2024年中國房地產(chǎn)市場展望報(bào)告-第一太平戴維斯-202401

0 SPOTLIGHT 中國研究部-20243 如何看待租賃公寓的投資價(jià)值?5零售市場在面臨消費(fèi)降級嗎? 居住75%占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重住宅銷售市場正呈現(xiàn)顯著的供給側(cè)改革特征。隨著保障房開發(fā)建設(shè)的細(xì)節(jié)政策陸續(xù)出臺(tái)，中國住宅市場由保障與商品雙軌并行有望在未來數(shù)年逐步形成。在四座一線城市的十四五規(guī)劃中，保障性租賃住房占新增供應(yīng)比重都在40%以上。包括租賃住房在內(nèi)的保障房體系面向剛需群體，尤其是大城市的剛需人口住有所居；而市場化住房則針對改善型需求，提供更加優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。近三年來，住宅占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重均在75%左右，對整體市場乃至經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。考慮到行業(yè)體量龐大，我們認(rèn)為整體住宅市場轉(zhuǎn)型不會(huì)短期內(nèi)即完成，或?qū)⒊掷m(xù)數(shù)年。行業(yè)正逐漸告別傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)高負(fù)債模式，向更為可持續(xù)、高品質(zhì)及雙軌制方向轉(zhuǎn)型。自2021年下半年以來，地產(chǎn)開發(fā)及購置情況持續(xù)低迷，地產(chǎn)投資持續(xù)下跌。截至10月，全國住宅銷售面積同比增速已連續(xù)下的細(xì)分類別中，市場的分化表現(xiàn)尤為值得關(guān)注。?一線及強(qiáng)二線城市成交面積仍有所增長，一線城市中上海、二線城市中廈門的同比成交面積都超過了9%，而三線城市成交普遍下滑明顯，四五線城市更為明?現(xiàn)房銷售面積同比增長11%，顯著好于整體銷售表現(xiàn)，其占比也已提升至18%。盡管銷售表現(xiàn)尚未顯著好轉(zhuǎn)，但第三季度開始，供需兩端的扶持或放松政策正開始適度發(fā)力。如廣州和深圳已將二套房最低個(gè)二線城市宣布取消限購。我們預(yù)計(jì)住宅市場的整體銷售表現(xiàn)有望在2024年溫和改善。高能級核心城市、具備擴(kuò)張能力及有國資背書的房企仍將領(lǐng)先市場。200,000160,000120,00080,00040,0000 200,000160,000120,00080,00040,0000如何看待租賃公寓的投資價(jià)值?七普數(shù)據(jù)顯示，中國人口總量不再快速增長，流動(dòng)人口規(guī)模卻不斷擴(kuò)大。截至2020年末，流動(dòng)人口占全國人口比例約27%，達(dá)3.76億人，較2010年增長約70%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的住宅租賃市場有望迎來長期穩(wěn)健的強(qiáng)勁需求。而對核心城市而言，除了在此尋找事業(yè)發(fā)展的非本地年輕人群之外，不同背景的情侶、家庭、老人等群體同樣有租住需求，值得市場挖掘之余，也意味著產(chǎn)品端具備更多元化的發(fā)作為房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的重要組成部分，保障性租賃住房在中國住宅市場正發(fā)揮其獨(dú)特作用。項(xiàng)目是否具備納保能力也成為投資者投資租賃公寓項(xiàng)目的首要考慮因素。2021至2025年，全國將籌建約900萬套保障性租賃住房，將極大擴(kuò)充機(jī)構(gòu)房源在整體住房租賃市場的規(guī)模。其中由土地出讓而新建或配件的租賃公寓數(shù)量預(yù)計(jì)約100萬套，僅占總供應(yīng)的11%。盤活存量、資產(chǎn)收購及城中村改造預(yù)計(jì)將成為供應(yīng)主力。市場將迎來更為多元的供應(yīng)形態(tài)。從單一建筑至規(guī)模化大體量社區(qū)，為市場提供的房間數(shù)量小至不到50間，多則數(shù)千套，對項(xiàng)目的運(yùn)營管理能力提出不同要求。投資者期望租賃公寓的租金回報(bào)率多在4.0%以上，作為一項(xiàng)管理要求極為細(xì)化的細(xì)分賽道，運(yùn)營商的成本管控能力、租戶服務(wù)及管理能力，決定了項(xiàng)目是否實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的租金增長及較高的續(xù)約率。多元化的產(chǎn)品形態(tài)，對項(xiàng)目前期的市場定位能力也提出更高要求。不同城市及板塊之間租金走勢正趨于分化，投資者需對項(xiàng)目所處環(huán)境加以審慎判斷，以確定目標(biāo)租戶、租金水平及建造成本。此外，對于市場化租賃項(xiàng)目，更需對附加服務(wù)的提供范圍、商業(yè)及休閑設(shè)施的配套水平加以細(xì)化，從多維度滿足租戶需求，提升項(xiàng)目收益，都是租賃公寓在未來提升價(jià)值需更加關(guān)注的。4%租賃公寓的租金回報(bào)率約為4%純租賃住房用地配建及自持租賃住房用地純租賃住房用地22232022236 居住人口結(jié)構(gòu)的變化對未來住宅的發(fā)展趨勢會(huì)有怎樣的影響？人口增長速度放緩、出生率降低且壽命延長是全球趨勢。預(yù)計(jì)到2033年，全球50歲及以上人口的比例將達(dá)到28.4%，有47個(gè)國家的比例將達(dá)到至少40%。據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來十年中國50歲以上人口將增加17%，屆時(shí)50歲以上人口比例將達(dá)到43%。人口結(jié)構(gòu)的深遠(yuǎn)變化，意味著未來需求將與房地產(chǎn)高速發(fā)展期呈現(xiàn)不同的結(jié)構(gòu)。光大證券曾預(yù)測自2021年起，改善性需求占比將超過60%，成為支撐住宅市場穩(wěn)定發(fā)展的類別。市場對此已有所反應(yīng)，如住宅開發(fā)投資額自2022年持續(xù)下跌，但2023年的月度數(shù)據(jù)顯示，單套面積大于144平方米的大戶型面積投資表現(xiàn)顯著好于90平方米以下的中小戶型，兩者在前十個(gè)月的累計(jì)同比增速分別為-0.4%和11.6%。