廣告策劃方案-國興·天原廠項目商業(yè)定位終稿方案

【國興·天原廠工程】商業(yè)定位終稿重慶緯聯(lián)地產(chǎn)參謀貳零壹壹年壹月謹呈：重慶國興置業(yè)內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開展時機分析二、市場環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開展方向六、工程價值實現(xiàn)相關(guān)建議江北區(qū)開展時機—城市區(qū)位江北區(qū)地處嘉陵江，長江交匯處，是重慶市主城核心區(qū)之一，區(qū)域幅員面積221平方公里，常住人口68萬。2021年，江北區(qū)商品銷售額突破1000億元，增幅名列主城第一；社會消費品零售總額達177億元、增長26.3%，增幅位居全市第一；地方財政收入完成37.1億元、增長25%，總量位居全市第一；區(qū)域定位擁有年商品銷售額達600億元的觀音橋商圈及寸灘保稅港區(qū)，是重慶重要新興商貿(mào)中心；擁有江北嘴中央商務(wù)區(qū)，是重慶未來的金融中心；集水運、航空、公路、鐵路與一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，是重慶最重要的交通、物流樞紐；大量世界知名企業(yè)入駐，是重慶集約開展的現(xiàn)代制造業(yè)基地；集中大量高品質(zhì)住宅、是中產(chǎn)階級聚集區(qū)；開展時機—區(qū)域定位北濱路從石門至江北嘴，全長約11.68公里，未來將延伸至寸灘及大竹林區(qū)域；沿線貫穿保稅港區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈及鴻恩寺公園，擁有豐富的資源優(yōu)勢及巨大的升值潛能；已成為城市建設(shè)熱點，沿線高品質(zhì)樓盤集中，并有大量高端住宅社區(qū)在建及規(guī)劃中，未來常駐人口在40萬人以上；未來周邊常駐人群、商務(wù)人群及旅游者，產(chǎn)生巨大的消費需求以及極強的消費能力，為商業(yè)開展提供巨大時機和空間；開展時機—北濱路日均人流量35萬人次的觀音橋商圈將打造長江上游商貿(mào)中心，2021年1-8月實現(xiàn)1至8月銷售額646.38億元，規(guī)劃已從原有2平方公里擴容至6.8平方公里〔包含北濱路局部路段〕對于以百貨零售為主的觀音橋商圈面臨最大的問題就是交通，而與之聯(lián)為一體的北濱路正是承接局部對交通便捷性依賴較高的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域，作為觀音橋商圈的重要補充。開展時機—商圈補充本工程開展時機—江北嘴CBD江北嘴CBD用總開發(fā)量約653萬平方米，其中辦公寫字樓262萬㎡，酒店31萬㎡；建成后可容納居住人口約5萬人，商務(wù)工作人群20萬人。江北嘴CBD未來將成為：商務(wù)氣氛極為成熟的區(qū)域；商務(wù)客群最為高端的區(qū)域；居住人口最為高端的區(qū)域；江北嘴CBD規(guī)劃江北嘴CBD將為北濱路帶來前所未有的高端商務(wù)客群，巨大的消費需求成為區(qū)域商業(yè)開展的超級引擎2021年，在江北區(qū)濱江經(jīng)濟帶規(guī)劃建設(shè)座談會，區(qū)委書記燕平透露，北濱路佰富高爾夫至黃花園大橋段的最新規(guī)劃已經(jīng)確定。未來3至5年時間里，這段主城區(qū)重要的濱江路將聚集31萬常住人口，不但要打造成“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟帶〞，還將通過開發(fā)三大特色帶，打造四大片區(qū)，成為重慶新的城市客廳。提檔升級按照規(guī)劃，佰富高爾夫至黃花園大橋段將形成三大特色帶：黃花園大橋至嘉華大橋段變身商務(wù)效勞帶；嘉華大橋至石門大橋段，將建成“都市休閑帶〞；石門大橋至佰富高爾夫段，營造“濱水樂活〞的生活空間。開展時機—未來規(guī)劃1243四大功能區(qū)在北濱路上，為吸引人流集中消費和娛樂，還將重點打造四個功能性節(jié)點。從東至西分別為：三鋼廠片區(qū)將打造“江北上城〞，以辦公、購物、娛樂休閑一站式配套為重點；鴻恩寺片區(qū)將建設(shè)“風(fēng)氣巴渝〞，江邊建一個大型親水公園，濱江地帶為低矮的中式建筑，利用觀光纜車及魔幻花街一直延伸到鴻恩寺公園門前，創(chuàng)造集山地娛樂、濱水體驗、休閑娛樂、餐飲于一體的都市休閑空間；廟溪嘴片區(qū)將打造“人文綠谷〞，建設(shè)開放式文化遺址公園、濱水生態(tài)綠谷、文化生活區(qū)；國奧片區(qū)那么將打造成為“濱水樂活〞區(qū)，在這里，將建成風(fēng)格各異又相互融合的建筑，打造濱江休閑的生活空間。

