東方銀座市場分析及策劃方案書

contents工程價值攻防體系營造

東方銀座希爾頓級私家飯店金套房

縱論：揚(yáng)州城市開展與房地產(chǎn)開發(fā)趨勢隨著江蘇經(jīng)濟(jì)圈與南京的小時經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略架構(gòu)確實立，與城市交通管網(wǎng)的健全。揚(yáng)州作為江蘇中心城市之一，其城市地位將進(jìn)一步提升，同時從周邊城市獲得更多的資源注入，正是由揚(yáng)州所處的城市關(guān)系與開展走向，我們可以大體判斷出其開展趨勢。并將其作為我們籌劃運(yùn)作揚(yáng)州房地產(chǎn)工程的籌劃根底。以揚(yáng)州城市開展主力借助南京與鎮(zhèn)江資源來判斷，城市開展大體上可描述為“西進(jìn)東移、東城西市〞。以城市西南區(qū)作為城市重心，實現(xiàn)城市人口擴(kuò)容，并形成城市中心生活區(qū)、開發(fā)區(qū)、商業(yè)效勞休閑區(qū)與城市生態(tài)景觀區(qū)等城市功能區(qū)。具體闡述如下：城市擴(kuò)容：揚(yáng)州目前人口約107萬，其中市區(qū)60萬、邗江區(qū)含鄉(xiāng)鎮(zhèn)50萬、開發(fā)區(qū)局部20萬，未來揚(yáng)州將擴(kuò)容為180-200萬的中型城市。這局部人口的就業(yè)與居住就成為揚(yáng)州房地產(chǎn)開發(fā)的指向。以西南向作為城市開展主力路線：西南往儀征、南京可至揚(yáng)州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤揚(yáng)大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的開展將使揚(yáng)州更具城市實力與協(xié)作效應(yīng)。西進(jìn)東移：開展城市西部借助南京經(jīng)濟(jì)圈的能量形成揚(yáng)州重心區(qū)域。城市東部開展將江都納入城市增強(qiáng)揚(yáng)州的綜合實力。東城西市：東城區(qū)以古運(yùn)河為縱軸，開展表達(dá)歷史人文與生態(tài)的人文景觀區(qū)。西城區(qū)開展為城市居住商業(yè)功能的核心區(qū)。功能分區(qū)：以文昌西路為軸線，開展為生活層次較高的西城中心生活區(qū)。以江陽路為軸線，開展為城市商業(yè)休閑效勞區(qū)。以揚(yáng)子江路為軸線，作為城市開展中期的集中辦公區(qū)。以史可法路為軸線，開展為城北生活區(qū)，主要針對城市中產(chǎn)階級。以古運(yùn)河為中軸，開展為城市人文生態(tài)景觀區(qū)。老城區(qū)：揚(yáng)州老城區(qū)目前在極小的中心區(qū)域內(nèi)集中了十多萬人口，政府主要以經(jīng)營歷史人文古城為宗旨，促進(jìn)人口西遷，并以該區(qū)兩千年古城文化為背景開發(fā)揚(yáng)州旅游資源。城市開展的走向與脈絡(luò)為工程開發(fā)提供了平臺與基調(diào)，而工程籌劃的精髓那么在于能充分整合其區(qū)域資源并凸顯差異化優(yōu)勢。