年紀(jì)越大的群體往往也更加富裕，對居住環(huán)境的要求也更高。核心一二線城市之外，多數(shù)居民的剛性居住需求已得到較好滿足。因此對未來的新建住宅而言，以改善性需求為主要目標(biāo)的房屋，需要以更為細(xì)致的定位和設(shè)計(jì)，為住戶帶來更高標(biāo)準(zhǔn)的舒適健康環(huán)境和與住戶適配的完善配套。具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、年紀(jì)較長的成熟改善性買家并不是一個(gè)同質(zhì)化的群體。他們之中既有忙于工作的父母，也有沒有后顧之憂的退休人士。中年買家對科技產(chǎn)品具有較好的接受度，或?qū)⑼苿?dòng)住宅智能化發(fā)展，以更好地匹配居住需求；對于老齡住戶，則應(yīng)關(guān)注住宅內(nèi)及更廣范圍的社區(qū)內(nèi)的適老化改造，如淋浴間未來的社區(qū)構(gòu)建，離不開生態(tài)環(huán)保、降低碳排。綠色生態(tài)的空間是城市生活人們的普遍向往。包括LEED、綠色建筑認(rèn)證等認(rèn)證體系將會(huì)更加得到重視和應(yīng)用，通過生態(tài)構(gòu)建、達(dá)成景觀環(huán)境升級、增強(qiáng)清潔能源的利用，迎合國家低碳發(fā)展目標(biāo)。整體90平方米以下144平方米以上-30%-20%40%50%30%20%0%7盡管疫情防控限制已經(jīng)結(jié)束，但國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)和寫字樓市場并未如期呈現(xiàn)V字型反彈。據(jù)上海美商會(huì)2023年中國商業(yè)報(bào)告，僅52%的受訪企業(yè)對未來五年的商務(wù)前景持樂觀態(tài)度，系1999年報(bào)告首次發(fā)布以來的歷史最低點(diǎn)。2023開年租賃市場的良好復(fù)蘇勢頭實(shí)則為2022年底因疫情擴(kuò)散擱置的交易的落地，給了市場短暫的信心，卻以持續(xù)疲軟的需求表現(xiàn)收尾：多數(shù)到期企業(yè)將續(xù)租作為優(yōu)先方案，新租、擴(kuò)租量十分有限。盡管一些企業(yè)已積極參與搬遷談判，但原業(yè)主為挽留租戶誠意給出更優(yōu)惠的商務(wù)條件，加上搬遷成本考量以及2024年經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營表現(xiàn)依然充滿不確定性，使得租戶最終還是留在了原樓宇。由于遠(yuǎn)程辦公的廣泛采用，數(shù)個(gè)國家見證了辦公需求的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，與此相反，中國面臨著一個(gè)更傳統(tǒng)的挑戰(zhàn)——供應(yīng)過剩伴隨需求低迷。市場周期的軌跡取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：需求的復(fù)蘇和供應(yīng)的穩(wěn)定。這些因素均與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著密切聯(lián)系，即當(dāng)經(jīng)濟(jì)反彈，企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，招聘需求增加，房地產(chǎn)預(yù)算增長，寫字樓市場吸納量見長。僅在這種情況下，且供需恢復(fù)平衡，租金方能保持上揚(yáng)。54321016%14%12%10%8%6%4%2%0%供應(yīng)量()吸納量()空置率()20%0%中國GDP同比0001020304050607080910111213141516171819202122238回顧過往挑戰(zhàn)是預(yù)測未來的先決條件。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場也受到了嚴(yán)重影響。中國政府迅速采取了大規(guī)模的刺激措施，包括“四萬億計(jì)劃”拉動(dòng)內(nèi)需、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大金融和房地產(chǎn)業(yè)支持等，同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)控制，以穩(wěn)定金融市場。隨著政策刺激的效果顯現(xiàn)，消費(fèi)者信心提升，就業(yè)市場改善，中國經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇。同時(shí)政府也加快了對高技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的投入和發(fā)展。歷史經(jīng)濟(jì)周期通常約為4-6年，取決于具體背景。當(dāng)前周期始于2022/23年，以疫情防控及封鎖帶來的挑戰(zhàn)為標(biāo)志，對消費(fèi)信心、商務(wù)和經(jīng)濟(jì)前景產(chǎn)生影響。2023年，政府為擴(kuò)大內(nèi)需已出臺(tái)一系列刺激措施，但總體影響相對溫和，需在2024年進(jìn)一步給到支市場復(fù)蘇的軌跡仍充滿不確定性和復(fù)雜性。經(jīng)濟(jì)和商業(yè)信心復(fù)蘇的持續(xù)時(shí)間將在很大程度上影響供需失衡的出現(xiàn)?；謴?fù)期延長將加劇這些不平衡，導(dǎo)致空置率降至健康水平的時(shí)間拉長。注排除重大突發(fā)事件和政局動(dòng)蕩等外在影響因素9959697989900010203040506959697989900010203040506070809101314151618192022隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，新辦公大樓繼續(xù)塑造著城市的天際線。除了樓宇硬件，物業(yè)管理和運(yùn)營，包括房地產(chǎn)科技的運(yùn)用、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)權(quán)結(jié)構(gòu)、租戶品質(zhì)等軟性指標(biāo)也是判定樓宇等級的重要標(biāo)準(zhǔn)。普遍而言，乙級項(xiàng)目租金通常低于同板塊甲級寫字樓平均水平的30-40%。全國乙級辦公規(guī)模有多大？我們可以做個(gè)估算。