0131成本管理基礎(chǔ)知識(shí)內(nèi)部培訓(xùn)

中國(guó)佛山市

寶能.國(guó)際文化金融中心

地產(chǎn)本錢管理

根底知識(shí)

分享會(huì)寶能佛山公司本錢部hwason2021年01月

寶能是一家綜合開(kāi)發(fā)投資企業(yè)，是為營(yíng)銷工程而來(lái)！我們?nèi)堑禺a(chǎn)企業(yè)“本錢人〞，是為發(fā)掘物業(yè)最大價(jià)值而來(lái)！關(guān)于本錢的幾個(gè)概念1各階段本錢管理3本錢管理的一些手法4本錢管理的根本方法2本錢與每個(gè)人的關(guān)系5討論6

1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念A(yù)本錢是神馬B本錢的構(gòu)成1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念1.通俗的說(shuō)法2.正規(guī)的說(shuō)法A本錢是神馬本錢是為到達(dá)一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源〔經(jīng)濟(jì)價(jià)值〕。工程開(kāi)發(fā)所需資源的整合代價(jià)本錢是企業(yè)在產(chǎn)品消費(fèi)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，為獲得收入而發(fā)生的需求補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念建造本錢開(kāi)發(fā)本錢A本錢是神馬指工程的建筑安裝本錢。包括：前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、根底設(shè)備建立費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、建安預(yù)備費(fèi)6大項(xiàng)。指工程的制造本錢。開(kāi)發(fā)本錢=土地獲得價(jià)款+建造本錢+“三項(xiàng)費(fèi)用〞。1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念完全本錢工程本錢A本錢是神馬完全本錢=開(kāi)發(fā)本錢+“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及其附加〞+“土地增值稅〞+“企業(yè)所得稅〞。有些單位的本錢體系中，完全本錢中不包含營(yíng)業(yè)稅金。在未特別闡明時(shí)，普通指工程的“開(kāi)發(fā)本錢〞1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念建安本錢分?jǐn)偙惧XA本錢是神馬普通指土石方工程費(fèi)、根底工程費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、主體裝飾裝修費(fèi)。主要是一種本錢歸集上的“虛擬本錢〞，是指多個(gè)物業(yè)均受害的〞附屬工程“本錢的再分配。分?jǐn)偧?jí)別有一級(jí)、二級(jí)、多級(jí)分?jǐn)偅环謹(jǐn)偢子姓嫉孛娣e、建筑面積等。1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念一方本錢：A本錢是神馬1.可售一方本錢：按照可售面積折算的單位面積之工程本錢。2.建筑一方本錢：按照建筑面積折算的單位面積之工程本錢。1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念地價(jià)A本錢是神馬1.基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等土地用途分別評(píng)價(jià)的，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的平均價(jià)錢。俗稱“地皮均價(jià)〞。2.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)錢。土地價(jià)錢普通是指土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用；留意與“土地本錢〞差別。1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)〔土地本錢〕B本錢的構(gòu)成2.前期費(fèi)用；3.建安工程費(fèi)；4.根底設(shè)備建立費(fèi)；5.公共配套設(shè)備費(fèi)；6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；7.建安預(yù)備費(fèi)；1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念8.營(yíng)銷費(fèi)：9.管理費(fèi)；10.財(cái)務(wù)費(fèi)：11.主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及其附加；〔營(yíng)業(yè)稅/城市維護(hù)建立稅/教育費(fèi)附加/堤圍防護(hù)費(fèi)〕B本錢的構(gòu)成12.土地增值稅；13.企業(yè)所得稅。1關(guān)于本錢的幾個(gè)概念【注】2~7項(xiàng)，構(gòu)成工程“建造本錢〞；8~9項(xiàng)，俗稱“三項(xiàng)費(fèi)用〞；11~13項(xiàng)，主要為房地產(chǎn)工程所涉及的主項(xiàng)稅費(fèi)。B本錢的構(gòu)成

