戲校綜合樓項目分析報告(終稿)

南三環(huán)戲校

綜合樓工程分析報告2005-12第頁工程價錢預期及銷售周期本案產(chǎn)品改善建議本案產(chǎn)品現(xiàn)狀分析市場時機外部市場環(huán)境分析寫字樓銷售市場寫字樓租賃市場概要2005-12第頁一、工程外部市場環(huán)境分析二、工程所在區(qū)域辦公市場情況分析三、區(qū)域商務市場時機分析四、工程產(chǎn)品分析五、工程產(chǎn)品整改建議六、工程價錢預期及銷售周期目錄2005-12第頁南部的商務市場正在構成！2005-12第頁外部市場環(huán)境分析南部商務市場的新開展區(qū)域商圈格局本區(qū)域商務市場特點2005-12第頁1、南部商務市場的新開展近年來，傳統(tǒng)商務區(qū)因人流高度聚集、公司聚集等要素，使得區(qū)域交通異常擁堵，辦公環(huán)境差，效率低；與此同時，CBD區(qū)域、金融街、中關村等地域的寫字樓價錢和租金也在不斷上漲，使公司辦公本錢壓力越來越大一些沒有必要依靠在這些商務圈內(nèi)生存的企業(yè)看中了南城的交統(tǒng)統(tǒng)暢以及租金價錢的廉價，開場將辦公地點向南城區(qū)域轉移。南城寫字樓市場的開發(fā)潛力較大新變化：南城地域寫字樓逐漸增多；且新工程的軟硬件都在同時晉級，其中內(nèi)部配套較為齊全。南城熾熱的住宅市場對商務環(huán)境的支持南城商務配套的完善政策的支持2005-12第頁2、區(qū)域商圈格局2005-12第頁2、區(qū)域商圈格局西南部板塊商務氣味濃郁；高新技術科技區(qū)、總部基地、物流產(chǎn)業(yè)群、汽車展覽中心等區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)都集中在此；東南部板塊受CBD影響，商務氣氛曾經(jīng)構成，價錢及租金上漲明顯，構成泛CBD商務區(qū)域；中南部板塊商務氣質(zhì)較弱，商貿(mào)氣氛濃郁；木樨園、大紅門商貿(mào)圈主要以商業(yè)貿(mào)易為主。2005-12第頁3、本區(qū)域商務市場特點本錢低環(huán)境好本案位于南部商務區(qū)的中部，此區(qū)域寫字樓價錢及租金在南部商務區(qū)中相對較低，而且該區(qū)域所提供的辦公環(huán)境也好于傳統(tǒng)區(qū)域，所以越來越遭到企業(yè)的歡迎。如今的企業(yè)選擇辦公場所已逐漸理性，不僅單純是為提高企業(yè)籠統(tǒng)，還在思索企業(yè)的運轉本錢、交通便利性及能否可以為員工提供安康的辦公環(huán)境，本區(qū)域寫字樓相比其他區(qū)域更具備這一優(yōu)勢。2005-12第頁一、工程外部市場環(huán)境分析二、工程所在區(qū)域辦公市場情況分析三、區(qū)域商務市場時機分析四、工程產(chǎn)品分析五、工程產(chǎn)品整改建議六、工程價錢預期及銷售周期目錄2005-12第頁二、工程所在區(qū)域辦公市場情況分析洋橋區(qū)域寫字樓供應規(guī)模分析洋橋區(qū)域寫字樓供應級別分析洋橋區(qū)域寫字樓銷售情況分析洋橋區(qū)域寫字樓租賃情況分析洋橋區(qū)域寫字樓其他情況對比分析2005-12第頁區(qū)域寫字樓分布圖國潤商務大廈總部基地工商聯(lián)科技大廈甲級商住北京海銀國際大廈恒松園乙級總部望園大廈丙級龍輝大廈弘泰大廈西羅園寫字樓振龍大廈南羲大廈遠中悅麒會館正旗大廈本案立業(yè)大廈山西大廈銘誠寫字樓通潤商務會館北京金方商貿(mào)大廈海尼曼物業(yè)嘉業(yè)大廈二期政洋大廈2005-12第頁洋橋區(qū)域寫字樓供應規(guī)模分析項目名稱物業(yè)類型位置總建筑面積(㎡)遠中悅麒會館商務公寓趙公口車站29500恒松園寫字樓寫字樓豐臺區(qū)南三環(huán)中路107671正旗大廈寫