2024年中國投資者意向調(diào)查報告-世邦魏理仕-202401

智慧投資專題報告27%核心型核心增益型機會型房地產(chǎn)債48%生命科學(xué)及醫(yī)療相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)債數(shù)據(jù)中心27%核心型核心增益型機會型房地產(chǎn)債48%生命科學(xué)及醫(yī)療相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)房地產(chǎn)債數(shù)據(jù)中心最受青睞的策略與資產(chǎn)類別風(fēng)險偏好向兩端移動，核心型和不良資產(chǎn)投資策略關(guān)注最受青睞的策略與資產(chǎn)類別風(fēng)險偏好向兩端移動，核心型和不良資產(chǎn)投資策略關(guān)注度上升選擇"更積極投資"的受訪者比例顯著提升，凈投資意向回正整體投資意向(回復(fù)占比)60%40%20%-20%-40%-60%20192020更積極出售2021202220192020更積極出售更積極投資凈投資意向最受青睞的物業(yè)類型凈投資意向按內(nèi)外資影響不動產(chǎn)大宗交易的主要風(fēng)險因素對另類資產(chǎn)的關(guān)注度不確定性租戶需求疲軟對另類資產(chǎn)的關(guān)注度不確定性49%49%43%39%受訪者青睞的投資目的地、最關(guān)注的主流及另類資產(chǎn)類型 26%北京 66%2%深圳2%廣州環(huán)境、社會與治理ESG有建筑使其更符合ESG有建筑使其更符合ESG標(biāo)準(zhǔn)70%受訪者愿意給與ESG資世邦魏理仕研究部本報告由世邦魏理仕中國區(qū)研究部撰寫。中國區(qū)研究部是世邦魏理仕研究部的成員。世邦魏理仕研究部是一個由優(yōu)秀的研究人員組成的網(wǎng)絡(luò)，協(xié)力提供房地產(chǎn)市場研究和經(jīng)濟(jì)預(yù)測方案。本報告僅限于世邦魏理仕的客戶和專業(yè)人士使用。91%投資者已將ESG納入投資決策，綠色改造和開發(fā)是最主要的ESG舉措。91%投資者已將ESG納入投資決策，綠色改造和開發(fā)是最主要的ESG舉措。近七成投資者認(rèn)同ESG資產(chǎn)溢價。執(zhí)行概要的受訪者比例觸底回升，境內(nèi)機構(gòu)投資者呈現(xiàn)出最強的投資意愿，但境外投資者仍保持謹(jǐn)慎。經(jīng)濟(jì)不確定性及買方與賣方的預(yù)期差仍是商業(yè)地產(chǎn)投進(jìn)度，以及買賣雙方對資產(chǎn)定價一致預(yù)期的形成。我們預(yù)計全年交易額將主要趨勢主要趨勢大部分投資者預(yù)期租賃住宅以外的各主要物業(yè)類型資產(chǎn)價格需進(jìn)一步調(diào)整。風(fēng)險偏好向兩端移動，核心型和不良資產(chǎn)投資策略關(guān)注度上升。投資者進(jìn)一步聚焦京滬。4報告目錄0102030405者凈投資意愿最強"更積極投資"的受訪者比例為47%，相比2023年增加13個百分點，并且在CBRE認(rèn)為，市場情緒改善的動因來自于多個方面，包括資產(chǎn)價格內(nèi)利率的持續(xù)下行，以及對于2024年中國經(jīng)濟(jì)邁向常態(tài)化增長并推動商業(yè)地分投資者類型來看，機構(gòu)投資者投資意愿最強，凈投資要的推動力之一在于保費收入持續(xù)增長和低息環(huán)境共同作用下國內(nèi)險資對優(yōu)70%—更積極投資更積極出售60%50%40%30%20%201620172018201920202021202220232024按投資者類型40%30%20%10%凈投資意愿(2023)凈投資意愿(2024)-20%-30%-40%地產(chǎn)基金機構(gòu)投資者開發(fā)商內(nèi)資外資注釋1:凈投資意向=選擇"更積極投資"的受訪者比例-選擇"更積極出售"的受訪者比例。數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月45%47%3%-10%經(jīng)濟(jì)不確定性、租賃需求和買賣雙方的預(yù)期差是投資者面臨的主要挑戰(zhàn)"對經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂"再度成為影響投資者的首要風(fēng)險，但選擇此項的受訪者占比由2023年的86%大幅回落至49%。中國經(jīng)濟(jì)的消費、工業(yè)、就業(yè)等指標(biāo)在2023年最后幾個月出現(xiàn)企穩(wěn)信號，而經(jīng)濟(jì)不確定性、租賃需求和買賣雙方的預(yù)期差是投資者面臨的主要挑戰(zhàn)"對經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂"再度成為影響投資者的首要風(fēng)險，但選擇此項的受訪者占比由2023年的86%大幅回落至49%。