物業(yè)管理概論教材

中國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)?物業(yè)管理概論?1/17/20241精選ppt第一章物業(yè)管理概述§1.物業(yè)與物業(yè)管理根本概念一.物業(yè)1.物業(yè)含義：指已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)設(shè)備，設(shè)施和場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。2.物業(yè)分類：居住物業(yè)；商業(yè)物業(yè)；工業(yè)物業(yè)；其他用途物業(yè)1/17/20242精選ppt二.物業(yè)管理〔一〕含義：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),管理.維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng).1/17/20243精選ppt〔二〕物業(yè)管理性質(zhì):1.復(fù)蓋面廣:地域管理面廣;管理對(duì)象范圍比較寬2.效勞性強(qiáng):物業(yè)管理屬于效勞性行業(yè).要根據(jù)業(yè)主的委托和要求,不斷管理創(chuàng)新,不斷改進(jìn)效勞態(tài)度,不斷創(chuàng)新效勞方法,不斷提高效勞質(zhì)量不斷擴(kuò)大效勞范圍,不斷開(kāi)拓效勞頂目.為業(yè)主提供高效,優(yōu)質(zhì),周到的效勞.3.專業(yè)性強(qiáng):先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方法專業(yè)管理.4.業(yè)主處于主導(dǎo)地位:業(yè)主是物業(yè)的主人,在管理中起主導(dǎo)作用,占據(jù)主要地位.5.物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合.1/17/20244精選ppt社會(huì)化，專業(yè)化，企業(yè)化，經(jīng)營(yíng)型是物業(yè)管理四個(gè)特性:1.社會(huì)化:指它擺脫了過(guò)去自建自管的分散管理體制,替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位產(chǎn)權(quán)人找到一個(gè)總管家；同時(shí)也為政府各管理職能部門找到了一個(gè)社會(huì)總代管.實(shí)施統(tǒng)一社會(huì)化管理.2.專業(yè)化:物業(yè)管理的專業(yè)化.專業(yè)的人員配備；專門的組織機(jī)構(gòu)；專門的管理工具設(shè)備；科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的管理措施，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化管理.3.企業(yè)化:物業(yè)公司實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)效勞管理.自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，實(shí)行責(zé)權(quán)利相結(jié)合經(jīng)營(yíng)責(zé)任制.4.經(jīng)營(yíng)型:提供勞務(wù)和效勞，有償效勞，合理收費(fèi).1/17/20245精選ppt〔三〕物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別1.管理體制不同:政府各部門行政手段封閉式管理和業(yè)主選擇專業(yè)化企業(yè)聘用制管理.2.管理內(nèi)容不同:單一收租養(yǎng)房和全方位管物效勞于人3.所管房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同:公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和多種形式產(chǎn)權(quán)4.機(jī)制不同:管理與被管理與委托被委托效勞與被效勞〔四〕物業(yè)管理的根本特點(diǎn)1.業(yè)主自治自律:對(duì)自己財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，行使管理權(quán)即自治；單個(gè)業(yè)主利益服從公眾利益即自律2.統(tǒng)一專業(yè)化管理:確立業(yè)主的主人翁地位,實(shí)行業(yè)主自治自律前提下,還須物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化管理1/17/20246精選ppt§2.物業(yè)管理的產(chǎn)生和開(kāi)展物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，當(dāng)時(shí)英國(guó)工業(yè)正處于高速開(kāi)展的階段，大量農(nóng)民涌入城市，住房空前緊張。奧克維婭·希爾女士出租物業(yè)并組織實(shí)施一套行之有效的管理方法，要求承租者嚴(yán)格執(zhí)行，收到了良好效果。物業(yè)管理形成開(kāi)展于美國(guó)，19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，美國(guó)國(guó)內(nèi)民工潮，國(guó)際移民潮和求學(xué)潮加速美國(guó)城市化進(jìn)程。高層，超高層建筑拔地而起，大廈日常管理，效勞維修養(yǎng)護(hù)專業(yè)技術(shù)大大超出傳統(tǒng)物業(yè)管理要求。芝加哥摩天大樓所有者管理者喬治·A·霍爾特組織了專門的物業(yè)管理行會(huì)。

1/17/20247精選ppt20世紀(jì)50年代，中國(guó)香港物業(yè)管理開(kāi)始開(kāi)展，80年代傳入深圳。1993年6月,深圳物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立。94年3月，建設(shè)部?新建住宅小區(qū)管理方法?出臺(tái),2003年國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?公布執(zhí)行,中國(guó)物業(yè)管理開(kāi)始進(jìn)入法制軌道，健康開(kāi)展起來(lái)。1/17/20248精選ppt§3.物業(yè)管理的根本內(nèi)容一.常規(guī)性的公共效勞1.房屋建筑主體的管理:保持房屋完好率確保房屋使用功能2.房屋設(shè)備設(shè)施的管理:各類設(shè)備設(shè)施完好和正常使用功能3.環(huán)境衛(wèi)生的管理:凈化物業(yè)環(huán)境4.綠化管理:美化物業(yè)環(huán)境5.治安管理:維護(hù)物業(yè)正常的工作生活秩序6.消防管理:維護(hù)物業(yè)正常的工作生活秩序7.車輛道路管理:維護(hù)物業(yè)正常的工作生活秩序8.公眾代辦性質(zhì)的效勞:為業(yè)主和使用人代收代繳費(fèi)用等1/17/20249精選ppt二.針對(duì)性專項(xiàng)效勞:為改善和提高住用人工作生活條件滿足其中一些住戶,群體,和單位一定需要而提供的各種效勞工作1.日常生活類2.商業(yè)效勞類3.文教衛(wèi)體類4.金融效勞類5.經(jīng)紀(jì)代理中介效勞6.社會(huì)福利類1/17/202410精選ppt三.委托性的特約效勞:是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需要受其委托而提供的效勞.它實(shí)際上是專項(xiàng)效勞的補(bǔ)充和完善.當(dāng)有較多住用人有某種要求時(shí)那么此項(xiàng)效勞可納入專項(xiàng)效勞.