先以上海為例，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒，截至2021年上海所有辦公建筑的存量為1.04億平方米，同期第一太平戴維斯監(jiān)測的上海甲級辦公存量達(dá)2,600萬平方米（含自用和園區(qū)這意味著甲級辦公存量約占1/4。對比香港，同年辦公總存量為1,290萬平方米（香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)其中甲級辦公占到了全港總存量的65%?？紤]到一線以外城市的甲級辦公、業(yè)主統(tǒng)一運(yùn)營的占比更低，假定全國這一比例為15%-20%，基于1995年以來全國辦公樓已知累計(jì)竣工面積5.81億平方米（2022年末，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)那么全國至少有4.7億平方米非甲級寫字樓——這個(gè)龐大量級的市場不應(yīng)被忽視。事實(shí)上，核心地段的一些乙級項(xiàng)目出租情況并不比同區(qū)域甲級項(xiàng)目遜色。主要原因在于配套設(shè)施成熟、交通便捷，疊加極具競爭力的價(jià)格，產(chǎn)品性價(jià)比較高。此外雖然樓齡較早但租務(wù)管理接地氣、物業(yè)管理有序，使得一些租戶的租賃穩(wěn)定性較高。45403020509008007006005004003002000粘性租戶遷出租戶業(yè)務(wù)擴(kuò)張衍生辦公升級和擴(kuò)租需求，后者無法在樓內(nèi)得到滿足，例如樓內(nèi)空間不夠、單層面積較小或者同層有其它在控制總體成本不增加的前提下，抓住租戶市場契機(jī)置換當(dāng)前全國寫字樓市場供應(yīng)端充沛，新項(xiàng)目多以甲級標(biāo)準(zhǔn)建成交付，早先交付的項(xiàng)目隨著樓齡增加，硬件設(shè)施難以同新項(xiàng)目正面競爭。散售類項(xiàng)目內(nèi)部難以管控，但對于統(tǒng)一業(yè)權(quán)/大業(yè)主的老舊樓宇，在租賃淡季期間對項(xiàng)目進(jìn)行局部優(yōu)化不失為提升樓宇競爭力的一大解決方案，例如公共區(qū)域的翻新，對于空置面積充裕的項(xiàng)目，業(yè)主可以考慮騰出部分面積改造成功能性配套或便利設(shè)施，以滿足樓內(nèi)或周邊企業(yè)的商務(wù)需求和差異化優(yōu)勢。業(yè)主還應(yīng)評估在這些升級過程中的運(yùn)營成本降低、能源效率提升和可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)方面的策略。然而業(yè)主還應(yīng)注意到的是，即使在甲級寫字樓市場的競爭也正不斷升級，租金收入的任何增加都可能是微不足道的。當(dāng)前市場的升級改造關(guān)鍵旨在留住租戶、維持入駐率。因此為升級而花費(fèi)的開支需相當(dāng)謹(jǐn)慎地把控。綠色建筑：聘請第三方顧問細(xì)看項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和操作，可以為潛在的改進(jìn)和能源/成本節(jié)約提供有價(jià)值的見解和建議。如果可以實(shí)現(xiàn)顯著的節(jié)能，便有機(jī)會(huì)獲得綠色建筑的認(rèn)證。第三方運(yùn)營合作：考慮通過租賃和轉(zhuǎn)租模式、利潤分享制或管理協(xié)議引入聯(lián)合辦公/商務(wù)中心運(yùn)營方。短駁班車服務(wù)：對于交通便捷度欠佳的情況，業(yè)主可提供往返于項(xiàng)目至附近重要交通樞紐的短駁班車，方便員工通勤。商辦聯(lián)動(dòng)：針對項(xiàng)目里包含商業(yè)配套的樓宇，可以考慮增加商辦聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，例如樓內(nèi)租戶可享有零售消費(fèi)折扣，以及業(yè)主將預(yù)留展廳面積、店鋪?zhàn)饨鹫劭奂{入到寫字樓租賃談判的商務(wù)條件中。商改租：在翻新或不足以恢復(fù)資產(chǎn)活力的情況下，業(yè)主須考慮項(xiàng)目能否在其它方面發(fā)揮價(jià)值。盡管高投入、風(fēng)險(xiǎn)大且耗時(shí)長，但例如將物業(yè)改為長租公寓或帶來新機(jī)會(huì)，尤其是在居住成本較高的一些城市。這種辦公改租賃公寓在上海等一線城市已有落地案瑞金大廈3795%25-30%廣州國際電子大廈2790%15-20%威斯頓聯(lián)邦大廈2090%15-25%萬通中心D座90%20-25%來源第一太平戴維斯研究部INKC中國寫字樓租戶代表著不同的背景與和行業(yè)，經(jīng)濟(jì)和行業(yè)特定趨勢的變化都有可能重塑寫字樓市場。2024年，中國經(jīng)濟(jì)格局依然存在挑戰(zhàn)，包括房地產(chǎn)市場和地方債務(wù)問題。幸而中國對外持續(xù)放寬外資準(zhǔn)入限制，對內(nèi)穩(wěn)增長提供政策支持，消費(fèi)和服務(wù)業(yè)正穩(wěn)步復(fù)蘇。此外新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色轉(zhuǎn)型也將持續(xù)提升經(jīng)濟(jì)質(zhì)量與可持續(xù)性。反映到寫字樓市場，在整體成交有限的背景下，金融、專業(yè)服務(wù)、IT、醫(yī)療健康等傳統(tǒng)行業(yè)依然是支撐辦公需求的穩(wěn)固主力（70-80%）。新經(jīng)濟(jì)行業(yè)需求盡管整體占比有限但正經(jīng)歷快速發(fā)展。以集成電路、新能源汽車為代表的高端制造業(yè)，以人工智能、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算為代表的新興信息技術(shù)行業(yè)，和以綠色低碳、環(huán)保節(jié)能為主要方向的能源類企業(yè)成為了國內(nèi)寫字樓市場的新勢力。新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的需求具有不可預(yù)測性，特定行業(yè)因資本、補(bǔ)貼、政策支持、盈利能力等因素經(jīng)歷一波又一波的擴(kuò)張和整2024年中國經(jīng)濟(jì)的不確定性依然較高，這也增加了對各經(jīng)濟(jì)行業(yè)辦公需求預(yù)測的難度。外部因素包括貿(mào)易關(guān)系、全球經(jīng)濟(jì)實(shí)力和利率，以及政策支持、貨幣政策、經(jīng)濟(jì)改革和消費(fèi)者信心等內(nèi)部因素，均將影響需求預(yù)測的動(dòng)態(tài)性與多變性。