武漢盤龍城高端項目酒店地塊定位報告59p前期策劃

武漢盤龍城工程酒店地塊定位報告2021年10月1工程背景報告重點?因地塊酒店經(jīng)濟技術(shù)指標尚未確定，本工程籌劃思路將以市場需求和導向為主，關(guān)注工程酒店投資運營環(huán)境和商業(yè)開展趨勢，結(jié)合土地利用角度，從酒店單體籌劃和酒店整合周邊地塊籌劃兩條思路，為酒店、商業(yè)物業(yè)提供最正確的市場定位和功能組合。工程擬定經(jīng)濟技術(shù)指標:?酒店單體占地面積1794.57平米，含2F附樓814.73平米；計容積率建筑面積17521.65平米；容積率?9.8；2物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點工程分析客戶需求分析工程開展方向初探市場分析報告結(jié)構(gòu)3?工程運作由于考慮長期經(jīng)營價值，因此產(chǎn)權(quán)酒店及銷售性質(zhì)公寓酒店不予考慮。工程處于商業(yè)及商務(wù)非主流地段，短期內(nèi)酒店、商業(yè)物業(yè)市場價值待提升；?工程雖然屬于區(qū)域主干道聯(lián)體物業(yè)，但商務(wù)商業(yè)氣氛薄弱，物業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)、檔次定位及組合是工程運作成功關(guān)鍵點；?酒店計容積率建筑面積缺乏1.8萬㎡，且上位規(guī)劃控制有街道辦事處、市政管理機構(gòu)及派出所，對工程酒店檔次提升及局部商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)、規(guī)劃設(shè)計有一定負面影響。工程酒店物業(yè)開展方向初探4長期經(jīng)營價值高檔星級酒店+商業(yè)特色經(jīng)濟酒店+商業(yè)地塊性質(zhì)及規(guī)模運營風險及回報方向一〔高檔〕方向二〔中低檔〕++工程酒店物業(yè)開展方向初探5「高檔酒店+商業(yè)」/「中低檔酒店+商業(yè)」如何取舍？?酒店檔次及規(guī)模定位如何？商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃？?打造高檔次酒店，是否存在運作風險？?中低檔酒店運營前景及盈利能力？工程酒店物業(yè)開展方向初探6物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點工程分析客戶需求分析工程開展方向初探市場分析報告結(jié)構(gòu)7198543267項目用地名稱用地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)用地面積1銷售中心（已建）888.182單體酒店978.9717521.653酒店附樓814.73用地序號1.工程分析—用地指標8規(guī)劃酒店指標□地理位置：巨龍大道中百倉儲旁□酒店凈用地面積：1794.57㎡□酒店建筑面積：17521.65㎡□擬定容積率：≤9.8關(guān)鍵詞：百萬醇熟社區(qū)，中百倉儲旗艦配套；酒店單體地塊占地小，規(guī)劃有配套附屬設(shè)施；周邊規(guī)劃居住用地為主，與成熟社區(qū)為伴；臨近擬建武漢外?？偛浚錆h名流首個酒店單體物業(yè)。N2.工程分析—規(guī)劃酒店經(jīng)濟指標工程9擬建酒店地塊潤和園水廠居民樓中百倉儲N?工程地塊方正，地勢北低南高，周邊多為居住社區(qū)，且臨近主干道，周邊視野開闊，有條件建成為區(qū)域地標性建筑。3.工程分析—地塊四至巨龍大道10S成熟社區(qū)配套，地段優(yōu)越，交通極為便利，昭示性強W周邊生活商圈初步形成，但商務(wù)氣氛淡薄規(guī)，劃有派出所等用地周邊酒店經(jīng)營環(huán)境處于起步階段，發(fā)揮空間較大周邊酒店業(yè)欠興旺區(qū)域，運營數(shù)量少，檔次較低OT發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時機以工程效益最大化為開發(fā)前提借助社區(qū)人氣提升工程整體價值利用時機，克服劣勢強調(diào)片區(qū)未來開展前景提升酒店及商業(yè)規(guī)劃高度發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅

迎接挑戰(zhàn)，突圍片區(qū)充分切入市場，精準定位減小劣勢，防止威脅

精準檔次定位及物業(yè)組合合理規(guī)劃，確定酒店規(guī)模優(yōu)勢劣勢時機挑戰(zhàn)4.工程SWOT分析11物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點工程分析客戶需求分析工程開展方向初探市場分析報告結(jié)構(gòu)12?區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與格局清晰，本工程酒店及商業(yè)物業(yè)開展及消費群體將以居住新城消費群體為主要依托。1.1產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與格局人居新城客運物流商貿(mào)臨空物流旅游度假

1.市場分析—投資運營環(huán)境13項目?盤龍城作為中環(huán)線邊最具開展?jié)摿^(qū)域，大型商業(yè)設(shè)施少，經(jīng)營檔次不高，商業(yè)布局無連續(xù)性，且過于分散。1.2商業(yè)布局與開展

1.市場分析—投資運營環(huán)境14?盤龍城對外交通順暢，內(nèi)部次級干道和支路較少，各區(qū)域之間的聯(lián)系緊密度不高，雖有規(guī)劃地鐵八號線，但初步方案2021年前建成，目前的盤龍城交通設(shè)施相對薄弱。1.3軌道交通建設(shè)與開展規(guī)劃地鐵八號線

1.市場分析—投資運營環(huán)境15?武漢已建成運營高檔星級酒店多集中在二環(huán)內(nèi)各市級、副市級商業(yè)中心、火車站、長途客運站、市區(qū)政府機構(gòu)集中地。本工程處三環(huán)外，打造高檔星級酒店先天條件缺乏。2.1武漢市典型高檔星級酒店分布

2.市場分析—武漢酒店市場分析16酒店名稱星級標準地理位置建筑規(guī)模武漢華美達天祿酒店掛牌五星級漢口青年路5號310間客房武漢香格里拉大飯店掛牌五星級漢口建設(shè)大道700號484間客房武漢新華諾富特飯店掛牌五星級漢口建設(shè)大道558號303間客房最佳西方五月花酒店掛牌五星級武昌武珞路385號286間客房武漢城市名人大酒店掛牌五星級漢口新火車站廣場東側(cè)345間客房武漢晴川假日酒店掛牌四星級漢陽區(qū)洗馬長街88號336間客房濱湖大廈掛牌四星級東湖路325號140間客房湖北東湖大廈掛牌五星級姚家?guī)X231號168間客房武漢湖濱花園酒店五星級標準洪山珞喻路115號200間客房最佳西方禧邦可酒店五星級標準漢口建設(shè)大道933號140間客房2.2武漢市典型高檔星級酒店客房規(guī)模

2.市場分析—武漢酒店市場分析172.3武漢市典型高檔星級酒店綜合特點

2.市場分析—武漢酒店市場分析?星級酒店全市星級酒店達140余家，其中13家五星級、13家四星級、64家三星級。?酒店規(guī)模五星級酒店中規(guī)模以300間左右為主，四星級酒店和三星級酒店，規(guī)模在150-250間。?經(jīng)營狀況武漢酒店需求量大，全市的年均客房出租率在70%左右，其中經(jīng)濟型酒店出租率達75%，五星級酒店中有相當局部經(jīng)營來自會議室、多功能廳的消費使用。?客戶群體一類為軍區(qū)、政府籌辦，依托政府、機構(gòu)經(jīng)營的酒店；第二類為以市場為依托的酒店；第三類客戶為有固定的外資企業(yè)和境外旅游團隊客戶。18卓爾漢口北酒店依托物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)武漢盛唐國際大酒店木蘭長江大酒店黃陂廣場酒店依托區(qū)域核心商圈2.4武漢市典型近郊高檔星級酒店案例〔規(guī)劃中〕依托臨空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)依托旅游度假產(chǎn)業(yè)