1/17/202411精選ppt四.物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)方式〔一〕物業(yè)管理效勞提供的方式公共效勞及一些專項(xiàng)效勞是根本效勞，其根本要求是“有法可依，有章可循，有據(jù)可查〞，效勞內(nèi)容，質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等要求公開(kāi)，明確,一致，以便于效勞對(duì)象的監(jiān)督。1/17/202412精選ppt專項(xiàng)效勞中一局部專業(yè)性強(qiáng)，技術(shù)要求高，責(zé)任較大，也應(yīng)在合同中明確對(duì)其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要有詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)注意劃清責(zé)任界限。特約效勞是物業(yè)管理企業(yè)受個(gè)別人的要求與委托后才提供的，其效勞內(nèi)容，要求與收費(fèi)只需物管企業(yè)與效勞對(duì)象之間通過(guò)協(xié)商達(dá)成一致即可。1/17/202413精選ppt〔二〕物業(yè)管理的委托1.物業(yè)管理的委托方主體〔1〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔2〕業(yè)主委員會(huì)2.物業(yè)管理的委托方式〔1〕公開(kāi)招標(biāo)〔2〕邀請(qǐng)招標(biāo)3.物業(yè)管理的委托內(nèi)容〔1〕以管理效勞為主的物業(yè)管理〔2〕出租經(jīng)營(yíng)與管理效勞并重的物業(yè)管理1/17/202414精選ppt§4.物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)一.物業(yè)管理的籌劃階段〔一〕物業(yè)管理的早期介入:物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段〔工程決策，可行性研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工建設(shè)等四個(gè)階段〕的介入,從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局，功能規(guī)劃，樓宇設(shè)計(jì)，材料選用，設(shè)備選型，配套設(shè)施，管線布置，房屋租賃經(jīng)營(yíng)，施工質(zhì)量，竣工驗(yàn)收。把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)，建設(shè)配套關(guān)，工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。1/17/202415精選ppt〔二〕制定物業(yè)管理方案1.確定管理檔次:根據(jù)物業(yè)類型功能,規(guī)劃物業(yè)消費(fèi)水平.檔次必須與物業(yè)本身檔次相匹配,表達(dá)消費(fèi)水平2.確定效勞標(biāo)準(zhǔn):不同類型,功能和檔次的物業(yè),需提供物業(yè)效勞工程和效勞質(zhì)量具有較大差異.標(biāo)準(zhǔn)不同.3.財(cái)務(wù)收支預(yù)算:依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偛⑦M(jìn)行控制.物業(yè)管理方案的核心是由物業(yè)管理的檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)到達(dá)的效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).〔三〕選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)1/17/202416精選ppt二.物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段〔一〕企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制〔二〕物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)〔三〕規(guī)章制度的制定〔四〕物業(yè)租售的代理1/17/202417精選ppt三.物業(yè)管理的啟動(dòng)階段〔一〕物業(yè)接管驗(yàn)收〔二〕用戶入?。?.通過(guò)宣傳，使用戶了解和配合物業(yè)管理工作2.配合用戶搬遷3.做好用戶搬遷階段的平安工作4.加強(qiáng)對(duì)用戶裝修管理〔三〕產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立〔四〕首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立1/17/202418精選ppt四.物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段〔一〕日常綜合效勞與管理1.循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)2.加強(qiáng)隊(duì)伍敬業(yè)教育，強(qiáng)化住戶至上效勞第一意識(shí)3.應(yīng)急措施，特殊情況處置方法的制定貫徹4.巡回檢查與定期檢查相結(jié)合，積極主動(dòng)提高管理效勞水平，完善硬件〔二〕系統(tǒng)協(xié)調(diào)物管企業(yè)與業(yè)主，業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)的相互協(xié)調(diào)系統(tǒng)外部環(huán)境條件與相關(guān)部門相互關(guān)系協(xié)調(diào)1/17/202419精選ppt§5.物業(yè)管理涉及的有關(guān)部門，組織和機(jī)構(gòu)及相互關(guān)系1/17/202420精選ppt一.政府管理部門〔一〕房地產(chǎn)行政主管部門1.規(guī)劃，組織和推動(dòng)物業(yè)管理工作實(shí)施2.指導(dǎo)和監(jiān)督物管企業(yè)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，行業(yè)歸口管理3.協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門機(jī)構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和開(kāi)展的良好外部環(huán)境〔二〕政府各相關(guān)部門1.工商行政管理部門：注冊(cè)，登記，營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理2.稅務(wù)管理部門：對(duì)物管企業(yè)納稅情況檢查指導(dǎo)3.物價(jià)管理部門：核準(zhǔn)物管企業(yè)的正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1/17/202421精選ppt二.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)；與物業(yè)管理企業(yè)簽約；做好物業(yè)管理企業(yè)接管前的管理工作三.物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)效勞公司〔一〕物業(yè)管理企業(yè)：實(shí)施物業(yè)管理的主體，專業(yè)效勞的組織者，提供者，屬第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧?！捕硨I(yè)效勞公司：綠化，治安，清潔，環(huán)衛(wèi)，裝修裝飾，商業(yè)，交通，教育等1/17/202422精選ppt四.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主自治要通過(guò)一定的組織形式和途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就是以業(yè)主委員會(huì)為核心，以業(yè)主大會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的組織形式，從業(yè)主大會(huì)到業(yè)主委員會(huì)就是業(yè)主自治的實(shí)現(xiàn)途徑五.參與物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)組織之間的關(guān)系〔一〕異產(chǎn)毗連房屋情況：通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同實(shí)施統(tǒng)一管理〔二〕單一產(chǎn)權(quán)情況：即承租人與產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同實(shí)施管理1/17/202423精選ppt§6.物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理市場(chǎng)一.物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)與形成物業(yè)管理行業(yè)從產(chǎn)業(yè)看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)；從國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，它屬于第三產(chǎn)業(yè)的效勞業(yè)。二.物業(yè)管理協(xié)會(huì)1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，2000年10月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，總部設(shè)在北京。1/17/202424精選ppt三.物業(yè)管理市場(chǎng)的涵義和內(nèi)容指以物業(yè)管理效勞為交換對(duì)象的市場(chǎng)，其內(nèi)容包括：1.市場(chǎng)主體：直接參與或直接影響市場(chǎng)交換的各類行為主體，分為供給，需求和協(xié)調(diào)主體三類。2.市場(chǎng)客體：指物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象即物業(yè)管理效勞。3.市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境：指構(gòu)成該市場(chǎng)環(huán)境的一整套制度框架和確立市場(chǎng)運(yùn)作法那么的一系列政策規(guī)定。