項目業(yè)態(tài)特色定位說明1127

項目業(yè)態(tài)特色定位說明1.0前言大盛魁項目中規(guī)劃有演藝中心、步行街、酒吧街、購物中心等,且具有歷史文化及旅游特色，故屬于旅游文化及含有現(xiàn)代商業(yè)元素的綜合性商業(yè)項目。本方案將著重闡述BC區(qū)規(guī)劃、圪料街、F區(qū)演藝中心以及E區(qū)的酒吧夜店等區(qū)域和項目的特色進行分析。2.0背景及依據(jù)2.1根據(jù)大盛魁招商在即的具體工作情況根據(jù)大盛魁商業(yè)街定位----即打造成為吃、喝、玩、樂、購全新模式的旅游文化商業(yè)街，根據(jù)具體業(yè)態(tài)及品類的劃分，按照《招商工作正推表》及時間結(jié)點已經(jīng)進入招商期，根據(jù)招商工作的實際進展狀況我們在大盛魁項目總體商業(yè)定位的前提和基礎(chǔ)上，對我項目BC區(qū)及餐飲、配套和演藝等業(yè)態(tài)進行了深入的研討及涉及到各區(qū)域的品牌落位工作階段。2.2前期定位和市場依據(jù)前期深化定位方案是我們商業(yè)招商及運作綱領(lǐng)，故根據(jù)大盛魁項目的自身特點，以及所處的商圈氛圍和《深化定位及財務分析報告》中確立的項目商業(yè)特色及商業(yè)定位，我們結(jié)合目前的旅游文化步行街業(yè)態(tài)特點，進一步考察、參照國內(nèi)同行業(yè)的經(jīng)典案例進行了深入和細致的品牌及功能的優(yōu)化工作。根據(jù)外埠（成都、西安、北京、昆明）商業(yè)街的考察，對國內(nèi)有知名度的商業(yè)街進行了考察與調(diào)研，結(jié)合旅游商業(yè)街的特色，將大盛魁自身歷史文化條件，及城市與商業(yè)發(fā)展的未來趨勢，且印證出大盛魁必須做旅游文化商業(yè)街，根據(jù)外埠考察調(diào)研情況要做成：集歷史、文化、旅游、民族特色、“吃喝娛購游”一站式的旅游文化綜合商業(yè)街。3.0各區(qū)域業(yè)態(tài)特色分述各區(qū)業(yè)態(tài)及品牌定位的理由和依據(jù)：一、BC區(qū)在項目整體業(yè)態(tài)及功能組合方面，必須結(jié)合項目的自身定位及物業(yè)規(guī)劃的實際情況整體考慮。ADEF區(qū)是項目的主體商業(yè)風格和商業(yè)特色的基礎(chǔ)和方向，只有這些標志項目特色的業(yè)態(tài)形成了，項目自身才能形成可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力,進而使BC區(qū)域的招商按計劃進行和經(jīng)營實現(xiàn)收益最大化,提供有力保障。因此，為了形成獨有特色，我們選擇在BC區(qū)引進具有知名度的品牌工廠店如：阿迪達斯、耐克、百麗等。運動品牌及品牌女鞋的工廠店。運動品類及女鞋品類的品牌商品工廠店，品牌工廠店受到廣大消費者給力追捧，現(xiàn)在在國內(nèi)其實已經(jīng)有非常多的國際、國內(nèi)一線品牌工廠店，比如像耐克阿迪百麗等等，這些品牌通常并不是只有過季或者往年款式。往往還有很多較新的款式系列。其另一優(yōu)勢是由于是源頭供應商直接經(jīng)營，當然折扣是任何品牌專營店都做不到的！2折---5折！工廠店”概念源于西方國家，“工廠店”即是工廠直接開設(shè)的店，工廠店的商品比商業(yè)街上同類商品價格便宜很多，主要經(jīng)營產(chǎn)品是剩余或積壓產(chǎn)品、過季產(chǎn)品等?！肮S店”作為新興的零售模式，它的經(jīng)營將使品牌更加大眾化。這種經(jīng)營模式恰恰滿足了這些消費群體的需求。所謂“工廠店”，既不同于傳統(tǒng)的百貨超級商場，也不同于Outlet,而是集中了各種名牌商品，由商品制造廠家直接銷售。