2.市場分析—武漢酒店市場分析192.4武漢市典型近郊高檔星級酒店案例

2.市場分析—武漢酒店市場分析東方馬城〔規(guī)劃中〕碧桂園酒店〔已運營〕藏龍濱湖壹號酒店〔規(guī)劃中〕?武漢近郊已建成運營及規(guī)劃高檔星級酒店多以規(guī)模以上專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)市場、旅游度假市場等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為依托籌建，本工程不具備條件開發(fā)近郊高檔星級酒店。202.5武漢市典型中低檔酒店分布?目前武漢市中低檔酒店不受地域區(qū)隔影響，多設(shè)置于人氣較高區(qū)域。其中以7天連鎖為代表的經(jīng)濟型品牌酒店，開展較快。

2.市場分析—武漢酒店市場分析21酒店名稱層數(shù)客房套數(shù)單層套數(shù)面積區(qū)間（㎡）客源艷陽天城市旅店－武漢太平洋店51693319-45漢西建材市場周邊人群武漢7天連鎖酒店（宗關(guān)店）1281715-20漢西建材市場周邊人群7天連鎖酒店武漢廣場店3903015-25武廣周邊商務(wù)休閑人群武漢亮晶晶賓館3973213-20步行街商務(wù)、旅游人士武漢速8酒店101101120-55火車站周邊人群艷陽天旅店－武漢解放公園路店51603215-40解放公園周邊人群如家快捷酒店(武漢高雄路店)6921524-30市六醫(yī)周邊人群漢庭連鎖酒店(武漢江漢路店)7871223-25步行街商務(wù)、旅游人士武漢新瑞商務(wù)酒店1865325-30西北湖周邊商務(wù)、旅游人士莫泰連鎖旅店（武漢花橋店）142521815-20竹葉山汽貿(mào)城周邊商務(wù)旅游人群莫泰連鎖旅店（武漢王家墩店）52734018-25武廣商圈商務(wù)休閑人士我愛我家酒店2321615-20江灘周邊商務(wù)休閑人群富華大酒店850720-30寶豐附近商務(wù)休閑人群?武漢典型中低檔酒店經(jīng)營層數(shù)在8-14層之間，經(jīng)營客房套數(shù)在97-160套之間，單層套數(shù)集中在15-26套，單套客房套內(nèi)面積在18-25平方米之間，標準單人間房集中在128-188元/天/間，根本以滿足酒店周邊客戶為主。2.6武漢市典型中低檔酒店綜合特點

2.市場分析—武漢酒店市場分析22黃陂大酒店漢尊假日酒店新太子酒店黃陂人家酒店艷陽天商旅迪迪大酒店黃陂區(qū)典型已運營酒店市場分析?黃陂區(qū)高檔商務(wù)酒店、度假型飯店、文化休閑型飯店等特色飯店還未出現(xiàn)。已運營酒店在效勞管理、價格水平、經(jīng)營狀況、消費檔次、配套效勞尚待提高。

3.市場分析—黃陂酒店市場分析23酒店名稱地址(區(qū)域位置)星級標準客戶類型客房數(shù)量入住率裝修標準協(xié)議價盤龍·壹公館卓爾總部經(jīng)濟型酒店商務(wù)人群3580%中檔標間：178元錦江之星漢口北（在建）——————漢口北汽車旅館漢口北（在建）

