03月11日廊坊固安新城整體定位報(bào)告（精簡(jiǎn)版）

固安新城整體定位報(bào)告精簡(jiǎn)版2021年03月11日第1

頁(yè)工程條件解讀及核心問(wèn)題55公里——本工程所在的固安縣城南區(qū)與北京傳統(tǒng)主城核心區(qū)的距離4公里——本工程與固安縣城的距離區(qū)位：大北京南部第一梯隊(duì)區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合部，生態(tài)環(huán)境良好，空氣好本工程區(qū)位特性北京天津本工程機(jī)場(chǎng)——北京首都機(jī)場(chǎng)(80公里)、北京首都第二機(jī)場(chǎng)〔20公里，建設(shè)中〕鐵路——京九鐵路高速公路——大廣高速、廊涿高速公路——106國(guó)道交通：大廣高速、106國(guó)道、廊涿高速公路等提高交通便捷度。緊鄰兩大高速——西側(cè)大廣高速、南側(cè)廊涿高速生態(tài)資源良好——北側(cè)治理河道及森林公園；東北角規(guī)劃有人工湖及公園；與高速公路間有百米綠化隔離帶環(huán)境：緊鄰兩大高速，地塊總體方正，周邊生態(tài)資源良好規(guī)模：小城鎮(zhèn)規(guī)模，涉及城中村改造，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，兼顧產(chǎn)業(yè)開(kāi)展及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本工程用地特性9700畝——本工程總占地約9700畝，相當(dāng)于小城鎮(zhèn)規(guī)模，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；現(xiàn)狀有四個(gè)行政村，涉及到城中村改造；要考慮區(qū)域整體開(kāi)展，兼顧城中村改造、產(chǎn)業(yè)開(kāi)展及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。工程性質(zhì)界定大北京南部具有良好生態(tài)環(huán)境的城市新區(qū)固安重要的功能組成區(qū)，固安南部中心區(qū)進(jìn)軍大北京市場(chǎng)的首秀，本工程在大北京區(qū)域扮演的角色？進(jìn)入固安市場(chǎng)，將面臨哪些問(wèn)題，所處的市場(chǎng)地位如何？城中村改造工程，引入何種產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展且能落地？小鎮(zhèn)級(jí)規(guī)模的超大盤(pán)，本工程開(kāi)展主題及功能構(gòu)成是什么？工程核心問(wèn)題報(bào)告目錄Contents第一局部工程角色定位第二局部工程市場(chǎng)地位第三局部工程產(chǎn)業(yè)研究第四局部工程整體定位進(jìn)軍大北京市場(chǎng)的首秀，本工程在大北京區(qū)域扮演的角色？工程核心問(wèn)題固安與北京角色固安自身的開(kāi)展工程在固安時(shí)機(jī)工程角色研究第8

頁(yè)1第一局部工程角色研究固安與北京1固安地理位置——固安處于京津冀都市圈核心位置，緊鄰都市圈最大核心城市北京，被納入北京一體化開(kāi)展的規(guī)劃中。固安55km120km120km區(qū)位分析——固安與大北京關(guān)系廊坊市固安縣，東與永清縣相連，西與涿隸屬河北省洲市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北京市大興縣相望。距北京天安門(mén)55公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。京北新城京南新城京東新城三大重點(diǎn)開(kāi)展新城：城市地位——在環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈開(kāi)展過(guò)程中，京南新城重點(diǎn)承接北京產(chǎn)業(yè)與人口，在規(guī)劃層面與北京銜接更緊密，固安作為京南新城對(duì)接北京第一站，在產(chǎn)業(yè)和人口方面所受影響比涿州更大。區(qū)位分析——固安在大北京的地位R=30kmR=50km廊坊燕郊順義昌平密云房山通州大興懷柔固安香河涿州三河大廠城市地位——北京大力開(kāi)展南城，是北京建設(shè)世界城市的重要開(kāi)展戰(zhàn)略，受此影響北京以南的新興片區(qū)成為投資熱點(diǎn)，固安率先受益，承擔(dān)京南高新產(chǎn)業(yè)和宜居新城的重要責(zé)任。南城開(kāi)展方案——北京市?促進(jìn)城市南部地區(qū)加快開(kāi)展行動(dòng)方案?，城南將建成“一軸一帶多園區(qū)〞的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展格局；在未來(lái)3年內(nèi)，政府投資帶動(dòng)社會(huì)投資總額將達(dá)2900億元，推動(dòng)南城快速崛起；區(qū)位分析——固安在大北京的地位二機(jī)場(chǎng)開(kāi)展概況——2021年正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2021年建成并投入使用，未來(lái)將圍繞二機(jī)場(chǎng)建設(shè)新航城城市功能核心區(qū)，并向外圍擴(kuò)散，固安位于新航城外圍城區(qū)，未來(lái)依托新的交通體系，承接新航城產(chǎn)業(yè)開(kāi)展所帶來(lái)的人口和消費(fèi)需求。20公里位于北京市大興區(qū)和河北省廊坊市的交界地帶第二機(jī)場(chǎng)新航城——建設(shè)以臨空產(chǎn)業(yè)、商務(wù)效勞、總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、休閑娛樂(lè)為主的國(guó)際化高端產(chǎn)業(yè)新城。區(qū)位分析——固安在二機(jī)場(chǎng)城市地位軌道規(guī)劃示意圖機(jī)場(chǎng)軌道4號(hào)線大興線南延R4線南延本項(xiàng)目第二機(jī)場(chǎng)新機(jī)場(chǎng)——定位為綜合性大型國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看與首都機(jī)場(chǎng)同等重要，相對(duì)獨(dú)立運(yùn)行，配合各自的基地航空公司構(gòu)筑中樞航線網(wǎng)絡(luò)。