巢湖市無為縣蜀山鎮(zhèn)中基·鳳凰花園項目營銷策略總綱

2024/1/24中基·鳳凰花園工程2021年營銷策略總綱謹呈：中基地產(chǎn)2——中基·鳳凰花園是中基地產(chǎn)進入房地產(chǎn)行業(yè)的第一個工程。前言——它標(biāo)志著中基地產(chǎn)輝煌的房地產(chǎn)開發(fā)之路的開始，同時也是無為蜀山鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的新高度！

XX地產(chǎn)秉承嚴謹務(wù)實的專業(yè)精神及操作經(jīng)驗，伴隨中基地產(chǎn)一路前行！3■作為第一個房地開發(fā)工程，中基將以怎樣的姿態(tài)進入蜀山？■如何在一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場實現(xiàn)營銷突破？■除為蜀山帶來優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，中基還能為蜀山做出哪些奉獻？操作前的思考4提起“XXX〞，那是一種熟悉、親切的情感。對于這片土地，他是典范，成為人們爭相傳誦的傳奇！19932021一個人的夢想20062007202120212021202120212021…………1993199420212021一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的夢想18年我們堅信：中基·鳳凰花園——將是未來蜀山的夢想5中基地產(chǎn)——建筑·夢想·先鋒一種姿態(tài)——先鋒/標(biāo)桿■中基，房地產(chǎn)行業(yè)新銳!致力于中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的先鋒地產(chǎn)品牌！■鳳凰花園將作為中基地產(chǎn)事業(yè)幅員的第一站；■鳳凰花園1.7萬平米的體量不是意味著小，而是重要；我們不應(yīng)僅就工程的體量來思考工程的價值；■

中基對于蜀山乃至無為樓盤開發(fā)品質(zhì)的提高、居住理念的引領(lǐng)、區(qū)域價值的提升，起到優(yōu)秀的樣板示范作用。62021，蜀山，我們來了！…中基首秀，聚焦蜀山7報告目錄第一局部我們來了〔工程印象，年度目標(biāo)〕第二局部我們看到〔市場環(huán)境、市場掃描、客戶界定、問題界定〕第三局部我們方案〔營銷思路〕第四局部我們做到〔營銷總攻略〕8第一局部我們來了工程印象2021年度目標(biāo)及目標(biāo)分解9工程指標(biāo)工程總指標(biāo)總用地面積：12576m2總建筑面積：17607m2容積率：1.4總戶數(shù)：141底商：28細分指標(biāo)住宅：14996㎡商鋪：1445㎡閣樓：752.8㎡自行車庫：1830㎡別墅：356.2㎡公共建筑：56㎡10規(guī)劃布局■高綠化率■中央景觀■

