房地產企業(yè)財務風險識別與防范研究-以光明房地產集團為例

PAGEPAGE9摘要房地產行業(yè)是一個對國民經(jīng)濟影響很大的行業(yè)，或榮或衰都將帶動著國民經(jīng)濟的發(fā)展。針對近些年房價的瘋漲，導致的房地產金融化泡沫化趨勢愈發(fā)嚴重，光明房地產身處其中深受影響，但在企業(yè)的不懈努力下也穩(wěn)步發(fā)務風險的建議，希望有利于我國房地產企業(yè)的財務風險研究分析及防范。AbstractTherealestateindustryisanindustrythathasagreatimpactonthenationaleconomy.Prosperityordeclinewilldrivethedevelopmentofthenationaleconomy.Inresponsetotheskyrocketinghousingpricesinrecentyears,therealestatefinancializationbubbletrendhasbecomemoreandmoreserious.GuangmingRealEstatehasbeendeeplyaffectedbyit,butithasalsodevelopedsteadilywiththeunremittingeffortsoftheenterprise.Therefore,theresearchiscarriedoutwithGuangmingRealEstate.ThisarticlemainlyanalyzesvariousfinancialindicatorsofGuangmingRealEstatetofindoutthefinancialriskscontainedtherein,andpromptlyproposepreventivecountermeasurestostrengthencorporatemanagementandbusinessdevelopment.Throughthelongitudinalcomparativeanalysisofthedatainthefive-yearfinancialstatements,withthehelpofcharts,thesolvency,profitabilityandgrowthabilityofGuangmingRealEstateareanalyzedindetail.CombinedwithDuPontanalysis,itisconcludedthatGuangmingRealEstatehashighdebtsolvencypressureandprofitability.Poor,poordevelopmentandothercharacteristics.Throughresearchandanalysis,combinedwiththedevelopmentdirectionofGuangmingRealEstate,itfocusesonEastChina,radiatestoCentralChina,SouthChinaandSouthwest,andfocusesonpopularcities.High-qualitydevelopmentofrealestaterequiresalargeamountofcapitalandrequirescorporatefinancialstatus.Therefore,whenanalyzingthefinancialrisksofGuangmingRealEstate,itprovidessomesuggestionstoimproveandreducefinancialrisksinordertoimprovethelevelofbusinessdevelopmentandprofitabilityofthecompany.Itishopedthatitwillbebeneficialtothefinancialriskresearchofmycountry’srealestatecompanies.Analysisandprevention.Keywords:realestate;financialrisk;riskidentification;riskprevention1緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景國民的心。早在唐朝，詩人杜甫就發(fā)出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨；隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，各方面的建設項目都需要大量的資金支持，房地產業(yè)也不例外。