邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路與建議

邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步籌劃思路及建議漢世佳投資參謀有限公司Dec16,2024

目錄TOC\o\h\z目錄 1第一局部邯鄲商業(yè)工程的籌劃背景 2第二局部邯鄲商業(yè)工程籌劃思路及具體操作方法 32.1在市場(chǎng)調(diào)查方面 32.2在市場(chǎng)分析及可行性研究方面 62.2.1市場(chǎng)分析內(nèi)容與工作流程 62.2.2工作方法 9第三局部工程地塊周邊環(huán)境 10第四局部工程所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 124.1現(xiàn)狀概況 124.2主要存在的問(wèn)題 124.2.1、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題 124.2.2業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題 13第五局部邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略 155.1邯山商業(yè)街區(qū)定位 155.2邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)籌劃模式的選擇 155.3核心營(yíng)銷(xiāo)策略的制定 16第六局部總體開(kāi)展策略及開(kāi)發(fā)模式 176.1工程總體開(kāi)展策略 176.2工程開(kāi)發(fā)模式 17第七局部對(duì)邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議 21第八局部工程拆遷階段應(yīng)該注意的問(wèn)題： 23

第一局部邯鄲商業(yè)工程的籌劃背景中國(guó)房地產(chǎn)正面臨急劇的洗牌，步入一個(gè)商鋪、寫(xiě)字樓、住宅三分天下、鼎足之勢(shì)的全新時(shí)代。我們敢說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)。值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)操作、經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷(xiāo)策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同：作為一個(gè)動(dòng)態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價(jià)值和經(jīng)營(yíng)特色。商業(yè)性更強(qiáng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理水平要求更高。商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅更高，一般情況下，土地出讓年限只有40年。商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強(qiáng)，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)企業(yè)資金和開(kāi)發(fā)模式依賴(lài)比擬強(qiáng)?！鎸?duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)工程如何制定開(kāi)發(fā)策略、經(jīng)營(yíng)策略、銷(xiāo)售策略；如何通過(guò)本工程到達(dá)企業(yè)利益最大化，并榮耀完成企業(yè)的使命、社會(huì)的使命。這正是邯鄲商業(yè)工程的籌劃背景，邯鄲商業(yè)工程給籌劃提供了一操作平臺(tái)，籌劃將為工程披上一件成功的外衣。

第二局部邯鄲商業(yè)工程籌劃思路及具體操作方法根據(jù)我司的對(duì)商業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)和本工程的實(shí)際需要，制定邯鄲商業(yè)工程的籌劃操作思路如下：2.1在市場(chǎng)調(diào)查方面對(duì)房地產(chǎn)行家而言，市場(chǎng)調(diào)查只是對(duì)其“感覺(jué)〞的論證。這既是中國(guó)房地產(chǎn)的為難之處，又是市場(chǎng)調(diào)查長(zhǎng)久以來(lái)受非議的地方。但是勿庸置疑的是，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查能力是開(kāi)展商工程致勝的重要保障。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查研究方法為客戶(hù)提供清晰的數(shù)據(jù)和有效的營(yíng)銷(xiāo)方案，是漢世佳的使命。我們知道，數(shù)據(jù)是極端重要的，但也是最容易被制造的，只有依靠歷經(jīng)檢驗(yàn)的市場(chǎng)研究模型、正確的資料搜集方法、嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控、專(zhuān)業(yè)人員的分析、客觀的誤差評(píng)估，才能說(shuō)明提供給客戶(hù)的一個(gè)百分?jǐn)?shù)的價(jià)值?！