以效勞北京為主，同時(shí)考慮京津冀經(jīng)濟(jì)走廊和城市密集帶的開(kāi)展，與首都機(jī)場(chǎng)分工協(xié)作，形成對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的全面覆蓋，構(gòu)建功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的雙樞紐模式的北京多機(jī)場(chǎng)系統(tǒng)城市開(kāi)展——在廊坊最新的城市規(guī)劃中，固安是未來(lái)僅次于廊坊中心城區(qū)的大型城市，開(kāi)通廊涿城際鐵路聯(lián)通機(jī)場(chǎng)輕軌，城市快速開(kāi)展，人口規(guī)模達(dá)50-100萬(wàn)。區(qū)位分析——固安在廊坊城市地位目前固安常住人口規(guī)模在17萬(wàn)人左右。城市空間結(jié)構(gòu)：特大城市〔1個(gè)〕—大城市〔4個(gè)〕—中等城市〔2個(gè)〕—小城市〔6個(gè)〕—小城鎮(zhèn)〔60個(gè)〕人口規(guī)模在50-100萬(wàn)的大城市分別為京東城區(qū)、霸州城區(qū)-勝芳城區(qū)、永清城區(qū)、固安城區(qū)；軌道交通規(guī)劃：推動(dòng)京山鐵路升級(jí)改造；建設(shè)京九客運(yùn)專線，在固安預(yù)留設(shè)站條件。規(guī)劃城際鐵路3條，分別為建設(shè)廊涿城際鐵路，預(yù)留京津第二城際鐵路通道，建設(shè)白溝至機(jī)場(chǎng)城際鐵路。規(guī)劃城市軌道線路1條，為新機(jī)場(chǎng)T1航站樓—空港核心組團(tuán)—中心組團(tuán)—開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)聯(lián)系線。第15頁(yè)固安與大北京關(guān)系大北京南部重要新城，吸納北京產(chǎn)業(yè)和人口的京南新城北京南城第二機(jī)場(chǎng)大北京經(jīng)濟(jì)圈固安多重輻射帶動(dòng)固安自身開(kāi)展2固安經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)，進(jìn)入快速城市化建設(shè)階段，外來(lái)人口涌入速度加快，北京外溢居住人群增多，城市配套和城市面貌需要大幅改善和提升背景分析——固安自身開(kāi)展固安人均GDP——當(dāng)人均GDP超過(guò)3000美元而小于10000美元時(shí)，城市化進(jìn)程將進(jìn)入高速開(kāi)展階段。因此，固安正處于快速城市化建設(shè)的起步階段，一定程度上帶動(dòng)了固安房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展固安人口——增長(zhǎng)速度較慢，2005-2021年均年增速1.63%，近兩年隨著工業(yè)人口導(dǎo)入及房地產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展等原因，2021年人口增速到達(dá)2.5%為近八年最高；固安產(chǎn)業(yè)——工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展做主導(dǎo)，尤其是工業(yè)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)設(shè)立多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)供未來(lái)招商引資和產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，城市配套和城市商業(yè)那么相對(duì)落后。?固安縣城市總體規(guī)劃〔2021－2021年〕?中指出其重點(diǎn)培育壯大的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車(chē)零部件、新型建材、成衣制品、輕工化工，重點(diǎn)培育壯大的產(chǎn)業(yè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；固安在產(chǎn)業(yè)開(kāi)展依托北京的同時(shí)，著重加快城市產(chǎn)業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)開(kāi)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)園區(qū)招商引資背景分析——固安自身開(kāi)展固定資產(chǎn)投資——2021年，固安固定資產(chǎn)投資92.6億，其中工業(yè)投資達(dá)56.1億元，占全縣固定資產(chǎn)投資的60.6%。固安城市建設(shè)——以工業(yè)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)為主，缺乏大型市政配套工程建設(shè)，目前暫無(wú)大型商業(yè)工程進(jìn)入固安城市。固安未來(lái)開(kāi)展空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)大清河產(chǎn)業(yè)園區(qū)華夏溫泉商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華夏現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)城市核心空港新城溫泉新城三城：固安新城、空港新城、溫泉新城七區(qū)：固安城市核心區(qū)、大清河產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、固安工業(yè)園區(qū)、空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、溫泉商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。整體規(guī)劃——以“全球空港新城典范，中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城標(biāo)桿〞為總體定位，打造三城七區(qū)產(chǎn)業(yè)新城，工程隸屬固安新城的城市開(kāi)展核心區(qū)，未來(lái)主要以城市功能為主。固安未來(lái)開(kāi)展園區(qū)規(guī)劃——根本以華夏為主的大規(guī)模園區(qū)開(kāi)發(fā)為主，華夏是固安產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)展的主導(dǎo)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)性強(qiáng)，對(duì)固安開(kāi)展起至關(guān)重要的作用，其他企業(yè)無(wú)法抗衡。華夏華夏華夏華夏、三盛、新奧中關(guān)村配套建設(shè)——配套建設(shè)陸續(xù)跟進(jìn)但多數(shù)處于固安老城核心區(qū)和北部核心區(qū)，距離工程相對(duì)較遠(yuǎn)，可直接借勢(shì)性相對(duì)較弱。固安未來(lái)規(guī)劃青年廣場(chǎng)幸福廣場(chǎng)尚品國(guó)際萬(wàn)隆財(cái)富廣場(chǎng)6公里本項(xiàng)目固安未來(lái)規(guī)劃開(kāi)展初級(jí)的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)2002年2021年2021年