1/17/202425精選ppt四.進(jìn)一步培育和開(kāi)展物業(yè)管理市場(chǎng)1.加強(qiáng)立法，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成2.加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)3.深化房屋管理體制改革步伐1/17/202426精選ppt第二章物業(yè)管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)§1.概述一.物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的位置和作用物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，是開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象，加快銷售，到達(dá)保值增值目的1/17/202427精選ppt二.物業(yè)管理的早期介入1.有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)2.有利于提高房屋建造質(zhì)量3.有利于保證物業(yè)的使用功能4.有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解5.有利于后期管理工作的進(jìn)行6.有利于樹(shù)立物業(yè)管理企業(yè)的形象三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度上重視物業(yè)管理，不要孤立地將之僅僅作為一種售后效勞來(lái)對(duì)待，要深刻認(rèn)識(shí)物業(yè)管理在房地產(chǎn)生產(chǎn)流通和消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)中的地位和作用。1/17/202428精選ppt§2.物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃，設(shè)計(jì)，施工階段的參與1/17/202429精選ppt一.物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與〔一〕配套設(shè)施的完善〔二〕水電氣供給容量的充分考慮〔三〕平安保衛(wèi)系統(tǒng)的重視〔四〕垃圾處理方式的采用〔五〕綠化布置〔六〕消防設(shè)施配套〔七〕建筑材料擇優(yōu)選用〔八〕其他1/17/202430精選ppt二.施工階段參與1.選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理2.全面收集資料，熟悉各部位，為日后管理作充分準(zhǔn)備3.技術(shù)交底，圖紙會(huì)審4.施工中按法律法規(guī)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同進(jìn)行檢查，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工1/17/202431精選ppt

§3.物管企業(yè)在竣工驗(yàn)收

與接管驗(yàn)收中參與

一.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收〔一〕區(qū)別性質(zhì)不同：竣工驗(yàn)收是政府行為，接管驗(yàn)收企業(yè)行為階段不同：竣工驗(yàn)收在前，接管驗(yàn)收在后職責(zé)不同：竣工驗(yàn)收物管企業(yè)是參與者接管驗(yàn)收物管企業(yè)是直接責(zé)任者1/17/202432精選ppt〔二〕接管驗(yàn)收的作用1.明確交接雙方的責(zé)，權(quán)，利關(guān)系2.確保物業(yè)具備正常使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益3.為日后管理創(chuàng)造條件1/17/202433精選ppt二.接管驗(yàn)收的有關(guān)要求及標(biāo)準(zhǔn)〔一〕提交資料1.新建房屋〔1〕產(chǎn)權(quán)資料〔2〕技術(shù)資料2.原有房屋〔1〕產(chǎn)權(quán)資料〔2〕技術(shù)資料〔二〕標(biāo)準(zhǔn)1.新建房屋：質(zhì)量與使用功能檢驗(yàn)2.原有房屋：質(zhì)量與使用功能檢驗(yàn)；危險(xiǎn)和損壞的處理1/17/202434精選ppt三.交接雙方責(zé)任1.建設(shè)單位提前準(zhǔn)備好資料文件2.雙方按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行3.重大質(zhì)量事故，雙方職責(zé)明確，協(xié)商處理4.實(shí)施保修5.達(dá)不成協(xié)議，協(xié)調(diào)或裁決1/17/202435精選ppt四.質(zhì)量問(wèn)題處理1.影響房屋結(jié)構(gòu)平安和設(shè)備使用平安的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。2.影響相鄰房屋平安，由建設(shè)單位處理。因施工原因造成質(zhì)量問(wèn)題，由施工單位負(fù)責(zé)。3.不影響房屋結(jié)構(gòu)平安和設(shè)備使用平安的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)修繕或采取費(fèi)用補(bǔ)償方法由物業(yè)管理企業(yè)處理1/17/202436精選ppt第三章物業(yè)管理企業(yè)1/17/202437精選ppt§1.企業(yè)性質(zhì)模式一.公司的根本概念〔一〕必須具有獨(dú)立法人資格〔二〕經(jīng)營(yíng)目的是贏利二.物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)第三產(chǎn)業(yè)中的效勞行業(yè)，具有獨(dú)立法人資格,自主經(jīng)營(yíng),獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任.以效勞為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目標(biāo)1/17/202438精選ppt三.物業(yè)管理企業(yè)的分類〔一〕按投資主體分類1.全民所有制2.集體所有制3.民營(yíng)4.股份制5.合資合作外資〔二〕按資本組合方式及出資人承擔(dān)責(zé)任分類1.公司式:有限責(zé)任公司;股份2.合伙企業(yè)3.獨(dú)資企業(yè)1/17/202439精選ppt§2.物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立一.企業(yè)資質(zhì)條件及審批〔一〕資質(zhì)條件：從單位名稱，辦公場(chǎng)所，注冊(cè)資金，管理章程與相應(yīng)管理制度，管理機(jī)構(gòu)與專業(yè)管理人員等方面規(guī)定具體條件?！捕迟Y質(zhì)申報(bào)資料：以書(shū)面形式提交機(jī)構(gòu)設(shè)置，人員編制，專業(yè)人員情況，資金證明，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，管理制度?！踩迟Y質(zhì)審批：由房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)，分級(jí)審批。二.物業(yè)管理企業(yè)的注冊(cè)登記1/17/202440精選ppt附錄企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：1.資質(zhì)一級(jí)企業(yè)〔1〕注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上〔2〕物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中中級(jí)以上職稱人員不少于20人,工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱?！?〕物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。1/17/202441精選ppt〔4〕管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：管理多層住宅200萬(wàn)平方米以上,高層100萬(wàn)平方米以上,獨(dú)立住宅(別墅)15萬(wàn)平方米以上,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米以上〔5〕建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量，效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。1/17/202442精選ppt2.資質(zhì)二級(jí)企業(yè)〔1〕注冊(cè)資本300萬(wàn)元以上〔2〕物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人.其中中級(jí)以上職稱人員不少于10人,工程,財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱?！?〕物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。1/17/202443精選ppt〔4〕管理兩類以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：管理多層住宅100萬(wàn)平方米以上,高層50萬(wàn)平方米以上,獨(dú)立住宅(別墅)8萬(wàn)平方米以上,辦公樓宇,工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米以上〔5〕建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量，效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。1/17/202444精選ppt3.資質(zhì)三級(jí)企業(yè)〔1〕注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上〔2〕物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程，管理，經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中中級(jí)以上職稱人員不少于5人,工程，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱?！?