《物業(yè)管理實務》第二章講義課件

第二章物業(yè)管理招標投標1《物業(yè)管理實務》內(nèi)容結(jié)構(gòu)早期介入前期物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理房屋及設施設備管理物業(yè)環(huán)境管理公共秩序管理承接查驗物業(yè)入伙裝修管理人力資源管理財務管理檔案管理風險管理應用文書物業(yè)招投標客戶管理物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務合同2一大綱要求1、考試目的測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。32、基本要求掌握：物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧。了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。一大綱要求4二內(nèi)容結(jié)構(gòu)章節(jié)主要知識點第一節(jié)物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式概念、類型、特點、方式、內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)管理招標投標的策劃與實施要求與原則、招標的條件與程序、投標的條件、程序與技巧第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂一般程序、要求、要點與方法5三知識學習1、物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式<1>概念：招標人根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容，制訂招標文件，由多家物業(yè)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競標，從中選擇最符合條件的競標者，并與之簽訂合同的一種交易行為。<2>主體：物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)所有權(quán)人。6三知識學習<3>類型：分類方法類型物業(yè)類型住宅項目、非住宅項目項目服務內(nèi)容整體招標、單項招標、分階段項目招標招標主體建設單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)所有權(quán)人項目服務方式全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標7三知識學習<4>招標投標的特點綜合性：服務內(nèi)容覆蓋范圍和領域較廣；差異性：人們對物業(yè)服務的認知、消費觀念、需求標準等存在差異；投標人所采取的方式策略有差異；特殊性：招標主體的特殊性；服務內(nèi)容的特殊性。8三知識學習<5>招標的方式公開招標：招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合條件的企業(yè)參加投標的方式。邀請招標：招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。9【典型考題?單選題】物業(yè)項目招標，按物業(yè)項目的服務方式可劃分為（）。A．整體項目招標、專項服務招標B.全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標C.專業(yè)招標、綜合招標D.單項招標、多項招標【正確答案】B10物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)有（）。A.物業(yè)管理條例B.前期物業(yè)管理招標投標暫行辦法C.中華人民共和國招標投標法D.招標方得有關(guān)規(guī)定E.物業(yè)管理收費管理辦法【正確答案】ABC【典型考題?單選題】11物業(yè)管理招標的主體有（）。A.建設單位B.業(yè)主大會C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人D.物業(yè)使用人E.業(yè)主委員會【正確答案】ABC【典型考題?單選題】12物業(yè)管理招標投標的特點主要有（）。A.綜合性B.公正、合理性C.公開、公平性D.特殊性E.差異性【正確答案】ADE【典型考題?單選題】13三知識學習<6>招標的內(nèi)容早期介入和前期物業(yè)管理階段：早期介入：物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收；前期物業(yè)管理：入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)管理；常規(guī)物業(yè)管理階段物業(yè)服務招標中管理方式的確定14三知識學習早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容對規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議；對設施配備的合理性及建筑材料的選用提供專業(yè)意見；對建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并現(xiàn)場監(jiān)督；15三知識學習早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容參與物業(yè)的竣工驗收，并提出整改意見；設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃；對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂物業(yè)管理方案；辦理移交接管，對業(yè)主入伙、裝修實施管理和服務。16三知識學習常規(guī)物業(yè)服務招標內(nèi)容項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立；房屋及公共設備設施的管理；環(huán)境與公共秩序的管理；客戶管理、客戶服務和便民措施；精神文明建設；物業(yè)租賃經(jīng)營；財務管理。17三知識學習物業(yè)服務招標中管理方式的確定全方位服務型：物業(yè)服務企業(yè)負責物業(yè)進行全方位的物業(yè)管理服務，招標人只負責對管理服務質(zhì)量和效果進行測評顧問服務型：顧問指導服務，日常運作由招標人自行負責；合資合作（投標聯(lián)合體）：招標投標雙方就物業(yè)的的常規(guī)管理投標內(nèi)容采取合資合作的方式。18下列屬于常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容的有（）。A.客戶管理、客戶服務和便民措施B.精神文明建設C.物業(yè)的租賃管理D.參與物業(yè)的竣工驗收E.財務管理【正確答案】ABCE【典型考題?單選題】19三知識學習2、物業(yè)管理招標投標的策劃與實施<1>基本要求：合法性：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進行，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。適應性：雙方應考慮市場因素，對過程和各種因素綜合評估，確保投標成功。響應性：投標方應結(jié)合項目特色與企業(yè)自身條件組織投標活動。程序性：應明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排。20三知識學習<2>基本原則：招標投標過程應公開、公平、公正。嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動。21三知識學習<3>招標的條件：主體條件：招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時將招標投標的過程與結(jié)果及時向業(yè)主公開.