產(chǎn)業(yè)初步開(kāi)展、居住快速升級(jí)的京南新城典型的農(nóng)業(yè)縣，工業(yè)根底薄弱。糧食、蔬菜、畜牧、果品花木構(gòu)成了縣域主要經(jīng)濟(jì)支柱。產(chǎn)業(yè)園區(qū)初具規(guī)模，引入一定的產(chǎn)業(yè)，城市面貌大幅改善。房地產(chǎn)市場(chǎng)日新月異，大量北京人群涌入置業(yè)，京南新城初具規(guī)模。固安開(kāi)展展望——根據(jù)固安開(kāi)展規(guī)劃，到2021年固安將成為一個(gè)具備強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)根底和完善城市功能的國(guó)際化新城，固安南部開(kāi)展將大幅提升。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁、城市感強(qiáng)的國(guó)際化新城大量園區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)，引入企業(yè)逐步增加，尤其隨著第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)，空港新城帶動(dòng)區(qū)域全面開(kāi)展，形成綜合性較強(qiáng)的綜合城市。固安自身開(kāi)展總結(jié)優(yōu)勢(shì)：大北京規(guī)劃，首都經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)；第二機(jī)場(chǎng)規(guī)劃，區(qū)域空港新城便捷交通，大廣與廊涿高速，106國(guó)道過(guò)境。劣勢(shì)：配套服務(wù)設(shè)施不足，城市功能偏弱；產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃規(guī)模大，實(shí)際引入企業(yè)相對(duì)少，規(guī)劃易發(fā)展難；機(jī)會(huì)：大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)居住和配套需求；城市中心開(kāi)發(fā)基本完成，發(fā)展向外圍擴(kuò)展，城市核心區(qū)規(guī)模加大；威脅：周邊同類(lèi)區(qū)域和城市規(guī)劃雷同，增加競(jìng)爭(zhēng)；政府規(guī)劃用地不確定性，同一區(qū)域有不同規(guī)劃版本，操作不成熟；SWOTSWOT分析——抓住大北京開(kāi)展機(jī)遇，依托本工程地處城市規(guī)劃核心區(qū)的根底，開(kāi)展城市配套、效勞大北京及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口。工程未來(lái)角色定位北部城市功能核心區(qū)南部城市綜合效勞基地產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)城市生活區(qū)工程區(qū)域未來(lái)角色效勞大北京及周邊片區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口的綜合效勞基地帶動(dòng)固安南部城市功能開(kāi)展的活力引擎工程核心問(wèn)題固安宏觀市場(chǎng)開(kāi)展固安土地市場(chǎng)開(kāi)展市場(chǎng)開(kāi)展時(shí)機(jī)判斷工程市場(chǎng)地位2.進(jìn)入固安市場(chǎng)，將面臨哪些問(wèn)題，所處的市場(chǎng)地位如何？第26

頁(yè)2第二局部工程市場(chǎng)地位宏觀市場(chǎng)研究1房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展歷程固安商品房市場(chǎng)開(kāi)展歷程——自2006年華夏集團(tuán)進(jìn)入而正式開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)，從最初低密度產(chǎn)品向中高密度產(chǎn)品開(kāi)展，并將持續(xù)一段時(shí)間，未來(lái)低密度逐步向固安城市外圍擴(kuò)展，城市中心區(qū)將以高密度產(chǎn)品為主。2006年之前2006-2021年2021-2021年2021年以后無(wú)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以小縣城自建房為主京御開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，打造孔雀城低密度工程，成為大北京休閑度假第二居所越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，固安房地產(chǎn)高速開(kāi)展，城市氣氛增強(qiáng)大北京開(kāi)展，大品牌企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，固安成為京南綜合化新城。市場(chǎng)開(kāi)展產(chǎn)品開(kāi)展多層老舊住宅低密度度假別墅中低密度洋房低密度別墅中低密度洋房高密度高層住宅多元化開(kāi)展高密度產(chǎn)品為主從住宅轉(zhuǎn)向綜合體開(kāi)發(fā)、商業(yè)逐漸開(kāi)展2006年-2021年整體變化特征——量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格根本保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但成交量那么伴隨高層產(chǎn)品的大量開(kāi)發(fā)而迅猛增長(zhǎng)，尤其是2021年后，伴隨地鐵開(kāi)通和二機(jī)場(chǎng)利好影響，成交量迅速攀升，接近2萬(wàn)套/年，開(kāi)發(fā)量突破200萬(wàn)平米。