世聯(lián)長(zhǎng)沙項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

項(xiàng)目項(xiàng)目總占地15畝，總建筑面積約萬(wàn)平米，容積率暫定.5項(xiàng)目項(xiàng)目總占地15畝，總建筑面積約萬(wàn)平米，容積率暫定.5，用地性質(zhì)為綜合用地，規(guī)劃功能包括500平米酒店、500平米寫字樓、30平米商業(yè)和相當(dāng)規(guī)模住宅，具體面積指標(biāo)可調(diào)，但要求各功能物業(yè)均不可缺少地價(jià)52萬(wàn)/畝，整個(gè)項(xiàng)目分兩期交清地價(jià)，每期地價(jià)分三次“30％、％、0％”交付；一期0畝地價(jià)20萬(wàn)，一期尾款在銷售許可證下發(fā)前交完，二期地價(jià)8萬(wàn)，最晚在26年月0號(hào)前交付清償自有啟動(dòng)資金不超過(guò)5000萬(wàn)（包含一期地價(jià)2600萬(wàn)2目以啟動(dòng)資金為約束條件，要求快速回籠資金，在規(guī)定時(shí)間補(bǔ)齊地價(jià)期望項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到0元/m2通過(guò)本項(xiàng)目成功開(kāi)目以啟動(dòng)資金為約束條件，要求快速回籠資金，在規(guī)定時(shí)間補(bǔ)齊地價(jià)期望項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到0元/m2通過(guò)本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立樓盤及發(fā)展商品困目前地塊周圍生活配套與人氣缺乏，如何吸引人綜合物業(yè)各功能比例如何確定，該以怎樣的次序進(jìn)行開(kāi)如何將項(xiàng)目盈利與政府期望進(jìn)行有效結(jié)合，促進(jìn)項(xiàng)目3 4 55 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功6經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)分客戶成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景7項(xiàng)目解7項(xiàng)目解長(zhǎng)沙1990年后就長(zhǎng)沙1990年后就湘新政市委、市政府1997年西高新河西（岳麓區(qū)）是長(zhǎng)沙文化傳統(tǒng)匯集了湖南大岳麓山8319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線?城市主體—綜合?河西新城—文教科研?星馬新城—新型9項(xiàng)目與河西北部、主城區(qū)的交通聯(lián)系均比較項(xiàng)目與河西北部、主城區(qū)的交通聯(lián)系均比較便捷，但河西南部高校區(qū)的聯(lián)系不甚便利，且公共交通主要交3條城市1條環(huán)線2座湘江2條次級(jí)1個(gè)重要由于咸嘉湖和岳麓山地僅3路公交車經(jīng)過(guò)在河西新城的分區(qū)規(guī)劃中，項(xiàng)目所屬片在河西新城的分區(qū)規(guī)劃中，項(xiàng)目所屬片區(qū)－－麓谷工業(yè)園被明確定義為“功能完善、服務(wù)現(xiàn)代、管理科學(xué)、適于研發(fā)的 河西新城總體區(qū)市政市政建設(shè)預(yù)計(jì)于2007年內(nèi)完定位：岳麓山定位：岳麓山高新科技園綜合配套區(qū)——高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地為園區(qū)服桐梓區(qū)域位置桐梓區(qū)域位置市政設(shè)施規(guī)劃：水廠1個(gè)，排水泵站2個(gè)，電信分局24個(gè)，加油、加氣站6個(gè)； 地塊北界桐梓坡地塊北界桐梓坡地塊鳥(niǎo)地塊規(guī)劃圖及其經(jīng)濟(jì)指桐梓坡路用地2用地性質(zhì)：A、B、C三塊用地，容積率2.5左右，具體項(xiàng)目地塊規(guī)劃圖及其經(jīng)濟(jì)指桐梓坡路用地2用地性質(zhì)：A、B、C三塊用地，容積率2.5左右，具體項(xiàng)目包括15000m215000m2寫字樓30000m2商業(yè)樓和相當(dāng)面V-容積率建筑限高≤28V-容積率建筑限高≤16容積率A3.0，B塊建筑密度：A、B、C塊≤25％；建筑限高：A28層，BC≤16綠地率：A≥35%，B、 出入口：麓楓路、軸二路V-容積率≤16環(huán)一路中部臨近珠三角，但未形成與沿海經(jīng)濟(jì)圈的融合位于長(zhǎng)沙未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——河西新與中部臨近珠三角，但未形成與沿海經(jīng)濟(jì)圈的融合位于長(zhǎng)沙未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——河西新與中心區(qū)心理處于產(chǎn)業(yè)園的形象展示城郊較大規(guī)模、以住宅為主的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃15000m215000m2可達(dá)性好、昭示性好、周邊生活配套缺人氣地塊依山傍水、自然景 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)分客戶成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)背年014%，能夠支持房地產(chǎn)的快速發(fā)-各城市2003年GDP一覽表(單位:億元城上北廣深武鄭長(zhǎng)南合全國(guó)排1234年014%，能夠支持房地產(chǎn)的快速發(fā)-各城市2003年GDP一覽表(單位:億元城上北廣深武鄭長(zhǎng)南合全國(guó)排1234指標(biāo)長(zhǎng)沙市城區(qū)2003年人均GDP達(dá)到2447元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階 00-800-4000-8000-指標(biāo)2：人均長(zhǎng)沙市城區(qū)2003年人均GDP達(dá)到2447元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階 00-800-4000-8000-指標(biāo)2：人均 0指標(biāo)4：社會(huì)消費(fèi)品 0指標(biāo)4：社會(huì)消費(fèi)品高元，同比增長(zhǎng)11.2%，成的基高元，同比增長(zhǎng)11.2%，成的基0中部五城市2003年人均可支配收入入（元）恩格爾指標(biāo)5：人均可支配為32%，人均住房支出比重為9.5%，與國(guó)際上及住房支出比重應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以恩格爾系數(shù)來(lái)衡量為32%，人均住房支出比重為9.5%，與國(guó)際上及住房支出比重應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以恩格爾系數(shù)來(lái)衡量場(chǎng)仍有較大的發(fā)2003年各大省會(huì)城市住房支出比間長(zhǎng)沙市區(qū)2003年數(shù)恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)住房支出比重我國(guó)城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到25％指標(biāo)6：住房支雜項(xiàng)商居食娛樂(lè),文教及服交通與通衣醫(yī)療保健雜項(xiàng)商居食娛樂(lè),文教及服交通與通衣醫(yī)療保健食 