青島房地產(chǎn)市場研究報告

青島市房地產(chǎn)市場研究報告2021年10月分析目的梳理青島地產(chǎn)市場

的成長環(huán)境和

發(fā)展軌跡

分析框架1城市宏觀概況

2地產(chǎn)市場總述

3區(qū)域市場特征

4企業(yè)競爭環(huán)境

青島市房地產(chǎn)市場研究報告城市開展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及開展青島市宏觀房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市各居住板塊特征及未來開展預測青島市房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)市場競爭格局山東半島是中國東部，太平洋西岸最具開展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。城市開展線研究山東省半島規(guī)劃山東半島城市群由濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日照等8個設(shè)區(qū)城市構(gòu)成的城市地域空間組合，土地面積近7.4萬平方公里，人口4244萬。區(qū)域經(jīng)濟指標：2007年山東全年完成GDP25887.67億元，同比增長14.3%，其中青島市完成3786.52億元，增長16%。預計到2021年，山東半島城市群城市化水平要到達60%。半島城市群概況青島濟南煙臺戰(zhàn)略核心是培養(yǎng)青島在山東半島區(qū)域的龍頭帶動作用。區(qū)域空間開展結(jié)構(gòu)－“雙中心、兩主軸、兩次軸〞龍頭城市：青島雙中心：青島、濟南副中心：煙臺兩主軸濟南-淄博-濰坊-青島日照-青島-威海-煙臺兩次軸以煙臺-萊州-濰坊日照-五蓮-諸城-安丘-濰坊-壽光-東營山東省半島規(guī)劃城市開展線研究山東省半島規(guī)劃以膠濟線、沿海岸線為依托組成T形產(chǎn)業(yè)帶核心骨架，培育開展東營-淄博、濟南、青島-日照、煙臺-威海、濰坊-青島，日照-青島-威海-煙臺六條優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚帶。石化醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶：東營、淄博電子信息產(chǎn)業(yè)帶：濟南家電制造產(chǎn)業(yè)帶：青島、日照汽車制造產(chǎn)業(yè)帶：煙臺、威海紡織服裝產(chǎn)業(yè)帶：濰坊、青島海洋產(chǎn)業(yè)帶：日照、青島、威海、煙臺六大產(chǎn)業(yè)集聚帶：產(chǎn)業(yè)空間布局城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究報告城市開展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及開展青島市宏觀房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市各居住板塊特征及未來開展預測青島市房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)市場競爭格局青島已成為東部沿海重要的國際性金融貿(mào)易，旅游，港口經(jīng)濟于一身的濱海城市。城市功能定位山東和黃河中下游地區(qū)的龍頭城市以港口為主的國際綜合交通樞紐區(qū)域金融、貿(mào)易、信息中心國際性海濱旅游城市現(xiàn)代制造業(yè)和效勞業(yè)興旺的國際性港口城市青島市－城市規(guī)劃及開展城市開展線研究行政區(qū)劃及人口青島市7區(qū)5市，總?cè)丝?49萬，其中城市人口271萬總面積10654平方公里青島市－城市規(guī)劃及開展的開展態(tài)勢主城：膠州灣東岸輔城：膠州灣西岸，以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成紅島組團開展：環(huán)膠州灣六個開展組團為城市適度分散開展區(qū)域城市總體布局結(jié)構(gòu)－“三點一環(huán)，六組團開展〞2021年，全市戶籍人口控制在809萬人以內(nèi)，城市化率到達63%城市開展線研究高速提升的經(jīng)濟增長率推動青島成為全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟強市經(jīng)濟開展狀況2006年全市GDP3206.58億元，比去年增長18.7％，經(jīng)濟實力和持續(xù)開展能力進一步增強經(jīng)濟保持增長，近四年增幅穩(wěn)定在18-20％2021年GDP預計到達4900億元左右，增幅保持13％以上青島市－宏觀經(jīng)濟開展城市開展線研究2007年青島市完成3786.52億元，增長16%，經(jīng)濟實力和持續(xù)開展能力進一步增強經(jīng)濟保持增長，近四年增幅穩(wěn)定在18-20％社會事業(yè)和保障體系進一步開展完善，人民生活水平和質(zhì)量大幅提高?？芍涫杖霠顩r青島市城市居民可支配收入在山東各主要城市中位居前列，比位居第一的東營少1400元青島市居民可支配收入持續(xù)增長，2006年城市居民收入到達15328元，農(nóng)民收入到達6546元，城市居民購置力凸現(xiàn)；2021年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達20900元左右、農(nóng)村居民人均純收入到達9350元左右，年均分別增長10%左右。青島市－宏觀經(jīng)濟開展城市開展線研究數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒2021年第29屆奧運會和13屆殘奧會帆船比賽在青島舉行青島奧林匹克帆船中心座落于青島市東部新區(qū)浮山灣畔，毗鄰五四廣場和東海路。據(jù)旅游部門預測，奧帆賽將使青島海外游客量以年均16％的速度遞增青島市－奧運經(jīng)濟推動城市開展線研究青島市－城鎮(zhèn)體系主城區(qū)：規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市框架體系布局－：“一個中心城市和五個次中心城市"膠南：規(guī)劃主體功能為加強紡織機械工業(yè)，加快開展食品飲料、海洋捕撈、海水養(yǎng)殖、海洋化工、修造船及旅游度假業(yè)膠州：規(guī)劃主體功能為利用交通便捷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)興旺的優(yōu)勢，大力開展機械、建材、食品加工和倉儲運輸業(yè)。即墨：規(guī)劃主體功能為吸收中心城市工業(yè)擴散，重點開展機械、傳統(tǒng)工藝品制造和對外貿(mào)易，建成一定規(guī)模的商貿(mào)集散中心平度：規(guī)劃主體功能為食品和農(nóng)副產(chǎn)品加工，機械和礦產(chǎn)建材行業(yè)，以及歷史文化旅游業(yè)。萊西：規(guī)劃主體功能為開展農(nóng)副產(chǎn)品加工及化肥工業(yè)等輔城區(qū)：規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實驗和旅游度假。以港興市，開展成環(huán)渤海地區(qū)和東北亞經(jīng)濟圈中重要的經(jīng)濟中心和貿(mào)易口岸。城市開展線研究城市開展線研究青島市－擁灣城市規(guī)劃以往的環(huán)膠州灣開展，僅限于港口和工業(yè)岸線的建設(shè)，結(jié)果是，珍貴的土地資源被占用，珍貴的生態(tài)資源被破壞。而此番擁灣開展戰(zhàn)略正式實施后，膠州灣最終將變身青島的一個"內(nèi)湖"，環(huán)膠州灣地區(qū)將成一個新老城區(qū)風格協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)分布合理的現(xiàn)代化經(jīng)濟岸線、生活岸線、生態(tài)岸線。從市南老港區(qū)到紅島再到西海岸的紅石崖，沿線可開發(fā)建設(shè)用地達400余平方公里，膠州灣濱海新城區(qū)將建成與老城區(qū)風格照應、以膠州灣城市“內(nèi)湖〞的現(xiàn)代化中心城區(qū)。濱海城區(qū)將重點開展成現(xiàn)代效勞業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)核心基地和高新園區(qū)。在區(qū)域內(nèi)，將劃分四方國際郵輪港區(qū)、海云庵商貿(mào)文化旅游區(qū)、北嶺商貿(mào)居住休閑區(qū)、高校都市科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、滄口商貿(mào)居住區(qū)、紅島新城區(qū)和北部高新區(qū)等七大板塊。對外交通系統(tǒng)規(guī)劃由海港、機場、鐵路、公路和管道五種交通運輸方式組成，形成以港口為主體的高效、現(xiàn)代化的國際綜合交通樞紐。港口：中心港區(qū)規(guī)劃以前灣港區(qū)、大港區(qū)、黃島油港區(qū)為主體，以滄口水道北港區(qū)、小港區(qū)及其它地方港區(qū)和專業(yè)港為輔助，形成多功能的中心港飛機：流亭國際機場－距市中心32公里，驅(qū)車20分鐘鐵路：動車青島與北京時間縮短到6小時；遠景高速鐵路客站設(shè)在城陽高速公路：青威公路、煙青公路、青德公路、濟青公路、薛泰公路、青日公路為六條主要放射線，青黃公路和204國道為主要聯(lián)絡(luò)線。