萬科集團償債能力分析+定稿

萬科集團償債能力分析摘要償債能力是企業(yè)財務(wù)能力的一項重要指標(biāo)，做好償債能力評價對企業(yè)和債權(quán)人都有重要的意義。評價企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等；評價企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)主要有資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率等。本文以萬科集團為例，通過分析近五年企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)對其償債能力進行研究，這不僅可以為該公司的投資者提供有效信息，同也可以讓公司的管理者及時發(fā)現(xiàn)問題，規(guī)劃正確的發(fā)展方向。關(guān)鍵詞：短期償債能力；長期償債能力；盈利能力；營運能力；萬科集團AbstractDebtisanimportantindexofenterprisefinancialability,anditisofgreatsignificancetobothenterprisesandcreditors.Theindexesevaluatingtheshort-termsolvencyofenterprisesarecurrentratio,quickratio,cashratio;thelong-termsolvencymainlyincludeasset-liabilityratioandpropertyrightratio.ThispapertakesVankeGroupasanexample.Byanalyzingthesolvencyoftheenterpriseinthepastfiveyears,itcannotonlyprovideeffectiveinformationfortheinvestorsofthecompany,butalsoenablethemanagersofthecompanytofindouttheproblemsintimeandplanthecorrectdevelopmentdirection.Keywords:short-termsolvency;long-termsolvency;profitability;operatingability;VankeGroup

目錄TOC\o"1-3"\h\u20351第1章緒論 4229921.1研究背景 453291.2研究意義 420390第2章企業(yè)償債能力的理論概述 4119172.1償債能力概述 4109612.2償債能力評價指標(biāo) 4219022.2.1短期償債能力的評價指標(biāo) 4305722.2.2長期償債能力的評價指標(biāo) 527007第3章萬科集團償債能力現(xiàn)狀分析 547223.1萬科集團的簡介 5183083.2萬科集團短期償債能力分析 6205433.2.1流動比率分析 6223123.2.2速動比率分析 7215793.2.3現(xiàn)金比率分析 919783.3萬科集團長期償債能力分析 1029663.3.1資產(chǎn)負(fù)債率分析 1024243.3.2利息保障倍數(shù)分析 1119493.4結(jié)合盈利能力的萬科集團的償債能力分析 12105613.5結(jié)合營運能力的萬科集團的償債能力分析 149680第4章萬科集團償債能力分析中存在的問題 15109124.1流動比率和現(xiàn)金比率低 1540674.2存貨滯銷，變現(xiàn)速度慢 1670274.3資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險高 16172594.4償債安全性、穩(wěn)定性下降 16136874.5成本控制不穩(wěn)定 17937第5章提高萬科集團償債能力的對策 17177895.1加強對存貨的管理 17282785.2優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 1733575.3提高銷售能力 18301135.4提高對成本的控制 18315155.5拓寬融資渠道 1818505結(jié)語 1814302參考文獻 20 第1章緒論1.1研究背景近年來，房價持續(xù)上漲，越來越多的人開始關(guān)注他的發(fā)展趨勢，尤其是在一些大城市，房子成了很多年輕人努力奮斗地目標(biāo)，很大的影響了人民的生活。房地產(chǎn)行業(yè)日益興起，主要以負(fù)債經(jīng)營的方式來擴大規(guī)模，維持發(fā)展，導(dǎo)致很多企業(yè)出現(xiàn)償債能力不足，資本結(jié)構(gòu)不合理等問題。萬科集團歷經(jīng)三十多年的發(fā)展歷程，成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，擁有豐富的發(fā)展經(jīng)驗和雄厚的資金，同時負(fù)債總額也日益增加，分析其償債能力，研究近幾年的發(fā)展?fàn)顩r，可以發(fā)現(xiàn)其優(yōu)點和不足。1.2研究意義分析企業(yè)的償債能力，不僅可以為該公司的投資者提供有效信息，幫助他們了解公司的發(fā)展?fàn)顩r，做出進一步的投資決策，同時合理的償債能力也能給公司帶來更多的潛在的投資者，從而擴大公司的規(guī)模，也可以讓公司的管理者及時發(fā)現(xiàn)問題，調(diào)整經(jīng)營方式，因此，分析企業(yè)的償債能力就很有必要，直接關(guān)系到債權(quán)人、管理者、投資者等的利益。