人車分流■醒目入口工程建筑密度32.5%，綠地率31%，總戶數(shù)為141戶，機動車車位82個建筑布局關(guān)鍵詞11A戶型84.3㎡B1戶型101.1㎡C戶型120.1㎡D戶型143.5㎡2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品情況戶型面積套數(shù)比例A戶型86.464.3%91.44431.2%B戶型106.52014.2%102.32014.2%C戶型120.84028.4%D戶型143.1107%E戶型356.210.7%底商522633.22商鋪52/33.2㎡3.9×12.4/4.2×8.5一層平面二層平面三層平面E戶型356.2㎡本工程有5種戶型及底鋪，其中91.4的大兩房A戶型和120.8的大三房C戶型是本工程的主力戶型12工程是蜀山首家花園式社區(qū)，配備智能化平安物管，私享車庫及太陽能熱水器，將是蜀山TOP身份象征的高檔社區(qū)目前蜀山最高檔住宅社區(qū)工程檔次花園式社區(qū)平安物管太陽能熱水器東方明珠塔代言上海！鳳凰花園的目標(biāo)是代言蜀山13工程印象綜述■中基地產(chǎn)的首個工程■中基·鳳凰花園，蜀山現(xiàn)代居住社區(qū)的典范?！鰞A情匠心規(guī)劃打造的花園式社區(qū)■簡約、大氣的建筑，精致、實用的產(chǎn)品14第一局部我們來了工程印象2021年度目標(biāo)及目標(biāo)分解15全年實現(xiàn)總銷售額800萬到1000萬2021年目標(biāo)目標(biāo)樹立工程強勢品牌和良好市場口碑，形成樓盤生命力，持續(xù)旺銷長期目標(biāo)根據(jù)代理合同約定的銷售目標(biāo)，2021年全年實現(xiàn)總銷售額800萬到1000萬年度目標(biāo)價格目標(biāo)：蜀山房價標(biāo)桿〔突破2000元〕時間目標(biāo)：在實現(xiàn)價格的根底上，保證合理的銷售速度。16根據(jù)凱信眾多樓盤的實際操作經(jīng)驗，施工進度往往是影響銷售進度主要因素工程現(xiàn)狀高壓線■工程380KV高壓線需協(xié)調(diào)北移。工程地勢低洼■工程水、電等支撐工程施工的根底條件還沒有完全落實到位！■工程規(guī)劃方案還在審批中，施工單位也還沒有確定。工程施工任務(wù)重，時間緊迫！17土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計工程報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證工程手冊計委固定資產(chǎn)投資方案工程立項規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局根底設(shè)施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設(shè)費墻改基金消防設(shè)施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書平安許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科開工許可證預(yù)售許可證放線管理質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站目前，工程規(guī)劃還處于報建階段，工程正式開工建設(shè)預(yù)計將在2021年4月份左右，必然壓縮銷售周期。18工程五證獲批預(yù)估：國有土地使用權(quán)證→建設(shè)用地規(guī)劃許可證→建設(shè)工程規(guī)劃許可證→建設(shè)工程施工許可證→銷售許可證國有土地使用權(quán)證拿證時間：2021年12月建設(shè)用地規(guī)劃許可證拿證時間：2021年10月建設(shè)工程規(guī)劃許可證拿證時間：2021年12月建設(shè)工程施工許可證拿證時間：2021年3月銷售許可證拿證時間：2021年6月土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計工程報建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程拿到預(yù)售許可證將在2021年6月份左右，考慮客戶蓄水，工程開盤正式銷售將在2021年10月份工程正式開盤銷售開盤時間：2021年10月2021年銷售目標(biāo)順利地達成：開發(fā)建設(shè)是根底，策略思考和執(zhí)行是保障19目標(biāo)分解根據(jù)推盤策略，目標(biāo)分解如下〔具體見推盤策略局部〕：類型最低目標(biāo)銷售額最低目標(biāo)套數(shù)最低目標(biāo)銷售率最高指標(biāo)套數(shù)一期開發(fā)套數(shù)總套數(shù)A戶型270萬1560%202550B戶型200萬1025%154040C戶型120萬525%102040D戶型60萬250%51010底商150萬750%101428合計800萬3960109168備注A戶型面積約90㎡，平均18萬/套，B戶型面積約100㎡，平均20萬/套C戶型面積約120㎡，平均24萬/套，D戶型面積約143㎡，平均30萬/套底商主力面積52㎡，平均22萬/套工程2021年10月開盤，正式銷售周期僅有2個多月，豐富推售產(chǎn)品線是確保實現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要前提。說明：在提供豐富的產(chǎn)品線確?？偰繕?biāo)的實現(xiàn)為前提，但同時要通過最高指標(biāo)套數(shù)來控制銷售節(jié)奏。當(dāng)最低目標(biāo)套數(shù)實現(xiàn)后，開始采取漲價措施進行節(jié)奏掌控，當(dāng)銷售到達最高指標(biāo)套數(shù)時，開始進行銷控。20報告目錄第一局部我們來了〔工程印象，年度目標(biāo)〕第二局部我們看到〔市場環(huán)境、市場掃描、客戶界定、問題界定〕第三局部我們方案〔營銷思路〕第四局部我們做到〔營銷總攻略〕21第二局部我們看到市場環(huán)境市場掃描客戶界定核心問題界定22大勢解讀隨著經(jīng)濟社會開展，以及新農(nóng)村建設(shè)的政策導(dǎo)向，農(nóng)村人口呈現(xiàn)快速向城鎮(zhèn)集中態(tài)勢，特別是近年來，因鄉(xiāng)鎮(zhèn)根底設(shè)施條件顯著改善、城市房價逐年攀升等因素影響，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)常住人口將會迅速膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展的條件正在形成?！隹h鎮(zhèn)開發(fā)，順應(yīng)了群眾向往更好生活、提升生活品質(zhì)的追求；■縣鎮(zhèn)開發(fā)將推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)開展與改造，在新農(nóng)村建設(shè)中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)面臨最大的問題就是舊城難改造、資金難籌，縣鎮(zhèn)開發(fā)將解決這些問題；■縣鎮(zhèn)開發(fā)將提升鄉(xiāng)鎮(zhèn)根底配套水平，為基層經(jīng)濟社會開展提供新的平臺；■縣鎮(zhèn)開發(fā)有助于緩解因人口過于向大中城市集中帶來的城市開展問題和群眾居住本錢過高問題。鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)前景廣闊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)必然是三、四線城市的開發(fā)商未來拓展的方向和逐鹿主戰(zhàn)場大勢解讀二：城鎮(zhèn)化快速開展廣闊農(nóng)村地區(qū)縣鎮(zhèn)開發(fā)城鎮(zhèn)化競爭拓展競爭擠壓二三線城市開發(fā)一線城市開發(fā)大勢解讀一：城市開發(fā)競爭劇烈隨著一線城市土地資源的稀缺以及天價地王的頻頻出現(xiàn)，競爭異常劇烈，品牌開發(fā)商開始向二三線城市進行市場空間拓展，二三線城市開發(fā)商收到競爭擠壓，必然向廣闊縣鎮(zhèn)地區(qū)拓展市場空間。大勢解讀三：縣鎮(zhèn)開發(fā)乃大勢所趨23政策解讀2021年至今重大調(diào)控政策回憶：政策不斷加壓，嚴格控制房地產(chǎn),但政策對鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)影響不大〔契稅〕國辦發(fā)通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，強力遏制信貸沖鋒2021年1月〔國十一條〕2021年4月〔新國十條〕增加保障性住房供給打擊捂盤惜售，土地閑置行為提高房地產(chǎn)市場消費入市門檻提升利率，增加購房本錢；暫停三套房以上的購房貸款2021年9月〔新國五條〕2021年10月〔地方細那么、加息〕至2021.10.19全國14城出臺細那么限購2021.10.19存貸款利率上調(diào)0.25%；公積金貸款利率上調(diào)0.2%閑置地優(yōu)先供給保障房建設(shè)；開發(fā)商土地閑置一年以上禁止買賣土地，嚴控土地出讓全面暫停第三套房貸發(fā)放，限制家庭購房套數(shù)，限購2套房推進房產(chǎn)稅征收試點2010年9月房地產(chǎn)調(diào)控政策主要內(nèi)容特點個人房貸首套首付款比例調(diào)整到30%及以上無戶型差別二套嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍要求嚴格執(zhí)行三套暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款用于全國范圍限購房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)對一些城市提出要求改善供應(yīng)加強土地增值稅征管；對房價明顯高于周邊房價水平的開發(fā)項目進行土地增值稅清算和稽查；切實增加住房有效供給；嚴禁捂盤囤地；保障性住房強化落實貸款限購鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房貸款比例很低，根本都是首套房稅收24蜀山概況巢湖市蜀山鎮(zhèn)南京市無為縣合肥市