06年-13年總成交量69193套，08年-11年每年成交量增長(zhǎng)約3000套，12年由于政策、軌道交通等因素使住宅成交量漲幅較大；從整體價(jià)格走勢(shì)上看，別墅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均漲幅500-1000元/平米，住宅價(jià)格除12年受政策和環(huán)境影響價(jià)格有所降低外，根本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均漲幅500-1500元/平米。固安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)、中國(guó)指數(shù)研究院06-08年主要以低密度產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)量相對(duì)較小；09-10年伴隨華夏大規(guī)模拿地和其他企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入，開(kāi)發(fā)量大幅提升，年均增長(zhǎng)40-70萬(wàn)平米，到達(dá)歷年新高；進(jìn)入11年后伴隨市場(chǎng)成熟，開(kāi)發(fā)量逐步穩(wěn)定，年均增幅在20-30萬(wàn)平米左右，并保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。31245678910111213141516171819202122232425262728固安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析固安核心區(qū)整體市場(chǎng)研究——供給工程集中在城市核心區(qū)，總規(guī)模2390萬(wàn)平米，已開(kāi)發(fā)1100萬(wàn)平米，未開(kāi)發(fā)1290萬(wàn)平米，按照目前開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)還需5年時(shí)間。永定河孔雀城孔雀英國(guó)宮孔雀●大衛(wèi)城龍town紫御城中央公館中宏新界綠辰萬(wàn)華城孔雀城劍橋郡固安核心區(qū)典型市場(chǎng)銷(xiāo)售——2021年銷(xiāo)售前十名工程年總成交額106億元，其中華夏為79億元，占前十名成交總額的74%；產(chǎn)品高層住宅居多。固安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析從華夏看固安的開(kāi)展固安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展1、固安取地——進(jìn)入之初做足規(guī)劃，大手筆投入規(guī)劃開(kāi)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)及公共配套，給政府信心，逐步布局，占領(lǐng)大片土地。2、固安市場(chǎng)——產(chǎn)品開(kāi)展從低密度向高密度過(guò)度，區(qū)域從北向南逐漸開(kāi)展，固安老城區(qū)高密度占領(lǐng)市場(chǎng)，固安南部休閑新城低密度對(duì)接北京。3、固安客戶——從大北京第二居所到剛需第一居所，北京客戶范圍逐漸擴(kuò)大，囊括中產(chǎn)以下的大局部客群。4、固安開(kāi)展——未來(lái)市場(chǎng)仍大有可為，華夏圈地勢(shì)頭不減，大廣以西主打城市居住功能，牛駝主打溫泉度假，全面占領(lǐng)不同產(chǎn)品市場(chǎng)。固安房地產(chǎn)未來(lái)供給分析——新工程主要分布在大廣以西和牛駝片區(qū)，固安中心區(qū)以老工程后期為主，高層剛需自住是主力；牛駝片區(qū)中低密度產(chǎn)品為主，休閑度假是主力。固安房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給——房地產(chǎn)市場(chǎng)本案固安中心區(qū)大廣西牛駝溫泉小鎮(zhèn)近期大規(guī)模拿地：2021年12月23日，華夏幸福下屬兩家子公司以總價(jià)6.64億競(jìng)得河北固安7宗地塊，成交土地總面積為22.5萬(wàn)平方米。2021年1月20日，華夏幸?；鶚I(yè)股份公布，該公司間接全資子公司固安京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以總價(jià)6.98億元競(jìng)得河北固安5宗地塊，合計(jì)成交土地面積20.2萬(wàn)平方米。固安土地市場(chǎng)情況——核心區(qū)以住宅用地為主，居住用地容積率2.2，商業(yè)用地，華夏作為區(qū)域龍頭，奪取多數(shù)地塊，是固安市場(chǎng)拿地主力，外地企業(yè)拿地難度較大。固安房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給——土地市場(chǎng)固安房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)固安房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)——年開(kāi)發(fā)量和消化量保持在200萬(wàn)平米左右，并平穩(wěn)增長(zhǎng)的上升趨勢(shì)，其中多以孔雀城系列為主，集中在北部核心片區(qū)，截留大局部從北京來(lái)的客群?？蛻簟本┛蛻舻膭傂枳宰『屯顿Y養(yǎng)老為主，本地購(gòu)置能力弱，地鐵及二機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)對(duì)高層客戶吸引力遠(yuǎn)大于別墅客戶，剛需、養(yǎng)老、投資是未來(lái)客戶購(gòu)置的主要目的。土地——核心區(qū)高容積率土地供給為主，中低容積率土地供給集中在牛駝片區(qū)，在大規(guī)模取地同時(shí)政府越來(lái)越重視商業(yè)金融和公共效勞業(yè)規(guī)劃，規(guī)劃大規(guī)模公共效勞用地是協(xié)議出讓大規(guī)模土地的關(guān)鍵。