設(shè)備用品及服衣 醫(yī)療保交通與通 娛樂(lè),文居 雜項(xiàng)商設(shè)備用品指標(biāo)7：消產(chǎn) 強(qiáng) 第一產(chǎn)第二產(chǎn)第三產(chǎn)指標(biāo)8：產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 強(qiáng) 第一產(chǎn)第二產(chǎn)第三產(chǎn)指標(biāo)8：產(chǎn)業(yè)顯長(zhǎng)沙歷年人均消費(fèi)性支出與人均顯長(zhǎng)沙歷年人均消費(fèi)性支出與人均可支配收格較敏感 消費(fèi)性支配收 指標(biāo)9：消房地產(chǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)研 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化水平判—指標(biāo)測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化水平判—指標(biāo)測(cè)算房?jī)r(jià)收入M3`=1-發(fā)達(dá)國(guó)家平均為5，我國(guó)取M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總金融機(jī)構(gòu)年貸款多樣化M5(投資多樣化發(fā)達(dá)國(guó)家一般不高于20%投資達(dá)30%為完全市場(chǎng)化，100%市場(chǎng)化為0M6=W/D=竣工商品房總/竣工總面M〉M〉M〉M〉消費(fèi)者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范，但政府的住房福利依舊房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)效率不 銷售面積竣工面積 長(zhǎng)，整體供求關(guān)系基達(dá)到平衡0 與產(chǎn)出比值從1998到現(xiàn)在都沒(méi)超過(guò)0.65，表明不高以上數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年 2004房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)效率不 銷售面積竣工面積 長(zhǎng)，整體供求關(guān)系基達(dá)到平衡0 與產(chǎn)出比值從1998到現(xiàn)在都沒(méi)超過(guò)0.65，表明不高以上數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年 2004 近年來(lái)，長(zhǎng)沙商均價(jià)持 近年來(lái)，長(zhǎng)沙商均價(jià)持8-0- 經(jīng)濟(jì)適用房竣工量(萬(wàn)與當(dāng)年商品房竣工量的 -長(zhǎng)沙市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)特征結(jié) 長(zhǎng)沙市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)特征結(jié) 房地產(chǎn)片房地產(chǎn)片區(qū)市場(chǎng)分長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體格長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)總體格長(zhǎng)沙房地產(chǎn)區(qū)域城北板均價(jià)河西城南均價(jià)片房地產(chǎn)市城北住宅均價(jià)2000元/㎡左右，檔次普遍不高，有少量別墅項(xiàng)目。因與市區(qū)相隔較遠(yuǎn)，生活不太便利，所以消費(fèi)者主要是區(qū)域內(nèi)客戶，其他區(qū)域人員對(duì)此片區(qū)認(rèn)同度不高。中心住宅均價(jià)在3500元/㎡左右，是城市房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的區(qū)域。因其優(yōu)越的地段和完善的生活配套，成為市民置業(yè)的首選，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，中心板塊可供開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少。片房地產(chǎn)市城北住宅均價(jià)2000元/㎡左右，檔次普遍不高，有少量別墅項(xiàng)目。因與市區(qū)相隔較遠(yuǎn)，生活不太便利，所以消費(fèi)者主要是區(qū)域內(nèi)客戶，其他區(qū)域人員對(duì)此片區(qū)認(rèn)同度不高。中心住宅均價(jià)在3500元/㎡左右，是城市房地產(chǎn)發(fā)展最成熟的區(qū)域。因其優(yōu)越的地段和完善的生活配套，成為市民置業(yè)的首選，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，中心板塊可供開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少。城東住宅均價(jià)在2900—3300元/㎡之間，該片區(qū)是隨著芙蓉區(qū)政府的遷入及城市發(fā)展戰(zhàn)略的影響而逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，近年樓盤推出量很大，同質(zhì)化較嚴(yán)重，周邊配套還不完善，消費(fèi)者主要是政府公務(wù)員、醫(yī)院醫(yī)生、記者及本地原住居民。城南住宅均價(jià)在2300—2700元/㎡之間，隨著省政府的入駐及“長(zhǎng)株潭”戰(zhàn)略的發(fā)展，該片區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。消費(fèi)者主要是一些城市的白領(lǐng)階層及有車一族；周邊的配套在逐漸完善中，具有一定的升值潛力。河西住宅均價(jià)在2200元/㎡左右，該區(qū)域具有獨(dú)特的人文、自然景觀，具備發(fā)展高檔物業(yè)的潛質(zhì)，但目前市場(chǎng)上以中檔樓盤為主，并有大量的經(jīng)濟(jì)適用房，少量別墅項(xiàng)目，位置一般較偏遠(yuǎn)。片區(qū)主要是區(qū)域性消費(fèi)，整個(gè)片區(qū)配套比較缺乏。發(fā)商期發(fā)商期望售價(jià)3000/m2一定難問(wèn)題的結(jié)問(wèn)題的結(jié)構(gòu)化分我們通過(guò)S-C-Q分析問(wèn) 非期望結(jié)果我們通過(guò)S-C-Q分析問(wèn) 非期望結(jié)果S=情C=R1,？