北濱路未來規(guī)劃四大功能區(qū)開展時機—未來規(guī)劃開展時機—小結(jié)區(qū)域擁有眾多資源優(yōu)勢，未來升值潛力巨大，為商業(yè)開展提供良好時機未來規(guī)劃：作為重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟帶的規(guī)劃優(yōu)勢便捷交通：由五座大橋、雙向四車道的北濱路及未來的輕軌5號線帶來的便捷交通資源優(yōu)勢：嘉陵江濱江資源、鴻恩寺公園、觀音橋商圈、江北嘴CBD、保稅港區(qū)城市景觀：瑞安新天地城市景觀及高九路城市山脊線消費需求：大量高端人群入住、白領(lǐng)商務(wù)客群及城市旅游觀光、休閑人群產(chǎn)生巨大消費需求內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開展時機分析二、市場環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開展方向六、工程價值實現(xiàn)相關(guān)建議重慶市濱江商業(yè)研究南濱路概況位于南岸區(qū)，臨長江江岸，全長約21公里；于1998年起，政府開始對南濱路進行規(guī)劃開發(fā)，到2021年已形成占地14.23平方公里、全長15公里的濱江商業(yè)帶；以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會展經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟及水岸休閑五大產(chǎn)業(yè)為龍頭，集休閑娛樂、旅游觀光、商貿(mào)、居住于一體的都市RBD〔RecreationalBusinessCenter，即游憩商務(wù)區(qū)〕現(xiàn)已入住大量餐飲、休閑、娛樂、高檔住宅社區(qū)及旅游觀光工程、并于2007年榮獲“中華美食街〞稱號南濱路商業(yè)研究龍湖酈江洋人街陽光100中海國際社區(qū)武夷濱江總部經(jīng)濟區(qū)長江國際東原1891珊瑚水岸陽光匯海棠曉月喜來登大型住宅社區(qū)商務(wù)及酒店旅游工程南濱路商業(yè)研究—商業(yè)分布商業(yè)分布南濱路商業(yè)呈沿江帶狀分布，由于濱江樓盤相對集中，形成三大版塊。以珊瑚水岸—第一大道—喜來登形成“前段〞以1891—巴味堂—武夷濱江形成“中段〞以陽光100—中海國際社區(qū)——龍湖酈江形成“末段〞前段中段末段南濱路商業(yè)研究—商業(yè)規(guī)模南濱路商業(yè)研究—未來供給南濱路由于開發(fā)階段較早，目前第一大道版塊已相對成熟，未來商業(yè)開發(fā)將向彈子石區(qū)域開展現(xiàn)狀前段：集中南濱路目前的主要餐飲商家，娛樂、休閑、風(fēng)情酒店如酒吧、茶餐廳、茶樓等商家；中段：龍門浩商業(yè)街集中局部大型餐飲、酒樓。武夷濱江工程臨江以酒店為主，非臨江位置以社區(qū)配套為主；末段：陽光100為少量社區(qū)配套商業(yè)，龍湖酈江規(guī)劃以特色餐飲、娛樂為主，國際社區(qū)商業(yè)尚在規(guī)劃階段。南濱路商業(yè)研究—業(yè)態(tài)分布前段中段末段南濱路商業(yè)研究—業(yè)態(tài)分布未來隨著珊瑚水岸、陽光100集中式商業(yè)〔規(guī)劃中〕等大型集中式商業(yè)的新建，招商及運營，未來將新增百貨、精品零售等業(yè)態(tài)，南濱路以餐飲為主的業(yè)態(tài)布局將會得到極大的改變，業(yè)態(tài)豐富性將會大大加強；前段中段末段南濱路商業(yè)研究—商業(yè)檔次南濱路作為“中華美食〞名街及旅游景點，聚集重慶知名商家68個.包含餐飲、休閑娛樂多個業(yè)態(tài)；是重慶目前高端餐飲最集中的區(qū)域，是重慶高端餐飲消費及商務(wù)宴請的首選目的地之一；據(jù)統(tǒng)計09年南濱路餐飲行業(yè)總計營業(yè)額接近4億元；商家多以大型餐飲為主，以滿足企業(yè)接待、商務(wù)宴請、婚宴壽宴為主，缺乏情調(diào)與特色；關(guān)鍵詞之一：中、高端關(guān)鍵詞之二：缺乏特色南濱路商業(yè)研究—消費客群沿線已建成、在建或規(guī)劃的寫字樓及五星級酒店有6-8家，未來將聚集大量高端商務(wù)人群；作為重慶高端餐飲集中地，吸引了大量企事業(yè)單位進行商務(wù)宴請活動；南濱路作為重慶著名的景點之一，吸引大量旅游人群；周邊高檔樓盤聚集、集中了大量高端住宅業(yè)主；南濱路商業(yè)研究—商業(yè)價值南濱路商業(yè)研究—商業(yè)價值20072021202120212005未來第一大道投入使用標準南濱路商業(yè)開展啟動獲得“中華餐飲〞名街逐漸獲得市場認可大量酒店、寫字樓興建原有商業(yè)格局已無法滿足新的消費人群及需求全新規(guī)劃將顛覆原有商業(yè)格局成為代表重慶國際都市形象的濱水商業(yè)帶商業(yè)價值2006餐飲商家逐漸進駐消費者逐漸接受銷售難度極大租金及售價水平較低實現(xiàn)銷售〔帶租約、自營〕商家經(jīng)營狀況良好成為重慶的城市名片之一物業(yè)價值逐漸提升新穎業(yè)態(tài)陸續(xù)進駐物業(yè)價值飛速提升租金水平上漲明顯商家檔次形象渴望升級開展階段商業(yè)價值區(qū)域定位定位為餐飲、休閑、娛樂區(qū)力圖打造成為重慶的城市名片定位為濱江游憩商務(wù)區(qū)集休閑娛樂、旅游觀光、商貿(mào)、居住于一體的都市RBD南濱路的商業(yè)價值的實現(xiàn)，經(jīng)歷了“培育—認可—成熟—突破〞四個階段；隨著南濱路的不斷建設(shè)升級，未來南濱路的商業(yè)價值將迎來更大空間的提升；全新規(guī)劃，帶來價值飛速提升商業(yè)形態(tài)發(fā)生改變，持有為主高端商家進駐，業(yè)態(tài)逐漸豐富商業(yè)形象地位發(fā)生改變南濱路商業(yè)研究—典型工程第一大道工程概況：位于南濱路海棠大道入口處;占地面積80余畝，總建筑面積9萬平方米，由18座3至5層的獨棟建筑構(gòu)成;定位：集休閑、購物、旅游、餐飲、娛樂、文化、藝術(shù)、金融等多復(fù)合業(yè)態(tài)為一體的濱江商業(yè)區(qū)。