其特點有三：a、 由于減少中間商業(yè)環(huán)節(jié)，價格比普通市場價低至少50%;b、 銷售產(chǎn)品來自廠家?guī)齑妫軌虮ＷC產(chǎn)品質(zhì)量；c、 集中經(jīng)營，種類繁多。d、 經(jīng)營模式滿足了這些消費群體的需求，故具有很強的聚客能力和吸引客流的效果。二、 各區(qū)域的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性與前期招商和后期經(jīng)營的關(guān)系。本項目的商業(yè)定位是“旅游文化步行街，所以，我們的業(yè)態(tài)特色和業(yè)態(tài)機構(gòu)是以ADEF區(qū)為主的，這也是我們項目實現(xiàn)定位和形成商業(yè)風格的關(guān)鍵所在。三、 BC業(yè)態(tài)組合及品牌優(yōu)化與項目整體經(jīng)營收益的關(guān)系。本項目的功能配套是項目整體經(jīng)營實現(xiàn)未來預期的依托和保障，所以，在上述區(qū)域形成特色并實現(xiàn)良好招商的前提下，BC區(qū)域的招商以及租金收益必然會得到極大的提升，整體項目也一定會取得良好的經(jīng)營效果。這是商業(yè)運作規(guī)律考慮。四、 項目自身條件及商圈因素是定位優(yōu)化基本條件項目所處位置在大南街商圈，與麗江古城、成都錦里、寬窄巷子等項目的具體情況仍然存在有一定的區(qū)別，如和在定位準確的前提下實現(xiàn)位的運營效果？這將是一個關(guān)鍵問題。實際上隨著目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和各種零售業(yè)態(tài)的滋生，商業(yè)項目的運營成敗，已經(jīng)不是簡單的依靠項目自身具備的一些先天條件來實現(xiàn)了，更多的是依靠現(xiàn)代化的運營推廣策略和手段來實現(xiàn)，這一點已經(jīng)在很多項目有所體現(xiàn)，不論是百貨店、購物中心、商業(yè)街越來越多的體現(xiàn)出側(cè)重于運營和服務、推廣和體現(xiàn)的經(jīng)營思路。這些方法和策略已經(jīng)被廣泛印證。五、招商實施策略。一些主力品牌的入駐必然帶動相關(guān)業(yè)態(tài)和輔助品牌的進駐，從目前招商和后期運營方面，我們通過“抓大帶小，以點帶面”的招商策略實現(xiàn)招商的高效進行。3.1以大盛魁BC區(qū)為重點進行規(guī)劃在前期項目商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，BC區(qū)是我們重點考慮的區(qū)域，同時餐飲\配套及演藝要結(jié)合國內(nèi)類似的成熟項目做出特色。因此，我們將根據(jù)對前期深化定位的分析，結(jié)合近期外埠考察的情況闡述本案中的經(jīng)營項目。在前期項目商業(yè)定位的基礎(chǔ)上，按目前國內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成發(fā)展趨勢，我們根據(jù)項目具有BC區(qū)的特點，可以將其打造成為一個商業(yè)街內(nèi)特色突出的購物中心。BC區(qū)連接后結(jié)合華潤萬家業(yè)態(tài)，根據(jù)超市聚人氣的特點及消費習慣，B區(qū)以運動休閑、戶外、戶外裝備為主要業(yè)態(tài)。C區(qū)以中高檔鞋品、皮具、配飾及內(nèi)蒙旅游特色產(chǎn)品、紀念品為主要業(yè)態(tài)，無論是游客或是中、高端消費群體都能從中感受到不同的生活享受！