蜀山鎮(zhèn)是無為縣西南門戶，下轄中心鎮(zhèn)區(qū)1個，一般集鎮(zhèn)2個，中心村23個，基層村138個，總?cè)丝诩s7萬人。

根據(jù)蜀山城鎮(zhèn)規(guī)劃：蜀山鎮(zhèn)將以旅游商貿(mào)為主，以工業(yè)為支撐的綜合性城鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟、文化、教育中心。①②蜀山鎮(zhèn)西與廬江縣白湖鎮(zhèn)相鄰，北與百勝鎮(zhèn)相依，東與泉塘鎮(zhèn)一脈相連，南與洪巷鄉(xiāng)、鶴毛鄉(xiāng)隔水相望。目前，該鎮(zhèn)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)、集鎮(zhèn)商業(yè)以及勞務(wù)輸出為主，工業(yè)根底薄弱。③252021年蜀山鎮(zhèn)域總?cè)丝诩s7萬人，城鎮(zhèn)人口約1萬人，城鎮(zhèn)化比例約為14.29%，城鎮(zhèn)化處于起步階段行政村人口面積（公頃）蜀山社區(qū)721365.12百勝社區(qū)516054.08黃姑社區(qū)413053.97集中363551.97白湖363063.42蘇瞳271542.62拾聯(lián)224226.88新安370944.43關(guān)河317550.9石崗317656.1雙泉384048.96楊橋340856.87德和5504107.28花橋365738.37湖東386967.36仁泉440668.69鳳凰山323138.04蘇瞳白湖黃姑社區(qū)新安拾聯(lián)集中蜀山社區(qū)鳳凰德和仁泉雙泉百勝社區(qū)湖東石崗楊橋花橋關(guān)河蜀山鎮(zhèn)以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)以農(nóng)副產(chǎn)品加工和初級產(chǎn)品為主，第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商貿(mào)效勞業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)層次還處于較低水平。產(chǎn)業(yè)層次低二軍路銀崗路目前，蜀山經(jīng)濟根底還比較薄弱，財政收入支撐有限，根底設(shè)施和社會效勞設(shè)施建設(shè)受到資金嚴重缺乏的限制。城建資金缺乏北部森林公園區(qū)西部工業(yè)集中區(qū)東部城鎮(zhèn)開展區(qū)南部生態(tài)觀光區(qū)蜀山鎮(zhèn)規(guī)劃圖人口外出比例較大蜀山鎮(zhèn)現(xiàn)狀以上信息來源于蜀山鎮(zhèn)總體規(guī)劃26第二局部我們看到市場環(huán)境市場掃描客戶界定核心問題界定27無為縣商品房銷售均價5000多元，約是蜀山鎮(zhèn)房價的2.5—3倍，無為和鄉(xiāng)鎮(zhèn)價格區(qū)隔異常明顯。市場掃描1高層均價6500多層|高層縣城核心地段小高層均價4800住宅/商鋪縣城南郊小高層均價5500多層|疊加無為二中對面均價6500商業(yè)福渡鎮(zhèn)福渡社區(qū)小高層均價5600高層/小高層縣城核心區(qū)小高層均價5500多層|小高層|聯(lián)排無為金塔路九洲花園金橋苑香榭麗苑四季花城二期秀水·世紀花園無為建材大市場28蜀山在售樓盤：臨河小區(qū)總戶數(shù)：120戶開盤日期：2021年2月銷售均價：1900元/㎡主力戶型：90—110㎡〔頂樓帶閣樓約180㎡，閣樓售價是一層售價的一半〕剩余套數(shù)：約20戶〔以底層和頂樓為主〕主要購置人群：鎮(zhèn)區(qū)周邊農(nóng)戶、鎮(zhèn)區(qū)教師、本地外出務(wù)工人員小區(qū)全部為五層帶閣樓設(shè)計，目前無院墻，無綠化，完全建成后可能會有公共停車庫和簡單物業(yè)管理。小區(qū)特點：市場掃描2臨河小區(qū)是蜀山鎮(zhèn)唯一在售小區(qū)，由8棟多層組成，目前已是銷售尾盤期臨河小區(qū)是蜀山首家開發(fā)建設(shè)小區(qū)，該小區(qū)從銷售周期及購置人群反響出蜀山房地產(chǎn)市場很不成熟。29工程基地地勢低洼，離鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)區(qū)較遠，配套較差，周邊農(nóng)田環(huán)繞，工程可利用資源有限。