現(xiàn)狀：集中了大量品牌餐飲，成為目的性消費場所，業(yè)態(tài)豐富性顯得缺乏；開展商:重慶浦輝房地產(chǎn)開發(fā)租售方式：70%租賃，30%銷售投入使用時間：2005年工程入駐商家：陶然居、渝信川菜、大蓉和、梁平張鴨子、順風(fēng)123、澳門豆撈、同和春、凱香龍、快車道等均是在重慶地區(qū)有一定影響力的中、高檔次餐飲、娛樂商家。南濱路商業(yè)研究—典型工程第一大道第一大道所處區(qū)域高檔樓盤集中，常駐人口密集且消費力強，交通便捷，具備良好的景觀資源，區(qū)位優(yōu)勢明顯；由18懂3至5層獨棟建筑構(gòu)成，并且大量采用退臺、露臺等元素，符合中高端商家的經(jīng)營及形象展示要求；工程至2005年面世以來，吸引大量中高端餐飲商家進駐，并成為重慶商務(wù)、宴請等中高端餐飲消費的主要目的地之一。未來隨著“長江畔1891〞商業(yè)的面世，南濱路整體的商業(yè)形象與檔次將會迎來新的升級，工程面臨新的開展機遇；南濱路商業(yè)研究—典型工程第一大道長江畔1891南濱路商業(yè)研究—典型工程工程概況：位于南濱路喜來登酒店旁，煙雨公園對面；工程占地面積188余畝，總建筑面積40萬平方米，商業(yè)面積10萬平米；建筑形態(tài)：集中式商業(yè)裙樓工程定位：開展商:東原地產(chǎn)租售方式：全持有投入使用時間：2021年長江畔1891局部已簽約品牌：南濱路商業(yè)研究—典型工程局部擬入駐品牌：金錢豹南京1912嘉禾影城南濱路商業(yè)開展的優(yōu)勢景觀資源優(yōu)勢既擁有自身江景優(yōu)勢，又可欣賞渝中半島風(fēng)光是重慶觀光旅游的著名景點之一。交通方便，易達性強南濱路商業(yè)研究小結(jié)以獨棟商業(yè)建筑與大型集中式商業(yè)為主，符合品牌商家經(jīng)營及形象展示要求；集中大量知名餐飲品牌，形成規(guī)模效應(yīng)；建筑形態(tài)優(yōu)勢高端消費群南濱路周邊高檔樓盤聚集、集中了大量固定高端消費群體已在重慶高端餐飲消費群心中樹立起形象，成為其首選目的地；南濱路商業(yè)研究小結(jié)南濱路商業(yè)開展的劣勢交通限制進入濱江路的出入口較少，出入車輛相對集中，容易造成擁堵；定位局限前期政府規(guī)劃定位局限于打造餐飲休閑為主的商業(yè)街；隨著南濱路版塊的不斷成熟與開展，原有的商業(yè)規(guī)劃已無法滿足新增消費群體的消費需求；業(yè)態(tài)的單一，局限了區(qū)域的商業(yè)價值，與國內(nèi)外知名濱水商業(yè)帶相比，南濱路的商業(yè)價值明顯偏低；配套限制局部物業(yè)修建時間較早，在車位配比等配套方面存在缺陷，目前已在一定程度上影響了商家經(jīng)營未來開展規(guī)劃南濱路通過全新規(guī)劃，方案打造未來規(guī)劃的RBD〔游憩商務(wù)區(qū)〕，成為重慶國際大都市的形象窗口；南濱路沿線新建大量商務(wù)寫字樓及酒店(如長江國際、喜來登等〕，高端商務(wù)帶來旺盛消費需求；新建的高檔商業(yè)工程將會在業(yè)態(tài)豐富度以及商家的檔次形象上給南濱路帶來全新的突破；南濱路商業(yè)研究小結(jié)南濱路商業(yè)開展的前景南濱路商業(yè)開展起步較早，通過多年的經(jīng)營，商業(yè)價值已逐漸得到商家、市場、消費者的認可。隨著未來整體升級的規(guī)劃逐步實施，其影響整個城市的領(lǐng)導(dǎo)地位短期內(nèi)無法動搖！南濱路商業(yè)對本工程的啟示對本工程啟示：城市對于濱江商業(yè)的價值期望在不斷提升，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)具備一定前瞻性；商業(yè)價值的表達需要一定的市場培育期，決不能急功近利；南濱路濱江商業(yè)帶城市領(lǐng)先地位短期內(nèi)無法動搖，本工程定位應(yīng)當(dāng)與其存在差異化沙濱路商業(yè)研究沙濱路概況位于沙坪壩區(qū)，臨嘉陵江岸，由瓷器口至牛角沱全長約11公里；沙濱路相對于南濱路、北濱路而言，房地產(chǎn)開發(fā)較晚，商業(yè)成熟度不高；但隨著瑞安重慶天地工程的不斷建設(shè)，沙濱路未來將成為重慶濱江商業(yè)最具代表性的區(qū)域之一；沙濱路商業(yè)研究—商業(yè)分布華宇·秋水長天寶嘉·江楓美岸華宇·金砂港灣卓越·美麗山水瑞安·重慶天地商業(yè)分布沙濱路沿江樓盤較少，商業(yè)開展成熟度不高，呈點狀分布；除瑞安天地外，其他工程均為少量社區(qū)配套商業(yè)，以社區(qū)生活效勞、餐飲為主；沙濱路商業(yè)研究—商業(yè)規(guī)模除瑞安天地以外，其他工程商業(yè)體量相對較少；其他工程商業(yè)定位于簡單的社區(qū)配套，形象、檔次較低；沙濱路受到交通影響，商業(yè)價值相對較低，目前空置率極高；沙濱路商業(yè)研究—典型工程目前，瑞安重慶天地已成為帶動整個沙濱路商業(yè)開展的引擎。