S：情境——項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)酒店、寫字樓、S：情境——項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)酒店、寫字樓、河西整體房?jī)r(jià)2200/平米，開(kāi)發(fā)商期望本項(xiàng)目達(dá)到3000/平R1：非期望——按常規(guī)發(fā)展的可能R1：非期望——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)R2：期望結(jié)——我們的期望R2：期望結(jié)——我們的期望C：矛盾或沖突——R1與R2之間存在著的矛盾或沖C：矛盾或沖突——R1與R2之間存在著的矛盾或沖Q：提出問(wèn)題——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核Q：提出問(wèn)題——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問(wèn). 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)分客戶成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景綜合功能物業(yè)分綜合功能物業(yè)分2003年分區(qū)GDP分區(qū)人均GDP（美元市區(qū)2003年分區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元2003年分區(qū)職工年均工資（元/年·人2003年分區(qū)工業(yè)產(chǎn)值（億元2003年岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)2003年分區(qū)GDP分區(qū)人均GDP（美元市區(qū)2003年分區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元2003年分區(qū)職工年均工資（元/年·人2003年分區(qū)工業(yè)產(chǎn)值（億元2003年岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)長(zhǎng)沙五大商圈（五一廣場(chǎng)、火車站、東塘、伍家長(zhǎng)沙五大商圈（五一廣場(chǎng)、火車站、東塘、伍家）全部位于河“西文東市”格局下，河西整體商業(yè)氛圍長(zhǎng)期缺乏，河西還沒(méi)有形成商圈，目前河西商業(yè)比較集中的區(qū)域在榮本項(xiàng)目位于未來(lái)政府規(guī)劃河西四大商圈之榮灣鎮(zhèn)中央商務(wù)高校后勤行政商務(wù)現(xiàn)代物流麓谷園區(qū)000年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，目前共約家入園企業(yè)，其中0％為軟件電子類、0％為新材料類、0％為先進(jìn)制造類，0％為其它，建設(shè)有軟件中心大樓一座，總建面400m2，目前辦公空間已飽和。麓谷園區(qū)000年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，目前共約家入園企業(yè)，其中0％為軟件電子類、0％為新材料類、0％為先進(jìn)制造類，0％為其它，建設(shè)有軟件中心大樓一座，總建面400m2，目前辦公空間已飽和。未來(lái)3～5年寫子樓需求企業(yè)數(shù)寫子樓需辦公狀況預(yù)無(wú)計(jì)劃達(dá)有園區(qū)企業(yè)寫子樓需企業(yè)數(shù)寫子樓需辦公約50無(wú)有當(dāng)前麓谷高新區(qū)處于產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)階段向起步階段過(guò)渡期，企業(yè)對(duì)寫子樓形成大規(guī)模需求的時(shí)期當(dāng)前麓谷高新區(qū)處于產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)階段向起步階段過(guò)渡期，企業(yè)對(duì)寫子樓形成大規(guī)模需求的時(shí)期尚未產(chǎn)業(yè)園發(fā)展階段及啟動(dòng)起步快速發(fā)展階成熟 需 供 需 供 寫字樓目前市場(chǎng)需求有限，未來(lái)前景依賴于園區(qū)的招商效果，按政府規(guī)劃建設(shè)純寫字樓風(fēng)險(xiǎn)較大，為減少風(fēng)險(xiǎn)可變?yōu)椤吧虅?wù)公寓”來(lái)滿足園區(qū)寫字樓需求。軟件大樓入駐企業(yè)以軟件企業(yè)為主，出租情況較好，原因如 企業(yè)入駐高新科技園可以享受國(guó)家的優(yōu)惠政配套、服務(wù)好，已建好企業(yè)公共技術(shù)支持系租金低另?yè)?jù)訪談得知，高新區(qū)管委會(huì)的另一寫字樓項(xiàng)目已開(kāi)工通過(guò)我們的訪談與調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)：規(guī)模較大的公司都買地自建廠房與辦公樓；中小規(guī)模企業(yè)特別是軟件類企業(yè)是寫字樓的需求者。截止2004年底，入園企業(yè)有130多家，已經(jīng)進(jìn)園的有70多家，各種產(chǎn)業(yè)分類如下：軟件類MyOffice－－創(chuàng)業(yè)——小戶MyOffice－－創(chuàng)業(yè)——小戶型可進(jìn)行組合拼裝，滿足不同置業(yè)者需——小戶型降低置業(yè)門檻，強(qiáng)化投資——商住兩用，功能河西酒店數(shù)量相對(duì)不足、設(shè)施與服務(wù)后，酒店市場(chǎng)存在機(jī) 長(zhǎng)沙酒三星級(jí)四星級(jí)五河西酒店數(shù)量相對(duì)不足、設(shè)施與服務(wù)后，酒店市場(chǎng)存在機(jī) 長(zhǎng)沙酒三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)河西酒三星級(jí)：1所，隸屬湖南省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（準(zhǔn)三星2所四星級(jí)：0所（按四星級(jí)酒店建造賓館1所，湖南消防總隊(duì)招待所，經(jīng)營(yíng)好五星級(jí)：0所（按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造別墅賓館1所，隸屬市政府接待辦，重專家學(xué)者接待基地目前河西主要酒店入住率、營(yíng)業(yè)收入和房?jī)r(jià)均比較理想，年平均入住率達(dá)到70%上訪談表明－河西提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的星級(jí)酒店存在一定市場(chǎng)缺訪談12位高新區(qū)企業(yè)負(fù)責(zé)人、2位政府公務(wù)員和4位大學(xué)教師表明，河西業(yè)單位對(duì)商務(wù)接待與會(huì)議具有實(shí)際需求，目前河西賓館的數(shù)量、檔次、服務(wù)均不能充分滿足現(xiàn)實(shí)需求訪談4位房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，以項(xiàng)目所在區(qū)位與河西賓館酒店現(xiàn)狀建造高星級(jí)賓館的外部條件，酒店管理與提供的服務(wù)水平是成功關(guān)鍵力雄厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