遠期建設(shè)新煙青公路青島有兩條國際客運航線，常年開船，發(fā)往大連，韓國仁川，日本下關(guān)等地。青島市－交通體系對外交通城市開展線研究通過跨膠州灣的“一環(huán)、一橋、一隧〞將主城和輔城相連接，青黃相連，加快挺進西海岸的步伐。海底隧道跨海大橋城市主干路網(wǎng)的規(guī)劃布局形態(tài)為“縱橫干線聯(lián)兩環(huán)〞即以主城和輔城南北向、東西向的快速路和主干路構(gòu)成的縱橫干線兩環(huán)：環(huán)膠州灣快速路－1小時、環(huán)嶗山主干路輪渡、快艇：至黃島、薛家島20-40分鐘濱海公路：拉近濱海城市組團與中心城區(qū)的距離跨海大橋：2021年奧運前竣工－20分鐘海底隧道：2021年竣工－10分鐘青島市－交通體系對內(nèi)交通城市開展線研究西海岸－膠州灣西翼青島市優(yōu)化調(diào)整城市內(nèi)部空間，將黃島作為新的城市開展空間。城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究報告城市開展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及開展青島市宏觀房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市各居住板塊特征及未來開展預測青島市房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)市場競爭格局市區(qū)商品房在售工程市場存量目前主要市內(nèi)四區(qū)及市郊三區(qū)總市場存量為282萬平方米左右，主要集中在城陽區(qū)。隨著卓越、萬科等著名開發(fā)商在城陽區(qū)的大盤開發(fā)，浙江綠城在李滄區(qū)的大盤開發(fā)，未來幾年城陽和李滄區(qū)將有2-3個百萬平米供給投放市場，總體供給將到達400萬平米。其次是市南及黃島區(qū)域市場存量較大，同時，海爾、上實、海信、亞星、香江等著名開發(fā)商均在黃島拿地，近期準備開發(fā)，住宅用地總規(guī)模約260萬公頃，大多數(shù)均為高層建筑，按容積率為1.5計算，總建筑面積將到達390萬平米。青島房地產(chǎn)向北、向西重點開展趨勢日漸顯現(xiàn)青島市房地產(chǎn)宏觀概括青島七區(qū)五市在售工程均價市南區(qū)仍屬于青島標桿房價區(qū)域，同時嶗山區(qū)大有趕超之勢，未來幾年價格將一定程度趕超市南區(qū)域。李滄及城陽兩區(qū)受到大盤的進入及開發(fā)量增多，房價保持穩(wěn)步上升態(tài)勢。目前黃島及城陽房地產(chǎn)價格相對較低，與城陽和黃島區(qū)房地產(chǎn)開展不成熟相關(guān)，隨著城市向西開展，綠城和卓越工程的陸續(xù)上市，未來房價上漲潛力大。青島市房地產(chǎn)宏觀概括青島市房地產(chǎn)供求分析1〕由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，青島市房地產(chǎn)自2000年以后開展迅猛，各項數(shù)據(jù)均呈逐年上升趨勢，如房屋施工面積，06年的面積已達99年的三倍多，總體呈連年遞增趨勢且增幅較大，預計未來幾年里依然會以較高的速度增長。2〕新開工面積02年及05年均有明顯拐點，分析原因，02、03年正值全國房地產(chǎn)開發(fā)頂峰，形式一片大好，中央尚未出臺相關(guān)政策，引起開發(fā)熱潮，06年雖然開始了宏觀調(diào)控，但是由于政策的滯后性以及開發(fā)公司的合理風險躲避，新開工面積依然增長較迅速，預計未來幾年新開工面積會穩(wěn)步增長。年份199920002001200220032004200520062007房屋施工面積867.61047.21373.514171747.72101.32362.72781.2－新開工面積374.21602.9670.1666.1924.49905.83896.61229.7－竣工面積194.61351.6532.2537.3552.23635.2811.2652.5640.7實際銷售面積258.5288.4332.04474.28506.35516.3739.9736.5833.3空置面積175.01130.62128.1109.0893.34212.24283.54199.546.94青島市房地產(chǎn)宏觀概括青島市房地產(chǎn)宏觀概括08年青島市市區(qū)房地產(chǎn)交易情況分析2021年2月青島市推出大量限價房和經(jīng)濟適用房，導致當月普通商品房銷售劇減。進入5月份以后受奧運環(huán)境影響，消費群體對房地產(chǎn)市場關(guān)注度降低，導致5月—7月成交量遞減。進入8月以后，青島房地產(chǎn)市場開始復蘇，隨著十月、十一月消費旺季的來臨，青島房地產(chǎn)市場交易量將穩(wěn)步增長。注：8月份無資料2007年受市場需求影響，房地產(chǎn)建筑面積穩(wěn)步增長。2021年6月受奧運環(huán)境影響，建筑面積逐步下降，進入9月以后，受全國整體市場環(huán)境影響，建筑面積較少青島市房地產(chǎn)宏觀概括2007年青島房地產(chǎn)市場，前期開展比較平穩(wěn)，特別進入下半年以后房地產(chǎn)市場成交面積飛速增長。說明青島房地產(chǎn)市場需求旺盛，青島市房地產(chǎn)宏觀概括青島房地產(chǎn)市場開展平穩(wěn)，受其供求影響，整體市場波動不大，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步開展青島市房地產(chǎn)宏觀概括在經(jīng)歷了前幾年的快速開展之后，青島市房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪的調(diào)整期，中小開發(fā)企業(yè)將面臨更大的資金壓力，大企業(yè)的并購與合作開發(fā)將成為主流。房地產(chǎn)市場的競爭也將逐漸向產(chǎn)品品質(zhì)、企業(yè)品牌和售后效勞等方面轉(zhuǎn)移，房價將會呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢。住宅市場由于是宏觀政策調(diào)控的最前沿，因此，將會得到有效抑制，從而健康開展；整體市場開展平穩(wěn)，受供求關(guān)系影響，市場環(huán)境波動不大，開展趨于緩和，將逐步健康而理性的開展。青島市房地產(chǎn)宏觀概括結(jié)論青島市房地產(chǎn)市場研究報告城市開展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及開展青島市宏觀房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)市場競爭格局青島市房地產(chǎn)宏觀概括金融政策回憶加息：07年央行6次提高存貸款利率，07、08年的12次存款準備金率上調(diào)，都顯示出央行對于銀根的緊縮，特別是針對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)。預計08年會繼續(xù)加息，但加息次數(shù)會減少。加息使得購房者還貸壓力增加，也導致局部準備購房者持幣觀望，從而抑制了局部購房需求。第二套房貸款：第二套房以家庭為單位界定；已貸款購房并還清貸款的，人均住房面積超過當?shù)仄骄降?，仍然按第二套房貸款政策執(zhí)行，第二套房貸款的首付款為40％，同時，暫停二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。這樣提高了購房門檻，對二次及以上置業(yè)者進行了限制，對二手房購置也進行了限制，這將抑制相當一局部投資性需求。稅收政策縮緊：新的稅收政策規(guī)定了利潤率，青島作為方案單列城市，利潤率不得低于20％，以此計稅。這使得開發(fā)商的資金再一次被控制。土地出讓金：國土資源部39號令規(guī)定開發(fā)商只有全部繳納土地出讓金才能獲得土地證，這對開發(fā)商的資金要求更加嚴格，局部小開發(fā)商將面臨巨大的資金壓力。土地政策回憶閑置土地清理：青島市將在5月底前完成全市閑置土地的清理工作，凡閑置1年以上的土地，按閑置時間的長短不同，分類計征土地閑置費。這給開發(fā)商囤地居奇、賺取土地增值利潤的方式以沉重打擊，也能夠加速前期出讓土地的開發(fā)入市，增加房屋供給量，加劇工程之間的競爭。停止供給別墅類用地：停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程土地供給，嚴格限制低層、低密度、大套型住房土地供給，優(yōu)先保證限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、租賃住房和廉租住房的土地供給，中低價位、中小套型住房年度供給量不低于居住用地供給總量的70％。青島市房地產(chǎn)宏觀概括“新雙核時代〞；保障性住房和商品房“兩條腿〞走路，經(jīng)濟適用房、廉租房、“兩限房〞組成的保障性住房將成為2021年房地產(chǎn)市場的沖擊型力量，商品的價格理性回歸成為必然，目前各地開發(fā)商降價與打折優(yōu)惠風盛行，合理的開發(fā)利潤成為2021年開發(fā)商應該追求的目標?！?221〞政策：“兩改、兩增、兩擴、一改善〞，即：改造舊城區(qū)、改造城中村；增加廉租住房實物配租比重，增加租金補貼數(shù)額；擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模，擴大經(jīng)濟適用住房和限價商品住房社會銷售數(shù)量；改善舊住宅區(qū)居民的居住條件。