而沙濱路沿江其他商業(yè)，均為少量的社區(qū)配套商業(yè)，對本工程產(chǎn)生的借鑒意義有限，因此此次對沙濱路商業(yè)的研究，主要是聚焦在“瑞安·重慶天地〞工程；重慶天地重慶天地工程概況：位于重慶市中心渝中區(qū)化龍橋。是一個集高檔商務(wù)中心、頂級商場、時尚休閑天地、生態(tài)綠色景觀、濱江精品名宅于一體的大型城市綜合體。

工程參數(shù)占地面積：約1900畝/約130萬平方米

地上總建筑面積：約360萬平方米

地上總體容積率：約2.3沙濱路商業(yè)研究—典型工程工程劃分為“嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心〞超高層建筑群、重慶天地休閑娛樂區(qū)、頂級精品酒店及超五星級酒店、人工湖暨濕地公園、濱江精裝名宅等多個區(qū)域，涵蓋優(yōu)質(zhì)住區(qū)、商業(yè)中心、商務(wù)中心、休閑娛樂等綜合業(yè)態(tài)，整體建成后，重慶天地將成為與國際接軌的高檔區(qū)域，成為國內(nèi)外駐渝人士、商家，以及企業(yè)管理、貿(mào)易等各界人士的會聚點。重慶天地沙濱路商業(yè)研究—典型工程沙濱路商業(yè)研究—典型工程項目占地32,000平方米總建筑面積84,000平方米工程由上下村落、文化劇場、吊腳樓、商業(yè)主樓及精品酒店五個精致建筑群落組成商業(yè)定位：一個集餐飲、購物、娛樂、休閑等功能于一身的國際化生活中心目標客群：本工程的高端業(yè)主客群及商務(wù)客群，都市時尚白領(lǐng)、在渝的外籍人士重慶天地休閑娛樂區(qū)重慶天地重慶天地沙濱路商業(yè)研究—典型工程沙濱路商業(yè)研究—典型工程重慶天地商家檔次及形象重慶天地雖然目前尚出于開業(yè)初期，但憑對其工程自身亮點的充分挖掘，以及瑞安集團成功打造上海新天地的影響力，為重慶天地吸引了大量國內(nèi)品牌商家的進駐。重慶天地沙濱路商業(yè)研究—典型工程工程借鑒之一：特色建筑形態(tài)繼承了上海新天地懷舊的建筑風(fēng)格街區(qū)式的建筑群落充分利用原有濱江地塊上下起伏的地形地貌融入青磚石墻、吊腳樓等具有典型重慶特色的元素沙濱路商業(yè)研究—典型工程重慶天地工程借鑒之二：打造高舒適度、高品質(zhì)感的消費空間由于重慶天地工程的消費群體為高端客群，因此工程及其重視品質(zhì)感的塑造。公共空間裝修地下車庫外擺空間導(dǎo)示系統(tǒng)沙濱路商業(yè)研究—典型工程表達獨特文化內(nèi)涵的建筑風(fēng)格，利于吸引商家及消費者關(guān)注；業(yè)態(tài)組合的豐富性以及商家的形象檔次，成為工程的核心競爭優(yōu)勢；商業(yè)品質(zhì)感的塑造，為提升工程形象，吸引商家進駐創(chuàng)造有利條件；工程在建設(shè)、招商、運營過程中始終堅持以長遠的戰(zhàn)略眼光來進行打造、為工程后期成功運營打下了良好根底。重慶天地的優(yōu)勢區(qū)域整體交通狀況不佳據(jù)城市核心商圈及未來開展熱點區(qū)域距離較遠自身商務(wù)環(huán)境不夠成熟、常駐人群較少，商業(yè)成熟需要較長時期培育重慶天地的劣勢沙濱路商業(yè)對本工程的啟示重慶天地的運營思路：通過商業(yè)配套的完善，高檔次消費環(huán)境的打造，樹立工程形象，提升其工程濱江住宅及商務(wù)產(chǎn)品整體價值工程長期持有，實現(xiàn)工程價值的最大化；不強調(diào)短期的租金收益情況，而是注重引入具備高品質(zhì)感的商家；給予品牌商家極大的政策扶持及市場培育期；商業(yè)工程前期的市場培育與政策扶持極為重要北濱路商業(yè)研究北濱路概況從石門至江北嘴，全長約11.68公里，未來將延伸至寸灘及大竹林區(qū)域；沿線貫穿保稅港區(qū)、江北嘴CBD、觀音橋商圈及鴻恩寺公園，擁有豐富的資源優(yōu)勢及巨大的升值潛能；已成為城市建設(shè)熱點，沿線高品質(zhì)樓盤集中，并有大量高端住宅社區(qū)在建及規(guī)劃中，未來常駐人口在40萬人以上；盡管目前商業(yè)開展落后與南濱路，但隨著“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟帶〞的規(guī)劃，未來商業(yè)存在巨大的開展空間；北濱路商業(yè)研究—商業(yè)分布商業(yè)分布以金源酒店及居然之家為大型商業(yè)支撐，以樓盤為單位的臨街商業(yè)分段零星分布。與南濱路相比，北濱路沿線商業(yè)還處于起步階段，目前僅有金砂水岸、金源廣場全面投入使用.東海岸、北濱一號、北國風(fēng)光、招商江灣城、珠江太陽城、春森此岸、招商江灣城商業(yè)在售/招租。