)萬(wàn)分之七的土地創(chuàng)造了7%的GDP、12%的工業(yè)增加值、6%的稅收，吸納了1/3的外商直接投資。對(duì)中國(guó)30年的高速發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)可謂居功逐漸被邊緣化?在這樣的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)?如何在危機(jī)中得到發(fā)展呢?武漢東湖等三個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，國(guó)家高新區(qū)總數(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地172家,國(guó)家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地48家,火炬計(jì)劃特色產(chǎn)業(yè)基地259產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資源稟賦，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局區(qū)產(chǎn)(企)業(yè)發(fā)展的需求上形成特色的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系?產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引進(jìn)入?應(yīng)該采取什么樣的手段呢?合的創(chuàng)意這值得我們反思。在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，王永民教授2013年5月正式提出了在南陽(yáng)市建立“南陽(yáng)王中國(guó)王碼集團(tuán)，于1989年，由五筆字型發(fā)明人、全國(guó)勞動(dòng)模范、國(guó)家級(jí)專(zhuān)家、王碼五筆字型1983年8月28心競(jìng)爭(zhēng)力，成為20多年來(lái)中關(guān)村的長(zhǎng)青樹(shù)。王碼集團(tuán)在南陽(yáng)設(shè)立了王碼研究院，建200億元稅收超20億元。對(duì)園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企(1)計(jì)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，一期10萬(wàn)平米，打造一個(gè)硬件設(shè)施完備、服(2)引進(jìn)30～50家高新技術(shù)企業(yè)；(3)引資額50～100億元人民幣；(4)搭建企業(yè)合作平臺(tái)與服務(wù)體系，推動(dòng)技術(shù)轉(zhuǎn)移和合作；在區(qū)域內(nèi)形成集群占地面積：225798.8平米(338.698畝);建設(shè)規(guī)模：401915平方米；和企業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)(基地);具有孵化中心、展示交易中心等；具有一定規(guī)模和師資，從事文化產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、人才培養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)研究的教學(xué)培訓(xùn)基地，成為科技文化產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營(yíng)、展示、流通，或兼有旅游、娛項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(見(jiàn)表1-1)序整個(gè)項(xiàng)目1規(guī)劃總用地面積(平方米)實(shí)際使用面積(平方米)廣場(chǎng)用地面積(平方米)社會(huì)停車(chē)面積(平方米)公共交通用地面積(平方米)代征道路面積(平方米)代征綠地面積(平方米)河道占地面積(平方米)2規(guī)劃地上建筑面積(平方米)規(guī)劃地下建筑面積(平方米)3項(xiàng)目總投資(萬(wàn)元)其中：土地費(fèi)用(萬(wàn)元)建筑物投入(萬(wàn)元)工程建設(shè)其它費(fèi)用(萬(wàn)元)預(yù)備費(fèi)用(萬(wàn)元)建設(shè)期利息(萬(wàn)元)前期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(萬(wàn)元)4建設(shè)期2年5資金籌措(萬(wàn)元)總投資186000萬(wàn)元自有資金146000萬(wàn)元銀行貸款40000萬(wàn)元6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)年投資利潤(rùn)率年投資利稅率全投資所得稅后財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)貸款回期期(年)4、《南陽(yáng)市2007—2012年文化強(qiáng)市建設(shè)規(guī)劃綱要》5、《南陽(yáng)市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃2010—2020》6、《南陽(yáng)市總體規(guī)劃》(2010—2020)第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析一。先進(jìn)市。2010年南陽(yáng)市文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到36億元位居全省前列。文化產(chǎn)業(yè)日益聯(lián)席會(huì)議，研究部署文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。先后研究出臺(tái)了《南陽(yáng)市2007—2012年文文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，引資40多億元。王碼科技文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的建設(shè)，使得南陽(yáng)豐富文化與現(xiàn)代科技的“聯(lián)姻開(kāi)發(fā)”2011年10月18日，中共第十七屆六中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于深化文加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。這是繼2010年10月年規(guī)劃的建議》和2011年3月14日十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過(guò)的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社2011年9月28日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)根據(jù)《國(guó)家十二五時(shí)期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》、《南陽(yáng)市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃2010—2020》,南陽(yáng)市要把科技文化產(chǎn)業(yè)培植成為南陽(yáng)市特色支柱產(chǎn)業(yè)，成為在國(guó)內(nèi)研究部署科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。