供應(yīng)預(yù)測北京582,900↓22.4%↑-3%-(-)0.5%上海1,906,900↑23.5%↑-5%-(-)3%深圳890,100→29.8%↑-3%-(-)0.5%1,077,600↑24.5%↑-5%-(-)3%成都318,800↑34.0%↑-0.5%-0.5%重慶282,600↑32.0%↑-3%-(-)0.5%335,000↑30.0%↑-3%-(-)0.5%天津80,000↑36.0%↑-3%-(-)0.5%武漢309,500↑40.1%↑-5%-(-)3%杭州0↓24.1%↓-3%-(-)0.5%來源第一太平戴維斯研究部INKC金融保險(xiǎn)投管/資管對支持經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要；更注重金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)管理；金融科技/綠色金融為增長點(diǎn)。專業(yè)服務(wù)律所法律相關(guān)的分支行業(yè)持續(xù)增長個(gè)性化與定制化服零售與貿(mào)易視情況綜合零售互聯(lián)網(wǎng)零售更加關(guān)注供應(yīng)鏈管理及物流配送效率；實(shí)體零售加房地產(chǎn)建造及工程臺(tái)更多利好政策穩(wěn)樓市；城中村改造的成果受關(guān)注；租賃市場熱度提升。信息技術(shù)新一代信息技術(shù)需求增長強(qiáng)勁以支持各行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，但競爭加全問題。制造高端制造全球化逆風(fēng)問題；高端制造業(yè)突出表現(xiàn)；制造業(yè)服務(wù)化。健康醫(yī)療創(chuàng)新藥醫(yī)療科技人們健康意識(shí)提升；政府重要目標(biāo)領(lǐng)域，迫切更多在生命科學(xué)板塊的投入；醫(yī)療旅游的興起。傳媒娛樂互聯(lián)網(wǎng)媒體傳統(tǒng)媒體受挑戰(zhàn)，新技術(shù)、新渠道為行業(yè)帶來新形原創(chuàng)性受到關(guān)注。能源與原材料可再生能源節(jié)能環(huán)保能源基建能源安全需要緊密的全球合作；向新能源過渡亟需大量投資；綠色/新材料的逐步應(yīng)用推廣。聯(lián)合辦公不適用社區(qū)文化/社交功能的增強(qiáng)；因工位靈活而引發(fā)的數(shù)據(jù)安全和隱私保護(hù)問題；業(yè)主須警惕其背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者服務(wù)視情況食品餐飲休閑娛樂和服務(wù)類細(xì)分行業(yè)逐步復(fù)蘇；消費(fèi)降級的性化消費(fèi)需求見長。聯(lián)合大企業(yè)視情況不適用監(jiān)管部門繼續(xù)施壓，企業(yè)更加重視合規(guī)經(jīng)營與風(fēng)險(xiǎn)以應(yīng)對市場變化與行業(yè)競爭。交通智能交通快遞快運(yùn)國內(nèi)外商品運(yùn)輸和個(gè)人旅行恢復(fù)；共享出行持續(xù)發(fā)展、自動(dòng)駕駛逐步推廣；政府加大對交通基建的投入和升級，國內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)更四通八達(dá)。說明：1.色塊顏色越深，代表前景越樂觀或硬件要旅游、娛樂和餐飲等體驗(yàn)類消費(fèi)是目前備受消費(fèi)者青睞的類別。國內(nèi)鐵路及航空運(yùn)輸量已超過疫情前水平，尤其是暑期國內(nèi)鐵路和航空運(yùn)輸量均達(dá)到歷史最高值。而境外旅行恢復(fù)速度依然緩慢，航班少、價(jià)格高及簽證難等問題依然存在，導(dǎo)致國際航空旅客運(yùn)輸量僅恢復(fù)到2019年水平的一半左右。國內(nèi)旅游的復(fù)蘇帶動(dòng)主要一二線城市以及海南、云南等熱門旅游目的地商業(yè)氛圍持續(xù)提升。標(biāo)桿開發(fā)商亦關(guān)注多個(gè)熱門旅游零售市場，并著手布局重點(diǎn)項(xiàng)目。隨著2025年海南自貿(mào)港封關(guān)臨近，三亞成為發(fā)展商布局重點(diǎn)市場，多個(gè)中高端項(xiàng)目入市將改變?nèi)齺喐叨肆闶凼袌龈窬?。例如華潤集團(tuán)的三亞萬象城、太古及中免集團(tuán)合作的太古里已開工建設(shè)，并均預(yù)計(jì)于2024年分階段開業(yè)；DFS迪斐世亦計(jì)劃在2026年前建成其與申亞集團(tuán)合作的DFS迪斐世亞龍灣項(xiàng)目。拉薩王府井購物中心將以商業(yè)建筑面積18.2萬平方米成為拉薩最大商業(yè)體。此外，默林集團(tuán)旗下深圳、上海及四川樂高主題樂園預(yù)計(jì)將于2024年開業(yè)，北京樂高樂園也即將開工建設(shè)，以強(qiáng)IP優(yōu)勢的主題樂園度假區(qū)吸引游客前往。與此同時(shí)，體驗(yàn)成為消費(fèi)者前往線下消費(fèi)的主要?jiǎng)恿χ?，購物中心?nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)整體占比也隨之逐年提升。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，上海零售市場該業(yè)態(tài)占比由2019年的13.6%增長至2023年的16.5%，而武漢休閑娛樂業(yè)態(tài)占比在過去三年內(nèi)亦回升并超過疫情前水平達(dá)到16.0%。該類門店為消費(fèi)者線下社交和悅己生活提供多樣化的空間選擇。各類傳染疾病的流行，令身心健康成為不同客群共同關(guān)注的重點(diǎn)，各類細(xì)分運(yùn)動(dòng)門店正恢復(fù)其開店節(jié)奏，并不乏多樣化的新興品牌不斷涌現(xiàn)。此外，當(dāng)代消費(fèi)者更加關(guān)注內(nèi)心需求和真實(shí)的情感交流，愿意在學(xué)習(xí)、藝術(shù)等方面以追求內(nèi)心平靜和精神滿足，帶動(dòng)了包括展覽、畫廊在內(nèi)的各類空間走入更多大眾視野。40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2021222320192020202120222023來源第一太平戴維斯研究部INKC 零售市場在面臨消費(fèi)降級嗎？