競(jìng)爭(zhēng)——華夏是主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，在單純從房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品上去競(jìng)爭(zhēng)難度較大，需從規(guī)劃、效勞、配套等多方面對(duì)工程進(jìn)行強(qiáng)化，來(lái)提升工程未來(lái)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)展SWOT分析優(yōu)勢(shì)：具備一定開(kāi)展根底，年開(kāi)發(fā)量達(dá)一定數(shù)量級(jí)北京高房?jī)r(jià)持續(xù)擠壓，剛性需求和休閑度假需求增加不限購(gòu)劣勢(shì)：政府地方保護(hù)主義，外來(lái)企業(yè)取地難度大未來(lái)周邊區(qū)域、空港新城及牛駝片區(qū)集中放量，競(jìng)爭(zhēng)劇烈時(shí)機(jī)：核心城區(qū)開(kāi)發(fā)土地減少，南部成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來(lái)大量人口居住需求威脅：拆遷改造有抗性，存在很大不確定性孔雀城區(qū)域霸主，占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)SWOT工程在固安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展中的swot分析——固安城市核心區(qū)大規(guī)模未開(kāi)發(fā)區(qū)域，將來(lái)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)，但介于政府地方保護(hù)主義，需以產(chǎn)業(yè)開(kāi)展和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)給政府強(qiáng)有力的信心增加企業(yè)拿地資本。工程在固安房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演的角色本工程在固安房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位及未來(lái)開(kāi)展方向本案固安中心區(qū)大廣西僅靠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響力有限，與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯依托產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶動(dòng)下的規(guī)?；⒍嘣_(kāi)展是方向住宅產(chǎn)品上高層仍會(huì)是主力，品質(zhì)型快銷(xiāo)，突出高性價(jià)比住宅產(chǎn)品輔以低密度產(chǎn)品與高層進(jìn)行互動(dòng)，提高整體檔次引入先進(jìn)的生態(tài)綠色建筑等理念，與周邊住宅進(jìn)行差異化3、城中村改造工程，引入何種產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開(kāi)展且能落地？工程核心問(wèn)題第39

頁(yè)3第三局部工程產(chǎn)業(yè)研究產(chǎn)業(yè)研究前提一、充分考慮工程用地條件9600畝，大規(guī)模用地，非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，應(yīng)該從新城運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)角度綜合考慮。新城形態(tài)的三個(gè)里程碑式開(kāi)展階段霍華德的田園城市丘吉爾時(shí)代新城運(yùn)動(dòng)低碳生態(tài)新城低碳生態(tài)新城是新城開(kāi)展的最新模式，符合歷史和時(shí)代開(kāi)展趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)研究前提二、充分考慮政府需求中央政府：在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，要把生態(tài)文明理念和原那么全面融入城鎮(zhèn)化全過(guò)程，走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。固安政府：固安未來(lái)建設(shè)為幸福、智慧、生態(tài)、文化之城，本工程位于固安城市核心區(qū)，主要以生態(tài)產(chǎn)業(yè)和效勞型產(chǎn)業(yè)為主。生態(tài)城市建設(shè)過(guò)程中，自然生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)修復(fù)、可持續(xù)開(kāi)展的居住、消費(fèi)模式和公平穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境都是產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的前提條件。文化城市建設(shè)過(guò)程中，放大“中國(guó)民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)〞的優(yōu)勢(shì)，加大對(duì)休閑文化旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，全力打造北京及二機(jī)場(chǎng)周邊休閑文化名城。新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)大清河產(chǎn)業(yè)示范區(qū)固安工業(yè)園區(qū)空港物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)溫泉商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)固安城市核心區(qū)定位為一般城市客廳，不宜考慮過(guò)多因素，主要滿足于景觀形象的需要、工業(yè)區(qū)的需要?！h委書(shū)記徐國(guó)勇產(chǎn)業(yè)研究前提三、最大化發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自身優(yōu)勢(shì)沙漠綠色經(jīng)濟(jì)向多元化產(chǎn)業(yè)延伸,擁有豐富的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展根底，并且有非常成功的生態(tài)小城鎮(zhèn)建設(shè)優(yōu)勢(shì)，可將生態(tài)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本工程區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)挖掘。