，不符合開(kāi)發(fā)商短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)酒店開(kāi)發(fā)關(guān)鍵特征首期資金投入巨要求開(kāi)發(fā)力雄厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，不符合開(kāi)發(fā)商短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)酒店開(kāi)發(fā)關(guān)鍵特征首期資金投入巨要求開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力開(kāi)發(fā)商具有酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)酒店需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，不利于短期經(jīng)濟(jì)利世聯(lián)資料來(lái)源：世追求短期經(jīng)濟(jì)效追求最大經(jīng)濟(jì)目—酒店式國(guó)際公酒店式公寓/Serviced酒店式公寓/Serviced酒店式硬家居型戶以酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝飾，體現(xiàn)檔次與軟酒店管理公司或者物業(yè)管理公司提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)特分割經(jīng)營(yíng)模營(yíng)獲取利潤(rùn)，物管公司抽取一定傭金租金水正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至40%—客戶企業(yè)的老板、高層等人士。投資成低于同區(qū)域特具備良好的旅游/商務(wù)/商業(yè)/交通條督“TimeShare督“TimeShareHotel”產(chǎn)權(quán)式酒店利弊快速回銷售銷售率2000年開(kāi)始銷售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售602001年4月銷售銷售率2000年開(kāi)始銷售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售602001年4月23試營(yíng)業(yè)，入住率初期達(dá)到40％不再出售，由酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管％，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主租金銷售價(jià)格：客房?jī)r(jià)格每平方米達(dá)1．6萬(wàn)元左右，出售年產(chǎn)權(quán)。每間客房都擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等業(yè)主可隨時(shí)邀請(qǐng)親朋好友入住享用，其他時(shí)間則交給酒店管理公司統(tǒng)營(yíng)酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者可以收取固定的投資收益和一定的利成，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值區(qū)位：位于深圳東部大梅沙海濱度假風(fēng)景規(guī)模：占地面積11750m2，建筑面積21900m2，由二五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑綜合物業(yè)總體定物業(yè)類規(guī)位功能定商業(yè)1外向型基本綜合物業(yè)總體定物業(yè)類規(guī)位功能定商業(yè)1外向型基本配套（超市、餐飲為主3層（部分辦公商住辦公、酒店公寓 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)分客戶成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景Q：提出問(wèn)題——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核Q：提出問(wèn)題——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問(wèn).園區(qū)住宅成功案例借園區(qū)住宅成功案例借案例一：合綠城—桂花案例一：合綠城—桂花綠城—桂花 區(qū)域及交路，公交車有10、801綠城—桂花 區(qū)域及交路，公交車有10、801、602、118等，與市區(qū)交通較便利；區(qū)域價(jià)格體系：2300元/平方米代表區(qū)域價(jià)格體系：2300元/平方米代表樓盤：夢(mèng)園小區(qū)、園針對(duì)區(qū)域價(jià)格體系及周邊人氣不足的現(xiàn)狀，綠城的開(kāi)推廣品進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，引進(jìn)綠城獨(dú)創(chuàng)產(chǎn)品點(diǎn)狀樓，實(shí)現(xiàn)與本地產(chǎn)品的會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目齊全，包括商務(wù)中心、醫(yī)療室、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場(chǎng)、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務(wù)設(shè)施充分運(yùn)用展示效應(yīng)，6300平方米的豪華會(huì)所、圍墻、園林、水系都起配套完善，包括學(xué)校，幼兒園、休閑娛樂(lè)設(shè)施及現(xiàn)代化生活設(shè)社區(qū)品質(zhì)：以多層，小高層為主，低密度、高綠化率桂花園實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：2800元/平方區(qū)位于遠(yuǎn)離主城區(qū)的高新技術(shù)交到達(dá)區(qū)位于遠(yuǎn)離主城區(qū)的高新技術(shù)交到達(dá)市資二線湖地塊總建筑面積65萬(wàn)m2，容積率項(xiàng)目定位居家、兼顧休閑的住宅目標(biāo)客戶休閑渡假預(yù)期有升值期望的投資區(qū)域價(jià)格體系：2400元/平方區(qū)域價(jià)格體系：2400元/平方米代表樓盤：青春家園、逸翠雅居、廬山花針對(duì)區(qū)域價(jià)格體系及周邊人氣不足的現(xiàn)狀，萬(wàn)科采取主打品前期營(yíng)銷推廣，包括廣告、宣傳、萬(wàn)客會(huì)活寓、花園洋房和聯(lián)排別墅理念先進(jìn)，在南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)上首推生態(tài)住宅、綠色住宅、親水住宅”概念充分運(yùn)用展示效應(yīng)，包括圍墻、樣板房配套完善，包括高品質(zhì)學(xué)校，幼兒園、休閑娛樂(lè)設(shè)施及完善的商業(yè)配套社區(qū)品質(zhì)：低密度住宅萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：3000元/平方區(qū)臨城市中環(huán)線、大學(xué)科技園區(qū),區(qū)臨城市中環(huán)線、大學(xué)科技園區(qū),交與市區(qū)地塊總建筑面積39萬(wàn)m2，容積率項(xiàng)目定位居家、兼顧休閑的住宅目標(biāo)客戶休閑渡預(yù)期有升值期望的投資 區(qū)域價(jià)格體系：2300元 區(qū)域價(jià)格體系：2300元/平方 過(guò)了兩個(gè)階段：第一階段：注重理念打造，未把重點(diǎn)放在滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求上，社區(qū)基本生活配套設(shè)施沒(méi)有跟上，導(dǎo)致銷售受阻。