關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的分析與探討

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的分析與探討

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強(qiáng)的學(xué)科，項(xiàng)目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關(guān)理論、觀點(diǎn)和方法進(jìn)行綜合運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。因此，必須要對(duì)項(xiàng)目管理當(dāng)中出現(xiàn)的問題加以妥善解決，方能推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷穩(wěn)步發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)問題；解決對(duì)策目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目管理時(shí)常會(huì)面臨許多難點(diǎn)問題，必須將其加以有效解決，才能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更好發(fā)展。一、房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)我國(guó)當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個(gè)開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對(duì)其實(shí)施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級(jí)差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；④社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國(guó)家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要性（一）保證項(xiàng)目的按期完成要想保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范化進(jìn)程和順利完成，就要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和管理，有效的管理是保障房地產(chǎn)開放項(xiàng)目順利完成的前提。要想做到管理中的科學(xué)性和規(guī)范性，就要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程入手進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。（二）保證項(xiàng)目進(jìn)展的組織性和協(xié)調(diào)性為了能夠使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加協(xié)調(diào)的、有組織的進(jìn)行，就要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理入手，創(chuàng)造出一個(gè)和諧的辦公環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行，主要有如下方面：①保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中有相應(yīng)的法律法規(guī)作為支持；②管理人員的制度落實(shí)到個(gè)人；③根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，制定出相應(yīng)的管理規(guī)章制度；④協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間、各個(gè)部門人員之間的關(guān)系，讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在一個(gè)和諧的環(huán)境中順利進(jìn)行。（三）保證項(xiàng)目效益的最大化房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理目的就是讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效益的最大化。為了能夠?qū)崿F(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，就要做到對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量的管理和控制，項(xiàng)目的質(zhì)量保證是項(xiàng)目開發(fā)的有利保證。除此之外，還要對(duì)項(xiàng)目的施工工期進(jìn)行管理和控制，讓工期在計(jì)劃時(shí)間內(nèi)完成。這樣才能有效的降低施工成本，才能讓開發(fā)工程中的社會(huì)效益得到最大化。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)（一）決策缺乏依據(jù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目的開發(fā)管理在實(shí)際中會(huì)受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會(huì)存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時(shí)沒有對(duì)市場(chǎng)做好調(diào)研工作。這就會(huì)導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯(cuò)誤的、沒有相對(duì)依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項(xiàng)目管理的順利有效進(jìn)行的重要因素，也是我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)非常重要的問題。（二）成本控制房地產(chǎn)的成本控制也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要難點(diǎn)，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對(duì)其進(jìn)行處理，就會(huì)讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對(duì)前期的設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問題。這也是目前我國(guó)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商要針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項(xiàng)目管理效益的最大化。（三）項(xiàng)目前期可行性研究不到位建設(shè)單位往往會(huì)過多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。四、項(xiàng)目管理問題的解決措施（一）落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)前市場(chǎng)調(diào)查工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下兩方面著手做好市場(chǎng)調(diào)查工作：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查定位要準(zhǔn)確，例如所開項(xiàng)目是高端或是改善型定位、購(gòu)房人群定位在普通工薪階層或高層白領(lǐng)等，從而在提升所獲取調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性基礎(chǔ)上為下階段可行性報(bào)告制定奠定基礎(chǔ)；②開發(fā)企業(yè)獲得較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)后，根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面著手制定出市場(chǎng)可行性報(bào)告。以該報(bào)告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目投資與回報(bào)分析外，更應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。（二）構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系鑒于質(zhì)量管理體系的重要性，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實(shí)現(xiàn)：①結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案針對(duì)建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對(duì)應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；②由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對(duì)他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。制定獎(jiǎng)懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，對(duì)于考核成績(jī)優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，反之則施以扣發(fā)績(jī)效或獎(jiǎng)金處罰。通過該機(jī)制有效提升各級(jí)管理人員工作積極性，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；③完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理；為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制，及時(shí)向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。（三）完善成本管理房地產(chǎn)開發(fā)中，項(xiàng)目的成本管理是非常重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是項(xiàng)目開發(fā)利益的重要因素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目規(guī)模非常大，對(duì)于前期的成本投資也非常巨大。因此要做好項(xiàng)目成本的有效管理，就要從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，如前期策劃階段的有效控制、工程設(shè)計(jì)中的有效控制、發(fā)包以及項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的有效控制。只有不斷的完善管理控制措施才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的成本得到有效管控，從而提高了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障建設(shè)品質(zhì)的重要手段，雖然經(jīng)過多年的發(fā)展形成一定的管理模式與方法。然而由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、體量以及要求等呈現(xiàn)出不斷上升之勢(shì)，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其管理中的難點(diǎn)不斷增加。如果不及時(shí)采取相應(yīng)解決對(duì)策，那么勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)無法達(dá)到相關(guān)要求。參考文獻(xiàn)[1]李勁.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)及出路探析[J].江