0131成本管理基礎(chǔ)知識內(nèi)部培訓(xùn)

中國佛山市

寶能.國際文化金融中心

地產(chǎn)本錢管理

根底知識

分享會寶能佛山公司本錢部hwason2021年01月

寶能是一家綜合開發(fā)投資企業(yè)，是為營銷工程而來！我們?nèi)堑禺a(chǎn)企業(yè)“本錢人〞，是為發(fā)掘物業(yè)最大價值而來！關(guān)于本錢的幾個概念1各階段本錢管理3本錢管理的一些手法4本錢管理的根本方法2本錢與每個人的關(guān)系5討論6

1關(guān)于本錢的幾個概念1關(guān)于本錢的幾個概念A(yù)本錢是神馬B本錢的構(gòu)成1關(guān)于本錢的幾個概念1.通俗的說法2.正規(guī)的說法A本錢是神馬本錢是為到達一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源〔經(jīng)濟價值〕。工程開發(fā)所需資源的整合代價本錢是企業(yè)在產(chǎn)品消費、運營過程中，為獲得收入而發(fā)生的需求補償和可以控制的各種耗費。1關(guān)于本錢的幾個概念建造本錢開發(fā)本錢A本錢是神馬指工程的建筑安裝本錢。包括：前期費用、建安工程費、根底設(shè)備建立費、公共配套設(shè)備費、開發(fā)間接費、建安預(yù)備費6大項。指工程的制造本錢。開發(fā)本錢=土地獲得價款+建造本錢+“三項費用〞。1關(guān)于本錢的幾個概念完全本錢工程本錢A本錢是神馬完全本錢=開發(fā)本錢+“主營業(yè)務(wù)稅金及其附加〞+“土地增值稅〞+“企業(yè)所得稅〞。有些單位的本錢體系中，完全本錢中不包含營業(yè)稅金。在未特別闡明時，普通指工程的“開發(fā)本錢〞1關(guān)于本錢的幾個概念建安本錢分攤本錢A本錢是神馬普通指土石方工程費、根底工程費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、主體裝飾裝修費。主要是一種本錢歸集上的“虛擬本錢〞，是指多個物業(yè)均受害的〞附屬工程“本錢的再分配。分攤級別有一級、二級、多級分攤；分攤根底有占地面積、建筑面積等。1關(guān)于本錢的幾個概念一方本錢：A本錢是神馬1.可售一方本錢：按照可售面積折算的單位面積之工程本錢。2.建筑一方本錢：按照建筑面積折算的單位面積之工程本錢。1關(guān)于本錢的幾個概念地價A本錢是神馬1.基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等土地用途分別評價的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地運用權(quán)的平均價錢。俗稱“地皮均價〞。2.樓面地價：單位建筑面積平均分攤的土地價錢。土地價錢普通是指土地轉(zhuǎn)讓費用；留意與“土地本錢〞差別。1關(guān)于本錢的幾個概念1.土地征用及拆遷補償費〔土地本錢〕B本錢的構(gòu)成2.前期費用；3.建安工程費；4.根底設(shè)備建立費；5.公共配套設(shè)備費；6.開發(fā)間接費；7.建安預(yù)備費；1關(guān)于本錢的幾個概念8.營銷費：9.管理費；10.財務(wù)費：11.主營業(yè)務(wù)稅金及其附加；〔營業(yè)稅/城市維護建立稅/教育費附加/堤圍防護費〕B本錢的構(gòu)成12.土地增值稅；13.企業(yè)所得稅。1關(guān)于本錢的幾個概念【注】2~7項，構(gòu)成工程“建造本錢〞；8~9項，俗稱“三項費用〞；11~13項，主要為房地產(chǎn)工程所涉及的主項稅費。B本錢的構(gòu)成

2本錢管理的根本方法2本錢管理的根本方法1.本錢管理的本質(zhì)2.三項根本原那么A本錢管理的原那么按照行業(yè)標桿〔中海、萬科、龍湖、萬達等〕流行先進理念：本錢管理以市場需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，提高經(jīng)濟效益為目的。①本錢與產(chǎn)品定位相匹配原那么；②目的管理原那么；③事前控制為主的全過程管理原那么。2本錢管理的根本方法3.本錢管理的“金錢觀〞A本錢管理的原那么省錢等于賺錢本錢管理不等于省錢2本錢管理的根本方法4.本錢管理的“產(chǎn)品觀〞A本錢管理的原那么在一定本錢前提下為客戶提供最大化的價值。2本錢管理的根本方法AB本錢管理體系的思緒新工程可研預(yù)備測算規(guī)劃設(shè)計步步跟蹤合約規(guī)劃與招標事前定價施工管理動態(tài)反響合同結(jié)算及時結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲存任務(wù)的重心2本錢管理的根本方法AC本錢管理未來的開展趨勢方案優(yōu)化管理創(chuàng)新對企業(yè)的價值管理的復(fù)雜度核算型控制型價值創(chuàng)外型重心前移2本錢管理的根本方法D根本方法——目的本錢管理1.目的本錢管理的內(nèi)容合理確定本錢與有效控制本錢。2.目的本錢確定的根據(jù)產(chǎn)品把握、閱歷數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研。3.實現(xiàn)目的的動態(tài)監(jiān)控定期反響、各級監(jiān)控、及時預(yù)警、網(wǎng)絡(luò)信息化手段。2本錢管理的根本方法E目的本錢測算途徑1.建造順推法根據(jù)產(chǎn)品規(guī)范、歷史本錢數(shù)據(jù)庫、市場情況等，以一定計價模型進展順推。2.售價倒逼法按照確定的物業(yè)售價程度及確定利潤要求；反推計算本錢程度。