中國經(jīng)濟(jì)的消費、工業(yè)、就業(yè)等指標(biāo)在2023年最后幾個月出現(xiàn)企穩(wěn)信號，而預(yù)計2024年中國GDP有望達(dá)到4.6%；在保持中高速增長的同時，科技創(chuàng)新"租賃需求疲軟"在主要挑戰(zhàn)中位居次席。鑒于商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)運行的緊密將持續(xù)分化，投資市場的"選擇性"特征大于"系統(tǒng)性"特征。"買方與賣方的預(yù)期差"仍是今年推進(jìn)大宗物業(yè)交易的難點之一，租賃和金國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場總體上處于租賃市場回升和資產(chǎn)價格磨底的雙48%46%43%46%39%36%45%34%27%16%25%9%10%6%13%48%46%43%46%39%36%45%34%27%16%25%9%10%6%13%2023202486%49%86%49%租戶需求疲軟買方與賣方的預(yù)期差地緣政治環(huán)境的不確定性中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)弱于預(yù)期比預(yù)期更鷹派的歐美央行政策(更長期的高利率環(huán)境)更嚴(yán)格的信貸額度及借貸條款勞動力和施工成本不斷上升緊縮的財政政策(如更高的稅率、削減財政刺激的規(guī)模匯率波動的影響數(shù)據(jù)來源:2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月7地產(chǎn)配置的首要原因，這一結(jié)果再次印證了現(xiàn)階段投資者對資產(chǎn)價格的此外"更多的困境資產(chǎn)投資機會"位列受訪者提升房地產(chǎn)配置原因的第計的大宗商業(yè)地產(chǎn)交易宗數(shù)中的占比高達(dá)四成。盡管去年底金融監(jiān)管層透露出更多支持民營開發(fā)企業(yè)正常融資需求的信號，但市場短期內(nèi)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的概率不大2024年高杠桿和出險房企的資產(chǎn)圖表5：投資者提升(左)及降低(右)房地產(chǎn)配置的首要原因已有合理的調(diào)整將進(jìn)一步調(diào)整計劃提升或維持房地產(chǎn)資產(chǎn)配置的投資者比例小幅擴(kuò)大大幅提升略有提升幾乎相同略有下降大幅下降數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月工業(yè)物流仍最受青睞租賃住宅投資意向穩(wěn)步上漲零售和酒店關(guān)注度觸底回升工業(yè)物流仍最受青睞租賃住宅投資意向穩(wěn)步上漲零售和酒店關(guān)注度觸底回升近期泰康保險、鼎暉等投資交易，以及普洛斯數(shù)支基金的成功募集表化管理的長租公寓在租賃住宅市場的滲透率不足3%(將保租房納入流入且中高收入崗位較多的一線城市和杭州、南京、武漢、成都等強2023年下半年零售物業(yè)和酒店物業(yè)的投資交易明顯活躍產(chǎn)類民營企業(yè)等多元化的買家。從我們今年的調(diào)查結(jié)果來看，零售物業(yè)和酒店的關(guān)注度已經(jīng)觸底回升。但需要指出的是，并非所有項63%3工業(yè)物流主要城市高標(biāo)倉82%長租公寓55%核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓54%區(qū)域型購物中心60%50%40%30%20%10%202220232024注釋2:住宅類(開發(fā)銷售)為2024年新增選項注釋3:該比例為選擇"工業(yè)物流"為最青睞物業(yè)類型的受訪者中以"主要城市高標(biāo)倉"這一子類型為投資標(biāo)的的受訪者占比，以下類同。數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月酒店和零售物業(yè)價格預(yù)期顯酒店和零售物業(yè)價格預(yù)期顯最為堅挺相比2023年的調(diào)查酒店和零售物業(yè)的資產(chǎn)價格預(yù)期改善最為明顯(Revpar)和入住率均已經(jīng)恢復(fù)到2019年同期的96%。而在供給萬平方米)。在此基礎(chǔ)上，北京、上海以及部分華東區(qū)域消費力較基于對寫字樓租賃市場持續(xù)供過于求的擔(dān)憂，絕今年的寫字樓資產(chǎn)價格仍需有進(jìn)一步的調(diào)整。但我們認(rèn)為，一線城市核心區(qū)位甲級樓宇將具有相對更佳的供求平衡以及由此而來的更10%20%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%租賃住宅酒店倉儲物流高街商鋪工業(yè)廠房商務(wù)園區(qū)/研發(fā)設(shè)施購物中心甲級寫字樓數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月租賃住宅是投資者價格預(yù)期最強的物業(yè)類型。