房地產(chǎn)全程運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)管理教材

房地產(chǎn)全程運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)管理

1工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).2工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與開展.逆向思考：目的目標(biāo)〔KPI〕方案執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測未來。事實(shí)上，客觀環(huán)境和條件是動(dòng)態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測是正確的。其實(shí)我們的認(rèn)識(shí)是有限的。3、有時(shí)我們認(rèn)識(shí)能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡單化了；有時(shí)我們把簡單問題復(fù)雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題最關(guān)心投資與收益；機(jī)遇與回報(bào)；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。最怕風(fēng)險(xiǎn)〔不確定性〕：政策、市場、技術(shù)、進(jìn)度、本錢、人????最大的風(fēng)險(xiǎn)失控，企業(yè)-“三控〞；工程-“三控〞“二管〞“一協(xié)調(diào)〞最有效的方法全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運(yùn)營管理5定位行業(yè)定位制造業(yè)?效勞業(yè)?金融業(yè)?集成?效勞?投資?全生命周期的價(jià)值鏈和利潤鏈公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….專業(yè)化多元化(縱向、橫向)工程定位地塊時(shí)空定位〔動(dòng)態(tài)屬性〕產(chǎn)品定位〔產(chǎn)品…..極品〕個(gè)人定位專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補(bǔ)位不搶位6房地產(chǎn)運(yùn)作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運(yùn)作來錢------資金資本+智力資本7工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力1：

周小川：每次危機(jī)都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動(dòng)態(tài)的需求2、及時(shí)滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力9工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力4：平衡能力〔匹配能力〕

資金平衡：現(xiàn)金流平衡〔生存及平安〕土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價(jià)位供需平衡〔存、供、銷〕系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

管理層次1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，本錢2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識(shí)論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價(jià)值觀、價(jià)值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神〔作品、精品、極品〕11運(yùn)營戰(zhàn)略與管理運(yùn)營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運(yùn)營資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，對任何類型運(yùn)營組織的長期運(yùn)營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的奉獻(xiàn)產(chǎn)生影響運(yùn)營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和效勞的資源和流程進(jìn)行管理的活動(dòng)運(yùn)營戰(zhàn)略與管理運(yùn)營戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時(shí)間跨度分析層次聚合度抽象程度13運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1、運(yùn)營戰(zhàn)略影響因子1.1市場－－“由外向內(nèi)〞市場特征競爭對手影響績效目標(biāo)14運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外〞運(yùn)營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動(dòng)態(tài)能力決策領(lǐng)域15運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運(yùn)營戰(zhàn)略該如何選擇？16風(fēng)險(xiǎn)定義1、風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性(說、算、看／人、事〕2、風(fēng)險(xiǎn)是損失或傷害〔贏與虧，多與少，局部與總體〕3、風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功〔滿意〕=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是人能力與價(jià)值觀矩陣〔四種人〕5、最大的風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)17戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)利潤、本錢、供求、政策、經(jīng)濟(jì)周期競爭對手風(fēng)險(xiǎn)國際、國內(nèi)，差異化，獨(dú)一無二技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)更新、創(chuàng)新、流程〔彈性〕品牌風(fēng)險(xiǎn)變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險(xiǎn) 客戶分析、效勞系統(tǒng)，市場試驗(yàn)工程風(fēng)險(xiǎn)備選方案開展停滯風(fēng)險(xiǎn)量降、價(jià)降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險(xiǎn)來源政策風(fēng)險(xiǎn)土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險(xiǎn)“玉佛城〞價(jià)風(fēng)格整〔黃金/陷阱〕技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)“瑞南新苑〞“御景圓〞進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)“金鐘廣場〞—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險(xiǎn)本錢風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)人的能力及信用風(fēng)險(xiǎn)19風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對方法如何識(shí)破美麗的謊話，如何防止虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及應(yīng)對方法識(shí)別與評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重性、發(fā)生概率、時(shí)間、動(dòng)態(tài)量化風(fēng)險(xiǎn)尋找機(jī)遇緩解風(fēng)險(xiǎn)的方案應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)五層次以不變應(yīng)萬變，無視風(fēng)險(xiǎn)以實(shí)力換時(shí)間，降低風(fēng)險(xiǎn)培養(yǎng)洞察力，感知風(fēng)險(xiǎn)增加靈活性，適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)尋找不對稱性，消除風(fēng)險(xiǎn)21方向比方法重要方法與態(tài)度一樣重要

方向－做什么做正確的事；應(yīng)該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)開展。部門：投資〔趨勢、時(shí)空、時(shí)點(diǎn)〕，產(chǎn)品〔順應(yīng)市場，引領(lǐng)消費(fèi)，區(qū)位、價(jià)位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品—極品〕，市場〔客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經(jīng)〕效勞〔滿足需求，創(chuàng)造需求〕

22效果比效率重要怎么做〔方法〕—正確地做效果＝做對事+高效效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確〞“以最少的次數(shù)把正確的事做正確〞“第一次就把正確的人放在正確的位置〞誰來做〔用對人〕能做的人〔能力+人品〕想做的人〔主動(dòng)，獨(dú)立承包商的思維〕信任、平臺(tái)、能力、激情。

