思源顧問-北京開陽里寫字樓和商業(yè)項(xiàng)目市場定位報告(終稿)

開陽里寫字樓和商業(yè)工程

初步市場定位報告本工程的產(chǎn)品定位方向目的客戶群定位概要開陽里周邊辦公環(huán)境分析開陽里周邊商業(yè)環(huán)境分析產(chǎn)品本身分析及工程周邊情況價錢預(yù)期2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢預(yù)期2005年10月思源顧問第頁〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況2005年北京寫字樓市場總體情況－2005年上半年北京寫字樓市場呈現(xiàn)供需兩旺，在供應(yīng)放量的情況下，寫字樓投資、租賃市場空前活潑。2005年上半年，北京新增寫字樓面積179萬平方米，曾經(jīng)超越去年全年的新增供應(yīng)量；－但寫字樓主要供應(yīng)的區(qū)域仍是中關(guān)村、CBD、金融街三大區(qū)域，其他區(qū)域供應(yīng)量較少；－寫字樓租金有下降趨勢，空置率有所上升。2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w情況迦南大廈右外大廈燕南大廈百合大廈華商科技大廈2區(qū)3＃寫字樓2區(qū)3＃寫字樓8區(qū)2＃底商8區(qū)7＃底商2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查表名稱級別位置規(guī)模（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）租金（元/平方米·天）車位公司類型備注出租率華商科技大廈丙級豐臺區(qū)右安門外大街99號1800011

2.3無固定車位，車位緊張

三菱電梯兩部90%百合大廈

豐臺區(qū)右安門外大街6000415003無固定車位在談幼兒員、辦事處、超市無空調(diào)、無電梯；可商業(yè)可辦公0%右外大廈丙級豐臺區(qū)右安門外大街16000820004.1無固定車位，車位緊張餐飲、俱樂部、辦事處、旅游、房管所、投資公司富士通電梯兩部95%燕南大廈低檔開陽里二街9000910001.3無固定車位辦事處、貿(mào)易公司、俱樂部、超市、藥店電梯90%迦南大廈商住樓豐臺右安門外2號6000024

1.6190個投資、律師、辦事處、雜志三菱電梯三部90%合計

109000

平均租金2.46

開陽里區(qū)域已供應(yīng)寫字樓市場總體情況備注：以下寫字樓規(guī)模和規(guī)范層面積數(shù)據(jù)為估算值2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹傮w情況小結(jié)－區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量較少，目前供應(yīng)量為11萬平方米，未來潛在供應(yīng)量少〔除本工程的供應(yīng)量外，僅在右安門外大街和開陽里三街交匯處的西南角有寫字樓用地〕；－規(guī)模體量較小，純寫字樓體量均未超越2萬平方米；－區(qū)域?qū)懽謽菣n次低，寫字樓配套差；－已供應(yīng)寫字樓均比較陳舊，入住時間較早；－區(qū)域?qū)懽謽亲饨疠^低〔平均2.46元/平方米·天〕；－寫字樓入駐企業(yè)多為小型公司，類型較雜〔餐飲、俱樂部、地方或公司辦事處、旅游社、房管所、投資公司、貿(mào)易公司、超市、藥店、律師事務(wù)所、雜志社〕；－寫字樓入住率高，普遍到達(dá)90%。2005年10月思源顧問第頁小結(jié)此區(qū)域?yàn)榉莻鹘y(tǒng)辦公區(qū)域，因此本區(qū)域的寫字樓規(guī)模小，數(shù)量少，檔次低；隨著辦公環(huán)境的開展，南城區(qū)域?qū)懽謽钦谥饾u被人看好，此區(qū)域地理、交通優(yōu)勢明顯，有良好的的辦公配套根底，辦公需求正在逐漸上升，因此本區(qū)域?qū)懽謽谴嬖陂_展空間。2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢定位2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域商業(yè)情況備注：以下商業(yè)面積規(guī)模數(shù)據(jù)為估算值開陽里區(qū)域商業(yè)調(diào)查表名稱規(guī)模（平方米）類型備注租用形式太熟悉飯莊6000餐館租寫字樓底商草上肥羊1000餐飲租住宅底商蜀山蜀水1800餐飲租獨(dú)立商業(yè)瀛臺宮酒樓2000餐飲租獨(dú)立商業(yè)翔羽骨頭莊