惨弧吃诖宋覀儍H就邯鄲商業(yè)改造工程擬采用的調(diào)查方法和手段作一系統(tǒng)描述。1.定量研究入戶(hù)訪問(wèn)：作為消費(fèi)者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳開(kāi)展了自己的抽樣框架、訪問(wèn)員與實(shí)地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術(shù)保證了消費(fèi)者信息的真實(shí)與有效。電話訪問(wèn)：漢世佳在同業(yè)中較早建立了中心城市居民家庭電話樣本框，輔之以計(jì)算機(jī)輔助抽樣系統(tǒng)、專(zhuān)職電話訪問(wèn)員等資源，保證了隨機(jī)撥號(hào)技術(shù)〔RDD〕的應(yīng)用。街頭攔訪：攔截訪問(wèn)是指在某個(gè)場(chǎng)所〔一般是較繁華的商業(yè)區(qū)〕攔截在場(chǎng)的一些人進(jìn)行面訪調(diào)查。攔截面訪的好處在于效率高。定點(diǎn)訪問(wèn)：經(jīng)驗(yàn)顯示，在購(gòu)物地點(diǎn)實(shí)施調(diào)查能夠最大限度模擬真實(shí)的購(gòu)置環(huán)境。定點(diǎn)訪問(wèn)在專(zhuān)職督導(dǎo)的全程監(jiān)控之下，能夠在快速尋找特定受訪者的同時(shí)有效保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性。郵寄調(diào)查：在調(diào)查范圍涉及本區(qū)域外目標(biāo)或特定受訪者時(shí)，采用郵寄問(wèn)卷的方法。網(wǎng)上調(diào)查：E-mail方式和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查系統(tǒng)。2.定性研究小組焦點(diǎn)座談會(huì)：由主持人以一種無(wú)結(jié)構(gòu)的自然的形式與一個(gè)小組的被調(diào)查者交談。通過(guò)傾聽(tīng)一組從調(diào)研者所要研究的目標(biāo)市場(chǎng)中選擇來(lái)的被調(diào)查者，從而獲取對(duì)既定問(wèn)題的深入了解。深度訪談：通過(guò)無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接的、個(gè)人的訪問(wèn)，以揭示對(duì)某一問(wèn)題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和感情。在研究中，對(duì)專(zhuān)家、部委領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)決策者、記者的深度訪問(wèn)能快速有效地收集信息。緯群的深度訪問(wèn)從提綱設(shè)計(jì)到訪問(wèn)執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔(dān)當(dāng)，有效保證了工程質(zhì)量。企業(yè)訪談：由于中國(guó)企事業(yè)單位的強(qiáng)大購(gòu)置力和獨(dú)特的購(gòu)置決策，因而對(duì)單位用戶(hù)的深入研究也成為我們此次設(shè)計(jì)的要求之一。緯群采用專(zhuān)家訪員、100％的問(wèn)卷復(fù)核機(jī)制，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的效勞。3.探索性研究文案研究：二手?jǐn)?shù)據(jù)收集、歷史數(shù)據(jù)分析等。典型調(diào)查：針對(duì)典型案例、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的單項(xiàng)調(diào)查。觀察訪談：如偽裝購(gòu)物、觀察客戶(hù)等?！捕呈袌?chǎng)調(diào)查內(nèi)容消費(fèi)者意愿調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括購(gòu)物習(xí)性調(diào)查、外食餐飲習(xí)性調(diào)查、休閑習(xí)性調(diào)查、對(duì)邯鄲市相關(guān)商業(yè)設(shè)施滿(mǎn)意度調(diào)查、期望增加相關(guān)設(shè)施調(diào)查、受訪者根本資料及對(duì)本案的看法等。進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)者訪談。調(diào)查內(nèi)容包括進(jìn)駐意愿調(diào)查、進(jìn)駐方式調(diào)查、經(jīng)營(yíng)方式調(diào)查、對(duì)本案的看法。專(zhuān)家意見(jiàn)調(diào)查。以訪談方式收集相關(guān)專(zhuān)家對(duì)本案的看法以及所提出的珍貴意見(jiàn)。邯鄲市政府意見(jiàn)調(diào)查。訪談邯鄲市政府意見(jiàn)，并了解邯鄲市商業(yè)工程改造之后期望經(jīng)營(yíng)模式及目標(biāo)。2.2在市場(chǎng)分析及可行性研究方面2.2.1市場(chǎng)分析內(nèi)容與工作流程區(qū)位特性與根本條件分析。