房地產業(yè)與國家的房地產業(yè)的發(fā)展產生了12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款業(yè)。，2020年全國房地產開發(fā)投資141443億元，相較于上年數(shù)據(jù)提高了7個百分點，環(huán)比增速為0.2%，比2019年回落了2.9個百分點。住房資金投入104446億元，提高了7.6個百分點，環(huán)比增速為0.2%，比2019年降低6.3%。，2020年全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，相較于2019年提高了8.1個百分1.5%，相較于2019年增長0.5%。銀行借貸26676億元，提高了5.7個百分點；借助外部資金192億元，個百分點；企業(yè)自身籌集資金63377億元，提高了9.0個百分點；提前到賬資金66547億元，提高了8.5個百分點；收到個人分期付款29976億元，提高了9.9個百分點。年3月2日表示，2019年的房地產價格水平變化相對穩(wěn)定，近年來房地產貸款上漲速度第一次低于其他貸款上漲速度。進一步提出針對性的防范措施，期望對光明房地產的持續(xù)發(fā)展貢獻一份力量。1.1.2研究意義的前提下，財務風險的研究識別與防范在任何一個房地產企業(yè)都顯得無比重要。提高對財務風險的識別及防范能業(yè)的持久經(jīng)營。1.2國內外研究現(xiàn)狀1.2.1國外項目財務風險研究綜述國外學者對房地產的風險理論研究已經(jīng)開展了很長時間，目前已經(jīng)達到了較高的水平。風險這個名詞，早在1901年由美國著名的研究學者A.H威雷特提出，在他的理論研究表述下，風險是不確定的，不可控的事情發(fā)生的表現(xiàn)。在這之后，M險管理的想法最早由BeaverWH.（1966）提出建立，他是結合平時的經(jīng)驗、邏輯判斷推理和辯證的思維分析——定性分析研究風險的管控。由Tam（1991）、TamKiang（1992）、DuttaShekhar（1992）運用神經(jīng)網(wǎng)絡模型來預測銀行破產的。1992年，TamKiangBP神經(jīng)網(wǎng)絡模型，步驟是將占有一定比重的需檢測樣本傳輸?shù)骄W(wǎng)絡中，經(jīng)過一系列的計算分析，便可用非破產或破產來區(qū)分所傳輸?shù)骄W(wǎng)絡上的企業(yè)。需借助財務分析的工具才能將財務報表分析出來，AndrewWL.（2011）在財務分析中率先應用Excel作為分析工具進行財務報表的分析，例如企業(yè)的應收賬款、預收賬款之間的聯(lián)系，進一步得出企業(yè)在接下來的經(jīng)營管理中應把重心放在哪里。在房地產企業(yè)的財務分析中，財務風險的識別與防范在企業(yè)經(jīng)營管理中至關重要。隨著多年來人們研究的深而風險識別與防范應作為企業(yè)財務風險評價的重點。1.2.2國內項目財務風險研究綜述20世紀90年代末，房地產業(yè)的財務分析才在我國開始。目前，我國的財務風險研究還是處于等。通過公司的歷年財務數(shù)據(jù)，結合各項財務分析指標，分析了首創(chuàng)置業(yè)的財務狀況，對該公司的生產經(jīng)營狀況進行了詳細分析研究，并對之后的發(fā)展提出了積極建議。結合企業(yè)多年來的財務數(shù)據(jù)，通過對數(shù)據(jù)的分析，利用圖表的形式，采用同個指標不同年份的能地產商模式，詳細分析了該模式的特點。陶偉（2020）2014—2019年的財務數(shù)據(jù)，結合資產負債表、利潤表以及現(xiàn)金流量表，選取與企業(yè)生產經(jīng)營管理密切相關的財務指標，分析企業(yè)的財務狀況，進而分析房地產開發(fā)企業(yè)財務存在的狀況，對其提出針對性的建議。與企業(yè)生產經(jīng)營活動息息相關的財務能力上，例如財務風險防范結合起來去反映一個房地產企業(yè)的真實財務狀況。2基本理論問題分析2.1財務風險的含義財務風險從本質上有廣義和狹義之分。，使得企業(yè)可能存在相關財務損失。一般情況下企業(yè)進行財務活動有財務活動的成果和整體然會存在不可控的影響出現(xiàn)，也就會給企業(yè)帶來財務風險。而企業(yè)的發(fā)展會結合兩者的成果，兩者互相影響，是之亦然。Ross.Westerfield，Jordan在1995年發(fā)表的言論來看，其認為狹義的財務風債能力變差等，這些已知的風險無法進行根除，企業(yè)可以利用相關手段來對其進行削弱。