2023年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法筆試歷年全考點試卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價師-房地產(chǎn)估價理論與方法筆試歷年全考點試卷含答案卷I一.單項選擇題(共10題)1.某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃性質(zhì)變更為商業(yè)用途，產(chǎn)權人出讓該土地使用權并用于商業(yè)用途，已知商業(yè)用地的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過（）年。A.70B.30C.40D.60正確答案：C,2.下列有關假設開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯誤的是（）。A.投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算B.銷售稅費一般不計算利息C.一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設期的終點D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應包括家具、設備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出正確答案：A,3.下列幾種權利的正確的優(yōu)先順序是（）。A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權＞抵押權＞其他債權B.抵押權＞建筑工程承包人的優(yōu)先受償權＞其他債權C.其他債權＞建筑工程承包人的優(yōu)先受償權＞抵押權D.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權＞其他債權＞抵押權正確答案：A,4.（）是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。A.總價格B.單位價格C.樓面地價D.土地總價正確答案：A,5.下列關于利率對房地產(chǎn)價格的影響的說法中，正確的是（）。A.利率變化的方向和房價變動的方向總是相反的B.利率變動的方向和房價變動的方向總是一致的C.從綜合效應上看，利率升降對于房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響D.從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看，利率上升導致房地產(chǎn)價格上升正確答案：C,6.在某舊城改造的房屋征收估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位D.統(tǒng)一市場狀況正確答案：C,7.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/m2，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進行修復，恢復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是()。A.該損害在經(jīng)濟上是可修復的B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元D.在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6.5萬元正確答案：C,8.某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定正確答案：A,9.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做（）。A.房地產(chǎn)的供給價格B.房地產(chǎn)的需求價格C.房地產(chǎn)的市場價格D.房地產(chǎn)的均衡價格正確答案：D,10.某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0正確答案：C,二.多項選擇題(共10題)1.下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有（）。A.建筑面積B.建筑進深C.室內(nèi)凈高D.建筑層數(shù)E.建筑質(zhì)量正確答案：A,B,C,D,2.下列選項中，帶來房地產(chǎn)自然升值的有（）。A.房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進行投資改良所引起的房地產(chǎn)價格上升B.通貨膨脹所引起的房地產(chǎn)價格上升C.外部經(jīng)濟.需求增加所引起的房地產(chǎn)價格上升D.房地產(chǎn)市場泡沫所引起的房地產(chǎn)價格上升E.房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升正確答案：C,E,3.明確估價對象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價對象的（）。A.位置B.交通條件C.外部配套設施D.周圍環(huán)境E.抵押擔保正確答案：A,B,C,D,4.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（）。A.消費者有購買意愿B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展C.人口急劇增長D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力正確答案：A,D,5.在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.后續(xù)建設成本C.后續(xù)管理費用D.后續(xù)銷售稅費E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費正確答案：A,B,C,E,6.在靜態(tài)分析法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。A.應計息項目B.預售、預租和延遲銷售情況C.計息周期D.計息期E.計息方式正確答案：A,C,D,E,7.有關房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定正確答案：A,B,C,D,8.估價作業(yè)方案編制的思路包括()。A.擬采用的估價技術路線和估價方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C.預計需要的時間、人力和經(jīng)費D.估價作業(yè)步驟和時間進度安排E.估價報告的編寫正確答案：A,B,C,D,9.下列房地產(chǎn)權利中，屬于物權的有（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.租賃權正確答案：A,B,C,D,10.下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A.適當營銷B.適當?shù)钠陂g完成交易C.謹慎行事D.公平交易E.熟悉情況正確答案：A,C,D,E,三.判斷題(共10題)1.人民法院強制拍賣房地產(chǎn)，需要評估被拍賣房地產(chǎn)的市場價值或市場價格，為人民法院確定拍賣保留價提供參考依據(jù)。（）正確答案：A,2.比較法估價中進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點的估價對象狀況下的價格。（）正確答案：B,3.在運用假設開發(fā)法估價時，遵循謹慎原則，不應髙估未來開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。