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—凱旋賓館管委會斜對面經(jīng)濟型酒店商務(wù)人群3380%簡裝標間：133元騰龍賓館領(lǐng)秀城對面經(jīng)濟型酒店商務(wù)人群2590%簡裝標間：117元如家賓館領(lǐng)秀城對面經(jīng)濟型酒店商務(wù)人群13100%簡裝標間：138元工程周邊已運營酒店市場分析?工程周邊已運營酒店數(shù)量較少，以低檔經(jīng)濟型酒店為主，入住率較高，主要滿足周邊客戶需求。騰龍賓館如家賓館林苑賓館4.市場分析—工程周邊酒店市場分析24?開展趨勢區(qū)域酒店市場開展處起步階段，高檔商務(wù)酒店、度假型飯店、文化休閑型飯店等特色飯店還未出現(xiàn)；?運營水平盤龍城區(qū)域內(nèi)酒店多以自營為主，消費檔次、配套效勞與市區(qū)酒店存在明顯差異；?客戶群體星級酒店的客群比較綜合，有固定的企業(yè)和旅游團隊客戶，此外為會議客戶，經(jīng)濟型酒店客戶主要以滿足周邊客戶需求為主；?市場預判工程從市場角度不具備開發(fā)高檔星級酒店條件。5.市場分析—工程酒店市場小結(jié)工程酒店市場分析小結(jié)25?工程周邊以中百倉儲賣場為代表，小型商業(yè)主要集中在盤龍大道及巨龍大道沿線樓盤街鋪，多為一些社區(qū)配套型商業(yè)，業(yè)態(tài)無差異，大中型休閑、娛樂商業(yè)較少。領(lǐng)袖城街鋪天居園百聯(lián)奧特萊斯廣場6.市場分析—工程周邊商業(yè)市場分析26?工程周邊商業(yè)氣氛淡薄，且多為自發(fā)形成滿足周邊人群日常生活的低檔次商業(yè)，周邊商業(yè)對工程定位無促進作用；?工程周邊商業(yè)普遍檔次較低，直接導致消費力分散和流失到其它區(qū)域；?工程周邊商業(yè)街租金偏低，普遍在20-50元/㎡/月；?以領(lǐng)袖城、F陽光城、歌林花園為代表商業(yè)多為街鋪形式，業(yè)態(tài)以一般生活配套居多。6.市場分析—工程周邊商業(yè)市場分析27綜合所述，本工程未來市場占位具備開展“特色中檔酒店/商業(yè)配套〞物業(yè)條件。?目前黃陂區(qū)高級酒店依靠商務(wù)資源占領(lǐng)市場，經(jīng)濟型酒店以鮮明客戶需求、價格優(yōu)勢占領(lǐng)市場，本工程酒店的開展時機在于中檔特色酒店；?本工程商業(yè)屬城市主干道商業(yè)配套，商業(yè)開展主要滿足周邊居住人群，并與已開發(fā)城市廣場商業(yè)業(yè)態(tài)形式差異，重點考慮休閑餐飲業(yè)態(tài).

7.市場分析總結(jié)28物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點工程分析客戶需求分析工程開展方向初探市場分析報告結(jié)構(gòu)29?區(qū)域現(xiàn)有樓盤及規(guī)劃工程總建筑面積約1500萬㎡，如按人均35平米標準計算，未來區(qū)域居住人口達可30萬人，盤龍城已成為武漢市重要的城市功能擴散區(qū)，未來商業(yè)消費人口基數(shù)大，是本工程酒店及商業(yè)人氣來源。

1.客戶需求分析1.1區(qū)域居住人口30?以漢口北批發(fā)第一城、中國家俱CBD、五洲建材城為代表產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及佳海市工業(yè)園為代表的工業(yè)地產(chǎn)有大量的潛在消費群體，但都規(guī)劃有大量商服配套。雖有漢正街批發(fā)市場遷入利好因素，對本工程而言，立足于滿足工程周邊消費需求相對務(wù)實。

1.客戶需求分析1.2產(chǎn)業(yè)升級消費群體31物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點市場分析工程分析工程開展方向初探客戶需求分析報告結(jié)構(gòu)32類型區(qū)位特征規(guī)模及客房數(shù)配套設(shè)施及主要特征滿足對象會展酒店與大型會議中心連成一體或彼此臨近，通常擁有幾個不同風格和價位的餐飲設(shè)施。擁有大量零售場所400-500間設(shè)置多個宴會和會議場所提供會議、講座、研討會、商務(wù)洽談等服務(wù)，配套設(shè)施非常齊全