生態(tài)修復(fù)天然藥業(yè)生態(tài)材料生態(tài)能源現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)觀光旅游生態(tài)小鎮(zhèn)沙漠綠色經(jīng)濟(jì)煤炭循環(huán)經(jīng)濟(jì)煤炭產(chǎn)業(yè)煤炭運(yùn)銷(xiāo)PVC生產(chǎn)高端樹(shù)脂乙二醇全國(guó)城市與工業(yè)燃?xì)夤?yīng)遍布全國(guó)20多個(gè)省市的城市與工業(yè)燃起供應(yīng)服務(wù)生態(tài)小城建設(shè)以生態(tài)人居住理念實(shí)施“生態(tài)小鎮(zhèn)”建設(shè)項(xiàng)目，年銷(xiāo)售超過(guò)100億元金融投資產(chǎn)業(yè)億利金融專注于財(cái)務(wù)公司、信托、金融投資等金融業(yè)務(wù)的拓展產(chǎn)業(yè)開(kāi)展前提總結(jié)自身因素外部因素開(kāi)發(fā)商因素地塊因素政策因素生態(tài)修復(fù)、生態(tài)建筑、生態(tài)小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)具備操作優(yōu)勢(shì)規(guī)模大，需從新城運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，低碳生態(tài)新城是趨勢(shì)城鎮(zhèn)化過(guò)程中的生態(tài)、文明理念；城市建設(shè)中生態(tài)方向生態(tài)成為各開(kāi)展因素中必不可少的要素，以生態(tài)產(chǎn)業(yè)為根底的生態(tài)新城開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行。開(kāi)展低碳生態(tài)新城的必要性和必然性1、低碳生態(tài)新城是推進(jìn)生態(tài)文明的主要支撐者2、低碳生態(tài)新城是應(yīng)對(duì)目前資源環(huán)境問(wèn)題的系統(tǒng)工程3、低碳生態(tài)新城市應(yīng)對(duì)全球氣候變化的主要手段4、低碳生態(tài)新城是“使生活更美好〞的抓手低碳生態(tài)新城——德國(guó)弗萊堡弗萊堡以生態(tài)目標(biāo)為導(dǎo)向，推廣了低能耗的建筑、使用了電熱聯(lián)產(chǎn)電站供暖和綜合利用太陽(yáng)能、雨水回收再利用以及環(huán)保型有軌電車(chē)作為區(qū)內(nèi)交通方式，將公共交通、步行道、自行車(chē)道和30公里限速區(qū)以及自然小徑進(jìn)行有效的融合，成為世界知名低碳生態(tài)新城之一。低碳生態(tài)新城開(kāi)展——國(guó)外案例生態(tài)建筑雨水回收利用生態(tài)建筑生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)建筑低碳交通可再生能源生態(tài)新城建設(shè)——庫(kù)布齊生態(tài)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，已經(jīng)成為哈佛商學(xué)院和清華經(jīng)管學(xué)院的經(jīng)典教學(xué)案例，通過(guò)生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)規(guī)劃、生態(tài)建筑和生態(tài)修復(fù)構(gòu)建億利生態(tài)小城鎮(zhèn)模式，具有較強(qiáng)的實(shí)踐意義，可在固安的土地上進(jìn)行改造和開(kāi)發(fā)。低碳生態(tài)新城開(kāi)展——開(kāi)發(fā)商成功案例生態(tài)新城建設(shè)——庫(kù)布齊生態(tài)小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)醫(yī)藥、旅游業(yè)、生態(tài)低碳小鎮(zhèn)和生態(tài)材料等多元化生態(tài)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展改善區(qū)域環(huán)境同時(shí)實(shí)現(xiàn)多方共贏。庫(kù)布其世界沙漠公園“七星湖旅游度假區(qū)規(guī)模：億利資源七星湖景區(qū)目前已經(jīng)開(kāi)展成為一個(gè)集餐飲、住宿、娛樂(lè)、會(huì)議接待、休閑度假為一體的國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)。預(yù)計(jì)每年接待中外高端游客將到達(dá)20萬(wàn)人次。全產(chǎn)業(yè)鏈的天然甘草藥業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈條：中藥材種植——加工生產(chǎn)——銷(xiāo)售知名品牌：以億利甘草良咽為優(yōu)勢(shì)品牌的復(fù)方甘草片、甘草合劑、復(fù)方炙甘草顆粒、甘草爽、甘草鋅片等一批甘草系列已經(jīng)上市。生態(tài)能源——太陽(yáng)能光伏和風(fēng)力能源開(kāi)展沙漠太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)，利用庫(kù)布其沙漠光照充足的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃太陽(yáng)能發(fā)電工程。借助沙漠里面的風(fēng)力充足，開(kāi)發(fā)風(fēng)力發(fā)電。低碳生態(tài)新城開(kāi)展——開(kāi)發(fā)商成功案例低碳生態(tài)新城案例開(kāi)展啟示低碳生態(tài)新城開(kāi)展1、具備良好的生態(tài)根底，具備可持續(xù)開(kāi)展的生態(tài)環(huán)境；2、低碳生態(tài)的新城規(guī)劃和生態(tài)建筑3、新能源、新材料的廣泛應(yīng)用4、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的多元化開(kāi)展5、變廢為寶，污染治理等特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)良好示范6、社會(huì)、政府、開(kāi)發(fā)者多方共贏，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。