西北綜合物流園區(qū)槎浦物流基地項目可行性研究報告

XX西北綜合物流園區(qū)槎浦物流基地工程2004年1月目錄前言第1章總論第2章工程建設(shè)的必要性第3章市場分析第4章工程功能定位第5章工程建設(shè)方案第6章工程選址、建設(shè)條件與動拆遷第7章環(huán)境保護、勞動平安衛(wèi)生、消防和節(jié)能第8章工程法人組織機構(gòu)、定員和招投標第9章工程建設(shè)進度第10章投資估算、資本金、資金籌措和資金運用方案第11章工程財務(wù)效益分析第12章風險和對策分析第13章結(jié)論和建議附表：1-9附件：XX市開展方案委員會滬計貿(mào)〔2003〕15號文“關(guān)于XX西北綜合物流園區(qū)槎浦物流基地工程建議書的批復(fù)〞工程法人營業(yè)執(zhí)照XX市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃〔2003〕770號文“關(guān)于?普陀區(qū)槎浦物流基地控制性詳細規(guī)劃?的批復(fù)〞中華人民共和國海關(guān)總署署加函〔2003年〕426號文“關(guān)于同意XX西北物流園區(qū)集團設(shè)立公共型保稅倉庫的批復(fù)〞XX市市政工程管理局滬市政規(guī)〔2003〕902號文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)〞公建配套部門征詢意見普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)人民政府桃府〔2003〕79號文“關(guān)于桃浦鎮(zhèn)西北物流園區(qū)槎浦基地土地名稱歸并的批復(fù)〞XX市普陀區(qū)環(huán)保局普環(huán)保評〔2003〕42號文“關(guān)于對西北物流園區(qū)槎浦物流基地建設(shè)工程環(huán)境影響報告表及專項評價報告的批復(fù)〞資本金出資證明銀行貸款意向附圖：1、槎浦物流基地總平面圖2、槎浦物流基地地塊控制示意圖3、管理效勞大樓效果圖4、立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖5、平面?zhèn)}庫立面效果示意圖和剖面結(jié)構(gòu)示意圖6、平面?zhèn)}庫平面布局示意圖7、立體倉庫平面效果示意圖8、基地現(xiàn)狀示意圖前言XX要建設(shè)成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易與航運中心，提高城市綜合競爭力，增強城市綜合效勞功能，就必須成為國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。因此，順應(yīng)當今世界經(jīng)濟開展潮流，加快開展現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)和開展現(xiàn)代物流園區(qū)，提升城市現(xiàn)代物流水平，是XX增強綜合競爭優(yōu)勢，成為國際航運與貿(mào)易中心的戰(zhàn)略選擇，對XX拓展新的經(jīng)濟增長空間，提高城市綜合競爭力具有十分重要的意義。西北綜合物流園區(qū)是市政府物流規(guī)劃中“3＋1〞市級物流園區(qū)中唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，加快西北綜合物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，強化園區(qū)綜合物流功能的開發(fā)，是加快開展全市物流產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全市海港、陸港、空港各物流園區(qū)協(xié)調(diào)開展的需要，也是提升西北綜合物流園區(qū)自身開展水平和競爭優(yōu)勢的客觀要求。為了加快西北綜合物流園區(qū)建設(shè)步伐，適應(yīng)現(xiàn)代物流的開展趨勢，滿足國內(nèi)市場日益增長的物流效勞需求，把西北綜合物流園區(qū)建成面向XX的城市配送物流基地、國內(nèi)物流進出XX的重要集散地之一以及國際物流進出中國大陸，輻射長江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐，XX西北物流園區(qū)集團擬在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域－槎浦地塊，規(guī)劃面積為249公頃的地塊，建設(shè)集貨運配載、交易、信息效勞、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流效勞于一體的集散型綜合性物流基地。XX市開展方案委員會滬計貿(mào)(2003)15號文批復(fù)了本工程立項申請，詳見附件1。我公司受XX西北物流園區(qū)集團的委托，編制本工程可行性研究報告。第1章總論1.1工程名稱XX西北綜合物流園區(qū)槎浦物流基地〔以下簡稱“槎浦物流基地〞〕工程法人及投資方簡介該工程法人為XX西北物流園區(qū)集團。企業(yè)名稱：XX西北物流園區(qū)集團〔以下簡稱“西北物流公司〞〕企業(yè)類型：有限責任公司〔國內(nèi)合資〕注冊地點：XX市武威路789號法定代表人：葛惠桃注冊資本：人民幣壹億元經(jīng)營范圍：XX西北物流園區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計開發(fā)，實業(yè)投資，國內(nèi)貿(mào)易〔除專項規(guī)定〕，資產(chǎn)經(jīng)營，倉儲、物流業(yè)的管理〔凡涉及許可經(jīng)營的工程憑許可證經(jīng)營〕。工程法人營業(yè)執(zhí)照詳見附件2。西北物流公司成立于2002年4月，由XX盈富投資、XX未來島投資置業(yè)、XX新楊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟開展〔集團〕、XX金環(huán)工業(yè)共同投資組建。XX盈富投資是專門從事實業(yè)投資、企業(yè)投資、市場投資的投資型企業(yè)，注冊資本為人民幣1億元。該公司在本工程中出資3200萬元人民幣，占工程總資本的32％。XX未來島投資置業(yè)是專門從事房地產(chǎn)投資、實業(yè)投資、物業(yè)管理的置業(yè)公司，注冊資本為人民幣8000萬元。該公司在本工程中出資3300萬元人民幣，占工程總資本的33％。XX新楊工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟開展〔集團〕是專門從事實業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑裝潢材料，國內(nèi)貿(mào)易、組織橫向經(jīng)濟聯(lián)系及投資效勞的集團公司，注冊資本為人民幣1億元。該公司在本工程中出資3000萬元人民幣，占工程總資本的30％。XX金環(huán)工業(yè)是專門從事機械設(shè)備、承接有關(guān)工程、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務(wù)的工業(yè)企業(yè)，注冊資本為人民幣1300萬元。該公司在本工程中出資500萬元人民幣，占工程總資本的5％，1.3可行性研究報告編制依據(jù)本研究報告編制的主要依據(jù)：1)中華人民共和國海關(guān)總署署加函[2003]426號文“關(guān)于同意XX西北物流園區(qū)集團設(shè)立公共型保稅倉庫的批復(fù)〞。2)XX市開展方案委員會滬計貿(mào)[2003]015號文“關(guān)于XX西北綜合物流園區(qū)槎浦基地工程建議書的批復(fù)〞。3)XX市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃[2003]770號文“關(guān)于?普陀區(qū)槎浦物流基地控制性詳細規(guī)劃?的批復(fù)〞。4)XX市市政工程管理局滬市政規(guī)[2003]902號文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)〞。5)XX市普陀區(qū)人民政府辦公室(2003-23)號文“關(guān)于加快西北物流園區(qū)重大工程建設(shè)協(xié)調(diào)會紀要〞。6)XX市普陀區(qū)環(huán)境保護局普環(huán)保評[2003]42號文“關(guān)于對西北物流園區(qū)槎浦物流基地建設(shè)工程環(huán)境影響報告表及專項評價報告的批復(fù)〞。7)西北物流公司提供的設(shè)計資料及其他根底資料。1.4工程選址本工程基地位于XX西北部普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)內(nèi)，東到中槎浦，南臨規(guī)劃金昌路以南約50米處，西至規(guī)劃金迎路以西約500米，北至翔二河北側(cè)規(guī)劃路，總用地面積為249公頃。XX市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃(2003)770號文批復(fù)了工程用地控制性詳細規(guī)劃的批復(fù)，詳見附件3。1.5工程功能定位本工程擬通過開展公路、鐵路集裝箱運輸，吸引國際國內(nèi)知名的物流企業(yè)及相關(guān)的高技術(shù)、物流配套效勞企業(yè)入駐，形成陸上交易所的集散效應(yīng)，建設(shè)具有多式聯(lián)運特色的物流園區(qū)。其總體功能將在三個層面上拓展：1〕依托市內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)內(nèi)倉儲配送設(shè)施，開展面向市內(nèi)的集貨、加工、倉儲、配送業(yè)務(wù)，建設(shè)XX的城市配送物流基地；2〕依托公路、鐵路一體化的運輸方式，加強倉儲、配送等企業(yè)的有效聯(lián)合，形成面向華東地區(qū)和全國的物流集散地之一；3〕依托跨國物流企業(yè)，探索與港口物流和航空物流的功能互補及有效合作，開拓國際物流市場，力爭成為國際物流進出中國大陸，輻射長江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐。1.6規(guī)劃用地功能分區(qū)本工程規(guī)劃用地面積為249公頃，其中管理效勞用房、倉庫等建筑的實際可用地為136.23萬平方米，交通設(shè)施、公建配套、鐵路、道路、虹橋機場航站樓、集中綠地、水域等其他用地為112.77萬平方米。實際可用地中管理效勞用地為6.55萬平方米，倉庫用地為129.68萬平方米〔其中包括自營及公共型保稅倉庫用地16.49萬平方米，對外出租倉庫用地31.32萬平方米，對外批租用地74.97萬平方米，開展備用地6.9萬平方米〕。規(guī)劃用地功能分區(qū)面積詳見表1-1。