字樓豐臺區(qū)角門北門17000立業(yè)大廈商住樓豐臺區(qū)洋橋34000政洋大廈寫字樓豐臺區(qū)南三環(huán)馬家堡東里6號樓6282弘泰大廈寫字樓豐臺區(qū)馬家堡路1600振龍大廈寫字樓豐臺區(qū)南三環(huán)木樨園1300海尼曼物業(yè)寫字樓豐臺區(qū)南三環(huán)趙公口400嘉業(yè)大廈商務公寓南三環(huán)劉家窯橋往東300米70000通潤商務會館寫字樓豐臺區(qū)方莊16000北京金方商貿(mào)大廈寫字樓方莊橋南180米44290望園大廈寫字樓豐臺區(qū)岔路口東北19600龍輝大廈寫字樓朝陽勁松橋南200米30000工商聯(lián)科技大廈寫字樓西南四五環(huán)之間52439海銀大廈寫字樓海淀西三環(huán)六里橋51000國潤商務大廈寫字樓豐臺西四環(huán)南路46號47019.37總部基地寫字樓豐臺南四環(huán)西路188號1060000洋橋商務區(qū)域中寫字樓供應量較小，僅為26.7萬平方米〔表中黃色標志工程〕；單體供應規(guī)模較小，大部分在3萬平方米以下，幾千平方米的寫字樓供應量較大；區(qū)域供應中以純寫字樓為主；寫字樓主要分布在洋橋以南路西。2005-12第頁洋橋區(qū)域寫字樓供應級別分析洋橋商務區(qū)域中寫字樓供應級別以低檔寫字樓〔丙級〕為主，區(qū)域商務整體檔次不高；南城商務市場正在逐漸構成中，勢頭良好，區(qū)域寫字樓市場供應產(chǎn)品正在晉級中，對于中檔寫字樓的需求正在加大。此區(qū)域存在中檔寫字樓潛在市場，有市場空白點。2005-12第頁洋橋區(qū)域寫字樓供應多以租賃為主，進展出賣的工程不多，區(qū)域寫字樓銷售均價約為6500-7000元/平方米。注：圖中藍色標注工程為洋橋區(qū)域寫字樓洋橋區(qū)域寫字樓銷售情況分析洋橋區(qū)域寫字樓多為早期供應的低檔寫字樓，大部分根本銷售過半，其中嘉業(yè)大廈在2005年11月才開盤，經(jīng)過一個月曾經(jīng)銷售8%，從中看出南城中部商務市場需求量較大，市場前景較好。2005-12第頁洋橋區(qū)域寫字樓租賃情況分析樣橋區(qū)域寫字樓租賃情況較好，租金廉價，租金價錢均價在1.9元/平方米·天左右。2005-12第頁洋橋區(qū)域寫字樓其他情況對比分析項目名稱入住時間車位裝修標準層高（米）開間面積（㎡）嘉業(yè)大廈2006.10-1350毛坯3－正旗大廈2004-10-30－精裝修3

37.31--1500龍輝大廈2002-1-1－毛坯2.9280立業(yè)大廈2002270公共部分精裝修2.896.54-210政洋大廈2002－毛坯2.930-200國潤商務大廈2006-10-30261公共部分精裝修2.81200總部基地2005-1-30充足毛坯首層4.2；標準層3.4；頂層3.31000－5000工商聯(lián)科技大廈2005-6-15250毛坯2.9100-2100遠中悅麒會館2007-5-132精裝修2.837（一居）北京金方商貿(mào)大廈2006-8-26300精裝修3.05100-1980恒松園寫字樓1999-12-3160公共部分精裝修2.930－100望園大廈2004－毛坯3.3－2005-12第頁洋橋區(qū)域寫字樓市場總體分析小結本區(qū)域寫字樓市場供應量和單體供應量均較少；本區(qū)域大部分為早期的低檔寫字樓，隨著市場開展變化，本區(qū)域市場對中檔寫字樓有較強需求；本區(qū)域寫字樓市場新盤較少，放量不大；本區(qū)域寫字樓多為租賃方式，租金價錢在1.9元/平方米·天；本區(qū)域寫字樓的售價在南城商務市場中處于較低程度，價錢在6500－7000元/平方米左右，整體銷售情況普通；本區(qū)域寫字樓普遍車位較少。