萬科集團作為房地產(chǎn)上市公司行業(yè)的領(lǐng)先者，通過分析其償債能力，可以從一定程度上反映房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也可以給其他相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)提供指導(dǎo)意見，引進該公司值得學(xué)習(xí)和借鑒的地方，并結(jié)合自身的發(fā)展情況，做出合理的發(fā)展戰(zhàn)略，提高其行業(yè)競爭力，或者發(fā)現(xiàn)其存在的不足，反思己身，吸取教訓(xùn)，從而避免出現(xiàn)類似的問題，并改善自己的發(fā)展規(guī)劃。因此，分析萬科集團的償債能力，對企業(yè)自身和相關(guān)行業(yè)都具有非常重要的意義。第2章企業(yè)償債能力的理論概述2.1償債能力概述償債能力是企業(yè)到期償還債務(wù)的能力，公司償債能力分析是公司財務(wù)分析的重要組成部分，負(fù)債經(jīng)營可以使公司充分利用借入資金的使用效率，同時能有效地降低公司的加權(quán)平均資金成本。負(fù)債籌資在增加公司資金的同時并不影響公司所有者的控制權(quán)，這樣對公司的經(jīng)營也是十分有利的，現(xiàn)金的流通產(chǎn)生了公司負(fù)債，故可以從現(xiàn)金流通角度考慮公司債務(wù)的形成。2.2償債能力評價指標(biāo)2.2.1短期償債能力的評價指標(biāo)短期償債能力主要是指公司在短期償還債務(wù)的能力，直接關(guān)系到公司的實時發(fā)展。因此，該指標(biāo)非常重要，具體分為以下三種：（1）流動比率。是指公司流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，公式為：流動比率=（流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債）×100%。是指企業(yè)在短期債務(wù)到期之前的，用可變現(xiàn)金來償還債務(wù)的能力，公認(rèn)的流動比率應(yīng)為200%。（2）速動比率。是指公司速動資產(chǎn)對流動負(fù)債的比率，公式為：速動比率=（速動資產(chǎn)÷流動比率）×100%，是指企業(yè)的流動資產(chǎn)中可以立即償還流動負(fù)債的能力，公認(rèn)的速動比率是100%，相對于流動比率，該比率更能反應(yīng)出企業(yè)的償債能力。（3）現(xiàn)金比率。該指標(biāo)指的是當(dāng)公司存在大量賒銷類的經(jīng)營活動時，用于考察公司變現(xiàn)能力的指標(biāo)。公式為：現(xiàn)金比率=（貨幣資金+有價證券）÷流動資產(chǎn)×100%，他是最能直接反應(yīng)企業(yè)流動負(fù)債的償還能力，公認(rèn)的現(xiàn)金比率為20%。2.2.2長期償債能力的評價指標(biāo)長期償債能力指的是公司償還長期負(fù)債的能力。在對企業(yè)進行分析時，不僅要重視短期的指標(biāo)，同時還要研究其長期還債指標(biāo)。一般情況下，分析企業(yè)長期償債能力標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個方面：（1）資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)負(fù)債總額對資產(chǎn)總額的比率，公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額）×100%，它是衡量企業(yè)債務(wù)水平的綜合指標(biāo)，反應(yīng)總資產(chǎn)中有多少的比例是依靠借款來籌資的，也反應(yīng)債權(quán)人貸款的安全程度，公認(rèn)的比率是50%。如果高于100%，說明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，低于50%說明企業(yè)償債能力強。（2）利息保障倍數(shù)。反映企業(yè)盈利與利息費用之間的特定關(guān)系。公式為：利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用，其中息稅前利潤=利潤總額+財務(wù)費用，它是衡量企業(yè)支付利息的能力，如果利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)有足夠的能力支付利息，利息保障倍數(shù)至少要大于1，比值越高，償債能力越強。第3章萬科集團償債能力現(xiàn)狀分析3.1萬科集團的簡介萬科集團成立于1984年5月，總部位于中國廣東省深圳市，以房地產(chǎn)為核心要務(wù)，旗下品牌有“四季花城”、“城市花園”、“金色花園”等，是中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)之一，也是房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)。