市場掃描3工程南側(cè)工程東側(cè)工程北側(cè)工程內(nèi)景工程西側(cè)約1000米工程地塊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)中心30城鎮(zhèn)化和農(nóng)民進城是大勢所趨，但購房者首先會選擇縣城購房，在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)群體購置力普遍較弱市場掃描4客戶訪談1：隨著生活質(zhì)量的提升，農(nóng)村地區(qū)道路交通設(shè)施落后，生活配套稀缺，生活環(huán)境的臟、亂、差和日益增長的生活質(zhì)量需求產(chǎn)生落差?？蛻粼L談3：蜀山約60%的人口外出務(wù)工。人們向往城市人的生活方式。無為縣房價之高，務(wù)工農(nóng)民購房是主要因素之一?？蛻粼L談4：買不起無為縣城的商品房，可選擇翻新自建房，也可選擇鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)商品房，鎮(zhèn)區(qū)購房的關(guān)鍵是房屋總價不能太高?？蛻粼L談2：蜀山鎮(zhèn)只有鎮(zhèn)區(qū)有2所完全中學(xué)眾多農(nóng)村的年輕父母希望給孩子營造一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，愿意在鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)購房。31市場掃描5蜀山當(dāng)?shù)刭彿抠Y金缺乏，將抑制局部購房需求，有效解決購房貸款問題將對工程成功銷售起到非常重要的支撐作用■現(xiàn)象一：蜀山?jīng)]有商業(yè)銀行，僅有一家農(nóng)村信用社?！霈F(xiàn)象二：蜀山當(dāng)?shù)厝速彿繒x擇一次性付款或交房前分期付清購房款?！霈F(xiàn)象三：蜀山當(dāng)?shù)厝速彿坎钜痪植抠彿靠顣x擇信用代保從信用社貸款?！霈F(xiàn)象四：蜀山購房差一局部購房款也有人選擇到襄安鎮(zhèn)工行辦理按揭貸款。32蜀山鎮(zhèn)是一個處于起步階段的，相對獨立和封閉的房地產(chǎn)市場，工程資源優(yōu)勢有限，卻很容易樹立市場標(biāo)桿工程屬性：市場屬性：小規(guī)模占地18畝，141套住宅，28套商鋪資源條件不夠強勢項目地勢低洼，農(nóng)田環(huán)繞，地塊不規(guī)整；地塊遠離鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)區(qū)。市場現(xiàn)狀僅有臨河小區(qū)一個小區(qū)開發(fā)，已處于尾盤期市場范圍距離無為縣城較遠，與無為縣房價相差較為懸殊，僅限于鎮(zhèn)域范圍，鎮(zhèn)區(qū)外客戶購房比例極低市場競爭蜀山房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，市場競爭較弱缺乏表征性樓盤沒有能夠代言蜀山的住宅項目客戶屬性：非剛性需求改善型需求為主，購房需求需要有效引導(dǎo)購買力較弱以農(nóng)業(yè)和外出務(wù)工為目標(biāo)群體主要家庭收入來源，項目目標(biāo)群體購買力普遍較弱市場屬性界定33第二局部我們看到市場環(huán)境市場掃描客戶界定核心問題界定34客戶群體——由于區(qū)域相對獨立，和縣城房價價差的明顯區(qū)隔，工程的目標(biāo)客戶僅限于蜀山本地客戶群體務(wù)工人員公務(wù)員教師個體戶單位職工富裕村民在蜀山，有購房需求和購房能力的群體主要有較富裕村民、外出務(wù)工人員、企事業(yè)單位職工、個體工商戶、鎮(zhèn)區(qū)公務(wù)員以及本地教師等。35根據(jù)市場走訪：鎮(zhèn)區(qū)公務(wù)員、教師不多，且大局部已到無為購房，另有一局部已到臨河小區(qū)購房，需求量預(yù)估有限。務(wù)工人員公務(wù)員教師個體戶單位職工富裕村民蜀山鎮(zhèn)工業(yè)根底薄弱，單位職工以加油站、自來水廠、手工作坊等為主，收入普遍不高，且群體數(shù)量不多，需求量預(yù)估較少。蜀山鎮(zhèn)傳統(tǒng)商貿(mào)興旺，鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)繁榮，且個體戶購置力相對較強，居住需求以改善型需求為主，是本工程重點關(guān)注的群體。目標(biāo)群體——以本地富裕村民、外出務(wù)工人員以及個體戶為主要購房群體農(nóng)民占蜀山總?cè)丝诘?5%，外出務(wù)工農(nóng)民約為農(nóng)村總?cè)丝诘?0%，如此巨大的人口基數(shù)，注定了富裕農(nóng)民以及外出務(wù)工人員是本工程主要客戶群體。他們普遍有改善居住條件的愿望，也有為子女到蜀山上學(xué)置業(yè)的打算?？蛻羧后w界定36在目標(biāo)客戶群體中，除了關(guān)注剛性需求的客戶外，要重點關(guān)注改善型需求客戶的價值取向引導(dǎo)買得起信得過看得中急著用