〕物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)?！?〕有委托的物業(yè)管理工程〔5〕建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量，效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng).1/17/202445精選ppt一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)：可承接各種物業(yè)管理工程。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)：可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅工程和8萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)：可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅工程和5萬(wàn)平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。1/17/202446精選ppt§3.物業(yè)管理企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)一.物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)1.股東會(huì):公司權(quán)力機(jī)構(gòu).選舉撤換董事監(jiān)事;決定公司經(jīng)營(yíng)方針投資決策2.監(jiān)事會(huì):公司監(jiān)督機(jī)構(gòu)3.董事會(huì):公司經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu).董事長(zhǎng)是法定代表人二.物業(yè)管理股份的組織機(jī)構(gòu)股東代表大會(huì);監(jiān)事會(huì);董事會(huì)三.物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu):總經(jīng)理室;行政部;人力資源部;財(cái)務(wù)部;綜合效勞部;市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部;各物業(yè)管理處〔客戶效勞,環(huán)境,平安,工程保障〕1/17/202447精選ppt§4.物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一.權(quán)利1.根據(jù)法規(guī)結(jié)合實(shí)際制定管理方法2.依照物業(yè)管理委托合同和效勞方法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理3.依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)效勞費(fèi)4.有權(quán)制止和匯報(bào)違反治安環(huán)保裝飾裝修規(guī)章制度的行為5.有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助履行物業(yè)效勞合同6.可根據(jù)業(yè)主委托提供合同約定以外的效勞工程7.可接受水電氣熱通訊有線電視單位委托代收費(fèi)用8.有權(quán)將專項(xiàng)效勞業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性效勞企業(yè)9.經(jīng)業(yè)主大會(huì)允許,可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)1/17/202448精選ppt二.義務(wù)1.按照物業(yè)效勞合同的約定,提供相應(yīng)效勞2.接受業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)效勞合同情況的監(jiān)督3.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議決定4.接受房地產(chǎn)行政主管部門,有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)1/17/202449精選ppt§5.物業(yè)管理人員素質(zhì)要求一.物業(yè)管理人員〔一〕高尚的職業(yè)道德1.遵紀(jì)守法,愛(ài)崗敬業(yè)2.工作認(rèn)真,盡職盡責(zé)3.老實(shí)守信,熱情效勞〔二〕專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能1.具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)2.具有物業(yè)管理專業(yè)技能3.掌握現(xiàn)代管理手段〔三〕個(gè)人素質(zhì)1.具有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)和溝通能力2.具有良好的心理素質(zhì)和個(gè)人形象3.擁有健康的體魄1/17/202450精選ppt二.企業(yè)經(jīng)理1.必備知識(shí)〔1〕了解房屋結(jié)構(gòu)，設(shè)備設(shè)施，園林綠化等知識(shí)〔2〕了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理等根本知識(shí)〔3〕了解公司法，合同法，稅法，民事訴訟法等法律知識(shí)〔4〕熟悉計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)〔5〕熟悉房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和平安管理知識(shí)〔6〕熟悉國(guó)家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律法規(guī)政策，掌握物業(yè)管理根本理論與實(shí)務(wù)〔7〕掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)1/17/202451精選ppt2.必備能力〔1〕制定企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，建立健全企業(yè)管理制度的能力〔2〕掌握本企業(yè)各部門業(yè)務(wù)及運(yùn)作狀況，熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)，稅收狀況及市場(chǎng)變化情況，具有經(jīng)營(yíng)決策能力〔3〕具有綜合組織和協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)，談判與建立業(yè)務(wù)關(guān)系的能力〔4〕具有處理突發(fā)事件的能力〔5〕具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力1/17/202452精選ppt3.物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)〔1〕及時(shí)組織制定公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與開(kāi)展規(guī)劃〔2〕善于發(fā)現(xiàn)人才，使用人才〔3〕組織制定并執(zhí)行一套科學(xué)的規(guī)章制度〔4〕協(xié)調(diào)對(duì)內(nèi)對(duì)外關(guān)系〔5〕抓關(guān)鍵工作〔6〕關(guān)心群眾利益1/17/202453精選ppt§6.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理一.物業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容:1.組織資金運(yùn)動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系管理2.企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理二.物業(yè)財(cái)務(wù)管理的根本要求:1.設(shè)立專職的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)2.健全財(cái)務(wù)管理制度3.統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表三.財(cái)務(wù)方案的內(nèi)容:1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集2.各項(xiàng)本錢費(fèi)用測(cè)算與分析3.專項(xiàng)基金提存與使用4.企業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè)和留用利潤(rùn)的安排使用

1/17/202454精選ppt四.財(cái)務(wù)核算,財(cái)務(wù)監(jiān)督,財(cái)務(wù)分析〔一〕財(cái)務(wù)核算:通過(guò)觀察,計(jì)量,登記,綜合,檢查和分析等方法,應(yīng)用實(shí)物,勞動(dòng),貨幣三種計(jì)量單位反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位的勞動(dòng)消耗物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果〔二〕財(cái)務(wù)監(jiān)督:財(cái)務(wù)核算是經(jīng)常性的財(cái)務(wù)監(jiān)督.對(duì)已發(fā)生的財(cái)務(wù)收支是否正確,合規(guī)合法所進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià)即財(cái)務(wù)審計(jì)〔三〕財(cái)務(wù)分析:利用會(huì)計(jì),統(tǒng)計(jì),業(yè)務(wù)核算,方案等有關(guān)資料通過(guò)一定技術(shù)方法對(duì)一定時(shí)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行比較評(píng)價(jià),找出問(wèn)題及原因以便改進(jìn)措施挖掘潛力,提高經(jīng)營(yíng)管理水平和效益1/17/202455精選ppt第四章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1/17/202456精選ppt§1.