萬科集團在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅幫評選活動中，連續(xù)三次上榜，2016年在“中國企業(yè)500強”中第86位，2018年《財富》世界500強公布，萬科集團位于254位，2019年人民日報“中國品牌發(fā)展指數(shù)”100榜單位于第34位，2020年獲得《財經(jīng)》長青獎“可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)新獎”，2020年中國民營企業(yè)500強榜單發(fā)布，萬科集團位列第九名，可見，萬科集團在近幾年發(fā)展迅速，在房地產(chǎn)行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。3.2萬科集團短期償債能力分析短期償債能力是企業(yè)償還短期債務(wù)的能力，通過對2015年至2019年的流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率來分析其償債能力，另外選取恒大地產(chǎn)、華潤置地、碧桂園、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等10家房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)標(biāo)本，計算10家房地產(chǎn)上市公司的償債能力評價指標(biāo)均值，以保利地產(chǎn)作為行業(yè)標(biāo)桿進行比較分析。3.2.1流動比率分析流動負(fù)債具有不確定性，而流動資產(chǎn)又容易變現(xiàn)，所以用流動比率來衡量企業(yè)償債能力是很有意義的。在實踐中，200%的流動比率是比較合適的。表3.1反映了萬科集團近五年流動比率，表3.2反映了萬科集團近五年的部分流動負(fù)債變動，圖3.1反映了萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值流動比率的對比。表3.1萬科集團近五年流動比率表3.2萬科集團近五年的部分流動負(fù)債（單位：億）圖3.1萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值流動比率對比圖從表3.1可以看出，萬科集團流動比率在2015-2019年總體呈逐年下降的趨勢，每年下降5%左右，企業(yè)的流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期之前，可變現(xiàn)能力也在逐年減弱，還債的壓力逐年增加，使得其短期的償債能力也在降低，2015年最高都沒有達到理想的數(shù)值200%，企業(yè)的流動比率越接近理想數(shù)值，越適合企業(yè)發(fā)展，但萬科集團的近五年的流動比率都遠小于200%，表明企業(yè)的營運資金并不是很充足，并存在潛在的違約風(fēng)險。由流動比率的公式可知，流動比率降低的是因為流動負(fù)債的增加幅度大于流動資產(chǎn)的增加，2015年至2019年流動負(fù)債的增加幅度分別為37.8%、46.1%、32.4%、13.5%，流動負(fù)債的漲幅總體呈下降趨勢，說明企業(yè)的管理者開始在控制流動負(fù)債地增加。由圖3.1可以看出，2015年到2019年萬科集團的流動比率都高于保利地產(chǎn)，萬科集團的流動比率逐年下降，雖然保利地產(chǎn)的流動比率略有波動，但始終高于萬科集團，保利地產(chǎn)的流動比率接近行業(yè)均值，所以萬科集團的流動比率在行業(yè)中處于落后狀態(tài)，流動資產(chǎn)對流動負(fù)債的保障程度有待提高。由表3.2可知，流動負(fù)債的增加主要來源于應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款的增加，糾其原因，一方面是因為萬科集團在近五年不斷通過舉債來購買原材料，生產(chǎn)產(chǎn)品，擴大公司規(guī)模，使其流動負(fù)債增加，另一方面是因為萬科集團的籌資規(guī)模較大，而流動負(fù)債能夠更多地節(jié)約成本，所以企業(yè)更傾向于增加流動負(fù)債，導(dǎo)致流動比率低。3.2.2速動比率分析償還所有的流動負(fù)債，企業(yè)也還有足夠的資產(chǎn)。表3.3反映了萬科集團近五年速動比率，圖3.2萬科集團與保利集團、行業(yè)均值的對比。表3.3萬科集團近五年速動比率（單位：億）圖3.2萬科集團與保利集團、行業(yè)均值對比圖由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨在流動資產(chǎn)的占比較大，大多數(shù)為在建的房地產(chǎn)項目，需要持續(xù)的資金投入，開發(fā)建設(shè)周期長，流動性較差，所以相對于流動比率，速動比率更能反應(yīng)企業(yè)的短期償債能力，但從表3.3可以看出，萬科集團速動比率在近五年都未達到1，說明其短期償債能力較弱，但是在這五年速動比率維持了動態(tài)穩(wěn)定，都在40%—50%之間，說明企業(yè)潛在的違約風(fēng)險是容易預(yù)測的可控制風(fēng)險。在2015年至2017年速動比率略有上升，而流動比率卻在下降，說明這三年間，除了企業(yè)除了存貨以外的流動資產(chǎn)的償債能力在增強，但2018年速動比率開始下降，是因存貨在流動資產(chǎn)的占比上升，說明存貨從2018年開始堆積，是企業(yè)經(jīng)營不良的體現(xiàn)，使得短期償債能力又開始下降。由圖3.2可以看出，萬科集團和保利地產(chǎn)在近五年的速動比率都呈波動上升趨勢，但萬科集團的速動比率每年都低于保利地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，流動資產(chǎn)以存貨為主，所以速動比率在50%也是正?