用得上■急著用：婚房、拆遷戶■用得上：鎮(zhèn)域人民剛性需求改善型性需求■買得起：較富裕村民、外出務(wù)工人員、企事業(yè)單位職工、個體工商戶、鎮(zhèn)區(qū)公務(wù)員以及本地教師物質(zhì)需求370102030405060708090平安價格戶型設(shè)計社區(qū)配套戶型格局朝向送面積環(huán)境園景小區(qū)規(guī)模物業(yè)管理社區(qū)文化氣氛品牌建筑質(zhì)量智能化節(jié)能蜀山潛在購房群體的客戶價值取向：普遍關(guān)注價格、物業(yè)管理、平安、建筑質(zhì)量和開發(fā)公司品牌物業(yè)檔次村民公務(wù)員私營企業(yè)主個體工商戶外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員38共性：差異性：社區(qū)文化氣氛、品牌、環(huán)境、節(jié)能、戶型設(shè)計。被無視的重要選項：價格、平安、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量方面各類客戶根本趨于認同?！雠c其他類型的客戶相比，教師更關(guān)注建筑質(zhì)量、社區(qū)生活氣氛?！龉珓?wù)員對品牌的認知明顯高于其他群體?！龃迕?、外出務(wù)工人員、個體工商戶置業(yè)取向方面差異不大?？蛻魞r值取向分類39第二局部我們看到市場環(huán)境市場掃描客戶界定核心問題界定40□工程之于蜀山：工程是蜀山標(biāo)桿型工程，也是中基地產(chǎn)的首個開發(fā)工程，工程開發(fā)的意義重大

項目將全面激活和帶動蜀山鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)

項目將促使蜀山房地產(chǎn)開發(fā)進程加快，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)的跨越式提升

項目將塑造蜀山人居典范，有效支撐和提升蜀山鎮(zhèn)整體形象

項目將為當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、稅收、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展做出貢獻□工程之于中基：

項目的成功開發(fā)，將為中基地產(chǎn)今后的發(fā)展奠定物質(zhì)和品牌基礎(chǔ)