其中包括：a﹑區(qū)域環(huán)境特性分析b﹑周邊區(qū)域相關(guān)調(diào)查c﹑區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展現(xiàn)況分析d﹑區(qū)域人口特性分析e﹑交通運(yùn)輸系統(tǒng)分析g﹑公共設(shè)施設(shè)計(jì)分析相關(guān)法律、法規(guī)、政策分析商圈開(kāi)展?jié)摿Ψ治雠c預(yù)測(cè)。分析現(xiàn)有商圈開(kāi)展趨勢(shì)及對(duì)區(qū)域周邊商圈開(kāi)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進(jìn)一步擬定區(qū)域開(kāi)展方向。競(jìng)爭(zhēng)者分析。收集商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)狀況，如規(guī)模、商品種類(lèi)、區(qū)位等，并分析對(duì)本案的影響。SWOT分析。分析本案之優(yōu)、劣勢(shì)、時(shí)機(jī)、威脅，以擬定本案開(kāi)發(fā)策略方向。經(jīng)營(yíng)管理分析。投資效益評(píng)估。

市場(chǎng)研究分析工作流程圖計(jì)計(jì)方案目標(biāo)確立基地分析市場(chǎng)調(diào)查分析市場(chǎng)潛力分析投資者問(wèn)卷調(diào)查消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)分析北京、上海、深圳城市商場(chǎng)市場(chǎng)分析城市商場(chǎng)供需推估案例分析商圈零售市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)況分析階段開(kāi)發(fā)方案研擬階段綜合結(jié)論階段本案產(chǎn)品定位分析市場(chǎng)定位、產(chǎn)品組成業(yè)別規(guī)模、附屬設(shè)施土地開(kāi)發(fā)方案研擬經(jīng)營(yíng)模式分析相關(guān)法令分析開(kāi)發(fā)程序規(guī)劃財(cái)務(wù)規(guī)劃分析方案評(píng)選開(kāi)發(fā)與招商方案擬定財(cái)務(wù)方案擬定設(shè)備說(shuō)明招商文件擬定專(zhuān)業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)方案回饋修正2.2.2工作方法專(zhuān)業(yè)分工法。本案工作之根本理念，系運(yùn)用專(zhuān)業(yè)分工的方法。集體討論法。本案將由本公司統(tǒng)籌安排整體工作進(jìn)度與監(jiān)督，以召開(kāi)屢次工作會(huì)議方式，整合各專(zhuān)業(yè)參謀之工作成果，并與業(yè)主保持緊密的溝通，以達(dá)成工作共識(shí)之建立。市場(chǎng)調(diào)查法。本研究中將包括消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者意見(jiàn)訪問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)踏勘……等方式，以收集第一手的資料。次級(jí)資料收集法。本研究并將收集相關(guān)政府統(tǒng)計(jì)資料、不動(dòng)產(chǎn)雜志、專(zhuān)業(yè)研究報(bào)告，以及本現(xiàn)有資料庫(kù)等次級(jí)資料，以建立本案專(zhuān)屬的資料庫(kù)。系統(tǒng)分析法。整個(gè)規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實(shí)并進(jìn)，達(dá)成方案的充分落實(shí)。

第三局部工程地塊周邊環(huán)境地理位置及現(xiàn)狀：該工程位于陵西街以西，和平路以北，環(huán)城西路以南，浴新街以東。所在位置位于邯鄲市中心位置，也是邯鄲老城的中心位置，是邯鄲市的商業(yè)、居住、教育中心。目前該工程所在地以平房和局部二層樓房為主要建筑形式，在工程所在地的邊界局部是各種分散經(jīng)營(yíng)的各種商業(yè)形態(tài)。內(nèi)部為原來(lái)的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。其建筑密度較高，這與近兩年邯鄲市政府有意對(duì)該地塊進(jìn)行改造，大局部居民都希望通過(guò)擴(kuò)建原有住房面積獲得更多的補(bǔ)償有關(guān)。由于建筑密度過(guò)高，目前，其內(nèi)部的生活環(huán)境較惡劣，對(duì)于工程所在地順利拆遷是一個(gè)較大的利好消息。在工程邊界經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)主要以服裝、五金、小百貨等為主要業(yè)態(tài)，根本上是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的沉淀和積累自然形成的集貿(mào)性商業(yè)，其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次較低，經(jīng)營(yíng)不標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)分析：工程所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。