表1-1用地功能分區(qū)面積示意表序號工程面積所占百分數(shù)〔％〕〔萬平方米〕一實際可用地136.2354.711管理效勞用房用地6.552.632倉庫用地129.6852.082.1批租用地74.972.2自營及海關(guān)倉庫用地16.492.3出租倉庫用地*31.322.4開展備用地6.9二其他用地112.7745.291交通設(shè)施用地0.350.0142公建配套設(shè)施用地0.50.23鐵路用地2.280.94道路用地37.4215.035虹橋機場航站樓用地3.031.226集中綠地48.8219.67水域20.378.33總計249.00100*含已入駐的XX煙草公司儲運用地9.97萬平方米，華聯(lián)超市配送中心一期用地12.62萬平方米，頂通公司租賃倉庫用地8.73萬平方米。1.7建設(shè)規(guī)劃及本工程建設(shè)內(nèi)容1.7.1建設(shè)規(guī)劃整個槎浦物流基地規(guī)劃總建筑面積為94.86萬平方米，包括倉庫、管理效勞用房、交通設(shè)施、公建設(shè)施、虹橋機場航站樓等建筑。其中倉庫建筑面積為91.98萬平方米〔包括自營及公共型保稅倉庫12.49萬平方米，出租倉庫19.48萬平方米，批租土地內(nèi)擬建倉庫53.11萬平方米，以及開展備用地內(nèi)將后期建設(shè)的倉庫6.9萬平方米〕；管理效勞用房建筑面積為2.35萬平方米，包括1棟位于金迎路西側(cè)的管理效勞大樓7500平方米和1棟位于金迎路東側(cè)的國際物流中心商務(wù)大樓1.6萬平方米；公建配套設(shè)施、機場航站樓、交通設(shè)施等用房建筑面積為5310平方米。槎浦物流基地主要規(guī)劃建筑指標如表1-2。表1-2槎浦物流基地主要規(guī)劃建筑指標序號工程指標〔m2〕備注1總建筑面積9485951.1倉儲建筑面積919785自營及公共型保稅倉庫124920出租倉庫*194755批租區(qū)擬建倉庫531110將由土地批租房建設(shè)預(yù)留用地擬建倉庫69000將后續(xù)建設(shè)1.2管理效勞用房建筑面積23500管理效勞大樓7500物流中心商務(wù)大樓160001.3交通設(shè)施建筑面積13501.4公建設(shè)施建筑面積36001.5機場航站樓建筑面積360已建建筑2停車場3430003集中綠地率〔％〕19.64綠化率〔％〕555道路及停車場占地率〔％〕28.86建筑密度〔％〕16.27綜合容積率0.387.1管理效勞用地容積率0.367.2倉庫用地容積率0.717.3交通設(shè)施用地容積率0.397.4公建設(shè)施用地容積率0.727.5機場用地容積率0.01*含已入駐的XX煙草公司儲運倉庫75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉庫69245平方米和頂通公司租賃倉庫49720平方米。1.7.2本工程建設(shè)內(nèi)容本工程擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動整個槎浦物流基地的“七通一平〞、基地自營和出租倉庫、管理和效勞等工程設(shè)施的建設(shè)。具體建設(shè)內(nèi)容為：1〕整個槎浦物流基地的“七通一平〞，包括征地動拆遷、勞動力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等根底設(shè)施的建設(shè)；2〕在A05街坊〔本工程基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個街坊，以A01……A23街坊表示，詳見附圖2〕內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為7500平方米的管理效勞大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1棟建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務(wù)大樓；3〕在A05、A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉庫和4座自營倉庫，總建筑面積為124920平方米〔自營倉庫配備相應(yīng)的物流設(shè)備，包括2臺集裝箱正面吊、38副渡板和19臺3噸叉車以及相應(yīng)的工器具〕。由工程法人開發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容詳見表1-3。表1-3工程法人開發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容序號工程指標〔m2〕層高〔m〕層數(shù)1倉庫1249201.1自營倉庫563208.0～12.01、21.2公共型保稅倉庫686008.0～12.012.管理效勞用房235002.1管理效勞大樓75003.6～3.952.2國際物流商務(wù)大樓160003.6～3.9123公建及交通設(shè)施用房46003.1變電所17703.2垃圾收集站2303.3雨水泵站16603.4道路班房1000總建筑面積1530201.8建設(shè)期本工程建設(shè)期為3年，從2003年1月開始進行前期籌建、可行性研究、初步設(shè)計、動拆遷、施工建設(shè)等，預(yù)計2005年12月底竣工。1.9投資估算經(jīng)估算，本工程建設(shè)總投資為177392萬元，其中：固定資產(chǎn)投資費用為98663萬元，土地和動拆遷費為70976萬元，建設(shè)期貸款利息為7653萬元，鋪底流動資金(自營)為100萬元。1.10資本金及資金籌措1.11財務(wù)效益分析工程全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為7.19％，按6％折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為14482萬元；靜態(tài)投資回收期為11.70年(含建設(shè)期)；動態(tài)投資回收期為19.47年(含建設(shè)期)；工程貸款歸還期為9.04年(含建設(shè)期)，工程在財務(wù)上根本可行。1.12結(jié)論本工程的建設(shè)對加快實現(xiàn)XX成為國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心之一的目標，促進國內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流、人才流的開展具有重要意義，工程建設(shè)是十分必要的，且有一定經(jīng)濟效益。第2章工程建設(shè)的必要性2.1我而在我國參加WTO之后，物流效勞業(yè)作為國內(nèi)率先對外開放的領(lǐng)域之一，興旺國家現(xiàn)代的物流管理技術(shù)、經(jīng)驗和高素質(zhì)人才的進入，必然會對國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營觀念、管理體制與開展方式等方面產(chǎn)生較大沖擊，同時過高的物流本錢也對我國產(chǎn)品加快出口相當不利。因此，盡快降低物流本錢，開展現(xiàn)代物流是當前我國物流行業(yè)應(yīng)對WTO的迫切需要。建2.2本工程的建設(shè)符合XX物流產(chǎn)業(yè)開展的內(nèi)在要求目前，XX經(jīng)濟正處于重要的調(diào)整轉(zhuǎn)型時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，根底設(shè)施條件的日益完善，以及人們逐步對物流理念的普遍接受為XX現(xiàn)代物流業(yè)的開展提供了良好的條件和機遇。但是由于缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，XX商業(yè)系統(tǒng)、工業(yè)系統(tǒng)、物資系統(tǒng)等各行業(yè)各自為政，都在規(guī)劃各自的物流基地，造成重復(fù)建設(shè)、資源浪費，各行業(yè)物流基地又大都功能單一，使用率低，直接影響了各物流基地的開發(fā)效果和經(jīng)營效益，并且各物流基地的分散布局也給城市交通、城市景觀、生態(tài)環(huán)境等帶來了一定的負面影響，與XX市現(xiàn)代物流業(yè)的開展要求不相適應(yīng)。與此同時，XX周邊許多國家或城市紛紛把物流作為其經(jīng)濟開展重點之一，新從國內(nèi)看，北京、天津、青島、深圳等許多城市及江浙兩地的許多大中城市也開始大力規(guī)劃和開展物流業(yè)，如深圳市把開展現(xiàn)代物流業(yè)作為該市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力將深圳建成為全球最具有影響力的集裝箱運輸中心、國際航運中心和亞太地區(qū)營運中心之一；成都物流基地已與北京賽浦京良、深圳平湖兩大物流基地簽訂合作協(xié)議，擬共同建設(shè)中國未來的三大物流基地，構(gòu)成我國東、西、北三地的物流“金三角〞；而與XX鄰近的寧波市，那么力爭通過10至15年的努力，建設(shè)成為長江三角洲的國際物流樞紐和浙江省的重要綜合物流中心，“十五〞期間，京杭大運河將延伸至寧波甬江口，其全程252公里，按國家干線四級航道統(tǒng)一規(guī)劃，將建成寧波港前方強大的水路集散系統(tǒng)，對XX形成腹地競爭態(tài)勢。因此，大力培育和開展XX現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)不僅是XX經(jīng)濟開展的需要，也關(guān)系到XX能否盡快融入全球經(jīng)濟，形成在全國以至全球資源配置分工體系中的核心地位，加速其開展的步伐和力度已是刻不容緩。根據(jù)XX市“十五〞規(guī)劃，XX現(xiàn)代物流業(yè)開展將充分發(fā)揮海陸空樞紐和大口岸的綜合優(yōu)勢，以輻射國內(nèi)外的口岸為依托，有效整合已有資源，積極開展第三方物流，規(guī)劃建設(shè)一批大型化、綜合性現(xiàn)代物流園區(qū)，重點開展浦東新區(qū)空港物流園區(qū)、外高橋物流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)。西北綜合物流園區(qū)作為目前唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，其完善與否將直接影響XX市是否能成為我國乃至亞太地區(qū)重要的一個物流樞紐。因此，推進西北綜合物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)將是XX市開展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，營造物流企業(yè)良好的開展環(huán)境，提高物流經(jīng)營規(guī)模效益的重要舉措之一。2.3本工程的建設(shè)有利于完善西北綜合物流園區(qū)物流產(chǎn)業(yè)布局，促進園區(qū)的開展近年來，西北物流綜合園區(qū)通過大力開展公路、鐵路集裝箱運輸和陸上交易所的集聚效應(yīng)，已初步形成多式聯(lián)運物流的特色園區(qū)。