先后研究出臺(tái)了《南陽(yáng)市2007—2012年文化強(qiáng)市為我國(guó)南北縱向線9條高速公路和南北縱向線6大鐵路主動(dòng)脈之一，九州之中，十省壁交決市g(shù)t壁范圍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工協(xié)作提供了有力要院校5所，科學(xué)研究開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)20多個(gè)，南陽(yáng)博物館、漢畫(huà)館、科技館、體育中心等相6、場(chǎng)地條件(開(kāi)發(fā)條件)截至2011年12月1日，南陽(yáng)市轄2個(gè)市轄區(qū)、1個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)、2個(gè)工業(yè)管理區(qū)、1個(gè)省級(jí)城市新區(qū)、10個(gè)縣、1個(gè)縣級(jí)市南陽(yáng)市中心城區(qū)有44個(gè)街道，整個(gè)南陽(yáng)市有116個(gè)鎮(zhèn)、93個(gè)鄉(xiāng)。根據(jù)南陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，2020年南陽(yáng)城區(qū)人口將達(dá)到180萬(wàn)人，相當(dāng)于2010-2020年每年凈增長(zhǎng)8萬(wàn)市區(qū)人口。2012年，在南陽(yáng)市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)初步核算，全年全市生產(chǎn)總值2367.20億元，比上年增長(zhǎng)10.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值423.62億元，增長(zhǎng)4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1248.59億元，增長(zhǎng)12.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值694.99億元，增長(zhǎng)9.0%。人均生產(chǎn)總值23348元。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重為56.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為17.9:52.7:29.4,二、三產(chǎn)業(yè)比重較上年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。2010年GDP對(duì)比參考數(shù)據(jù)：城市國(guó)民GDP人均GDP城鎮(zhèn)人均收入南陽(yáng)市2065億19000元15000元襄陽(yáng)市1538億26100元13333元宜昌市1547億38248元14282元2005年，南陽(yáng)市成為河南省第三個(gè)GDP過(guò)千億元的經(jīng)濟(jì)大市，從此南陽(yáng)市的國(guó)近五年以來(lái)，南陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持快速上升的態(tài)勢(shì)，2005—2009年，上漲了179.22%,平均增幅在30%以上，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增文化、教育和科學(xué)技術(shù)明顯增長(zhǎng)：2012年末共有藝術(shù)表演團(tuán)體17個(gè)，文化館16個(gè)，公共圖書(shū)館13個(gè)，博物館18個(gè)；全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位13處，國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄10個(gè)；綜合檔案館14個(gè)，已開(kāi)放各類(lèi)檔案14.03萬(wàn)卷。廣播電臺(tái)1座，廣播人口覆蓋率96.41%;電視臺(tái)1座，電視人口覆蓋率95.73%。年末全市擁有研究生培養(yǎng)單位1個(gè)，全年招生人數(shù)14人，在學(xué)研究生14人。擁有普通高等學(xué)校5所，全年招生數(shù)3.10萬(wàn)人，在校生8.07萬(wàn)人，畢業(yè)生2.58萬(wàn)人。成人高校1所。中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校87所，全年招生數(shù)4.03萬(wàn)人，在校生12.42萬(wàn)人，畢業(yè)生4.54萬(wàn)人。全年全市科學(xué)研究開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)16個(gè)，科技活動(dòng)人員2.37萬(wàn)人，科技活動(dòng)經(jīng)費(fèi)支出22.91億元，其中，R&D經(jīng)費(fèi)支出17.56億元。國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心6個(gè)，省級(jí)企業(yè)技術(shù)中心32個(gè)。省級(jí)工程技術(shù)研究中心8家，省重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室3個(gè)，省級(jí)創(chuàng)新型試點(diǎn)企業(yè)3家。全年獲得省級(jí)科技進(jìn)步獎(jiǎng)18項(xiàng)；申請(qǐng)專(zhuān)利2438件，授權(quán)專(zhuān)利1758件；簽訂技術(shù)合同107份，成交金額3158萬(wàn)元。年末共有產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)14個(gè)。年末共有5種產(chǎn)品擁有“國(guó)家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)”稱(chēng)號(hào)；5種產(chǎn)品擁有“中國(guó)名牌產(chǎn)品”稱(chēng)號(hào)；59種二、南陽(yáng)市科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題到了長(zhǎng)足發(fā)展，已經(jīng)取得了可喜的成績(jī)。2007年科技文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到75億元，占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到5.4%;全年共接待游客近900萬(wàn)人(次),旅游總收入可突破45億元。開(kāi)展了“文化強(qiáng)市建設(shè)”大型調(diào)研活動(dòng)，出臺(tái)了《南陽(yáng)市2007——2012年文化強(qiáng)市規(guī)劃綱要》;推出了具有南陽(yáng)文化特色的5大文化品牌、6大文化產(chǎn)業(yè)；成功舉作品；組織參與了4次文化產(chǎn)業(yè)招商活動(dòng)。