面對經(jīng)濟(jì)下行周期及就業(yè)市場的不穩(wěn)定，消費(fèi)者正重新進(jìn)行消費(fèi)權(quán)衡與選擇。往常消費(fèi)降級是指在日常生活中選擇更低價(jià)、降低品質(zhì)或減少購買數(shù)量或頻次來削減消費(fèi)開支，如選擇廉價(jià)商品、減少旅游出行或減少用餐次數(shù)等。但目前消費(fèi)者更傾向于理性消費(fèi)和生活方式的轉(zhuǎn)變，注重產(chǎn)品的性價(jià)比與精神滿足，而不是簡單地鎖緊錢包。據(jù)艾瑞數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷疫情后，超過92%的消費(fèi)者表示自己的消費(fèi)觀念更為冷靜，需要更精細(xì)地規(guī)劃消費(fèi)。而麥肯錫調(diào)查顯示，約有一半消費(fèi)者會(huì)從價(jià)格更低或打折渠道購買自己喜愛的品牌，他們未必會(huì)轉(zhuǎn)向更便宜的替代品，而是會(huì)通過不同的購買平臺(tái)、促銷活動(dòng)或調(diào)整消費(fèi)數(shù)量及包裝尺寸來以更低的成本獲取需要的商品。在零售業(yè)態(tài)，消費(fèi)趨勢有所分化，在高端消費(fèi)和低端消費(fèi)兩個(gè)領(lǐng)域呈現(xiàn)出復(fù)蘇的現(xiàn)象。如奢侈品類頭部品牌Chanel和LouisVuitton年內(nèi)數(shù)次提價(jià)以保持品牌稀缺性，替”產(chǎn)品愈發(fā)受到歡迎，消費(fèi)群體更加注重產(chǎn)品品質(zhì)而不是品牌營銷。包括盒馬和山姆會(huì)員店等注重品質(zhì)的超市采取折扣化的新策略，以更低的售價(jià)吸引更多用戶到店消就餐飲業(yè)態(tài)而言，2023年平價(jià)餐飲較高端餐飲品牌擴(kuò)張更為顯著。例如，上海的休閑餐飲新租占比同比增長超過15%，但高客單價(jià)的精致餐飲下降4.9%。在成都，休閑餐飲之外，快餐的租賃面積增速更高，但精致餐飲增速錄得下降。預(yù)計(jì)短期內(nèi)，性價(jià)比、細(xì)分度及創(chuàng)新度較高的餐飲品牌拓展速度仍將維持高位。此外，上海與成都購物中心內(nèi)的飲品及小吃新租面積占比分別增長0.5%和5.4%。包括飲品及咖啡品類的品牌布局策略、門店店型和面積均有所調(diào)整。受審慎消費(fèi)的影響，以低價(jià)單品吸引到店消費(fèi)的咖啡品牌開店速度堪稱驚人，選址不僅廣泛分布于購物中心，且快速占領(lǐng)商業(yè)街區(qū)、寫字樓和住宅底商；并不滿足于一二線城市或核心區(qū)位，深度下沉至低線城市及新興區(qū)域。與此同時(shí)，眾多茶飲品牌放開加盟，以更小的店鋪面積但更為激進(jìn)的擴(kuò)張策略觸及更多區(qū)域，并不斷將品牌版圖擴(kuò)充至海外市場。精致餐飲休閑餐飲精致餐飲快餐-10%-5%0%5%10%15%20%來源第一太平戴維斯研究部INKC9876543987654320中國的商業(yè)形態(tài)經(jīng)歷了街鋪集市——百貨——購物中心的發(fā)展路徑。我們預(yù)計(jì)未來五年仍將有較為可觀的購物中心項(xiàng)目供應(yīng)入市，如上海、深圳和武漢在2024年將仍有建筑面積超過70萬平方米新增供應(yīng)入市，為市場帶來更多購物選擇。但另一方度的特色商業(yè)正在為市場帶來別樣風(fēng)氣。越來越多的商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)在城市各個(gè)角落，它們未必都處于城市中心核心板塊，但滿足了其所在區(qū)域內(nèi)日常消費(fèi)需求，或通過其獨(dú)特設(shè)計(jì)與主題吸引著特定客群。非標(biāo)商業(yè)通常采取開放式的形態(tài)布局，以標(biāo)新立異的建筑空間設(shè)計(jì)營造出獨(dú)特且強(qiáng)烈的感官體驗(yàn)，以大面積挑空或留白營造更為自由的空間感受，并將商業(yè)空間融入城市公共空間，弱化其表面的商業(yè)屬性，加入更多休閑娛樂、藝術(shù)體驗(yàn)等功能性場景并結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史或在地文化，以達(dá)成項(xiàng)目與消費(fèi)者的情感共鳴或社群認(rèn)同。國內(nèi)新興品牌熱衷于選擇非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目開設(shè)其旗艦店或品牌首店，以更為自由的商業(yè)氛圍與獨(dú)立性迎合其品牌內(nèi)核。而現(xiàn)在國際品牌對非標(biāo)商業(yè)及特色街鋪的興趣也與日劇增，社區(qū)型商業(yè)與時(shí)尚品牌的結(jié)合，將更多創(chuàng)意業(yè)態(tài)品牌賦予社區(qū)生活，可以擺脫其受限的服務(wù)范圍與傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)有限的營業(yè)時(shí)間，提高其知名度和社群影響力，從而帶動(dòng)業(yè)績增長。零售品牌亦選擇鋪形式來營造品牌話題度，拓展客群觸達(dá)范圍。包括香氛、潮流服飾、家居生活方式乃至奢侈品牌在內(nèi)，均選擇非標(biāo)項(xiàng)目來擴(kuò)充其門店體系并滲透入日常生活消費(fèi)場景，以多元和個(gè)性化迎合消費(fèi)者喜好，增加隨機(jī)、非目的性消費(fèi)發(fā)生的可能性。年內(nèi)數(shù)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目以其獨(dú)特的定位與空間設(shè)計(jì)保持著市場高關(guān)注度，吸引眾多客流前往。如上海嘉里合集與海粟文化廣場，有別于傳統(tǒng)單一的零售或辦公用途，而是將商業(yè)、辦公乃至公園復(fù)合于一身，在小體量的建筑尺度中融合多種可能性。著重青年文化的北京TheBox朝外和成都COSMO以及注入良渚文化基因的杭州玉鳥集則是打造主題商業(yè)的優(yōu)秀案例。一線城市二線城市注一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括成都來源第一太平戴維斯研究部INKC654320654320盡管全國市場整體承壓，但華西市場已逐漸顯現(xiàn)出一些緩解跡象。與華東和華北地盡管全國市場整體承壓，但華西市場已逐漸顯現(xiàn)出一些緩解跡象。