，F(xiàn)象，萬科集團在行業(yè)中的速動比率也接近行業(yè)均值，雖然相對于保利地產(chǎn)，速動資產(chǎn)對流動負(fù)債地保障程度較弱，但在行業(yè)中處于中等水平，并沒有達到行業(yè)領(lǐng)先者地水平，因此短期償債能力處于中等水平，有待提高。通過對萬科橫向和縱向的速動比率分析可以發(fā)現(xiàn)，萬科集團近五年不斷增加存貨，存貨銷售的速度低于生產(chǎn)的速度，使得存貨滯銷，導(dǎo)致速動比率下降，在行業(yè)中償債能力并不占優(yōu)勢。3.2.3現(xiàn)金比率分析現(xiàn)金比率是從現(xiàn)金流動的角度來反映企業(yè)的償債能力。現(xiàn)金比率為20%是比較合適的。表3.4反映了萬科集團近五年現(xiàn)金比率，圖3.3反映了萬科集團近五年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額，圖3.4萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值現(xiàn)金比率的對比。表3.4萬科集團近五年現(xiàn)金比率（單位：億）圖3.3萬科集團近五年經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額（單位：億）圖3.4萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值現(xiàn)金比率對比圖從表3.4可以看出，萬科集團現(xiàn)金比率在2013-2017年現(xiàn)金比率有所上升，且2017年的現(xiàn)金比率最接近20%，說明企業(yè)2017年短期償債能力較好，但該公司的現(xiàn)金比率在18年變化幅度較大，其原因在于流動資產(chǎn)增加的同時，流動負(fù)債在大幅度的增長，結(jié)合該公司的實際情況來看，該公司在2018年增加規(guī)模，購進大量原材料，大幅舉債，迅速擴展，使得貨幣資金減少。而且從圖3.3可以看出，企業(yè)2018年經(jīng)營現(xiàn)金流量大幅度下降，說明企業(yè)在2018年經(jīng)營不善，也會導(dǎo)致短期償債能力減弱。從總體來看，企業(yè)的直接償還流動負(fù)債的能力呈波動狀態(tài)，短期償債能力先上升后下降，不利于企業(yè)的償債能力。由圖3.4可以看出，萬科集團和保利地產(chǎn)近五年的現(xiàn)金比率呈上下波動的趨勢，但是除了2017年，萬科集團的現(xiàn)金比率都低于保利地產(chǎn)，而且每年都低于行業(yè)均值，到2019年，現(xiàn)金比率相對于五年前也幾乎沒有變化，而保利集團在這近五年卻呈總體上升趨勢，行業(yè)均值也呈波動上升趨勢，說明萬科集團的現(xiàn)金比率在行業(yè)中也處于落后狀態(tài)，從整體來看，萬科集團的現(xiàn)金資產(chǎn)對流動負(fù)債的保障程度較弱。綜合來看，由于萬科集團大量舉債，急于擴張企業(yè)規(guī)模，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流增長緩慢，現(xiàn)金比率較低，降低企業(yè)的短期償債能力。3.3萬科集團長期償債能力分析長期償債能力是對企業(yè)償還長期債務(wù)的能力，通過2015年至2019年的資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)來分析其償債能力，并計算10家房地產(chǎn)上市公司的長期償債能力評價指標(biāo)均值，以保利地產(chǎn)作為行業(yè)標(biāo)桿進行比較分析。3.3.1資產(chǎn)負(fù)債率分析資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供的資金來進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的能力，也可以衡量企業(yè)在清算時，對債權(quán)人的利益保護程度。表3.5反映萬科集團近五年的資產(chǎn)負(fù)債率，圖3.5反映了萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值資產(chǎn)負(fù)債率的對比。表3.5萬科集團近五年資產(chǎn)負(fù)債率圖3.5萬科集團與保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率對比圖從表3.5可以看出，該公司2015-2018年資產(chǎn)負(fù)債率都逐年上升，漲幅為6.89%，2019年才略有降低，說明企業(yè)加大了負(fù)債籌資規(guī)模，使得資產(chǎn)負(fù)債率上升，2019年度指標(biāo)值雖呈下降趨勢，但也只下降了0.23%，2019年度的資產(chǎn)負(fù)債率仍然較高，既達到84%多，總體維持在較高水平，說明企業(yè)的獨立性下降，償債壓力增大，公司需要審核自身內(nèi)部結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)負(fù)債率過高，帶來的風(fēng)險問題也較大。如果資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，債權(quán)人的利益就會缺乏保障，而且負(fù)債與所有者權(quán)益配比不合理，有可能導(dǎo)致股東越來越少，籌資能力降低，也不利于企業(yè)的發(fā)展。