項目是迅速打開鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場，全面發(fā)展的前奏

項目是中基地產(chǎn)全面驗證和進軍鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的試金石

項目是中基地產(chǎn)全面積累開發(fā)經(jīng)驗的經(jīng)典之作41工程熱銷是核心問題所在，工程熱銷決定標(biāo)桿是否真正實現(xiàn)，也將影響中基地產(chǎn)未來的長遠開展。熱銷！熱銷壓倒一切！工程銷售必須一炮而紅蜀山房地產(chǎn)市場是一個獨立封閉的市場，處于起步階段且還不成熟，工程銷售面臨眾多不確定性，如何確保工程一炮而紅、持續(xù)熱銷，將是關(guān)系工程成功開發(fā)和銷售的關(guān)鍵?！豕こ毯诵膯栴}的提出熱銷的根底是如何有效控制房屋總價？核心問題1：熱銷的保證是如何為客戶解決購房貸款支持？核心問題2：熱銷的前提是如何拔高工程形象，提升客戶購房的心理價位？核心問題3：熱銷的支撐是如何推售工程，提供豐富的產(chǎn)品線組合？核心問題4：其他問題如何在工程熱銷的同時，確保中基品牌的樹立和豐富？42報告目錄第一局部我們來了〔工程印象，年度目標(biāo)〕第二局部我們看到〔市場環(huán)境、市場掃描、客戶界定、問題界定〕第三局部我們方案〔營銷思路〕第四局部我們做到〔營銷總攻略〕43營銷思路：以形象營銷為根底，活動營銷為主導(dǎo)，老帶新營銷為輔助的策略，我們做到執(zhí)行細節(jié)的盡善盡美…符號形象產(chǎn)品生活完美營銷體驗超越客戶期待蜀山的NO.1中基建立市場優(yōu)勢地位，檔次上的標(biāo)桿，通過第一展示、第一口碑，建立強勢的“第一〞意象，不斷拉升客戶對工程的認知和心理價位，通過活動營銷“必殺〞目標(biāo)客源。以“老帶新〞拓展客戶資源，提升工程口碑…44形象體驗生活廣告線■戶外廣揭發(fā)布■售樓部展示■樣板區(qū)展示■樣板房展示■施工文明展示產(chǎn)品線■工程開工儀式■售樓部投入使用■樣板房公開■工程開盤活動線■知識下鄉(xiāng)活動■夏日電影節(jié)■免費義診活動■返鄉(xiāng)人員技能比拼■感動蜀山人物評選以中基品牌為核心價值，展開三條營銷主線。由形象提升為先導(dǎo)，營銷體驗完美推進，同時結(jié)合品質(zhì)生活，打動并維系我們的客戶452021年1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份一期開盤推售預(yù)售許可證拿到工程蓄水開始工程開工建設(shè)工程基建開始臨時售樓部使用工程售價確定工程樣板房完工工程南廣場完工推廣啟動根據(jù)蓄水量推盤，集中客戶關(guān)注點，制造開盤高銷售率，提高市場美譽度，增強客戶信心．11月份12月份最低目標(biāo)：800萬節(jié)奏控制指標(biāo)：1000萬整體方案46報告目錄第一局部我們來了〔工程印象，年度目標(biāo)〕第二局部我們看到〔市場環(huán)境、市場掃描、客戶界定、問題界定〕第三局部我們方案〔營銷思路〕第四局部我們做到〔營銷總攻略〕47第四局部我們做到營銷總攻略讓客戶知道讓客戶認可讓客戶購置讓客戶叫好48我們將工程營銷總攻略分為四個過程：如何讓客戶叫好？業(yè)主口碑市場口碑讓客戶知道讓客戶認可讓客戶購置讓客戶叫好如何讓消費購置？價格策略推售策略貸款策略如何讓消費者認可？工程展示客戶體驗現(xiàn)場效勞如何讓消費者知道？形象定位媒體推廣工程營銷總攻略49蜀山鎮(zhèn)可用的媒體根本上都是戶外媒體，因此2021年營銷總攻略：廣告形象拉升，活動產(chǎn)品落地提升形象及滿意度新生活尊榮體驗品牌入市建立形象彰顯產(chǎn)品價值優(yōu)勢優(yōu)質(zhì)生活宣傳造勢〔起〕〔承〕〔轉(zhuǎn)〕〔合〕階段目標(biāo)工程強銷、品牌提升老帶新+產(chǎn)品促銷情景營造，展示賣點展示生活氣氛提升工程關(guān)注度提升形象及檔次客戶積累營銷思路第一階段第二階段第三階段第四階段2021--012021--032021--082021--102021--12工程進度工程根底建設(shè)工程主體工程開工看房區(qū)、樣板房、售樓部投入使用工程開盤工程強銷廣告推廣強勢亮相讓客戶知道高度提升讓客戶認可檔次提升讓客戶購置口碑傳播讓市場叫好活動推廣知識下鄉(xiāng)活動感動蜀山人物評選樣板房參觀夏日電影節(jié)免費義診活動返鄉(xiāng)人員技能大比拼提升產(chǎn)品認可度營銷總控圖10.1開盤50第四局部我們做到營銷總攻略讓客戶知道讓客戶認可讓客戶購置讓客戶叫好51中基·鳳凰花園，無可參照的先例，無可比肩的對手。形象定位我們認為：自我定位比市場分析更重要，因為一旦陷入比較，就等于降低門檻，設(shè)定了自己的天花板，就等于堵住了我們的出路?！昂５奖M頭我為海，天到盡頭我為天〞——蜀山第一現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)沒有既定的規(guī)那么，我們制定規(guī)那么，沒有既定的標(biāo)準(zhǔn)，我們制定標(biāo)準(zhǔn)，我們要開創(chuàng)自己的影響力。因此，在價格與價值上，我們必須成為“第一〞，這是我們的必然選擇。讓蜀山充滿想象讓蜀山充滿期待定位:第一策略事實上，在讓蜀山人民接受工程和價格之前，先讓他們充滿想象和期待，通過“第一策略〞的定位，可以讓蜀山見識一個前所未有的高度，見識一個全新的巔峰。52價值標(biāo)簽境界價值標(biāo)簽境界住宅的平安性、實用性、交通快捷、生活便利…關(guān)注標(biāo)簽：表征尊貴、表征財富、表征地位、表征優(yōu)勢…關(guān)注狀態(tài)：充實感、滿足感、幸福感、陶醉感…123表現(xiàn)形式精神堡壘象征符號表現(xiàn)形式唯一性稀缺性表現(xiàn)形式實用性舒適性2021年之前，蜀山房地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品；2021年，因為鳳凰花園，蜀山房地產(chǎn)賣的是生活的方向53居住價值行業(yè)價值品牌價值中基的，就是最好的蜀山頂級居住社區(qū)代言蜀山房地產(chǎn)市場價值標(biāo)桿運營價值打造蜀山樣板建筑文化價值演繹城市居住文化產(chǎn)品價值使用價值情感價值對于一個市場標(biāo)桿來說，光有產(chǎn)品價值是不夠的，標(biāo)桿一定要賦予購置以情感價值和身份符號54源于揚州樁基雄厚的品牌實力蜀山鎮(zhèn)首家擁有物業(yè)管理的住宅社區(qū)地處蜀山鎮(zhèn)未來行政中心核心地段蜀山鎮(zhèn)首家人車分流高舒適社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家現(xiàn)代歐式高品質(zhì)住宅社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家園林式高綠化社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家全面采用無反光玻璃、高品質(zhì)墻面磚的社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家“買一層，用兩層”5.2米挑高商鋪的社區(qū)擁有蜀山鎮(zhèn)頂級豪華別墅的高端社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家配備智能化安全系統(tǒng)的住宅社區(qū)工程之于蜀山鳳凰花園歸結(jié)到個人消費者的意義，不只在于提供一個居住的場所，更在于提供一個顯性的、充滿證言的標(biāo)簽一個NO.1的房子一個NO.1的群體一個NO.1的身份符號一個NO.1的精神幅員工程賣點歸納55□工程啟動時：〔2021年3月份〕推廣策略

