房地產(chǎn)評(píng)估（第2章）

1房地產(chǎn)評(píng)估

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2第2章房地產(chǎn)評(píng)估的基本理論2.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生掌握房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本理論、主要影響因素和評(píng)估時(shí)應(yīng)遵循的基本原則。42.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.1.1房地產(chǎn)評(píng)估的定義房地產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估人員，根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，選用適宜的評(píng)估方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。52.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.1.1房地產(chǎn)評(píng)估的定義房地產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，不包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，也不包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，也就是很多書上所稱的房地產(chǎn)估價(jià)。62.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.1.1房地產(chǎn)評(píng)估的定義對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的稱謂，不同領(lǐng)域、不同國家有不同的稱謂：我國資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域稱房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)領(lǐng)域稱房地產(chǎn)估價(jià)；美國稱realestateappraisal；英國稱propertyvaluation；日本和韓國稱不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)鑒定；我國臺(tái)灣地區(qū)稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，也有稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定或不動(dòng)產(chǎn)鑒價(jià)；我國香港地區(qū)通常稱為物業(yè)評(píng)估。72.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.1.2正確理解房地產(chǎn)評(píng)估需要明確的問題1）房地產(chǎn)評(píng)估是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合2）房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格的揭示和表達(dá)3）任何評(píng)估都是為一定的評(píng)估目的服務(wù)的82.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.1.2正確理解房地產(chǎn)評(píng)估需要明確的問題4）價(jià)值類型必須與評(píng)估目的等相關(guān)條件相符合5）科學(xué)的評(píng)估必須遵循一定的原則和程序6）必須選擇科學(xué)而適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法92.1房地產(chǎn)評(píng)估的含義2.1.2正確理解房地產(chǎn)評(píng)估需要明確的問題7）充分占有與評(píng)估房地產(chǎn)相關(guān)的資料，深入分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素8）評(píng)估結(jié)果是某一評(píng)估時(shí)點(diǎn)的結(jié)果102.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的房地產(chǎn)評(píng)估的目的是指房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的期望用途。通常分為一般目的和特定目的。111）房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的的含義2.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的，可以理解為房地產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)。如果撇開房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途或引起評(píng)估的具體經(jīng)濟(jì)行為，其共性就是對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值進(jìn)行判斷或評(píng)定估算。121）房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的的含義2.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的評(píng)定估算出房地產(chǎn)在各種條件下的公允價(jià)值（客觀合理價(jià)值）是房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的。132.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的公允價(jià)值之所以能夠成為房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的與客觀合理價(jià)值自身的特性是緊密相關(guān)的，即與客觀價(jià)值表現(xiàn)形式具有集合性、相對(duì)性和時(shí)間性特點(diǎn)緊密相關(guān)。142.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的客觀合理價(jià)值的集合性說明它是各種條件下房地產(chǎn)合理價(jià)值的估計(jì)值的抽象和概括；客觀合理價(jià)值的相對(duì)性也決定了客觀合理價(jià)值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)；152.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的客觀合理價(jià)值的時(shí)間性體現(xiàn)了評(píng)估結(jié)果與被評(píng)估房地產(chǎn)各種條件的動(dòng)態(tài)一致性。162.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的2）房地產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的含義公允價(jià)值是房地產(chǎn)在進(jìn)入市場(chǎng)或發(fā)生交易行為之前所進(jìn)行的一種價(jià)值判斷活動(dòng)，是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的本質(zhì)規(guī)定。172.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.1房地產(chǎn)評(píng)估的一般目的2）房地產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值的含義公允價(jià)值是相對(duì)于當(dāng)事人各方的地位、被評(píng)估房地產(chǎn)的狀況及所面臨的市場(chǎng)條件，其客觀合理交換價(jià)值的估計(jì)值。即評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估目的等相關(guān)條件，在不損害各方相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益的情況下，對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)客觀合理交換價(jià)值的估計(jì)值。182.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.2房地產(chǎn)評(píng)估的特定目的房地產(chǎn)評(píng)估的特定目的，即引起房地產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，或房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。房地產(chǎn)評(píng)估的特定目的是房地產(chǎn)評(píng)估一般目的的具體化192.2房地產(chǎn)評(píng)估的目的2.2.2房地產(chǎn)評(píng)估的特定目的房地產(chǎn)評(píng)估目的主要有以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)交易；（2）房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)；（3）房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償；（4）房地產(chǎn)課稅；（5）房地產(chǎn)征用、拆遷、補(bǔ)償；（6）房地產(chǎn)糾紛、涉案中鑒定相關(guān)涉案金額；（7）企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算等；（8）房地產(chǎn)投資；（9）為政府進(jìn)行房地產(chǎn)管理提供相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格信息。202.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.1預(yù)期原則根據(jù)房地產(chǎn)未來的預(yù)期指標(biāo)（如收益等），判定房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況（如價(jià)值等）。212.