2.2房地產企業(yè)財務風險的特點影響該項目的發(fā)展，更會影響到企業(yè)的整體經(jīng)營管理。第二，房屋具有不可移動性，單個存貨價值巨大，房地產市場受地域性影響較大，故而影響企業(yè)資金回收能沒有及時還上，那么企業(yè)的資金就會得不到及時的回收，從而影響企業(yè)的資金回收能力。第三，投資規(guī)模越大，融資方式越多，使房地產企業(yè)在單個項目上加大投資規(guī)模，而融資額的增加也會引起企65%的比重，剩下的都是前期占比。1億的項目，前期大概需要投入3500萬。在項目進行過程中，要求資金鏈是完整的，這就說明前期的資金需要供應上，這對企業(yè)的投融資規(guī)模有一定要求。2.3財務風險的表現(xiàn)形式房地產企業(yè)面臨的財務風險有很多方面，其主要方面為：2008年次貸危機后，我國的房市的發(fā)展非常迅速。在當很大的地位和比重。但是，國家為了規(guī)范房地產市場的秩序，近年且對房地產企業(yè)來說是致命的。其次，很多企業(yè)融資困難，周轉資金不足。房地產企業(yè)對外投資對資金的的需求非常迫切，以往大部分情況下體的利益。所以，房地產企業(yè)一定要重視資金籌集和防范資金鏈斷供危險，促使企業(yè)良性發(fā)展。產重組。第一，分散風險法己的投資方向，分散風險。第二，降低風險法品品質，提供優(yōu)質的售后，來提升品牌形象，從而降低品牌貶值風險。第三，轉移風險法機構為企業(yè)的投資做背書，將一部分的風險轉嫁給擔保的企業(yè)或者保險公司，這樣就可以降低在投資中的風險。3光明房地產集團財務風險識別3.1光明房地產集團簡介3.1.1光明房地產集團基本概況1993年1月4日在上海成立，并于1996年6月6日在上海證券交易所上市（股票代碼：600708），為光明食品集團旗下主要企業(yè)。、商業(yè)房開發(fā)及租賃等。從公司發(fā)展規(guī)模來看，公司下屬建設公司為房屋建筑工程施工總質的綜合性施工企業(yè)。3.2光明房地產集團財務風險識別分析3.2.1償債能力分析表1短期償債能力財務指標分析表Table1Analysisoffinancialindicatorsofshort-termsolvency財務指標（%）20152016201720182019流動比率1.551.661.701.841.85速動比率0.270.360.420.660.51現(xiàn)金比率13.3124.2324.1926.4520.01（數(shù)據(jù)來源于：光明房地產2015-2019年財務報告）圖1短期償債能力財務指標分析圖從企業(yè)的相關財務數(shù)據(jù)來看，光明房地產2015－2019年的流動比率在不斷上升，在2019年達到了1.85，而一般企業(yè)的流動比率保持在2左右比較合適。同時光明房地產的流動比率低于同行業(yè)平均水平，而從企業(yè)的相關數(shù)據(jù)來看，其流動比率隨時間變化在持續(xù)上漲，但其速動比率卻隨著時間變化在持續(xù)降低，這反映出光明房地產近年來的庫存量在變多，因此給其清償債務增添了許多負擔。而根據(jù)企業(yè)五年內的財務數(shù)據(jù)分析，其與流動比率相關的指標2019年變化為0.51，一般情況下，速動比率1:1比較合適。由于光明房地產集團具有房地產企業(yè)的一般特征，因此在企業(yè)的經(jīng)營過程中存在較高費用，且其現(xiàn)金比率不斷上升，2019年有所下降，到2019年是20.01,表明光明房地產可盡快轉換為現(xiàn)金并及時償還債務的能力增強，致使企業(yè)的短期償債能力增強。光明房地產的現(xiàn)金比率呈先上升后下降趨勢，說明光明房地產以現(xiàn)金等價物及有價證券償還債務的能力有所增強。表2長期償債能力財務指標分析表Table2Analysisoffinancialindicatorsoflong-termsolvency財務指標20152016201720182019利息保障倍數(shù)（倍）421.11612.11967.45580.69486.40資產負債率（%）83.15%80.56%79.92%82.38%82.30%（數(shù)據(jù)來源于：光明房地產2015-2019年財務報告）圖2長期償債能力財務指標分析圖圖3長期償債能力財務指標分析圖隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展與激烈的市場競爭，2019年光明房地產的負債總額有707.09億元，資產總額有859.20億2015-2019年光明房地產的資產負債率呈現(xiàn)下降又增長的趨勢，由一開始的83.15%下降到了79.92%，又上漲到82.30%，年平均值為81.67%。