以高調(diào)亮相紅遍蜀山！推廣形式

戶外廣告、活動推廣戶外廣告

蜀山鎮(zhèn)區(qū)道旗、項目工地大牌、售樓部大牌、導(dǎo)視牌等

活動推廣

與蜀山鎮(zhèn)政府合作，開展“送知識下鄉(xiāng)活動”、“免費義診”活動等?！豕こ虡影宸抗_時：〔2021年8月份〕推廣策略

以高姿態(tài)代言蜀山！推廣形式

戶外廣告、活動推廣戶外廣告

蜀山鎮(zhèn)區(qū)道旗、項目工地大牌、項目圍墻廣告等

活動推廣

樣板房參觀活動、夏日電影節(jié)增強人氣等。□工程開盤時：〔2021年10月1日〕推廣策略

以強勢開盤震撼蜀山！推廣形式

戶外廣告、室內(nèi)展示、活動推廣戶外廣告

蜀山鎮(zhèn)區(qū)道旗、項目工地大牌、售樓部大牌、樓體巨幔等室內(nèi)展示

樣板房、銷售展示區(qū)

活動推廣

盛大開盤活動?！豕こ虖婁N時：〔2021年10月份—12月份〕推廣策略

以高檔次征服蜀山！

以項目核心賣點和優(yōu)勢促進成交！推廣形式

戶外廣告、道具、室內(nèi)展示、活動推廣戶外廣告

蜀山鎮(zhèn)區(qū)道旗、項目工地大牌、售樓部大牌、樓體巨幔等銷售道具

樓書、DM、戶型圖等室內(nèi)展示

展板

活動推廣

感動蜀山人物評選、返鄉(xiāng)人員技能大賽2021年全年推廣方案56形象定位初期我能與幸福保持的距離？中基·鳳凰花園2021年3月份高調(diào)亮相ZHONGJIPHOENIXGARDEN蜀山第一現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)57蜀山的鳳凰，無為的驕傲！形象定位中期2021年8月份高度提升中基·鳳凰花園ZHONGJIPHOENIXGARDEN蜀山第一現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)58鳳凰花園10月1日盛大開盤！2021年10月份工程開盤中基·鳳凰花園ZHONGJIPHOENIXGARDEN蜀山第一現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)59蜀山的未來，請從此見證！形象定位后期2021年10月份以后檔次提升中基·鳳凰花園蜀山第一現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)ZHONGJIPHOENIXGARDEN60源于揚州樁基雄厚的品牌實力蜀山鎮(zhèn)首家擁有物業(yè)管理的住宅社區(qū)地處蜀山鎮(zhèn)未來行政中心核心地段蜀山鎮(zhèn)首家人車分流高舒適社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家現(xiàn)代歐式高品質(zhì)住宅社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家園林式高綠化社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家全面采用無反光玻璃、高品質(zhì)墻面磚的社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家“買一層，用兩層”5.2米挑高商鋪的社區(qū)擁有蜀山鎮(zhèn)頂級豪華別墅的高端社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家配備智能化安全系統(tǒng)的住宅社區(qū)一個NO.1的房子一個NO.1的群體一個NO.1的身份符號一個NO.1的精神幅員工程賣點釋放2021年10月份以后賣點釋放61初期形象廣告：道旗廣告效果借鑒圖我能與幸福保持的距離？中基·鳳凰花園蜀山首席現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)精彩亮相媒體推廣62工地大牌效果借鑒圖中期形象廣告：工地大牌廣告、工地圍墻廣告高度提升中基·鳳凰花園蜀山的鳳凰，無為的驕傲！蜀山首席現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)工地圍墻效果借鑒圖63后期形象廣告：售樓部外部形象廣告中基·鳳凰花園蜀山的未來，從此請見證！蜀山首席現(xiàn)代歐式品質(zhì)社區(qū)檔次提升效果借鑒圖64效果借鑒圖工程賣點訴求廣告：售樓部內(nèi)部展板源于揚州樁基雄厚的品牌實力蜀山鎮(zhèn)首家擁有物業(yè)管理的住宅社區(qū)地處蜀山鎮(zhèn)未來行政中心核心地段蜀山鎮(zhèn)首家人車分流高舒適社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家現(xiàn)代歐式高品質(zhì)住宅社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家園林式高綠化社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家全面采用無反光玻璃、高品質(zhì)墻面磚的社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家“買一層，用兩層”5.2米挑高商鋪的社區(qū)擁有蜀山鎮(zhèn)頂級豪華別墅的高端社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家配備智能化安全系統(tǒng)的住宅社區(qū)一個NO.1的房子一個NO.1的群體一個NO.1的身份符號一個NO.1的精神幅員65源于揚州樁基雄厚的品牌實力蜀山鎮(zhèn)首家擁有物業(yè)管理的住宅社區(qū)地處蜀山鎮(zhèn)未來行政中心核心地段蜀山鎮(zhèn)首家人車分流高舒適社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家現(xiàn)代歐式高品質(zhì)住宅社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家園林式高綠化社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家全面采用無反光玻璃、高品質(zhì)墻面磚的社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家“買一層，用兩層”5.2米挑高商鋪的社區(qū)擁有蜀山鎮(zhèn)頂級豪華別墅的高端社區(qū)蜀山鎮(zhèn)首家配備智能化安全系統(tǒng)的住宅社區(qū)一個NO.1的房子一個NO.1的群體一個NO.1的身份符號一個NO.1的精神幅員工程賣點訴求廣告：樓書、DM、戶型冊效果借鑒圖66效果借鑒圖結(jié)合銷售節(jié)點、活動等進行信息發(fā)布：條幅效果借鑒圖效果借鑒圖67結(jié)合銷售節(jié)點、活動等進行信息發(fā)布：樓體巨幔效果借鑒圖效果借鑒圖68營銷節(jié)點活動推廣推廣目標(biāo)項目主體工程動工知識下鄉(xiāng)活動免費義診活動提升項目關(guān)注度看房區(qū)、樣板房、售樓部投入使用樣板房參觀夏日電影節(jié)情景營造，展示賣點項目開盤項目開盤活動項目強銷項目強銷感動蜀山人物評選返鄉(xiāng)人員技能大比拼品牌提升免費義診知識下鄉(xiāng)樣板房參觀工程開盤結(jié)合銷售節(jié)點，積極開展活動，制造關(guān)注熱點活動推廣69工程LOGO及標(biāo)準(zhǔn)色建議□企業(yè)LOGO及標(biāo)準(zhǔn)色建議□工程LOGO及標(biāo)準(zhǔn)色建議標(biāo)志圖形