固安生態(tài)新城開(kāi)展初步設(shè)想低碳生態(tài)新城開(kāi)展建立生態(tài)修復(fù)區(qū)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)和諧統(tǒng)一，相互依存的新型生態(tài)城市生態(tài)修復(fù)生態(tài)居住生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)修復(fù)產(chǎn)業(yè)——對(duì)河道的修復(fù)治理固安生態(tài)新城——生態(tài)修復(fù)例如：億利資源集團(tuán)通過(guò)與政府合作，曾經(jīng)成功修復(fù)烏蘭察布霸王河的生態(tài)環(huán)境，給區(qū)域以嶄新的碧水藍(lán)天。烏蘭察布霸王河生態(tài)修復(fù)前后河道比照生態(tài)修復(fù)——河道修復(fù)固安生態(tài)新城——生態(tài)修復(fù)修復(fù)區(qū)域周邊的枯槁河道，利用綠色種植，水污染治理，水循環(huán)利用等，修復(fù)河道生態(tài)系統(tǒng)，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境。水環(huán)境、土壤的修復(fù)——用折線和曲線勾勒濱水形狀，形成不同層次的親水平臺(tái)和內(nèi)置水院，創(chuàng)造城市交往空間，以便于吸引各種商業(yè)活動(dòng)。生態(tài)道路——延景觀人道兩側(cè)安排系列街頭公園和休閑步道。街頭小品和公園家居采用綠色材料和回收材料制成，利用科再生能源提供街頭照明。中水灌溉。生態(tài)修復(fù)——周邊綠帶利用固安生態(tài)新城——生態(tài)修復(fù)通過(guò)與政府合作，在生態(tài)小城鎮(zhèn)周邊適宜區(qū)域，利用綠帶的綠化區(qū)域平臺(tái)，以育林、綠色果蔬、苗圃、花卉等多種方式，修復(fù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，增加農(nóng)民就業(yè)，提升經(jīng)濟(jì)開(kāi)展。固安生態(tài)新城開(kāi)展初步設(shè)想低碳生態(tài)新城開(kāi)展生態(tài)修復(fù)生態(tài)居住生態(tài)產(chǎn)業(yè)特色農(nóng)產(chǎn)品種植開(kāi)發(fā)——水晶花園和立體菜地特色經(jīng)濟(jì)作物開(kāi)發(fā)——中草藥種植與研發(fā)依托種植甘草的中藥種植經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)包含甘草在內(nèi)的百余種中藥材種植展示基地，既可作為中藥材展示科普基地，又可開(kāi)展百草藥堂，進(jìn)行天然有機(jī)中藥銷(xiāo)售和養(yǎng)生餐飲開(kāi)發(fā)。生態(tài)農(nóng)業(yè)——有機(jī)作物研發(fā)、培育和種植固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)建立京南最大的花卉種植基地，以室外綠帶和室內(nèi)溫室為根底，形成四季常開(kāi)的花卉供貨體系，美化周邊生態(tài)環(huán)境的同時(shí)，帶來(lái)旅游開(kāi)展、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和農(nóng)民就業(yè)。生態(tài)農(nóng)業(yè)——訂單花卉種植基地固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)——生態(tài)旅游觀光農(nóng)業(yè)中心固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)外部的花海和室內(nèi)的溫室結(jié)合開(kāi)展，以生態(tài)溫室中的商業(yè)和旅游效勞產(chǎn)業(yè)為主題，形成觀景、攝影餐飲、商業(yè)等多元化開(kāi)展通過(guò)奇花異草園、中藥百草園、DIY香薰精油、親子樂(lè)園、農(nóng)業(yè)講堂等實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的科普、教育、體驗(yàn)、創(chuàng)意，到達(dá)農(nóng)業(yè)高效利用，實(shí)現(xiàn)多人群互動(dòng)。生態(tài)農(nóng)業(yè)——生態(tài)農(nóng)業(yè)主題樂(lè)園固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)——生態(tài)能源因地制宜的配套可再生能源系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)小城鎮(zhèn)的自供能，自循環(huán)。固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)建立京南首個(gè)再生能源回收發(fā)電示范基地、形成垃圾回收、發(fā)電、供暖、供水的多層級(jí)能源系統(tǒng)；生活垃圾經(jīng)處理后變?yōu)橛袡C(jī)肥料，用于園區(qū)花草施肥，肥沃土質(zhì)。利用發(fā)電產(chǎn)生的廢氣廢熱，生產(chǎn)蒸氣供暖氣和熱水用水，并通過(guò)冷凍機(jī)生產(chǎn)出冷水。冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)垃圾回收處理系統(tǒng)供暖方面有三臺(tái)先進(jìn)的燃?xì)鉁u輪發(fā)動(dòng)機(jī)的高壓蒸汽廢氣余熱作為熱源，不足的部分使用另外三臺(tái)以天然氣為然聯(lián)的鍋爐補(bǔ)充供應(yīng)熱水和暖氣。供暖系統(tǒng)可再生能源發(fā)電系統(tǒng)利用生態(tài)修復(fù)農(nóng)林廢棄物和城市垃圾作為低成本原料生物技術(shù)發(fā)電，形成良性循環(huán)。生態(tài)能源——垃圾的回收再利用固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)整體工程內(nèi)采用系統(tǒng)的資源再利用系統(tǒng)，利用雨水收集系統(tǒng)和廢水再利用系統(tǒng)可將園內(nèi)的廢水進(jìn)行高度處理以后，用來(lái)澆灌樹(shù)木以及洗手間的清洗。