北濱路商業(yè)研究—商業(yè)規(guī)模北濱路商業(yè)研究—未來供給北濱路商業(yè)研究—商業(yè)現(xiàn)狀北濱路大多數(shù)樓盤定位多集中于普通社區(qū)配套為主，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次形象較差；由于缺乏整體規(guī)劃，北濱路商業(yè)形態(tài)多以社區(qū)底商為主，無法滿足中、高檔次品牌商家的經(jīng)營需求；少數(shù)大型餐飲、娛樂商家，面向區(qū)域內(nèi)中高端消費者，經(jīng)營狀況相對較好；但由于孤立分布，無規(guī)模效應(yīng)，對消費者吸引力有限；北濱路商業(yè)研究—商業(yè)價值受整體環(huán)境及工程形象的影響，北濱路目前的商業(yè)銷售價格及租金水平遠低于南濱路未來商業(yè)布局—四大功能區(qū)在北濱路上，為吸引人流集中消費和娛樂，還將重點打造四個功能性節(jié)點。從東至西分別為：三鋼廠片區(qū)將打造“江北上城〞，以辦公、購物、娛樂休閑一站式配套為重點；鴻恩寺片區(qū)將建設(shè)“風(fēng)氣巴渝〞，江邊建一個大型親水公園，濱江地帶為低矮的中式建筑，利用觀光纜車及魔幻花街一直延伸到鴻恩寺公園門前，創(chuàng)造集山地娛樂、濱水體驗、休閑娛樂、餐飲于一體的都市休閑空間；廟溪嘴片區(qū)將打造“人文綠谷〞，建設(shè)開放式文化遺址公園、濱水生態(tài)綠谷、文化生活區(qū)；國奧片區(qū)那么將打造成為“濱水樂活〞區(qū)，在這里，將建成風(fēng)格各異又相互融合的建筑，打造濱江休閑的生活空間。

北濱路商業(yè)研究—未來規(guī)劃本工程北濱路商業(yè)研究—消費客群沿江樓盤及周邊常駐人群；未來江北商圈及江北嘴的商業(yè)、商務(wù)及旅游客群北濱路沿線區(qū)域商務(wù)、政務(wù)人群現(xiàn)階段主要客群未來新增消費客群北濱路商業(yè)研究—典型工程金砂水岸商業(yè)體量約：2萬方作為北濱路最早的住宅工程，金砂水岸商業(yè)在近幾年已經(jīng)開展成熟，并被打造成為主城著名的“濱江餐飲街〞工程共計餐飲23家，休閑3家，零售零售及效勞16家已經(jīng)進駐的主要餐飲品牌：龍廚、菜根香、六六六、過門香、易老九、龍廚、打漁人家等商鋪形態(tài)零售類小鋪20-30平米特色餐飲面積120-500平米大型中餐1500-2500平米濱江商業(yè)步行街臨街社區(qū)商業(yè)工程商業(yè)總規(guī)模約2萬方珠江太陽城目前商業(yè)主力在售的為北大門和東側(cè)臨街商鋪；商鋪套內(nèi)面積從16~1000㎡，其中主力面積為30~50㎡〔40%〕和80~97㎡〔24%〕；商鋪開間一般在7.5米左右，層高依據(jù)地形變化最高處可達9米，最低也在5.1米左右；珠江太陽城〔社區(qū)商業(yè)〕北濱路商業(yè)研究—典型工程商業(yè)成交均價在12000元/㎡左右，其中底層臨街商鋪價格在14000元左右；租金在50~70元/㎡·月水平；銷售方面，目前已經(jīng)簽約成交的商鋪數(shù)量32個，約20%左右；由于工程于2021年10月左右交房，目前整體入住率還很低，6月時商業(yè)入駐率缺乏2%，僅有一家較大的花間酒香菜坊、一家小型便利店和一家小型飲食店開業(yè)經(jīng)營。而截至11月初，入駐率也僅提升至4%左右，新增一家小型餐飲店、一家面包房和一個藥房。珠江太陽城〔社區(qū)商業(yè)〕北濱路商業(yè)研究—典型工程珠江太陽城〔濱江商業(yè)〕濱江商業(yè)體濱江集中式商業(yè)規(guī)劃體量18萬方包含高星級酒店及酒店式公寓、休閑商業(yè)步行街和國際甲級寫字樓等其中商業(yè)占10萬平米其中裙樓商業(yè)進深長達30~50米，能夠滿足各類中端業(yè)態(tài)的經(jīng)營工程目前已開始開工珠江太陽城濱江商業(yè)體的面世，將會改變北濱路現(xiàn)有商業(yè)格局；未來將會截留江北嘴CBD消費群體，對本工程帶來競爭壓力北濱路商業(yè)研究—典型工程龍湖春森此岸北濱路商業(yè)研究—典型工程臨江商業(yè)街區(qū)規(guī)劃布局示意圖大梯坎商業(yè)街規(guī)劃布局示意圖春森此岸為滿足工程業(yè)主現(xiàn)階段需求，商業(yè)招商主要針對家居建材，而且在品牌選擇上注重與業(yè)主的身份地位契合，目前已經(jīng)引進的品牌均為高端建材品牌，但針對其未來規(guī)劃，尚不明朗。江北嘴商業(yè)研究—典型工程中海C地塊1#地塊2#地塊〞記憶重慶“—抗戰(zhàn)文化公園工程定位工程體量在1.5萬方左右，通過復(fù)制，再現(xiàn)重慶抗戰(zhàn)時期具有重要歷史價值的知名院落，形成以旅游觀光,休閑度假,文化娛樂為主題的特色街區(qū)。