2005-12第頁區(qū)域寫字樓商務圈尚在構成過程中中高檔商務供應短缺，市場需求空間較大2005-12第頁一、工程外部市場環(huán)境分析二、工程所在區(qū)域辦公市場情況分析三、區(qū)域商務市場時機分析四、工程產(chǎn)品分析五、工程產(chǎn)品整改建議六、工程價錢預期及銷售周期目錄2005-12第頁主要板塊西部、西南板塊及泛CBD板塊商務物業(yè)租賃市場商務物業(yè)銷售市場區(qū)域經(jīng)濟調(diào)整，各產(chǎn)業(yè)鏈逐漸構成帶來的商務市場區(qū)域商務市場時機分析主要客群中小型公司、新科技、物流產(chǎn)業(yè)鏈的逐漸完善及總部效益引發(fā)的客群主要客群木樨園、大紅門商圈所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈客群主要板塊中南部三四環(huán)之間2005-12第頁寫字樓根本客觀要素的支持度寫字樓檔次區(qū)域心理接受價格區(qū)域位置區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境交通狀況商業(yè)配套市政設施高檔區(qū)域位置決定心理接受價格不支持高端物業(yè)地處南三環(huán)中部，商務市場不支持高端物業(yè)南城經(jīng)濟支持高端物業(yè)勉強交通便利支持高端物業(yè)配套多，但多為生活配套，商務配套檔次略低市政公建（郵局、銀行）多且齊全中檔心理接受價格可以支持中檔物業(yè)商務市場產(chǎn)品正在升級換代，區(qū)域對中檔寫字樓有需求洋橋商務區(qū)緊鄰木樨園、大紅門商貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟環(huán)境支持交通十分便利中檔商務配套齊全，酒店多市政公建（郵局、銀行）多且齊全低檔支持區(qū)域市場支持低端寫字樓，但競爭激烈，無法突顯本案差異化策略支持交通便利支持支持不支持要素支持要素2005-12第頁區(qū)域對中檔寫字樓產(chǎn)品支持的各要素中檔寫字樓市場缺乏中檔寫字樓區(qū)域商務市場的構成交通便利價錢、租金廉價南城商務市場開發(fā)潛力宏大區(qū)域政策的支持住宅市場熾熱對商務辦公的影響商務配套的完善2005-12第頁寫字樓根本客觀要素的支持度分析雖然區(qū)域的交通環(huán)境、公建配套可以支持高端物業(yè)，但本案的區(qū)域位置、地理位置、區(qū)域經(jīng)濟程度以及高檔商務、商業(yè)配套缺乏以支持高端物業(yè)，因此高檔物業(yè)很難構成市場有效需求。區(qū)域商務市場的開展對中檔寫字樓有所需求寫字樓根本客觀要素均能很好的支持中檔寫字樓定位定位為中檔寫字樓2005-12第頁本案寫字樓目的市場定位工程市場定位南三環(huán)中高檔商務辦公樓南城精細商務樓2005-12第頁一、工程外部市場環(huán)境分析二、工程所在區(qū)域辦公市場情況分析三、區(qū)域商務市場時機分析四、工程產(chǎn)品分析五、工程產(chǎn)品整改建議六、工程價錢預期及銷售周期目錄2005-12第頁本案產(chǎn)品現(xiàn)狀分析工程經(jīng)濟技術目的工程現(xiàn)狀外立面平面規(guī)劃功能規(guī)劃公共配套位置地塊及地塊周圍現(xiàn)狀交通條件周邊配套設備外部要素內(nèi)部要素2005-12第頁外部要素－位置本案本案位于南三環(huán)西路路南，洋橋向西400米，緊鄰三環(huán)，西側為馬家堡中路。