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.2變動(dòng)原則影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是經(jīng)常變動(dòng)的，所以房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)伴隨著價(jià)格形成因素的變化而不斷變動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的把握是否恰當(dāng)，在很大程度上直接關(guān)系到對(duì)評(píng)估方法基本原理的理解和評(píng)估結(jié)果能否客觀、準(zhǔn)確地反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。222.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.3供求原則房地產(chǎn)的價(jià)格最終是由市場(chǎng)上的房地產(chǎn)的供給和需求狀況決定的。房地產(chǎn)評(píng)估中，一定要充分注意房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是土地市場(chǎng)的這種特殊供求關(guān)系及其發(fā)展趨勢(shì)。232.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.4替代原則在市場(chǎng)上，往往會(huì)存在使用價(jià)值和質(zhì)量相同的商品，由于它們的效用相近，在對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)需要滿足方面也存在相互替代性，在競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的作用下，在同一市場(chǎng)上，它們的價(jià)格會(huì)趨向一致，效用有差異的商品也會(huì)形成相對(duì)穩(wěn)定的比價(jià)關(guān)系。242.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.4替代原則房地產(chǎn)評(píng)估中，委估房地產(chǎn)的價(jià)格可以通過對(duì)市場(chǎng)上地域相近、類型相似、用途相同的交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行比較修正后估定。252.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.5競(jìng)爭(zhēng)原則對(duì)于市場(chǎng)的供給和需求雙方來說，每一方都有多個(gè)主體，各方主體之間為銷售商品或購買商品在市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格是由競(jìng)爭(zhēng)最后確定的。因此，競(jìng)爭(zhēng)方式及其程度等對(duì)商品的價(jià)格形成有著較大的影響。262.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.5競(jìng)爭(zhēng)原則房地產(chǎn)供給市場(chǎng)是非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，通過需求者之間的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)使市場(chǎng)價(jià)格逐漸上升，最終達(dá)到均衡價(jià)格。272.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.6貢獻(xiàn)原則房地產(chǎn)的某一部分對(duì)整體（如收益）的貢獻(xiàn)程度，會(huì)對(duì)整體房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生影響。282.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.7均衡原則以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定房地產(chǎn)是否處于最高最佳使用狀態(tài)。292.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.8效用原則能給消費(fèi)者帶來較高效用的房地產(chǎn)其價(jià)值也高，相同效用的房地產(chǎn)其價(jià)值也相同，房地產(chǎn)的價(jià)值與其所能帶來的效用成正比。302.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.9機(jī)會(huì)成本原則房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)選擇其機(jī)會(huì)成本最小的使用方式，也就是選擇其最高最佳的使用方式作為其評(píng)估時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。312.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.10外部影響原則某一房地產(chǎn)的存在既可對(duì)其周圍的房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生影響，同時(shí)其價(jià)值又受周圍房地產(chǎn)或其他因素的影響。房地產(chǎn)不僅要考慮其自身的條件，還要考慮外部其他因素對(duì)它產(chǎn)生的影響，合理估算其價(jià)值。322.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.11合法原則房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為前提。332.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.12最高最佳使用原則房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該是房地產(chǎn)在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理論證，能使評(píng)估對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大。342.3房地產(chǎn)評(píng)估的原則2.3.13評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)值。352.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型2.4.1房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型及其分類1）房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的含義房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型通常是指對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的抽象和歸納。362.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型1）房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型含義簡(jiǎn)單地說，價(jià)值類型就是指同一房地產(chǎn)相對(duì)于不同所有（持有）人、不同目的和不同市場(chǎng)條件而言，可能具有不同的價(jià)值，每一種價(jià)值都有不同的內(nèi)涵。372.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型2）明確房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的意義（1）價(jià)值類型的合理劃分應(yīng)有助于評(píng)估執(zhí)業(yè)人員把握房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性；（2）價(jià)值類型的合理劃分應(yīng)有助于評(píng)估執(zhí)業(yè)人員客觀清晰地披露房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果和評(píng)估報(bào)告使用人正確理解和使用房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。382.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型我國資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)）評(píng)估界對(duì)評(píng)估價(jià)值類型的劃分標(biāo)準(zhǔn)通常有四種：3）房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的分類標(biāo)準(zhǔn)392.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（1）按評(píng)估的“估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”可將評(píng)估的價(jià)值類型劃分為：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)和清算價(jià)格；3）房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型的分類標(biāo)準(zhǔn)402.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（2）按引起評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為或經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可將評(píng)估價(jià)值類型劃分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、投資價(jià)值、兼并價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值等等；412.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（3）按評(píng)估的前提假設(shè)可將評(píng)估價(jià)值類型劃分為：公開市場(chǎng)價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值；422.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（4）按評(píng)估進(jìn)行的條件和房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用范圍可將評(píng)估價(jià)值類型劃分為：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值）。432.