物業(yè)企業(yè)民法典主題員工培訓(xùn)課件：物業(yè)管理篇

——物業(yè)管理民法典解讀進(jìn)企業(yè)助力企業(yè)法治化發(fā)展《民法典》202X年某某物業(yè)企業(yè)民法典主題員工培訓(xùn)主講人：某某某

時間：202X年X月X日Pellentesquehabitantmorbitristiquesenectusetnetusetmalesuadafamesacturpisegestas.目錄《民法典》與物業(yè)管理物業(yè)管理中的民法典《民法典》現(xiàn)場競答010203《民法典》與物業(yè)管理在民法慈母般的眼神里，每一個人就是整個國家?！系滤锅F01《民法典》與物業(yè)管理《民法典》合同編在合同法基礎(chǔ)上新增“物業(yè)服務(wù)合同”一章共14條，物權(quán)編中對物權(quán)法中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”一章新增1條規(guī)定，修訂了11條（其中4條為實(shí)質(zhì)性修訂），侵權(quán)責(zé)任篇中對侵權(quán)責(zé)任法中“物件損害責(zé)任”一章共7條規(guī)定中的6條進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的修訂。TheCivilCodeandPropertyManagement我國民法典奉行民商合一的立法體例，民法典不僅在物權(quán)編中對業(yè)主共同管理區(qū)分所有建筑物民事權(quán)利的內(nèi)涵、外延及其行使規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)界定，而且在合同編中對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間的商事交易權(quán)利、義務(wù)及其效力規(guī)則進(jìn)行了具體規(guī)范，還在侵權(quán)責(zé)任編中對作為商事主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人的管理義務(wù)和侵權(quán)責(zé)任作了相應(yīng)規(guī)定。《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百三十七條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。第九百三十八條物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。第九百三十九條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。第九百四十條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。折中做法，用“保護(hù)”代替“保障”和“維護(hù)”。侵權(quán)責(zé)任編中仍舊規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“安全保障義務(wù)”《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百四十五條業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。第九百四十六條業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。第九百四十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。并未將“收支情況和預(yù)算方案”作為特別列明事項(xiàng)相當(dāng)于任意解除權(quán)，民法屆有爭議《民法典》第二十四章物業(yè)服務(wù)合同TheCivilCodeandPropertyManagement第九百四十七條物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。第九百四十八條物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。第九百四十九條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第九百五十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理中的民法典侵權(quán)責(zé)任/自甘風(fēng)險責(zé)任/高度危險責(zé)任/用工責(zé)任/其他責(zé)任02侵權(quán)責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement高空墜物/高空拋物飼養(yǎng)寵物致人損害林木果實(shí)墜落損害責(zé)任高空墜物責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十三條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。注意：公共區(qū)域管理人=物業(yè)服務(wù)人特點(diǎn)與思考CivilCodeinPropertyManagement大部分高空墜物是自然原因，物業(yè)企業(yè)無從下手，防范起來成本巨大且效果不理想；物業(yè)企業(yè)責(zé)任相對高空拋物責(zé)任較大認(rèn)定所有權(quán)人確定管理權(quán)人有無責(zé)任人合同如何約定防范技術(shù)手段防范過程痕跡保留大修基金保險責(zé)任高空拋物責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時調(diào)查，查清責(zé)任人。能確定侵權(quán)人由侵權(quán)人擔(dān)責(zé)管理人承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任難以確定侵權(quán)人的高空拋物責(zé)任承擔(dān)順序CivilCodeinPropertyManagement高空拋物行為發(fā)生經(jīng)調(diào)查仍難以確認(rèn)責(zé)任人的，由可能加害人補(bǔ)償查清責(zé)任人由責(zé)任人擔(dān)責(zé)公安機(jī)關(guān)介入高空拋物責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement基本是人為因素不確定性強(qiáng)難以預(yù)測及防范危害嚴(yán)重侵權(quán)人難尋特點(diǎn)摸清家底設(shè)立易發(fā)清單增設(shè)高空視頻監(jiān)控巡查記錄完整找準(zhǔn)宣傳切入點(diǎn)，如兒童負(fù)面宣傳特點(diǎn)林木果實(shí)墜落損害責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。