為“打響品牌、做大企業(yè)、激發(fā)活力”已在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，我們應(yīng)認(rèn)識(shí)到科技文化產(chǎn)業(yè)是最有前途的“綠色產(chǎn)業(yè)”品住宅的均價(jià)是每平方米1700元，高層房產(chǎn)則在2100元~2400元，而2007年第四季度，南陽(yáng)中心城區(qū)商品住宅多層的綜合均價(jià)已升至每平方米1921元。高層均價(jià)已達(dá)每平方米3021元，部分樓層已經(jīng)達(dá)到4000元/平方米。從產(chǎn)品形態(tài)上看2007起的樓市新盤(pán)，幾乎全是高層板塊，而2007年下半年通過(guò)“招拍掛”立項(xiàng)的一些新2011年南陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資93.72億元，比上年增長(zhǎng)33.3%;其中，住宅投資82.89億元，增長(zhǎng)38.1%。2011年南陽(yáng)市商品房施工面積1190.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.1%;其中，住宅1023.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.1%。2011年南陽(yáng)市商品房竣工面積225.64萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.0%;其中，住宅199.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.8%。2011年南陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積358.18萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.2%。其中，住宅345.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.4%。2011年南陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售額96.45億元，增長(zhǎng)69.8%,其中，住宅91.11億元，增長(zhǎng)76.5%。2010年，南陽(yáng)市寫(xiě)字物業(yè)市場(chǎng)累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到105萬(wàn)平方米，共計(jì)2068套，成交金額15億元，平均成交價(jià)格14702元。其中成交面積比上年提高119%,成交金額比上年提高152%,單價(jià)上漲14.3%。”就新增寫(xiě)字樓的分布區(qū)域而言，中心組團(tuán)的寫(xiě)字樓存量占到南陽(yáng)整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量的四分之三，其次是河南組團(tuán)。就新增寫(xiě)字樓的成交情況而言，單次大面積成交量所占比重較大。據(jù)租略統(tǒng)計(jì)，2010年這類(lèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品成交面積達(dá)到年度總成交面積的30%以上。此類(lèi)公司分為兩類(lèi)，一類(lèi)是國(guó)南陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金將趨于穩(wěn)定。2010年南陽(yáng)有近105萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積供應(yīng)市場(chǎng)，且廣泛分布于老城區(qū)域。其中，在供應(yīng)面積較多的車(chē)站區(qū)域，面積均將達(dá)到30萬(wàn)平方米；而人民路、獨(dú)山大道和中州路區(qū)域也將分別有18萬(wàn)、16萬(wàn)和14萬(wàn)的辦公面積。雖然樓盤(pán)去化時(shí)間較長(zhǎng)，南陽(yáng)作為三線城市，開(kāi)放程度的全面提升以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)它對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者的吸引力，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶綜上所述，我們認(rèn)為：在未來(lái)來(lái)的幾年內(nèi)，雖然寫(xiě)字樓供應(yīng)繼續(xù)放量，隨著南陽(yáng)市快速發(fā)展，南陽(yáng)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍然保持售價(jià)、租金的穩(wěn)中有升。定為十二五時(shí)期文化發(fā)展的六大重點(diǎn)之一，明確了未來(lái)五年要著力發(fā)展影視制作、繼、四個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn),南陽(yáng)進(jìn)一步確立和完善了新的發(fā)展思路，努力推動(dòng)發(fā)展模式的農(nóng)運(yùn)會(huì)的舉辦拉動(dòng)南陽(yáng)市城市框架發(fā)展、推動(dòng)南陽(yáng)文化產(chǎn)品和服務(wù)走出去的使6.力爭(zhēng)到2015年，重點(diǎn)建成一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意研發(fā)中心和公共服務(wù)平臺(tái)，培育5個(gè)文化產(chǎn)品和服務(wù)知名品牌，扶植10個(gè)在國(guó)內(nèi)具有行業(yè)影響力的龍頭和重點(diǎn)企業(yè)，建成8個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地重點(diǎn)培養(yǎng)和引進(jìn)50名文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)軍和高端人才。南陽(yáng)文化產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)率以較GDP年均增長(zhǎng)率高2%以上的速度增長(zhǎng)，城市居民人均業(yè)對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到60%以上。文化產(chǎn)業(yè)成為重要支柱產(chǎn)業(yè)，南陽(yáng)成為在中原六、南陽(yáng)市科技文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向1、文化產(chǎn)業(yè)資源的整合、開(kāi)發(fā)利用南陽(yáng)的文化產(chǎn)業(yè)資源相當(dāng)豐厚，具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，但是怎樣使這些得天獨(dú)厚的資源成為商品、形成規(guī)模、塑造成為品牌，這是發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵性的2、努力打造文化產(chǎn)業(yè)品牌文化品牌是一個(gè)綜合實(shí)力的有機(jī)結(jié)合，其中包括地域特色、文化底蘊(yùn)、科技含量等等，是特色文化的高度集中。