與華東和華北地區(qū)不同的是，2020年以來，華西的新增供應(yīng)量穩(wěn)步下降，為市場提供較大的去化空城鎮(zhèn)化水平不斷提升、高端制造業(yè)基地有序建立，居民消費(fèi)也出現(xiàn)回暖，各因素疊加影響下本地物流需求穩(wěn)定增長。方面也表現(xiàn)突出，新能源汽車生產(chǎn)基地的建設(shè)帶動(dòng)制造業(yè)投資增至22.9%。值得注意的是，四川在過去三年中一直保持著較為活躍的物流土地交易，不僅是中國最具活力的市場之一，并且與新冠疫情之前的環(huán)的驅(qū)動(dòng)下，以川渝地區(qū)為代表的華西市場或?qū)⒓铀倩嘏?。場不斷受到關(guān)注。自2020年來全國非保稅高標(biāo)倉的供應(yīng)量不斷攀升，逐漸出現(xiàn)過度供應(yīng)，主要集中在以京津冀、上海等城市為代表的華北、華東市場，相應(yīng)空置率也持續(xù)走高。雖自2023年初以來部分城市新增供應(yīng)已開始逐步減少，但除大灣區(qū)以外的市場仍面臨去化壓力。從未來新增看，雖然2024年市場供給將會(huì)有所減緩，但不少物流地產(chǎn)在管理時(shí)仍面臨出租壓力。由于各類租戶在簽約或續(xù)約時(shí)對價(jià)格優(yōu)惠的需求較強(qiáng)，使得很多物流倉儲(chǔ)為維持出租率而實(shí)施“以價(jià)換量”的策略，平均租金面價(jià)上漲空間有限。同時(shí)我們也觀察到，部分開發(fā)商也選擇將未來項(xiàng)目延期入市，延長招商期限以確保更好的出租率及更高質(zhì)量的租戶。港、生產(chǎn)服務(wù)能力于一體的“四型”國家物流樞紐，進(jìn)出口貨運(yùn)量近年來大幅增長，促進(jìn)了當(dāng)?shù)馗叨酥圃鞓I(yè)、跨境電商等一系列貿(mào)易業(yè)態(tài)的發(fā)展。而四川的文化和旅游產(chǎn)業(yè)也在“二十條”等政策支持下得到提振，并于2023年前9個(gè)月錄得社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長9.2%的顯著成績，超出全國平均水平2.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，制造業(yè)貴州江西內(nèi)蒙古陜西2020202120222023來源第一太平戴維斯研究部INKC2020202120222023250200100500 綠色倉儲(chǔ)需求或?qū)⒊掷m(xù)上漲？隨著公眾對氣候變化的意識(shí)增強(qiáng)以及環(huán)境保護(hù)的迫切需要，政府不斷對環(huán)保政策給予支持，綠色倉儲(chǔ)也在中國市場呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢。因此，近年來中國具有LEED認(rèn)證的綠色倉儲(chǔ)數(shù)量集聚增長。而對租戶來講，使用綠色倉儲(chǔ)不僅可以降低運(yùn)營成本，還有助于滿足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需求。為更好地完成“雙碳”目標(biāo)，中國政府持續(xù)推進(jìn)低碳管理標(biāo)準(zhǔn)的完善，同時(shí)也對制造業(yè)、輕工業(yè)、物流等一眾行業(yè)進(jìn)行供應(yīng)鏈脫碳管理，相應(yīng)的碳排放審核也將變得更加隨著對三類碳排放的采用越來越廣泛，物流行業(yè)對其各個(gè)環(huán)節(jié)中的排放界定也更加清晰。雖然多數(shù)企業(yè)對范圍1和2的排放（直接排放以及來自電力和供暖等來源的排放）有較好的了解，但這些排放通常僅占公司碳足跡的不到三分之一。為了更好地實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)，企業(yè)必須了解其價(jià)值鏈上下游產(chǎn)生的間接排放（范圍3）。針對使用3PL公司服務(wù)的倉庫租戶、零售商和制造商而言，也需要考慮其間接使用倉庫產(chǎn)生的溫室氣體排放。因此，隨著未來對企業(yè)碳排放披露要求的加強(qiáng)，制造商、3PL和其他客戶對倉庫的選擇勢必更加謹(jǐn)慎，而將可持續(xù)發(fā)展納入考量的綠色物流設(shè)施也將夠更好地滿足未來租戶的需求。從長遠(yuǎn)來看，建設(shè)可持續(xù)的高標(biāo)倉對于開發(fā)商來說可能更具成本效益，因?yàn)殡m然其建設(shè)的初始成本較高，但可以節(jié)省未來潛的在改造費(fèi)用。這種改造需求可能來源于相關(guān)政策的頒布、綠色倉儲(chǔ)的租金優(yōu)勢顯現(xiàn)，或是綠色倉儲(chǔ)較低的運(yùn)營成本。在市場租金穩(wěn)定的背景下，擁有綠色認(rèn)證的倉庫通常擁有較高的入駐率及較長的合約租期，所以對尋求優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的投資者更具吸引力。盡管現(xiàn)今市場擔(dān)憂情緒下投資人行為趨于謹(jǐn)慎，但高質(zhì)量的綠色倉庫對市場波動(dòng)的抵抗力普遍較強(qiáng)，因此可為投資者提供較可靠的退出保障。2023年以來，雖然非保稅高標(biāo)倉整體的市場供應(yīng)減緩，但綠色倉儲(chǔ)逆勢而上呈現(xiàn)集聚增長。在中國LEED認(rèn)證的近800個(gè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目中，有近三分之一的項(xiàng)目為2023年新增認(rèn)證。其中，長三角地區(qū)作為中國綠色生態(tài)發(fā)展示范區(qū)和最大物流市場，LEED認(rèn)證的倉儲(chǔ)數(shù)量占到全國近一半。此外，嘉民、萬緯等一些頭部開發(fā)商早已提前入局并不斷打造具有領(lǐng)先性的項(xiàng)目。例如，萬緯已完成11個(gè)冷鏈園區(qū)的LEED金級認(rèn)證，并實(shí)現(xiàn)新建冷庫分布式光伏全面覆蓋以及100%的電動(dòng)叉車使用，節(jié)能率更是超過30%。隨著全球綠色倉儲(chǔ)數(shù)量穩(wěn)定增長，中國已成為除美國外全球擁有認(rèn)證數(shù)量最多的國家，占據(jù)全球LEED倉儲(chǔ)近五分之一的市場份額。在新建需求不斷增長且陳舊設(shè)施亟需升級的背景下，中國綠色物流設(shè)施的數(shù)量預(yù)計(jì)將繼續(xù)增長。新一代倉儲(chǔ)也將向更加智能和多功能的方向發(fā)展，以滿足制造業(yè)不斷變化的轉(zhuǎn)型及升級需求。LEED倉庫美國英國墨西哥加拿大西班牙意大利韓國比利時(shí)愛爾蘭其他國家長三角珠三角成渝中國其他 循環(huán)經(jīng)濟(jì)下逆向物流是否還有提升空間？