5年內(nèi)100萬套住房：?青島市2021至2021年住房建設(shè)開展規(guī)劃?指出，5年內(nèi)全市開工建設(shè)各類住房總建筑面積9100萬平方米，共約100萬套。市內(nèi)四區(qū)開工各類保障性住房477.5萬平方米，其中廉租住房65萬平方米，約13000套；經(jīng)濟適用住房162.5萬平方米，約25000套；限價商品住房250萬平方米，約33500套。購房者將會目標轉(zhuǎn)向保障住房，出現(xiàn)持幣觀望情況，這會分流局部客戶，短期內(nèi)延緩商品房開發(fā)商資金回籠，因此“高品質(zhì)＋合理價格〞應該成為商品房開發(fā)商的盈利運作模式。青島市房地產(chǎn)宏觀概括住房政策回憶青島市房地產(chǎn)宏觀概括人口政策回憶2021年1200萬人口：?山東半島城市群總體規(guī)劃〔2006~2021年〕?提出到2021年青島全市人口到達1200萬，即年均增長人口34萬人，市區(qū)增長17.6萬人；按每3人一套住房計算，年均需要11萬套住房，市區(qū)需要5.9萬套；按90平米一套住房，年均需新建住房1100萬平米，市區(qū)新建528萬平米。這將極大的增加住房需求，對青島市房地產(chǎn)市場的開展注入新的活力。100平米以上戶型可落戶：具有穩(wěn)定經(jīng)濟收入或生活來源的外來人員，在市內(nèi)四區(qū)和黃島、城陽、嶗山三區(qū)購置單套新建商品住宅建筑面積到達100平方米以上，取得?房地產(chǎn)權(quán)證?并實際居住的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可一次性遷入購房所在地落戶。這使得上述區(qū)域的100平米以上戶型熱銷，很多外來人口趁此時機落戶青島，刺激了大戶型的銷售。房地產(chǎn)政策是房地產(chǎn)市場的指揮棒，在剛剛結(jié)束的兩會上，溫家寶總理提出了“保持房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定開展〞的觀點，從建設(shè)部到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的轉(zhuǎn)變突出說明了保障性住房的供給將成為2021年房地產(chǎn)市場的主旋律，將主要精力放在解決中低收入家庭的住房問題上，也表達了新一屆政府穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的決心。青島市房地產(chǎn)宏觀概括結(jié)論人口政策回憶政府一系列的宏觀調(diào)控，標準了青島市房地產(chǎn)市場，從而保證青島市房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的開展在劇烈的市場競爭中，“高端的產(chǎn)品＋優(yōu)質(zhì)的效勞＋中端的價格〞將成為青島市房地產(chǎn)市場的開展趨勢。青島市房地產(chǎn)市場研究報告城市開展線研究半島規(guī)劃青島市城市規(guī)劃及開展青島市宏觀房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)政策研究青島市各居住板塊特征及未來開展預測青島市房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)市場競爭格局市內(nèi)四區(qū)－市南、市北、四方區(qū)市南區(qū)：獨有的城市中心地理位置以及海岸沿線的稀缺性決定了市南區(qū)的高端住宅形象。特別值得關(guān)注的是香港巨頭李嘉誠成功收購小港地塊，將帶動市南區(qū)域房地產(chǎn)更加成熟化，高端形象更加穩(wěn)固。市南區(qū)內(nèi)陸相對開發(fā)量有限，臨海工程有望創(chuàng)價格新高；市北及四方區(qū)增幅保持平穩(wěn)，未來預期相對不高四方區(qū)市北區(qū)市南區(qū)市北區(qū)：房地產(chǎn)市場價值的挖掘已經(jīng)到達一定程度，加上未來土地供給有限，很難對其增值潛力有太大的奢望，該區(qū)域在今后幾年內(nèi)都會保持穩(wěn)定開展四方區(qū)：在主要依靠當?shù)刭徶昧Φ那闆r下，這塊區(qū)域在今后幾年將會保持相對穩(wěn)定。即便有所微調(diào)，上下幅度也不會太大。青島市各居住板塊特征及未來開展預測市內(nèi)四區(qū)－李滄區(qū)根據(jù)青島市總體規(guī)劃，李滄將是新興的居住區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，中央居住區(qū)占地34平方公里，方案將對李滄東部區(qū)域九水路街道辦和虎山路街道辦的25個村莊進行統(tǒng)一改造今明兩年，預計李滄區(qū)的商品房投放量將超過150萬平方米。其中引入著名開發(fā)商綠城集團、制定東李中央居住規(guī)劃，是李滄區(qū)地產(chǎn)魅力大增的兩個因素，李滄區(qū)還對原先的李村商業(yè)區(qū)進行全面改造，這些都從根本上促進了李滄地產(chǎn)的質(zhì)變。政策的導向及土地存量大等因素，使李滄區(qū)北部造城勢力初顯李滄區(qū)綠城理想之城：占地2892畝總建209萬平方米一期23萬平方米預期售價6000元青島市各居住板塊特征及未來開展預測市郊三區(qū)－嶗山、城陽區(qū)城陽區(qū)萬科、卓越等重量級開發(fā)商的介入，上百萬平方米的投放量，使城陽地產(chǎn)成為青島關(guān)注的焦點。市區(qū)舊城改造的壓力較大，近期內(nèi)也難以有所作為，在這種情況下，城市居住區(qū)的北擴已經(jīng)成為最現(xiàn)實的選擇。嶗山區(qū)隨著景觀優(yōu)勢更多受到認可，由西往東逐漸遠離城市中心，價格及品質(zhì)等也隨著距離的變化而變化，早期的別墅到目前麥島居住區(qū)的推出，嶗山區(qū)域接受度及認可度大幅提升。未來的總體供給量也隨著大盤的進駐進一步增加嶗山區(qū)2005年2006年房地產(chǎn)投資36.64億元57.04億元嶗山區(qū)城陽區(qū)麥島居住區(qū)：占地58萬總建82萬萬科魅力之城：占地20萬總建40萬卓越蔚藍：占地100萬總建160萬天泰韓國城：占地60萬總建120萬可售64.5萬頤和星苑：占地94萬總建100萬青島市各居住板塊特征及未來開展預測較青島較低的房價及良好的投資、就業(yè)及交通環(huán)境，使大量的青島市內(nèi)投資及居住客戶涌入黃島，為黃島的房地產(chǎn)開展注入新的動力需求量增大將直接推動房價的升溫市郊三區(qū)－黃島區(qū)黃島區(qū)房地產(chǎn)市場一直保持著強勁的開展勢頭。經(jīng)濟開展成為帶動房地產(chǎn)行業(yè)飛速開展的關(guān)鍵因素之一。港口經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)揮磁場效應，人口構(gòu)成及數(shù)量變化，有力拉動了房地產(chǎn)的市場需求。商業(yè)配套、市政建設(shè)的完善提升了城區(qū)的增值潛力。旅游經(jīng)濟也為房地產(chǎn)開展注入新鮮活力。競爭加劇帶來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。住宅產(chǎn)業(yè)一枝獨秀的局面將發(fā)生改變，伴隨著商業(yè)設(shè)施的完善，旅游業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的開展機遇。產(chǎn)品品質(zhì)將進一步提高，房屋銷售價格漲幅有所回落。提升房屋的品質(zhì)成為今后一段時期房地產(chǎn)市場開展的重點。開發(fā)商更加專注于研究產(chǎn)品和提高效勞，消費者更加理性。青島市各居住板塊特征及未來開展預測縣級五市平度市萊西市膠州市即墨市膠南市平度市目前房地產(chǎn)業(yè)得到了快速開展，已崛起為該市國民經(jīng)濟開展的支柱產(chǎn)業(yè)之一隨著北部區(qū)域開發(fā)、建設(shè)力度的逐步加大，北部區(qū)域也成為了萊西市高檔住宅產(chǎn)品的集中供給區(qū)域。即墨市隨著濱海大道的開通，以及大量別墅類的開發(fā)，使區(qū)域更多的向度假型別墅區(qū)定位靠近膠州市目前在售住宅工程較多，開發(fā)進程有條不紊膠南市受到黃島區(qū)政策優(yōu)勢影響，緊鄰黃島區(qū)域工程價格也隨著時間上揚；該區(qū)域把建設(shè)目標定位在“青島西海岸都市新區(qū)〞，并承接青島“四大產(chǎn)業(yè)基地〞的輻射，未來將成為海濱生態(tài)旅游型城市，對房地產(chǎn)開展起到良好帶動。青島市各居住板塊特征及未來開展預測青島市房地產(chǎn)宏觀概括及各居住板塊特征小結(jié)青島近幾年房地產(chǎn)開展供需兩旺，商品房及土地供給價格大幅度提升青島市重點向北、向西開展趨勢初顯，東南區(qū)域部將成為商務(wù)、政治中心，居住核心向西，向北開展。青島市郊進入大盤開發(fā)時代，未來整體開發(fā)量巨大，特別是城陽、李滄及黃島區(qū)域市內(nèi)板塊劃清楚顯，景觀資源及區(qū)域價值成為定價的重要影響因素；資本競爭力