餐飲租獨(dú)立商業(yè)物美3400超市租獨(dú)立商業(yè)華強(qiáng)超市800超市租住宅底商天客隆

超市租住宅底商華聯(lián)

超市租住宅底商好利來70糕點(diǎn)店租住宅底商扎龍俱樂部4000俱樂部租寫字樓底商雙環(huán)娛樂城

俱樂部租獨(dú)立商業(yè)麥當(dāng)勞400快餐店租住宅底商肯德基400快餐店租住宅底商大中電器3000連鎖電器租住宅底商稻香村300食品店租獨(dú)立商業(yè)工商銀行400銀行租住宅底商建設(shè)銀行400銀行租住宅底商嘉祥綜合市場6000綜合市場租獨(dú)立商業(yè)2005年10月思源顧問第頁開陽里區(qū)域商業(yè)租金情況備注：以下商業(yè)面積規(guī)模數(shù)據(jù)為估算值開陽里商業(yè)調(diào)查表名稱類型面積（平方米）租金（元/平方米·天）價格嘉祥綜合市場百貨類103.31000元/月美容美發(fā)美容美發(fā)1602.414萬/年中介公司小型公司502.133200元/月服裝店服裝店252.743萬/年飾品店飾品店302.82400元/月煙酒店煙酒店302.52300元/月平均