招標人為建設單位的，須符合法規(guī)規(guī)定的其他條件.招標項目為政府物業(yè)的，招標人須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門批準、授權(quán).22三知識學習項目條件：住宅及同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于3個或住宅面積較小時，經(jīng)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。23三知識學習<4>招標的程序：成立招標領導小組編制招標文件：項目簡介、服務內(nèi)容及要求、對投標人的要求、評標標準和辦法、開標時間及地點等。公布招標公告或發(fā)出投標邀請書；發(fā)放招標文件：招標文件發(fā)出之日—提交投標文件截止之日，不得少于20日；對已發(fā)出的招標文件進行澄清或修改，應在提交投標文件截止時間至少15日前。24三知識學習投標申請人的資格預審：合格申請人過多時，可有招標人從中選擇不少于5家資格審核合格的投標申請人。接受投標文件成立評標委員會：評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。開標、評標、中標：25在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。A.可任選其中一個作為中標人B.應以報價最低的為中標人C.應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人D.應按照中標候選人的排序確定中標人【正確答案】D【典型考題?單選題】26三知識學習<5>參加投標的條件：法律法規(guī)的要求：對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的要求和限制，在管理項目區(qū)域和面積上，一級資質(zhì)不受限制，二級限于30萬平方米以下住宅和8萬平方米以下的非住宅，三級限于20萬平方米以下住宅和5萬平方米以下的非住宅項目。招標方規(guī)定的要求：經(jīng)驗、資金、管理和技術(shù)實力、服務內(nèi)容和標準等27三知識學習<6>參加投標的程序：獲取招標信息：項目評估與風險防范：物業(yè)的基本情況；物業(yè)項目的定位；業(yè)主的需求；建設單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況；招標條件和過程；競爭對手；企業(yè)自身條件。來自招標人和招標物業(yè)的風險；來自投標人的風險；來自競爭對手的風險。登記并取得招標文件：28三知識學習<6>參加投標的程序：準備投標文件：商務文件（公司簡介、相關(guān)證明材料、投標報價以及招標文件中要求的其他資料）和技術(shù)文件（物業(yè)管理方案和招標文件要求提供的其他技術(shù)性資料）送交投標文件：接收招標方的資格審查：參加開標、現(xiàn)場答辯和評標：簽約并執(zhí)行合同：29投標文件又稱標書，其組成部分一般包括（）。A.物業(yè)管理方案B.投標報價表C.資格證明文件D.資格預審申請書E.招標文件要求提供的其他材料【正確答案】ABCE【典型考題?多選題】30物業(yè)管理投標的商務標的內(nèi)容主要包括（）。A.物業(yè)管理方案B.公司簡介C.公司法人地位及法定代表人證明D.投標報價單E.招標文件要求提供的其他技術(shù)性材料【正確答案】BCD【典型考題?多選題】31【典型考題?單選題】在物業(yè)管理招標投標過程中，雙方都應充分考慮市場要素，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招標投標的（）A.合法性B.適應性C.響應性D.合理性【正確答案】B32三知識學習<7>投標的策略及技巧：投標的組織策劃：項目的現(xiàn)場踏勘：以書面形式提出問題并由招標方作出書面答復。投標文件的編寫：最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點、物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費用。33三知識學習<7>投標的策略及技巧：投標報價的策略和技巧：精確測算成本，確定項目運用的盈虧平衡點和利潤空間，預測標底和競爭對手的報價范圍；分析競爭對手的報價；補充一些有能力承擔的優(yōu)惠條件作為附加。現(xiàn)場答辯的技巧：答辯前準備（選擇合適的人員、進行模擬演練、準備答辯要點）；答辯過程中（重點突出、難點講透、特色鮮明；現(xiàn)場發(fā)揮果斷、明確）34三知識學習<7>投標的策略及技巧：簽約談判的技巧：準備把握對方的真實意圖和判斷對方履行合同的誠意和能力，明確約定進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件。慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎懲條件等方面的承諾。預測可能出現(xiàn)的風險，并列入相應的合同條款中加以規(guī)避。35三知識學習3、物業(yè)管理服務方案的制訂<1>一般程序：組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂；對項目的基本情況進行分析、收集相關(guān)信息及資料；根據(jù)招標文件規(guī)定的需要內(nèi)容進行分工、協(xié)作；確定組織框架和人員配置；36三知識學習<1>一般程序：詳細測算物業(yè)管理成本；根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案；測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價）；對擬定的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整；排版、印刷、裝幀。37三知識學習3、物業(yè)管理服務方案的制訂<2>要求：響應性：響應并符合招標文件中對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定；合法性：方案的內(nèi)容必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估基礎上制訂。38三知識學習3、物業(yè)管理服務方案的制訂<2>要求：客觀性：方案中的招標文件要求做出的實質(zhì)性相應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的。合理性：制訂物業(yè)管理費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應該滿足招標方需求的基礎上制訂設計科學、運行經(jīng)濟的方案。39三知識學習3、物業(yè)管理服務方案的制訂<3>物業(yè)服務方案的基本內(nèi)容：關(guān)鍵性內(nèi)容：項目的整體設計與構(gòu)思；組織架構(gòu)和人員配置；費用測算與成本控制；管理方式、運作程序及管理措施。實質(zhì)性內(nèi)容：管理制度的制訂；檔案的建立與管理；人員培訓及管理；早期介入和前期物業(yè)管理服務內(nèi)容；常規(guī)物業(yè)管理服務綜述；管理指標；物資裝備；工作計劃。40三知識學習3、物業(yè)管理服務方案的制訂<4>制訂物業(yè)服務方案的要點及方法：招標物業(yè)項目的整體設想與構(gòu)思：項目簡介、服務需求分析、項目的可行性研究與定位、項目服務的重點及難點、物業(yè)服務模式。管理方式與運作程序：組織架構(gòu)設置、運作程序與支持系統(tǒng)的設計、管理機制的確定。人員的配備、培訓與管理：41三知識學習3、物業(yè)管理服務方案的制訂<4>制訂物業(yè)服務方案的要點及方法：管理指標與措施：物業(yè)管理質(zhì)量指標和經(jīng)濟效益指標管理制度的制訂：公眾制度和