商務(wù)會展人群商務(wù)酒店地處城市商務(wù)、金融、會展中心一般小于會展酒店100-500間會議廳、商務(wù)中心、夜總會、健身室等，配套設(shè)施較齊全商務(wù)、旅游、會議人群經(jīng)濟酒店可視性強、座落于城市主要道路，地處有效的商圈，接近目標客戶，有一定規(guī)模的社會餐飲及娛樂配套90-200間平均房價比同一區(qū)域內(nèi)服務(wù)全的設(shè)施低，入住率一般高于提供全面服務(wù)的賓館不提供餐廳、宴會、娛樂設(shè)施或其他傳統(tǒng)賓館的服務(wù)。近年增長比重較大。長途旅行的商務(wù)旅客、變換工作地點的企業(yè)人、因工作需要長期居住異地的客戶等需求。旅游酒店臨近主題公園、風景名勝區(qū)，旅游資源比較豐富50-300間既接待度假游客，也接待會議入住率需求會隨季節(jié)變化，重點在于賓館內(nèi)外的娛樂設(shè)施，如高爾夫、滑雪場、溫泉、海濱浴場。包含不同類型的餐廳、會議和宴會場所休閑旅游者，喜好自然及運動的度假游客酒店屬性分類表可供開展定位方向?本工程酒店從市場、區(qū)位、規(guī)模及客源等方面分析，不具備打造高檔商務(wù)、會展、旅游酒店條件，但具備開展經(jīng)濟型酒店潛質(zhì)；1.工程酒店開展方向33事實條件工程自身條件：臨城市主干道，龐大社區(qū)規(guī)模、交通價值無法替代與城市干道聯(lián)體，發(fā)揮工程擁有的快捷交通、充足人流優(yōu)勢市場成功案例：經(jīng)濟型酒店開展較快，有較大的開展前景及空間充分利用現(xiàn)階段區(qū)域市場經(jīng)濟型酒店還處于起步的有利時機打造高品質(zhì)經(jīng)濟型酒店客戶需求：工程周邊酒店數(shù)量少，檔次低，入住率高社區(qū)居民消費需求大經(jīng)濟型酒店產(chǎn)品定位是必由之選躲避投資運營風險，尋求酒店最正確市場定位市場導向：市場高檔星級酒店多以規(guī)模以上相關(guān)產(chǎn)業(yè)為依托籌建，本工程不具備相關(guān)條件對策1.工程酒店開展方向34物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點市場分析工程分析工程開展方向初探客戶需求分析報告結(jié)構(gòu)35建議工程以高品質(zhì)特色經(jīng)濟型酒店打造，酒店功能以客房及康體為主，具體酒店功能為：酒店功能定位客房康體娛樂餐飲停車商務(wù)1.工程定位—酒店功能定位36200-400間400間以上200間以下酒店規(guī)模：品質(zhì)標間價格〔協(xié)議價〕黃陂廣場酒店〔規(guī)劃〕三星四星五星艷陽天時尚旅店卓爾漢口北酒店〔規(guī)劃〕80元180元280元380元二星經(jīng)濟型酒店武漢盛唐國際大酒店〔規(guī)劃〕錦江之星凱旋賓館騰龍大酒店480元新太子酒店黃陂大酒店漢尊假日酒店☆本工程230元2.工程定位—酒店檔次定位37本酒店客房規(guī)模建議在180-200間，理由如下：投資適中，風險小，較符合武漢品牌經(jīng)濟型酒店客房數(shù)量；主要效勞工程周邊人群；以客房功能為主要盈利點，以康體休閑帶動客房入住率。小規(guī)?！头苛吭?00間以下中等規(guī)?！头苛吭?50-200間大規(guī)?！头苛吭?00間以上3.工程定位—酒店客房規(guī)模38核心客戶重點客戶游離客戶用于康體、餐飲客戶旅游及其它客戶居住區(qū)居民、周邊企業(yè)4.