結(jié)構(gòu)競爭力

根底設(shè)施競爭力政府管理競爭力

開發(fā)競爭力

強強

較弱

不強

強

金融機構(gòu)數(shù)量眾多、有雄厚的資本根底高科技產(chǎn)業(yè)興旺、經(jīng)濟體系靈活健全執(zhí)法、創(chuàng)新能力強，推銷能力有待提高擁有獨特旅游資源、人文國際化程度高青島市城市綜合能力城市實力

戰(zhàn)略地位：山東半島龍頭，環(huán)渤海區(qū)域明珠

宏觀經(jīng)濟：運行良好，平穩(wěn)增

長，接近一線城市水平

消費水平：消費需求旺盛，具有較強的城市購買力

城市規(guī)劃：九宮格局，棋盤路網(wǎng)；軸線突出，一城多心產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合

理，第三產(chǎn)業(yè)增速加快

科技實力：高校眾多，云集海爾、海信等世界500強企業(yè)。宏觀經(jīng)濟健康運行，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，居民消費能力較為旺盛

城市實力評判【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市房地產(chǎn)競爭格局青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競爭板塊分析市南區(qū)概況青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競爭板塊分析根據(jù)右圖市南區(qū)2007年4月—2008年4月商品住宅價格分析，市南區(qū)房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)步增長，有利于開區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展根據(jù)市南區(qū)2007年4月—2008年4月商品住宅成交量走勢圖可以看出2007年青島房地產(chǎn)市場需求旺盛、進入2007年12月以后，受新政影響，需求放緩青島市市南區(qū)房地產(chǎn)競爭板塊分析市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析項目名稱物業(yè)地址開發(fā)公司建筑面積(萬平米）錦繡華城市南區(qū)延吉路與徐州路交匯處青島熱電新興房地產(chǎn)開發(fā)公司22青島維多利亞市南區(qū)廣西路63號青島華森置業(yè)有限公司5.23柏麗瀾庭市南區(qū)增城路（原澳門八路8號）青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6.6銀川山苑市南區(qū)銀川西路24號青島天隆置業(yè)有限公司2中華園美邸河畔市南區(qū)東海西路49號青島安信置業(yè)開發(fā)有限責任公司凱悅中心市南區(qū)燕兒島路8號青島凱悅置業(yè)11海信國際海岸東海路與麥島路交匯處青島海信濱海置業(yè)有限公司9香港置地市南區(qū)香港中路89-91號山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團青島公司10國際城名苑市南區(qū)寧夏路與紹興路交匯處以北青島國際城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.7東海路9號市南區(qū)東海路9號青島陽光新地置業(yè)有限公司11.3工程列表〔綠色表示在售工程〕市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析工程列表〔綠色表示在售工程〕項目名稱物業(yè)地址開發(fā)公司建筑面積(萬平米）青島北?；▓@市南區(qū)山東路與江西路交界處青島三杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14.67國隆智府市南高雄路16號青島中海盛名置業(yè)投資有限公司2.3依山雅居市南區(qū)福州北路80號青島華通房屋開發(fā)公司4.2中海銀海一號市南區(qū)銀川西路7號中海地產(chǎn)23星海苑2期市南區(qū)江西路35號青島生源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10海信璞園市南區(qū)銀川路以北，大堯山以南青島海信房地產(chǎn)股份有限公司8都市118市南區(qū)南京路118號青島天應置業(yè)有限公司2.5瑞納紫域市南區(qū)銀川路西端青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.5寶門公寓市南區(qū)漳州二路19號青島寶門房地產(chǎn)有限公司2.6中環(huán)國際廣場市南區(qū)漳州二路19號青島中成銀儲實業(yè)有限公司8.8市南區(qū)在售工程中，絕大局部為公寓產(chǎn)品，2021年年底至2021年預計市場新上市量97.67萬平方米。受地理位置影響，市南區(qū)沿海區(qū)域已無大面積新增住宅，住宅區(qū)域市場逐步朝北開展在市南區(qū)在售工程中，以江西路為界，江西路以南普遍為小體量住宅工程，分布比較緊密。江西路以北工程體量較大。項目名稱銷售均價（元/平米）主力戶型客群定位備注都市11812000元/㎡90平米以下小戶型公寓二次置業(yè)的投資客群寶門公寓13000元/㎡105—135㎡三室主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住中環(huán)國際廣場15255元/㎡60平米一居主要以二次置業(yè)的客群為主，半數(shù)自住青島維多利亞19000萬/㎡45㎡一室、65㎡兩室為主城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，少量自住精裝修柏麗瀾庭28000元/㎡270㎡三室住宅城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，多為自住精裝修凱悅中心7—10層均價2萬元/㎡、24—40層均價2.9萬元/㎡150㎡左右兩室城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，少量自住有部分海外投資客。精裝修香港置地住宅：17900元/㎡、公寓：21000元/㎡公寓：55㎡一室、住宅：119㎡三室城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，半數(shù)自住精裝，公寓帶家具國際城名苑10630元/㎡130㎡三室已二次置業(yè)人群為主，少量一次置業(yè)客群。東海路9號28000萬/㎡147㎡兩室、160㎡三室城市高端消費群體，多為二次置業(yè)，多為投資。多為投資客群市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析價格體系市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：東海路九號項目位置市南區(qū)東海路9號產(chǎn)品分類精裝修酒店式公寓總套數(shù)365套戶型配比兩室占40%，三室占60%面積區(qū)間147㎡—209㎡主力戶型160㎡—180㎡三室銷售周期2006年11月開盤銷售率80%熱銷戶型147㎡兩室、160㎡三室滯銷戶型209㎡三室客群定位主要針對本地富商，或者外地來青島工作的高端消費人群，以二次或多次置業(yè)為主。銷售均價2.8萬/㎡備注項目評價開項目受單價、總價均高影響，銷售周期達兩年之久，由于前期銷控不當，導致大量大戶型三室滯銷，影響其銷售進度。東海路9號：建筑外觀樣板間接待中心工地圍檔市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析三：凱悅中心項目位置市南區(qū)香港中路頤中假日酒店南側(cè)產(chǎn)品分類酒店式公寓/寫字樓/商業(yè)總套數(shù)酒店式公寓：376套戶型配比一室占20%、兩室占50%、三室占20%、復式10%面積區(qū)間71㎡—380㎡（復式）主力戶型150㎡左右兩室銷售周期2008年1月9日開盤銷售率約售出20%熱銷戶型71㎡小戶型、150㎡左右兩室滯銷戶型均有滯銷客群定位當?shù)馗簧獭⑼獾赝顿Y客、海外投資客銷售均價7—10層均價2萬元/㎡、24—40層均價2.9萬元/㎡(精裝)備注公寓部分在售7—10層、24—40層。寫字樓在售30層以上。項目評價該項目又世界知名物業(yè)顧問公司世邦魏理仕擔任銷售代理，以高品質(zhì)物業(yè)口碑贏得高端客群認可。凱悅中心：樣板間外立面夜景市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析：柏麗·瀾庭項目位置市南區(qū)燕兒島路南奧帆基地東側(cè)產(chǎn)品分類商業(yè)/住宅總套數(shù)206套戶型配比兩室40%、三室50%、復式10%面積區(qū)間120㎡—270㎡、復式280㎡—450㎡主力戶型270㎡三室住宅銷售周期半年銷售率目前已售出110套左右。熱銷戶型120—150㎡小戶型、270㎡三室滯銷戶型均有滯銷，按比例而言270㎡三室剩余最多客群定位本地富商、外地豪客為主，改善居住環(huán)境，二次置業(yè)。銷售均價28000元/㎡（精裝修）備注該項目最高價40000元/㎡，樓座差價700—800元/㎡；首層帶花園；A、B、D三個樓座除頂層外均為270㎡三室住宅。項目評價該項目主力戶型270㎡住宅受總價教高影響，銷售率較低。柏麗·瀾庭：外景圖外部景觀市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析：柏麗·瀾庭市南區(qū)房地產(chǎn)市場客群及產(chǎn)品分析產(chǎn)品以高尚住宅為主，產(chǎn)品形式主要以高層住宅及酒店式公寓為主。集中了青島市半數(shù)以上的城市綜合體客群主要以當?shù)馗簧?、有一定?jīng)濟實力的高級白領(lǐng)，政府官員。另有少量北京、上海、深圳的投資客群。受其區(qū)域定位影響，市南區(qū)將繼續(xù)引領(lǐng)青島市房地產(chǎn)市場青島的政治、文化、金融中心土地供給緊張，實用高效的城市綜合體將成為市場主流城市地鐵的開通作為青島市外埠形象的展示示范區(qū)市南區(qū)市南區(qū)集中了青島市大量的高尚住宅，沿香港路為高尚住宅主要分布區(qū)域，最高價格17900元/平米—40000元/平米。隨著可持續(xù)開發(fā)土地的逐步減少，高效率高職能化的城市綜合體正逐步成為該區(qū)域內(nèi)的市場主流市南區(qū)房地產(chǎn)市場未來開展市南區(qū)成熟高端區(qū)域開展趨勢區(qū)位優(yōu)勢市場特點客戶分析競爭環(huán)境市南區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)可持續(xù)開發(fā)土地較少，高容積率產(chǎn)品將成為市場主流青島的政治、文化。金融中心。區(qū)位號召力最強。青島房地產(chǎn)市場領(lǐng)頭羊，以高端住宅為主。當?shù)馗簧?、高級企業(yè)白領(lǐng)、政府官員局部外地投資客本地開發(fā)公司優(yōu)勢明顯、外地開發(fā)公司競爭能力較弱【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市房地產(chǎn)競爭格局市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析

