產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)

●掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式；●學會成功進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。1.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起2023年，聯(lián)東集團率先提出“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的概念。2023年金融危機和2023年房地產(chǎn)市場嚴厲調控之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資展現(xiàn)火熱局面，約有12%的老式房地產(chǎn)了廣州花都空港經(jīng)濟圈內的富力空港物流園，計劃投資額高達30億元；2023年初，遠洋地產(chǎn)正式推出金石IT產(chǎn)業(yè)園，占地面積達66萬平方米；復地集團更是早已波及該領域，其投20世紀80年代前，義烏因資源匱乏、人口眾多、商品交易蕭條，其經(jīng)濟在浙江省縣市級中排名靠后。20世紀80年代初，義烏小商品城形成。2023年金融危機，義烏交易額仍到達492.3億元。2023年，義烏專業(yè)市場交易額到達了515億元，全國排名第6位。1.企業(yè)加速孵化功能2.產(chǎn)業(yè)集聚功能口10萬，石材企業(yè)1000多家，石材行業(yè)從業(yè)人員3萬多人，在外地產(chǎn)經(jīng)營石材的人員有8萬多人。材安裝輔料等一系列產(chǎn)品，年交易額達50多億元。20世紀80年代中后期，永康開始生產(chǎn)保溫杯，之后又開始生產(chǎn)家用產(chǎn)品，如3.輻射滲透功能4.融合和整合功能5.互為客戶和減少成本功能6.自動升級、轉型與優(yōu)化功能1.總部綜合體概念特點概念【案例】北京798藝術園北京798藝術園是一種經(jīng)典的產(chǎn)業(yè)綜合體。798藝術區(qū)位于北京朝陽區(qū)酒仙橋街道大山子地區(qū)，故又稱為大山子藝術區(qū)，原為國營798電子廠的老廠房。2023年，北京朝陽區(qū)政府開始對該區(qū)域有國際化色彩的SOHO式的藝術匯集和LOF上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)是20世紀90年代初伴隨上海浦東大開發(fā)由上海市政府浦東區(qū)政府推進而形成的一種高科技園區(qū)。高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)重要包括生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)和科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術創(chuàng)新區(qū)重要包括孵化樓、辦公樓、原則廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設施，重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目，引入了諸多世界500強高科科研教育區(qū)重要包括區(qū)域研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地(二期)、大學園區(qū)、醫(yī)院、國家試驗室等，重點發(fā)展高等教育和科學基礎研究。居住服務區(qū)重要包括一種面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。北京豐臺總部基地北京豐臺總部基地是中關村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發(fā)的項目.占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59,平均綠化率50%左右，總投資約45億元人民幣.重要為1000～5000平方米獨體獨棟、獨立產(chǎn)權、獨立冠名的豐臺歷來是“北京金角”,是北京重要的陸路碼頭，進出北京的若干水、陸、空干線都可順利直驅這里。近鄰京石、京開、京津塘高速公路，亞洲最大的北京西客站和全國最大的豐臺貨運編組站。毗鄰西南四環(huán)迅速路和都市地鐵9號線；距首都第二航空港——南苑機場僅4公里。豐臺總部基地配套有約40000平方米的五星級酒店、約40000平方米商業(yè)配套總部小公寓、幾十個200至500平方米不等的多種風味餐廳、全宿制雙語幼稚園、總部基地將建設700棟獨立辦公樓，每棟面積1000～5000平方米，主導樓每棟面積3000～5000平方米，12層高。其中500棟供單個企業(yè)作為總部所在地，其他200棟可分層發(fā)售。樓體間靈活連接，在群體構造上巧豐臺總部基地目前入駐各類企業(yè)比例：50%中央級京辦事處(多為設備、鋼鐵、通訊、汽車等老式制造業(yè)企業(yè)),10%外企，產(chǎn)業(yè)基杭州傳化物流園區(qū)于2023年開建，2023年投入使用。雖然做得相對很好，但在近23年的時間里，除了某些業(yè)內人士，傳化物流園區(qū)并不被人們理解。3.政府主導型開發(fā)模式(產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調開發(fā)模式)產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調開發(fā)模式是目前我國各級政府最常使用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的重要載體?！景咐刻K州的新加坡工業(yè)園區(qū)蘇州市東部是中國和新加坡兩國政府間重要的國際合作項目。1994年4月，時任中國國務院副總理李嵐清和新加坡內閣資政李光耀分別代表中新兩國政府合作開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)實行啟動。蘇州工業(yè)園區(qū)占地面積288平方公里，該區(qū)成功吸引一批名列全球五百強的跨國企業(yè)進入園區(qū)投資，成為中國工業(yè)園區(qū)中一種經(jīng)典的成功項目。綜合運作模式，是指對上述的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長達幾十年，需要十幾種環(huán)節(jié)，如圖1所示。城市產(chǎn)業(yè)城市產(chǎn)業(yè)結構研究建設項目全部建成運營性認證項目啟動運營總體規(guī)劃政府立項行業(yè)研究期招商期項目1.行業(yè)研究2.都市產(chǎn)業(yè)構造研究40分鐘車程，距杭州1個小時車程，離寧波1個小時車程。3.項目可行性認證、政府立項、總體規(guī)劃4.一期招商、一期項目建設、啟動項目運行5.二期招商、二期項目建設、項目所有建成運行2.項目整體規(guī)劃建筑規(guī)劃考慮各業(yè)態(tài)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的占比及每一業(yè)