BC區(qū)規(guī)劃經(jīng)營的品牌有：區(qū)域業(yè)態(tài)品牌目標客群B運動、休閑、戶外裝備、服飾等耐克、阿迪達斯、匡威、生活無限，司凱樂等本地年輕時尚的消費群體C少淑裝、鞋品、服裝配飾、民族服飾等百麗、她他、真美詩、阿依蓮、大嘴猴等本地年輕時尚、小資女性為主的客群根據(jù)目前國內(nèi)具有代表性的旅游文化步行街項目，多數(shù)同類項目中，均以步行街特色為主導，由于本項目具備B、C區(qū)這樣的建筑物業(yè)條件，因此，可以規(guī)劃為以零售業(yè)態(tài)為主的服裝、配飾、運動、戶外商品。3.2圪料街特色定位吃料街是大盛魁項目最具特色的商業(yè)元素，因此，我們在定位與招商乃至管理方面都力求達到項目深化定位的質(zhì)量和要求，同時，也將根據(jù)項目的實際情況盡可能的參照國內(nèi)同行業(yè)的經(jīng)典案例來實現(xiàn)運營效果。吃料街商品特色定位為：民族特色商品、各地物產(chǎn)商品、旅游紀念品、游客服務、特色客棧相關(guān)業(yè)態(tài)，如旅游社、COSTA咖啡等。大盛魁特色客棧將打造為：以激情“偶遇”為推廣噱頭的內(nèi)蒙古特色酒吧文化項目，項目的運營風格將結(jié)合“茶葉之路”營造一種古樸溫馨舒適的消費氛圍和體驗效果。特色客棧的定位將和旅行社聯(lián)動，結(jié)合大盛魁博覽園實物及歷史背景，成為旅行社和大盛魁推廣的窗口。吃料街商業(yè)定位是按照國內(nèi)，我們考察過的具有代表性的成都錦里、寬窄巷子、北京南鑼鼓巷、云南麗江古城、束河古鎮(zhèn)等旅游文化步行街項目，同時，結(jié)合大盛魁整體項目定位要著力打造的一條極具民俗旅游特色商品的購物街區(qū)。參照上述項目中可提煉的民俗商業(yè)元素，這將成為大盛魁項目極具標志意義的一個商業(yè)亮點。3.3項目E區(qū)（酒吧、夜店）特色E區(qū)定位為特色酒吧夜店。該區(qū)域?qū)⒖己徒梃b北京后海、三里屯、成都寬窄巷子及云南麗江古城酒吧夜店特色項目，打造大盛魁具有鮮明夜生活消費理念的文化與時尚。E區(qū)毗鄰城市主干道大東街，所處區(qū)域位置特殊，規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)為吧街、夜店。以新生活為宗旨，全力打造都市娛樂新文化。大盛魁E區(qū)酒吧夜店定位是我們根據(jù)本項目深化定位，按照E區(qū)毗鄰城市主干道大東街，所處區(qū)域位置特殊，規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)為吧街、夜店。項目整體業(yè)態(tài)組合的經(jīng)營需要打造的“夜色大盛魁”商業(yè)街文化娛樂的時尚消費理念。3.4項目F區(qū)演藝中心特色定位F區(qū)作為項目歷史文化的中心地帶，打造內(nèi)蒙古歌舞最高端定位-----呼市首個五星級演藝中心，以高檔的演藝+餐飲經(jīng)營模式，主要以音樂、舞蹈、以民族文化歷史與現(xiàn)代相結(jié)合的戲園“大觀園”為主題，融合草原文化及特色風情演繹的大型文化傳播、或特色餐飲宴會場所，引領(lǐng)首府文化發(fā)展的新領(lǐng)域。結(jié)合大盛魁博覽園娛樂演藝酒吧街的時尚都市新生活的特點，與藝校及民間藝人、演員進行定期不同風格、不同區(qū)域的互換表演，使消費者時常期待新穎的表演節(jié)目，營造獨特全新的都市文化生活。4.0項目內(nèi)部景觀小品風格定位項目內(nèi)部將結(jié)合目前國內(nèi)類似特色的旅游文化步行街，打造新穎獨特的景觀文化如：具有創(chuàng)新理念的三維塑像類；具有文化創(chuàng)意的草原激情“偶遇”特色酒吧；具有鮮明民俗特色的客棧、演藝業(yè)態(tài)；具有十足仿古效果又具備現(xiàn)代配置的“五星級衛(wèi)生間”等。旅游文化步行街業(yè)態(tài)的核心商業(yè)號召力在于”文化與商業(yè)的結(jié)合，服務與特色的創(chuàng)新“，因此，在我們借鑒眾多成熟案例經(jīng)驗的同時，我們也根據(jù)項目自身的實際條件和特點，賦予大盛魁項目更多有益于前期招商和后