租賃住宅是投資者價格預(yù)期最強的物業(yè)類型。50%的受訪投資者認(rèn)為2024年沒有折價或?qū)⒋嬖谝鐑r，較上一年調(diào)查的38%進(jìn)一步提升。注意到，未來租金增長能否支撐資產(chǎn)價格和投資回報要求仍是投資者的主2023年一線城市住宅租金指數(shù)呈現(xiàn)震蕩走度后有所下滑，全年小幅下跌1%。積極的方面是，從萬科、龍湖等長租公寓領(lǐng)先運營商和相關(guān)保租房公募REIT公布的數(shù)據(jù)來看，項目出租率仍保持在90%以上的高位，凸顯出租房需求的剛性特質(zhì)。隨著企業(yè)31%的受訪投資者認(rèn)為今年倉儲物流資產(chǎn)價格將沒有折價或出現(xiàn)溢價，該高標(biāo)倉資本化率自2012年以來首次出現(xiàn)但從中長期來看，一方面中國目前1.2億平方米左右的高標(biāo)倉規(guī)模尚不及美綠地開發(fā)和核心類資產(chǎn)是現(xiàn)階段為投資者可以重點關(guān)注的穿越周期策略。租金增長動能及資產(chǎn)價格仍為長租公寓投資的主要障礙租金增長幅度不足以支撐投資回報要求相關(guān)資產(chǎn)的收購價格過高，達(dá)不到投資回報要求退出渠道有限政府大幅供應(yīng)保障型租賃住房帶來的競爭相關(guān)細(xì)化政策有待落實缺少合適的標(biāo)的資產(chǎn)缺乏相關(guān)的資產(chǎn)管理經(jīng)驗60%60%60%55%39%27%26%15%14%202220232024注釋4:政府大幅供應(yīng)保障型租賃住房帶來的競爭為2024年新增選項。數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月生命科學(xué)和醫(yī)療地產(chǎn)關(guān)注度蟬聯(lián)另類資產(chǎn)首位生命科學(xué)和醫(yī)療地產(chǎn)蟬聯(lián)另類資產(chǎn)關(guān)注度首位。盡管2023年全球生物醫(yī)藥風(fēng)投和新藥支出增長7.1倍)為中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。在以上海、北京為首的國內(nèi)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集以上海為例，政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，2022年上海生物醫(yī)藥行業(yè)從業(yè)人員27.8萬人，到十四五末的人才需求缺口預(yù)計超過40萬250萬平方米，而目前已知的新增供給量約120萬平方米。此外，生命科學(xué)地產(chǎn)租戶的高粘性所帶來的現(xiàn)金流確定性20222023202445%34%26%22%養(yǎng)老地產(chǎn)和老年公寓注釋5《上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)人才發(fā)展白皮書》，上海市生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心，2022年。數(shù)據(jù)來源:2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部2024年1月生命科學(xué)和醫(yī)療地產(chǎn)自助式倉儲數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)債基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)生公寓27%冷庫27%核心型是以國內(nèi)險資為主導(dǎo)的機構(gòu)投資者最為青睞的投資策略，選擇比例達(dá)定性和國內(nèi)的正杠桿借貸環(huán)境將進(jìn)一步推動國內(nèi)保險機構(gòu)向一線城市高品質(zhì)核心型是以國內(nèi)險資為主導(dǎo)的機構(gòu)投資者最為青睞的投資策略，選擇比例達(dá)定性和國內(nèi)的正杠桿借貸環(huán)境將進(jìn)一步推動國內(nèi)保險機構(gòu)向一線城市高品質(zhì)物流設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓和寫字樓的聚焦。