雖然舉債經(jīng)營是房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營方式，這一比例略高于70%也比較合理，但萬科集團在這近五年都高于70%，并且高于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，所以企業(yè)的長期償債能力在同行業(yè)中也處于落后狀態(tài)。對于公司的管理者來說，資產(chǎn)負(fù)債率大可以間接促進公司向前發(fā)展，但不能過高，否則會使企業(yè)難以維持后續(xù)貸款，不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。由圖3.5可以看出，萬科集團的資產(chǎn)負(fù)債率總體在增加，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率基本保持穩(wěn)定，并且萬科集團的資產(chǎn)負(fù)債率每年都高于保利地產(chǎn)，2017到2018年高出6個百分點，而行業(yè)均值都在73%左右，萬科集團和保利地產(chǎn)都高于行業(yè)均值，但萬科集團高于行業(yè)均值10%左右，顯然萬科集團的資產(chǎn)對負(fù)債的保障程度低，在行業(yè)中處于落后狀態(tài)。通過對企業(yè)的橫向和縱向?qū)Ρ确治隹梢园l(fā)現(xiàn)，萬科集團由于大量的舉債經(jīng)營，企業(yè)的負(fù)債總額增加，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率較落后，分析原因可知，一是企業(yè)在這幾年，以舉債的方式新建項目，而且與其他同行業(yè)相比，萬科集團作為行業(yè)領(lǐng)先者所開發(fā)項目的規(guī)模更大，房屋的建設(shè)周期更長，所以資金需求也更大，負(fù)債總額通常更多，二是萬科集團為了控制股權(quán)，防止控制權(quán)旁落，相對于股權(quán)融資，企業(yè)更傾向于債務(wù)融資，導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債率的上升，使得資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險高。3.3.2利息保障倍數(shù)分析利息保障倍數(shù)是用來評價企業(yè)對利息的償還能力，利息保障倍數(shù)通常需要大于1，若小于1，說明企業(yè)債權(quán)人的利益受到了威脅，不利于企業(yè)長期發(fā)展。表4.6反映萬科集團的利息保障倍數(shù)，圖4.7反映萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值利息保障倍數(shù)的對比。表3.6萬科集團近五年利息保障倍數(shù)圖3.6萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值利息保障倍數(shù)對比圖從表3.6可以看出，企業(yè)近五年的利息保障倍數(shù)呈下降趨勢，在2015年到2018年，尤其是2016年，利息保障倍數(shù)下降了63.9%，主要是因為企業(yè)進行大量的舉債經(jīng)營，使得負(fù)債總額大幅度增加，就會導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債成本增加，利息支出也就會有所增加，從而降低了企業(yè)的長期償債能力。利息保障倍數(shù)同資產(chǎn)負(fù)債率一樣，到2019年才略有改善，說明企業(yè)管理者在2019年開始調(diào)整舉債策略，控制負(fù)債總額的增加，使得長期償債能力略有改善。由圖3.6可以看出，萬科集團的利息保障倍數(shù)波動幅度較大，保利地產(chǎn)更加穩(wěn)定，雖然2015年至2017年萬科集團的利息保障倍數(shù)都大于保利地產(chǎn)，但是2018年至2019年保利地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)更高，2015年至2017年都反應(yīng)的是過去的水平，2018年至2019年才反應(yīng)的是現(xiàn)在的水平，所以也不能直接判斷萬科集團的支付利息能力優(yōu)于或者劣于保利地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的利息保障均值在20%左右，萬科集團在2015年至2017年是高于行業(yè)均值的，支付利息的能力處于較高水平，但在2018年至2019年又處于落后水平，說明萬科集團的長期償債能力有所下降。綜述分析可知，大量負(fù)債增加導(dǎo)致利息費用的增加，萬科集團對償債能力的安全性低，而且波動性較大，并不穩(wěn)定。3.4結(jié)合盈利能力的萬科集團的償債能力分析盈利才是企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的根本動力，是股東最關(guān)心的能力，更是企業(yè)債權(quán)人利益的保障，所以企業(yè)償債能力的強弱離不開盈利能力，盈利能力分析的指標(biāo)主要有銷售毛利率、銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率等。