但是目前園區(qū)的布局還相當分散，各類物流企業(yè)的入駐沒有經(jīng)過認真規(guī)劃，物流根底設(shè)施也存在相當程度的重復(fù)建設(shè)、使用率低、無法充分發(fā)揮西北綜合物流園區(qū)的綜合功能，亟需對西北綜合物流園區(qū)現(xiàn)有資源進行整合，開發(fā)和提升核心區(qū)域開展水平，以促進西北綜合物流園區(qū)的進一步開展。基于此，西北綜合物流園區(qū)擬重點規(guī)劃建設(shè)“二基地、一中心〞〔“二基地〞為未來島基地和槎浦基地，“一中心〞為以XX市陸上貨運交易中心為主體的停車、交易區(qū)〕。槎浦物流基地位于西北綜合物流園區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，靠近外環(huán)線和滬寧、滬嘉高速公路，開展倉儲物流基地具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。目前，基地內(nèi)現(xiàn)已有華聯(lián)超市、XX煙草公司、頂通公司等大型物流企業(yè)入駐，形成了一定的物流園區(qū)氣氛。同時普陀區(qū)政府也把開發(fā)建設(shè)槎浦物流基地作為該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點，給予了積極支持，這些為本工程的建設(shè)提供了有利條件。因此，槎浦物流基地的開發(fā)與建設(shè)將能夠更好地整合西北綜合物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的物流資源，提升園區(qū)的綜合物流水平，吸引更多物流企業(yè)入駐，完善園區(qū)內(nèi)的物流總體布局，并推動園區(qū)乃至XX物流產(chǎn)業(yè)的開展。2.4本工程的建設(shè)有利于桃浦地區(qū)經(jīng)濟的開展桃浦地區(qū)地處XX市西隅，從二十世紀八十年代初，開始開展倉儲業(yè)，目前已形成了一定規(guī)模的倉儲業(yè)市場群落，成為XX城郊結(jié)合部重要的商品集散地之一。隨著本工程的推進將吸引一大批國際、國內(nèi)物流企業(yè)入駐，給桃浦地區(qū)帶來大量“人流〞、“物流〞和“信息流〞，極大地促進該地區(qū)經(jīng)濟的開展。因此，本工程的建設(shè)，對桃浦地區(qū)在“十五〞期間根本建立適應(yīng)現(xiàn)代化國際大都市功能的新型產(chǎn)業(yè)體系，拓展新的經(jīng)濟增長空間，增強綜合競爭力具有十分重要的意義。綜上所述，本工程建設(shè)槎浦物流基地，對加快國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)開展、應(yīng)對入世挑戰(zhàn)、促進XX經(jīng)濟持續(xù)開展、完善西北綜合物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局、拓展桃浦地區(qū)新的經(jīng)濟增長空間，具有十分重要的意義。因此，本工程的建設(shè)是必要的、迫切的。第3章市場分析3.1中國物流園區(qū)開展現(xiàn)狀我國已將開展商品物流配送作為國民經(jīng)濟開展方案的一項重點內(nèi)容，列入“十五〞規(guī)劃整體藍圖之內(nèi)，并明確提出了物流產(chǎn)業(yè)開展的總目標和具體目標，方案五年內(nèi)在全國建立30個現(xiàn)代商品綜合物流中心示范工程。而各個地方也充分認識到物流園區(qū)在地區(qū)經(jīng)濟開展中的重要作用，紛紛結(jié)合本地實際情況，建設(shè)物流園區(qū)，開展物流產(chǎn)業(yè)。1)北京：據(jù)北京市最近制定的物流開展規(guī)劃，北京市將規(guī)劃在房山閆村—豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺建設(shè)3個大型物流基地，作為北京市進出貨物和大型廠商在亞太地區(qū)的采購與分銷物流平臺；在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口規(guī)劃建設(shè)4個綜合性物流配送區(qū)，成為華北甚至全國的重要物流樞紐；另外在朝陽、海淀、豐臺、大興等地區(qū)規(guī)劃建設(shè)13個滿足不同行業(yè)或不同業(yè)態(tài)要求的專業(yè)性物流配送區(qū)，成為零售末端配送的專業(yè)化物流基地。2)3)廣州：2001年4月公布的?廣州市商業(yè)網(wǎng)點十年開展規(guī)劃?說明，廣州將規(guī)劃建立四大物流中心，其中廣州白云機場擬建集運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、信息處理、配送等功能于一體的物流基地，使白云機場的物流功能進一步加強。4)深圳：該市已規(guī)劃建設(shè)總面積40平方公里的六大物流園區(qū)。包括機場航空物流園區(qū)、鹽田港物流園區(qū)、前海灣物流園區(qū)、筍崗—清水河物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)，其中規(guī)模最大的前海灣物流園區(qū)達10平方公里。3.2本工程宏觀環(huán)境分析3.2.1經(jīng)濟環(huán)境本工程基地位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，普陀區(qū)是XX的中心城區(qū)之一，位于XX的西北部，區(qū)域面積55平方公里，戶籍人口85萬，素有XX“西大堂〞的美譽。改革開放以來，特別是進入二十世紀九十年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速的開展周期，各方面均取得了歷史性的成就。全區(qū)2003年1-9月完成財政總收入320,124萬元，同比增收72,627萬元，增長29.34%。截至9月底，共引進區(qū)外企業(yè)/自然人來區(qū)設(shè)立全資或控股企業(yè)926戶，注冊資金31.33億元,提前超額完成全年30億元的招商引資方案。普陀區(qū)已形成了持續(xù)、快速、健康開展的嶄新局面。經(jīng)濟的快速開展，經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)改善將為西北物流園區(qū)的建設(shè)、開展提供有力的支撐。另政治法律環(huán)境目前，國內(nèi)政局穩(wěn)定，各項法律法規(guī)正在逐步完善。XX市政府采取了各種措施，保障經(jīng)濟法規(guī)的一貫性和適應(yīng)性，保證經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，為物流產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)的開展創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。主要包括以下幾個方面。1)2)法規(guī)方面：研究和制訂標準的物流業(yè)地方性法規(guī)和政府規(guī)章；改良物流相關(guān)領(lǐng)域的管理方式，對不適應(yīng)物流業(yè)開展的各類規(guī)定和政策進行清理、修改和完善。3)行業(yè)管理方面：在政府引導(dǎo)下，由行業(yè)協(xié)會制訂行業(yè)管理標準，實現(xiàn)行業(yè)自律，自覺維護行業(yè)合法權(quán)益；加強行業(yè)咨詢、調(diào)研、培訓(xùn)等工作；通過行業(yè)協(xié)會協(xié)助政府有關(guān)部門進行市場監(jiān)管和效勞，為政府提供促進行業(yè)開展的政策建議。4)人才方面：采取多種形式，培養(yǎng)物流專業(yè)人才，營造人才“柔性流動〞的政策環(huán)境。積極引進國內(nèi)外優(yōu)秀人才。同時，鼓勵企業(yè)與物流咨詢機構(gòu)、科研院校等進行多種形式的資本與技術(shù)融合，充分發(fā)揮社會各種資源優(yōu)勢，實現(xiàn)物流系統(tǒng)的產(chǎn)學研聯(lián)動開展。3.2.3技術(shù)環(huán)境XX市政府已經(jīng)充分認識到物流在城市經(jīng)濟開展中的重要作用，并逐步加大了對物流技術(shù)研究的投入。重點扶持物流公共信息平臺的建設(shè)規(guī)劃?！笆濞暺陂g的目標是根本建成全國乃至亞太地區(qū)重要的物流公共信息平臺。選擇一批與物流行業(yè)關(guān)聯(lián)度較高的行業(yè)，建成8－10家以效勞于這些行業(yè)和大型企業(yè)為主的專業(yè)物流信息平臺；加快建設(shè)基于EDI系統(tǒng)的面向長江流域的多式聯(lián)運物流信息平臺、面向全國的綜合運輸物流信息平臺、工業(yè)產(chǎn)品交易信息平臺以及面向國際的空港、海港口岸公共物流信息平臺等。另外，XX還花大力氣從各個方面、各個層面開展物流技術(shù)，完善物流體系，以保證物流產(chǎn)業(yè)在XX的開展，包括：1)制定物流技術(shù)標準。緊密跟蹤有關(guān)國際標準，按照國家已有標準，建立以物流信息分類編碼和信息技術(shù)標準化為主要內(nèi)容的物流技術(shù)標準化體系，保證物流信息平臺在高效、統(tǒng)一、有序的環(huán)境下正常運行。2)建立統(tǒng)計指標體系。制定科學的物流業(yè)統(tǒng)計指標體系，建立健全現(xiàn)代物流業(yè)統(tǒng)計信息收集、研究和監(jiān)測體系。3.2.4區(qū)位環(huán)境圖3-1工程基地區(qū)位圖3.3市場分析物3.3.1物流需求分析2002年是我國參加世貿(mào)組織后的第1年，XX商業(yè)以流通方式和組織形式的改革與創(chuàng)新為切入點，各種業(yè)態(tài)競相崛起，以多樣化擴展商業(yè)輻射的廣度，以信息化挖掘商業(yè)內(nèi)涵的深度，使消費品市場繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的開展態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額2035.2億元，比上年增長9.3%，同時恩格爾系數(shù)逐步下降，交通和通信、娛樂教育和文化效勞及醫(yī)療保健的消費比重逐漸提高，消費結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化，居民消費水平進一步提高。與此同時，XX市居民人均收入逐年增高，2002年XX城市居民人均可支配收入為13250元，收入水平的提高，直接表現(xiàn)就是消費需求的旺盛，帶來物流交換的更為頻繁。3.3.1.1食品物流需求分析隨著收入水平大幅提高，市區(qū)居民對食品的支出也逐步增加，由1990年的人均1095元上升到2002年的4120元。