項目合作洽談階段

項目合作洽談階段步驟1、項目差不多信息的獵取（由公司客戶服務(wù)部提供）A1-001號文本 項目跟蹤記錄表客戶服務(wù)部 跟蹤記錄佼策劃部）策劃部存底自編（）號時刻接聽人交策劃部時刻：接辦人客戶基本情r況全稱地址聯(lián)系人職務(wù)資質(zhì)等級過往項目簡介占地面積占地面積開發(fā)時刻開發(fā)時刻占地面積占地面積開發(fā)時刻開發(fā)時刻占地面積占地面積開發(fā)時刻開發(fā)時刻在當(dāng)?shù)厥袌稣加新书_發(fā)公司形象描述合作意向□策劃 口代理 口顧問 □其它備注項目差不多情形開發(fā)時刻開發(fā)時刻占地面積占地面積開發(fā)時刻開發(fā)時刻備注客戶跟蹤記錄編號聯(lián)系對象開發(fā)時間效果時間經(jīng)辦人

步驟2、初步的溝通A2-002號文本 跟蹤記錄表溝通記錄表概述（與項目開發(fā)公司有關(guān)人員進(jìn)行溝通，以進(jìn)一步了解項目有關(guān)情形，冋時表示合作意愿。 溝通的要緊內(nèi)容）要點(diǎn)（了解項目目前情形及項目公司情形）（了解客戶需要哪方面的服務(wù)）（介紹本公司的資源、服務(wù)體系等情形）步驟3、通過獵取詳細(xì)的開發(fā)項目資料A3-003號文本落實(shí)開發(fā)項目資料落實(shí)“**項目”開發(fā)資料標(biāo)志本公司全稱（英文）地址：:稿件FaxTransmission發(fā)件人From：日期Date：收件人Attention：公司Company：號碼FaxNo：頁數(shù)TotalPages：（包括此頁includingthispage）如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò)： 號碼：Ifyoudonotreceiveallthepages,pleasecontactat內(nèi)容Message：尊敬的*先生（小姐）:您好！第一專門感謝貴公司對敝司的信任！為促進(jìn)雙方的進(jìn)一步了解和對貴司目前項目的了解，敝司特公司簡介和項目資料清單一份，希盡可能將所需資料提供齊全。敝司將依照資料進(jìn)行有針對性的研究，屆時將帶著問題進(jìn)行實(shí)地考察，方可提出可操作性方案和提供適合本項目的最佳設(shè)計公司。本公司簡介本公司的體會和聲譽(yù)簡介公司優(yōu)勢本公司需貴公司提供項目之有關(guān)資料一一可文件資 料備注資料備注1、進(jìn)展商背景資料交通系統(tǒng)**進(jìn)展商名稱（包括投資合作方）*商業(yè)設(shè)施、環(huán)境*過去進(jìn)展項目（如有）經(jīng)濟(jì)描述*現(xiàn)時進(jìn)展項目及名稱*預(yù)算平均售價2、文件（復(fù)印本）項目總體規(guī)劃圖項目規(guī)劃紅線圈*項目立體透視圖及剖面圖（住宅、車位）規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)通知書（規(guī)劃局下達(dá)）*4、項目發(fā)售時期的資料國有土地使用證價目表建設(shè)用地規(guī)劃許可證付款方式、購房須知、銀行按揭表建設(shè)用地工程許可證平面圖預(yù)售許可證單張銀行為小區(qū)業(yè)主提供按揭之證明樓書3、項目資料宣傳海報項目占地規(guī)模*5、項目前期發(fā)售時推廣主題描述施工日期/預(yù)算完工日期*6、前期推出單位可享受的優(yōu)待項目區(qū)域差不多情形*7、項目地塊及周邊照片一組*注：標(biāo)“*”為重點(diǎn)提供資料，其余有的要盡可能提供；以上資料需貴公司初步提供，如有不詳之處請與敝司策劃部聯(lián)系?！叭附鉀Q”顧問模式的工作目標(biāo)1、 建立利潤保證進(jìn)展模式通過標(biāo)準(zhǔn)化項目運(yùn)作程序的制定與實(shí)施，為進(jìn)展商導(dǎo)入專業(yè)的經(jīng)營理念治理模式，建立利潤保證進(jìn)展模式。2、 建立能夠達(dá)致利潤最大化的價值提升進(jìn)展模式策劃的價值表達(dá)在對地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化追求上。