具體措施有：打品前期營(yíng)銷推廣，包括廣告、宣傳、萬(wàn)客會(huì)活產(chǎn)品創(chuàng)新，引進(jìn)多層情景理念先進(jìn)，打造新都市主義—美式BLOCK街第二階段：在第一階段的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造社區(qū)配套，并形成實(shí)景展示。具體措施有：建造完善的配套包括大型商業(yè)中心、兒童天地、生態(tài)公園、學(xué)校、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等充分運(yùn)用展示功能；包括會(huì)所、園林、商業(yè) 最終：萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)：3300元/平方 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)客戶分成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景消費(fèi)者分析的基本面結(jié)消費(fèi)者分析的基本面結(jié)住居所置業(yè)需 住居所置業(yè)需 本項(xiàng)目主流客戶群為河西中高端消費(fèi) 中高 中低年 職業(yè)本項(xiàng)目主流客戶群為河西中高端消費(fèi) 中高 中低年 職業(yè) 銀行、醫(yī)院、高 校、大型企業(yè)中 高收職業(yè)者、高 新區(qū)與周邊企業(yè)管理層、私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位一收入 置業(yè) 來(lái)源地：主要集中于岳社會(huì)職業(yè)單位管理層，私營(yíng)公司老板以高新區(qū)企業(yè)管理層置業(yè)傾向：生活配套、景觀環(huán)境、居家氣氛、性價(jià)比社區(qū)主題：文化品位、生態(tài)自然、健康運(yùn)動(dòng)戶型面積來(lái)源地：主要集中于岳社會(huì)職業(yè)單位管理層，私營(yíng)公司老板以高新區(qū)企業(yè)管理層置業(yè)傾向：生活配套、景觀環(huán)境、居家氣氛、性價(jià)比社區(qū)主題：文化品位、生態(tài)自然、健康運(yùn)動(dòng)戶型面積要求：2房（90-110m2）、3房（120-140m2）、四房可承受價(jià)單價(jià)：2500～3000總價(jià)：2房303房40萬(wàn)以下、4房60萬(wàn)以喜歡的樓盤規(guī)模：中大規(guī)模的社區(qū)環(huán)境，多層、小高層、高層的物業(yè)類型社區(qū)內(nèi)配套需求：主要為生活配套和環(huán)境景觀，其次為教育、文化休閑和健康運(yùn)動(dòng)距工作地的時(shí)間：車程半世聯(lián)“客戶價(jià)值取向”模世聯(lián)“客戶價(jià)值取向”模戶”——整個(gè)城市客戶群戶”——整個(gè)城市客戶群西，再全 通河不東夠河順西暢河河西東感消知費(fèi)較者少基于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，與本基于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的要是河西片區(qū)和湘江沿江風(fēng)光帶的高『』價(jià)格——『』價(jià)格——『』主動(dòng)被動(dòng)典型“環(huán)（區(qū)域價(jià)值+自然資源——客觀性/——體現(xiàn)“環(huán)境價(jià)值自然資區(qū)域價(jià)3142河西品牌開(kāi)發(fā)商大規(guī)模居住社·國(guó)際新城競(jìng)爭(zhēng)『』『』河西品牌開(kāi)發(fā)商大規(guī)模居住社·國(guó)際新城競(jìng)爭(zhēng)『』『』主動(dòng)被動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)力：“產(chǎn)（產(chǎn)品創(chuàng)新+品牌效應(yīng)——主動(dòng)——體現(xiàn)“品牌價(jià)值資料來(lái)源：世聯(lián)模型自然資區(qū)域價(jià)3142『』『』主動(dòng)被動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)力：“環(huán)境＋低——被動(dòng)——體現(xiàn)“性價(jià)比『』『』主動(dòng)被動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)力：“環(huán)境＋低——被動(dòng)——體現(xiàn)“性價(jià)比麓谷錦園一期首推342套別墅，主要面向自然資區(qū)域價(jià)31426、7號(hào)地塊基本資占地面積：6萬(wàn)平容積率6、7號(hào)地塊基本資占地面積：6萬(wàn)平容積率：2.5-土地價(jià)格：63.6萬(wàn)/畝，一規(guī)劃功能：商務(wù)酒店式公寓，高檔住宅及商業(yè)（積無(wú)要求）46、7號(hào)地 4號(hào)地塊基本資 土地價(jià)格：52～58萬(wàn)/畝，享受33規(guī)劃功能：商務(wù)辦公60％，住宅惡性競(jìng)爭(zhēng)or合作雙贏區(qū) ?體量規(guī) 世聯(lián)的建議——合作＋竟和＝世聯(lián)的建議——合作＋竟和＝ ——“海風(fēng) ——“海風(fēng)一路吹回家”、“到蔚藍(lán)?！骸?423『沁園春：環(huán)境華僑城：人文『』1423『沁園春：環(huán)境華僑城：人文』河西新城—文教科河西新城—文教科基本本項(xiàng)目是區(qū)域型消費(fèi)，主流客河西新城總體區(qū)基本本項(xiàng)目是區(qū)域型消費(fèi)，主流客河西新城總體區(qū)本項(xiàng)目坐擁麓谷中心區(qū)山景公園、獨(dú)本項(xiàng)目坐擁麓谷中心區(qū)山景公園、獨(dú)享2萬(wàn)鍵舉措：產(chǎn)品創(chuàng)新＋稀缺資 『』（產(chǎn)品+自身資源——“新——客觀性/主動(dòng)——體現(xiàn)“產(chǎn)鍵舉措：產(chǎn)品創(chuàng)新＋稀缺資 