市北區(qū)概況位于青島市中部偏南，南接市南區(qū)，北連四方區(qū)，東鄰嶗山區(qū)，西瀕膠州灣?？偯娣e約29平方公里，人口約47.3萬人。市北區(qū)轄16個街道區(qū)域價值市南區(qū)是青島傳統(tǒng)的商業(yè)中心，也是青島市政府斥重資打造的新型金融中心。市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析市北區(qū)受其地理位置影響，商品房住宅價格波動較小，呈穩(wěn)步開展由于開發(fā)難度較大，市北區(qū)進入2007年下半年后成交量較低市北區(qū)2007年4月—2021年商品住宅成交量走勢圖〔萬平米〕市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析產(chǎn)品列表〔綠色表示在售工程〕項目名稱項目位置開發(fā)公司建筑面積（萬平米）祥云花園市北區(qū)吳興路98號青島岳天浩海房地產(chǎn)置業(yè)有限公司1萬海逸景園市北區(qū)冠縣路以西青建集團（未）38海青家園市北區(qū)同德路1號青島海青置業(yè)有限公司1.8新僑花園市北區(qū)同德路(福嶺嘉苑旁)青島新海園房地產(chǎn)開發(fā)公司7.3中海山東路項目市北區(qū)山東路以北中海地產(chǎn)聯(lián)興花園市北區(qū)楊家群24賽納名爵香港德輝國際（集團）10萬達39克拉市北區(qū)延吉路112號大連萬達地產(chǎn)40櫸林美邸市北區(qū)龍?zhí)堵放c上清路交匯處青島安信置業(yè)開發(fā)有限責任公司0.9海信都市陽光市北區(qū)海信立交橋東南側(cè)青島海信房地產(chǎn)股份有限公司1.2市北區(qū)作為青島市老城區(qū)，受城市規(guī)劃影響，上市工程較少，其中總供給量面積為124.2萬平米。市北區(qū)工程臨近商業(yè)區(qū)附近工程分布較為緊密，但體量較小。市北區(qū)房地產(chǎn)市場價格體系市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析項目名稱銷售均價（元/平米）主力戶型客群定位備注祥云花園1000080—120兩室、三室當?shù)厝耸状沃脴I(yè)占60%以上海青家園7350110—140三室主要以當?shù)厝耸状沃脴I(yè)，或改善住房環(huán)境新僑花園745090—110兩室主要以當?shù)厝耸状沃脴I(yè)，或改善住房環(huán)境根據(jù)首付額度，制定不同優(yōu)惠政策萬達39克拉1000060—80平米小戶型大部分以二次置業(yè)投資客群為主前期辦理會員卡享受99折優(yōu)惠櫸林美邸12527100平米兩室，120平米三室首次置業(yè)者占半數(shù)，投資客群占少量海信都市陽光10500100—110平米兩室，120平米三室主要以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)，和首次置業(yè)市北區(qū)屬于青島市舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象較差，區(qū)域號召里不強，于是導致了其房價明顯低于市南區(qū)。市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析總結(jié)購置市北區(qū)房地產(chǎn)的客群，大局部以首次置業(yè)或為改善居住環(huán)境為消費動機，只有少量的客群以投資為主要的購置目的。市北區(qū)屬于青島市舊城區(qū)，周邊環(huán)境形象較差，區(qū)域號召里不強，于是導致了其房價明顯低于市南區(qū)。市北區(qū)房地產(chǎn)市場開展較為平衡，樓盤之間價格體系相差不大，最貴的萬達39克拉11000元/平米，價格最低的為海青家園7350元/平米。市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析：萬達39克拉項目位置側(cè)緊鄰延吉路、北依規(guī)劃路、東靠連云港路、西接徐州路產(chǎn)品分類高尚住宅

酒店式公寓、寫字樓總套數(shù)3038戶型配比60平米以下一室和120平米三室占50%，60—80平米小戶型占50%面積區(qū)間30—120平米精裝修公寓主力戶型60—80平米小戶型公寓銷售周期三個月銷售率30%熱銷戶型60—80平米小戶型滯銷戶型30平米小戶型客群定位主要定位與二次置業(yè)的投資人群銷售均價9100—11000元/平米備注項目前期實施促銷活動繳納定金1萬元，購房享受99折優(yōu)惠項目評價該項目前期投入大量資金做項目推廣，為項目后續(xù)工作提供了人氣基礎(chǔ)。市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析萬達39克拉整體規(guī)劃圖市北區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品、客戶區(qū)域特點產(chǎn)品：以高層住宅為主，集中大量以舊城改造工程，集中了少量了小戶型公寓?？腿海褐饕郧鄭u本地企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主。市北區(qū)房地產(chǎn)市場開展預測房地產(chǎn)業(yè)開展空間較大，市北區(qū)將是未來3年內(nèi)青島房地產(chǎn)新型商務(wù)中心區(qū)域未來開展土地供給較多政府傾力打造的新型商務(wù)中心傳統(tǒng)的商業(yè)中心外地開發(fā)公司入住，提高該區(qū)域內(nèi)市場價值隨著舊城改造步伐的逐步加快，將給房地產(chǎn)開發(fā)提供大量可開發(fā)土地。根據(jù)政府規(guī)劃調(diào)整，將在市北區(qū)打造出一個新型的商務(wù)中心，提升該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品價格和增值空間。市北區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)市北區(qū)新型商務(wù)中心開展趨勢區(qū)位優(yōu)勢市場特點客戶分析競爭環(huán)境土地供給較多，但受拆遷影響開發(fā)難度較大傳統(tǒng)商業(yè)中心、配套完善已高層小高層住宅為主，少量小戶型公寓主要以青島本地企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主。當?shù)亻_發(fā)公司和外地開發(fā)公司競爭劇烈【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市房地產(chǎn)競爭格局四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析四方區(qū)概況四方區(qū)位于青島市市區(qū)中部，東側(cè)以308國道為界、連嶗山區(qū)和市北區(qū)；西瀕膠州灣；南側(cè)以鞍山路、威海路、浦口路、沈陽路為界，鄰市北區(qū)；北側(cè)以張村河、李村河為界，接李滄區(qū)。至2007年8月，區(qū)社區(qū)居委會到達了92個。

截止2006年，全區(qū)總?cè)丝?20萬人，人口自然增長率-1.1‰。四方區(qū)地處青島市區(qū)中心位置，由老城區(qū)、東部新區(qū)和西海岸帶三局部組成，是全市的交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)。

四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析2007年9月隨著萬科、卓越等大型地產(chǎn)公司的進入、該區(qū)域內(nèi)住宅成交量開始逐步增長。隨著四方區(qū)的市政建設(shè)越來越完善、周邊配套越來越齊全，其商品房價格穩(wěn)步上漲產(chǎn)品列表四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析項目名稱項目位置開發(fā)公司建筑面積（萬平米）廣華海岸陽光四方區(qū)興隆一路與海岸路交界處青島廣華房地產(chǎn)開發(fā)公司6.9北嶺山花園四方區(qū)順昌路15號青島新海園房地產(chǎn)開發(fā)公司8聯(lián)城花園四方區(qū)洛陽路12號（未售）7.8青島萬科金色城品四方區(qū)山東路北3公里青島萬科21恒錦世家四方區(qū)金沙路青島恒錦置業(yè)開發(fā)有限公司22.6魯岳夢境江南四方區(qū)鄭州路以南，洛陽路以北青島魯岳置業(yè)有限公司15青島保利百合花園四方區(qū)金華支路12號保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司22.9錦繡海岸四方區(qū)瑞昌路與興隆路交會處青島海信房地產(chǎn)股份有限公司23百通雍翠華苑四方區(qū)四流南路9號青島百通興電置業(yè)有限公司14.1金?；▓@四方區(qū)南昌路與萍鄉(xiāng)路交界處青島新海園房地產(chǎn)開發(fā)公司5卓越四方創(chuàng)意公園四方區(qū)東片A區(qū)308國道以西、規(guī)劃一號線以東、合肥路以南、立新倉庫26〔綠色局部表示在售工程〕在此區(qū)域內(nèi)集中了萬科、保利、卓越等品牌開發(fā)公司，在四方區(qū)市場提前出現(xiàn)了三足鼎立的局面。四方區(qū)作為全市的交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，勢必在2021年迎來一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析四方區(qū)價格體系項目名稱銷售均價主力戶型客群定位備注廣華海岸陽光568190平米兩室主要以自住客群為主。8月24日，搜房網(wǎng)聯(lián)合

海岸陽光推出團購活動，活動當天，凡持搜房會員卡，均可享受50元/平的團購優(yōu)惠價魯岳夢境江南600080—103平米兩室針對周邊區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)客群，市區(qū)內(nèi)二次置業(yè)客群金?；▓@680090—100平米兩居

