企業(yè)培訓課件：住宅類商品房銷售及交付法律風險及其防范措施

SalesanddeliveryofresidentialcommercialhousingLegalriskanditspreventivemeasures報告人：某某某Legalrisk時間：202X

住宅類商品房銷售及交付法律風險及其防范措施房產銷售/法律風險/防范措施銷售法律風險及其防范措施01.Legalriskofsalesanditspreventivemeasures交付法律風險及其防范措施02.Legalriskofdeliveryanditspreventivemeasures目錄CONTENTSLegalriskofsalesanditspreventivemeasures

銷售法律風險及其防范措施PART01風險控制措施廣告、售樓書、宣傳冊等宣傳資料宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖）《商品房預售合同》補充條款對標準以外的全部與裝飾、裝潢效果有關的表述，以及其他描述性或概括性內容均不作為要約，僅供乙方借鑒或參考。法律依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》風險點售樓廣告/樓書/宣傳冊/折頁等01030204銷售法律風險及其防范措施-宣傳資料廣

告

（包括但不限于戶外廣告、電視廣告、廣播、報紙廣告、海報）應當注明預售許可證，含有相應的免責聲明，且符合本指引及法律、政策。免責語可表示為：“本廣告為要約邀請，內容僅供參考，廣告中具體確定的內容不可作為購房合同附件，買賣雙方的權利義務以合同為準，所有資料以政府部門最終審批為準，開發(fā)商保留最終解釋權”。銷售法律風險及其防范措施-宣傳資料不得虛假宣傳或者夸大宣傳。所有宣傳資料應該有免責條款和提示語，免責條款、提示語的位置、字體應當足夠引人注目。宣傳資料提及紅線外正在規(guī)劃或建設中的建筑或設施的，介紹應當有政府部門公布的文件作為依據(jù)并含有免責條款。不得存在“將電梯廳等公共部份交付業(yè)主免費使用”等違反法律法規(guī)的承諾或者交付后根本無法實現(xiàn)的承諾。宣傳資料描述了項目施工具體材料、設施設備的，應該與實際施工情況一致，并且應該有免責提示。宣傳資料中若有交房標準等信息，應注明其適用或不適用的范圍），尤其要注意非標準層、非標準戶型的差異。售樓書、宣傳冊等宣傳資料具體細則標準層與非標準層、標準戶型與非標準戶型在宣傳資料中應該有相應的免責條款的提示，需以書面形式告知標準層和非標準層、標準戶和非標準戶的適用范圍。售樓書應標明印刷日期，應標明制作日期例如：本手冊/宣傳資料印制時間：XXXX年XX月。分期開發(fā)的項目，應注明是哪一期的售樓資料。12345678銷售法律風險及其防范措施-宣傳資料總平面圖總平面圖應該含有免責條款和提示說明，相關條款和說明應當明顯和準確。01030204戶型組合平面圖在戶型組合平面圖及相關文字介紹中，要準確標注電梯間、配電、消防設施間等可能對居住產生不利影響的設施。效果圖圖片應該注明為實景圖還是效果圖。戶型圖戶型圖應該含有免責和提示說明，相關條款和說明應當明顯和準確。宣傳圖片包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖銷售法律風險及其防范措施-宣傳資料風險點懸掛五證/法律文件展示（一房一價）/不利因素/沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》懸掛五證

認購書范本、預售合同范本、“一房一價”政策所要求的表價（在商品房交易場所的醒目位置，公布已登記房源信息）法律文件展示

現(xiàn)場展示牌（紅線內和紅線外1公里)：銷售風險提示：要求購房者在認購時閱讀并簽字。不利因素提示

沙盤、模型應該嚴格按照比例制作;沙盤、模型對于市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設施等的提示應該明確和醒目;模型應該含有對于不同戶型內容的免責條款和提示語;沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖

銷售法律風險及其防范措施-銷售案場銷售法律風險及其防范措施-樣板房搭建的樣板房和示范單位，應按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大，同時示范單位應按交樓標準制作，插座、管線等也應按實表示。1搭建的樣板房和示范單位，應按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大，同時示范單位應按交樓標準制作，插座、管線等也應按實表示。2樣板房擺放物品應該表示明確，且具有相關的提示語，可表示為：“僅供展示，非交樓標準”。3風險點防控措施夸大其詞虛假承諾不正當競爭惡意誹謗被錄音作為索賠退房依據(jù)被投訴或上訪等

123免責提示語銷售現(xiàn)場應該擺放明顯的免責提示語，注明現(xiàn)場銷售人員的口頭解說內容以最終的書面文件為準；上崗培訓反復進行銷售員上崗培訓熟練掌握政策、項目信息和《銷售百問》內容；謹防惡意偷拍偷錄謹防業(yè)主惡意偷拍偷錄、未經允許不得以開發(fā)商名義提供任何物質性承諾。銷售法律風險及其防范措施-銷售說辭銷售法律風險及其防范措施-銷售文件《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法律性質

《簽約須知》《銷售風險提示》《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》《商品房認購合同》認購時應簽署的法律性質

簽署認購書且一次性支付定金之日起7日內簽約付首期，若購房者違約則應書面催告一次，若經催告仍未來辦理，則發(fā)送《撻定通知書》。一般規(guī)定

“不可歸責與當事人雙方的事由”不可歸責與當事人雙方的事由

暫測面積小于實測面積超3%，不收取面積價差，暫測面積大于實測面積超3%，買方有權解約；面積差其中銀行按揭貸款的風險：信貸政策變化、貸款資格、不足額貸款、斷供連帶擔保責任。付款方式逾期交付違約責任：日萬分之二；逾期超過90日：買方有權解約，賣方應退還房款及活期利息，并承擔10%違約金。逾期交付交付期限屆滿次日起180/270日內取得大產證，買方應在取得大產證之日起30日內簽署《房屋交接書》，簽署之日起90日申領小產證。產證商品房買賣合同銷售法律風險及其防范措施-銷售文件逾期付款買方一旦發(fā)生逾期應立即發(fā)送《催款函》，經催告無效的則發(fā)送《合同解除通知書》，再無效發(fā)送《律師函》，最終向法院起訴發(fā)傳票。交付標志（1）簽署《進戶單》（房屋交接書）；（2）鑰匙010203廣告、宣傳冊、戶型圖、售樓書等營銷廣告宣傳文件資料全部需要進行原件存檔（因載體性質不能保持原件的，應當復制存檔），沙盤、模型等非文件類宣傳廣告資料需要進行拍照存檔。由營銷部門指定專門人員負責對相關文件和照片進行分項目按日期存檔，并且及時更新。文件存檔要求營銷廣告宣傳文件的審批記錄需要存檔保存?？头ぷ魅藛T、營銷領導和下屬公司法務以及相關有提供意見的部門需要將相關營銷廣告宣傳文件的審批記錄進行存檔保存。中投行政部將不定期對相關審批記錄和文件、照片進行監(jiān)督檢查。銷售法律風險及其防范措施-銷售文件Legalriskofdeliveryanditspreventivemeasures

交付法律風險及其防范措施PART02STEP01STEP02STEP03開發(fā)商依據(jù)《商品房買賣合同》履行的主要義務；商品房交付的法律意義開發(fā)商保修責任的開始；商品房毀損、滅失風險的轉移。交付法律風險及其防范措施-法律意義取得《上海市新建住宅交付使用許可證》辦證所需材料及要求：交付法律風險及其防范措施-交付條件（1）項目納入本市住宅建設的投資計劃（或立項批復）；