特點(diǎn)與場景CivilCodeinPropertyManagement特點(diǎn)自然外力原因難以預(yù)測防范場景某小區(qū)十年木瓜樹碩果累累，枝葉繁茂，某天暴雨造成路過業(yè)主被果實(shí)砸傷，樹枝絆倒骨折.調(diào)查出潛在風(fēng)險1.摸家底及時修剪樹枝，采摘成熟的果實(shí)5.勤修剪缺點(diǎn)：增加企業(yè)負(fù)擔(dān)2.買保險分散風(fēng)險砍伐林木前注意相關(guān)手續(xù)的辦理建議張貼在明顯出提醒業(yè)主3.貼警示標(biāo)志夏季天氣多變，及時關(guān)注天氣預(yù)報做好防范4.關(guān)注天氣預(yù)報《民法典》法條飼養(yǎng)動物損害責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement1245飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意或者重大過失造成的，可以不承擔(dān)或者減輕責(zé)任。1246違反管理規(guī)定，未對動物采取安全措施造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因被侵權(quán)人故意造成的，可以減輕責(zé)任。1247禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。1249遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動物原飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睹穹ǖ洹贩l飼養(yǎng)動物損害責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement1250因第三人的過錯致使動物造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向動物飼養(yǎng)人或者管理人請求賠償，也可以向第三人請求賠償。動物飼養(yǎng)人或者管理人賠償后，有權(quán)向第三人追償。特點(diǎn)物業(yè)不是執(zhí)法機(jī)關(guān)，勸阻制止報告如何進(jìn)行是個難題。第一千一百七十六條自愿參加具有一定風(fēng)險的文體活動，因其他參加者的行為受到損害的，受害人不得請求其他參加者承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，其他參加者對損害的發(fā)生有故意或者重大過失的除外。第一千一百九十八條賓館、商場、銀行、車站、機(jī)場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任（后可向第三人追償）。自甘風(fēng)險責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement自愿參加不得向其他參加人員主張侵權(quán)除非對方故意或重大過失公司組織小區(qū)業(yè)主開展跑步比賽，應(yīng)注意什么？特點(diǎn)場景自甘風(fēng)險責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement建議參加者受到損害——管理者或組織者未盡到安全保障義務(wù)的承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任——若其他參加者有故意或重大過失情形的，管理者、組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。簽署風(fēng)險告知書或公示風(fēng)險提示01安全保障措施要到位02購買保險03提前準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案04用工責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement《民法典》第一千一百九十一條用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的,由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任后,可以向有故意或者重大過失的工作人員追償。特點(diǎn)執(zhí)行工作任務(wù)實(shí)際用人企業(yè)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任案例思考開公車出去辦公事將人撞傷保安在崗期間與業(yè)主發(fā)生口角將業(yè)主打傷建議01、工作職責(zé)清晰02、崗位職責(zé)培訓(xùn)并留存簽收記錄03、過錯約定高度危險責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement占有或者使用易燃、易爆、劇毒、高放射性、強(qiáng)腐蝕性、高致病性等高度危險物造成他人損害的，占有人或者使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；但是，能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生有重大過失的，可以減輕占有人或者使用人的責(zé)任。1239124112401243遺失、拋棄高度危險物造成他人損害的，由所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人將高度危險物交由他人管理的，由管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；所有人有過錯的，與管理人承擔(dān)連帶責(zé)任。從事高空、高壓、地下挖掘活動造成他人損害的,經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;但是,能夠證明損害是因受害人故意或者不可抗力造成的,不承擔(dān)責(zé)任。被侵權(quán)人對損害的發(fā)生有重大過失的,可以減輕經(jīng)營者的責(zé)任未經(jīng)許可進(jìn)入高度危險活動區(qū)域或者高度危險物存放區(qū)域受到損害，管理人能夠證明已經(jīng)采取足夠安全措施并盡到充分警示義務(wù)的，可以減輕或者不承擔(dān)責(zé)任。高度危險責(zé)任CivilCodeinPropertyManagement高空作業(yè)窨井施工電力施工水設(shè)施施工機(jī)械車庫保養(yǎng)外墻瓷磚施工等場景謹(jǐn)慎注意義務(wù)警示義務(wù)安全防護(hù)措施特點(diǎn)注意檢查外包單位資質(zhì)保險措施防護(hù)措施到位提示義務(wù)充分建議《民法典》現(xiàn)場競答03物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的