工程形象定位重慶城市的文化名片；城市旅游的重要景點之一；國家統(tǒng)戰(zhàn)工作的重要舞臺；高端休閑、文化娛樂業(yè)態(tài)的會聚之所；產(chǎn)品形態(tài)復(fù)制，再現(xiàn)重慶抗戰(zhàn)時期具有重要歷史價值的主體院落業(yè)態(tài)組合蠟像館抗戰(zhàn)博物館茶樓、露天咖啡廳文化劇場、電影院餐飲、娛樂法國領(lǐng)事館-渝中區(qū)領(lǐng)事巷黃桷埡原德國大使館蔣介石居所中正樓林森公館美國大使館舊址宋慶齡故居北濱路隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，常駐人口規(guī)模逐漸擴大，潛在消費需求巨大；作為城市品質(zhì)樓盤的集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)常駐人群具備較強的消費能力；具備良好的景觀資源與便利的交通環(huán)境，利于商業(yè)的開展；未來商圈擴容，帶來商業(yè)開展機遇；缺乏完善的商業(yè)配套缺乏豐富的業(yè)態(tài)組合缺乏高品質(zhì)、高檔次的商業(yè)工程北濱路的商業(yè)現(xiàn)狀，與其城市地位不匹配；北濱路商業(yè)的缺失，為工程商業(yè)的開展提供了時機北濱路商業(yè)對本工程的啟示不匹配內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開展時機分析二、市場環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開展方向六、工程價值實現(xiàn)相關(guān)建議工程解析—地塊環(huán)境地塊東側(cè)為嘉華大橋，距金源購物廣場約1公里，但受周邊開發(fā)成熟度影響，人流極少；地塊西側(cè)為北國風(fēng)光，總體量43萬方，目前已有大量常駐人口；地塊南側(cè)為北濱路，可享受嘉陵江景觀及對岸重慶天地的建筑景觀，地塊北側(cè)緊鄰建新西道路，可通往觀音橋商圈，目前已通車；西側(cè)：北國風(fēng)光南側(cè)：北國風(fēng)光東側(cè)：北國風(fēng)光良好的濱江景觀資源，為工程商業(yè)的開展提供了巨大優(yōu)勢。工程地塊工程解析—地塊位置及參數(shù)工程整體指標占地面積：359畝總建筑面積：105萬方容積率4.0住宅面積：88萬方商業(yè)面積：4.8萬方西區(qū)商業(yè)面積：2.6萬方東區(qū)商業(yè)面積：1.3萬北區(qū)商業(yè)面積：0.5萬

西區(qū)商業(yè)東區(qū)商業(yè)北區(qū)商業(yè)工程解析—交通環(huán)境緊鄰暢通的北濱路，直通五座大橋,可以通向主城各個區(qū)域。鴻恩寺板塊初步成型的路網(wǎng)交通已經(jīng)通車的兩趟公交線路，更加方面出行居住氣氛已經(jīng)初步形成。106〔貓兒石—紅旗河溝〕135〔貓兒石—大都會〕即將開通的輕軌3號線，規(guī)劃中的輕軌5號線。本案石門大橋渝澳大橋嘉陵江大橋黃花園大橋嘉華大橋紅巖村大橋便捷的交通，為工程吸引目的性消費者提供了根底保障。工程解析—人流動線由于工程周邊地產(chǎn)開發(fā)成熟度不高，常駐人口較少，極少有行人通過北側(cè)：北國風(fēng)光的常駐人群由此前往觀音橋商圈，前往濱江路較少；西側(cè)：目前該區(qū)域濱江路段并無商業(yè)，無法吸引消費者，多為車輛快速經(jīng)過，極少有行人通過；東側(cè)：目前該區(qū)域濱江路段并無商業(yè)，無法吸引消費者，多為車輛快速經(jīng)過，極少有行人通過；但在未來工程建成后，工程常駐人群的人流會從東、西、北三個方向向地塊中心區(qū)域會聚，形成一定人氣聚集度；北國風(fēng)光人流未來內(nèi)部人流濱江路人流工程優(yōu)勢Strengths工程解析_SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢：工程位于兩江新區(qū)，是城市開展的熱點；地段優(yōu)勢：地處北濱路，據(jù)觀音橋商圈不到2公里；交通優(yōu)勢：緊鄰暢通的北濱路，直通五座大橋,可以通向主城各個區(qū)域；景觀優(yōu)勢：具備良好的濱江景觀資源優(yōu)勢；工程劣勢Weakness市場環(huán)境：工程所處區(qū)域周邊房地產(chǎn)開發(fā)成熟度不高，商業(yè)氣氛缺乏；商家認可：北濱路目前商業(yè)價值為得到充分表達，需較長的市場培育時間；人流到達：目前該區(qū)域人流量稀少，未形成穩(wěn)定的流動消費群體；市場時機：隨著城市開展，工程面臨商圈擴容及濱江商業(yè)帶建設(shè)的雙重機遇；政府規(guī)劃：北濱路將要打造成“重慶中央商務(wù)區(qū)第一經(jīng)濟帶〞，還將通過開發(fā)三大特色帶，打造四大片區(qū)，成為重慶新的城市客廳江北嘴CBD:江北嘴CBD的建設(shè)，將為北濱路區(qū)域帶來前所未有的高段商務(wù)客群及大量消費需求；工程時機Opportunity南濱路作為成熟的城市級濱江商業(yè)帶，會分流大量的消費群體；同時期在建、在售、在招商工程將會進一步壓縮本工程的生存空間，增大招商、銷售的壓力；工程威脅Threat內(nèi)容綱要