業(yè)主與業(yè)主大會(huì)一.業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)〔一〕業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)：依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理，要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同提供管理和效勞的權(quán)利。通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)?！捕撤菢I(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)：不享有物業(yè)所有權(quán)，但享有物業(yè)管理合同約定的相應(yīng)權(quán)利和義務(wù)。1/17/202457精選ppt二.業(yè)主大會(huì)〔一〕召開(kāi)：1.第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)2.年度會(huì)議3.特別會(huì)議〔10%以上投票權(quán)業(yè)主提議〕4.會(huì)議法定人數(shù)50%以上5.大會(huì)公告〔二〕內(nèi)容〔三〕決定問(wèn)題的程序三.業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議和約的性質(zhì)，由全體業(yè)主承諾的并對(duì)全體業(yè)主有共同約束力的有關(guān)物業(yè)使用維護(hù)和管理等方面權(quán)力義務(wù)的行為守那么1/17/202458精選ppt§2.業(yè)主委員會(huì)一.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)而實(shí)現(xiàn)的業(yè)主自治是人民群眾維護(hù)自身利益，自我教育的實(shí)踐形式與實(shí)踐活動(dòng)，是社會(huì)民主管理的根底。1/17/202459精選ppt二.產(chǎn)生與組織〔一〕產(chǎn)生：第一屆由物業(yè)行政主管部門會(huì)同開(kāi)發(fā)單位或物管企業(yè)，業(yè)主代表組成籌委會(huì)，推薦候選人，提交大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，期滿換屆選舉〔二〕設(shè)立登記：自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門辦理登記1.登記申請(qǐng)書(shū)2.委員名單3.委員會(huì)章程1/17/202460精選ppt〔三〕組織1.設(shè)委員5-15名,主任1名,副主任1一2名2.主任由主要業(yè)主代表?yè)?dān)任，有熱心有威信有能力懂物業(yè)管理。3.聘任執(zhí)行秘書(shū)1名，處理日常事務(wù)4.主任副主任執(zhí)行秘書(shū)一般為兼職,也可以是專職1/17/202461精選ppt〔四〕業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件1.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主2.遵守國(guó)家有關(guān)法律,法規(guī)3.遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么,業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù)4.熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力5.具有一定組織能力6.具備必要的工作時(shí)間1/17/202462精選ppt三.業(yè)主委員會(huì)職責(zé)1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同3.及時(shí)了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)1/17/202463精選ppt四.業(yè)主委員會(huì)日常工作1.了解和掌握區(qū)域內(nèi)業(yè)主及使用人的根本情況2.組織實(shí)施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)3.提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議4.代表業(yè)主大會(huì)管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金5.催促業(yè)主遵章守紀(jì)協(xié)調(diào)各種關(guān)系6.協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理活動(dòng)7.做好業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部管理工作8.開(kāi)展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng),努力創(chuàng)立文明小區(qū)1/17/202464精選ppt四.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議1.例會(huì)3個(gè)月至少一次，1/3以上委員提議或正副主任認(rèn)為必要可開(kāi)特別會(huì)議2.召集人提前7天通知并送達(dá)書(shū)面材料，不能參加可一次性委托代理人3.主任召集主持，可邀請(qǐng)物業(yè)及政府部門參加，但無(wú)表決權(quán)4.少數(shù)服從多數(shù)原那么假設(shè)贊反票等，可由主任或主持再投一票，但不適用對(duì)其本人或直系親屬利害關(guān)系的事項(xiàng)5.執(zhí)行秘書(shū)作好記錄，由會(huì)議主持人簽署后存檔，涉及重大問(wèn)題由全體與會(huì)人簽署1/17/202465精選ppt五.業(yè)主委員會(huì)自我建設(shè)1.對(duì)廣闊居民群眾進(jìn)行廣泛宣傳教育，成為“成熟的消費(fèi)者〞。2.聘請(qǐng)有關(guān)主管部門，物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)人員為參謀，提高保障決策水平。3.培訓(xùn)組織主任，委員學(xué)習(xí)。1/17/202466精選ppt§3.業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)關(guān)系及聘用一.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系〔一〕法律關(guān)系：委托和受托關(guān)系，聘用與受聘關(guān)系。法律上平等，無(wú)隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，也不存在管理與被管理關(guān)系?！捕辰?jīng)濟(jì)關(guān)系：有償效勞，相應(yīng)報(bào)酬，經(jīng)濟(jì)上平等1/17/202467精選ppt二.物業(yè)管理企業(yè)的選聘〔一〕選擇物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)1.人員素質(zhì):專業(yè)人員配置.工作人員形象2.社會(huì)信譽(yù):無(wú)投訴;評(píng)優(yōu)秀;出租率高;未解聘3.收費(fèi)合理:合法合理4.管理質(zhì)量:各項(xiàng)效勞到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)采取措施適當(dāng)1/17/202468精選ppt〔二〕選聘方法1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2.向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告3.編制招標(biāo)書(shū)4.投標(biāo)單位資質(zhì)審查5.投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)報(bào)送6.開(kāi)標(biāo)定標(biāo)7.簽定物業(yè)管理委托合同1/17/202469精選ppt三.物業(yè)管理委托合同〔示范文本〕1/17/202470精選ppt第五章房屋修繕管理§1.房屋修繕管理概述一.房屋修繕在物業(yè)管理中的地位和作用〔一〕房屋修繕概念對(duì)已建成的房屋進(jìn)行翻修，大修，中修，小修，綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)，恢復(fù)保持，提高房屋的安全性和耐久性。1/17/202471精選ppt〔二〕房屋修繕在物業(yè)管理中的地位和作用1.物業(yè)自身看：保證使用平安和使用功能2.房地產(chǎn)角度看：有利于房屋價(jià)值追加，延緩自然損耗。3.物業(yè)管理角度看：消除用戶置業(yè)后顧之憂，促進(jìn)銷售和租金提高，增加效益。4.使用者和社會(huì)看：改善工作生活條件，滿足人的需求，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。1/17/202472精選ppt二.房屋修繕責(zé)任的劃分1.新建房屋在保修期內(nèi)由施工單位負(fù)責(zé)保修，建設(shè)部2000年6月30日發(fā)布并開(kāi)始施行的?房屋建筑工程質(zhì)量保修方法?相關(guān)規(guī)定:在正常使用下房屋建筑工程的最低保修期限為:〔1〕地基根底和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;〔2〕屋面防水工程,有防水要求的衛(wèi)生間,房間和外墻面的防滲漏,為５年;〔3〕供熱和供冷系統(tǒng),為２個(gè)采暖期,供冷期;〔4〕電氣系統(tǒng),給排水管道,設(shè)備安裝為２年;〔5〕裝修工程為２年.1/17/202473精選ppt2.保修期后由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任并承擔(dān)修繕費(fèi)用〔1〕物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)共同部位共用設(shè)施設(shè)備紅線內(nèi)市政公用設(shè)施附設(shè)備等的修繕責(zé)任。〔2〕業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任3.凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的,由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償1/17/202474精選ppt三.物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的內(nèi)容〔一〕方案管理:根據(jù)房屋實(shí)際狀況制定方案,尤其是大中修工程需按時(shí)完成,確保完好與使用〔二〕技術(shù)管理:查勘,鑒定,維修,使用等各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)活動(dòng)和技術(shù)工作的各要素進(jìn)行科學(xué)管理〔三〕質(zhì)量管理:強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督,加強(qiáng)質(zhì)量檢查驗(yàn)收,完善修繕工程質(zhì)量保修制度〔四〕施工管理:施工方案,組織,調(diào)度和現(xiàn)場(chǎng)管理.施工質(zhì)量施工平安施工機(jī)器設(shè)備材料和本錢等〔五〕資金管理:修繕資金的籌措與使用安排1/17/202475精選ppt§2.房屋損壞原因一.房屋根本功能與要求平安性；適用性；耐久性；藝術(shù)性二.房屋損壞現(xiàn)象及原因〔一〕損壞現(xiàn)象：外部:外露局部.如屋面,外墻,勒腳,外門窗和防水層污損起殼銹蝕及破壞.內(nèi)部結(jié)構(gòu),裝修,內(nèi)門窗,各類室內(nèi)設(shè)備磨損,污損,起殼,蛀蝕及破壞現(xiàn)象〔二〕損壞原因：自然損壞如氣候,生物,地理及災(zāi)害等因素;人為損壞如使用不當(dāng),設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量低劣,預(yù)防保養(yǎng)不善

1/17/202476精選ppt§3.房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋常用結(jié)構(gòu)及其組成局部1.結(jié)構(gòu)局部:根底承重構(gòu)件,外承重墻,屋面,樓地面2.裝修局部:門窗,外抹灰,內(nèi)抹灰,頂棚,細(xì)木裝修等3.設(shè)備局部:水衛(wèi)電器照明,特殊設(shè)備(消防栓,避雷針裝置)1/17/202477精選ppt二.房屋完損等級(jí)評(píng)定方法1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),混合結(jié)構(gòu),磚木結(jié)構(gòu)等級(jí)評(píng)定2.其他結(jié)構(gòu)(竹木石結(jié)構(gòu),空洞,捆綁類型)完損等級(jí)評(píng)定方法三.房屋完損等級(jí)分類及標(biāo)準(zhǔn)1.完好房2.根本完好房3.一般損壞房4.嚴(yán)重?fù)p壞房5.危險(xiǎn)房1/17/202478精選ppt四.評(píng)定等級(jí)的一般做法1.定期:1-3年2.不定期：〔1〕根據(jù)氣候特征如雨季臺(tái)風(fēng)山洪暴風(fēng)雪過(guò)后〔2〕經(jīng)過(guò)中修大修翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后〔3〕接管新建房屋后五.房屋完好率,危房率計(jì)算房屋完好率=(完好建筑面+根本完好建面)/總建面*100%危房率=整幢危險(xiǎn)房屋建面/總建面*100%1/17/202479精選ppt§4.房屋修繕工程一.修繕工程分類〔一〕按完損狀況和工程性質(zhì)劃分1.翻修工程(全部撤除,重新建造):低于新建造價(jià)2.大修工程:造價(jià)在新建25%以上3.中修工程:造價(jià)在新建20%以下4.小修工程(零修或養(yǎng)護(hù)工程):現(xiàn)時(shí)造價(jià)1%以下5.綜合維修工程:20%1/17/202480精選ppt〔二〕按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1.承重結(jié)構(gòu)修繕2.非承重結(jié)構(gòu)局部修繕〔三〕按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)劃分1.恢復(fù)性修繕2.賠償性修繕3.改善性修繕4.救災(zāi)性修繕5.返工性修繕1/17/202481精選ppt二.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.主體工程2.木門窗及裝修工程3.樓地面4.屋面5.抹灰工程6.油漆粉飾工程7.水電衛(wèi)暖設(shè)備工程8.金屬構(gòu)件9.其他工程1/17/202482精選ppt§5.房屋平安管理與鑒定一.危房鑒定與管理〔一〕鑒定機(jī)構(gòu):房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋平安鑒定機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)〔二〕危房鑒定1.分類:整幢危房;局部危房2.鑒定單位:M2計(jì)量,幢為單位1/17/202483精選ppt3.鑒定原那么:〔1〕地基根底,結(jié)構(gòu)構(gòu)件危險(xiǎn)鑒定為根底，結(jié)合歷史狀態(tài)和開(kāi)展趨勢(shì)綜合判斷〔2〕構(gòu)件危險(xiǎn)是孤立還是關(guān)聯(lián)的〔3〕考慮各種因素的影響:結(jié)構(gòu)老化，周圍環(huán)境，設(shè)計(jì)平安度，人為因素，危險(xiǎn)開(kāi)展趨勢(shì)4.范圍判定:整幢，局部，危險(xiǎn)點(diǎn)1/17/202484精選ppt〔三〕危房管理1.觀察使用2.處理使用3.停止使用4.整體撤除1/17/202485精選ppt三.裝飾裝修平安管理(一)裝飾裝修申請(qǐng)與批準(zhǔn)(二)施工單位與人員管理(三)工程質(zhì)量與平安管理(四)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理1/17/202486精選ppt§6.房屋日常養(yǎng)護(hù)一.日常養(yǎng)護(hù)類型〔一〕零星養(yǎng)護(hù)：指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修.其特點(diǎn)是修理范圍廣,工程零星分散,時(shí)間緊,要求及時(shí),具有經(jīng)常性的效勞性質(zhì)〔二〕方案養(yǎng)護(hù):房屋的各種構(gòu),部件超過(guò)合理的使用年限就開(kāi)始不斷出現(xiàn)問(wèn)題,需訂立科學(xué)的大中小修三級(jí)修繕制度以保證房屋正常使用.這就是房屋的方案養(yǎng)護(hù).1/17/202487精選ppt二.日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)容〔一〕地基：1.堅(jiān)決杜絕不合理荷載產(chǎn)生2.防止地基浸水3.保證勒腳完好無(wú)損4.防止地基凍害〔二〕樓墻面工程的養(yǎng)護(hù)1.保證經(jīng)常用水房間的有效防水2.防止室內(nèi)受潮與蟲(chóng)害3.加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理4.控制與消除裝飾材料的副作用1/17/202488精選ppt〔三〕墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)〔四〕門窗工程的養(yǎng)護(hù)〔五〕屋面工程維修養(yǎng)護(hù)〔六〕通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理〔七〕垃圾道養(yǎng)護(hù)管理1/17/202489精選ppt三.房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)1.定額指標(biāo):養(yǎng)護(hù)工人勞動(dòng)效率100%，材料消耗不超過(guò)消耗定額標(biāo)準(zhǔn)2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo):效勞費(fèi)籌集，缺乏局部多種經(jīng)營(yíng)收入彌補(bǔ)3.效勞指標(biāo)〔1〕走訪查訪率月50%以上，季度100%〔2〕養(yǎng)護(hù)方案率80%4.平安指標(biāo)〔1〕嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作〔2〕注意工具用具的平安檢查〔3〕按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件材料，特別注意平安性能檢查1/17/202490精選ppt第六章房屋設(shè)備管理1/17/202491精選ppt§1.概述一.房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類〔一〕建筑設(shè)備：給水設(shè)備；排水設(shè)備；熱水供給設(shè)備；消防設(shè)備；衛(wèi)生廚房設(shè)備〔二〕電氣設(shè)備：供電照明設(shè)備，弱電，電梯，防雷設(shè)備1/17/202492精選ppt二.房屋設(shè)備管理的根本內(nèi)容與要求〔一〕設(shè)備及管理的特點(diǎn)1.效勞性功能強(qiáng)2.經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)突出3.專業(yè)性技術(shù)性要求高4.綜合性強(qiáng)〔二〕設(shè)備管理的根本內(nèi)容要求使用管理；維修養(yǎng)護(hù)管理；平安管理；技術(shù)檔案資料管理1/17/202493精選ppt三.房屋設(shè)備的保養(yǎng)及維修〔一〕設(shè)備保養(yǎng)〔二〕設(shè)備維修〔三〕設(shè)備保養(yǎng)與維修的原那么1.預(yù)防為主2.做到“三好〞:用好修好管好,“四會(huì)〞:會(huì)使用,會(huì)保養(yǎng)會(huì)檢查會(huì)排除故障,“五定〞:清潔潤(rùn)滑檢修要定量定人定點(diǎn)定時(shí)定質(zhì)3.專業(yè)人員修理與使用操作人員日常維護(hù)保養(yǎng)4.完善設(shè)備管理和定期維修制度5.修舊利廢，合理更新，降低費(fèi)用，提高效益1/17/202494精選ppt§2.給排水設(shè)備的管理和維修一.管理范圍界定〔一〕給水設(shè)備：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)水表為界；多層以樓外自來(lái)水表為界〔二〕排水設(shè)備：居住小區(qū)內(nèi)道路與市政排水以3.5m路寬為界二.