居民食品消費方面的觀念發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，已經(jīng)從以家庭為主的實惠型食品消費，轉(zhuǎn)向食品消費多元化。盡管由于生活水平的提高，居民的食品消費占消費總支出比重在下降，但是由于居民消費的總支出隨著經(jīng)濟的增長也有很大幅度的提高，因此居民的食品消費總量并不會因此而下降，相反仍保持著較大的上升趨勢。而這將使食品行業(yè)的物流需求能夠保持較高的水平，而食品消費的多元化也使得食品行業(yè)對于物流配送的要求較高。因此食品行業(yè)的物流配送將會擁有較大的開展空間。3.3.1.2服裝物流需求分析衣著消費已經(jīng)從扯塊布料自己做新衣變?yōu)樽非蠓b的品牌化、時裝化和個性化，成衣化傾向成為衣著消費的主流。在居民衣著支出中，2002年人均用于購置成衣服裝613元，比上年增長6.2%。這意味著市民在服裝上的消費上正不斷增長。相應(yīng)地，服裝行業(yè)的物流配送量也將不斷增長。3.3.1.3家電物流需求分析改革開放以來，XX市居民的耐用消費品擁有量顯著增加，2002年城市居民人均耐用消費品的支出到達340元。到2002年，城市居民每百戶擁有電腦51.2臺，彩色電視機160.2臺，電冰箱103.8臺，洗衣機91.8臺，空調(diào)機117.6臺，移動93.4部。與此同時，居民對于高檔耐用消費品的需求不斷增加，升級換代過程也不斷加快。目前，家電行業(yè)已經(jīng)成為物流需求的主要群體之一，且其對于物流效勞的要求相對較高，物流企業(yè)由此而獲得的利潤也會較高，因此，與家電企業(yè)相關(guān)的物流效勞商應(yīng)成為本物流園區(qū)重點開拓的招商對象之一。3.3.1.4醫(yī)療保健物流需求分析隨著人民生活水平的提高和醫(yī)療保健業(yè)自身的開展，醫(yī)療保健行業(yè)在居民消費中所占的比例越來越高。2002年XX市民用于醫(yī)療保健的消費為人均734元人民幣，比2001年的人均501元同期增長46.5%。同時，伴隨著醫(yī)療保健行業(yè)物流效勞的專業(yè)化與國際標準化，針對醫(yī)療保健行業(yè)符合國際標準的專業(yè)化、標準化的物流需求正在迅速膨脹，特別是對存放醫(yī)藥有特殊要求的專業(yè)倉儲及專業(yè)化配送的開展正在變得越來越迫切。根據(jù)對以上生活資料各行業(yè)消費需求的統(tǒng)計分析，可知近年XX市綜合居民總消費水平呈不斷增長態(tài)勢〔1995-2002年平均年復(fù)合增長率為8.6％，詳見表3-1〕，并將繼續(xù)保持下去。物流需求包括物流活動中運輸、儲存、包裝、裝卸搬運和流通加工等物流作業(yè)量的總和。當XX市居民對生活資料的消費不斷增長時，會引起上述各個環(huán)節(jié)作業(yè)量的增加。因此，本工程規(guī)劃建成為XX市城市配送中心之一，必將在滿足XX市居民的消費品配送方面發(fā)揮巨大作用。同時，XX市居民消費的增長也將為本工程的物流業(yè)經(jīng)營提供可持續(xù)的開展空間。表3-1XX居民消費水平歷年統(tǒng)計及預(yù)測年份居民消費水平〔元/人〕增長率〔%〕1995586825.71996676315.3199768200.8199868660.71999824820.1200088687.5200193365.3200210464122005預(yù)計118102021預(yù)計178202021預(yù)計257253.3.2物流供給分析3.3.2.1行業(yè)分析表3-2歷年XX物流業(yè)增加值及其占GDP的比率〔統(tǒng)計及預(yù)測〕年份國內(nèi)生產(chǎn)總值〔億元〕物流業(yè)增加值〔億元〕占GDP的比率〔％〕1990756.45109.6514.5019952462.57368.3814.9619983688.2616.2216.7119994034.96670.4816.6220014950.84832.8616.8220025408.36911.8616.862005預(yù)計10972021預(yù)計16132021預(yù)計33263.3.2.2交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施分析改革開發(fā)以來，XX加大了對交通運輸設(shè)施建設(shè)的投入，建成了以外高橋港區(qū)、鐵路XX站、浦東國際機場為代表的一大批海陸空重要樞紐。XX港口和航運的根底設(shè)施有了較好的改善，水水聯(lián)運、水陸聯(lián)運形成初步體系，港口貨運量逐年增長，2002年全市港口貨物吞吐量到達26384萬噸，比上年增長19.4％。同時，XX是我國唯一擁有兩個國際機場的城市，虹橋機場貨運吞吐的設(shè)計能力為50萬噸/年〔2002年實際處理量為60多萬噸〕，浦東國際機場(一期)貨運吞吐的設(shè)計能力為100萬噸/年〔二期到達500萬噸/年〕，為XX市成為航運樞紐提供了根底保障。此外，XX位于三條國道主干線和四條國道的交匯處，并通過境內(nèi)的高速公路與周邊省市公路及全國公路網(wǎng)相連接，截至2002年底，XX公路通車總里程超過6286公里，其中國省主干線通車總里程為1109.3公里，高速公路240公里；鐵路方面，XX是全國十大鐵路樞紐之一，運輸線路包括滬寧線、滬杭線和15條支線及聯(lián)絡(luò)線、79條專用線，截至2002年底運營里程到達257公里，并已與港區(qū)相連，構(gòu)成了水陸聯(lián)運網(wǎng)絡(luò)。近幾年XX市貨物運輸量如表3-3所示。表3-31990-2002年貨物運輸量〔單位：萬噸〕年份鐵路公路水運民用航空總計199051868714128641326777199564166273148453727571199949102717116241764839820005307283691844288522062001558428869194961005404920025836297592317413258901因此，隨著集裝箱運輸率、包裝標準化率的提高，以及信息技術(shù)的推廣應(yīng)用，物流、商流、信息流的現(xiàn)代化水平也不斷提高，也保證了XX的物流規(guī)模能夠不斷擴大。3.3.2.3物流企業(yè)分析所替代。因此，局部生產(chǎn)企業(yè)的物流隊伍也已開始走向市場。此外，市場需求促進了物流業(yè)的開展，新興的物流效勞產(chǎn)業(yè)迅速興起，以第三方物流為特色的現(xiàn)代物流企業(yè)應(yīng)運而生。XX目前從事物流業(yè)的企業(yè)可分為：1)傳統(tǒng)的運輸、倉儲、貨代等經(jīng)過改造的物流企業(yè)，如中外運、XX長途運輸公司、交運集團、物資集團等；2)局部國有大型企業(yè)為滿足企業(yè)自身原料采購、產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)需要而建立起專門物流企業(yè)，如寶鋼、東方集團等；3)由企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品的分銷、配送而開展現(xiàn)代物流業(yè)的企業(yè)，如正廣和、牛奶公司等；4)建有配送中心的各類超市及大賣場，如聯(lián)華、華聯(lián)等；5)新組建的第三方物流中心，如群眾、強生、虹鑫、特能公司等；6)外資貨運公司，如UPS、Fedex等。3.4本工程競爭性分析3.4.1與XX市其他物流園區(qū)的競爭性分析。按照XX市物流規(guī)劃，今后XX市將重點建設(shè)“3＋1〞個物流園區(qū)，即XX市外高橋物流園區(qū)、XX市浦東空港物流園區(qū)和XX市西北綜合物流園區(qū)三大物流園區(qū)以及已規(guī)劃建設(shè)的洋山深水港物流園區(qū)。3.4.1.1與XX二大物流園區(qū)的競爭性分析根據(jù)XX“十五〞規(guī)劃，“十五〞期間XX市重點開展和根本建成外高橋、浦東空港和西北三大物流園區(qū)。見圖3-2。圖3-2XX市三大物流園區(qū)區(qū)位圖外高橋物流園區(qū)屬于港區(qū)一體、轉(zhuǎn)口貿(mào)易性園區(qū)，“十五〞期間將充分運用高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)優(yōu)勢，完善外高橋港區(qū)作為XX集裝箱碼頭的集裝箱貨物配載、貨物中轉(zhuǎn)與倉儲、國內(nèi)外貨運代理、多式聯(lián)運、物流信息管理的功能；進一步完善進出口貿(mào)易、報送、通關(guān)、貨物裝卸、保稅倉儲、保稅展示、分撥配送等效勞功能。2005年，根本建成跨國互聯(lián)的分銷園區(qū)和國際集裝箱多式聯(lián)運的中轉(zhuǎn)園區(qū)，形成保稅轉(zhuǎn)口特色的流園區(qū)。浦東空港物流園區(qū)屬航空口岸物流園區(qū)。“十五〞期間，將充分利用航空運輸?shù)目旖荼憷麅?yōu)勢，發(fā)揮物流園區(qū)對內(nèi)對外的貨物集散功能。提供貨源組織、中轉(zhuǎn)、裝卸和倉儲等綜合效勞多式聯(lián)運功能。“十五〞期間將重點建設(shè)航空物流信息系統(tǒng)，根本形成航空快遞特色的物流園區(qū)。本工程作為西北綜合物流園區(qū)的核心區(qū)域，屬于陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信息效勞、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流效勞于一體的集散型物流基地。本工程通過大力開展公路、鐵路集裝箱運輸，形成具有多式聯(lián)運特色的物流園區(qū)。通過對這三大物流園區(qū)功能定位的比照分析，可以看出，三者之間并不存在很強的競爭性。本工程開展的根本戰(zhàn)略是以省際物流集散功能為主，力求建設(shè)成為XX市市域配送基地，并進而開展成為輻射長江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐，其根本的運輸手段是鐵路和公路。而外高橋、浦東空港物流園區(qū)那么是以大陸為腹地，面向國際，成為我國商品進出口的物流樞紐，其根本的運輸手段為海運和空運。所以，與另外兩大園區(qū)相比擬，本工程在開展戰(zhàn)略，功能定位，目標客戶和所提供的產(chǎn)品、效勞等各個方面都存在較大的差異，與其他兩大園區(qū)不存在很強的競爭性〔詳見第四章分析〕。3.4.1.2與規(guī)劃建設(shè)的洋山深水港物流園區(qū)的比擬分析與XX國際航運中心洋山深水港配套的洋山深水港物流園區(qū)位于蘆潮港地區(qū)，海港新城南側(cè)，東臨滬蘆高速公路，通過東海大橋與洋山深水港碼頭相溝通。該物流園區(qū)將通過多層次公路網(wǎng)與XX郊區(qū)環(huán)線、外環(huán)線、內(nèi)環(huán)線相連，并和XX市及長江三角洲的高速公路、交通干線公路網(wǎng)、國道網(wǎng)相連，同時通過規(guī)劃中的浦東鐵路蘆潮港貨運站與國家鐵路網(wǎng)接軌，此外物流園區(qū)還通過內(nèi)河與XX市的內(nèi)河運輸網(wǎng)相通。