比如南陽(yáng)現(xiàn)在的文化品牌：獨(dú)玉文化、旅游文化、民間藝術(shù)文化、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、姓氏文化、楚漢文化。3、建設(shè)高素質(zhì)的文化產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍人才是產(chǎn)業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。南陽(yáng)市發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，最缺的就是人才，尤其是經(jīng)營(yíng)管理人才、市場(chǎng)策劃人才和科技創(chuàng)新人才。因此，創(chuàng)新人才機(jī)制，建設(shè)高素質(zhì)的文化產(chǎn)業(yè)從業(yè)隊(duì)伍，是文化產(chǎn)業(yè)獲得快速發(fā)展的關(guān)鍵。不斷完善人才激勵(lì)機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)人才的培養(yǎng)，創(chuàng)造能上能下、能進(jìn)能出、選優(yōu)汰劣、合理流動(dòng)的用人機(jī)制。對(duì)高層次的人才，實(shí)行特殊政策，鼓勵(lì)文化工作者鉆研業(yè)務(wù)，多出作品，多出成果。實(shí)現(xiàn)文化人才資源的市場(chǎng)化配置，促進(jìn)人才合理流動(dòng)，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。理解、關(guān)心、愛(ài)護(hù)文化人才，根據(jù)文化工作的特點(diǎn)，加強(qiáng)和改進(jìn)文化人才的管理和教育，形成有利于文化人才成長(zhǎng)和發(fā)展的良好環(huán)境。4、以政策導(dǎo)向和法制保障促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展出臺(tái)優(yōu)惠政策建立健全產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，調(diào)動(dòng)社會(huì)各種力量發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的積極性，這是繁榮和發(fā)展南陽(yáng)市文化產(chǎn)業(yè)的可靠保障。政府在應(yīng)該在以下方面加強(qiáng)宏觀管理發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)：一是搞好規(guī)劃。二是政策配套。三是創(chuàng)造活躍有序的以北區(qū)域，毗鄰南陽(yáng)市體育場(chǎng)館、李寧體育公園，規(guī)劃面積338.70畝。南北長(zhǎng)約750米，東西寬約300米。用途為商住用地。土地使用權(quán)及構(gòu)筑物所有權(quán)清淅。土地面積225798.8平方米，地面附著物有苗圃，臨時(shí)構(gòu)筑物2處，總建筑面積300平方米。場(chǎng)地內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，原有李寧體育公園緊鄰，距南陽(yáng)市新聞中心兩公里。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，適合科技文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目場(chǎng)地四周城市道路已建成，北距繞城高速出入口約4公里，東距許平南高速出入口6公里，距南陽(yáng)飛機(jī)場(chǎng)僅5公里。地塊區(qū)域的道路暢通、交通便捷。一、項(xiàng)目建設(shè)原則效”的基本原則：客戶；寫(xiě)字樓部分總建筑面積在30000平方米左右，地下2層，地上最少12層，地下標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在3000平方米左右，滿足中型企業(yè)總部辦公及其他區(qū)域人群的目標(biāo)消費(fèi)的賓客本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位為服務(wù)于南陽(yáng)市北部區(qū)域居住人口和商務(wù)辦公人群的集購(gòu)商業(yè)部分整體占地面積在9000平方米左右，將由1個(gè)集中商業(yè)形態(tài)構(gòu)成，地下1層，地上4層半。各個(gè)獨(dú)立的商業(yè)單元便于組合和拆分，便于與回廊、平臺(tái)、通道相叉路口北約100米處設(shè)置園區(qū)主入口，而在園區(qū)中間區(qū)間路上設(shè)置次入園區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)主要以地面綠化停車(chē)為主，結(jié)合地下停車(chē)為輔。總計(jì)停車(chē)326輛，其中地上綠化停車(chē)191輛，地下停車(chē)135輛。園區(qū)綠地面積是指建筑物周邊1.5米和道路兩側(cè)1米以外的3米覆土的實(shí)土綠地(1)給水系統(tǒng)中水系統(tǒng)：本工程設(shè)置中水處理機(jī)房，收集優(yōu)質(zhì)雜排水作為中水水源，供衛(wèi)塵間沖廁、車(chē)庫(kù)沖洗地面、綠化等。展覽中心部分豎向分為高、低兩區(qū)：辦公部分豎向分為高、中、低三區(qū)，均采用變頻給水。(2)排水系統(tǒng)本工程室內(nèi)排水為雨污分流系統(tǒng)。廚房排水經(jīng)隔油處理排入市政管網(wǎng)。(1)負(fù)荷等級(jí)本工程供電負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)負(fù)荷，非消防用電設(shè)備及中央控制和監(jiān)控系統(tǒng)等供電為一級(jí)負(fù)荷，生活水泵、客梯等電源為二級(jí)負(fù)荷，其他為三級(jí)負(fù)荷。(2)供電電源本工程由市政電網(wǎng)引入10KV四路專(zhuān)用電源作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主供電源。(3)高壓系統(tǒng)源單母線分段運(yùn)行，互為備用，當(dāng)其中一路電源失電時(shí)，聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)自動(dòng)或手動(dòng)投入，由另一中電源向全部一級(jí)負(fù)荷和部分二級(jí)負(fù)荷供電。(4)低壓系統(tǒng)變配電低壓室變壓器低壓側(cè)采用單母線分段運(yùn)行，互為聯(lián)(5)變壓器選用干式變壓器，自帶冷卻風(fēng)機(jī)，并配繞組熱保護(hù)裝置，其主要功能應(yīng)包括：溫(6)電容補(bǔ)償在每臺(tái)變壓器低壓側(cè)裝設(shè)一組低壓干式電容器，控制方式采用負(fù)荷無(wú)功率變化自動(dòng)循環(huán)投切，并設(shè)有過(guò)電壓自動(dòng)切除保護(hù)裝置，實(shí)際運(yùn)行功率因數(shù)不小于0.9。(7)低壓配電系統(tǒng)一、二級(jí)負(fù)荷及重要設(shè)備采用雙路電源供電末端互投方式供電，其它負(fù)荷根據(jù)容量及使用特性采用放射式或樹(shù)干式供電。(8)智能化能源管理系統(tǒng)采用智能化能源管理系統(tǒng)對(duì)變配電系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。