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型2.4.2市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值1）市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值劃分的依據(jù)（1）房地產(chǎn)評(píng)估的特定目的，是以房地產(chǎn)交易為目的還是其他目的；442.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型2.4.2市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值1）市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值劃分的依據(jù)（2）房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開市場(chǎng)條件還是非公開市場(chǎng)條件；452.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型2.4.2市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值1）市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值劃分的依據(jù)（3）房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的被評(píng)估房地產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用；462.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型2.4.2市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值1）市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值劃分的依據(jù)（4）房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)的來源，使用的是公開市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)還是非公開市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)。472.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（1）市場(chǎng)價(jià)值的含義市場(chǎng)價(jià)值是指房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最佳使用或最有可能使用條件下，評(píng)估時(shí)點(diǎn)上可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值，或者說評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值依據(jù)的所有信息資料都來源于公開市場(chǎng)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值結(jié)論。2）市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的含義482.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（2）非市場(chǎng)價(jià)值的含義非市場(chǎng)價(jià)值（也稱市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值、其他價(jià)值），是指出所有不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的其他房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值形式的集合。2）市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的含義492.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（2）非市場(chǎng)價(jià)值的含義非市場(chǎng)價(jià)值是一系列不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值形式的總稱或組合，例如，在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值、課稅價(jià)值、特殊價(jià)值等。評(píng)估時(shí)，不能把非市場(chǎng)價(jià)值看成一種具體的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值表現(xiàn)形式。2）市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的含義502.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（1）在用價(jià)值在用價(jià)值是指作為企業(yè)總資產(chǎn)組成部分的特定房地產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來的價(jià)值，在估算這一價(jià)值時(shí)，只考慮特定房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀，不考慮該房地產(chǎn)是否處于最佳用途或房地產(chǎn)變現(xiàn)的情況。512.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（2）持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值一般是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。由于企業(yè)是由各種資產(chǎn)有機(jī)組合而成，各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，如果將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值按照一定的規(guī)則分配到企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各局部資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)）的在用價(jià)值。522.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（3）成本價(jià)值成本價(jià)值根據(jù)不同的理解可以有不同的含義。它可以是用成本法評(píng)估出來的價(jià)值；也可以是我國在住房制度改革過程中向職工出售公有住房時(shí)的價(jià)值，等于住房建設(shè)成本投入的成本價(jià)值。532.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（4）投資價(jià)值投資價(jià)值是某投資對(duì)象對(duì)某一特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是某一房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)特定投資者（這里的投資者是廣義的，包括消費(fèi)者）的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。它是基于投資者個(gè)人需要或意愿，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值所作出的估算或評(píng)價(jià)。542.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（5）使用價(jià)值使用價(jià)值是指該房地產(chǎn)能滿足人們某種具體需要的能力。它取決于房地產(chǎn)的質(zhì)量?jī)?yōu)劣和數(shù)量多少。使用價(jià)值決定了房地產(chǎn)的效用和房地產(chǎn)的價(jià)值。552.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（6）課稅價(jià)值課稅價(jià)值是以政府課稅為目的，而由評(píng)估人員估定的作為房地產(chǎn)課稅依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值由實(shí)際執(zhí)行的稅收政策決定，隨稅收政策規(guī)定的不同而各異。562.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（7）保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)作為保險(xiǎn)標(biāo)的物的價(jià)值，是其投保時(shí)保險(xiǎn)人承保的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值通常與所投保的險(xiǎn)種有關(guān)，一般以重置成本或賬面凈值作為房地產(chǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值。572.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（8）殘余價(jià)值殘余價(jià)值是會(huì)計(jì)學(xué)中使用的術(shù)語，是指固定資產(chǎn)在報(bào)廢時(shí)可以收回的價(jià)值。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)通常使用凈殘余價(jià)值，它是指殘余價(jià)值扣除預(yù)計(jì)清理費(fèi)用后的價(jià)值。582.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（9）賬面價(jià)值賬面價(jià)值是會(huì)計(jì)學(xué)中使用的術(shù)語，是資產(chǎn)日常核算過程中在會(huì)計(jì)賬面上體現(xiàn)出的價(jià)值。賬面價(jià)值包括原始價(jià)值和賬面凈值。592.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（10）抵押價(jià)值抵押價(jià)值是未償還抵押貸款現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人以其所擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占用方式向銀行抵押，作為按期歸還貸款本息的保證而取得貸款。它一般是根據(jù)一定的還款方式用借貸人未來的收入分期償還的，使貸款通過這一未來現(xiàn)金流量得到回收并實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。602.4房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型3）常見的價(jià)值概念（11）清