洋山深水港物流園區(qū)分為鐵路換裝區(qū)、內(nèi)河港區(qū)、國際物流區(qū)、危險品作業(yè)區(qū)等功能區(qū)和綜合配套設(shè)施區(qū)。鐵路換裝區(qū)，提供港口通過鐵路向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)運條件，設(shè)鐵路裝卸線、鐵路堆場、站臺等；內(nèi)河港區(qū)，設(shè)計年吞吐能力達100萬標準箱；國際物流區(qū)，將引進15至20家國際著名物流企業(yè)，實現(xiàn)物流的倉儲、分撥配送和加工等；危險品作業(yè)區(qū)，集中進行危險品箱的裝卸作業(yè)，確保平安；綜合配套設(shè)施區(qū)，提供配套效勞，包括工商、稅務(wù)、郵政、銀行、保險等。依托洋山深水港的巨大開展空間，XX將著力打造亞洲最大的集裝箱物流園區(qū)－洋山深水港物流園區(qū)。該物流園區(qū)開發(fā)面積近13平方公里，按照“一次規(guī)劃、分期開發(fā)〞的原那么，該物流園區(qū)擬于2021年建成，其一期工程約155萬平方米，將與洋山深水港一期進度實現(xiàn)同步，今后除了作為洋山深水港的集裝箱堆場外，還將提供倉儲、冷凍、加工、中轉(zhuǎn)等一系列物流增值效勞。與洋山深水港物流園區(qū)相比，本工程作為XX市“十五〞期間重點開展的三個物流園區(qū)之一，其開展時間和開展進度有著相當?shù)牟煌?，特別是在本工程啟動初期根本上不存在競爭性。從長期來看，隨著洋山深水港物流園區(qū)的建成，其將成為長江三角洲乃至全國的集裝箱物流樞紐，對于本工程的集裝箱物流有一定影響，但由于洋山深水港物流園區(qū)以海運為主，并將產(chǎn)生大量的陸運物流運輸量，本工程與其的互補性應(yīng)遠遠大于競爭性。3.4.2與XX市其他物流基地的競爭性分析1)XX西南綜合物流基地XX西南綜合物流基地選址外環(huán)線外側(cè)、滬杭高速公路出口河涇、閔行開發(fā)區(qū)、吳涇、奉浦、莘莊等工業(yè)區(qū)，具有發(fā)揮綜合效應(yīng)的優(yōu)勢，其目標是逐步培育和完善多式聯(lián)運功能，“十五〞期末根本建成XX輻射杭嘉湖地區(qū)、南方地區(qū)和西南地區(qū)的物流集散地。2)XX吳凇國際物流基地XX吳淞國際物流基地位于寶山區(qū)吳淞港附近，規(guī)劃面積為7.5平方公里，擬建成以“國際集裝箱多式聯(lián)運〞和鋼材配送為主體的綜合性物流基地。該基地位于寶山綜合交通樞紐中心，各類交通均非常方便?；胤殖啥喙δ苄趨^(qū)、國際采購分撥配送中心、鐵路國際集裝箱終點站、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、綜合物流區(qū)、鋼鐵配送中心等六個功能分區(qū)，形成“一園六區(qū)〞的布局。2002年實現(xiàn)中轉(zhuǎn)集拼、分撥儲運量40萬TEU，首期批租土地600畝，建成10萬平方米為第三方物流效勞的，高檔次，貨架式恒溫倉庫，現(xiàn)已有80%的庫房分別與香港、日本、韓國、新加坡等地的跨國物流公司簽定了業(yè)務(wù)合同。綜3.5本工程的優(yōu)勢分析1〕優(yōu)越的交通條件本工程處于XX市外環(huán)線兩側(cè)，南臨312國道和滬寧高速公路，北臨滬嘉高速公路。同時，工程基地距離XX西站、南翔站、桃浦站等均非常近，為實現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運創(chuàng)造極好的條件。此外，從本工程基地到到虹橋國際機場只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘，交通十分方便。2〕優(yōu)惠的政策本工程基地所在物流園區(qū)－西北綜合物流園區(qū)是XX市“十五〞期間規(guī)劃的三大物流園區(qū)之一，尤其是普陀區(qū)專門成立西北物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，重點扶持西北綜合物流園區(qū)的開展。本工程在爭取市、區(qū)政府對現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策的同時，為了加快開發(fā)建設(shè)步伐，鼓勵和扶持現(xiàn)代物流企業(yè)的開展，還擬對進駐工程基地的物流企業(yè)實行以下政策：A、中國海關(guān)總署已批準在園區(qū)內(nèi)設(shè)置公共型保稅倉庫，以提升園區(qū)的物流效勞功能，滿足加工貿(mào)易企業(yè)對保稅倉儲物流市場的需求。有關(guān)批復(fù)文件詳見附件4；B、對入駐的物流企業(yè)所需用的土地實行土地期權(quán)制〔即企業(yè)可先采用批土地租用和合作的方式，一次性確定土地批租價格，待企業(yè)開展以后，再辦理土地批租有關(guān)手續(xù)〕；C、為進駐園區(qū)物流企業(yè)投資者的子女入學就讀提供方便和效勞；D、在西北綜合物流園區(qū)建立物流開展基金，為進駐的企業(yè)提供中長期低息貸款；E、海關(guān)、商檢等部門進駐物流園區(qū)，方便物流企業(yè)在園區(qū)內(nèi)直接辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。3〕根底配套設(shè)施完善工程基地所在地區(qū)－桃浦地區(qū)的水、電、通訊、道路排污等根底設(shè)施齊全，市政配套條件日趨完善。其中XX大場水廠、泰和水廠可供給充足的生活用水和生產(chǎn)用水。XX桃浦熱力廠可提供集中供熱、供汽。基地附近有一個22萬伏、三個3.5萬伏的變電站，還有6萬門的局和郵電支局。4〕良好的物流氣氛西北綜合物流園區(qū)由兩大區(qū)域組成，包括江橋區(qū)域和桃浦區(qū)域。其中江橋區(qū)域位于XX市嘉定區(qū)，經(jīng)過多年的招商經(jīng)營，已有中儲開展股份公司、寶供物流企業(yè)集團、XX蔬菜〔集團〕等物流龍頭企業(yè)入駐。同時，工程基地所在地區(qū)－桃浦地區(qū)一直是XX貨物運輸重要基地，經(jīng)過多年開展，桃浦地區(qū)已成為運輸企業(yè)、貨代企業(yè)的集散地，成為多式聯(lián)運、集貨配載、分包、流通加工為一體的物資運輸基地，出入該地區(qū)的陸上貨運物資到達XX陸上貨運總量的60％。目前桃浦地區(qū)內(nèi)已建有XX煙草公司儲運基地和華聯(lián)超市一期配送中心，另外華聯(lián)超市二期配送中心和瑞典IKEA配送中心等正籌備建設(shè)。江橋地區(qū)和桃浦地區(qū)的開展為西北物流園區(qū)吸引了大量的人流和物流，也為本工程的建設(shè)和開展創(chuàng)造了良好的物流氣氛。此外，工程基地所在區(qū)域－普陀區(qū)是XX新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額，市場成交額一直位居XX中心區(qū)前列。目前區(qū)內(nèi)形成了亞新生活廣場、華源世界廣場、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施，以及麥德隆、家樂福、樂購等六個大賣場。同時，區(qū)內(nèi)已集聚了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商三大超市配送中心。各類商辦設(shè)施的形成，為西北物流基地的開展奠定了強有力的物質(zhì)保障和市場根底。3.6市場分析結(jié)論綜表3-4國內(nèi)主要物流園區(qū)土地批租價格的比擬園區(qū)名稱租賃價格可供租賃面積土地用途深圳福田保稅區(qū)1800港幣/平方米2500畝物流XX外高橋物流園區(qū)135美元/平方米1.01平方公里物流西北物流園區(qū)未來島45-85萬/畝526畝物流/工業(yè)綜合上述市場分析，本工程土地的批租價暫定為750-790元/平方米，出租倉庫的出租價格暫定為1.5元/平方米.天。第4章工程功能定位4.1工程的戰(zhàn)略定位和開展思路XX市政府〔2001〕42號文明確提出了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位：“西北綜合物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信息效勞、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流效勞于一體的集散型綜合性物流園區(qū)。〞西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位決定了本工程的戰(zhàn)略定位：首先，本工程是以省際物流為主的陸路型物流基地，這是本工程戰(zhàn)略定位的核心，也是西北綜合物流園區(qū)建設(shè)及開展方向的重點和特點。另外，在其實現(xiàn)省際物流功能的同時，還應(yīng)注重市內(nèi)配送物流功能的開展。其次，本工程依托西北物流園區(qū)，其效勞對象要和外高橋物流園區(qū)及浦東空港物流園區(qū)等XX主要物流園區(qū)實現(xiàn)功能互補。隨著國際貿(mào)易的開展，上述兩個物流園區(qū)不可能包攬所有的國際物流業(yè)務(wù)，而本工程將憑借其特殊的功能和優(yōu)勢，在國際物流業(yè)務(wù)中發(fā)揮應(yīng)有的作用，發(fā)揮陸路型口岸的作用。槎浦物流基地將在西北綜合物流園區(qū)的總體定位框架下，根據(jù)該地區(qū)物流開展的環(huán)境，及物流開展的特點及自身的實際情況，制訂適宜的開展思路：把準開展方向定位，保障根底設(shè)施條件，完善內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化功能布局配置，引入優(yōu)秀物流企業(yè)，形成物流集聚效應(yīng)，創(chuàng)造生態(tài)物流環(huán)境，帶動地區(qū)經(jīng)濟開展。4.2業(yè)務(wù)功能定位4.2.1功能定位原那么圍繞本工程的戰(zhàn)略定位和開展思路，本工程的業(yè)務(wù)功能定位應(yīng)按以下幾個方面為原那么：1)符合物流行業(yè)的開展趨勢現(xiàn)代物流行業(yè)的開展具有信息化、全球化和集約化的趨勢。本工程的功能定位適應(yīng)這些趨勢才能夠使園區(qū)獲得快速的開展。因此，在功能定位中，首先應(yīng)該特別鼓勵第三方物流企業(yè)的開展。2)適應(yīng)西北物流園區(qū)的實際環(huán)境本工程的功能定位必須結(jié)合西北物流園區(qū)實際的環(huán)境和條件進行。西北物流園區(qū)所處的特殊環(huán)境決定了其開展重點應(yīng)該集中在陸路物流樞紐的建設(shè)上，但其開展發(fā)向又是一個綜合型、口岸型的物流園區(qū)。另外，XX及全國物流的整體開展水平也決定了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和建設(shè)是按步驟和分期逐步進行的。3)吸引優(yōu)秀物流企業(yè)及相關(guān)企業(yè)吸引國內(nèi)外優(yōu)秀物流企業(yè)入駐物流園區(qū)是本工程開發(fā)成功的關(guān)鍵。