『』（產(chǎn)品+自身資源——“新——客觀性/主動(dòng)——體現(xiàn)“產(chǎn)品『』3142凸顯稀缺自然資源凸顯稀缺自然資源，營(yíng)造高品位景觀打造創(chuàng)新產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)差異化完善生活與休閑娛樂(lè)1、湖景資源的價(jià)值最大化：1、湖景資源的價(jià)值最大化：通過(guò)打造水岸住宅形將湖景資源放大，弱化區(qū)域陌生感，拉動(dòng)人開(kāi)門見(jiàn)山的美麗開(kāi)門見(jiàn)山的美麗小區(qū)入口波光粼水景主題園林景水景主題園林景2、進(jìn)行選擇花園洋房作為創(chuàng)新創(chuàng)新物業(yè)類型選擇原則彌補(bǔ)市2、進(jìn)行選擇花園洋房作為創(chuàng)新創(chuàng)新物業(yè)類型選擇原則彌補(bǔ)市降低高端物業(yè)置案例佐證創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)值深圳萬(wàn)科四季花城——情景花園社區(qū)多層4000元/平價(jià)格增長(zhǎng)情景花園洋房6000重慶竟地溯源居——3+1和4+1退臺(tái)式花園洋房周邊樓盤2300元、花園洋房社區(qū)3300元價(jià)格增長(zhǎng)40%—產(chǎn)品產(chǎn)品置業(yè)片區(qū)市場(chǎng)供單價(jià)單價(jià)\單價(jià)創(chuàng)新性產(chǎn)品——退臺(tái)式花園洋創(chuàng)新性產(chǎn)品——退臺(tái)式花園洋家，改變“過(guò)堂式”的臺(tái)一樓送下沉式私家院落和一樓送下沉式私家院落和半地層半地下層,,也可和客廳及入戶門廳一起/形成半圍合的二層以上送空中花二層以上送空中花頂層附送閣（?。ㄐ。┧臀蓓敾ㄋ汀澳芴璧拇箨?yáng)臺(tái)送入戶花送屋頂花送“能跳舞的大陽(yáng)臺(tái)送入戶花落地觀景窗VS空中花園/落地觀景窗VS空中花園/高層小戶型商住公寓的創(chuàng)新－－LOFT錢、生活、未來(lái)高層小戶型商住公寓的創(chuàng)新－－LOFT錢、生活、未來(lái)等夢(mèng)想和自己的現(xiàn)實(shí)結(jié)合起來(lái)底層辦公，閣樓居?。ㄋ烷w樓生活工作關(guān)鍵關(guān)鍵關(guān)鍵關(guān)鍵關(guān)鍵關(guān)鍵關(guān)鍵關(guān)鍵日常生活需 配套服務(wù)型商業(yè)日常生活需 配套服務(wù)型商業(yè)銀行、郵局、小超市、醫(yī)療室、藥店、兒童活動(dòng)室、美容美發(fā)規(guī)模建議：1000部、健身bar、閑情茶部、健身bar、閑情茶社區(qū)商業(yè)突出項(xiàng)目的水主功滿足基本生活社區(qū)商業(yè)突出項(xiàng)目的水主功滿足基本生活業(yè)態(tài)建議規(guī)模：2000平水邊休閑業(yè)態(tài)：花店、咖啡館、茶水邊休閑業(yè)態(tài)：花店、咖啡館、茶吧、風(fēng)味餐廳、甜品店、書(shū)店、精品購(gòu)物大型綜合商務(wù)中心提供高檔休閑大型綜合商務(wù)中心提供高檔休閑娛樂(lè)配套——“星會(huì)”，滿足目標(biāo)客戶的休閑娛樂(lè)需求，彰顯身份與品“星城會(huì)”娛樂(lè)配套設(shè)施 藝術(shù)博物館：會(huì)所藝術(shù)大堂、咖啡Bar、影視中心、藝術(shù)展示區(qū)、商務(wù)休閑中心娛樂(lè)lb：演藝表演、酒吧、茶藝館、影視中心、TV、麻將/棋牌室、桑拿、足浴SPA生活館：SPA美膚、按摩護(hù)理、香熏音健身會(huì)：體能檢測(cè)室、健身美星城會(huì)代表一種優(yōu)雅的生活方星城會(huì)代表一種優(yōu)雅的生活方項(xiàng)目形象定山體泊岸街項(xiàng)目形象定山體泊岸街 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)客戶分成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景 項(xiàng)目物業(yè)類型的建 項(xiàng)目物業(yè)類型的建 1、純高層1、純高層物業(yè)（18層及以上高層物業(yè)2、組合型物業(yè)：多層洋房＋小高層＋高層物小高層（12層高層（18層占地面積39082108337㎡，容積率2.77占地面積39082108337㎡，容積率2.77高層2600-3400元/㎡,均價(jià)2900㎡，樓層差601、配套：超市、幼兒園、會(huì)所、3、促銷活動(dòng)：一次性付款95折，2、組合型物業(yè)：多層洋房＋小高層＋高2、組合型物業(yè)：多層洋房＋小高層＋高市場(chǎng)銷售均價(jià)：2500元/平米（參照陽(yáng)光100陽(yáng)光100.國(guó)際新城（一期陽(yáng)光100.國(guó)際新城（一期2004年0月日開(kāi)盤，期8棟400多套，精裝修。200年2占地659240㎡，總建筑面積100多萬(wàn)㎡，綠化率45.5%，一期容積率.92，50棟多層和小高層，總共1000多戶70%是周圍老師，一次、二次置業(yè)兩房119-12㎡，三房120-150㎡，160㎡的四房和24㎡的五房；整體戶型偏大一期均價(jià)：2500元/ （毛坯）；裝修2900元/㎡，樓層差301、設(shè)計(jì)：2梯52、配套：幼兒園，臨街商業(yè)，網(wǎng)球場(chǎng)、泳池、會(huì)3、一次性97.5%，按揭4、一期有部分項(xiàng)目與湖大合作，老師每平米優(yōu)惠元5、促銷活動(dòng)很多，如：汽車試駕、體驗(yàn)高爾夫6、售樓處即會(huì)所時(shí)尚、－－技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)說(shuō) 序分限制備1占地77715.13平方依據(jù)貴司提供“規(guī)劃用地”資2－－技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相關(guān)說(shuō) 序分限制備1占地77715.13平方依據(jù)貴司提供“規(guī)劃用地”資2容積2.5或規(guī)劃指標(biāo)上限3地52依據(jù)貴司提供取4物業(yè)平均售純高層：3000元/平5銷售1）純高層多層花園洋（4-6層12層小高18層高層公多層花園洋（4-6層12層小高18層高層公面積建筑（萬(wàn)平米19.總建（萬(wàn)平米19.總?cè)菁兏邔游飿I(yè)測(cè)算項(xiàng)目數(shù)值情總建筑面積（萬(wàn)收住宅（萬(wàn)元成開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用（萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（萬(wàn)元總計(jì)（萬(wàn)元利利潤(rùn)總額（萬(wàn)元所得稅（按33％）（萬(wàn)元凈利潤(rùn)（萬(wàn)元純高層物業(yè)測(cè)算項(xiàng)目數(shù)值情總建筑面積（萬(wàn)收住宅（萬(wàn)元成開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用（萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（萬(wàn)元總計(jì)（萬(wàn)元利利潤(rùn)總額（萬(wàn)元所得稅（按33％）（萬(wàn)元凈利潤(rùn)（萬(wàn)元利潤(rùn)單位多層花園洋（4-6層12層小18層高層公面積多層花園洋（4-6層12層小18層高層公面積比建筑面（萬(wàn)平米總建筑（萬(wàn)平米總?cè)莘e組合型物業(yè)測(cè)算項(xiàng)目數(shù)值情總建筑面積（萬(wàn)收住宅（萬(wàn)元成開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用（萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（萬(wàn)元總計(jì)（萬(wàn)元利利潤(rùn)總額（萬(wàn)元所得稅（按33％）（萬(wàn)元凈利潤(rùn)（萬(wàn)元組合型物業(yè)測(cè)算項(xiàng)目數(shù)值情總建筑面積（萬(wàn)收住宅（萬(wàn)元成開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用（萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)（萬(wàn)元總計(jì)（萬(wàn)元利利潤(rùn)總額（萬(wàn)元所得稅（按33％）（萬(wàn)元凈利潤(rùn)（萬(wàn)元利潤(rùn)單位容積開(kāi)發(fā)成（元容積開(kāi)發(fā)成（元稅前利潤(rùn)市場(chǎng)風(fēng)純高組合 