《財務(wù)會計》 課件 第六章 投資性房地產(chǎn)

第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)

投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量第三節(jié)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第六章投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的建筑物2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（非房企的土地）

3.已出租的土地使用權(quán)第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述2補充：不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍：1.自用的房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)3.準(zhǔn)備出租但沒有出租的土地使用權(quán)和建筑物4.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物5.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓6.按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用權(quán)D．以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】BD需要說明的是,已經(jīng)出租的房屋,日后由于客戶退租而暫時閑置,如果用途不變?nèi)詼?zhǔn)備出租,按照重要性會計信息質(zhì)量要求,則可以繼續(xù)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),而不需要重分類為固定資產(chǎn)。6

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)同時滿足下列條件的,才能予以確認(rèn):1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點一般為租賃期開始日，即土地使用權(quán)、建筑物進入岀租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。

企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物，董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于以經(jīng)營租賃方式出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。7

補充：會計科目設(shè)置：1.成本模式下（1）投資性房地產(chǎn)（2）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（3）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.公允價值模式下（1）投資性房地產(chǎn)---成本

---公允價值變動（2）公允價值變動損益

（3）其他綜合收益

注：1.“公允價值變動損益”，損益類，核算公允價值變動影響損益的情況。期末余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”后無余額。2.“其他綜合收益”，所有者權(quán)益類，是指企業(yè)根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定未在損益中確認(rèn)的各項利得和損失。即直接計入所有者權(quán)益的各項利得、損失。

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，不論是外購還是自行建造，均應(yīng)按照取得成本進行初始計量。借：投資性房地產(chǎn)（—成本）應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款在建工程

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量10補充案例：

甲公司2×22年12月31日,購入一棟房屋,以銀行存款支付全部買價30000000元,增值稅2700000元,合計32700000元;已經(jīng)與乙公司簽訂租賃合同,將購入的房屋確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。借:投資性房地產(chǎn)—成本30000000應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)2700000貸:銀行存款32700000注：如果后續(xù)計量采用成本法，則投資性房地產(chǎn)明細(xì)沒有“成本”11三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算注：投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出分為成本模式和公允價值模式下的后續(xù)支出。每種模式下的支出又分為資本化的后續(xù)支出及費用化的后續(xù)支出兩種。（一）資本化后續(xù)支出

滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)——在建”，開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。科目設(shè)置：“投資性房地產(chǎn)——在建”（二）費用化后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)在發(fā)生時計入“其他業(yè)務(wù)成本”。例如，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行日常維護發(fā)生的支出。補充例題：甲企業(yè)與乙企業(yè)的廠房經(jīng)營租賃合同于2×22年3月15日到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定對廠房進行改擴建。

3月15日，廠房賬面余額為1200萬元，其中成本1000萬元，累計公允價值變動200萬元。11月10日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出600萬元，即日起簽訂租賃合同出租給丙企業(yè)。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值計量模式。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）2×15年3月15日，改擴建時

借：投資性房地產(chǎn)——在建

1200

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

1000

——公允價值變動

200（2）2×22年3月15日至11月10日

借：投資性房地產(chǎn)——在建

600

貸：銀行存款

600（3）20×22年11月10日，改擴建工程完工

借：投資性房地產(chǎn)——成本

1800

貸：投資性房地產(chǎn)——在建l800投資性房地產(chǎn)的計量模式有成本模式和公允價值模式。

一個企業(yè)的投資性房地產(chǎn)只能采用一種計量模式，計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。第三節(jié)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量151.投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，與固定資產(chǎn)(房屋及構(gòu)筑物)或無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))的后續(xù)計量方法相同，應(yīng)計提折舊或攤銷。

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2.如果投資性房地產(chǎn)存在減值跡象，應(yīng)當(dāng)進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3.取得租金借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）一、投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量16【例6-2】2ⅹ20年2月，甲公司（一般納稅人）購入一棟辦公樓用于出租,用銀行存款支付全部買價60000000元，增值稅5400000元，合計65400000元，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，采用年限平均法計提折舊，預(yù)計使用年限40年，預(yù)計凈殘值為0。甲公司與乙公司簽訂租賃合同，從3月起將該辦公樓經(jīng)營出租給乙公司，租期2年，乙公司每月支付租金300000元，增值稅27000元。（1）2ⅹ20年2月購入辦公樓。

借：投資性房地產(chǎn)60000000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）5400000