2本錢管理的根本方法2本錢管理的根本方法1.本錢管理的本質(zhì)2.三項(xiàng)根本原那么A本錢管理的原那么按照行業(yè)標(biāo)桿〔中海、萬(wàn)科、龍湖、萬(wàn)達(dá)等〕流行先進(jìn)理念：本錢管理以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。①本錢與產(chǎn)品定位相匹配原那么；②目的管理原那么；③事前控制為主的全過(guò)程管理原那么。2本錢管理的根本方法3.本錢管理的“金錢觀〞A本錢管理的原那么省錢等于賺錢本錢管理不等于省錢2本錢管理的根本方法4.本錢管理的“產(chǎn)品觀〞A本錢管理的原那么在一定本錢前提下為客戶提供最大化的價(jià)值。2本錢管理的根本方法AB本錢管理體系的思緒新工程可研預(yù)備測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)步步跟蹤合約規(guī)劃與招標(biāo)事前定價(jià)施工管理動(dòng)態(tài)反響合同結(jié)算及時(shí)結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存任務(wù)的重心2本錢管理的根本方法AC本錢管理未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)方案優(yōu)化管理創(chuàng)新對(duì)企業(yè)的價(jià)值管理的復(fù)雜度核算型控制型價(jià)值創(chuàng)外型重心前移2本錢管理的根本方法D根本方法——目的本錢管理1.目的本錢管理的內(nèi)容合理確定本錢與有效控制本錢。2.目的本錢確定的根據(jù)產(chǎn)品把握、閱歷數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研。3.實(shí)現(xiàn)目的的動(dòng)態(tài)監(jiān)控定期反響、各級(jí)監(jiān)控、及時(shí)預(yù)警、網(wǎng)絡(luò)信息化手段。2本錢管理的根本方法E目的本錢測(cè)算途徑1.建造順推法根據(jù)產(chǎn)品規(guī)范、歷史本錢數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)情況等，以一定計(jì)價(jià)模型進(jìn)展順推。2.售價(jià)倒逼法按照確定的物業(yè)售價(jià)程度及確定利潤(rùn)要求；反推計(jì)算本錢程度。