在變配電室設(shè)監(jiān)控管理站，監(jiān)測(cè)計(jì)量電壓、電流、功率因數(shù)、功率、頻率、開(kāi)關(guān)狀態(tài)等各種運(yùn)行參數(shù)，電能統(tǒng)計(jì)、分析和預(yù)測(cè)。本系統(tǒng)納入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)中。(9)設(shè)備選型變壓器采用環(huán)氧樹(shù)脂澆注干式變壓器；高壓配電柜采用安全性好，可靠性高的金屬鎧裝中置式高壓開(kāi)關(guān)柜；低壓配電柜則采用應(yīng)用廣泛技術(shù)成熟的低壓抽出式開(kāi)關(guān)柜。柜內(nèi)均考慮配裝帶智能接口的斷路器，以滿足建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)以及整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配電系統(tǒng)智能化的要求。(10)線路敷設(shè)由于電纜的覆蓋面廣、用量大，體現(xiàn)綠色環(huán)保的設(shè)計(jì)思想，在電纜的選型采用低煙無(wú)鹵的線纜。3、弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)遵循先進(jìn)性、開(kāi)放性、安全性、需求與服務(wù)的功能性等設(shè)計(jì)原則，執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國(guó)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)樓宇管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平(1)通信網(wǎng)絡(luò)(2)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)(3)綜合布線系統(tǒng)(4)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)(5)安全監(jiān)控系統(tǒng)電梯轎箱內(nèi)設(shè)置固定或云臺(tái)式保安監(jiān)控彩色攝像頭。對(duì)整個(gè)地下空間(商業(yè))內(nèi)的營(yíng)出/入口管理設(shè)計(jì)：本工程在監(jiān)控中心設(shè)門(mén)管理計(jì)算機(jī)，采用接觸式或非接觸式感應(yīng)智能卡，中心統(tǒng)一電子制/發(fā)卡系統(tǒng)，對(duì)不同身份持卡人的卡進(jìn)行功能及權(quán)限設(shè)(6)有線電視網(wǎng)絡(luò)線口，系統(tǒng)采用雙向傳輸設(shè)計(jì)(大于860MHz),包括城市有線電視網(wǎng)信號(hào)、衛(wèi)星電視(7)消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)系統(tǒng)、各種風(fēng)道閥門(mén)、防煙排煙設(shè)施；消防專(zhuān)用通訊及119專(zhuān)線電話；電梯控制；非(8)背景音樂(lè)廣播和緊急廣播系統(tǒng)(9)緊急電話系統(tǒng)(10)車(chē)輛引導(dǎo)系統(tǒng)和停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)(11)無(wú)線通訊信號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)(12)信息顯示系統(tǒng)(1)空調(diào)系統(tǒng)(2)通風(fēng)系統(tǒng)(1)遵循原則(2)具體內(nèi)容的規(guī)劃與建設(shè)期初步估算為24個(gè)月，時(shí)間是從2013年8月至2015年8月。文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)(2)《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》(2005年12月3日)(3)國(guó)務(wù)院(98)第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》(4)國(guó)家計(jì)委、國(guó)務(wù)院環(huán)委(87)國(guó)環(huán)字第002號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》(5)國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)(86)國(guó)環(huán)字第003號(hào)文《關(guān)于頒發(fā)“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”的通知》(6)大氣環(huán)境執(zhí)行GB3095-1996《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。(1)噪聲污染防治措施(2)揚(yáng)塵防治措施(3)廢水、廢氣、固體廢棄物防治措施(1)廢氣的防治措施油煙應(yīng)采用油煙凈化設(shè)備對(duì)其進(jìn)行處理，嚴(yán)格執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(試(2)廢水的防治措施(3)固體廢棄物防治措施(4)噪聲防治措施第七章節(jié)能1.國(guó)家計(jì)委、經(jīng)委、建設(shè)部計(jì)交能(1997)2542號(hào)文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇(章)編制及評(píng)估的規(guī)定》通知。本項(xiàng)目日用水量約為500立方米/日，用電負(fù)荷約為7500KVA。(一)建筑節(jié)能(二)機(jī)電設(shè)備節(jié)能(三)照明系統(tǒng)節(jié)能(四)節(jié)水措施《飯店(餐廳)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB16153-1996(一)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)表8-1各項(xiàng)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)表標(biāo)準(zhǔn)值標(biāo)準(zhǔn)值夏季降溫溫度空氣細(xì)菌數(shù)風(fēng)速m/s撞擊法cfu/m2二氧化碳%沉降法個(gè)/皿甲醛mg/m3照度Ix大于5(二)要求與措施米/小時(shí)計(jì)算，建議設(shè)計(jì)走廊余壓采用15Pa。(一)編制范圍(二)水源(三)消防用水量根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87(20室內(nèi)外消火栓用水量約為30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3小時(shí)考慮；(四)消防給水系統(tǒng)1.室外消火栓系統(tǒng)2.室內(nèi)消火栓系統(tǒng)滅火級(jí)別5A,最大保護(hù)面積15平方米/A,最大保護(hù)距離20米，采用MF4手提式干(一)負(fù)荷等級(jí)(二)供電可靠性路供電，直接引自10KV變電室低壓兩段母線上，并且在消防配電箱未級(jí)備用自動(dòng)切(三)控制系統(tǒng)(四)應(yīng)急照明及電纜的敷放(五)電氣防護(hù)(六)防雷設(shè)防利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)做接地裝置。