通過引進優(yōu)秀物流企業(yè)的入駐，能夠輸入先進的物流運作模式和管理經(jīng)驗，對傳統(tǒng)的物流企業(yè)具有一定的示范作用，有利于整個物流企業(yè)的升級和改造。同時，眾多物流企業(yè)的入駐，將會產(chǎn)生一定的規(guī)模集聚效應(yīng)，不同物流企業(yè)之間的優(yōu)勢可以互補，從而實現(xiàn)整個區(qū)域物流資源的有效整合。4.2.2功能定位根據(jù)槎浦物流基地開展環(huán)境特征與資源優(yōu)勢，可以確定的主要業(yè)務(wù)功能定位為：1)XX市城市配送物流基地之一為而本工程可憑借其多方面的優(yōu)勢，發(fā)揮其城市配送功能，開展生產(chǎn)企業(yè)之間的物流配送〔包括電子商務(wù)、企業(yè)的供給鏈及物流的外包、企業(yè)物流管理的咨詢等〕和社會化的商務(wù)和生活物流配送〔如超市連銷、城市快遞等〕，力爭建成XX市城市配送物流基地之一。見圖4-1XX市城市配送中心圖。圖4-1XX市城市配送中心示意圖2)國內(nèi)物流進出XX的重要集散基地之一從統(tǒng)計資料來看，XX地區(qū)近10年來在鐵路運輸方面的貨物運輸變化不大，甚至出現(xiàn)了一定程度的減少，2002年XX的鐵路貨運量5836萬噸，比近10年間的最高年份1995年的6416萬噸減少了10.04%，但鐵路的貨運量基數(shù)仍然很大，所以本工程仍應(yīng)發(fā)揮其在鐵路運輸方面的優(yōu)勢，進一步挖掘鐵路物流的潛力。和鐵路運輸相反，XX的公路運輸量在近10年中那么增長了好幾倍，并且其貨物運輸?shù)幕鶖?shù)很大〔2002年XX公路貨運量為29759萬噸〕，因此其可能成為西北物流園區(qū)開展的重點。而桃浦地區(qū)歷來就是XX市與國內(nèi)北方、西北方其他省市的貨物集散中心，省際公路貨運主要通道之一。據(jù)統(tǒng)計，XX全市公路貨運總量的60％由此進出。隨著XX及我國現(xiàn)代物流業(yè)的開展，必然會有大量的國內(nèi)物流集中于桃浦地區(qū)，因此，本工程將擔當起國內(nèi)物流進出XX的集散中心之一的功能。3)國際物流進出中國大陸的重要集散樞紐近年來XX口岸貿(mào)易的輻射功能進一步增強。2002年XX完成外貿(mào)進出口總額726.64億美元(比上年增長19.3%)。全年XX口岸進出口總額1425.01億美元(比上年增長18.3%)，這個數(shù)據(jù)說明，經(jīng)由XX進出口的商品中，有一半左右是內(nèi)地經(jīng)由XX的轉(zhuǎn)口貿(mào)易。在這種趨勢下，本工程作為一個綜合型的口岸物流園區(qū)，應(yīng)當和XX外高橋等物流園區(qū)一起，在國際物流方面扮演重要的地位〔因為國際物流集散不僅僅在港口、機場，同時有很多的物流業(yè)務(wù)將由內(nèi)陸口岸完成首末端的集散業(yè)務(wù)流程〕，尤其是在提供電子通關(guān)、快速通關(guān)等一些相關(guān)效勞的情況下，西北綜合物流園區(qū)將可以成為國際物流進出中國大陸的最正確門戶之一。綜上所述，本工程的根本業(yè)務(wù)功能定位：XX市城市配送物流重要基地之一、國內(nèi)物流進出XX的重要集散基地之一和國際物流進出中國大陸的重要集散樞紐。4.3具體業(yè)務(wù)功能內(nèi)容根據(jù)對功能定位分析可以得知，本工程具體業(yè)務(wù)功能內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容。4.3.1倉儲物流園區(qū)需要有倉儲設(shè)施，但客戶需要的不僅僅是在物流園區(qū)儲存商品，而是要通過倉儲環(huán)節(jié)保證市場分銷活動的開展，同時盡可能降低庫存占壓的資金，減少儲存本錢。4.3.2配送本工程主要功能之一就是為XX進行城市配送，減輕物流對城市交通的壓力，降低物流對城市環(huán)境的不利影響。所以，本工程應(yīng)該加強信息化建設(shè)和物流的綜合配送能力。4.3.3運輸物流園區(qū)需要自己擁有或租賃一定規(guī)模的運輸工具，進行運輸效勞。具有競爭優(yōu)勢的物流園區(qū)不只是一個點，而是一個覆蓋目標客戶區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)。因此，本工程首先應(yīng)該負責為客戶選擇滿足客戶需要的運輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的商品運抵目的地。除了在交貨點交貨需要客戶配合外，整個運輸過程，包括最后的市內(nèi)配送都應(yīng)由物流中心負責組織，以盡可能方便客戶。4.3.4加工主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，物流園區(qū)常常與固定的制造商或分銷商進行長期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)，因此本工程必須具備一些根本的加工能力，如貼標簽、制作并粘貼條形碼等。4.3.5保稅國際上把公共型保稅倉庫的設(shè)立視為國外市場國內(nèi)化的重要標志，公共保稅倉庫的設(shè)立有利于企業(yè)適應(yīng)復(fù)雜多變的國際市場，為企業(yè)來料加工提供方便；有利于緩解企業(yè)流動資金緊張狀況，為全區(qū)招商引資提供了有利條件。在本工程基地內(nèi)設(shè)立公共型保稅倉庫將大大提升西北物流園區(qū)的物流中心地位，創(chuàng)造一個保稅倉庫開展運作的范例，從而吸引更多的大型跨國采購企業(yè)和物流企業(yè)入駐西北物流園區(qū)。4.4客戶分析及定位客戶需求分析除了對園區(qū)功能的科學定位之外，對物流市場及相關(guān)客戶需求的了解也是物流基地開發(fā)和建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，只有在充分了解物流市場的整體需求和相關(guān)客戶的需求的前提下，才能對物流園區(qū)的客戶進行有效的定位及對園區(qū)布局進行科學地規(guī)劃。本工程周邊地域的生產(chǎn)制造企業(yè)、商品貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)構(gòu)成了帶動整個園區(qū)物流開展的三支主要力量，現(xiàn)分析如下：制造業(yè)客戶物流需求分析目前，普陀區(qū)正在形成較為完善的工業(yè)及相關(guān)配套體系，重點開展通訊電子、新型建材、食品加工、輕紡服裝、精細化工、家用電器、生物工程等與其產(chǎn)業(yè)相關(guān)的零部件生產(chǎn)和協(xié)作配套加工工程。加工制造及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，為物流業(yè)的開展提供了動力，企業(yè)生產(chǎn)出的產(chǎn)品需要源源不斷地輸送到全國及全球各地。據(jù)對相關(guān)企業(yè)的調(diào)查，很多生產(chǎn)制造企業(yè)和商業(yè)企業(yè)一樣，受到了物流本錢的困擾。諸如施耐德、海樂、英特爾等著名企業(yè)紛紛在物流園區(qū)建立自己的零部件及產(chǎn)品的物流運營中心。大多數(shù)受調(diào)查的企業(yè)表示其原意將其物流業(yè)務(wù)外包給第三方物流企業(yè)，以突出其主營業(yè)務(wù)。4.4.1.2商業(yè)及零售業(yè)客戶物流需求分析4.4.1.3第三方物流客戶需求分析目前，我國物流業(yè)開展相對落后于工業(yè)及其他相關(guān)效勞業(yè)，成為地區(qū)經(jīng)濟開展的一個瓶頸，主要表達在：2002年，本市交通運輸倉儲業(yè)增加值213.06億元，比1995年增長76％；占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為7.7％，比1995年下降了4.4個百分點。八年中，交通運輸倉儲業(yè)年均增長8.5％，低于同期GDP和第三產(chǎn)業(yè)增加值平均增速，開展速度相對緩慢。從本市全社會固定資產(chǎn)投資的投資情況看，2002年交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)完成投資177.36億元，比上年增長43％，占第三產(chǎn)業(yè)投資的比重為12.2％，比上年提高了2.3個百分點。物業(yè)務(wù)客戶目標園區(qū)未來的客戶定位基于本工程的功能定位以及對客戶需求的分析，可以確定本工程的客戶目標包括以下幾種：1〕知名的物流企業(yè)二十世紀九十年代中期以來，隨著XX建設(shè)步伐的加快，市場環(huán)境的不斷優(yōu)化，一些國際知名物流企業(yè)紛紛來到XX，尋找開展的機遇。特別是參加世貿(mào)組織后，我國將逐步開放公路貨運、商品分銷、倉儲設(shè)施等領(lǐng)域，并承諾在3至4年內(nèi)取消對租賃、速遞、運輸?shù)确咒N輔助效勞的限制，允許外商建立全資分支機構(gòu)。這樣一大批跨國物流企業(yè)將會在未來數(shù)年內(nèi)迅速進入中國。國際著名的物流公司，如丹麥的馬士基、美國的總統(tǒng)輪船、香港的東方海外等也都在XX建立了獨資公司。隨著國際航運業(yè)的開展，與之相配套的海運效勞業(yè)，包括船舶代理以及集裝箱中轉(zhuǎn)站、貨運站等也取得了長足的開展。到目前為止，XX共有國際船舶代理企業(yè)16家，集裝箱中轉(zhuǎn)、貨運站66家，堆場面積205萬平方米，設(shè)計堆存總量43萬TEU。航運公司和物流公司是優(yōu)勢互補的合作伙伴。在大型運輸工程因化產(chǎn)業(yè)功能體系，推進國際現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)提供依據(jù)。這些國際知名的物流企業(yè)包括：國際航運物流企業(yè)(如馬士基、總統(tǒng)班輪等)；國際知名的第三方物流業(yè)(如美極物流、大和物流等)；國際快遞物流業(yè)(如聯(lián)邦快遞、佐川急便等)。這些國際知名的物流企業(yè)在巨大的物流市場吸引下，近年來紛紛搶灘中國大陸物流市場，本工程應(yīng)當抓住有利時機，吸引這些企業(yè)的入駐。2〕國內(nèi)知名的物流企業(yè)集團在我國物流效勞業(yè)全面對外開放之前，國內(nèi)也已形成了一批實力較為雄厚的物流企業(yè)，這些企業(yè)包括：國內(nèi)知名的遠洋運輸集業(yè)〔如中遠、中海等〕；國內(nèi)傳統(tǒng)的物資流通企業(yè)〔如中儲、中商、中糧等〕；國內(nèi)知名的運輸企業(yè)〔如中鐵〕；和國內(nèi)新興的第三方物流企業(yè)〔如寶供物流、交運集團等〕。國內(nèi)的這些物流企業(yè)大多結(jié)構(gòu)功能單一，相互之間業(yè)務(wù)劃清楚顯，并且各部門之間條塊分割嚴重，面對海外物流業(yè)巨頭，我國的這些物流企業(yè)難以從整體上發(fā)揮其優(yōu)勢。面對入世的挑戰(zhàn)，我國的物流業(yè)必須從結(jié)構(gòu)和功能上進行整合。