貸：銀行存款65400000（2）2ⅹ20年3月起每月計提折舊。月折舊額=60000000÷40÷12=125000（元）

借：其他業(yè)務(wù)成本125000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）125000（3）2ⅹ20年3月至2ⅹ22年2月每月收到租金，存入銀行。

借：銀行存款327000

貸：其他業(yè)務(wù)收入300000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）27000采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場中直接交易。2.企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量18

采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷。

資產(chǎn)負(fù)債表日對公允價值的變動進行處理，分錄如下：

（1）公允價值上升借：投資性房地產(chǎn)---公允價值變動貸：公允價值變動損益（2）公允價值下降借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)---公允價值變動補充案例：甲公司（一般納稅人）2×21年1月1日,購入一套房屋,以銀行存款支付全部買價3000000元,增值稅270000元，購入房屋后采用公允價值模式計量。2×21年12月31日該房屋的公允價值為3600000元;2×2年12月31日該房屋的公允價值為3400000元。(1)2×21年1月1日購入一套房屋借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動3000000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額）270000貸:銀行存款3270000(2)2×21年12月31日確認(rèn)公允價值變動損益借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動600000貸:公允價值變動損益600000(3)2×22年12月31日確認(rèn)公允價值變動損益

借：公允價值變動損益200000

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動200000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

如果將投資性房地產(chǎn)由成本模式計量轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，屬于會計政策變更，需要進行追溯調(diào)整。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。相關(guān)會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)---成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

遞延所得稅負(fù)債（或“遞延所得稅資產(chǎn)”）利潤分配—未分配利潤（或借方）盈余公積（或借方）21【補充例題】

2×18年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。2×23年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。2×23年2月1日，該寫字樓的原價為9000萬元，已計提折舊2700萬元，已計提減值300萬元，賬面價值為6000萬元，公允價值為7000萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。假定不考慮所得稅等相關(guān)因素。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)—成本70000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）27000000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3000000貸：投資性房地產(chǎn)90000000

盈余公積1000000

利潤分配——未分配利潤9000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨2.固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)23第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置（二）成本模式下轉(zhuǎn)換的會計處理

投資性房地產(chǎn)成本模式下轉(zhuǎn)換的會計處理基本原則是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值，轉(zhuǎn)換過程中不產(chǎn)生損益。1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備注：無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換原理類似。24【例6-5】

2ⅹ21年7月31日，甲公司將一棟租賃期滿的出租辦公樓收回從8月1日起用于總部辦公使用。該出租辦公樓原采用成本模式進行后續(xù)計量。截止2ⅹ21年7月31日，該投資性房地產(chǎn)的原價為50000000元，已計提累計折舊12000000元，已計提減值準(zhǔn)備5000000元。2ⅹ21年8月1日轉(zhuǎn)換時分錄：

借:固定資產(chǎn)50000000投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)12000000投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5000000貸:投資性房地產(chǎn)50000000累計折舊12000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50000002526累計折舊借：投資性房地產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備補充：無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換原理類似。

3.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)【例6-5】

2ⅹ21年8月1日，甲公司將總部辦公樓用于出租，出租后該辦公樓采用成本模式進行后續(xù)計量。截止2ⅹ21年7月31日，該辦公樓的原價為50000000元，已計提累計折舊12000000元，已計提減值準(zhǔn)備5000000元。2ⅹ21年8月1日轉(zhuǎn)換時分錄：借:投資性房地產(chǎn)50000000累計折舊12000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備5000000貸:固定資產(chǎn)50000000投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)12000000投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備5000000272.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨補充：主要針對房地產(chǎn)企業(yè)的商品房，有點特殊

借：開發(fā)產(chǎn)品

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)補充案例：甲房地產(chǎn)公司2×21年12月31日將成本模式核算的出租商品房收回用于出售。該出租商品房的原價為20000000元,已計提折舊3000000元，已計提減值準(zhǔn)備1000000元。轉(zhuǎn)換日會計分錄如下:

借:開發(fā)產(chǎn)品16000000投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）3000000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備1000000貸：投資性房地產(chǎn)20000000284.存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)補充：主要針對房地產(chǎn)企業(yè)商品房，有點特殊

借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品補充案例：甲房地產(chǎn)公司2×21年12月31日將準(zhǔn)備出售的商品房用于出租，采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)。該商品房的成本為20000000元,已計提存貨跌價準(zhǔn)備1000000元。轉(zhuǎn)換日會計分錄如下:

借:投資性房地產(chǎn)