本案酒店式小套房定位的可行性。就市場需求與接受程度而言，酒店式小套房也具有較強(qiáng)的可操作性：購置者類型：使用者類型：提升核心提升核心支撐利基凸顯-----投資價值：〔小本錢〕穩(wěn)賺超值的絕版投資時機(jī)產(chǎn)品營造-----產(chǎn)品價值：生活機(jī)能完善的酒店式優(yōu)雅生活〔空間及效勞〕市場根底-----地段價值：工程位于江陽路城市商務(wù)休閑效勞區(qū)弱勢工程區(qū)域目前人氣高缺乏，城市中心地位感缺乏弱勢工程區(qū)域目前人氣高缺乏，城市中心地位感缺乏應(yīng)對策略1、參照第一章縱論，以城市開展趨勢為工程區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。通過報紙軟性報道引導(dǎo)社會認(rèn)識，為工程銷售提前加溫造勢。2、便民消費(fèi)與時尚高業(yè)薄弱，2、便民消費(fèi)與時尚高業(yè)薄弱，生活機(jī)能感缺乏2、以四星級酒店、娛樂行業(yè)的興旺為工程周邊未來生活機(jī)能作注腳，并以工程西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時代超市補(bǔ)強(qiáng)工程的配套與機(jī)能。作為銷售說辭的補(bǔ)充。2、以四星級酒店、娛樂行業(yè)的興旺為工程周邊未來生活機(jī)能作注腳，并以工程西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時代超市補(bǔ)強(qiáng)工程的配套與機(jī)能。作為銷售說辭的補(bǔ)充。3、3、3、揚(yáng)州目前的工程在產(chǎn)品營造與宣傳傳達(dá)方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，工程的價值要靠人為營造才能釋放出來。4、以地段價值與投資方式的比較，凸顯工程的投資潛力。4、以地段價值與投資方式的比較，凸顯工程的投資潛力。4、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場不溫不火，購置尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會普遍的理財意識。工程主輔牌設(shè)計繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店東方銀座希爾頓級私家飯店金套房建筑表現(xiàn)室內(nèi)格局及裝潢酒店式物業(yè)效勞休閑配套國際衛(wèi)視案名：東方銀座希爾頓級私家飯店金套房工程性格：以酒店式建筑風(fēng)格〔外觀、大堂、中庭〕金套房的空間設(shè)計概念及完備機(jī)能為結(jié)合點(diǎn)，營造完美生活空間，給予投資者清晰的投資概念，引導(dǎo)其入場。推案主題配合以酒店式建筑風(fēng)格〔外觀、大堂、中庭〕金套房的空間設(shè)計概念及完備機(jī)能為結(jié)合點(diǎn)，營造完美生活空間，給予投資者清晰的投資概念，引導(dǎo)其入場。推案主題配合〔參看詳解〕形象包裝策略執(zhí)行推廣力之配合準(zhǔn)備期：準(zhǔn)備期：目標(biāo)：選擇工程形象代言人，利用“工程形象代言人選秀活動〞迅速預(yù)熱市場訴求：通過選秀活動快速積聚人氣，為工程的后期推廣提供鋪墊；以“白領(lǐng)麗人〞形象魅力映射樓盤優(yōu)雅氣質(zhì)；媒體：揚(yáng)州晚報、電視臺、廣電臺地點(diǎn)：新世紀(jì)大酒店促銷期：目標(biāo)：維持人潮，催促進(jìn)場，消除障礙促銷期：目標(biāo)：維持人潮，催促進(jìn)場，消除障礙行銷手段廣告促銷：送北戴河假期蔚藍(lán)三日引導(dǎo)試銷期：引導(dǎo)試銷期：目標(biāo)：傳達(dá)工程定位，以高頻率的視覺接觸積累知名度訴求：工程定位——希爾頓級私家飯店金套房休閑生活目標(biāo)客戶：單身貴族、粉領(lǐng)新貴與鐘愛男女意象配合——核心意象——白領(lǐng)麗人媒體應(yīng)用：1、10輛車體廣告〔4路與12路〕2、工地圍墻3、旗幟4、現(xiàn)場看板5、大型定點(diǎn)看板6、廣告海報7、NP稿+售樓處海報促銷：來就送見面禮，大家來捧場右側(cè)：LOGO右側(cè)：LOGO—[首付2萬，我的家就在星級酒店]左側(cè)：LOGO—[首付2萬，買一個只會賺錢不會花錢的金娃娃][首付2萬，收藏希爾頓級私家飯店]公開期：公開期：目標(biāo)：蓄集人潮、樹立知名度訴求：“東方銀座〞定位及風(fēng)格“聰明的人民幣，通通涌向東方銀座〞——價格攻勢行銷手段廣告促銷：前50戶家私家電大抽獎強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期：目標(biāo)：控制銷勢與人潮塑造唯一私家飯店之形象。行銷手段：廣告促銷摩登彩禮熱情無休東方銀