電器接地、防雷接地及弱電接地共用接地裝，接地電阻六、空氣調(diào)節(jié)和防煙、排煙(一)空氣調(diào)節(jié)在下列通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的風(fēng)道設(shè)置防火閥：1、管道穿越防火分區(qū)的隔墻處；2、穿越通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)機(jī)房及重要的或火災(zāi)危險(xiǎn)性大的房間隔墻和樓板處；3、垂直風(fēng)管與水平風(fēng)管交接處的兩側(cè)；(二)機(jī)械防煙(三)機(jī)械排煙無(wú)自然通風(fēng)且長(zhǎng)度超過(guò)20米的內(nèi)走道或有自然通風(fēng)長(zhǎng)度超過(guò)60米的內(nèi)走道；無(wú)自然排煙條件或凈高超過(guò)12米的大空間；除利用窗井等開(kāi)窗進(jìn)行自然排煙的房間外，個(gè)房間面積超過(guò)200平方米或一個(gè)房間超過(guò)50平方米，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。度超過(guò)280℃時(shí)能自動(dòng)關(guān)閉的排煙防火閥，排煙風(fēng)機(jī)應(yīng)保證在280℃時(shí)能連續(xù)工作30不燃燒材料制作，并與可燃物保持不小于150毫米的距離。設(shè)置機(jī)械排煙的地下室，同時(shí)設(shè)置不少于排煙量(一)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警根據(jù)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50116-98)》,產(chǎn)業(yè)園區(qū)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系(二)消防控制室與聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)1.消防控制室的消防控制室，應(yīng)采用耐火極限不低于3小時(shí)的隔墻和2小時(shí)的樓板，并與其他部位(四)消防通訊系統(tǒng)(五)電梯系統(tǒng)20分鐘。第十章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、管理模式及項(xiàng)目組織(一)項(xiàng)目階段劃分計(jì)劃2013年8月至2014年9月完工。計(jì)劃2014年10月開(kāi)工，2015年6月完工。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體改造計(jì)劃在2015年8月前完成；(二)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目建設(shè)總工期為從2013年8月至2015年8月止(2年)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排2)為客戶訂做全面解決方案2015年6月底，爭(zhēng)取進(jìn)入最后一個(gè)階段運(yùn)營(yíng)調(diào)整。這個(gè)階段是在其他三個(gè)階段完1)招商手冊(cè)和招商說(shuō)明書(shū)2)委托經(jīng)營(yíng)合同(代為管理),授權(quán)委托書(shū)3)招商委托書(shū)4)招商流程表5)招商文案1)招商方式：項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介洽談會(huì)、登門(mén)拜訪(目標(biāo)自薦)網(wǎng)絡(luò)招商、電話聯(lián)系2)目標(biāo)客戶劃分：主要客戶(會(huì)員客戶)、普通客戶兩種客戶的區(qū)別：(1)服務(wù)著眼點(diǎn)不一樣：普通客戶重在解決已經(jīng)存在的問(wèn)題，會(huì)員客戶重在防患未然、未雨綢繆。(2)服務(wù)期限不一樣：普通客戶問(wèn)題解決合作關(guān)系就結(jié)束，是一次性的。會(huì)員客戶是日常關(guān)注、跟蹤服務(wù)，是長(zhǎng)期的。(3)要求不一能不折不扣地執(zhí)行我們的策劃方案。執(zhí)行力差的客戶不能成為公司的會(huì)員客戶。(4)(劃分原則：投資大小、合作前景、合作關(guān)系)3)第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立4、招商的原則1)媒體宣傳推廣2)大型主題招商活動(dòng)大型主題性招商活動(dòng)，配合全方位立體化媒體平臺(tái)(電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播)第十一章投資估算及資金籌措(一)投資估算編制依據(jù)(二)投資估算編制范圍(三)項(xiàng)目投資估算南陽(yáng)市土地轉(zhuǎn)讓的價(jià)格基礎(chǔ)上考慮本項(xiàng)目的一些政策優(yōu)惠取300元/平方米作為項(xiàng)目土地投入暫估價(jià)格。本項(xiàng)目共投入土地面積為225798.8平方米，則土地投入作價(jià)6770.4萬(wàn)元.綜合辦公樓總建筑面積1.7萬(wàn)平米，按照3500元/平米計(jì)算，總造價(jià)約為5950萬(wàn)元；科研生產(chǎn)樓總建筑面積為2.9萬(wàn)平米，按照3500元/平米計(jì)算，總造價(jià)約10150萬(wàn)元；孵化器總建筑面積為3.2萬(wàn)平米，按照3500元/平米計(jì)算，總造價(jià)約為11200萬(wàn)元；標(biāo)準(zhǔn)化廠房總建筑面積為1.5萬(wàn)平米，按照3000元/平米計(jì)算，總造價(jià)約45000萬(wàn)元；公寓樓總建筑面積為8.2萬(wàn)平米，按照3000元/平米計(jì)算，總造價(jià)約為24600萬(wàn)元；商業(yè)總建筑面積為10萬(wàn)平米，按照3000元/平米計(jì)算，總造價(jià)約為30000萬(wàn)住宅總建筑面積為12.5萬(wàn)平米，按照2800元/平米計(jì)算，總造價(jià)約為35000萬(wàn)元；綠化用地10.2萬(wàn)平方米，按100元/平方米計(jì)算，共計(jì)1020萬(wàn)元；市政、道路與廣場(chǎng)總投資約1280萬(wàn)元；以上合計(jì)164200萬(wàn)元。合計(jì)工程改造其他費(fèi)用為2978.3萬(wàn)元。備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)按工程投資額(工程建設(shè)其他費(fèi)用之和)的計(jì)算5%取。預(yù)備費(fèi)為9727.8萬(wàn)元。建設(shè)期利息按中長(zhǎng)期銀行貸款利息5.76%計(jì)取，貸款40000萬(wàn)元，使用期1年的利息為2304萬(wàn)元。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期鋪底推廣資金3000萬(wàn)元，用作項(xiàng)目總投資為186000萬(wàn)元，本項(xiàng)目投資估算結(jié)果祥見(jiàn)下表11-1。