我國的一些物流企業(yè)也正積極向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型，而物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，也為我國物流企業(yè)的資源整合提供了一個良好的平臺。同時，吸引國內(nèi)知名的物流企業(yè)進駐本工程，是把園區(qū)建成物流集結(jié)地的重要保證。因此，本工程應(yīng)積極制定策略，吸引國內(nèi)相關(guān)物流企業(yè)入駐。物流相關(guān)的高新技術(shù)及咨詢企業(yè)物流高新技術(shù)企業(yè)包括那些現(xiàn)代化物流、倉儲、及搬運設(shè)備的開發(fā)者和生產(chǎn)者，以及相關(guān)物流信息和軟件技術(shù)的供給商，這些信息軟件技術(shù)包括電子識別、車輛跟蹤、物流信息系統(tǒng)等。這些物流技術(shù)企業(yè)的入駐將為物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)的技術(shù)革新和業(yè)務(wù)升級提供支撐，另外，高端的物流咨詢企業(yè)為區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供了良好的籌劃、運營、培訓(xùn)及咨詢等效勞。和物流密切相關(guān)的傳統(tǒng)企業(yè)另外，那些和物流息息相關(guān)的企業(yè)，可能把其生產(chǎn)制造部門或零部件運營部門放在物流園區(qū)。其他相關(guān)的企業(yè)為了把本工程建設(shè)成為一個面向全國的綜合性的物流集結(jié)地，吸引諸如大型的物流公司、船運公司及具有采購配送功能的跨國公司等物流企業(yè)進駐就成為至關(guān)重要的因素。在這些公司的集聚效應(yīng)的帶動下，吸引更多的國內(nèi)外物流相關(guān)企業(yè)進駐，使西北物流園區(qū)逐步形成功能完善的綜合物流效勞園區(qū)。4.5公共型保稅倉庫的功能定位及經(jīng)營措施該公共型保稅倉庫應(yīng)具備以下功能：1)可以存放供來料加工、進料加工復(fù)出口的料件及外商投資企業(yè)復(fù)出口的料件；2)外商存放、暫放貨物、轉(zhuǎn)口貿(mào)易貨物；3)暫時存放后再復(fù)出口的貨物；4)轉(zhuǎn)關(guān)運輸或已對外成交結(jié)匯并結(jié)關(guān)而又暫不出境的貨物提供儲存保管效勞；5)經(jīng)海關(guān)批準緩辦納稅手續(xù)的進境貨物。為了更有效地提高集裝箱和物流運輸?shù)乃俣龋搨}庫一方面實行全天候24小時效勞，節(jié)假日可以預(yù)約進貨、提貨，承諾當出倉。在保稅倉庫的運行過程中，將采用以下經(jīng)營和管理措施：應(yīng)用針對中小型企業(yè)的"通用型"聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管模式；探索運行"多點報關(guān)、一點放行"新模式；充分利用中國電子口岸系統(tǒng)，加強與其它口岸管理部門電子審批數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)互證和共享，實行加工貿(mào)易前期備案網(wǎng)上審批；收費采用市內(nèi)同類型倉庫最低標準。第5章工程建設(shè)方案本“建設(shè)方案〞章節(jié)內(nèi)容根據(jù)工程法人提供的有關(guān)設(shè)計資料編寫。工程總體方案5.1.1工程總平面布置根本原那么1)2)遵循一次規(guī)劃、分階段實施的原那么，最終形成現(xiàn)代化國際物流中心。3)合理組織車流，做到暢通、平安，為物流提供良好的集疏運條件。4)區(qū)域功能布置相對獨立，景觀設(shè)計與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，并注意對周圍生態(tài)的影響。5.1.2工程總平面布置西北綜合物流園區(qū)大體分為A-F，共6個功能區(qū)，本工程即為D＋E區(qū)。如圖5-1所示。圖5-1西北物流園區(qū)分塊圖D區(qū)E區(qū)D區(qū)E區(qū)本工程基地內(nèi)沿南向北規(guī)劃或已建有真南路、金蓮路、金通路、金邁路、水杉路、銀杏路、武威路、金沃路、金昌路，自西向東規(guī)劃或已建有金潤路、金迎路、金達路。按照規(guī)劃道路系統(tǒng)，本工程以武威路為界，分為南北兩個區(qū)域。武威路以北規(guī)劃為以第三方物流企業(yè)為主的物流基地，武威路以南結(jié)合現(xiàn)狀，建設(shè)以城市配送效勞功能為主的配送基地。同時在A23街坊內(nèi)預(yù)留一塊開展備用地。在規(guī)劃真南路以南、規(guī)劃金迎路東西兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)物流基地的管理效勞區(qū)。在中槎浦西側(cè)及本工程基地西側(cè)分別設(shè)置100米寬的防護綠帶，并分別拓寬現(xiàn)狀三條河道〔中槎浦、橫瀝河和翔二河〕，同時在基地西側(cè)100米綠化帶內(nèi)和規(guī)劃金昌路以南新建河道，使基地水網(wǎng)成為一個完整的閉合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。工程總平面布置詳見附圖1。5.1.3交通組織設(shè)計本工程基地內(nèi)擬規(guī)劃形成道路路網(wǎng)，主干道為金迎路、金昌路、武威路，次要道路為金莘路、金通路、金邁路、水杉路、銀杏路、金沃路、金潤路、金達路，其余均為支路，紅線寬度為12米。園區(qū)內(nèi)道路情況詳見表5-1。表5-1本工程基地道路方向、紅線寬度及長度情況序號路名方向紅線寬度〔m〕長度〔m〕1金迎路南北3619402武威路東西3610703金昌路東西3621204金莘路東西205305金通路東西2426506金邁路東西245307水杉路東西2010608銀杏路東西2411609金沃路東西2072010金潤路南北24120511金達路南北241325本工程分別在真南路金迎路路口和金昌路金迎路路口設(shè)有二個基地主出入口，并在基地內(nèi)沿金武路、金通路和武威路形成環(huán)路。本工程開發(fā)初期，即交通流量非飽和時，工程基地內(nèi)部各地塊的出入口將設(shè)在工程南北向交通主軸－金迎路上。本工程交通流量接近飽和時，考慮將局部地塊出入口設(shè)在基地環(huán)路或其他東西向支路上。同時，本工程擬在金昌路按單側(cè)菱型方案設(shè)置匝道與外環(huán)線A20段連接〔XX市市政工程管理局已批復(fù)同意，詳見附件5〕，從而可以方便槎浦物流基地車輛直接進出外環(huán)線。工程在各塊倉庫用地內(nèi)適當位置分別設(shè)置相應(yīng)的停車場，規(guī)劃停車場用地總面積為343000平方米。同時在規(guī)劃金迎路、金通路交叉路口西南角設(shè)置一加油、氣站，面積為350平方米。5.1.4功能分區(qū)本工程用地面積為249公頃，其中倉庫用地為1296800平方米；管理效勞區(qū)用地面積為65500平方米；交通設(shè)施用地3500平方米；公建配套設(shè)施用地5000平方米；虹橋機場航站樓用地30300平方米；滬寧鐵路用地22800平方米；道路用地374200平方米；集中綠化用地488200平方米；水域203700平方米。工程功能分區(qū)示意圖詳見附圖2。1)倉庫用地在整個基地中，倉庫用地1296800平方米?？紤]到企業(yè)建設(shè)規(guī)模、目標及物流功能的需求安排，倉庫用地共包括批租用地、出租倉庫用地、預(yù)留用地、自營及公共型保稅倉庫用地，其中批租用地位于A07、A09、A12-A18共8塊街坊內(nèi)，用地面積為749700平方米；出租倉庫用地位于A08、A10和A22三個街坊內(nèi)，用地面積為313200平方米；預(yù)留用地位于A23街坊內(nèi)，用地面積69000平方米；自營區(qū)位于基地西北角A06街坊內(nèi)，用地面積96600平方米；公共型保稅區(qū)位于基地西北角，位于A05街坊內(nèi)，用地面積為68300平方米，區(qū)內(nèi)包括兩座公共型保稅倉庫和一個海關(guān)校驗場地，該區(qū)靠近物流基地出入口和物流管理效勞區(qū)，使貨物能方便快捷地通過海關(guān)查驗校驗，但又與其他區(qū)域相分割，使監(jiān)管工作可以順利平安地展開。2)管理效勞區(qū)用地管理效勞區(qū)用地面積為65500平方米，布置在金迎路的北向入口處，位于A05、A11街坊地塊內(nèi)。區(qū)內(nèi)設(shè)有管理效勞大樓和國際物流中心商務(wù)大樓。管理效勞大樓位于金迎路以西，國際物流中心商務(wù)大樓位于金迎路以東。3)集中綠化用地集中綠地主要沿中槎浦西側(cè)及基地西側(cè)布置，集中綠化面積為488200平方米。4)道路、鐵路和交通設(shè)施用地整個基地中道路用地為374200平方米，另有滬寧鐵路沿金昌路穿過基地，占地22800平方米，交通設(shè)施用地3500平方米，主要包括基地內(nèi)已建的虹橋機場導(dǎo)航站用地和將隨地塊開發(fā)進度建設(shè)的道路班房等管理用房用地。該導(dǎo)航站位于A09街坊內(nèi)，根據(jù)國家標準，需要對導(dǎo)航站的周邊地塊進行一定的高度控制，即導(dǎo)航站方圓100米之內(nèi)限高8米，200米之內(nèi)限高12米。功能分區(qū)面積詳見表5-2。表5-2用地功能分區(qū)面積序號工程用地面積所占百分數(shù)〔％〕〔萬平方米〕一實際可用地136.2354.711管理效勞用房用地6.552.632倉庫用地129.6852.082.1批租用地74.972.2自營及海關(guān)倉庫用地16.492.3出租倉庫用地*31.322.4開展備用地6.9二其他用地112.7745.291交通設(shè)施用地0.350.0142公建配套設(shè)施用地0.50.23鐵路用地2.280.94道路用地37.4215.035虹橋機場航站樓用地3.031.226集中綠地48.8219.67水域20.378.33總計249.00100*含已入駐的XX煙草公司儲運基地用地99700平方米和華聯(lián)超市配送中心一期用地126200平方米和頂通公司租賃倉庫用地87300平方米。5.1.4建設(shè)規(guī)劃及本工程建設(shè)內(nèi)容5.1.4.1建設(shè)規(guī)劃按照規(guī)劃，槎浦物流基地總建筑面積為948595平方米，主要由以下局部組成：1〕倉庫建筑面積為919785平方米，包括自營及公共型保稅倉庫124920平方米，出租倉庫194755平方米〔含入駐的XX煙草公司儲運倉庫75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉庫69245平方米和頂通公司租賃倉庫49720平方米〕，批租倉庫531110平方米，以及開展備用地內(nèi)將后期建設(shè)的倉庫69000平方米；2〕管理效勞用房建筑面積為23500平方米，包括1座位于金迎路西側(cè)的管理效勞大樓7500平方米，和1座位于金迎路東側(cè)的國際物流中心商務(wù)大樓16000平方米；3〕4〕已建的虹橋機場航站樓360平方米；交通設(shè)施建筑面積1350平方米，包括設(shè)于金通路、金迎路西南角的加油、氣站350平方米和道路養(yǎng)護班房1000平方米。