標(biāo)準(zhǔn)色中英文標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)組合輔助圖形企業(yè)標(biāo)識設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)模板案例標(biāo)志禁用組合和色彩搭配等標(biāo)準(zhǔn)制圖企業(yè)定位：中基，房地產(chǎn)行業(yè)新銳!致力于中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的先鋒地產(chǎn)品牌！關(guān)鍵詞：建筑·夢想·先鋒LOGO建議：建議為圖文組合，以建筑、夢想元素為根底，注重突出先鋒標(biāo)準(zhǔn)色：建筑〔銀〕、夢想〔藍〕，兩種色調(diào)組合工程定位：鳳凰花園，立志于蜀山的標(biāo)桿型工程，因鳳凰山而得名。關(guān)鍵詞：標(biāo)桿·鳳凰山LOGO建議：建議為圖文組合，以鳳凰演繹圖案為根底，融入旗幟、山峰元素標(biāo)準(zhǔn)色：中國紅〔桔祥幸?！?0第四局部我們做到營銷總攻略讓客戶知道讓客戶認可讓客戶購置讓客戶叫好71工程臨時售樓部平面布置圖工程展示售樓部是展示工程的窗口，售樓部要將工程的檔次、形象、風(fēng)格、特色等全方位展示給客戶為了蓄客的需要，目前工程需要臨時售樓部暫時使用，但最好能在2021年8月份在工程底商另作售樓部，全方位包裝展示72客戶體驗樣板區(qū)、樣板房是客戶直觀感受工程特色、產(chǎn)品品質(zhì)的重要道具，樣板房是促進客戶成交的利器工程樣板展示區(qū)工程樣板房建議和工程售樓部放在一起，可以將底鋪做售樓部，上面A戶型做樣板房，在2021年8月份同時公開。73貸款效勞□貸款途徑1：蜀山信用社針對客戶

已交大部分購房款，僅欠少部分余款的主要措施

建議客戶自行找人擔(dān)保，或中基公司代?！踬J款途徑2：無為商業(yè)銀行貸款針對客戶

交首付，余款需要按揭貸款的主要措施

由開發(fā)公司和銀行接洽，最好由開發(fā)公司會計代辦貸款手續(xù)，統(tǒng)一交銀行辦理貸款針對客戶

已交大部分購房款，僅欠少部分余款的主要措施

開發(fā)公司進行業(yè)務(wù)接洽，建議客戶自己辦理□貸款途徑3：襄安鎮(zhèn)工行貸款為客戶提供貸款上門效勞，將極大促進工程銷售，同時降低工程銷售的風(fēng)險問題：措施：蜀山鎮(zhèn)客戶購房分期購房是一種主要的購房方式，但有客戶交一局部購房款訂房后，由于資金問題將會拉長尾款交