2.65

2005年10月思源顧問第頁右安門區(qū)域商業(yè)情況小結(jié)－目前區(qū)域商業(yè)供應(yīng)僅有3萬平方米左右，根據(jù)開陽里和翠林小區(qū)整體人口規(guī)?！?0萬人〕，此區(qū)域商業(yè)供應(yīng)仍有缺乏，有開展空間；－區(qū)域商業(yè)類型以餐飲、超市、俱樂部、美容、服飾為主；－有大型綜合市場，商業(yè)氣氛普通，但小型商鋪運(yùn)營效益較好；－區(qū)域餐飲、服飾、品牌美容院商業(yè)效益好；－商業(yè)多為租用方式；－底商方式多；－區(qū)域商業(yè)租金平均到達(dá)2.65元/平方米·天。2005年10月思源顧問第頁小結(jié)此區(qū)域商業(yè)氣氛濃，市場氣氛好；該區(qū)域?yàn)槌墒斓拇笠?guī)模社區(qū)，存在大量消費(fèi)人群；社區(qū)商鋪投資環(huán)境較好，有穩(wěn)定的租金報答，適宜自用或投資購買。2005年10月思源顧問第頁目錄〔一〕開陽里周邊寫字樓整體情況〔二〕開陽里周邊商業(yè)情況〔三〕開陽里工程產(chǎn)品分析〔四〕開陽里工程定位及目的客戶群定位〔五〕價錢定位2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－地理位置所屬區(qū)域：－寫字樓部分：南二環(huán)右安門外大街－商業(yè)部分：南二環(huán)外馬家堡西路詳細(xì)位置：－寫字樓：2區(qū)3#寫字樓位于右安門外大街與開陽里二街交匯處東南角；3區(qū)1#寫字樓位于右安門外大街與開陽里三街交匯處東南角－開陽里商業(yè)：位于開陽里八區(qū)本工程寫字樓本工程寫字樓本工程商業(yè)本工程商業(yè)地理位置優(yōu)越，距市中心近2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－交通環(huán)境區(qū)域道路網(wǎng)主要由四條主干道組成〔南二環(huán)、南三環(huán)、右安門外大街、馬家堡西路〕；道路通行才干較強(qiáng)，路況較好；公交系統(tǒng)興隆。右安門外大街南二環(huán)馬家堡西路南三環(huán)交通環(huán)境良好未來開陽里三街將會向東打通直接與北京南站相連，交通會更加便利。2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－周邊配套此區(qū)域有大規(guī)模居住區(qū)，存在大量居住人口，本工程周邊也存在大量生活配套設(shè)備；商務(wù)配套略顯缺乏。2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析開陽里工程產(chǎn)品分析地理位置交通環(huán)境周邊配套建筑產(chǎn)品分析SWOT分析2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－建筑產(chǎn)品分析總平面圖二區(qū)3#三區(qū)1#八區(qū)底商2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的－用地面積：2295.53平方米－總建筑面積：9817.4平方米－地上建筑面積：6761.81平方米，其中商局面積2212.99平方米，辦公面積4548.82平方米－構(gòu)造：框架剪力墻－容積率：2.95－車位：51輛〔地上9輛，地下42輛〕－層數(shù)：地上8層，地下2層，其中一至三層為商業(yè)，四至八層為辦公，地下兩層均為車庫－層高：地下3.4米，商業(yè)部分4.5米，辦公部分3.3米2005年10月思源顧問第頁2區(qū)3#寫字樓總平面圖位置臨街，黃金角，標(biāo)志明顯2005年10月思源顧問第頁－面寬35.6米，進(jìn)深21.85米；－無電梯，有兩個樓梯；－兩個商業(yè)出入口；－柱距8米，利于辦公和商業(yè)面積分割；－一層：面積約423平方米，有獨(dú)立的商業(yè)出入口，出入口面向主干道，方便商業(yè)籠統(tǒng)的展現(xiàn)，查找便利以及人流的流動。首層商業(yè)部分樓梯樓梯出入口出入口柱距8米商業(yè)部分〔一層至三層〕2005年10月思源顧問第頁－二層：面積約704平方米，有衛(wèi)生間以及廚房；－三層：面積約780平方米，有衛(wèi)生間，西側(cè)立面、南側(cè)立面以及東側(cè)立面有挑出。三層商業(yè)部分挑出部分挑出部分挑出部分二層商業(yè)部分廚房商業(yè)部分〔一層至三層〕2005年10月思源顧問第頁〔二〕開陽里工程產(chǎn)品分析－建筑產(chǎn)品分析寫字樓部分〔四層至八層〕－面寬35.6米，進(jìn)深24.25米；－辦公出入口獨(dú)立設(shè)計；－兩部電梯及兩個樓梯；－單層建筑面積約857平方米；－柱距8米；－單層運(yùn)用率較高，約75%；四至七層辦公部分公共部分公共部分2005年10月思源顧問第頁3區(qū)1#寫字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的－用地面積：4664.1平方米－總建筑面積：17433.7平方米－地上建筑面積：12860.33平方米，其中商局面積3905.8平方米，辦公面積8917.36平方米－地下建筑面積：4573.37平方米，其中商業(yè)面積927.9平方米－構(gòu)造：框架剪力墻－容積率：2.8－車位：83輛〔地上38輛，地下45輛〕－層數(shù)：地上8層，地下2層，其中地下二層為車庫，地下一層、首層至三層為商業(yè)，四至八層為辦公－層高：地下一層4.2米，地下二層3.4米，首層至三層3.4米，四至七層3.6米，八層3.9米－綠化率：30%2005年10月思源顧問第頁3區(qū)1#寫字樓總平面圖位置臨街，黃金角，標(biāo)志明顯外形狹長2005年10月思源顧問第頁－面寬72.7米，進(jìn)深21.7米；－無客用電梯，有一部貨用電梯；－有三個樓梯，分布在東西兩側(cè)；－一個商業(yè)主入口，一個商業(yè)副出入口；－柱距8米；－地下一層商業(yè)面積927平方米；一層：有獨(dú)立的商業(yè)出入口，主出入口朝西，面向主干道首層商業(yè)部分出入口樓梯出入口樓梯樓梯商業(yè)部分〔地下一層至三層〕N2005年10月思源顧問第頁－面寬74.8米，進(jìn)深23.2米；－辦公出入口獨(dú)立設(shè)計，北部一層有獨(dú)立的辦公樓大堂，南部也有獨(dú)立的辦公樓出入口；－三部電梯，分布在樓的南北兩側(cè)；－兩個樓梯；－單層