“全案模式”通過制造性思維與實(shí)操能力的完美整合，充分挖掘項目最大潛值。3、 建立整合各方資源的最優(yōu)化策劃解決方案單有方向性的定位是不足夠的，因為地產(chǎn)開發(fā)是由多個環(huán)節(jié)組成的，而現(xiàn)金的流淌是動態(tài)的，因此，對大資金的操作應(yīng)謀定而后動，并通過對企業(yè)內(nèi)外資源的全面整合，形成企業(yè)的核心競爭力。聯(lián)系：傳真：聯(lián)系人：策劃部A先生順頌商祺！**房地產(chǎn)研究中心本公司全稱200年月日步驟4、組建項目小組，并擬定前往實(shí)地考察打算A4-004號文本 前期進(jìn)展策劃考察打算*地某項目考察打算（前期進(jìn)展策劃）（一）*地宏觀環(huán)境考察1、一樣可類比項目1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、重點(diǎn)競爭對手2、政策環(huán)境（四）項目概況考察3、文化環(huán)境1、項目地塊4、人口環(huán)境2、項目周邊環(huán)境（二）*地房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境考察3、項目所在區(qū)域（板塊）1、市場供求狀況及價格總體水平（五）項目所在地消費(fèi)適應(yīng)考察2、近期熱點(diǎn)1、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)（三）可類比項目調(diào)研2、可類比項目目標(biāo)客戶群構(gòu)成A4-0O5號文本 銷售代理策劃項目考察打算**項目考察打算（銷售代理策劃）（一）項目概況考察3、近期市場熱點(diǎn)1、項目物業(yè)類型、產(chǎn)品特點(diǎn)4、各種營銷手段2、項目周邊環(huán)境（三）可類比項目調(diào)研3、項目所在區(qū)域（板塊）1、目標(biāo)客戶構(gòu)成（二）房地產(chǎn)市場環(huán)境考察2、營銷策略和促銷手段1、市場供求比例3、銷售情形（銷售業(yè)績、熱銷戶型等）2、價格總量水平4、重點(diǎn)競爭對手概況

步驟5、落實(shí)考察項目事宜A5-006號文本 落實(shí)考察項目事宜落實(shí)“**項目”開發(fā)資料標(biāo)志本公司全稱（英文）地址：:稿件FaxTransmission發(fā)件人From：日期Date：收件人Attention：公司Company：號碼FaxNo：頁數(shù)TotalPages：（包括此頁includingthispage）如所收頁數(shù)不符，請聯(lián)絡(luò):號碼：Ifyoudonotreceiveallthepages,pleasecontactat內(nèi)容Message：尊敬的*先生（小姐）：您好！第一專門感謝貴公司對敝司的信任！敝司通過資料對貴司項目已有了初步的了解和認(rèn)識，鑒于貴司的誠心，敝司將委派由副總經(jīng)理***先生帶隊的項目專家小組一行3-4人于月日前往貴司進(jìn)行實(shí)地項目考察（如在時刻上有所變動，希盡快通知）。為了遵循行內(nèi)異地操作項目的一樣慣例，在未簽訂正式合同之前，需貴司以邀請函的形式對敝司發(fā)出邀請（即可），同時往來所需一切差旅費(fèi)用將由貴司承擔(dān)。順頌商祺！**房地產(chǎn)研究中心本公司全稱200年月日邀請函**公司:我司欣然邀請貴司相關(guān)工作人員（包括設(shè)計師一名一行三至四人）赴*地實(shí)地考察“**苑”（暫定名）項目地塊及商討雙方合作事宜。貴司工作人員將在*地作短暫的逗留，期間一切費(fèi)用（包括回來旅費(fèi)）將由我司承擔(dān)。順頌商祺!*地房地產(chǎn)開發(fā)簽名:蓋章:200年月日步驟6、現(xiàn)場地塊考察、項目周邊環(huán)境考察及當(dāng)?shù)乜深惐软椖靠疾霢6-0O8號文本 項目實(shí)地考察日程安排*地“**路”項目實(shí)地考察日程安排第1日上午與進(jìn)展商有關(guān)負(fù)責(zé)人開會，通告實(shí)地考察日程安排；下午到項目現(xiàn)場考察。第2—4日日間到*地各商業(yè)物業(yè)踩盤；夜間整理所收集資料，與本項目作類比分析。