體現(xiàn)出光明房地產存量債務高，償付壓力大。3.2.2成長能力分析表3成長能力財務指標分析表Table3AnalysisofFinancialIndicatorsofGrowthAbility財務指標（%）20152016 201720182019凈利潤增長率139.37129.36 72.39-31.02-37.55主營業(yè)務收入增長率173.6767.77 0.14-1.53-33.59（數(shù)據(jù)來源于：光明房地產2015-2019年財務報告）圖4成長能力財務指標分析圖目前光明房地產以華東地區(qū)及周邊熱門城市作為企業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域，推動光明房地產朝著高質量發(fā)展，朝著穩(wěn)中有進、進中有質的方向發(fā)展。2019年光明房地產凈利潤約5.70億元，相較于上年數(shù)據(jù)有所降低，令人擔憂。同時企業(yè)的成長能力水平主要受上述表3中兩個指標的影響。目前它的凈利潤增長率從2015年的139.37%下降到2019年年均只有50.91%，而主營業(yè)務收入增長率從173.67%下降到-33.59%。年均值為70.04%，均呈逐年下降，且下降幅度大。兩項指標都逐年減少，說明光明房地產利用現(xiàn)有資金獲取利潤的水平很差，導致企業(yè)的營運效益減弱，發(fā)展能力存在較大風險。3.2.3盈利能力分析表4盈利能力財務指標分析表Table4Analysisoffinancialindicatorsofprofitability財務指標（%）20152016 201720182019凈資產收益率6.4211.46 18.7411.183.98總資產報酬率3.974.12 6.204.252.20資產報酬率1.382.76 4.082.161.29（數(shù)據(jù)來源于：光明房地產2015-2019年財務報告）圖5盈利能力財務指標分析圖在2019年時，光明房地產總資產為858.32億元，營業(yè)收入為136.11億元，較前幾年下降。與此同時，光明房地產增加了在物流方面的投入，注入了更多的資源。雖然它在此期間有所盈利，但是其盈利能力情況卻不容樂觀。光資產收益率、總資產報酬率和資產報酬率的影響。同時它的凈資產收益率在2015-2019年年平均值為10.36%，2015年為6.42%，2019年降到了3.98%，事實證明，同往年相比呈現(xiàn)有增有減，近兩年呈現(xiàn)下降趨勢?？傎Y產報酬率呈先上升后下降趨勢，2015年為3.97%，到了2019年僅為2.20%。資產報酬率的變化趨勢，2015年為1.38%，2019年為1.29%，年平均值為2.33%。這兩個指標呈現(xiàn)下降趨勢，體2015-2019年的經(jīng)營狀況不太穩(wěn)定，同時它的管理措施較為消極，資產管理效益和財務管理水平有所下降，說明光明房地產獲利能力下降，盈利能力減弱。3.2.4杜邦分析現(xiàn)出各項指標之間的聯(lián)系，同時反映出企業(yè)的經(jīng)營管理狀況。具體如下：X總資產周轉次數(shù)X權益乘數(shù)表5權益凈利率因素分析表Table5FactorAnalysisofEquityNetInterestRate年份20152016201720182019凈資產收益率（%）6.42%11.46%18.74%11.18%3.98%銷售凈利率（%）4.12%4.87%9.35%6.92%4.19%總資產周轉率0.450.420.410.320.17權益乘數(shù)5.935.144.985.685.65總資產收益率（%）1.81%2.34%3.87%2.13%1.07%（數(shù)據(jù)來源于：光明房地產2015-2019年財務報告）圖6權益凈利率因素分析圖圖7權益凈利率因素分析圖轉率分別降低至4.19%、0.17。自2015年始，隨著國家宏觀政策的推行，企業(yè)開始新的樓盤開發(fā)，不斷增加銷售力2017年獲得較大收獲，之后隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，總資產周轉率呈現(xiàn)下降趨勢，權益乘數(shù)也降至5.65。第一，存量債務高，償付壓力大70%以上，資產結構不合理，企業(yè)償債能力低，所承擔的償債風險高。有息負債占總資產達到44.96%，導致企業(yè)的存量債務高，償付壓力大。第二，