CONTENTS一、開展時機分析二、市場環(huán)境研究三、工程環(huán)境解析四、目標商戶訪談分析五、工程商業(yè)定位及開展方向六、工程價值實現(xiàn)相關(guān)建議為確?！緡d·天原廠】工程商業(yè)定位能夠符合市場需求，商業(yè)規(guī)劃及商鋪結(jié)構(gòu)符合商家經(jīng)營要求，緯聯(lián)商業(yè)針對濱江商業(yè)常見的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)的局部商家進行了初步訪談訪談目的：□了解客戶對于北濱路現(xiàn)狀及未來開展規(guī)劃的認知程度□了解客戶對于工程商業(yè)的認可程度、進駐意向及對工程的建議；□了解客戶選擇拓展的相關(guān)標準及經(jīng)濟參數(shù)，為工程建筑設(shè)計提供參考依據(jù)；調(diào)查方法：通過問卷對商家進行上門或訪問調(diào)查對象：重慶市及國內(nèi)局部知名餐飲、休閑、娛樂商家符合工程整體形象具有一定品牌影響力對濱江商業(yè)具備較高的接受程度樣本數(shù)量：截至12月30日，已完成訪談6組，其中餐飲3組，休閑1組，娛樂1組，零售1組；對區(qū)域認知的反響Q1、您認為北濱路與南濱路，在開展商業(yè)方面各有哪些優(yōu)、劣勢？被訪商戶普遍認為北濱路的商業(yè)氣氛成熟度不高，與南濱路相比仍有較大差距；目前北濱路商業(yè)業(yè)態(tài)單一，且形象檔次無法與南濱路相比；北濱路目前的人氣聚集度無法與南濱路形成競爭；Q2、您認為北濱路未來的開展前景會如何？被訪商戶普遍認為北濱路作為重慶的重要城市景觀資源之一，濱江樓盤眾多，未來消費人群，消費潛力值得期待；如果政府在前期規(guī)劃、根底建設(shè)投入上加大力度，北濱路未來具備良好的開展前景；〔緯聯(lián)商業(yè)認為：隨著商家對北濱路全新規(guī)劃的逐漸了解，將會增強商家對北濱路未來開展的信心〕對工程認知的反響Q1、對于本工程所處地段的優(yōu)劣勢認知？在目前北濱路整體開展尚不成熟的情況下，工程所處地段優(yōu)勢并不明顯；Q2、您對本工程的商業(yè)形態(tài)有哪些建議？商家普遍比較認同濱江的商業(yè)街區(qū)模式，希望增大臨江面認為本工程商業(yè)體量偏小，業(yè)態(tài)豐富性會受到限制，且不易吸引目的性消費；Q3、您認為本工程是否有吸引您進駐的吸引力？商家普遍對本工程未來常駐人群的消費需求表示關(guān)注；由于工程尚未開發(fā)呈現(xiàn)，前景不明顯，商家觀望情緒明顯；訪談小結(jié)北濱路商業(yè)價值開展空間巨大，但目前未得到充分表達；商家對北濱路未來前景的信心需進一步加強；現(xiàn)階段，商家對本工程優(yōu)勢的認知度及認同度有限，進駐意向不明朗；對本工程的啟示：需樹立工程的核心優(yōu)勢，獲得商家對工程的價值認同；通過前瞻性、差異化的定位，吸引目的性消費群體，突破同質(zhì)化競爭的局面；工程商業(yè)開展的現(xiàn)實環(huán)境一、開展時機分析二、市場環(huán)境研究三、目標商戶訪談及需求分析四、工程解析五、工程商業(yè)定位及開展方向六、工程價值實現(xiàn)相關(guān)建議內(nèi)容綱要

CONTENTS工程商業(yè)核心優(yōu)勢的思考緯聯(lián)商業(yè)觀點：成功的濱水商業(yè)工程應(yīng)當(dāng)圍繞以下方向進行樹立其核心優(yōu)勢1234核心優(yōu)勢獨特的建筑風(fēng)格標志性的景觀清晰的定位特色的經(jīng)營主題豐富的業(yè)態(tài)組合新穎別致的商家獨特的消費體驗高舒適度的消費環(huán)境完善的硬件配套方向一：通過包含獨特文化內(nèi)涵的建筑風(fēng)格，吸引消費者關(guān)注；并樹立標志性的建筑物，成為城市景觀；代表工程：西湖天地西湖天地位于西湖南線風(fēng)景區(qū)，規(guī)劃建筑面積7.5萬平米。工程設(shè)計以傳統(tǒng)江南建筑為藍本，將杭州園林及庭院建筑的特色保存，以娛樂休閑功能為主，提供餐飲、娛樂、休閑及零售設(shè)施。美國圣路易斯濱水區(qū)圣路易斯的濱水區(qū)以拱門為中心，以兩條軸線為骨架，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，主題建筑——拱門那么以其優(yōu)美的弧線吸引著無數(shù)游客。工程商業(yè)核心優(yōu)勢的思考結(jié)論：本工程的建筑形態(tài)及風(fēng)格元素，應(yīng)當(dāng)吸引商家及消費者關(guān)注方向二：通過清晰定位，特色經(jīng)營主題吸引目的性消費結(jié)論：本工程應(yīng)當(dāng)具備獨特的主題定位，吸引目標客群代表工程：新加坡克拉碼頭新加坡克拉碼頭位于新加坡河旁，總面積3.4萬平米，由5座擁有超過60間倉庫和店屋的保有其原有19世紀模樣的彩色建筑組成，配以強大的光電技術(shù)和“綠文化〞。在2006年的改造中，業(yè)態(tài)配置由原先的“零售購物40%、餐飲30%、娛樂30%〞改造為如今的“餐飲45%、娛樂20%、酒吧20%、零售4%、加之少量辦公〞，清晰的定位為主打“美食娛樂〞的“休閑〞與“旅游〞。