表3.7、表3.8、表3.9反映萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值的盈利能力的指標(biāo)。表3.7萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值銷售毛利率表3.8萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值銷售凈利率表3.9萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值凈資產(chǎn)收益率從表3.7，表3.8和表3.9可以看出，2015年到2018年企業(yè)的銷售毛利率和凈資產(chǎn)的收益率都逐年上升，銷售凈利率呈波動上升趨勢，說明企業(yè)的盈利能力總體呈上升水平，尤其是2016年到2017年，銷售毛利率上升了4.09%，銷售凈利率上升了3.53%，凈資產(chǎn)收益率上升了3.12%，三項指標(biāo)都有所上升，結(jié)合經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額在2017年也大幅度上升，說明企業(yè)在2017年經(jīng)營狀況良好，提高了企業(yè)的盈利能力，雖然2018年三項指標(biāo)也都有所上升，但經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額卻大幅度下降，負(fù)債大額增加，說明企業(yè)在2018年擴大了負(fù)債經(jīng)營的規(guī)模，但2019年三項指標(biāo)都有所下降，說明企業(yè)2019年的資本的盈利能力在減弱。2015至2019年萬科集團銷售毛利率6.9個百分點，而銷售凈利率才增加1.7個百分點，銷售毛利率的增加高于銷售凈利率的增加，說明企業(yè)近五年銷售收入的增加高于成本費用的增加速度，對成本的控制不穩(wěn)定。盈利能力越高的企業(yè)，往往有較多的銷售利潤，企業(yè)資產(chǎn)獲益就越大，增加企業(yè)的凈現(xiàn)金流量，公司流動資產(chǎn)提高，公司償債能力就越強。萬科集團近幾年的盈利能力總體呈上升水平，給企業(yè)償還債務(wù)提供了保障，有助于增加企業(yè)的償債能力，尤其是2017年，企業(yè)三項都呈上升趨勢，說明2017年企業(yè)盈利能力增強，能夠給企業(yè)的債務(wù)提供更多的保障，從而增加企業(yè)償債能力，雖然2018年盈利能力也有所上升，但也大量增加了企業(yè)的負(fù)債，而且2019年盈利能力開始下降，2018年和2019年能更多地反應(yīng)企業(yè)未來地發(fā)展，所以無法確定企業(yè)在未來盈利能力地變化，但近兩年的發(fā)展趨勢并不利于企業(yè)的償債能力。放眼整個行業(yè)，三項指標(biāo)行業(yè)均值在近五年都呈上升趨勢，萬科集團的盈利能力指標(biāo)都高于行業(yè)均值，一方面是因為萬科集團有較高的品牌知名度，一方面是萬科本身高質(zhì)量的住房設(shè)計和建筑方面的功能屬性，使得盈利能力在同行業(yè)中領(lǐng)先。在2015年至2018年，三項盈利能力的指標(biāo)都高于保利集團，說明企業(yè)的盈利能力更高，但在2019年銷售凈利率卻低于保利地產(chǎn)，銷售毛利率和凈資產(chǎn)收益率領(lǐng)先保利地產(chǎn)的差距也在減小，而且與行業(yè)均值也越來越接近，2019年更能反映企業(yè)未來的發(fā)展趨勢，所以企業(yè)的盈利能力在行業(yè)中開始退步。分析原因可以發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)日益增加，競爭越來越激烈，使得各個房地產(chǎn)行業(yè)之間同質(zhì)化嚴(yán)重，萬科集團缺少新的產(chǎn)品特色，導(dǎo)致盈利能力開始減弱，使得償債能力也有所退步。3.5結(jié)合營運能力的萬科集團的償債能力分析企業(yè)營運能力是來評價企業(yè)運用資產(chǎn)的效率以及管理的水平情況，企業(yè)對資產(chǎn)的運用效率越高，則營運能力越強，一般企業(yè)營運能力指標(biāo)主要有存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。表3.10、表3.11、表3.12反映萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值的營運能力的指標(biāo)。表3.10萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值存貨周轉(zhuǎn)率（單位：次）表3.11萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（單位：次）表3.12萬科集團與保利地產(chǎn)、行業(yè)均值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（單位：次）從表3.10、表3.11、表3.12可知，萬科近五年存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體呈下降水平，說明企業(yè)存貨的占用水平越來越高，流動性減弱，但房地產(chǎn)行業(yè)存貨較多，也屬于正?