南三環(huán)西路馬家堡中路馬家堡西路馬家堡東路2005-12第頁外部要素－地塊及地塊周圍現(xiàn)狀地塊方整距三環(huán)約20米東側與戲曲學院教學樓相連；西側緊鄰馬家堡中路，路西有三層陳舊商業(yè)樓；南側與戲曲學院排演樓相連工程北紅線三環(huán)主路本案教學樓2005-12第頁外部要素－地塊及地塊周圍現(xiàn)狀本案排演樓排演樓路西商業(yè)樓2005-12第頁外部要素－交通條件馬家堡中路馬家堡東路南三環(huán)西路開陽路洋橋2005-12第頁外部要素－交通條件本工程公共交通條件最為便利，優(yōu)勢明顯，300、368、特8、957、343、813、705、14、66路等十余條公交線路均能到達本工程，其中運通108、運通103、324、733路在大廈門口設有站臺；地鐵4號線在角門有站，軌道交通較為便利；非公共交通到達本工程從西向東較為便利，但要在通往馬家堡西路出口提早進入輔路，假設從東向西要到達本案需求到開陽路調(diào)頭；經(jīng)過馬家堡中路也可到達本案。本案交通優(yōu)勢明顯，各種交通工具到達本案均非常便利，對于作為辦公性質(zhì)的本案非常有利。2005-12第頁外部要素－交通條件公交系統(tǒng)興隆公交系統(tǒng)興隆2005-12第頁外部要素－交通條件軌道交通系統(tǒng)地鐵站本案2005-12第頁外部要素－周邊配套設備周邊配套設備商務配套海興大酒店京華飯店金泰綠洲大酒店藍洋賓館尚方賓館溫州大酒店苗嶺大酒店商業(yè)配套麗華飯店百姓佳超市大中電器萬客隆京客隆百榮世貿(mào)商城木樨園世貿(mào)商業(yè)中心京溫服裝市場美廉美超市公建配套商業(yè)銀行建立銀行農(nóng)業(yè)銀行中國銀行洋橋醫(yī)院北木醫(yī)院角門醫(yī)院康復中心網(wǎng)通西羅園郵政局餐飲文娛配套北京京劇院中國評劇院金百萬烤鴨店毅順居福華肥牛城金白云酒家2005-12第頁外部要素－周邊配套設備本案周邊各類商務、商業(yè)、生活配套非常完善！2005-12第頁內(nèi)部要素－戲校綜合樓經(jīng)濟技術目的占地面積2900平方米總建筑面積38382平方米地上建筑面積（26層）31472平方米1－6層為餐飲8136平方米7－24層為辦公29409平方米層高首層～五層4.5米；六～二十四層3.2米機動車位169個地下建筑面積（2層）6910平方米2005-12第頁內(nèi)部要素－工程現(xiàn)狀本案為現(xiàn)房占地面積小內(nèi)部大院小外立面陳舊內(nèi)部環(huán)境亂東側西側北側2005-12第頁內(nèi)部要素－外立面本案的外立面視覺效果趨近行政辦公樓，具有較好的昭示性，可構成地標建筑！外立面－仿石材2005-12第頁內(nèi)部要素－平面規(guī)劃〔辦公部分〕公共部分七層平面圖柱距3.6米公共部分集中布置辦公區(qū)域便于分割利用五部電梯、兩個樓梯間保證辦公需求2005-12第頁內(nèi)部要素－平面規(guī)劃〔辦公部分〕適于辦公空間的自在組合。2005-12第頁內(nèi)部要素－平面規(guī)劃〔商業(yè)部分〕一層平面圖供商業(yè)用的電梯公共部分挑空大堂商業(yè)公用步梯一層挑空大堂提升工程檔次，商業(yè)空間與辦公空間有相對獨立的交統(tǒng)統(tǒng)道，防止相互關擾。二層平面圖2005-12第頁內(nèi)部要素－平面規(guī)劃〔商業(yè)部分〕九米挑空大堂商業(yè)公用步梯九米2005-12第頁內(nèi)部要素－功能規(guī)劃功能相對完善！公共部分集中布置內(nèi)部交通流向布置較為合理思索到人性化的設備設計每層均有開水間、衛(wèi)生間2005-12第頁內(nèi)部要素－公共配套大堂：大堂的挑空設計可以營造出中高檔商務辦公的氣氛停車位：停車泊位169個可以根本滿足商務辦公需求電梯：五部電梯可以很好的滿足商務辦公需求2005-12第頁工程現(xiàn)狀SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）交通便利已經(jīng)形成一定的商務市場周邊商務、商業(yè)、公建配套齊全區(qū)位較好，連接西南商務區(qū)和泛CBD商務區(qū)地標面積較好分割挑空大堂五部電梯充分滿足商務辦公需求商業