槎浦物流基地主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標如表5-3。表5-3槎浦物流基地主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標工程規(guī)劃指標備注1、總建筑面積〔m2〕9485951.1倉儲建筑面積〔m2〕9197851.1.1自營及公共型保稅倉庫1249201.1.2出租區(qū)倉庫*1947551.1.3批租區(qū)倉庫531110將由土地批租方建設(shè)1.1.4預(yù)留用地倉庫69000將后續(xù)建設(shè)1.2管理效勞用房建筑面積〔m2〕235001.2.1管理效勞大樓75001.2.2物流中心商務(wù)大樓160001.3交通設(shè)施建筑面積〔m2〕13501.3.1加油、氣站350由加油站投資方建設(shè)1.3.2道路班房10001.4公建設(shè)施建筑面積〔m2〕36001.4.1變電所17701.4.2垃圾站2301.4.3雨水泵站16001.5航站樓建筑面積〔m2〕360已建建筑2、停車場〔m2〕3430003、集中綠地率〔％〕19.64、綠化率〔％〕555、道路及停車場占地率〔％〕28.86、建筑密度〔％〕16.27、綜合容積率0.387.1管理效勞用地容積率0.367.2倉庫用地容積率0.717.3交通設(shè)施用地容積率0.397.4公建設(shè)施用地容積率0.727.5機場用地容積率0.01*含在建的XX煙草公司儲運基地建筑面積75790平方米，華聯(lián)超市配送中心一期建筑面積69245平方米和頂通公司倉庫建筑面積49720平方米。5.1.4.2本工程建設(shè)內(nèi)容本工程擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動整個槎浦物流基地的“七通一平〞、基地自營和出租倉庫、管理和效勞等工程設(shè)施的建設(shè)。具體建設(shè)內(nèi)容為：1〕整個槎浦物流基地的征地動拆遷、勞動力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等根底設(shè)施的建設(shè)；2〕在A05街坊〔本工程基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個街坊，以A01…A23街坊表示，詳見附圖〕內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為7500平方米的管理效勞大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務(wù)大樓；3〕表5-4本工程有關(guān)建筑的建設(shè)內(nèi)容工程指標〔m2〕層高〔m〕層數(shù)總建筑面積1530201.倉庫1249201.1自營倉庫563208.0～12.01、21.2公共型保稅倉庫686008.0～12.012.管理效勞用房235002.1管理效勞大樓75003.6～3.952.2國際物流商務(wù)大樓160003.6～3.9123公建及交通設(shè)施用房46003.1變電所17703.2垃圾收集站2303.3雨水泵站16603.4道路班房10005.1.5陸地標高設(shè)計場地標高根據(jù)附近內(nèi)河排澇水位，考慮一定的富裕量〔50-60cm〕，并在參考該區(qū)域內(nèi)原有已建工程場地標高的根底上，確定為4.2米。道路中心標高為4.5米。5.2主要建筑物5.2.1管理效勞大樓管理效勞大樓位于金迎路西側(cè)，為1棟5層疊加式建筑，位于物流基地管理效勞區(qū)，具有信息、數(shù)據(jù)、交接、區(qū)內(nèi)管理、對外效勞等功能，建筑面積為7500平方米，包括：1)物流基地管理中心，建筑面積3000平方米，其中行政管理機構(gòu)辦公用房2200平方米，信息處理中心400平方米，后勤效勞機構(gòu)400平方米；2)陸路口岸機構(gòu)效勞中心，建筑面積4500平方米，其中海關(guān)及檢驗檢疫用房3000平方米，保安、后勤等用房1500平方米。管理效勞大樓效果圖詳見附圖3。5.2.2國際物流商務(wù)中心大樓國際物流商務(wù)中心大樓位于金迎路東側(cè)，為1棟12層建筑，建筑面積16000平方米，其中物流企業(yè)辦公場所12000平方米，擬吸引20家左右物流企業(yè)或其他辦事機構(gòu)、分支機構(gòu)入駐，平均每家企業(yè)辦公用房600平方米；另有銀行、資信、保險、郵政、稅收等機構(gòu)2500平方米，餐廳效勞設(shè)施1500平方米。5.2.3倉庫本工程倉庫共包括37座平面?zhèn)}庫和13座立體倉庫，每座倉庫建筑面積為7776－21739平方米不等。一般倉庫內(nèi)設(shè)置汽車站臺、卸貨站臺、管理區(qū)、手法作業(yè)區(qū)、高架庫區(qū)、大件儲存區(qū)、組合分解區(qū)和產(chǎn)品展示區(qū)。立體倉庫立面效果和剖面效果示意圖詳見附圖4。平面?zhèn)}庫立面效果和剖面效果示意圖詳見附圖5。平面?zhèn)}庫平面布局示意圖詳見附圖6。立體倉庫平面效果示意圖詳見附圖7。5.3物流功能區(qū)設(shè)計5.3.1設(shè)計原那么1)按物流中心一次規(guī)劃設(shè)計，分階段實施。2)力求布局合理，功能明確，滿足現(xiàn)代物流作業(yè)要求。5.3.2物流功能區(qū)平面布置按照本物流基地功能要求，基地內(nèi)物流功能區(qū)劃分為：1)管理效勞區(qū)；2)物流自營及公共型保稅區(qū)；3)物流企業(yè)土地批租區(qū)；4)物流企業(yè)倉庫出租區(qū)；5)土地備用區(qū)。物流自營區(qū)按生產(chǎn)企業(yè)、貨主或其代理商、銷售商的要求，對貨物進行運輸、儲存、包裝、流通加工、配送。其內(nèi)建設(shè)4座物流配送倉庫，包括2座為平面物流配送倉庫，尺寸分別為74米×74米和111米×74米，另有2座為立體物流配送倉庫，尺寸分別為148米×74米和111米×37米。平面物流配送倉庫和立體物流配送倉庫均采用月臺式，庫內(nèi)按不同功能要求設(shè)置貨架、自動裝卸設(shè)備及各類輔助設(shè)施，包括2臺集裝箱正面吊、38副渡板和19臺3噸叉車以及相應(yīng)的工器具。整個物流區(qū)內(nèi)采用計算機管理手段對各類貨物進行管理和自動化操作控制。5.3.3各類倉庫功能根據(jù)所承當?shù)牧魍毮艿牟煌?，物流配送倉庫主要具有如下功能：1)流通型配送中心以配送為主要功能，設(shè)有為臨時配送作業(yè)效勞的貨暫存區(qū)及理貨、配貨臺。2)加工型配送中心按貨物流通加工的不同方式設(shè)置，以滿足貨物進行加工、揀選、配裝等業(yè)務(wù)要求。3)批量轉(zhuǎn)換型配送中心對單一品種、大批量方式進貨的貨物進行小批量出貨，其主要流程為分類、揀選、分貨、配貨、裝配等工序。5.3.4主要操作流程1)公共型保稅區(qū)：A、集裝箱查驗:集裝箱正面吊B、箱內(nèi)作業(yè):小型叉車2)平面物流配送倉庫:小型叉車3)立體物流配送倉庫:小型叉車自動裝卸設(shè)備貨架5.4建筑結(jié)構(gòu)5.4.1.1建筑設(shè)計1)設(shè)計依據(jù)：A、使用的標準①GBJ16－87建筑設(shè)計防火標準〔2001年版〕②JGJ37－87民用建筑設(shè)計通那么③GB50037-96建筑地面設(shè)計標準2)建筑物平安等級和耐火等級A、建筑物平安等級：二級。B、按防火標準要求，建筑物耐火等級為：辦公大樓為一級，物流配送倉庫、公共型保稅倉庫等為二級。3)設(shè)計原那么根據(jù)相關(guān)專業(yè)設(shè)計要求，在滿足使用功能要求的前提下，采用技術(shù)經(jīng)濟合理、平安可靠，有利于開展生產(chǎn)的設(shè)計方案。建筑設(shè)計貫徹適用、經(jīng)濟、美觀的原那么，做到功能合理，造型簡潔，色彩與環(huán)境相協(xié)調(diào)。4)設(shè)計內(nèi)容A、辦公大樓本工程辦公大樓包括管理效勞大樓和國際物流中心商務(wù)大樓，它們?yōu)檎麄€基地的“頭腦〞，負責信息、數(shù)據(jù)、交接、區(qū)內(nèi)管理、區(qū)外效勞等功能。兩座建筑物分別為5層和12層，層高為3.6～3.9米，建筑面積共為23500平方米，設(shè)置4臺電梯；外墻飾面為花崗巖或面磚，內(nèi)墻飾面為涂料；樓地面為大理石或地磚面層；門窗主要為彩色鋁合金門窗，局部玻璃幕墻；屋面防水采用高分子防水卷材。B、倉庫倉庫為單層單跨全鋼結(jié)構(gòu)，跨度為60米，分別在兩邊或單邊設(shè)6m寬裝卸月臺，縱向長度分為170米及205米兩種，共6座。其中平面物流配送倉庫2座，立體物流配送倉庫4座。平面物流配送倉庫室內(nèi)最小高度為8.0米，立體物流配送倉庫室內(nèi)最小高度為12米；屋面采用彩色壓型鋼板，下設(shè)50毫米厚帶鋁箔玻璃纖維保溫棉，每開間設(shè)一道406毫米寬垂直屋脊的采光板帶；墻面為彩色壓型鋼板。庫內(nèi)設(shè)防火墻自動噴水滅火系統(tǒng)，鋼柱、鋼梁外表噴涂防火涂料使耐火等級達二級；庫內(nèi)物品按丙類第2項設(shè)計。庫內(nèi)地面為混凝土面層，兩邊設(shè)抗風卷簾門〔或推拉鋼大門〕，每扇寬4.2米，高5米，屋面排水采用配套的彩鋼泛水收邊和外天溝落水，落水管采用UPVC落水管。5.4.1.2結(jié)構(gòu)設(shè)計1)設(shè)計依據(jù)A、平面、工藝等專業(yè)提供的資料。B、使用的標準①GB50010-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計標準②GB50011-2001建筑抗震設(shè)計標準③GB50009-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載標準④GB50007-2002建筑地基根底設(shè)計標準⑤設(shè)計根本資料①抗震設(shè)防烈度：7度②建筑物重要性類別為丙類，建筑結(jié)構(gòu)平安等級為二級，設(shè)計使用年限為五十年。③根本風壓：〔重現(xiàn)期30年〕0.55千牛/米2④使用荷載：衛(wèi)生間、樓梯間2.0千牛/米2辦公室2.0千牛/米2上人屋面2.0千牛/米2不上人屋面0.5千牛/米22)設(shè)計原那么根據(jù)工藝等相關(guān)專業(yè)設(shè)計的要求，在滿足使用功能要求的前提下，采用技術(shù)經(jīng)濟合理，平安可靠，有利于開展的設(shè)計方案。C、主要設(shè)計內(nèi)容辦公大樓辦公樓均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)