地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書(shū)

地產(chǎn)大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書(shū)

全球金融危機(jī)的大爆發(fā)，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)消失了進(jìn)展速度的下滑，股市不穩(wěn)，房地產(chǎn)樓房?jī)r(jià)格居高不下，而人們的購(gòu)置力還沒(méi)有到達(dá)肯定的高度，這一系列因素導(dǎo)致樓房銷(xiāo)售的持續(xù)走低，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不被看好！

公司已經(jīng)將之前建好的樓層開(kāi)頭出售，可是由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷(xiāo)售不佳，我奉命制定出了大廈工程包裝全案籌劃書(shū)。

本定價(jià)籌劃只供應(yīng)定價(jià)策略和方法，詳細(xì)定價(jià)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依據(jù)工程詳細(xì)狀況制定。

所謂價(jià)格籌劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)肯定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格籌劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在肯定的營(yíng)銷(xiāo)狀況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)而協(xié)調(diào)協(xié)作營(yíng)銷(xiāo)組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。

一、樓盤(pán)價(jià)格定位

樓盤(pán)價(jià)格定位在價(jià)格籌劃重視種種之中。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì)導(dǎo)致總銷(xiāo)售額的負(fù)增長(zhǎng)，但也引起消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)價(jià)格的反抗心理，是銷(xiāo)售進(jìn)度受挫。而價(jià)格定位較低，會(huì)是進(jìn)展上的利潤(rùn)受到影響。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格籌劃的效力，進(jìn)而表達(dá)出整個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)籌劃的成果。

二、樓判定價(jià)策略

1、心理定價(jià)策略。

這是地產(chǎn)商依據(jù)不同類(lèi)型的消費(fèi)者的購(gòu)置心理來(lái)制定的價(jià)格。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數(shù)定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書(shū)的高檔高加耐用消費(fèi)品，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數(shù)結(jié)尾，不要零頭，消費(fèi)者處于“一分錢(qián)，一分貨”得購(gòu)置心理，認(rèn)為價(jià)格越高，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價(jià)往往會(huì)提高樓盤(pán)的“身價(jià)”，利于銷(xiāo)售。

2、滲透定價(jià)策略。

這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預(yù)期價(jià)格，并伴隨大規(guī)模的促銷(xiāo)活動(dòng)，快速翻開(kāi)銷(xiāo)路，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透究竟。例如在有一個(gè)小區(qū)，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣(mài)不出去，那模擬的價(jià)格就應(yīng)當(dāng)?shù)陀?000元/平方米，要求價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。

該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大、潛在競(jìng)爭(zhēng)威逼大。采納這種策略可以薄利多銷(xiāo)，先發(fā)制人，有助于組織競(jìng)爭(zhēng)者的”進(jìn)入，快速翻開(kāi)市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率，通常稱為“別進(jìn)來(lái)”策略。在市場(chǎng)已被它方強(qiáng)選占據(jù)的狀況下，也是擠入市場(chǎng)的較好方法，待銷(xiāo)路翻開(kāi)后，也可適當(dāng)提高價(jià)格。

3、差異定價(jià)策略。

這是競(jìng)爭(zhēng)者最劇烈的同類(lèi)樓盤(pán)以不同的價(jià)格出售的策略，目的在于刺激需求，增加銷(xiāo)量。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷(xiāo)售給顧客的價(jià)格不同。如可以給領(lǐng)先購(gòu)置的消費(fèi)者給與肯定的優(yōu)待。同一房屋，因銷(xiāo)售的時(shí)間、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格，是詳細(xì)狀況在進(jìn)展提價(jià)或降價(jià)。

4、折扣定價(jià)策略。

樓盤(pán)價(jià)格折扣是價(jià)格籌劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太適宜樓市的反響。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比擬敏捷的方式是進(jìn)展價(jià)格折扣的調(diào)整。隨時(shí)事的不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購(gòu)置這局部?jī)r(jià)格優(yōu)待以吸引顧客增加購(gòu)置。如打折、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)治理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷(xiāo)。常見(jiàn)的折扣有以下幾種：

(1)時(shí)間折扣。寄盼望購(gòu)置者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)。

(2)數(shù)量折扣。是依據(jù)顧客購(gòu)置房屋數(shù)量的多少。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多，折扣越大，目的在于鼓舞大量購(gòu)置。

(3)功能折扣。這是依據(jù)各類(lèi)代理商在營(yíng)銷(xiāo)中所擔(dān)負(fù)的功能不同賜予的折扣。如因代理商供應(yīng)促銷(xiāo)、獎(jiǎng)金融通等功能給與肯定的折扣。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性。

地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越劇烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加簡(jiǎn)單。在簡(jiǎn)單市場(chǎng)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商如何制定消費(fèi)者可承受的、對(duì)自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運(yùn)的問(wèn)題。因此價(jià)格籌劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中將占據(jù)越來(lái)越重要的位置。

盼望在我這個(gè)籌劃書(shū)實(shí)行之后，公司的樓房銷(xiāo)售能夠消失一個(gè)比擬好的市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況，不過(guò)我