再制造、報(bào)廢等流程的物流活動(dòng)。據(jù)彭博最新顯示，2022年全球風(fēng)投公司為逆向物流初創(chuàng)企業(yè)注入了近2億美元資金，相比于2021年增加了約2.5倍，這一表現(xiàn)在當(dāng)下的融資環(huán)境中格外亮眼。逆向物流具有無序性和繁雜性，處理時(shí)間往往是正向配送的3-5倍。操作的難度也使逆向物流長期處于發(fā)展瓶頸，阻礙了供應(yīng)鏈發(fā)展的循環(huán)性和可持續(xù)性。據(jù)ResearchandMarkets數(shù)據(jù)顯示，全球逆向物流市場規(guī)模在2022年底已超過6000億美元，并預(yù)計(jì)于2023年底達(dá)到約6400億美元。其中，按照中國市場占全球物流市場的向物流市場預(yù)計(jì)可超過1100億美元。在GrandViewResearch全球逆向物流統(tǒng)計(jì)中，電商平臺(tái)將帶動(dòng)全球近一半的逆向物流需求，而基于中國電商較高的市場滲透率，這一數(shù)字在中國可能會(huì)更高。中國領(lǐng)先電商平臺(tái)的退貨率已超過10%，部分品類更是高達(dá)30-50%，退貨成本的管理已成為電商企業(yè)管理中的重要考慮因素。近年來，各大電商平臺(tái)為提高客戶滿意度并保持市場份額，不斷提升售后服務(wù)，投資于更加便利的退貨退款流程以及更高的運(yùn)費(fèi)險(xiǎn)比例。同時(shí)，隨著國內(nèi)線上消費(fèi)者購買習(xí)慣逐相應(yīng)提升。目前電商品牌大多選擇與第三方物流公司建立合作，將商品回收至倉庫進(jìn)行逆向物流的集中處理，從而也對這些3PL公司的分揀服務(wù)和倉儲(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生了新的需求。物流中的退貨過程普遍具有挑戰(zhàn)性且較為混亂，而存儲(chǔ)空間不足和自動(dòng)化程度不足會(huì)加劇這種情況。許多公司尚未建立專門的退貨區(qū)域，缺乏空間進(jìn)行重新包裝、回收或報(bào)廢等流程。此外，由于產(chǎn)品的SKU通常種類繁雜且分散，是否擁有先進(jìn)的倉庫管理系統(tǒng)則在產(chǎn)品信息驗(yàn)證、質(zhì)量檢驗(yàn)、重新包裝和庫存跟蹤等環(huán)節(jié)顯得至關(guān)重要。因此，較為老舊的倉庫則需要升級或更換為更加智能的高標(biāo)倉，以更好地滿足柔性供應(yīng)鏈的需求。中國一些領(lǐng)先的物流公司已經(jīng)開發(fā)了逆向物流倉庫網(wǎng)絡(luò)，以增強(qiáng)現(xiàn)有的供應(yīng)鏈能力并滿足各種品牌的需求。短期內(nèi)，各企業(yè)需要擴(kuò)大并普及對此類設(shè)施的應(yīng)用，以便在中遠(yuǎn)期服務(wù)于更廣泛的市場。百世供應(yīng)鏈就為其合作伙伴建立了品牌專用逆向倉，不僅采用公司自有的倉庫智能管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了全節(jié)點(diǎn)可視化覆蓋，還可根據(jù)品牌產(chǎn)品的屬性進(jìn)行貨物的清晰調(diào)配，展現(xiàn)了其對可持續(xù)發(fā)展和提高供應(yīng)鏈效率的重視。而京東也在全國建立了七個(gè)逆向物流處置中心和四十多個(gè)逆向前置倉，同時(shí)配備獨(dú)立的檢驗(yàn)和維修中心以更好完成退貨循環(huán)的流程。因此，京東的業(yè)務(wù)不僅限于退貨處理，更是延伸到了殘品處置及二手商品變現(xiàn)的一系列增值服務(wù)，形成較為完整的逆向物流網(wǎng)絡(luò)。2022年全球逆向物流市場-終端用戶類型來源GrandViewResearch、第一太平戴維斯研究部 未來債務(wù)危機(jī)是否會(huì)有所緩解？中國房地產(chǎn)市場在2023年第一季度經(jīng)歷了額環(huán)比重回下跌態(tài)勢，行業(yè)景氣程度持續(xù)低迷。雖然政府持續(xù)逆周期加碼政策，但不足以抵銷居民收入預(yù)期減少及房價(jià)上漲預(yù)期被打破所帶來的消極情緒。事實(shí)上，政府早在多年前就在積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以逐步擺脫經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴。然而隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場以超預(yù)期的速度進(jìn)入下行周期，行業(yè)前期累計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)，引發(fā)了對系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。截至2023年6月末，18家重點(diǎn)上市銀行的涉房不良貸款余額共計(jì)2970.26億元，較2022年末增加7.6%。不良貸款的飆升導(dǎo)致銀行的資產(chǎn)質(zhì)量面臨壓力，增加了銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。民生銀行因其房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口的安全性和合規(guī)性問題被叫停其500億元融資計(jì)劃，這使得其面臨更大的再融資挑戰(zhàn)。為避免大規(guī)模債務(wù)危機(jī)，我們預(yù)計(jì)政府在短期內(nèi)將會(huì)繼續(xù)刺激住宅需求，加大政策的寬松力度。同時(shí)加大房企融資支持，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。2021年開始，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商降杠桿提速，融資環(huán)境持續(xù)趨緊，導(dǎo)致部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。開發(fā)商爆雷事件頻現(xiàn)，境外評級機(jī)構(gòu)下調(diào)了多家房企的信用評級，總體發(fā)中國以外的全球各大經(jīng)濟(jì)體在過去兩年整體通脹高企，利率迅速上升，美元對人民幣匯率走強(qiáng)。