并且該商圈是擁有130萬(wàn)城市人口的邯鄲市的市級(jí)商業(yè)中心，周?chē)植贾赵鲁?、康德、邯山商?chǎng)、新趙都、樂(lè)頤電腦大廈等商業(yè)工程。該位置人流量較大，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)氣氛，雖然目前該地塊周?chē)膸讉€(gè)大型商場(chǎng)超市的經(jīng)營(yíng)狀況一般，業(yè)態(tài)較為落后，但也存在著像世紀(jì)城、康德等一批在當(dāng)?shù)鼐哂休^大營(yíng)業(yè)額和美譽(yù)度的商業(yè)工程。并且其商業(yè)輻射范圍是整個(gè)邯鄲區(qū)域性的，商圈的輻射力較強(qiáng)，對(duì)整個(gè)邯鄲的商業(yè)經(jīng)濟(jì)起著決定性的影響。交通分析：由于工程緊靠火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站以及市內(nèi)公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導(dǎo)中心和物流中心，交通便利，物流方便，對(duì)于進(jìn)出邯鄲市和市內(nèi)的通達(dá)性具有不可替代性的優(yōu)勢(shì)。緊鄰工程的京廣鐵路是中國(guó)大陸南北交通的大動(dòng)脈，容易形成物流中心，無(wú)疑也給本工程的成功操作提供了一個(gè)極大的利好。其他優(yōu)勢(shì)分析：該工程的2公里范圍內(nèi)，集中了邯鄲市的幾所重點(diǎn)中學(xué)和職業(yè)學(xué)校，是一個(gè)典型的教育中心，方便社區(qū)居民和業(yè)主孩子就學(xué)，對(duì)于提升工程的價(jià)值也可以起到不可無(wú)視的作用。另外，銀行機(jī)構(gòu)和醫(yī)院也都分布在工程所在地周?chē)瑢?duì)于綜合性商業(yè)工程是一個(gè)很大的無(wú)形資產(chǎn)。

第四局部工程所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題4.1現(xiàn)狀概況規(guī)劃范圍內(nèi)面積為130畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡(luò)將規(guī)劃范圍劃分為四個(gè)地塊，主要土地使用種類(lèi)與結(jié)構(gòu)如下所述：主要為住宅、商業(yè)、金融、貿(mào)易、市場(chǎng)、文化娛樂(lè)、飲食效勞、旅館、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。住宅多為平房和局部二層自建樓房。商業(yè)效勞設(shè)施集中分布在，形成枝狀觸角式分布與形態(tài)特征。4.2主要存在的問(wèn)題4.2.1、在規(guī)劃方面存在的問(wèn)題土地使用過(guò)于混雜。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。道路系統(tǒng)未科學(xué)規(guī)劃定位。道路層級(jí)與道路形態(tài)未能互相配合，降低道路可及性和易行性。城市景觀缺乏自明性。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。成長(zhǎng)管理與城市活動(dòng)未加以結(jié)合。商貿(mào)效勞活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)層次紊亂，超高層建筑使用強(qiáng)度降低了經(jīng)營(yíng)環(huán)境，歷史古跡保存與開(kāi)發(fā)方案相沖突，成長(zhǎng)管理機(jī)制無(wú)法與城市活動(dòng)密切結(jié)合。4.2.2業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。香港商場(chǎng)能夠成功經(jīng)營(yíng)，與其產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一不無(wú)關(guān)系，在邯鄲，商場(chǎng)更多的是被分割成小鋪位來(lái)出售，使一個(gè)商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)所有人有數(shù)百甚至上千，一個(gè)鋪位也有幾個(gè)業(yè)主，如果將來(lái)業(yè)主的意見(jiàn)無(wú)法統(tǒng)一，勢(shì)必會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。定位問(wèn)題和定位的支持系統(tǒng)。我們認(rèn)為，確定商服物業(yè)的經(jīng)營(yíng)主題定位是一項(xiàng)非常專(zhuān)業(yè)的工作，需要大量準(zhǔn)確有效的市場(chǎng)調(diào)研資料方能確定，并且調(diào)查結(jié)果與自身?xiàng)l件非常匹配方能確定，必需相信專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研分析來(lái)進(jìn)行，也許就某物業(yè)本身，調(diào)查的結(jié)果是不具備條件，不再進(jìn)行，并不是壞事。銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的矛盾。銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)在規(guī)劃中的矛盾。每一個(gè)開(kāi)展商都想使自己的物業(yè)能夠賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，同時(shí)能經(jīng)營(yíng)得好。從賣(mài)的角度講，劃分成小鋪位面對(duì)的客戶(hù)群更廣，更有利于銷(xiāo)售的進(jìn)行，但對(duì)經(jīng)營(yíng)來(lái)講，卻并非如此，根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同，所需適合的營(yíng)業(yè)面積是不同的。這就存在著在規(guī)劃中鋪位如何劃分的問(wèn)題。解決不好將會(huì)直接影響到將來(lái)的經(jīng)營(yíng)。投資回報(bào)和市場(chǎng)租金。投資者投資商鋪的目的是為了獲取理想的租金回報(bào)，開(kāi)展商想盡快銷(xiāo)售自己的物業(yè)，必須給投資者一個(gè)滿(mǎn)意的回報(bào)，雙方的討價(jià)還價(jià)勢(shì)在必然，如果開(kāi)展商承諾的回報(bào)高，必然會(huì)背上沉重的包袱，回報(bào)低，客戶(hù)不滿(mǎn)意，物業(yè)銷(xiāo)售狀況堪憂(yōu)。業(yè)態(tài)選擇。每個(gè)工程都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場(chǎng)為根底，應(yīng)該遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)〞的原那么，市場(chǎng)空白點(diǎn)不一定就是時(shí)機(jī)點(diǎn)，反過(guò)來(lái)，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時(shí)候也不一定就沒(méi)有潛力可挖。工程所在的商業(yè)區(qū)存在著多種歷史遺留問(wèn)題和商業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，這些問(wèn)題更深層次地涉及到民俗民情、居住方式、經(jīng)濟(jì)體制、商業(yè)機(jī)制、商業(yè)形態(tài)、商業(yè)文化等很多方面。因此，本工程改造工程的籌劃工作變得十分復(fù)雜、龐大，要求籌劃理論水平之高，操作經(jīng)驗(yàn)之豐富，專(zhuān)業(yè)操作方法之繁多，是一個(gè)具體的工程所不能比擬的，這要求我們?cè)谌袒I劃的各個(gè)環(huán)節(jié)施之以細(xì)致、專(zhuān)業(yè)、全面、超前的工作原那么。

第五局部邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略5.1邯山商業(yè)街區(qū)定位形象定位：代表邯鄲特色的城市商業(yè)及旅游觀光綜合區(qū)功能定位：現(xiàn)代化商業(yè)交易平臺(tái)商業(yè)價(jià)值定位：黃金商業(yè)街區(qū)建筑風(fēng)格定位：新古典主義風(fēng)格物業(yè)品種組合：SHOPPINGMALL〔含商業(yè)步行街〕、酒店式公寓、寫(xiě)字樓等5.2邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)籌劃模式的選擇營(yíng)銷(xiāo)籌劃已經(jīng)成為房地產(chǎn)工程成功的制勝法寶，在房地產(chǎn)工程的操作過(guò)程中屢建奇功。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)籌劃在自身開(kāi)展過(guò)程中形成四種相比照較固定的模式：概念籌劃模式、賣(mài)點(diǎn)群籌劃模式、等值籌劃模式、房地產(chǎn)全程籌劃理論模式——增值籌劃模式。房地產(chǎn)全程籌劃理論模式是一種服從于系統(tǒng)論的操作模式，這種理論具有動(dòng)態(tài)性、系統(tǒng)性、全局性等優(yōu)點(diǎn)，是為房地產(chǎn)工程創(chuàng)造增值空間的尚方寶劍。邯山商業(yè)街區(qū)改造工程的營(yíng)銷(xiāo)籌劃模式理應(yīng)采取這種增值籌劃模式，最大限度地提升本商貿(mào)旅游區(qū)的商業(yè)價(jià)值。5.3核心營(yíng)銷(xiāo)策略的制定邯山商業(yè)街區(qū)是個(gè)大型的綜合商業(yè)區(qū)，因此點(diǎn)和面的關(guān)系就在營(yíng)銷(xiāo)中起著重要的作用。商業(yè)區(qū)內(nèi)新建商業(yè)面積要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)消化，招商和管理，那么成了商場(chǎng)銷(xiāo)售中投資引導(dǎo)最關(guān)鍵的一環(huán)。本著以上根本情況，邯山商業(yè)街區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略定義為兩方面核心內(nèi)容：其一，以點(diǎn)帶面，以面促點(diǎn)；其二，采取招商、管理、投資引導(dǎo)三位一體營(yíng)銷(xiāo)策略。