100—120平米三居主要以自住客群為主四方區(qū)房地產(chǎn)市場90平米兩室，120平米三室為主要市場主流，說明該區(qū)域內(nèi)消費群體更趨向與實用型住宅。四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析總結(jié)四方區(qū)房地產(chǎn)市場90平米兩室，120平米三室為主要市場主流，說明該區(qū)域內(nèi)消費群體更趨向與實用型住宅。四方區(qū)整體房價水平在6000元/平米左右，大局部開發(fā)公司在工程正式開盤前都經(jīng)過較長時間的內(nèi)部認購，和前期籌備階段。為了保證銷售進度，普遍的工程在產(chǎn)品促銷上，優(yōu)惠額的較大，特別是為了吸引市中心區(qū)域消費群體，都組織了團購。四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：萬科金色城品項目位置四方區(qū)萍鄉(xiāng)路以南，緊鄰重慶南路產(chǎn)品分類住宅總套數(shù)1600戶型配比90平米以下兩室，90平米三室各占50%。面積區(qū)間80—90平米主力戶型三室、兩室。銷售周期未開時銷售銷售率熱銷戶型滯銷戶型客群定位主要針對，青島當?shù)刈宰∪巳?。銷售均價備注在景觀設(shè)計方面遵循自然地貌特征，20度的天然緩坡。規(guī)劃一個街心，兩大園林，景觀別致。項目評價該項目以優(yōu)質(zhì)實用的戶型深受普通消費者青睞，但項目周邊配套不完善，加之緊鄰火葬場，所以市場口碑并沒達到預期效果。四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：萬科金色城品整體效果圖四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析二：保利百合花園項目位置四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路產(chǎn)品分類住宅商業(yè)網(wǎng)點總套數(shù)2000戶型配比兩室占40%，三室占60%面積區(qū)間60—120平米主力戶型70—90平米實用兩居、三居。銷售周期未售銷售率熱銷戶型滯銷戶型客群定位主要針對用于自住的消費客群銷售均價備注保利百合花園，為吸引人氣提高知名度，開展“有幾百合，送祝?！钡耐茝V活動。項目評價項目定位低端，其傳承了保利地產(chǎn)“低價位”的銷售策略，利于項目回款，但不利于項目品質(zhì)提升四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析二：保利百合花園產(chǎn)品立面圖工程整體效果圖四方區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品、客群以實用型戶型為主的高層、小高層住宅為主，配有少量的花園洋房。購置人群主要以青島當?shù)厝藶橹?，主要以首次置業(yè)的年輕客群和為子女購房中老年客群為主。區(qū)域特點四方區(qū)房地產(chǎn)市場開展預測增值空間巨大，未來開發(fā)公司爭奪最劇烈的市場區(qū)域未來開展土地供給較多區(qū)域內(nèi)日趨成熟的配套相對低廉的價位，升值空間巨大多家外地開發(fā)公司入住，提高該區(qū)域內(nèi)競爭態(tài)勢四方區(qū)后續(xù)土地供給量進300萬平米，隨著萬科、保利、卓越等地產(chǎn)大鱷的進度，將形成三足鼎立的局面。未來該區(qū)域內(nèi)市場開展?jié)摿薮笏姆絽^(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)市北區(qū)未來居住中心開展趨勢區(qū)位優(yōu)勢市場特點客戶分析競爭環(huán)境土地供給較多，可保持后續(xù)開發(fā)青島城市的交通樞紐已高層小高層住宅為主，少量花園洋房主要以青島本地企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主。將形成萬科、保利、卓越三足鼎立的局面【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市房地產(chǎn)競爭格局嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析嶗山區(qū)簡介項目名稱項目地址開發(fā)公司建筑面積（萬平米）恒易嘉園嶗山區(qū)遼陽東路22號大陸嘉園置業(yè)有限公司27.6海爾東城國際嶗山區(qū)同安路872號海爾地產(chǎn)43百仕凱旋城嶗山區(qū)遼陽東路與李山東路交匯處百仕置業(yè)8北國之春嶗山區(qū)海爾路西，遼陽路與合肥路之間青島北泰置地有限公司60康城嶗山區(qū)遼陽東路46號（青鋼立交橋

東側(cè)）青島誠基置業(yè)有限公司16.4恩馬文景園嶗山區(qū)海爾路與銀川東路交界處南側(cè)恩馬房地產(chǎn)10御景峰青大三路與香港東路交匯處往北200米青島中少上揚實業(yè)有限公司7.1東方美景嶗山區(qū)同安路888號青島東方順馳置業(yè)有限公司6溪谷美寓嶗山區(qū)遼陽東路與李山東路交匯處

東側(cè)山東林蔚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.1青建橄欖城嶗山區(qū)海爾路29號青島建設(shè)集團13金領(lǐng)世家嶗山區(qū)國際會展中心西側(cè)青島頤正置業(yè)有限公司36.8青建尚東區(qū)嶗山區(qū)李山東路26號（汽車東站東側(cè)）青島建設(shè)集團12城建竹韻山色嶗山區(qū)海爾路與長沙路交會處青島城市建設(shè)集團股份有限公司18麥島金岸嶗山區(qū)東海東路1號青島海信地產(chǎn)126嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析工程列表〔綠色局部代表在售工程〕嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析價格體系項目名稱銷售均價（元/平米）主力戶型客群定位備注海爾東城國際9000100左右兩居150左右三居二次置業(yè)改善住房條件為主。北國之春6700100平米兩居主要以自住為主的首次置業(yè)客群康城700090平米兩室，150平米三室主要以自住為主的周邊客群御景峰住宅：14000洋房：22000150平米左右三室首次置業(yè)占30%，二次置業(yè)占60%以上精裝修住宅東方美景7800100平米兩居，145平米三居二次置業(yè)占50%，其余為首次置業(yè)和投資客群層差100—150溪谷美寓850090平米兩居，100平米三居主要以自住為主的市南、嶗山、市北客群嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析產(chǎn)品價格體系表二項目名稱銷售價格

（元/平米）主力戶型客群定位備注青建橄欖城770090平米兩居，140平米三居主要以青島當?shù)刈宰】腿簽橹鞯渤蔀樗逊繒T，購房每平享受100元的優(yōu)惠。金領(lǐng)世家11500120—160平米三居有30%客群為首次置業(yè)，青建尚東區(qū)775090平米兩居，120—160平米三居青島本地置業(yè)人群。麥島金岸15000150—175㎡三居

高端資識分子自住，少量投資客嶗山區(qū)域內(nèi)工程銷售周期相比其他區(qū)域內(nèi)較短，除了受其自然景觀和日漸成熟的配套原因外，青島市住宅中心偏西移也一定程度上，促進了該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工程的銷售。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：御景峰項目位置青島市嶗山區(qū)青大三路浮山腳下。產(chǎn)品分類住宅/花園洋房總套數(shù)338套戶型配比三室占70%、兩室占15%、四室占15%面積區(qū)間90㎡—185㎡主力戶型150㎡左右三室銷售周期2008年5月開盤銷售率約40%產(chǎn)品售出熱銷戶型150㎡三室、90㎡兩室。滯銷戶型均有滯銷客群定位以本地消費群體（企事業(yè)單位、貿(mào)易、物流高級白領(lǐng)）為主，購買目的為自住。銷售均價住宅銷售價格：14000元/㎡—22000元/㎡花園洋房銷售價格：22000元/㎡,最高價24000元/㎡備注該項目開盤價格比現(xiàn)價低1000元/㎡,景觀差價100—500元/㎡,層差200元/㎡，裝修標準為精裝修。項目評價該項目緊依浮山周邊無主干道經(jīng)過，交通不是很方便。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：御景峰工程效果圖嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析二：麥島金岸項目位置嶗山區(qū)香港中路以南與麥島路交匯口產(chǎn)品分類別墅、住宅。總套數(shù)總規(guī)劃約3000套，目前在售974套。戶型配比住宅平層全部為三居，復式。面積區(qū)間平層：150㎡—189㎡復式：385㎡—405㎡主力戶型150—175㎡三居銷售周期2007年8月開盤。銷售率目前已售出40%左右。熱銷戶型150㎡—175㎡三居滯銷戶型均有滯銷客群定位以本地高端消費群體為主銷售均價住宅15000元/㎡，別墅28000元/㎡備注購買人群多為二次置業(yè)，購房目的為改善居住環(huán)境。項目評價該項目為青島市最后一片臨海大體量住宅社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部配套成熟，易于成為大型成熟社區(qū)。項目戶型產(chǎn)品設(shè)計單一，部分產(chǎn)品采光通風效果較差。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析二：麥島金岸工程效果圖嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品、客戶區(qū)域特點產(chǎn)品：別墅、花園洋房為主高層、小高層住宅并存客群：富商、企業(yè)主、個體經(jīng)營者。少量投資客群。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場競爭格局本地開發(fā)公司一支獨秀。受該區(qū)域地理位置影響，該區(qū)域內(nèi)地塊絕大局部是03年以前?；蛘吒缗南聛淼耐恋亍Ｋ?，大局部以當?shù)亻_發(fā)公司所持有。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場開展預測作為城市的新型高尚住宅區(qū)、增值潛力巨大區(qū)域未來開展土地供給較多青島未來的居住中心獨特的旅游和景觀優(yōu)勢日趨完善的城市配套隨著景觀優(yōu)勢更多受到認可，該區(qū)域內(nèi)已形成了青島高尚別墅住宅中心區(qū)域，正逐步成為青島未來的劇中中心。嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)嶗山區(qū)未來青島市居住中心開展趨勢區(qū)位優(yōu)勢市場特點客戶分析競爭環(huán)境受其景觀和旅游特色影響，居住環(huán)境將更加改觀。日趨成熟的商業(yè)配套別墅、花園洋房為主，高層小高層住宅并存。富商、企業(yè)主、個體經(jīng)營者。少量投資客群。當?shù)亻_發(fā)公司一枝獨秀【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市房地產(chǎn)競爭格局李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析李滄區(qū)簡介李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，現(xiàn)轄11個街道辦事處，126個社區(qū)居委會，面積98平方公里，人口45萬人。東部34平方公里擁有可供大面積開發(fā)的土地，為生態(tài)旅游業(yè)開展提供了珍貴資源和空間，青島中央居住區(qū)的根底和條件已經(jīng)具備。李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析2007年李滄區(qū)掀起一段開發(fā)高潮，隨著房地產(chǎn)新政的逐步實施，開始勢頭降緩。隨著李滄區(qū)市政環(huán)境的逐步改善，周邊配套的逐步完善，該區(qū)域內(nèi)房價正穩(wěn)步增長。項目名稱物業(yè)地址開發(fā)公司建筑面積