第5日上午與進(jìn)展商開會，通告項目考察進(jìn)展情形；下午收集*地宏觀環(huán)境資料。第6—8日：收集全國、該地宏觀環(huán)境資料，及項目所在區(qū)域的有關(guān)資料，進(jìn)行項目的SWOT分析。第9日：與進(jìn)展商開會，通告專案組對項目定位的初步思路，并與進(jìn)展商方有關(guān)專家進(jìn)行探討、論證。第10—12日：挖掘項目核心價值體系，進(jìn)行主題概念定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位，形成初步方案。第13日：與進(jìn)展商開會，專案組提交項目定位初步方案，雙方就方案內(nèi)容逐點(diǎn)進(jìn)行交流、探討、論證。第14日依照與進(jìn)展商的溝通結(jié)果，調(diào)整、完善項目定位。第150：上午與進(jìn)展商就項目定位調(diào)整內(nèi)容作進(jìn)一步溝通、論證。會議紀(jì)要時間：200年月 日上午點(diǎn)【 分地點(diǎn)：**房地產(chǎn)開發(fā)公司參與人：甲方：乙方：會議內(nèi)容：甲方***人1、 接收乙方的合同及贈書2、 對乙方工作打算及安排表示贊同并建議乙方考察***地***市場3、 提供乙方可類比市場考察項目清單4、 要求乙方出據(jù)公司營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記復(fù)印件后再將第一期策劃費(fèi)支付給乙方乙方***人1、 將兩份合同書交與甲方***人2、 贈送《決策情報9期》、《地產(chǎn)經(jīng)理人快訊1、2期》及相關(guān)考察資料給甲方***人3、 與甲方商討在該地兩周左右時刻的工作安排，要緊完成市場調(diào)查和項目定位、目標(biāo)客戶定位部分，陳述乙方工作組在該地期間的作息時刻表。并得到甲方的贊同。4、 確定考察對象，分商業(yè)物業(yè)、寫字樓、住宅等三部分。5、 敦促甲方盡快匯交第一期策劃費(fèi)。甲方代表簽名:乙方代表簽名:步驟7、項目初步設(shè)想及思路演示A7-010號文本 項目策劃思路演示“云南**”（暫定名）項目策劃思路昆明房地產(chǎn)宏觀進(jìn)展分析1對昆明房地產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)狀的認(rèn)識?開放式的開發(fā)環(huán)境，能夠快速吸取先進(jìn)模式?處于從局部仿照到建立完整地產(chǎn)操作體系的轉(zhuǎn)折關(guān)頭?整體市場開發(fā)結(jié)構(gòu)分散，缺乏龍頭企業(yè)與龍頭產(chǎn)品?購房者跟風(fēng)意識較強(qiáng)，“專家購房時代”有待時日?房地產(chǎn)營銷水平尚有差距2、對昆明地產(chǎn)以后趨勢的阻礙?以上狀況決定了昆明市場的龐大潛力?競爭將全方位升級?兩極分化的局面立即顯現(xiàn)，一些公司被剔除，優(yōu)秀公司將脫穎而出?能夠快速把握系統(tǒng)核心競爭力的企業(yè)面臨大好機(jī)遇?創(chuàng)新能力將決定地產(chǎn)公司在以后競爭環(huán)境中的地位“云南**”（暫定名）類比項目分析1、 昆明商業(yè)物業(yè)進(jìn)展的現(xiàn)狀與機(jī)遇?功能分布滯后于現(xiàn)代消費(fèi)理念?產(chǎn)品設(shè)計細(xì)部有待提高?整體經(jīng)營不到位?沒有航空母艦式的大型綜合商業(yè)城2、 昆明市區(qū)高檔住宅的狀況與機(jī)遇?沒有形成規(guī)模的高檔住宅?對混合型物業(yè)而言，住宅與商場關(guān)系處理不到位，沒有專門好地勢成優(yōu)勢互補(bǔ)和相互拉動?居住與商務(wù)過度區(qū)問題?步入大戶型即豪華的傳統(tǒng)誤區(qū)，高檔住宅缺乏足夠的魅力元素“云南**”（暫定名）項目概述1、 “云南**"（暫定名）項目地塊概述規(guī)劃性質(zhì)：商貿(mào)住宅地塊位置：地塊面積：規(guī)劃要點(diǎn)：容積率：建筑密度：綠化率：商貿(mào)用途比例：2、 “云南**"（暫定名）SWOT分析優(yōu)勢：?鉆石區(qū)位。亞CBD大區(qū)位，人文、機(jī)關(guān)、運(yùn)動、醫(yī)療、商務(wù)機(jī)構(gòu)、酒店、娛樂、機(jī)場交通等周邊資源?