第六局部總體開(kāi)展策略及開(kāi)發(fā)模式6.1工程總體開(kāi)展策略大型主題功能商務(wù)社區(qū)從企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選擇“大型主題功能商務(wù)社區(qū)〞為工程的開(kāi)展戰(zhàn)略?；陂_(kāi)展戰(zhàn)略考慮，本工程的整體開(kāi)展理念與定位為：開(kāi)展理念：邯鄲首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū)創(chuàng)立邯鄲市房地產(chǎn)提升時(shí)期標(biāo)志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為邯鄲規(guī)劃建筑、園林景觀、人文環(huán)境、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣等綜合素質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場(chǎng)需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得的市場(chǎng)占有力與可持續(xù)開(kāi)展品牌效應(yīng)。整體開(kāi)展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)〔參與城市運(yùn)營(yíng)〕功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。6.2工程開(kāi)發(fā)模式工程開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展各階段相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值最大化；尊重工程區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟(jì)、文化等核心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價(jià)值；整個(gè)工程統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，“配套先行，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)〞提高工程素質(zhì)和價(jià)值；分組團(tuán)自成規(guī)模開(kāi)發(fā)，注意功能、配套設(shè)施建設(shè)的銜接和各組團(tuán)風(fēng)格的搭配，各期產(chǎn)品、價(jià)格要引導(dǎo)市場(chǎng)，具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。復(fù)合型社區(qū)〔參與城市運(yùn)營(yíng)〕——規(guī)劃開(kāi)發(fā)原那么工程開(kāi)展策略——綜合開(kāi)發(fā)，社區(qū)運(yùn)營(yíng)商脈保護(hù)，持續(xù)開(kāi)展以人為本，人文關(guān)愛(ài)復(fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開(kāi)發(fā)創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng)“商脈保護(hù)，持續(xù)開(kāi)展〞充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補(bǔ)充和完善；引入邯鄲傳統(tǒng)文脈，自覺(jué)對(duì)地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和開(kāi)展延續(xù)；各功能模塊形成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而到達(dá)社區(qū)生態(tài)型開(kāi)展的目標(biāo)?！耙匀藶楸?，人文關(guān)愛(ài)〞以人本主義思想為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)人的需求、生存、平安、舒適、交往與相互關(guān)愛(ài)、個(gè)人智慧開(kāi)展，直至自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的幾個(gè)層次上均給予最大的尊重。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛(ài)的社區(qū)精神和社區(qū)文化?！皬?fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng)〞外部復(fù)合——依托城市平臺(tái)，開(kāi)展城市功能，促進(jìn)區(qū)域開(kāi)展，提升社區(qū)開(kāi)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動(dòng)成長(zhǎng)。內(nèi)部復(fù)合——主題功能?chē)@地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)合開(kāi)展，各主題功能與社區(qū)的長(zhǎng)、中、短期開(kāi)展互動(dòng)成長(zhǎng)?！敖y(tǒng)一規(guī)劃，彈性開(kāi)發(fā)〞傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)“多而散、小而全、全而簡(jiǎn)、簡(jiǎn)而陋〞，與城市規(guī)劃被動(dòng)適應(yīng)。