，F(xiàn)象，由于企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都處于行業(yè)平均水平，而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為逐年上升，企業(yè)及時收回了應(yīng)收賬款，使得企業(yè)資金的使用效率得以增強，說明萬科集團的管理效率總體有所提高，使得營運能力增強。一個企業(yè)，只有經(jīng)濟有效地正常運營，才能維持企業(yè)地持續(xù)發(fā)展，才具備相應(yīng)地盈利能力和償債能力，所以相對于盈利能力，營運能力對償債能力的影響更大。由于存貨的積壓，雖然存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有所下降，不利于企業(yè)營運能力，但應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率卻大幅度上升，提高了企業(yè)的營運能力，所以總體來看，萬科近五年的營運能力呈上升趨勢，資金地有效利用使得企業(yè)的流動性提高，償債能力增強，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率的上升，也表明企業(yè)降低了壞債的發(fā)生從而提高了償債能力。放眼整個行業(yè)，近五年萬科集團的營運能力指標(biāo)都高于或者接近行業(yè)均值，尤其是應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，遠優(yōu)于保利地產(chǎn)和行業(yè)均值。整個行業(yè)在2015年和2016年存貨周轉(zhuǎn)率都較高，這與市場行情有關(guān)，這兩年正是房地產(chǎn)行業(yè)比較火熱的時期，存貨銷售速度較快快，企業(yè)的營運能力較高，從2017年開始，行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率總體下降，說明在2017年房屋的銷售出現(xiàn)了困難，存貨滯銷，資金流動性降低，分析原因可知，2017年我國出臺了關(guān)于房屋的限購、限價的政策，使房地產(chǎn)行業(yè)都受到了不同程度的影響，萬科集團在2017年存貨周轉(zhuǎn)率開始下降，但也高于保利地產(chǎn)和行業(yè)均值，說明萬科集團的營運能力在行業(yè)中占有領(lǐng)先優(yōu)勢，良好的運營周轉(zhuǎn)，則會對企業(yè)在行業(yè)中的償債能力產(chǎn)生積極影響。第4章萬科集團償債能力分析中存在的問題4.1流動比率和現(xiàn)金比率低通過分析可知，2015年至2019年的流動比率逐年降低，現(xiàn)金比率雖在2017年有所上升，都沒有達到行業(yè)均值，而且遠小于100%，由于萬科集團大量舉債，急于擴張規(guī)模，使其流動負(fù)債增加，導(dǎo)致流動比率低，而且經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流增長緩慢，使得現(xiàn)金比率較低，企業(yè)經(jīng)營活得產(chǎn)生的現(xiàn)金遠不能償還債務(wù)，要償還債務(wù)，只能通過變賣部分資產(chǎn)或者其他的籌資活動來獲得現(xiàn)金。萬科集團的流動比率和現(xiàn)金比率總體上都處于落后狀態(tài)，企業(yè)資產(chǎn)的流動性小，短期償債能力在行業(yè)中較弱，并沒有達到行業(yè)領(lǐng)先者的水平。4.2存貨滯銷，變現(xiàn)速度慢通過分析萬科集團的速動比率可以發(fā)現(xiàn)，其速動比率并沒有達到領(lǐng)先者的水平。由于企業(yè)近五年不斷新建房產(chǎn)，建造過剩導(dǎo)致庫存高，市場供應(yīng)增加，供大于求，而房產(chǎn)價格又居高不下，自然銷量下降，使得存貨滯銷，供應(yīng)增加而銷量下滑又會進一步增加存貨，形成惡性循環(huán)，以致于大量存貨占據(jù)了流動資產(chǎn)。如果存貨積壓不斷上升，而短期內(nèi)將存貨變現(xiàn)的的可能性又不大，變現(xiàn)速度慢，就會給企業(yè)帶來不可估量的經(jīng)濟損失，也會增加存貨的管理費用，可見萬科集團存貨銷售的速度低于生產(chǎn)的速度，存貨滯銷，速動比率下降，在行業(yè)中償債能力并不占優(yōu)勢。4.3資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險高通過分析萬科集團的資產(chǎn)負(fù)債率可以發(fā)現(xiàn)，近五年企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達80%，高于行業(yè)均值10%左右，由于企業(yè)在近幾年以舉債的方式新建大量項目，負(fù)債總額上升，使得資本結(jié)構(gòu)的風(fēng)險上升，可見萬科集團負(fù)債占比遠高于所有者權(quán)益的占比，說明股權(quán)與債務(wù)的配比嚴(yán)重失去平衡，高額的負(fù)債和較低的所有者權(quán)益說明企業(yè)的資產(chǎn)大多是來源于負(fù)債，企業(yè)的自有資產(chǎn)少，也會導(dǎo)致愿意投資的股東越來越少，籌資能力減弱，而且企業(yè)的資金大多來源于銀行等金融機構(gòu)，不合理的資本結(jié)構(gòu)導(dǎo)致還貸壓力增加。近幾年，國家也出臺了很多政策來控制房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)營環(huán)境并不太友好，較高的資產(chǎn)負(fù)債率會使萬科集團更容易遭受財務(wù)損失，不利于企業(yè)長久地持續(xù)發(fā)展。