（）正確答案：B,4.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元／m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元／m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟（土地報酬率為6％）。（）正確答案：B,5.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高。（）正確答案：A,6.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。（）正確答案：A,7.為估價委托人競買國有建設用地使用權提供其可承受的最高出價的估價，屬于咨詢性估價。（）正確答案：A,8.明確估價對象的實物狀況，是搞清楚估價對象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等。（）正確答案：B,9.估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。保存期限屆滿而估價服務行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。正確答案：A,10.房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。（）正確答案：B,卷II一.單項選擇題(共10題)1.謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)（）時應遵循的原則。A.抵押價值B.征收價值C.現(xiàn)狀價值D.投資價值正確答案：A,2.某宗收益性房地產(chǎn)50年收益權利的價格為5000元／m2，報酬率為8.5%，該宗房地產(chǎn)30年的收益權利價格為()元／m2。A.4915B.4646C.4567D.4022正確答案：B,3.運營費用率的計算公式是（）。A.運用費用/凈收益B.運營費用/有效毛收入C.運營費用/潛在毛收入D.運營費用/收租損失正確答案：B,4.下列關于出租人權益價值和承租人權益價值的表述中，正確的是（）。A.出租人權益價值的評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值B.承租人權益價值的評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值C.合同租金與市場租金差異的大小，對出租人權益價值無影響D.如果合同租金低于市場租金，則出租人權益價值大于無租約限制價值正確答案：B,5.一般情況下，運用假設開發(fā)法時，評估結果最大的估價前提是（）。A.業(yè)主自行開發(fā)前提B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D.持續(xù)經(jīng)營前提正確答案：A,6.從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于（），成本價值趨向于最低賣價。A.成交價格B.最低賣價C.理論價格D.最高買價正確答案：D,7.某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用是（）元/平方米。A.98B.102C.108D.116正確答案：A,8.房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，這是由房地產(chǎn)的（）決定的。A.不可移動性B.獨一無二性C.供給有限性D.易受限制正確答案：A,9.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該宗土地的總價為（）萬元。A.96B.192C.240D.480正確答案：D,10.計算利息的單位時間是（）。A.計息周期B.計息期C.計息時間D.計息規(guī)律正確答案：A,二.多項選擇題(共10題)1.下列是收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)地B.寫字樓C.游樂場D.倉庫E.未開發(fā)的土地正確答案：A,B,C,D,2.房地產(chǎn)估價實務中，估價假設和限制條件的內(nèi)容應包括（）。A.房地產(chǎn)估價報告使用期限、B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定正確答案：A,B,C,D,3.在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法正確答案：A,D,4.計算投資利息需要把握（）。A.應計息項目B.計息周期C.計息期D.稅費E.利率正確答案：A,B,C,E,5.正常成交價格的形成條件包括()。A.公開市場，交易對象本身也具備市場性B.理性的經(jīng)濟行為C.適當?shù)钠陂g完成交易D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E.賣者對價格具有控制力量正確答案：A,B,C,D,6.關于報酬率的說法，正確的有（）。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險B.累加法求取報酬率時，風險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系正確答案：D,E,7.關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.投資價值和市場價值采取收益法評估時，收益率取值相同B.市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值C.在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而有所不同D.在對某房地產(chǎn)進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產(chǎn)投資價值的評估E.國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估正確答案：B,C,D,E,8.同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為(）不伺。A.開發(fā)成本B.經(jīng)營費用C.納稅狀況D.對未來的信心E.評估方法正確答案：A,B,C,D,9.評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構資料庫中可用資料情況E.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況正確答案：A,D,E,10.估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率正確答案：A,B,D,三.判斷題(共10題)1.一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。正確答案：B,2.對于可修復的房地產(chǎn)價值減損額，可用損失資本化法進行評估。（）正確答案：B,3.從房地產(chǎn)估價角度來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，一般是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。（）正確答案：A,4.當交易情況正常時，成交價格接近市場價格；當市場狀況正常時，市場價格接近理論價格；當為交易服務的估價且估價科學準確時，評估價值接近市場價格或理論價格。（）正確答案：A,5.一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。（）正確答案：A,6.從估價角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金應得的利息，是其應