(yè)和辦公有相對獨立的交通通道非傳統(tǒng)熱點辦公區(qū)域車位略少辦公智能化程度略低外立面陳舊，不能彰顯檔次功能分區(qū)有不足之處，商業(yè)面積過大，樓層過多周邊商務配套低檔較多機遇（Opportunity）威脅（Threat）南城商務辦公區(qū)正在形成中南城寫字樓產(chǎn)品升級換代區(qū)域缺乏中檔寫字樓寫字樓市場的整體滑坡周邊寫字樓和商住公寓的威脅2005-12第頁一、工程外部市場環(huán)境分析二、工程所在區(qū)域辦公市場情況分析三、區(qū)域商務市場時機分析四、工程產(chǎn)品分析五、工程產(chǎn)品整改建議六、工程預期價錢及銷售周期目錄2005-12第頁五、工程產(chǎn)品整改建議針對目的市場，為滿足目的客戶群的需求以及市場的行情變化對產(chǎn)品有針對性的進展改造，提升工程的質(zhì)量與性價比！整改前目的市場整改后目標市場的2005-12第頁本案產(chǎn)品改善建議大堂精裝大堂目的市場智能化DDN端口、寬帶入戶功能分區(qū)的改善功能區(qū)域的改善自在組合的辦公、商業(yè)空間配套設備電梯、潔具中央空凋品牌化外立面建材的運用精細顏色突出2005-12第頁外立面重新設計，采用新的資料進展鋪裝，打造“精細外立面〞；建議一、二層外立面鋪掛可表達檔次的石材，二層以上鋪掛仿石材資料；外立面細處設計要精細；外立面顏色一定要與周邊緊鄰的建筑物有所區(qū)別，顏色突出；本案樓體挺拔，具有較好的昭示性，建議在樓頂安裝霓紅燈，強化工程的昭示性。本案產(chǎn)品改善建議1－外立面兩棟樓外立面要構成差別，弱化兩棟樓的關聯(lián)性2005-12第頁本案產(chǎn)品改善建議2－功能分區(qū)的改善商業(yè)配套面積過大，樓層過多，較難實現(xiàn)市場買賣，建議1~3層仍保管商業(yè)用途，4~6層改造為辦公空間，使其4~6層挑高優(yōu)勢最大化發(fā)揚。實現(xiàn)功能分區(qū)的更加合理化運用空間的更加便利的自在分割2005-12第頁本案產(chǎn)品改善建議3－配套設備電梯、潔具、中央空凋品牌化完成樓內(nèi)精裝修墻面刮白地面鋪設普通瓷磚安裝入戶網(wǎng)線端口、端口衛(wèi)生間設備的完善實現(xiàn)部分配套設備的品牌化2005-12第頁本案產(chǎn)品改善建議4－大堂精裝大堂簡約、精致、豁達花崗巖地面，大理石墻面裝修用材采用中檔或中高檔材質(zhì)，但在顏色、花紋上要彰顯質(zhì)量電梯大堂及電梯間要精裝大堂可設計大堂吧供客人休憩公共部分的裝修要能直接反映出工程的質(zhì)量，大堂和交通空間設計要大氣得體2005-12第頁本案產(chǎn)品改善建議5－智能化滿足商務辦公的需求構造化布線系統(tǒng)〔PDS〕；為客戶提供充足的IDD、直線、中繼線，配置DDN節(jié)點機，為客戶提供數(shù)字數(shù)據(jù)效力；配置多種效力器，適用于各種通訊增值業(yè)務；手機信號覆蓋系統(tǒng)樓宇監(jiān)控系統(tǒng)停車智能管理系統(tǒng)2005-12第頁工程產(chǎn)品改善后的SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）交通便利已經(jīng)形成一定的商務市場周邊商務、商業(yè)、公建配套齊全區(qū)位較好，連接西南商務區(qū)和泛CBD商務區(qū)地標面積較好分割功能分區(qū)更加合理挑空大堂五部電梯充分滿足商務辦公需求商業(yè)和辦公有相對獨立的交通通道辦公智能化能滿足商務需求外立面彰顯檔次，昭示性突出弱化了周邊寫字樓和商住樓對本項目的威脅非傳統(tǒng)熱點辦公區(qū)域車位略少周邊商務配套低檔較多機遇（Opportunity）威脅（Threat）南城商務辦公區(qū)正在形成中南城寫字樓產(chǎn)品升級換代區(qū)域缺