工程商業(yè)核心優(yōu)勢的思考方向三：工程應(yīng)當(dāng)形成豐富的業(yè)態(tài)組合及表達主題特色的新穎商家代表工程：舊金山漁人碼頭格拉德利廣場〔GhirardelliSquare〕—由著名巧克力工廠改建的購物中心，可參觀巧克力制作過程并購置其商品；面包房〔Boudinbakery〕——及制作，參觀、銷售與一體的特色商業(yè)蠟像博物館〔waxmuseum〕——獨特體驗結(jié)論：本工程應(yīng)當(dāng)引入特色商業(yè)形態(tài)，成為工程亮點方向四：高舒適度的消費環(huán)境通過營造高舒適度的消費環(huán)境，在消費者消費過程中提供精神層面的享受結(jié)論：本工程需充分挖掘景觀優(yōu)勢，吸引消費者及商家；代表工程：澳門漁人碼頭澳門漁人碼頭位于外港新填海區(qū)海岸，占地10萬平米，其中4萬平米為填海造地而成。分為三個特色區(qū)域：唐城、東西會聚和勵駿碼頭。是集娛樂、購物、飲食、酒店、游艇碼頭及會展設(shè)施于一體的大型游樂城?！疤瞥迁暿欠抡仗瞥ㄖL(fēng)格而建成的中式城樓，內(nèi)設(shè)中式餐廳、商店及文化展覽館，毗連皇宮娛樂場；“東西會聚〞糅合東方傳統(tǒng)概念與西方建筑風(fēng)格的設(shè)計特色，包括40米高的人造火山、瀑布、希臘建筑、比塞塔、古戰(zhàn)船、阿拉伯式兒童游樂區(qū)、羅馬廣場、特色購物商場及會展設(shè)施；“勵駿碼頭〞以海岸設(shè)計為主題，由歐陸及拉丁式建筑群組成，設(shè)有各式各樣的消閑娛樂設(shè)施，包括現(xiàn)代化水上表演場及電子游戲機中心等。集團對工程商業(yè)采取快速變現(xiàn)銷售的指導(dǎo)思想工程商業(yè)開展的限制要求工程的體量及外觀盡量防止重大改變在不改變工程根本結(jié)構(gòu)的情況下，通過對層高、出入口、垂直交通動線的局部調(diào)整，盡可能的滿足銷售及商家經(jīng)營需求工程的定位與主題應(yīng)當(dāng)與區(qū)域未來開展方向一致無法長期持有工程商業(yè)開展的不利條件北濱路開展現(xiàn)狀未能充分表達其商業(yè)價值濱江商業(yè)的價值是一個逐步實現(xiàn)的過程，必須通過一定時期的市場培育，這是無論何種商業(yè)開展方向都無法防止的規(guī)律商家對北濱路及工程的認可程度不高在工程自身優(yōu)勢表達及北濱路開展逐漸成熟以前，工程引入商家較為困難工程商業(yè)體量較小，業(yè)態(tài)豐富度受影響工程商業(yè)開展的根底條件區(qū)位環(huán)境景觀資源消費人群交通環(huán)境根底條件對工程商業(yè)開展的影響據(jù)觀音橋成熟商圈僅2公里，緊鄰未來擴張后的觀音橋商圈工程可作為觀音橋商圈的業(yè)態(tài)的重要補充。區(qū)位環(huán)境觀音橋商圈特征：傳統(tǒng)商圈——以購物、商務(wù)、金融效勞為主、北濱路補充方向：濱水商業(yè)帶——以休閑、餐飲、娛樂等體驗式商業(yè)為主打造以餐飲、休閑娛樂為核心的體驗式消費場所方向引導(dǎo)消費人群工程自身體量105萬方，帶來大量常駐人群北濱路沿線未來常駐人群約40萬江北嘴CBD及觀音橋商圈商務(wù)人群消費人群擁有較強的消費能力應(yīng)當(dāng)滿足該類消費人群的消費特征：以中、高端檔次消費為主追求消費環(huán)境的舒適、風(fēng)格的優(yōu)雅、效勞的周到方向引導(dǎo)景觀資源方向引導(dǎo)應(yīng)充分利用江景資源，吸引注重景觀環(huán)境的商家進駐，如風(fēng)格餐飲、休閑會所等；盡可能增大商業(yè)臨江景觀面，利于商家展示品牌形象，可提升商業(yè)價值；根底條件對工程商業(yè)開展的影響位于北濱路旁，擁有豐富的江景資源對岸重慶天地帶來獨特的城市建筑觀景北濱路橫向交通連接濱江眾多樓盤建新西路方便與觀音橋商圈的連接沿江的橋梁便于主城各區(qū)域的車輛到達本工程可吸引主城區(qū)私家車擁有者進行目的性消費交通優(yōu)勢方向引導(dǎo)本案石門大橋渝澳大橋嘉陵江大橋黃花園大橋嘉華大橋紅巖村大橋根底條件不利條件限制要求工程商業(yè)開展方向城市頂級私家商業(yè)會所群利用工程良好的景觀資源，打造以餐飲、休閑、娛樂為主題的高端商業(yè)會所集中地；引領(lǐng)北濱路乃至城市商業(yè)的至高點，吸引城市精英人群，形成目的性消費；提升工程商業(yè)價值，促進工程實現(xiàn)價值最大化；工程商業(yè)開展方向高品質(zhì)商家、精致風(fēng)格商家的經(jīng)營集中場所城市高端商業(yè)新地標獨特的餐飲文化、異域風(fēng)情、尊崇的私享風(fēng)格空間城市精英人群的聚集地工程商業(yè)開展方向消費者定位市內(nèi)目標客群他們是老板、公司高層或政府高級干部：消費檔次和環(huán)境是他們身份和地位的象征！他們是政府公務(wù)員、廠長/經(jīng)理、個體老板：消費檔次和環(huán)境是他們提升形象的有力工具！他們是企業(yè)中層管管理人員、外企員工：消費檔次和環(huán)境是他們追求的目標！他們是專技人員、自由職業(yè)者、企業(yè)白領(lǐng)：消費檔次和環(huán)境是彰顯個性的途徑！他們有一個共同的特征：城市的精英階層！他們在這里消費是因為我們能夠提供他們更高層次的精神