3各階段的本錢控制3各階段的本錢控制A土地投資論證階段B工程啟動(dòng)階段C方案設(shè)計(jì)階段D工程實(shí)施階段E開(kāi)工結(jié)算階段3各階段的本錢管理土地投資論證階段目的本錢(投資版)工程啟動(dòng)階段目的本錢(定位版)方案設(shè)計(jì)階段目的本錢(方案版)工程實(shí)施階段目的本錢(執(zhí)行版)開(kāi)工結(jié)算階段工程開(kāi)工本錢動(dòng)態(tài)及責(zé)任本錢執(zhí)行目的本錢構(gòu)成3各階段的本錢管理1.測(cè)算2.意義A土地投資論證階段此階段要求精度不高，普通采用本錢閱歷值估算法。寶能集團(tuán)目前由投資中心(拓展機(jī)構(gòu))擔(dān)任測(cè)定。①作為投資決策參考，提示投資風(fēng)險(xiǎn)；②工程假設(shè)勝利吸納后，作為啟動(dòng)階段本錢的參照根據(jù)。3各階段的本錢管理1.測(cè)算2.意義B工程啟動(dòng)階段拿地后，工程團(tuán)隊(duì)對(duì)擬建工程進(jìn)展詳細(xì)謀劃，設(shè)定工程定位，明確工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的、配置規(guī)范、交房規(guī)范、建造規(guī)范、工程進(jìn)度，資料供應(yīng)方案，銷售謀劃，銷售進(jìn)度等，根據(jù)測(cè)算模型進(jìn)展測(cè)定。普通由工程團(tuán)隊(duì)擔(dān)任測(cè)定。①促使工程團(tuán)隊(duì)明確工程勝利標(biāo)尺及詳細(xì)目的，達(dá)成共識(shí)、做出承諾；②本階段本錢測(cè)算應(yīng)到達(dá)或超越“投資版〞的收益目的3各階段的本錢管理1.測(cè)算與控制2.意義C方案設(shè)計(jì)階段此階段是設(shè)計(jì)階段本錢控制的重點(diǎn)，普通采用成熟的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)展進(jìn)一步細(xì)化測(cè)算。主要確定前期費(fèi)用、各項(xiàng)專業(yè)工程/工程的控制目的等，并做好前期報(bào)建任務(wù)的本錢控制。有些公司將此階段細(xì)分為方案版、初步設(shè)計(jì)版。此部分本錢可控區(qū)間約為70~80%①目的本錢構(gòu)成的關(guān)鍵階段，承前啟后；②目的本錢控制分解的重要參照，此時(shí)，合約規(guī)劃、本錢責(zé)任制、設(shè)計(jì)優(yōu)化等均要“落地〞。3各階段的本錢管理1.測(cè)算與控制2.意義D工程實(shí)施階段此階段的測(cè)算根本上非常明晰，嚴(yán)厲按目的本錢模型編制；要作為工程實(shí)施階段的“嚴(yán)防死守〞的底線、采取招標(biāo)及合同手段，技術(shù)手段、管理手段等進(jìn)展過(guò)程控制。此部分本錢可控區(qū)間約為10~15%本錢控制、銷售控制。3各階段的本錢管理1.結(jié)算及評(píng)價(jià)2.意義E開(kāi)工結(jié)算階段按照完成情況、合同、技術(shù)檔案、施工管理資料、開(kāi)工資料等，確認(rèn)〔結(jié)算〕已發(fā)生、估算未發(fā)生的開(kāi)發(fā)本錢。工程后評(píng)價(jià)，指點(diǎn)新工程。4本錢管理的一些手法A責(zé)任本錢B合約規(guī)劃C限額設(shè)計(jì)D本錢優(yōu)化E動(dòng)態(tài)監(jiān)控4本錢管理的一些手法A責(zé)任本錢將目的本錢按照設(shè)計(jì)、工程、工程開(kāi)展、營(yíng)銷、本錢、采購(gòu)等不同責(zé)任主體進(jìn)展劃分，明確各自的本錢管理職責(zé)，經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的的目的設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體本錢的有效“落地〞。寶能集團(tuán)方案于2021年著手實(shí)施。①促使全員自覺(jué)實(shí)施本錢管理行為；②要讓每一個(gè)人，把本錢價(jià)值思想："刻進(jìn)骨頭里、融入血液中！"4本錢管理的一些手法B合約規(guī)劃經(jīng)過(guò)謀劃開(kāi)發(fā)〔工程〕管理方式，確定承、發(fā)包方式，并據(jù)此對(duì)工程全生命周期內(nèi)所發(fā)生的一切合同大類及金額進(jìn)展分屬劃分、對(duì)本錢目的進(jìn)展分解預(yù)估。是投資謀劃重要的一環(huán)，其重要性并不亞于營(yíng)銷、定位謀劃。4本錢管理的一些手法B合約規(guī)劃合理確定開(kāi)發(fā)承、發(fā)包方式；有效打通“目的本錢〞與“合同〞聯(lián)絡(luò)；規(guī)范合約管理，明晰各合同之間的管理界面、工程界面；建立規(guī)范化合同條款〔或合同范本，或合同大綱〕，提高合約管理效率，降低法律風(fēng)險(xiǎn)；指點(diǎn)采購(gòu)分判，合理確定合約分判時(shí)間。4本錢管理的一些手法C限額設(shè)計(jì)貫徹目的本錢管理任務(wù)的重心前移思緒，根據(jù)產(chǎn)品定位，分解各項(xiàng)工程目的，進(jìn)展事前限額管理。除了工程，有些公司對(duì)相關(guān)費(fèi)用也進(jìn)展了限額管理。4本錢管理的一些手法D本錢優(yōu)化產(chǎn)品配置確定后，物業(yè)建造過(guò)程中，有時(shí)候要對(duì)本錢進(jìn)展梳理、優(yōu)化，減少無(wú)效本錢，以提高性價(jià)比。本錢優(yōu)化誤區(qū)偷工減料降低質(zhì)量1.設(shè)計(jì)優(yōu)化；2.施工方案優(yōu)化；3.“貨比三家〞；4.調(diào)整配置。本錢優(yōu)化手段4本錢管理的一些手法E動(dòng)態(tài)監(jiān)控及時(shí)跟蹤并分析工程各類別本錢的動(dòng)態(tài)信息，發(fā)現(xiàn)工程實(shí)踐本錢與目的本錢的偏離并預(yù)警，確保目的本錢得到有效控制。是目的