（2）建設用地批準書或土地批租合同或土地出讓合同；

（3）建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程項目表；

（4）建設工程規(guī)劃許可證附有的總平面圖；

（5）住宅配套費繳納證明或項目包干批復或免繳證明；

（6）自來水、供電、市話、雨水污水排放配套驗收合格證明原件；實行全氣化地區(qū)的住宅項目須有燃氣配套驗收合格證明原件；

（7）住宅項目建設工程竣工驗收備案表；

（8）住宅項目規(guī)劃批準應建公建的建設工程竣工驗收備案表；

（9）公安門牌編號及消防驗收證明；

（10）住宅項目有電梯的須提供電梯安全證明；

（11）新建住宅質量保證書及新建住宅使用說明書；

（12）房屋建筑面積測估書。

交付通知房屋符合交付條件后，賣方應在交付之日前

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天書面通知買方辦理交付該房屋的手續(xù)，買方應在收到該通知之日起

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天內，會同賣方對該房屋進行驗收交接。交付催告該房屋的風險責任自該房屋交付之日起由賣方轉移給買方。如買方未按約定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)，賣方應當發(fā)出書面催告書一次。買方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗收交接日之第二日起該房屋的風險責任轉移由買方承擔。法律依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條

對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。交付法律風險及其防范措施-通知及催告交付法律風險及其防范措施-交接手續(xù)房屋交接書(交付標志）：明確業(yè)主簽收進戶單后視為房屋已經按約定交付交付鑰匙（交付標志）兩書：《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》（含分戶驗收合格證）開發(fā)商應當根據(jù)業(yè)主要求提供實測面積的有關資料務必交付的法律文件：房屋質量問題引起的糾紛法定解約事由一般質量問題因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。房屋主體結構質量不合格

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。嚴重影響正常居住使用的=表面瑕疵指表面性的、不影響使用功能與價值、不影響合同目的實現(xiàn)的質量問題。主要表現(xiàn)為滲漏、裂縫、空鼓、起砂、尺寸偏差、門窗缺陷等。滲水、漏雨、裂縫等質量瑕疵在保修范圍內的，由出賣人承擔保修責任，可以通過整改（交付前）、維修（交付后）來解決。買受人以此理由拒絕收房，出賣人不承擔延期交付的違約責任。表面瑕疵的維修責任交付法律風險及其防范措施-訴訟案例營銷技能不足市場經驗認識訴訟請求變更訴請判決結果交付法律風險及其防范措施-商品房質量糾紛案例1、判令被告因該房屋存在嚴重質量問題進行修復，修復后按照國家規(guī)定，重新組織驗收并出具驗收合格證書；2、判令被告因遲延交付該房屋而承擔相應違約責任，賠償原告損失；3、判令被告承擔訴訟產生的各項費用。

1、判令被告因系爭房屋多項主控項目不合格而不具備驗收條件，構成延遲交付；2、判令被告對房屋進行修復后重新組織驗收，并出具驗收合格證書，驗收合格日為房屋實際交付日；保修期與物業(yè)費繳費期限依次順延；3、判令被告支付延遲交付房屋產生的違約金（自2010年9月16日起至實際交付日）；4、判令被告承擔因訴訟產生的各項費用（訴訟費、鑒定費、法律服務費）

一審判決如下：一、被告于判決生效之日起30日內對該房屋質量問題（以房檢站鑒定意見書認定）予以修復；二、駁回原告的其余訴請。案件受理費5050元，由原被告雙方各半負擔，鑒定費28000元由被告負擔。二審判決維持原判。執(zhí)行結果：1、以1.5萬替代土建修復；2、門窗公司達成方案，已修復完成。3、土建修復費、訴訟費和鑒定費由總包承擔。

判決理由1、司法鑒定結論：房屋存在地坪空鼓、陽臺倒泛水和積水、陽臺滲漏、墻面裂縫和空鼓、窗框與墻體結合處滲水等情況，系施工質量問題，不涉及主體承重結構安全，檢測過程中也未發(fā)現(xiàn)承重構件有明顯裂縫和變形情況。上述質量問題非主體結構和嚴重影響房屋正常使用的情況，被告應承擔保修義務。2、主控項目僅是住宅工程質量的檢測項目，主控項目不合格可以認定住宅存在質量問題，并不據(jù)此可以認定住宅存在主體結構和嚴重影響房屋正常使用的情況，原告以主控項目不合格認定被告構成遲延交付的依據(jù)不足，故對原告要求支付延期交房違約金的請求不予支持。3、在房屋進行修復后如還存在質量問題，被告在保修期內仍有修復義務，原告要求在房屋修復后出具驗收合格證書，確認驗收合格日為房屋實際交付日，還要求房屋保修期與物業(yè)費繳費期限依次順延的要求無事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