工程定位—酒店客戶定位39假設(shè)租賃給經(jīng)濟型品牌連鎖酒店或私營企業(yè)主30元/月/平方米房間類型價格（元/間/天）單人間180標準間230商務(wù)間280套房320價格定位依據(jù)：1.目前黃陂區(qū)酒店物業(yè)客房價格；2.工程區(qū)位地段等自身條件因素；3.擬招商酒店品牌及硬件設(shè)施支持；4.工程未來開發(fā)價格上升空間。5.工程定位—酒店客房價格建議40集康體休閑、餐飲于一體的生活場定位闡釋?康體休閑：彌補片區(qū)內(nèi)康體休閑效勞商業(yè)欠缺的情況，可引入大型浴場、KTV、銀行網(wǎng)點等與酒店契合點高，能形成互動的商業(yè)，并與工程已有商業(yè)業(yè)態(tài)相區(qū)隔。?特色餐飲：餐飲對人流的拉動力很強，而且對于選址的適應(yīng)性很強，風險相對較小，租賃較有保障。6.工程定位—商業(yè)業(yè)態(tài)定位4150%20%KTV、銀行網(wǎng)點餐飲、棋牌浴場20%?商業(yè)局部作為酒店效勞配套，建議在保障主力業(yè)態(tài)規(guī)模前提下，適當控制商業(yè)總體量，商業(yè)層數(shù)建議三層，總體量建議控制在6000㎡左右。7.工程定位—商業(yè)規(guī)模定位42價格定位依據(jù)：1.結(jié)合工程周邊商業(yè)租/售價水平；2.工程業(yè)態(tài)組合；3.市場預期及客戶承租能力；4.工程未來開發(fā)價格上升空間。樓層業(yè)態(tài)租金元/月/㎡1F－2F浴場及配套商業(yè)平均1003F餐飲608.工程定位—商業(yè)租賃價格建議43物業(yè)開展建議工程定位工程開展突破點市場分析工程分析工程開展方向初探客戶需求分析報告結(jié)構(gòu)44?原規(guī)劃酒店基底占地面積1794㎡，規(guī)劃建筑面積17522㎡，規(guī)劃層高21F，考慮酒店市場需求及檔次定位，建議酒店客房建筑面積在40㎡左右；?各樓層客房套數(shù)根據(jù)房型控制在20套以下,酒店建筑層高15層；?合理設(shè)置停車區(qū)域，以滿足物業(yè)車位需求；?酒店地塊規(guī)劃有街道辦事處、市政管理機構(gòu)、派出所及其它管理用房，建議將該類規(guī)劃物業(yè)進行工程整體調(diào)劑；?酒店大堂凈高在6m以上，康體娛樂等設(shè)施設(shè)置獨立通道。物業(yè)布局及指標2F1.物業(yè)開展建議—不考慮地塊整合45規(guī)劃酒店及附樓3F商業(yè)9F客房2F管房及預留1F轉(zhuǎn)換層類型層數(shù)建筑面積（㎡）百分比例管理用房及預留2F195811.2%酒店客房9F881150.3%商業(yè)（含附樓）3F675338.5%合計15F（含轉(zhuǎn)換層）17522100%物業(yè)布局及指標1.物業(yè)開展建議—不考慮地塊整合46酒店地塊規(guī)劃有街道辦事處、市政管理機構(gòu)、派出所及、社區(qū)醫(yī)療效勞中心及其它管理用房，在地塊可整合前提下進行綜合應(yīng)用，重點考慮：?地塊整合前后酒店規(guī)模及檔次可適度拔高；?利用地塊北低南高地形特征，將規(guī)劃派出所等影響酒店物業(yè)設(shè)置地塊北面地勢較低處，以躲避影響；?可利用地塊面積大，考慮不設(shè)置地下停車場，合理規(guī)劃地面停車位。2.物業(yè)開展建議—考慮地塊整合47商業(yè)業(yè)態(tài)布局1.物業(yè)開展建議—不考慮地塊整合1層：浴場、銀行網(wǎng)店、大堂2層：特色餐飲3層：咖啡廳、棋牌3F商業(yè)48概念示意圖立面示意3.物業(yè)開展