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 綜合體物業(yè)規(guī)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)容積率測(cè) 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 綜合體物業(yè)規(guī)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)容積率測(cè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)客戶分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)綜合體房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目總體物業(yè)功能配比建議（建議容積率主要單位總面比150－180200－250250－28090－110120－14090－110120－14090－110總體物業(yè)功能配比建議（建議容積率主要單位總面比150－180200－250250－28090－110120－14090－110120－14090－110120－140兒童藝術(shù)中心、家庭俱樂(lè)部、休閑茶座、餐飲、健身美體－20003000－1500、公寓+公寓+入公寓+入 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 項(xiàng)目解 問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分 物業(yè)類型及功經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展策競(jìng)爭(zhēng)客戶分成功案例啟房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景1、整體經(jīng)濟(jì)測(cè)算計(jì)算指標(biāo)說(shuō)分經(jīng)濟(jì)技術(shù)說(shuō)1、整體經(jīng)濟(jì)測(cè)算計(jì)算指標(biāo)說(shuō)分經(jīng)濟(jì)技術(shù)說(shuō)商業(yè)洋房取2、項(xiàng)目元/2、項(xiàng)目元/小高層（12層）1446m2高層（18層）1790經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，2年能夠成功實(shí)現(xiàn)回收部地價(jià)并獲得凈利潤(rùn)7053萬(wàn)元，凈成本利潤(rùn)率經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，2年能夠成功實(shí)現(xiàn)回收部地價(jià)并獲得凈利潤(rùn)7053萬(wàn)元，凈成本利潤(rùn)率項(xiàng)數(shù) 補(bǔ)充部分內(nèi)關(guān)于客戶關(guān)于片區(qū)規(guī)劃配補(bǔ)充部分內(nèi)關(guān)于客戶關(guān)于片區(qū)規(guī)劃配套設(shè)關(guān)于麓谷中心區(qū)新出讓地塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)關(guān)于商服功能物業(yè)定2003年分區(qū)GDP分區(qū)人均GDP（美元市區(qū)2003年分區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元2003年分區(qū)職工年均工資（元/年·人2003年分區(qū)工業(yè)產(chǎn)值（億元2003年岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)2003年分區(qū)GDP分區(qū)人均GDP（美元市區(qū)2003年分區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元2003年分區(qū)職工年均工資（元/年·人2003年分區(qū)工業(yè)產(chǎn)值（億元2003年岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)長(zhǎng)沙五大商圈（五一廣場(chǎng)、火車站、東塘、伍家長(zhǎng)沙五大商圈（五一廣場(chǎng)、火車站、東塘、伍家）全部位于河“西文東市”格局下，河西整體商業(yè)氛圍長(zhǎng)期缺乏，河西還沒(méi)有形成商圈，目前河西商業(yè)比較集中的區(qū)域在榮本項(xiàng)目位于未來(lái)政府規(guī)劃河西四大商圈之榮灣鎮(zhèn)中央商務(wù)高校后勤行政商務(wù)現(xiàn)代物流麓谷園區(qū)000年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，目前共約家入園企業(yè)，其中0％為軟件電子類、0％為新材料類、0％為先進(jìn)制造類，0％為其它，建設(shè)有軟件中心大樓一座，總建面400m2，目前辦公空間已飽和。麓谷園區(qū)000年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，目前共約家入園企業(yè)，其中0％為軟件電子類、0％為新材料類、0％為先進(jìn)制造類，0％為其它，建設(shè)有軟件中心大樓一座，總建面400m2，目前辦公空間已飽和。未來(lái)3～5年寫子樓需求企業(yè)數(shù)寫子樓需辦公狀況預(yù)無(wú)計(jì)劃達(dá)有園區(qū)企業(yè)寫子樓需企業(yè)數(shù)寫子樓需辦公約50無(wú)有當(dāng)前麓谷高新區(qū)處于產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)階段向起步階段過(guò)渡期，企業(yè)對(duì)寫子樓形成大規(guī)模需求的時(shí)期當(dāng)前麓谷高新區(qū)處于產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng)階段向起步階段過(guò)渡期，企業(yè)對(duì)寫子樓形成大規(guī)模需求的時(shí)期尚未產(chǎn)業(yè)園發(fā)展階段及啟動(dòng)起步快速發(fā)展階成熟 需 供 需 供 寫字樓目前市場(chǎng)需求有限，未來(lái)前景依賴于園區(qū)的招商效果，按政府規(guī)劃建設(shè)純寫字樓風(fēng)險(xiǎn)較大，為減少風(fēng)險(xiǎn)可變?yōu)椤吧虅?wù)公寓”來(lái)滿足園區(qū)寫字樓需求。