交付法律風險及其防范措施-商品房質量糾紛案例教訓1、工程保修人員未曾對商品房交付時業(yè)主提出的驗房意見進行及時整改，自業(yè)主委托鑰匙維修后至收回鑰匙止，歷經80天未予修復；2、交付當天未提供《分戶驗收合格證》，按規(guī)范應該給業(yè)主，業(yè)主收房后多次索要方才提供。業(yè)主遂因我司不符交付條件為由向法院起訴主張逾期交付違約金；3、業(yè)主多次因房屋質量問題投訴到質檢站，要求我司承認質量問題并出具有針對性的維修方案，后施工單位人員無鑰匙擅自進入該房間進行修復，不料當場被業(yè)主發(fā)現(xiàn)甚至報警；4、我司售后維修的方式以及對房屋質量問題掩蓋回避的態(tài)度，極大激怒了業(yè)主的情緒，并且危機公關意識較為薄弱，于是業(yè)主只能通過蠻長復雜的訴訟之路尋求救濟。5、本案耗時2年，動用我司和總包多方面人脈資源和社會關系，雖然最終取得較為理想的結果，但為此各方付出較大的代價。

1、防微杜漸，將一切訴訟扼殺在萌芽狀態(tài)，對于小業(yè)主提出的合理修復意見及時落實完善，并務必通知業(yè)主復驗，態(tài)度認真恭敬；2、《分戶驗收合格證》務必與兩書一并交付給業(yè)主；3、加強質量監(jiān)管、杜絕質量上的硬傷（主控項目不合格）4、重點善待類似專業(yè)技術較強且非常執(zhí)著頂針的業(yè)主，提前做好溝通了解其真實需求，綜合衡量各方利弊，寧可犧牲小利益也不建議發(fā)生類似訴訟。保險交付法律風險及其防范措施-商品房質量糾紛案例《預售合同》訂立后取得大產證，《預售合同》轉簽《現(xiàn)售合同》，同時銀行按揭貸款須以該商品房小產權證進行抵押擔保，所以須辦理小產證方才放款，預售合同辦小產證從房交所系統(tǒng)可打印出有條形碼的《房屋交接書》，而現(xiàn)售合同則無此《房屋交接書》。交付法律風險及其防范措施-因交付通知瑕疵引發(fā)逾期交付違約責任的民事糾紛案例交付期限：甲方在收到乙方全部房價款之日起15日內，甲方向乙方交付該房屋。010203Pleasereplacetext,clickaddrelevantheadline,modifythetextcontent,alsocancopyyourcontenttothisdirectly.。Pleasereplacetext,clickaddrelevantheadline,modifythetextcontent,alsocancopyyourcontenttothisdirectly.。交付期限：甲方在收到乙方全部房價款之日起15日內，甲方向乙方交付該房屋。交付通知：甲方應當在收到乙方全部房價款后5個工作日內發(fā)出《交付通知書》交付標志：該房屋交付的標志為交付鑰匙。若該房屋在交付時已取得大產證，則雙方可在交付時直接簽署《房屋交接書》并以《房屋交接書》作為該房屋交付的標志。營銷技能不足潘某案（現(xiàn)售合同）馬某案（預售合同）判決結果：

1、判決被告在本判決生效之日起10日內支付原告人民幣20000元；2、訴訟費4462元，由原告負擔4000元、被告負擔462元。判決理由：1、原被告雙方都違反合同，應當各自承擔相應的責任。2、原告主觀上有因為質量問題拒絕接受房屋的情況，作為被告其主觀雖無延期交房的故意，但在客觀上由于未按約及時發(fā)出《交付通知書》，造成客觀事實上的延期交付，也存在一定過錯。3、造成延期交房的主要責任不在于被告，但被告未積