固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)能源——水資源回收再利用最大化發(fā)揮太陽(yáng)能能源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)公共設(shè)施的太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水；交通設(shè)施全域化太陽(yáng)能系統(tǒng)及居住設(shè)施的太陽(yáng)能住宅設(shè)施應(yīng)用。太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng)生態(tài)能源——太陽(yáng)能系統(tǒng)應(yīng)用固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)以生態(tài)農(nóng)業(yè)和有機(jī)農(nóng)莊為根底，為區(qū)域內(nèi)居住人權(quán)提供配套綠色超市、綠色集貿(mào)市場(chǎng)、餐飲效勞等。生態(tài)配套——綠色商業(yè)市場(chǎng)固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)公園中的購(gòu)物中心，觀光、嬉戲、購(gòu)物、餐飲于一體，在綠色生活中享受購(gòu)物的樂(lè)趣。生態(tài)配套——生態(tài)購(gòu)物中心固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)配套——生態(tài)新城規(guī)劃展覽體驗(yàn)館固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)在綠色主題公園內(nèi)常設(shè)生態(tài)規(guī)劃展覽館，設(shè)置對(duì)新型能源及固安生態(tài)小鎮(zhèn)的說(shuō)明模型,淺顯易懂地進(jìn)行介紹說(shuō)明，普及生態(tài)科普知識(shí)，并設(shè)置生態(tài)體驗(yàn)中心。生態(tài)配套——生態(tài)健康醫(yī)療基地固安生態(tài)新城——生態(tài)產(chǎn)業(yè)依托生態(tài)中草藥種植和引入的知名醫(yī)院及醫(yī)療研究機(jī)構(gòu)，打造生態(tài)健康醫(yī)療基地，設(shè)置。治療預(yù)防醫(yī)療機(jī)構(gòu)及科研中心體檢心靈保健和養(yǎng)生理療康復(fù)醫(yī)療、生命修復(fù)養(yǎng)老護(hù)理和保健康體、保養(yǎng)生態(tài)健康產(chǎn)業(yè)基地24小時(shí)上門(mén)看護(hù)中心在家看護(hù)醫(yī)療診所護(hù)理養(yǎng)老信息化養(yǎng)老院信息化老年公寓固安生態(tài)新城開(kāi)展初步設(shè)想低碳生態(tài)新城開(kāi)展生態(tài)修復(fù)生態(tài)居住生態(tài)產(chǎn)業(yè)依托水源利用、垃圾回收、再生能源和生態(tài)景觀等生態(tài)產(chǎn)業(yè)要素，結(jié)合綠色交通、生態(tài)道路、生態(tài)建筑構(gòu)筑7S生態(tài)居住體系。固安生態(tài)新城——生態(tài)居住7S水源利用綠色交通生態(tài)道路生態(tài)建筑生態(tài)景觀再生能源垃圾回收生態(tài)居住——生態(tài)規(guī)劃和生態(tài)建筑的高度融合采取合理化的街道設(shè)計(jì)尺度，圍繞道路種植大量的樹(shù)木和花草，減少太陽(yáng)直射，增加陰涼，道路內(nèi)交通全部以步行、騎自行車(chē)或乘坐公共電車(chē)和駕駛小型電瓶車(chē)來(lái)作為主要交通工具，從而形成全新的生態(tài)道路和綠色交通出行系統(tǒng)。固安生態(tài)新城——生態(tài)居住生態(tài)居住——綠色交通及生態(tài)道路大規(guī)模使用綠色建筑技術(shù)GreenBuilding建筑節(jié)能到達(dá)85%，節(jié)水15%，垃圾100%回收生態(tài)居住——綠色建筑固安生態(tài)新城——生態(tài)居住生態(tài)辦公和生態(tài)居住多元化開(kāi)展生態(tài)SOHO辦公區(qū)域以低密度獨(dú)棟辦公樓為主體，形成相對(duì)獨(dú)立的辦公空間，與自然緊密集合，營(yíng)造足夠的交流空間，形成充滿生氣與活力的綜合性社區(qū)。立體垂直綠化、中庭綠化、屋頂綠化，形成立體綠化網(wǎng)，結(jié)合可調(diào)節(jié)遮陽(yáng)系統(tǒng)，在自然通風(fēng)的過(guò)程中調(diào)節(jié)空氣質(zhì)量，營(yíng)造出豐富多變的立面肌理與外部景觀。生態(tài)住宅合院式布局，形成宜人的內(nèi)聚型半私密綠化庭院，每套住宅都有寬敞明亮的起居空間，綠化露臺(tái)一級(jí)陽(yáng)光房，最大化使用自然通風(fēng)，朝南的陽(yáng)光房既勇于收集太陽(yáng)能，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，屋頂綠化、綠化露臺(tái)均能回收和重復(fù)利用雨水。固安生態(tài)新城——生態(tài)居住生態(tài)居住——綠色建筑生態(tài)居住——生態(tài)建筑材料研發(fā)和集成綠色建筑——在城市綠色建筑的相關(guān)效勞業(yè)中，本工程應(yīng)以綠色建筑的開(kāi)發(fā)與建設(shè)為主，未來(lái)可選擇開(kāi)展集成研發(fā)及運(yùn)營(yíng)為主要業(yè)態(tài)固安生態(tài)新城——生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)開(kāi)展總結(jié)固安生態(tài)新城生態(tài)新城生態(tài)修復(fù)生態(tài)居住生態(tài)產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)再生能源綠色商業(yè)綠色建筑以生態(tài)修復(fù)為根底，開(kāi)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、居住相互依存，相互促進(jìn)的新型生態(tài)化新城。4.小鎮(zhèn)級(jí)規(guī)模的超大盤(pán)，本工程開(kāi)展主題及功能構(gòu)成是什么？工程核心問(wèn)題第73

頁(yè)4第四局部工程整體定位整體定位思路代表一種氣質(zhì)、一種文化、一種精神倡導(dǎo)全新的生態(tài)生活，與產(chǎn)業(yè)相契合符合區(qū)域上位規(guī)劃，兼顧差異化特點(diǎn)充分借勢(shì)億利資源生態(tài)城品牌影響力利于億利品牌的推廣，可在異地復(fù)制工程整體定位京南新城中心億利樂(lè)活生態(tài)城京南全新活力點(diǎn)，宜居宜業(yè)生態(tài)新城