3各階段的本錢控制3各階段的本錢控制A土地投資論證階段B工程啟動階段C方案設(shè)計階段D工程實施階段E開工結(jié)算階段3各階段的本錢管理土地投資論證階段目的本錢(投資版)工程啟動階段目的本錢(定位版)方案設(shè)計階段目的本錢(方案版)工程實施階段目的本錢(執(zhí)行版)開工結(jié)算階段工程開工本錢動態(tài)及責(zé)任本錢執(zhí)行目的本錢構(gòu)成3各階段的本錢管理1.測算2.意義A土地投資論證階段此階段要求精度不高，普通采用本錢閱歷值估算法。寶能集團目前由投資中心(拓展機構(gòu))擔(dān)任測定。①作為投資決策參考，提示投資風(fēng)險；②工程假設(shè)勝利吸納后，作為啟動階段本錢的參照根據(jù)。3各階段的本錢管理1.測算2.意義B工程啟動階段拿地后，工程團隊對擬建工程進展詳細謀劃，設(shè)定工程定位，明確工程經(jīng)濟技術(shù)目的、配置規(guī)范、交房規(guī)范、建造規(guī)范、工程進度，資料供應(yīng)方案，銷售謀劃，銷售進度等，根據(jù)測算模型進展測定。普通由工程團隊擔(dān)任測定。①促使工程團隊明確工程勝利標尺及詳細目的，達成共識、做出承諾；②本階段本錢測算應(yīng)到達或超越“投資版〞的收益目的3各階段的本錢管理1.測算與控制2.意義C方案設(shè)計階段此階段是設(shè)計階段本錢控制的重點，普通采用成熟的經(jīng)濟模型進展進一步細化測算。主要確定前期費用、各項專業(yè)工程/工程的控制目的等，并做好前期報建任務(wù)的本錢控制。有些公司將此階段細分為方案版、初步設(shè)計版。此部分本錢可控區(qū)間約為70~80%①目的本錢構(gòu)成的關(guān)鍵階段，承前啟后；②目的本錢控制分解的重要參照，此時，合約規(guī)劃、本錢責(zé)任制、設(shè)計優(yōu)化等均要“落地〞。3各階段的本錢管理1.測算與控制2.意義D工程實施階段此階段的測算根本上非常明晰，嚴厲按目的本錢模型編制；要作為工程實施階段的“嚴防死守〞的底線、采取招標及合同手段，技術(shù)手段、管理手段等進展過程控制。此部分本錢可控區(qū)間約為10~15%本錢控制、銷售控制。3各階段的本錢管理1.結(jié)算及評價2.意義E開工結(jié)算階段按照完成情況、合同、技術(shù)檔案、施工管理資料、開工資料等，確認〔結(jié)算〕已發(fā)生、估算未發(fā)生的開發(fā)本錢。工程后評價，指點新工程。4本錢管理的一些手法A責(zé)任本錢B合約規(guī)劃C限額設(shè)計D本錢優(yōu)化E動態(tài)監(jiān)控4本錢管理的一些手法A責(zé)任本錢將目的本錢按照設(shè)計、工程、工程開展、營銷、本錢、采購等不同責(zé)任主體進展劃分，明確各自的本錢管理職責(zé)，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟目的的目的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體本錢的有效“落地〞。寶能集團方案于2021年著手實施。①促使全員自覺實施本錢管理行為；②要讓每一個人，把本錢價值思想："刻進骨頭里、融入血液中！"4本錢管理的一些手法B合約規(guī)劃經(jīng)過謀劃開發(fā)〔工程〕管理方式，確定承、發(fā)包方式，并據(jù)此對工程全生命周期內(nèi)所發(fā)生的一切合同大類及金額進展分屬劃分、對本錢目的進展分解預(yù)估。是投資謀劃重要的一環(huán)，其重要性并不亞于營銷、定位謀劃。4本錢管理的一些手法B合約規(guī)劃合理確定開發(fā)承、發(fā)包方式；有效打通“目的本錢〞與“合同〞聯(lián)絡(luò)；規(guī)范合約管理，明晰各合同之間的管理界面、工程界面；建立規(guī)范化合同條款〔或合同范本，或合同大綱〕，提高合約管理效率，降低法律風(fēng)險；指點采購分判，合理確定合約分判時間。4本錢管理的一些手法C限額設(shè)計貫徹目的本錢管理任務(wù)的重心前移思緒，根據(jù)產(chǎn)品定位，分解各項工程目的，進展事前限額管理。除了工程，有些公司對相關(guān)費用也進展了限額管理。4本錢管理的一些手法D本錢優(yōu)化產(chǎn)品配置確定后，物業(yè)建造過程中，有時候要對本錢進展梳理、優(yōu)化，減少無效本錢，以提高性價比。本錢優(yōu)化誤區(qū)偷工減料降低質(zhì)量1.設(shè)計優(yōu)化；2.施工方案優(yōu)化；3.“貨比三家〞；4.調(diào)整配置。本錢優(yōu)化手段4本錢管理的一些手法E動態(tài)監(jiān)控及時跟蹤并分析工程各類別本錢的動態(tài)信息，發(fā)現(xiàn)工程實踐本錢與目的本錢的偏離并預(yù)警，確保目的本錢得到有效控制。是目的