（萬平米）百通尚風尚水李滄區(qū)金水路路北，虎山南麓青島百通城市建設(shè)集團股份有限公司9.8恒瑞華庭李滄區(qū)大嶗路東青島緣海置業(yè)有限公司5百通大廈青島百通城市建設(shè)集團股份有限公司青島百通城市建設(shè)集團股份有限公司6.6警苑新居李滄區(qū)虎山路11號青島百通偉東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.2偉東幸福之城李滄區(qū)金水路與308國道交匯處青島金茂嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司140百通馨苑7區(qū)李滄區(qū)金水路747號青島百通鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35綠城理想之城李滄區(qū)銅川路116號綠城華川置業(yè)有限公司209李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析工程列表〔綠色局部代表在售工程〕項目名稱物業(yè)地址開發(fā)公司建筑面積

（萬平米）尤家下河村改造李滄區(qū)尤家下河村28.2李家庵村改造李滄區(qū)李家庵村15下王埠村改造李滄區(qū)下王埠村140.119鄭莊村改造李滄區(qū)鄭莊村82.6南嶺村改造李滄區(qū)重慶中路以西南嶺村71灣頭村改造李滄區(qū)灣頭村106大棗園村李滄區(qū)大棗園村112文昌閣村改造李滄區(qū)文昌閣村87.5頤中千千樹李滄區(qū)唐山路青島頤中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.58李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析新規(guī)劃城中村改造工程信息表李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析價格體系項目名稱銷售均價（元/平米）主力戶型客群分析備注百通尚風尚水8500120—160平米三居主要以當?shù)刈宰】腿簽橹靼偻ㄜ霸?區(qū)5744元90平米左右兩居、三居主要以當?shù)刈宰】腿簽橹魉逊恐脴I(yè)俱樂部百通馨苑

7區(qū)專場團購每平優(yōu)惠30元。綠城理想之城高層：5000—7000花園洋房7000—9000住宅：120—150㎡三室，花園洋房150—180㎡三室。青島本地人為主，首次置業(yè)占40%，二次置業(yè)占半數(shù)以上。為促進銷售，在教師節(jié)前后購房可銷售98折的購房優(yōu)惠李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析結(jié)論李滄區(qū)目前受整體配套環(huán)境影響，銷售價格整體偏低。為了促進銷售開發(fā)公司普遍采取了大額度的優(yōu)惠政策，雖然一定程度上促進了銷售，但也愛側(cè)面反映出開發(fā)公司對青島房地產(chǎn)市場的信心缺乏。購置李滄區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的客戶，大多以工薪階層和中產(chǎn)階級為主，購房原因大局部以自住為主，投資客群很少。李滄區(qū)房地產(chǎn)市場，整體產(chǎn)品環(huán)境還以以傳統(tǒng)的90平米兩居，130平米左右三居為市場主流產(chǎn)品。李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：綠城理想之城項目位置李滄區(qū)銅川路116號產(chǎn)品分類住宅、花園洋房總套數(shù)1131戶型配比兩室占20%，三室占60%，四室占20%面積區(qū)間80—260平米主力戶型住宅：120—150㎡三室，花園洋房150—180㎡三室。銷售周期兩個月銷售率40%熱銷戶型120—150平米三居滯銷戶型150㎡以上戶型滯銷較多?？腿憾ㄎ恢饕郧鄭u市內(nèi)自住人群為主。銷售均價住宅：6000元/平方米；花園洋房：8000元/平方米；備注為了促進銷售舉辦購房享受98折房款的優(yōu)惠活動。項目評價雖然該項目銷售進度較快，但受整體銷售團隊“產(chǎn)品整合、專業(yè)執(zhí)行能力”較差影響，樓盤高檔品質(zhì)未能凸顯，“綠城”品牌影響力也未能實現(xiàn)。李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：綠城理想之城工程立面圖工程效果圖李滄區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品、客群以實用型戶型為主的高層、小高層住宅為主，配有少量的花園洋房。大多以工薪階層和中產(chǎn)階級為主，購房原因大局部以自住為主，投資客群很少區(qū)域特點李滄區(qū)房地產(chǎn)市場開展預測增值空間較大，青島市最具開發(fā)潛力的房地產(chǎn)市場區(qū)域未來開展土地供給較多區(qū)域內(nèi)日趨成熟的配套相對低廉的價位。多家外地開發(fā)公司入住，提高該區(qū)域內(nèi)競爭態(tài)勢李滄區(qū)作為青島市目前最具開發(fā)潛力的區(qū)域，總儲存工程417.6萬平方米，另還有約655萬平方米的城中村工程開發(fā)土地持續(xù)供給。受其政策環(huán)境和城市規(guī)劃影響，李滄區(qū)房地產(chǎn)工程大局部以大體量住宅社區(qū)為主，將在假設(shè)干年后，改變青島住宅市場格局，建立以李滄區(qū)為核心的住宅新區(qū)域。李滄區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)李滄區(qū)待開展區(qū)域開展趨勢區(qū)位優(yōu)勢市場特點客戶分析競爭環(huán)境土地整理勢在必行有很大的開展空間青島市的工業(yè)區(qū)已高層小高層住宅為主，少量花園洋房大多以工薪階層和中產(chǎn)階級為主，購房原因大局部以自住為主，投資客群很少未來市場競爭劇烈【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析青島市房地產(chǎn)競爭格局城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析城陽區(qū)簡介城陽區(qū)是1994年青島市行政區(qū)劃后成立的新區(qū)總面積553.2平方公里，8個鎮(zhèn)，230個行政村〔居民委員會〕，42.1萬人。

城陽區(qū)地處膠東半島，其河流均為季風區(qū)雨源型，且多為獨流入海的山溪性小河，河流水系的發(fā)育和分布明顯受地形、地貌的控制。全區(qū)主要河流有白沙河、墨水河、洪江河、桃源河、大沽河等。項目名稱物業(yè)地址開發(fā)公司建筑面積

（萬平米）林溪美地城陽區(qū)青島農(nóng)業(yè)大學西側(cè)青島城陽方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30興華景園城陽區(qū)建材批發(fā)市場北600米泰長昇置業(yè)有限公司4金日紫都城陽區(qū)中城路北段（青島

農(nóng)業(yè)大學北）青島金日置業(yè)有限公司28天泰青國青城城陽區(qū)308國道與十梅庵路交匯處天泰集團坤明美地城陽區(qū)錦宏東路133號青島明遠置業(yè)有限公司

青島坤潤房地產(chǎn)有限公司

10青島陽光馨苑城陽區(qū)南臨正陽路青島鑫源置業(yè)集團8.3弘通漫城城陽區(qū)興陽路337號青島弘通房地產(chǎn)開發(fā)有限

公司5.6卓越蔚藍群島城陽區(qū)青島市城陽區(qū)雙元路

南段卓越集團160萬科魅力之城城陽區(qū)興陽路（世紀公園北）區(qū)政府南邊300米左右青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)有限公司40城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析工程列表〔綠色代表在售工程〕城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析價格體系項目名稱銷售均價