23鼓勵(lì)與績效開展與能力衡量標(biāo)準(zhǔn)局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，鼓勵(lì)，價(jià)值與價(jià)格一致，奉獻(xiàn)與報(bào)酬一致；開展與能力：能者上，平者讓，庸者下做得如何考核〔數(shù)據(jù)說話〕，獎(jiǎng)懲〔物質(zhì)與崗位〕，申報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)〔例如：本錢節(jié)約獎(jiǎng)，創(chuàng)新獎(jiǎng)，協(xié)作獎(jiǎng)〕。制度管事，文化管人〔價(jià)值認(rèn)同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌〕，

24做大的前提做強(qiáng)的根底標(biāo)準(zhǔn)化市場化專業(yè)化集成化數(shù)字化〔演示〕國際化人才、模式、認(rèn)證、合作、開發(fā)決策科學(xué)化流程合理化管理標(biāo)準(zhǔn)化操作信息化目標(biāo)數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)利一體化。25工程投資決策與風(fēng)險(xiǎn)管理

工程選擇及洽談工程投資時(shí)機(jī)分析〔案例：楊浦工程〕工程投資論證會(huì)〔案例：沈陽工程-工程與投資的區(qū)別〕工程投資決策工程可行性研究

26工程動(dòng)態(tài)評(píng)估及決策調(diào)整

案例1：御景圓定位調(diào)整

〔房型、面積、標(biāo)準(zhǔn)、本錢〕27工程動(dòng)態(tài)評(píng)估及決策調(diào)整

案例2：玉佛城價(jià)風(fēng)格整〔黃金/陷阱〕28決策與時(shí)空規(guī)劃與時(shí)空地塊時(shí)空一維：地段二維：形狀三維：空間四維：時(shí)間+空間=“時(shí)空〞n維:生態(tài)文化歷史選擇時(shí)機(jī)整合資源籌劃與規(guī)劃環(huán)境與規(guī)劃市場與產(chǎn)品建筑與裝修

建筑時(shí)空一維：方位二維：房型三維：內(nèi)外空間〔錯(cuò)層、復(fù)式、低窗??〕四維：時(shí)間+空間=“時(shí)空〞n維:風(fēng)格文化生態(tài)智能

29工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)1.在功能與形式統(tǒng)一的根底上,創(chuàng)造亮點(diǎn)和賣點(diǎn);2.物有所值;3.比較價(jià)格價(jià)格類型:總價(jià)、單價(jià)、得房率。價(jià)格單位：價(jià)格/套、價(jià)格/建筑面積價(jià)格/使用面積4.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)用定量化的手段來研究.30工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃容積率性能價(jià)格比1.容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關(guān)鍵指標(biāo)0.2~0.4獨(dú)立式別墅0.4~0.6雙聯(lián)式別墅0.8連排別墅1.2~1.5多層2.容積率與利潤的關(guān)系非線性關(guān)系，多因素〔地價(jià)是關(guān)鍵〕3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價(jià)值最好資源用于價(jià)值最高處。31工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理道路的規(guī)劃布局與價(jià)格性能比1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率２．定量分析道路的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3．道路的類型32工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理空間設(shè)計(jì)與性能價(jià)格比１．戶型設(shè)計(jì)的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．２．室外空間設(shè)計(jì)宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設(shè)管理－市場

33工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理

御景圓工程〔+演示〕“時(shí)空〞定位；彈性設(shè)計(jì)；動(dòng)態(tài)調(diào)整；“園中樓〞；需求層次。瑞南工程〔+〕提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型

34產(chǎn)品的“時(shí)空〞定位

產(chǎn)品商品作品精品極品(附加值超額利潤)區(qū)位、價(jià)位、品味成功的最高境界

綜合效益高度統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益環(huán)境效益品牌效益

35以人為本超越自我精確制導(dǎo)錯(cuò)位競爭縱深開展個(gè)性效勞科學(xué)管理創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力36工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

管理—來源于目的和目標(biāo)目的—企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，開展。目標(biāo)—打造提升價(jià)格的品質(zhì)，控制影響本錢的各個(gè)環(huán)節(jié)〔過程〕和因素〔動(dòng)因〕。37工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

方案思維活動(dòng)：認(rèn)識(shí)過程—真理導(dǎo)向，“實(shí)在是什么〞方案過程—目的導(dǎo)向，“價(jià)值性問題〞，創(chuàng)造一個(gè)“實(shí)在〞方案能力：1、認(rèn)知和辯識(shí)能力〔特定事物、環(huán)境、狀態(tài)〕2、確定目標(biāo)和運(yùn)籌的能力：在價(jià)值合理性與工具合理性的“張力〞中找到一條從“初始狀態(tài)〞到達(dá)“目的狀態(tài)〞的“合理路徑〞3、想象〔概念能力〕和預(yù)見的能力：4、意志、選擇和決策能力方案研究：方案要素的分別研究，要素相互作用的研究。38工程開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

“三控〞“二管〞“一協(xié)調(diào)〞進(jìn)度控制、本錢控制、質(zhì)量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)方案(進(jìn)度)管理目標(biāo)-過程〔活動(dòng)〕-程序-監(jiān)控-調(diào)整進(jìn)度與政策風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)度與本錢風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度與時(shí)機(jī)〔快與慢〕39工程開發(fā)建設(shè)本錢的運(yùn)營管理

利潤增長的途徑本錢+利潤=價(jià)格

價(jià)格-本錢=利潤價(jià)格：市場供需區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌本錢:設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值工程充分競爭躲避風(fēng)險(xiǎn)銷控表：黃紅白40本錢目標(biāo)管理

本錢動(dòng)態(tài)