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)投資金額(萬(wàn)元)比例(%)土地投入建筑物投入工程建設(shè)其它費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息前期運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用總投資合計(jì)估算本項(xiàng)目總建設(shè)投資約186000萬(wàn)元，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排和項(xiàng)目建設(shè)資金的使用計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)將安排在2013年8月～2015年8月進(jìn)行。項(xiàng)目投資計(jì)劃本項(xiàng)目土地于2013年8月項(xiàng)目啟動(dòng)后由投資單位王碼集團(tuán)一次性投入。本項(xiàng)目的建筑物于2013年8月項(xiàng)目啟動(dòng)后由投資單位王碼集團(tuán)按工程進(jìn)度分批次投入。其他費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，2013年度發(fā)生20%;2014年度發(fā)生50%。4.預(yù)備費(fèi)運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，2013年度發(fā)生30%;2014年度發(fā)生60%。表11-2項(xiàng)目分年度投資計(jì)劃表(單位：萬(wàn)元)序號(hào)2013年2014年合計(jì)投資總額靜態(tài)建設(shè)投資土地取得費(fèi)00建筑物工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)預(yù)備費(fèi)(二)建設(shè)期利息00(三)前期運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用項(xiàng)目總投資186000萬(wàn)元。投資的78.49%。第十二章財(cái)務(wù)分析2.項(xiàng)目初步擬定的經(jīng)營(yíng)期限，即2015年至2045年，共計(jì)30年(不含建設(shè)期2年，其中2015年為交叉年，既為建設(shè)期又為經(jīng)營(yíng)期)。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取(一)經(jīng)營(yíng)收入類(lèi)型建筑面積(萬(wàn)m2測(cè)算均價(jià)(元/.m2)總價(jià)公寓住宅類(lèi)型建筑面積(m)測(cè)算實(shí)租均價(jià)(元/月.m)商鋪首層商鋪2-4層寫(xiě)字樓酒店/娛樂(lè)宿舍倉(cāng)庫(kù)的招租率大致呈以下合理現(xiàn)象：第一年招租率40%-60%,第二年招租率80%-90%,第三年招租率90-100%,以后各年保持90%-100%的招租率。我們對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的招率測(cè)算如12-3項(xiàng)目招租率測(cè)算匯總表類(lèi)型第一年招租率第二年招租率第三年招租率以后各年商鋪首層寫(xiě)字樓酒店/娛樂(lè)宿舍倉(cāng)庫(kù)說(shuō)明：酒店、娛樂(lè)為整體招租，故招租率按100%測(cè)算。以上測(cè)算是以項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)為基礎(chǔ)進(jìn)首次招租期3年滿后，第四年商鋪?zhàn)饨饍?yōu)惠將出現(xiàn)大大降低，項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨饘?huì)上漲15%-25%,我們?nèi)【蛋?0%測(cè)算，按照前面的租金收入和招租率表，我們可以計(jì)算項(xiàng)目租金收入如表12-4類(lèi)型第一年租金第二年租金第三年租金第四年租金以后每年租以商鋪首層商鋪2-4層寫(xiě)字樓酒店/娛樂(lè)宿舍倉(cāng)庫(kù)合計(jì)上測(cè)算除考慮商鋪首次招期滿3年后，商鋪實(shí)際租金上漲20%外，不考慮由于物價(jià)上漲或項(xiàng)我們按照同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)(商鋪及寫(xiě)字樓按15元/平方米/月，酒店及娛樂(lè)按10元/平方米/月),第一年：(7986*60%+24510*50%+4452*60%)*15*12+18395*10*12=575.66萬(wàn)元第二年：(7986*90%+24510*80%+4452*90%)*15*12+18395*10*12=775.18萬(wàn)元第三年：(7986*95%+24510*85%+4452*95%)*15*12+18395*10*12=808.43萬(wàn)元1)營(yíng)業(yè)稅：以年銷(xiāo)售收入為稅基，根據(jù)國(guó)家規(guī)定稅率為5%;2)城市維護(hù)建設(shè)稅：以營(yíng)業(yè)稅為稅基，按南陽(yáng)市現(xiàn)行稅率取1%;3)教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅為費(fèi)基，費(fèi)率取3%;5)房產(chǎn)稅：按南陽(yáng)相關(guān)規(guī)定，按公司房產(chǎn)價(jià)值扣除30%的年1.2%計(jì)算；(三)項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析只包括2015年至2045年的正式經(jīng)營(yíng)期階段，計(jì)算期30年。(四)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取9%。(一)經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算面確定的各稅費(fèi)的稅(費(fèi))率和測(cè)算的未來(lái)項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入。(二)成本費(fèi)用估算根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)劃和配合項(xiàng)目前期推廣項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售費(fèi)用第一年按收入的25%計(jì)算，第二年按收入的20%計(jì)算，第三年按收入的5%計(jì)算，以后各年按收入的5%計(jì)政費(fèi)用等，按商業(yè)出租收入和服務(wù)收入的15%估算。15年折舊；各類(lèi)固定資產(chǎn)均不留殘值。土地費(fèi)用攤銷(xiāo)年限取30年。由于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，部分設(shè)備(如：中央空調(diào)、消防、自動(dòng)扶梯等)按照設(shè)備合理使用期限，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)15年時(shí)，計(jì)提1500萬(wàn)費(fèi)用，用于財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的貸款利息，本項(xiàng)目按從國(guó)家銀行貸款4億元，1年期，貸款利率為年5.76%。