19000000

存貨跌價準(zhǔn)備1000000貸：開發(fā)產(chǎn)品2000000029（三）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)公允價值模式下轉(zhuǎn)換的會計處理基本原則是將轉(zhuǎn)換日的公允價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。入賬價值與轉(zhuǎn)換前賬面價值之間的差額一般計入“公允價值變動損益”；但自用的房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時的貸方差額計入“其他綜合收益”。301.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨

借：固定資產(chǎn)（“無形資產(chǎn)”或者“開發(fā)產(chǎn)品”）公允價值變動損益（借方差額）貸：投資性房地產(chǎn)—成本--公允價值變動（或借方）

公允價值變動損益（貸方差額）31【例6-7】2ⅹ21年7月31日，甲公司將一棟租賃期滿的出租辦公樓收回從8月21日起用于總部辦公使用，當(dāng)日該辦公樓的公允價值為68000000元。該出租辦公樓原采用公允價值模式進行后續(xù)計量。截止2ⅹ21年7月31日，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值為65000000元，其中“成本”明細(xì)科目余額為60000000元，“公允價值變動”明細(xì)科目為借方余額5000000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)——辦公樓68000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本

60000000

——公允價值變動5000000

公允價值變動損益3000000如果8月21日，該辦公樓的允價值為56000000元，其他不變，分錄如下：

借：固定資產(chǎn)——辦公樓56000000

公允價值變動損益9000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本

60000000

——公允價值變動5000000

32333.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)―成本（轉(zhuǎn)換日公允價值）

累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

公允價值變動損益（借方差額）

貸：固定資產(chǎn)

其他綜合收益（貸方差額）補充：無形資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換原理類似【例6-8】甲公司將本公司自用的一棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2ⅹ21年10月1日，租期為3年。截止2ⅹ21年9月30日，這棟辦公樓的原價為60000000元，已計提折舊20000000元，已提減值準(zhǔn)備8000000元。該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，故甲公司將該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2ⅹ21年10月1日，該辦公樓的公允價值為80000000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本80000000

累計折舊20000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8000000

貸：固定資產(chǎn)60000000

其他綜合收益48000000如果10月1日，該辦公樓的公允價值為28000000元，其他不變，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本28000000

累計折舊20000000

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備8000000

公允價值變動損益4000000

貸：固定資產(chǎn)60000000341.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置二、

投資性房地產(chǎn)的處置1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置36（1）處置收入

借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)（2）結(jié)轉(zhuǎn)處置成本借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)【例6-9】2ⅹ21年9月30日租賃期滿時，甲公司將成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一棟辦公樓對外出售，不含稅售價60000000元，增值稅率9%，全部款項已收存銀行。該投資性房地產(chǎn)原價58000000元，已提折舊20000000元，已提減值準(zhǔn)備6000000元。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）取得出售收入

借：銀行存款65400000

貸：其他業(yè)務(wù)收入60000000

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）5400000（2）結(jié)轉(zhuǎn)出售成本

借：其他業(yè)務(wù)成本32000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊20000000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備6000000

貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓58000000

2.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置（1）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)（2）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借方）（3）借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本或相反分錄（4）借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本

補充案例：甲公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2×21年12月31日,甲公司將一棟小型辦公樓出租，該小型辦公樓原價為22000000元,已計提折舊2000000元，公允價值為28000000元。該房屋2×22年12月31日的公允價值為30000000元。2×23年1月1日,乙房地產(chǎn)公司將該出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值稅2700000元,合計32700000元。

1.甲房地產(chǎn)公司將一套該商品房出租時

借:投資性房地產(chǎn)——成本28000000

累計折舊2000000貸:固定資產(chǎn)22000000

其他綜合收益80000002.2×22年12月31日確認(rèn)公允價值變動公允價值變動=30000000-28000000=2000000(元)

借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動2000000貸:公允價值變動損益2000000403.2×23年1月1日收到出售商品房（1）借:銀行存款32700000貸:其他業(yè)務(wù)收入30000000應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)2700000(2)結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本借:其他業(yè)務(wù)成本30000000貸:投資性房地產(chǎn)——成本28000000

——公允價值變動2000000(3)結(jié)轉(zhuǎn)累計確認(rèn)的公允價值變動借:公允價值變動損益2000000貸:其他業(yè)務(wù)成本2000000(4)結(jié)轉(zhuǎn)原確認(rèn)的其他綜合收益借:其他綜合收益8000000貸:其他業(yè)務(wù)成本