多重原因?qū)е碌木惩饨杩畛杀九噬沟靡恍┚硟?nèi)房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增大，境外債務(wù)重組成為諸多已經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)暴露的房企的求生之道。11月，融創(chuàng)宣布正式完成境外債務(wù)重組的全部流程，這為境內(nèi)首家房企，約百億美元的現(xiàn)有債務(wù)將被置換為新票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券及融創(chuàng)服務(wù)的股票。融創(chuàng)成功的債務(wù)重組策略也為其他出險(xiǎn)房企提供了緩解債務(wù)危機(jī)的范例。正榮、龍光、旭輝、中梁及碧桂園等出險(xiǎn)房企均在積極推動(dòng)境外債的重整工作。但值得注意的是，債務(wù)重組的本質(zhì)并非使既成事實(shí)的化解債務(wù)危機(jī)的核心在于銷售端，如何盤活存量項(xiàng)目、加快銷售并改善經(jīng)營現(xiàn)狀將是諸多出險(xiǎn)房企在來年共同面對的課題。2.0%1.8%1.6%1.4%1.0%0.8%10121416182022 我國首批房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）于儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入，在隨后的兩年擴(kuò)展至保障性租賃住房及零售物業(yè)領(lǐng)域。試點(diǎn)啟動(dòng)以來，相關(guān)制度逐步完善，市場規(guī)模不C-REITs上市交易，首發(fā)及擴(kuò)募規(guī)模合計(jì)已破然而在目前發(fā)行的C-REITs產(chǎn)品中，僅兩只的原始權(quán)益人為民營企業(yè)。這主要是因?yàn)榻?jīng)營權(quán)C-REITs具有重資產(chǎn)、運(yùn)營資質(zhì)嚴(yán)格及資金回收周期長等特點(diǎn)，民企持有的經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目基數(shù)有限。同時(shí)，對原始權(quán)益人及底層資產(chǎn)REITs望而卻步。民企的低參與度使得C-REITs發(fā)行需求錯(cuò)配，偏離REITs讓開發(fā)商回收資本，降低杠桿率的初衷。然而，政府似乎也意識(shí)到這個(gè)問題。2023年三季度開始，相關(guān)部門多次提及將提升民營企業(yè)參與REITs的積極性并鼓勵(lì)民間投資項(xiàng)目發(fā)行REITs。隨著未來更多的民企通過REITs有效盤活存量資產(chǎn)，中國REITs市場將在未來數(shù)年內(nèi)迎來快速發(fā)展期。美國是世界上最早、目前規(guī)模最大及最成熟的REITs市場之一，超200支REITs的總市值達(dá)1.3萬億美元，約占全部上市證券總市值的3%和GDP的7%。新加坡共42支S-REITs的總市值超千億新元，約占其全部上市證券總市值的12%和GDP的16%。假設(shè)未來我國REITs可達(dá)股市市值的2%，C-REITs市場規(guī)模則有望達(dá)到1.7萬億元人民幣。1,4001,2001,0008006004002000市場規(guī)模數(shù)量中國香港英國新加坡澳大利亞日本美國350300250200150100500來源Wind、Nareit、ASX、第一太平戴維斯研究部總市值數(shù)量1201008060402002021年6月2021年12月2022年6月2022年12月2023年6月3630241860來源Wind、第一太平戴維斯研究部400350300250200150100500 4003503002502001501005002023年對全國商業(yè)地產(chǎn)大宗市場而言都是艱難的一年，幾乎所有資產(chǎn)都正在經(jīng)歷價(jià)格重置。價(jià)格的快速調(diào)整使得買賣雙方對待售資產(chǎn)的定價(jià)更加困難，并導(dǎo)致交易活動(dòng)放緩。投資者需要仔細(xì)甄別并判斷資產(chǎn)降價(jià)的原因，是否存在潛在的債務(wù)、樓宇質(zhì)量問題，并考慮經(jīng)濟(jì)脆弱性和潛在的政策變化。持有多元化的房地產(chǎn)投資組合，包括跨區(qū)域、跨資產(chǎn)類別及不同的投資策略（股權(quán)及債券）投資，將有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)價(jià)格存在仍未達(dá)底部的可能性，但從長期投資者角度來說，以低于近幾年資產(chǎn)價(jià)值收購一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以帶來更多的安全墊以抵御未來的不確定性。短期內(nèi)，租賃市場疲軟、供應(yīng)過剩等問題難以修復(fù)，同時(shí)對經(jīng)濟(jì)前景的擔(dān)憂導(dǎo)致投資者信心處于低位，觀望情緒濃厚，這會(huì)推動(dòng)一些急需資金流的業(yè)主再次調(diào)整價(jià)格。中期來看，政府將持續(xù)出臺(tái)政策刺激經(jīng)濟(jì)，租賃市場的企穩(wěn)將驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)估值的修復(fù)。建議投資者保持謹(jǐn)慎及耐心，瞄準(zhǔn)那些與政府規(guī)劃相符，可以提供穩(wěn)定租金收入的資產(chǎn)類別。但需要注意的是，處于熱門賽道的資產(chǎn)往往會(huì)在短期內(nèi)吸引過多資金流入，使得投資人對于資產(chǎn)的收購價(jià)格過高，壓縮持有期收益率。同時(shí)，政府規(guī)劃及投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)變也可能導(dǎo)致投資人屆時(shí)退出困零售：REITs激發(fā)新機(jī)遇自2023年3月REITs試點(diǎn)擴(kuò)容至百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，零售資產(chǎn)的投資需求日益俱增。2023年11月，隨著第一批零售REITs正式通過審批，投資人信心提升、市場透明度及流動(dòng)性得到增加。同時(shí)，財(cái)政政策中短期內(nèi)著力擴(kuò)大內(nèi)需的方向不會(huì)改變，零售業(yè)有望多維