引入國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)并提升區(qū)域開(kāi)展?！皠?chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng)〞顛覆規(guī)劃——打破傳統(tǒng)規(guī)劃顛覆價(jià)格——打破價(jià)格堡壘顛覆距離——打破距離障礙顛覆市場(chǎng)——翻開(kāi)市場(chǎng)空間顛覆生活——?jiǎng)?chuàng)新生活方式顛覆……工程啟動(dòng)點(diǎn)工程的啟動(dòng)要與持續(xù)開(kāi)展相結(jié)合核心啟動(dòng)區(qū)是指找到市場(chǎng)突破口，集中優(yōu)勢(shì)兵力，形成工程的“引爆點(diǎn)〞帶活全局。工程的核心理念是工程核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特主題，是開(kāi)發(fā)商倡導(dǎo)的商務(wù)方式，對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)就是“吸引點(diǎn)〞。工程的吸引點(diǎn)應(yīng)集中而有序地展示出來(lái)，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢(shì)能轉(zhuǎn)化為全局營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)能。工程差異化定位的思路：思路一：本工程的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應(yīng)充分利用中心優(yōu)勢(shì)思路二：參與城市規(guī)劃和區(qū)域開(kāi)展，形成聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)思路三：通過(guò)超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)、合理的功能配套等綜合素質(zhì)取勝思路四：以高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品弱化距離對(duì)樓盤(pán)的影響。

第七局部對(duì)邯山商業(yè)步行街的規(guī)劃建議步行街的建設(shè)主要有重建、整建、維護(hù)三種根本形式，邯山商業(yè)步行街是在傳統(tǒng)成熟商業(yè)街區(qū)重建一條新的商業(yè)步行街，在規(guī)劃中，應(yīng)該采用的是以下幾項(xiàng)具體實(shí)施性原那么：人車(chē)別離，宜出宜進(jìn)、四通八達(dá)的原那么：即運(yùn)用各種方式和技術(shù)使步行者與機(jī)動(dòng)車(chē)分開(kāi)，同時(shí)為步行者提供一個(gè)內(nèi)外通達(dá)、進(jìn)出自如的步行系統(tǒng)。人本的原那么：真正的步行街是切實(shí)的事物，主體是人，人使步行街有了故事情節(jié)，有了生命，人們用整個(gè)身心的存在去感受、接觸、聆聽(tīng)和衡量環(huán)境，所以步行街必須表達(dá)一切為人效勞的理念。地域原那么：地域性是城市景觀在一定自然環(huán)境中形成的特征，不同的城市、地段都有其自身的特點(diǎn)，因此有意義的步行街都應(yīng)根植于歷史階段的社會(huì)背景，這是對(duì)所處的特定地區(qū)自然環(huán)境、歷史文化等的合理回應(yīng)，所以因地制宜升華每一個(gè)步行街中那獨(dú)有的、本質(zhì)的地域文脈，并使之更有生機(jī)活力，更有開(kāi)展，才能意匠獨(dú)造。功能、技術(shù)合理原那么：功能是步行街的重要內(nèi)容和最活潑因素，因此需要采用現(xiàn)代先進(jìn)合理的技術(shù)來(lái)滿(mǎn)足各種功能的要求。同時(shí)合理地利用土地和空間，合理地利用資源和資金。細(xì)部原那么：即重視步行街形態(tài)、比例、尺度、色澤、材料、光照及設(shè)施的設(shè)計(jì)。管理、效益原那么：即運(yùn)用科學(xué)完善的管理，以求獲得良好的綜合效益。高、中、低檔行業(yè)設(shè)計(jì)距離要適中，以防止因此而造成的經(jīng)營(yíng)矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營(yíng)搬遷到本工程的附近區(qū)域以形成專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)。

第八局部工程拆遷階段應(yīng)該注意的問(wèn)題：按照該工程的整體定位，采取高舉高打的總原那么，對(duì)工程進(jìn)行包裝和提升。要認(rèn)識(shí)到該工程不僅僅是稽山集團(tuán)的工程，更是邯鄲市政府、邯鄲人民的工程，特別對(duì)于舊城改造，工程由于需要拆遷，會(huì)涉及到很多居民的一些切身利益，包括對(duì)他們的居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、生活方式等各方面的改變，因此，為了使工程拆遷工作順利進(jìn)行，必須進(jìn)行合理的公關(guān)和包裝。具體措施：成立由市長(zhǎng)〔或者主管建設(shè)的副市長(zhǎng)