4.4償債安全性、穩(wěn)定性下降通過對企業(yè)利息保障倍數(shù)的分析可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的利息保障倍數(shù)波動幅度較大，而且也總體呈下降的趨勢。如今，貸款利率越來越高，企業(yè)的利潤也會隨著利息費用的增加而減少，對利息費用的保障程度就會降低，可見萬科集團除了2015年，利息保障倍數(shù)都低于行業(yè)均值，由于近五年負(fù)債總額和利率的增加，導(dǎo)致利息費用增加，導(dǎo)致長期償債能力安全性、穩(wěn)定性下降，在行業(yè)中處于較低水平。4.5成本控制不穩(wěn)定由盈利能力對償債能力的影響分析可以看出，2015至2019年萬科集團銷售毛利率6.9個百分點，而銷售凈利率才增加1.7個百分點，銷售毛利率的增加高于銷售凈利率的增加，說明企業(yè)近五年銷售收入的增加高于成本費用的增加速度，企業(yè)對成本的控制并不穩(wěn)定，會從一定程度上降低企業(yè)的盈利能力，從而影響其償債能力。第5章提高萬科集團償債能力的對策5.1加強對存貨的管理萬科集團巨大的存貨量，這既是對企業(yè)為了發(fā)展的保障，也是財務(wù)風(fēng)險的主要來源，所以要加強對存貨的管理。通過分析可知，萬科集團的存貨占總資產(chǎn)的比率總體呈上升趨勢，存貨數(shù)量日積月累，由于存貨在短期內(nèi)很難變現(xiàn)，會給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟損失，企業(yè)應(yīng)合理地安排房產(chǎn)的建造和銷售，不要盲目地舉債生產(chǎn)，同時，也可以增加銷售渠道，發(fā)展銷售策略，以減少存貨的數(shù)量，如果存貨過多，不但占用資金，而且變現(xiàn)能力較差，會直接導(dǎo)致短期償債能力的下降。企業(yè)要加強對存貨的管理，優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，提高存貨的周轉(zhuǎn)率，以此降低財務(wù)風(fēng)險，進而增加企業(yè)的償債能力。5.2優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)一個企業(yè)若要持續(xù)長久的發(fā)展，就要建立適當(dāng)合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。對于萬科集團來說，一是在籌集資金時，可以結(jié)合短期和長期負(fù)債的特點，對負(fù)債的期限進行合理的控制，適當(dāng)減少企業(yè)的短期借款比例，增加長期借款，優(yōu)化債務(wù)期限，同時，在籌資時，也要根據(jù)自身的承受能力選擇恰當(dāng)?shù)姆绞?。二是企業(yè)要控制好負(fù)債結(jié)構(gòu)，不宜大量的舉債經(jīng)營，加強對債務(wù)資金的管理，合理調(diào)度資金，使企業(yè)價值最大化。三是加強股權(quán)融資，適當(dāng)減少債務(wù)融資，適當(dāng)放松控制權(quán)，保持股權(quán)結(jié)構(gòu)地安全性。最后，在優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)時，作為企業(yè)的管理者，應(yīng)當(dāng)采用各種財務(wù)分析的指標(biāo)預(yù)測企業(yè)未來的財務(wù)狀況和風(fēng)險程度，及時調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)合理的正常運營。5.3提高銷售能力萬科集團處于房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位，成立多年，一直以提供高品質(zhì)物業(yè)著稱，因此深受很多老客戶的喜愛，積極于老客戶溝通，通過老客戶的介紹宣傳自己，并給予一定的福利，打造品牌服務(wù)效應(yīng)，同時，提高企業(yè)的售后服務(wù)，良好的售后服務(wù)也可以促進二次銷售，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度才是是老客戶把產(chǎn)品介紹給他人的主要原因。以老帶新，這樣既可以降低廣告費用，又能提高其銷售收入。5.4提高對成本的控制需要萬科股份不斷加強項目開發(fā)各環(huán)節(jié)中的成本控制。在項目開發(fā)前這個事前環(huán)節(jié)就應(yīng)做好充足的調(diào)研及可行性的分析，做到對接下來的所有涉及到成本發(fā)生的環(huán)節(jié)進行準(zhǔn)確的預(yù)估，并以此結(jié)合項目實際情況作為之后進行成本審批及項目完工成本結(jié)算的一個考量標(biāo)準(zhǔn)。在項目正式開工期間，應(yīng)嚴(yán)格要求各施工單位公開透明的上報及披露包括涉及建造等各環(huán)節(jié)發(fā)生成本，加強審核及監(jiān)督工作。若上報金額高于事前預(yù)估的成本金額，則需對成本上報部門進行詢問以獲得真實成本水平，如果確實為真實發(fā)生則應(yīng)針對超于預(yù)估的部分進行具體分析，明確究竟是虛報浪費這些主觀因素所導(dǎo)致，還是材料、人工市場價格波動這類客觀因素所導(dǎo)致的；若出現(xiàn)多次上報金額低于預(yù)估的成本金額的情況，則需注意是否是事前預(yù)估