(一)項(xiàng)目盈利能力分析利潤(rùn)率、投資利稅率、投資凈利潤(rùn)率等。通過(guò)項(xiàng)目的投資現(xiàn)金流量分析(詳見(jiàn)后附現(xiàn)金流量分析表),測(cè)算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)如表12-4所示。注：計(jì)注：計(jì)算過(guò)程請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附表二序指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)內(nèi)容1稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPVI=9%(萬(wàn)元)88560.91萬(wàn)元2稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%)3項(xiàng)目貸款回收期(年)3.39年4靜態(tài)投資回收期(年)8.30年5年投資利潤(rùn)率6年投資利稅率和附表由表12-4可以看出項(xiàng)目具有一定的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程察，后運(yùn)營(yíng)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為88560.91萬(wàn)元(大于零),按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上(二)清償能力分析本項(xiàng)目以折舊、攤銷(xiāo)、項(xiàng)目未分配利潤(rùn)償還長(zhǎng)期借款，銀行貸款利率5.76%,借款年限為1年，借款償還期1年(含建設(shè)期)。分析表明，項(xiàng)目自身收益可以在借款償(三)不確定性分析后凈現(xiàn)值(I=9%,萬(wàn)元)稅后內(nèi)部收益率基本方案(全投資)186000萬(wàn)元投資增加10%4621.20萬(wàn)元投資增加20%3382.18萬(wàn)元投資減少10%7231.68萬(wàn)元投資減少20%8455.06萬(wàn)元收入增加10%7885.31萬(wàn)元收入增加20%9890.39萬(wàn)元收入減少10%3845.15萬(wàn)元收入減少20%1830.07萬(wàn)元出口貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)服務(wù)等功能作用。作為南陽(yáng)市文化產(chǎn)業(yè)園(基地)之一，其建一、項(xiàng)目的社會(huì)效益一般每家商鋪將提供2-4個(gè)就業(yè)崗位計(jì)算，將新增就業(yè)崗位近3000個(gè)。第十四章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范(一)工期風(fēng)險(xiǎn)(二)工期風(fēng)險(xiǎn)的防范(一)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)對(duì)采購(gòu)的建材、設(shè)備沒(méi)有嚴(yán)格的檢驗(yàn)手段和驗(yàn)收制度，那么,項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量是無(wú)法(二)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)防范(一)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別4.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)(二)防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策鑒別、控制與監(jiān)督。具體為：第十五章結(jié)論和建議中心等。建成后的王碼文化產(chǎn)業(yè)園用地面積約121792.7平方米，建筑面積約40萬(wàn)平設(shè)期約2年。5項(xiàng)目總投資為186000萬(wàn)元,其中，土地投入6770.4萬(wàn)元,建筑物投入147498萬(wàn)元，建設(shè)工程其他費(fèi)用16702.8萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi)9727.8萬(wàn)元、建設(shè)期利息2304萬(wàn)元，前期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3000萬(wàn)元。王碼集團(tuán)和寶路集團(tuán)負(fù)責(zé)出資146000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的78.49%;申請(qǐng)銀行貸款40000萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的21.51%。6.經(jīng)測(cè)算，按基準(zhǔn)收益目標(biāo)，整體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為88560.91萬(wàn)元大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13.33%,超過(guò)了基準(zhǔn)收益目標(biāo)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。附表1:固定資產(chǎn)投資估算固定資產(chǎn)投資估算序號(hào)建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)工器具費(fèi)1固定資產(chǎn)征地費(fèi)電梯空調(diào)市政供暖門(mén)窗、幕墻、石材配電消防設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)2遞延資產(chǎn)開(kāi)辦費(fèi)用3無(wú)形資產(chǎn)5預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)6總計(jì)附表2:資金來(lái)源與運(yùn)用資金來(lái)源與運(yùn)用序號(hào)建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期1資金來(lái)源5576486977777751040000000折舊費(fèi)7777777攤銷(xiāo)費(fèi) 0-自有資金5回收固定資產(chǎn)余值2回收流動(dòng)資金2資金運(yùn)用25855333333固定資產(chǎn)投資3建設(shè)期利息“3333333003074444444494累計(jì)盈余資金602252,763.58,581.70,216.887,670.93,487.單位：萬(wàn)元序號(hào)單位建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期31收入合計(jì)62877000000000房屋銷(xiāo)告收入44租金收入111111111費(fèi)3333333332銷(xiāo)售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅%易契稅%稅(預(yù)繳)%土地合同契稅 土地使用稅1元/平米，年附表4:總成本費(fèi)用估算序號(hào)合計(jì)建設(shè)期投