給排水設(shè)備的驗(yàn)收檢查〔一〕嚴(yán)格驗(yàn)收接管制度〔二〕加強(qiáng)日常檢查巡視1/17/202495精選ppt三.供水系統(tǒng)管理1.建立正常供水用水管理制度2.防止跑冒滴漏3.采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭4.供水管路等檢查5.保持水箱水池清潔6.嚴(yán)防供水系統(tǒng)和排水系統(tǒng)混流1/17/202496精選ppt五.排水系統(tǒng)管理1.定期清通2.是否銹蝕，漏水3.衛(wèi)生器具清潔沖洗4.普及用水常識(shí)六.給排水設(shè)備的修理1.地下管道漏水2.地上管道漏水3.水嘴閥門修理4衛(wèi)生設(shè)備修理5.管道凍裂及修理1/17/202497精選ppt§3.供電設(shè)備管理和維修一.管理設(shè)備界定架空線路高層以樓內(nèi)配電箱為界多層以樓外墻為界地下埋線電纜接箱為界1/17/202498精選ppt二.掌握設(shè)備情況1.用電內(nèi)容及主要要求2.供電方式，電壓等級(jí)，用電容量，分配方案，配線方法3.全部電器平面圖，系統(tǒng)圖，原理圖4.施工中各級(jí)，各階段驗(yàn)收證明書(shū)，變更洽商記錄5.核對(duì)實(shí)際安裝線路設(shè)備位置6.各用戶主要設(shè)備數(shù)量，容量，使用規(guī)律，負(fù)荷變動(dòng)情況1/17/202499精選ppt三.制定管理方法〔一〕一般內(nèi)容：1.定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè).2.建立設(shè)備檔案3.宣傳平安用電〔二〕供電系統(tǒng)管理〔三〕配電房管理四.供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)1/17/2024100精選ppt五.避雷設(shè)施管理〔一〕建筑物防雷等級(jí)劃分1.存放爆炸物品或經(jīng)常發(fā)生瓦斯蒸汽塵埃與空氣的混合物，因電火花爆炸的物品的建筑物2.儲(chǔ)存大量易燃物品的房屋或具有政治意義的民用建筑物3.其他須做防雷保護(hù)的建筑物〔二〕防雷裝置的一般要求1.接閃器2.引下線3.接地裝置六.配電系統(tǒng)過(guò)負(fù)荷問(wèn)題與對(duì)策1/17/2024101精選ppt§4.電梯設(shè)備管理一.電梯運(yùn)行管理〔一〕時(shí)間及制度1.時(shí)間：全天24小時(shí)效勞，日常為早6時(shí)-晚24時(shí)2.制度:單梯24小時(shí)運(yùn)行,夜間值班;并列雙梯同時(shí)運(yùn)行或24一18小時(shí)夜間一部值班.三梯一部24二部18夜間一部值班〔二〕運(yùn)行報(bào)表制度1.電梯運(yùn)行記錄2.報(bào)修單3.運(yùn)行月報(bào)4.設(shè)備年報(bào)5.事故月報(bào)1/17/2024102精選ppt二.電梯設(shè)備管理〔一〕接管驗(yàn)收〔二〕維修管理〔三〕技術(shù)檔案資料管理三.電梯平安管理〔一〕司機(jī)維修人員平安管理1.持證上崗2.平安操作規(guī)程3.加強(qiáng)培訓(xùn)考核〔二〕設(shè)備平安管理措施〔三〕對(duì)住戶的平安教育〔四〕平安責(zé)任制1/17/2024103精選ppt§5.供暖設(shè)備管理§6.其他設(shè)備管理〔空調(diào)，共用天線等〕1/17/2024104精選ppt第七章物業(yè)管理綜合效勞1/17/2024105精選ppt§1.概述一.物業(yè)管理綜合效勞概念指房屋及附屬設(shè)施設(shè)備之外的各項(xiàng)效勞與管理工作，包括公共效勞中的環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化管理，治安管理,消防管理，車輛道路管理和專項(xiàng)效勞特約效勞等。1/17/2024106精選ppt二.綜合效勞的特點(diǎn)1.綜合性強(qiáng)2.專業(yè)性強(qiáng)3.政策性強(qiáng)1/17/2024107精選ppt三.運(yùn)作與管理〔一〕運(yùn)作形式：委托專業(yè)效勞公司；自行組建專業(yè)效勞公司〔二〕管理：1.確保按國(guó)家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行2.標(biāo)準(zhǔn)效勞人員的行為3.明確效勞對(duì)象的權(quán)利義務(wù)〔三〕本卷須知：1.加強(qiáng)對(duì)效勞工程的市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門機(jī)構(gòu)的關(guān)系1/17/2024108精選ppt§2.環(huán)境衛(wèi)生管理一.機(jī)構(gòu)設(shè)置：委托清潔公司或成立環(huán)衛(wèi)部，接受環(huán)衛(wèi)部門業(yè)務(wù)監(jiān)督。二.范圍及要求〔一〕范圍：1.樓宇內(nèi)公共部位2.公共場(chǎng)地3.生活廢棄物1/17/2024109精選ppt〔二〕根本要求1.根本要求:“五定〞：定人,定地點(diǎn),定時(shí)間,定任務(wù),定質(zhì)量2.物業(yè)區(qū)道路清潔標(biāo)準(zhǔn)〔1〕每天清掃兩遍，全日清潔〔2〕到達(dá)“六不〞“六凈〞不見(jiàn)積水,不見(jiàn)積土,不見(jiàn)雜物,不漏收堆,不亂倒垃圾,不見(jiàn)人畜糞便路面凈,路沿凈,人行道凈,雨水口凈,樹(shù)坑墻跟凈,果皮箱凈1/17/2024110精選ppt三.環(huán)衛(wèi)管理的根本措施〔一〕制定管理制度〔二〕搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)〔三〕做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作四.環(huán)衛(wèi)管理的日常操作1/17/2024111精選ppt§3.綠化管理一.綠化的根本知識(shí)〔1〕物質(zhì)功能:遮陽(yáng)隔聲,蒸發(fā)水份增加濕度降溫,過(guò)濾和生理變化的代謝反響凈化空氣防風(fēng)防塵殺菌防病等〔2〕精神功能:美化環(huán)境,分隔空間.豐富生活,陶冶情操,消除疲勞環(huán)境綠地系統(tǒng)組成：公共綠地專用綠地宅旁宅院綠地街道綠地1/17/2024112精選ppt二.綠化評(píng)價(jià)指標(biāo)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市綠化建設(shè)的通知:1.綠地率：2005年30%.2021年35%小區(qū)內(nèi)綠地用地面積/小區(qū)總用地面積*100%2.綠化覆蓋率：2005年35%.2021年40%綠地覆蓋面積/小區(qū)總用地面積*100%3.人均公共綠地面積：2005年8ｍ2，2021年10ｍ2小區(qū)公共綠地面積/小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝诔鞘兄行娜司G地面積，2005年4ｍ2，2021年6ｍ21/17/2024113精選ppt三.環(huán)境綠化的根本要求〔一〕居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的根本要求1.集中與分散，重點(diǎn)與一般，點(diǎn)線面結(jié)合的原那么2.節(jié)約用地，利用劣地，坡地，洼地進(jìn)行綠化3.注意美化居住環(huán)境要求4.投資少，有收益，便于管理1/17/2024114精選ppt〔二〕居住區(qū)綠化樹(shù)種選擇和植物配置1.大面積綠化，選擇易長(zhǎng)，易管，少修剪，少蟲(chóng)害，有特色的優(yōu)良樹(shù)木，一般以喬木為主2.行道樹(shù)應(yīng)采用遮陽(yáng)力強(qiáng)的落葉喬木3.樹(shù)種可選用速生和慢生相結(jié)合，以速生為主4.考慮四季景色變化，采用喬木，灌木與落葉及不同樹(shù)姿和色彩變化的樹(shù)種搭配組合1/17/2024115精選ppt四.綠化管理根本內(nèi)容1.園林綠地設(shè)計(jì)營(yíng)造2.已有綠地養(yǎng)護(hù)3.豎向綠化4.居住區(qū)綠化1/17/2024116精選ppt§4.治安管理一.治安管理工作綜述〔一〕建立健全物業(yè)平安保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)〔二〕制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制〔三〕保安員的配備及其培訓(xùn)〔四〕建立正常的巡視制度〔五〕加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)車輛平安管理1/17/2024117精選ppt〔六〕完善區(qū)域內(nèi)平安防范設(shè)施〔七〕聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治〔八〕在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安管理〔九〕與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度〔十〕為保安員配備必要的保安器具，辦理人身保險(xiǎn)1/17/2024118精選ppt二.機(jī)構(gòu)設(shè)置〔保安部〕三.保安設(shè)施裝置〔一〕保安設(shè)施〔二〕保安裝置：1.報(bào)警裝置2.門戶密碼開(kāi)啟裝置3.閉路電視監(jiān)視器.四.治安管理根本制度.1.保安部?jī)?nèi)部制度2.住戶應(yīng)遵守的規(guī)定1/17/2024119精選ppt五.治安管理中常見(jiàn)問(wèn)題的處理1.業(yè)主或使用人發(fā)生刑事案件時(shí)處置方法：報(bào)案；保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；詢問(wèn)記錄；匯報(bào)；協(xié)助破案2.遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)處置方法3.值勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆處置4.對(duì)酗酒滋事或精神病人闖入目標(biāo)的處置方法5.觸電處置6.停電或電梯故障，電梯關(guān)人的處置方法7.發(fā)生火警處置方法8.不執(zhí)行規(guī)定，不聽(tīng)勸阻處置1/17/2024120精選ppt§5.消防管理一.消防宣傳教育〔一〕消防宣傳教育內(nèi)容:增強(qiáng)消防意識(shí),普及消防知識(shí).〔二〕消防宣傳教育形式:消防輪訓(xùn);板報(bào)宣傳;發(fā)放消防須知.二.