政府支持?進(jìn)展前景?開發(fā)商的高起點(diǎn)?專業(yè)公司的介入劣勢：?昆明整體商業(yè)進(jìn)展層次有待提升?本項目商圈氛圍欠成熟?本項目存在一定拆遷難度（舊城改造）?本項目開發(fā)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，操作難度大?本項目開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險大?開發(fā)商是首次介入本類型物業(yè)機(jī)會：?本項目有可能填補(bǔ)昆明龍頭商業(yè)物業(yè)的空白?從市場需求的角度，為商家和投資者提供了獲利機(jī)遇?從經(jīng)濟(jì)角度而言可形成規(guī)模效應(yīng)?帶動?xùn)|部區(qū)位的商業(yè)繁榮?與大西北、昆明市的區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展緊密結(jié)合“云南**”（暫定名）SWOT分析威逼：?昆明整體商業(yè)進(jìn)展的局限性?市場供應(yīng)量較大，競爭對手多?政府行為與市場行為的對接?高回報帶來高風(fēng)險，創(chuàng)新要求高決定了操作難度高?本項目差不多不是一個簡單的房地產(chǎn)項目，進(jìn)展商的資源整合工程龐大?本項目對進(jìn)展商的融資能力要求高3、“云南**"（暫定名）進(jìn)展策略第一時期：全面審核昆明市商業(yè)進(jìn)展的資源與進(jìn)展脈絡(luò)，查找本項目與大西南、云南省、昆明市的宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的對接點(diǎn)；第二時期：放眼國內(nèi)外都市商貿(mào)進(jìn)展的先進(jìn)思路，查找類比項目的失敗教訓(xùn)與成功體會，總結(jié)出成熟的開發(fā)模式；第三時期；全面整合國內(nèi)外的專業(yè)資源，使本項目躍上一個高起點(diǎn)的平臺；第四時期：充分研究昆明市場特點(diǎn)，查找適度超前與市場適應(yīng)的平穩(wěn)點(diǎn)，為本項目度身定作因地制宜的進(jìn)展打算；第五時期：從市場的前瞻性與領(lǐng)導(dǎo)性動身，進(jìn)行項目開發(fā)可行性的充分論證，為項目整體進(jìn)展提供量化的指引；第六時期：依照本項目的專門之處，通過對市場的深入研究，以及對商貿(mào)經(jīng)營、物業(yè)營銷進(jìn)行過程模擬，制定出合理的項目定位；第七時期：全面整合專業(yè)設(shè)計公司、商貿(mào)合作機(jī)構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營合作伙伴等方面的資源，進(jìn)行項目的整體規(guī)劃與設(shè)計；第八時期：結(jié)合項目特點(diǎn)，開展政府公關(guān)、品牌推廣、商貿(mào)溝通等一系列立體化的活動，建立本項目的整合營銷系統(tǒng)。本公司的工作模式與思路商場推售環(huán)節(jié)工作示范定位分析1、周邊商業(yè)分析3、目標(biāo)買家分析推售策略1、租售的利弊3、租售比例5、銷售時機(jī)促銷建議1、遞減促銷方式3、連租的賣鋪項目硬件建議1、樹立項目品牌形象3、明確各層功能分布本公司的工作模式與思路項目宣傳包裝建議1、售樓部3、工作人員服飾本公司的專業(yè)資源優(yōu)勢2、消費(fèi)水平分析4、項目地位2、租售利弊結(jié)合4、價格建議6、分期推出時刻表2、互贏經(jīng)營概念2、工程進(jìn)度緊密配合4、面積間隔建議2、現(xiàn)場包裝4、宣傳資料本公司項目操作兩大優(yōu)勢系統(tǒng)本公司提供的附加服務(wù)?快速躍上最優(yōu)秀的專業(yè)平臺，共享業(yè)內(nèi)全方位支持?最大程度將發(fā)達(dá)地區(qū)成功體會與本地具體項目結(jié)合?善于創(chuàng)新，建立差異化優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)項目利潤最大化，樹立企業(yè)品牌?為進(jìn)展商導(dǎo)入成熟