（元/平米）主力戶型購買客群備注林溪美地4400130平米三室，90平米一下兩室青島本地人為主，少量周邊縣城客群，主要購買用途為自住。興華景園410075-116平米中小戶同上天泰青國青城530090平米以下小戶型同上坤明美地3100110—120平米三室同上弘通漫城5800120—130平米三室90平米以下兩室同上卓越蔚藍群島5500—5800住宅以129—150㎡三室為主，花園洋房：80—150㎡兩室三室為主；同上多層均價5800元/㎡，高層均價5500元/㎡，花園洋房均價6200元/㎡萬科魅力之城6300115—140平米三室同上毛坯6300元/平米，精裝修公寓7300元/平米城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：卓越蔚藍群島項目位置城陽青島市城陽區(qū)雙元路南段產(chǎn)品分類住宅、別墅、花園洋房總套數(shù)1600戶戶型配比三居占50%，四居占30%，一居占10%，兩居占10%面積區(qū)間花園洋房：80—150平米公寓：40—155平米主力戶型花園洋房：80—150㎡兩室三室為主；住宅以129—150㎡三室為主銷售周期4個月銷售率30%熱銷戶型80—150平米兩室、三室滯銷戶型均有滯銷，別墅類產(chǎn)品滯銷比例最大客群定位主要針對已自住為目的的一次置業(yè)和改善居住環(huán)境的二次置業(yè)客戶。銷售均價多層：4400元/平米，高層：5300元/平米。花園洋房：5500元/平米備注項目評價卓越蔚藍群島項目整體規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)分布豐富更易于形成成熟社區(qū)，但銷售速度較慢，將影響回款速度城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：卓越蔚藍群島城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：萬科魅力之城項目位置城陽區(qū)興陽路區(qū)政府南邊300米左右產(chǎn)品分類花園洋房、精裝修公寓總套數(shù)1458套戶型配比三居占60%，兩居占30%，少量一居住宅。面積區(qū)間60—140平米主力戶型花園洋房以115—130㎡三室為主，精裝修公寓以119—140㎡三室為主。銷售周期4個月銷售率40%熱銷戶型130平米左右三居，90平米兩居滯銷戶型均有滯銷客群定位主要為青島市及青島周邊中等消費群體，主要以自住為主。銷售均價毛坯：6300元/平米精裝：7300元/平米備注為促進銷售曾推出優(yōu)惠10%的特價房，現(xiàn)主推精裝修公寓。項目評價在產(chǎn)品定位上，萬科魅力之城延續(xù)萬科產(chǎn)品的一貫“產(chǎn)品特性”，產(chǎn)品針對性強，面積跨度較小，便于銷售城陽區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析典型案例分析一：萬科魅力之城城陽區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品、客群以實用型戶型為主的高層、小高層住宅為主，配有少量的花園洋房、別墅。大多以休閑度假居所、局部首次置業(yè)人群為主。少量韓國客群區(qū)域特點城陽區(qū)房地產(chǎn)市場開展預測增值空間較大，青島市最具開發(fā)潛力的房地產(chǎn)市場區(qū)域未來開展土地供給較多區(qū)域內(nèi)日趨成熟的配套周邊居住環(huán)境的日趨改善多家外地開發(fā)公司入住，提高該區(qū)域內(nèi)競爭態(tài)勢根據(jù)青島用地規(guī)劃，城陽區(qū)商品房儲藏土地約有1072232平米。這么大的儲藏量，為城陽房地產(chǎn)業(yè)的開展奠定了堅實根底。城陽區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié)城陽區(qū)新興開展區(qū)域開展趨勢區(qū)位優(yōu)勢市場特點客戶分析競爭環(huán)境土地供給充足開展空間巨大已高層小高層住宅為主，少量花園洋房、別墅。大多以休閑度假居所、局部首次置業(yè)人群為主。少量韓國客群市場環(huán)境正逐步走向開放性市場【青島市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】城市開展線研究青島市房地產(chǎn)市場研究青島市房地產(chǎn)競爭格局青島市外埠房地產(chǎn)企業(yè)分析青島市本地品牌開發(fā)公司分析青島市外埠房地產(chǎn)代理公司分析青島市本地房地產(chǎn)代理公司分析青島房地產(chǎn)競爭格局現(xiàn)島房地產(chǎn)市場外埠房地產(chǎn)開發(fā)公司工程列表四方區(qū)：1:萬科金色城品2：卓越四方創(chuàng)意城3：保利百合花園市南區(qū)：4：中鐵青島貿(mào)易中心5：中海銀海一號市北區(qū)：6：萬達39克拉7：中海山東路工程李滄區(qū)：8：綠城理想之城城陽區(qū)：9：卓越蔚藍群島10：萬科魅力之城青島房地產(chǎn)市場外埠房地產(chǎn)開發(fā)公司列表開發(fā)公司名稱進駐青島時間所持有項目土地儲備情況萬科地產(chǎn)2002年青島萬科金色城品約40萬平方米青島萬科四季花城青島萬科魅力之城二期綠城地產(chǎn)2004年綠城理想之城209萬平方米萬達地產(chǎn)2006年萬達39克拉40萬平米中海地產(chǎn)2002年中海熙園中海山東路項目（西吳家村）中海銀海一號約80萬平米卓越地產(chǎn)2004年卓越四方創(chuàng)意公園城約200萬平米卓越蔚藍群島保利地產(chǎn)2004年保利百合花園23萬平方米萬科金色城品總建筑面積（平方米）210000平方米產(chǎn)品類型住宅建筑類型7—24層住宅主力戶型90㎡左右小戶型最高均價（元/平方米）未定最低均價（元/平方米）未定配套現(xiàn)狀麥德龍超市、利群商場、澳琪頓寵物市場、東方家園四方店綠化率35%園林景觀遵循自然地貌特征，20度的天然緩坡。規(guī)劃一個街心，兩大園林，景觀別致。銷售情況未開始預售。代理公司思源顧問萬科重點工程解析萬科工程具備成熟的產(chǎn)品規(guī)劃、完善的物業(yè)效勞，需要專業(yè)的具有能夠解讀其產(chǎn)品價值，實現(xiàn)其品牌效應的專業(yè)代理公司效勞。思源參謀和萬科建立長久的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，保證在效勞“萬科品牌〞業(yè)務(wù)上的延續(xù)性。思源參謀依托這種與開發(fā)公司業(yè)務(wù)合作上的延續(xù)性，相繼簽約萬科青島萬科金色城品、青島萬科魅力之城兩個大型住宅社區(qū)工程。重點個案解析——萬科金色誠品總結(jié)重點工程解析——綠城理想之城綠城理想之城總建筑面積（平方米）總建筑面積209萬平米，其中一期23萬平米。產(chǎn)品類型住宅、花園洋房建筑類型12棟8—18層住宅、8棟3—5層花園洋房主力戶型住宅：120—150平米三室；花園洋房：120—150平米三室最高均價（元/平方米）住宅：7000元/平方米；花園洋房：9000元/平方米；最低均價（元/平方米）住宅：5000元/平方米；花園洋房：7000元/平方米；配套現(xiàn)狀緊鄰李村商業(yè)圈，周邊商場、酒店、配套完善。綠化率40%園林景觀社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有主題園林公園，并相應使每戶感受富有特色的庭院式景觀，體現(xiàn)社區(qū)整體的休閑氛圍。銷售情況整體約1000套戶型，已售出近400套。代理公司開發(fā)公司該工程籌劃、銷售代理雖均為開發(fā)公司獨立操作，但為了促進工程銷售，籌劃、銷售人員大多以了解青島房地產(chǎn)市場的本地人為主。為了促進銷售，加速工程自己回籠，該工程在教師節(jié)層推出“購房享受98折〞的促銷活動。如此高的優(yōu)惠形式在青島實屬少見，此次活動雖然加快了工程銷售，但“高折扣〞的優(yōu)惠活動直接影響了工程品質(zhì)。雖然該工程銷售進度較快，但受整體銷售團隊“產(chǎn)品整合、專業(yè)執(zhí)行能力〞較差影響，樓盤高檔品質(zhì)未能凸顯，“綠城〞品牌影響力也未能實現(xiàn)。重點個案解析——綠城理想之城總結(jié)重點工程解析——萬達39克拉萬達39克拉總建筑面積（平方米）400000㎡產(chǎn)品類型高尚住宅

酒店式公寓、寫字樓

建筑類型30層、42層、43層主力戶型60—80平米小戶型公寓最高均價（元/平方米）9100元/㎡最低均價（元/平方米）11000元/㎡配套現(xiàn)狀港口醫(yī)院、51中、美特好超市。綠化率不低于30%園林景觀中央花園、風情園林。銷售情況該項目一期8月30日開盤，目前已預售出40%。代理公司開發(fā)公司該工程作為市北區(qū)未來CBD區(qū)域地標性建筑體，在工程展示、廣告推廣上開發(fā)公司均投入大量資金，提高工程品質(zhì)，擴大企業(yè)品牌在當?shù)氐挠绊懥?。為了促進工程銷售，該工程在內(nèi)部認購期間推出“辦理白金卡，購房享受99折〞優(yōu)惠的促銷活動。雖然工程前期投入大量資金舉行多重公關(guān)活動，但針對性較差，對目標客戶群體影響較小，在一定程度上造成了資源浪費。重點個案解析——萬達39克拉總結(jié)中海銀海一號總建筑面積（平方米）230000產(chǎn)品類型住宅建筑類型小高層、高層主力戶型未定最高均價（元/平方米）未定最低均價（元/平方米）未定配套現(xiàn)狀大潤發(fā)大型超市、佳世客、陽光百貨、東部市立醫(yī)院、401醫(yī)院綠化率40%以上園林景觀中央水系花園、庭院式園林，開放式森林公園。銷售情況未正式銷售代理公司開發(fā)公司重點工程解析——中海銀海一號重點個案解析——中海銀海一號總結(jié)中海銀海一號工程作為中海地產(chǎn)在青島房地產(chǎn)市場的主打工程，由于前期沒有專業(yè)地產(chǎn)參謀公司指導，前期籌備時間較長，不利于工程銷售及資金回籠。該工程銷售團隊有開發(fā)公司在當?shù)嘏R時組建，其團隊根底較差；由于銷售團隊人員不夠穩(wěn)定，將影響其銷售團隊的整體水平。卓越蔚藍群島總建筑面積（平方米）1600000平方米產(chǎn)品類型住宅、小戶型公寓、花園洋房、別墅建筑類型5—7層多層、10—14層小高層主力戶型住宅：110—170㎡三室；公寓：90㎡以下小戶型最高均價（元/平方米）住宅：5000元/平方米；公寓：6200元/平方米；最低均價（元/平方米）住宅：4000元/平方米；公寓：5000元/平方米配套現(xiàn)狀大潤發(fā)超市，陽光百貨。綠化率47.6%園林景觀社區(qū)內(nèi)獨享9公里水岸線，18個群島式院落鑲嵌其中，純水系園林景觀。銷售情況2008年5月正式開盤，主要購買客群以本地人為主，多為首次置業(yè)。代理公司開發(fā)公司重點工程解析—卓越蔚藍群島重點個案解析——卓越蔚藍群島總結(jié)卓越蔚藍群島總占地1340畝，建筑面積160萬平方米，整體分為5大組團，分兩期開發(fā)。工程體量大，產(chǎn)品豐富，開發(fā)難度較大，不利于銷售回款。該工程銷售團隊為開發(fā)公司在當?shù)嘏R時組建，銷售員誰品參差不齊，局部銷售員剛培訓完畢，