軟件大樓入駐企業(yè)以軟件企業(yè)為主，出租情況較好，原因如 企業(yè)入駐高新科技園可以享受國(guó)家的優(yōu)惠政配套、服務(wù)好，已建好企業(yè)公共技術(shù)支持系租金低另?yè)?jù)訪談得知，高新區(qū)管委會(huì)的另一寫字樓項(xiàng)目已開(kāi)工通過(guò)我們的訪談與調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)：規(guī)模較大的公司都買地自建廠房與辦公樓；中小規(guī)模企業(yè)特別是軟件類企業(yè)是寫字樓的需求者。截止2004年底，入園企業(yè)有130多家，已經(jīng)進(jìn)園的有70多家，各種產(chǎn)業(yè)分類如下：軟件類MyOffice－－創(chuàng)業(yè)——小戶MyOffice－－創(chuàng)業(yè)——小戶型可進(jìn)行組合拼裝，滿足不同置業(yè)者需——小戶型降低置業(yè)門檻，強(qiáng)化投資——商住兩用，功能河西酒店數(shù)量相對(duì)不足、設(shè)施與服務(wù)后，酒店市場(chǎng)存在機(jī) 長(zhǎng)沙酒三星級(jí)四星級(jí)五河西酒店數(shù)量相對(duì)不足、設(shè)施與服務(wù)后，酒店市場(chǎng)存在機(jī) 長(zhǎng)沙酒三星級(jí)四星級(jí)五星級(jí)河西酒三星級(jí)：1所，隸屬湖南省政府機(jī)關(guān)事務(wù)管理局（準(zhǔn)三星2所四星級(jí)：0所（按四星級(jí)酒店建造賓館1所，湖南消防總隊(duì)招待所，經(jīng)營(yíng)好五星級(jí)：0所（按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造別墅賓館1所，隸屬市政府接待辦，重專家學(xué)者接待基地目前河西主要酒店入住率、營(yíng)業(yè)收入和房?jī)r(jià)均比較理想，年平均入住率達(dá)到70%上訪談表明－河西提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的星級(jí)酒店存在一定市場(chǎng)缺訪談12位高新區(qū)企業(yè)負(fù)責(zé)人、2位政府公務(wù)員和4位大學(xué)教師表明，河西業(yè)單位對(duì)商務(wù)接待與會(huì)議具有實(shí)際需求，目前河西賓館的數(shù)量、檔次、服務(wù)均不能充分滿足現(xiàn)實(shí)需求訪談4位房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，以項(xiàng)目所在區(qū)位與河西賓館酒店現(xiàn)狀建造高星級(jí)賓館的外部條件，酒店管理與提供的服務(wù)水平是成功關(guān)鍵力雄厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，不符合開(kāi)發(fā)商短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)酒店開(kāi)發(fā)關(guān)鍵特征首期資金投入巨要求開(kāi)發(fā)力雄厚、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，不符合開(kāi)發(fā)商短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)酒店開(kāi)發(fā)關(guān)鍵特征首期資金投入巨要求開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力開(kāi)發(fā)商具有酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)酒店需要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，不利于短期經(jīng)濟(jì)利世聯(lián)資料來(lái)源：世追求短期經(jīng)濟(jì)效追求最大經(jīng)濟(jì)目—酒店式國(guó)際公酒店式公寓/Serviced酒店式公寓/Serviced酒店式硬家居型戶以酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的內(nèi)外部設(shè)計(jì)裝飾，體現(xiàn)檔次與軟酒店管理公司或者物業(yè)管理公司提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)特分割經(jīng)營(yíng)模營(yíng)獲取利潤(rùn)，物管公司抽取一定傭金租金水正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至40%—客戶企業(yè)的老板、高層等人士。投資成低于同區(qū)域特具備良好的旅游/商務(wù)/商業(yè)/交通條售督“TimeShare售督“TimeShareHotel”產(chǎn)權(quán)式酒店利弊快速回銷售銷售率2000年開(kāi)始銷售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售602001年4月銷售銷售率2000年開(kāi)始銷售，開(kāi)盤當(dāng)月銷售602001年4月23試營(yíng)業(yè)，入住率初期達(dá)到40％不再出售，由酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管％，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主租金銷售價(jià)格：客房?jī)r(jià)格每平方米達(dá)1．6萬(wàn)元左右，出售年產(chǎn)權(quán)。每間客房都擁有獨(dú)立的房產(chǎn)證，可轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、繼承等業(yè)主可隨時(shí)邀請(qǐng)親朋好友入住享用，其他時(shí)間則交給酒店管理公司統(tǒng)營(yíng)酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者可以收取固定的投資收益和一定的利成，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值區(qū)位：位于深圳東部大梅沙海濱度假風(fēng)景規(guī)模：占地面積11750m2，建筑面積21900m2，由二五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑麓谷商務(wù)港（大型綜合國(guó)際商務(wù)中心物業(yè)類規(guī)位功能定商業(yè)麓谷商務(wù)港（大型綜合國(guó)際商務(wù)中心物業(yè)類規(guī)位功能定商業(yè)1外向型基本配套（超市、餐飲為主3層（部分辦公商住辦公、酒店公寓大型綜合商務(wù)中心提供高大型綜合商務(wù)中心提供高檔休閑娛樂(lè)配CLUB”，滿足目標(biāo)客戶的休閑娛樂(lè)需求，彰顯身份與品 “星城會(huì)CLUB”——娛樂(lè)配套設(shè)施SPA生活館：SPA美膚、按摩護(hù)理、香熏音樂(lè)美容“星城會(huì)CLUB”代表“星城會(huì)CLUB”代表一種優(yōu)雅的生活方