此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT的今年房地產(chǎn)基金的首選策略仍為增值型，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造提升、酒店及低等級寫字樓改造為長租公寓等都是采用這一策略的投資者鑒于開發(fā)商持續(xù)面臨資金壓力且保持強勁的"凈出售"意愿，2024年房地產(chǎn)核心型核心增益型增值型機會型不良資產(chǎn)和不良貸款房地產(chǎn)債注釋6：房地產(chǎn)債投資策略為2023年新增選項數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月和不良資產(chǎn)投資關(guān)注度上升202220232024投資者進(jìn)一步聚焦京滬66%的受訪投資者選擇上海為2024年最受青睞的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資目的地，再次位居榜首，且該比例創(chuàng)下自2015年類型，而生命科學(xué)園區(qū)則進(jìn)入以北京為投資目的地的投資者的關(guān)注度前三榜單。此外，二三線城市的工業(yè)物流地產(chǎn)成投資者對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資保持謹(jǐn)慎，短期內(nèi)，國內(nèi)機構(gòu)及產(chǎn)業(yè)資本中國內(nèi)地資產(chǎn)或能為全球投資者提供不錯的分散化投資機會。66%66%受訪者在中國內(nèi)地的投資意向▲相比上一年占比變動工業(yè)物流租賃住宅 生命科學(xué)和醫(yī)療地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源:2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部2024年1月下降>50bps下降<50bps下降>50bps下降<50bps不變上升<50bps上升>50bps中國內(nèi)地韓國新加坡香港特別行政區(qū)澳大利亞14%#2數(shù)據(jù)來源:2024年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月更為不利的貸款價值比(LTV)30%48%43%41%21%近八成投資者預(yù)計中國央行2024年將進(jìn)一步降息；除日本外亞太主要市場政策利率將隨美聯(lián)儲見頂回落持流動性合理充裕"，預(yù)示仍有進(jìn)一步降息降準(zhǔn)的可能性。這與我們調(diào)查所太區(qū)主要市場利率水平回落?？缇惩顿Y者所面臨的嚴(yán)苛金融環(huán)境有望得到逐由于現(xiàn)階段商業(yè)銀行和其他貸款機構(gòu)對租賃市場預(yù)期和資產(chǎn)流動性持謹(jǐn)慎，其在貸款價值比、資產(chǎn)估值、信貸風(fēng)險利差等方面更審慎的要求是另一方面，基于借款人主體信用和抵押資產(chǎn)品質(zhì)的融資成本差異或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，并進(jìn)而影響大宗不動產(chǎn)定價。概而言之，品質(zhì)不佳的物業(yè)將面臨更大的估值調(diào)整和資產(chǎn)處置壓力，而核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)改造現(xiàn)有改造現(xiàn)有建筑使符合相要求66%2購買/開發(fā)綠色建筑47%實現(xiàn)現(xiàn)場可再生能源發(fā)電45%4安裝新能源車充電樁40%5獲取綠色融資34%使用綠色租賃條款31%數(shù)據(jù)來源:2024年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2024年1月受訪者已經(jīng)或計劃在房地產(chǎn)投資中采用ESG標(biāo)準(zhǔn)綠色改造和開發(fā)是最主要的ESG舉措；綠色能源設(shè)施進(jìn)入投資者視野最新的調(diào)查結(jié)果顯示，已經(jīng)或計劃將環(huán)境、社會與治理(ESG)納入投資決策中的受訪者比例高達(dá)91%綠色改造和開發(fā)為投資者最主要的ESG舉措。根據(jù)此外，綠色能源設(shè)施也逐步進(jìn)入投資者視野，分別有及"安裝新能源車充電樁"作為ESG的相關(guān)舉措。新能源乘用車的銷售滲透率已經(jīng)達(dá)到35.7%，同比提備的基礎(chǔ)設(shè)施。近七成投資者愿意給與ESG資產(chǎn)一定程度的溢近七成投資者愿意給與ESG資產(chǎn)一定程度的溢但高溢價意愿(10%以上溢價)的投資者比例有所上升，以外資房地產(chǎn)基金展的中國辦公樓租戶調(diào)查顯示：在租金相近或有一定溢價的情況下有意愿搬同時，有28%的租戶表示可以考慮為所在項目的綠色升級改造支出一定的費用(如增加物業(yè)管理費)。注釋7：選擇在租金相近情況下愿意搬遷至綠色認(rèn)證樓宇的租戶比例為50%，愿意支付一定租金溢價的租戶比例為16%近七成投資者認(rèn)同ESG資產(chǎn)溢沒有溢價<=5%6-10%10%以上0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%20232024數(shù)據(jù)來源：2024年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理