建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍〔一〕專職消防管理人員〔二〕義務(wù)消防人員〔三〕消防訓(xùn)練1/17/2024121精選ppt三.制定消防規(guī)章制度〔一〕消防制度1.消防崗位責(zé)任制度2.消防值班制度3.消防檔案管理制度〔二〕防火規(guī)定1.消防設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)管理規(guī)定2.公共通道樓梯出口等部位的管理規(guī)定3.房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定4.電氣設(shè)備平安使用規(guī)定5.易燃易爆物品的平安存放儲(chǔ)運(yùn)1/17/2024122精選ppt四.消防設(shè)施，器材配備與管理〔一〕消防設(shè)施，器材配備1.滅火器2.消防栓3.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)4.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)〔二〕消防設(shè)施器材管理:通過(guò)專人定期的巡視,檢查保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的及時(shí)維修,確保各類消防設(shè)施,器材隨時(shí)處于完好狀態(tài).1/17/2024123精選ppt五.高層建筑消防管理〔一〕高層建筑消防特點(diǎn)1.耐火極限低2.火險(xiǎn)因素多3.火勢(shì)蔓延快4.疏散困難5.撲救難度大1/17/2024124精選ppt〔二〕高層建筑消防管理主要措施1.防火分隔2.做好平安疏散準(zhǔn)備工作3.設(shè)置自動(dòng)報(bào)警設(shè)施4.設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志1/17/2024125精選ppt六.緊急情況下的疏散

當(dāng)火災(zāi)或其他意外一旦發(fā)生而又無(wú)法制止或控制險(xiǎn)情,處于緊急情況時(shí),就應(yīng)立即報(bào)警,切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散.1/17/2024126精選ppt§6.車輛道路管理一.車輛道路管理的重要性〔一〕是人，物保持順暢，快捷的對(duì)外聯(lián)系的保障〔二〕是生活生產(chǎn)平安便利舒適的保障〔三〕從開(kāi)展的眼光看，車輛道路的管理越來(lái)越重要1/17/2024127精選ppt二.居住區(qū)道路的規(guī)劃要求〔一〕居住區(qū)道路的功能〔二〕居住區(qū)道路的分級(jí)〔三〕居住區(qū)道路規(guī)劃布置的根本要求〔四〕居住區(qū)道路系統(tǒng)的根本形式1/17/2024128精選ppt三.車輛道路管理的主要內(nèi)容〔一〕道路管理：掌握布局結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)巡查糾錯(cuò)，執(zhí)行維修方案，做好日常養(yǎng)護(hù)工作。〔二〕交通管理：正確處理人車路的關(guān)系，車輛管理?！踩耻囕v管理：實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與公安交管部門管理相結(jié)合的原那么，禁止亂停亂放和防止車輛喪失損壞?！菜摹惩＼噲?chǎng)管理：車位劃清楚確；行駛標(biāo)志清楚；進(jìn)出管理嚴(yán)格；防盜防損得力〔五〕不同物業(yè)物業(yè)車輛道路管理特點(diǎn)：工業(yè)物業(yè)；居住物業(yè)；辦公物業(yè)；商業(yè)物業(yè)；旅游物業(yè)1/17/2024129精選ppt§7.物業(yè)管理與保險(xiǎn)一.物業(yè)管理與保險(xiǎn)的關(guān)系〔一〕保險(xiǎn)的概念保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或以外事故,通過(guò)訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式?！捕潮ｋU(xiǎn)在物業(yè)管理中的作用1.有利于保證物業(yè)財(cái)產(chǎn)的平安2.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，減少物業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失3.有利于推動(dòng)物業(yè)管理工作的持續(xù)進(jìn)行1/17/2024130精選ppt〔三〕物業(yè)管理中常見(jiàn)的災(zāi)害和事故1.自然災(zāi)害2.設(shè)備事故3.管理人員工作中的意外事故〔四〕物業(yè)管理中的保險(xiǎn)效勞1/17/2024131精選ppt二.物業(yè)管理常保的險(xiǎn)種〔一〕財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)1.房屋保險(xiǎn)2.普通財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)3.運(yùn)輸工具保險(xiǎn)〔二〕人身保險(xiǎn)〔三〕醫(yī)療保險(xiǎn)〔四〕公共責(zé)任險(xiǎn)三.保險(xiǎn)合同四.保險(xiǎn)責(zé)任1/17/2024132精選ppt第八章住宅小區(qū)物業(yè)管理§1.住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點(diǎn)一.含義〔一〕住宅：供人類居住的人造空間，住宅要具備人們?cè)谝欢臻g內(nèi)吃穿住用等起居功能和設(shè)施條件〔二〕住宅小區(qū)：城市居民的居住生活聚居地稱居住區(qū)1/17/2024133精選ppt二.構(gòu)成〔一〕居住設(shè)施:房屋及配套的供電,水,氣,下水,消防等設(shè)備,同時(shí)包括小區(qū)內(nèi)公共用房及配套的公共設(shè)施。1.房屋及產(chǎn)權(quán)房屋:供人們生產(chǎn),居住或其他用途的建筑物總稱產(chǎn)權(quán):是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中形成的與其有關(guān)的民事權(quán)利,是對(duì)特定物的直接使用,支配，管理,享有權(quán)益并排除他人干預(yù)的權(quán)利.含財(cái)產(chǎn)的終極所有權(quán),經(jīng)營(yíng)權(quán),收益權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán)等權(quán)利。1/17/2024134精選ppt共有產(chǎn)權(quán)：兩個(gè)或兩個(gè)以上公民或產(chǎn)權(quán)主體對(duì)同一房屋客體共同享有一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)，即享有房屋的共有產(chǎn)權(quán)。異產(chǎn)毗連房屋：結(jié)構(gòu)相連或具有共有，共用設(shè)備和附屬建筑而為不同產(chǎn)權(quán)主體共有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成的損壞，由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。而發(fā)生自然損壞所需要的修繕費(fèi)用按照?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?〔1989年11月21日建設(shè)部第4號(hào)令〕處理。

1/17/2024135精選ppt區(qū)分建筑物所有權(quán)：當(dāng)一幢建筑物因所有者不同而被區(qū)分為數(shù)個(gè)局部時(shí)，其中有專有局部，也有共有局部，這種在專有局部根底上的所有權(quán)，稱為建筑物的區(qū)分所有權(quán)。共有局部，區(qū)分所有權(quán)人依其份額享有使用權(quán)，并承擔(dān)管理，修繕，改造等義務(wù)。1/17/2024136精選ppt2.建筑附屬設(shè)備及配套設(shè)施(1)建筑給排水設(shè)備(2)建筑電氣工程設(shè)備(3)建筑供暖供熱設(shè)備(4)安保設(shè)備(5)其他設(shè)施:包括道路交通設(shè)施,停車場(chǎng)〔庫(kù)〕裝飾美化設(shè)備，生活效勞，娛樂(lè)設(shè)施設(shè)備等1/17/2024137精選ppt〔二〕居住環(huán)境1.自然環(huán)境—生態(tài)環(huán)境〔氣候，水文，地貌等根底自然環(huán)境〕次生態(tài)環(huán)境〔小區(qū)的綠化美化等〕2.人文環(huán)境—社會(huì)文化和精神文明環(huán)境〔居民道德修養(yǎng)，文化素質(zhì)，健康體魄及行為〕1/17/2024138精選ppt三.住宅小區(qū)特點(diǎn)〔一〕居住功能單一，相對(duì)封閉獨(dú)立〔二〕人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜〔三〕房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會(huì)化〔四〕統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全1/17/2024139精選ppt§2.住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容和特點(diǎn)一.住宅小區(qū)物業(yè)管理的概念業(yè)主通過(guò)選聘物管企業(yè)，按照物業(yè)效勞合同，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)，管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)1/17/2024140精選ppt二.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容〔一〕居住設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理〔二〕居住環(huán)境管理〔三〕便民綜合經(jīng)營(yíng)效勞三.住宅小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)〔一〕管理具有社會(huì)性〔二〕管理具有統(tǒng)一性〔三〕管理強(qiáng)調(diào)效勞性〔四〕管理具有復(fù)雜性〔五〕管理追求藝術(shù)性1/17/2024141精選ppt§3.住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與要求一.目標(biāo)