談閑置宅基地再利用獲獎科研報(bào)告

談閑置宅基地再利用獲獎科研報(bào)告摘

要：城市化的發(fā)展使得農(nóng)村人口大量涌入城市，農(nóng)村閑置宅基地逐漸增多，加上農(nóng)村宅基地制度自身缺陷和監(jiān)管缺乏等問題的影響，相當(dāng)規(guī)模的農(nóng)村宅基地閑置，得不到充分利用。閑置宅基地問題對我國耕地利用和有效保護(hù)造成了不利影響。因此，閑置宅基地的再利用問題得到全社會的廣泛關(guān)注，提高閑置宅基地利用率，充分地保障村民的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村;閑置宅基地;再利用

隨著城市化的逐步推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村人口涌入城市，在城市定居，其農(nóng)村的房屋空置，宅基地閑置，資源不能得到合理利用。閑置宅基地的再利用成為農(nóng)村發(fā)展必須面對和解決的問題。閑置宅基地問題的解決需要公眾的集體參與，完善宅基地流轉(zhuǎn)、退出等相關(guān)機(jī)制，合理分配利益，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

一、閑置宅基地的概念

閑置宅基地可以理解為在一定時(shí)間內(nèi)未被充分利用的宅基地，包括三個(gè)方面，一是單純的未被利用的宅基地，二是沒有被以任何形式利用的超標(biāo)亂占用的宅基地，三是含有建筑物的宅基地的閑置。

二、閑置宅基地再利用的限制因素

1.農(nóng)村宅基地管理制度不完善

（1）農(nóng)村宅基地供需不適應(yīng)

農(nóng)村宅基地允許自愿有償進(jìn)行出租或者轉(zhuǎn)讓，但是實(shí)際上農(nóng)村宅基地的供給范圍有限，一般都是在農(nóng)村小范圍內(nèi)，而需求一方往往都是企業(yè)等市場主體，一般活躍于城鎮(zhèn)，供給和需求雙方不相適應(yīng)，導(dǎo)致閑置的宅基地不能得到充分的流轉(zhuǎn)和利用。

（2）農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰

目前的《物權(quán)法》只對占有權(quán)和使用權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，對農(nóng)民宅基地的使用有了一定的基本保障，但是對于出租、轉(zhuǎn)用和收益等的權(quán)利未做出明確的法律規(guī)定，農(nóng)民對于自己閑置的宅基地的出租和轉(zhuǎn)讓等沒有法律保障，無法保證農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收益，容易在宅基地轉(zhuǎn)讓或出租時(shí)產(chǎn)生矛盾，不利于農(nóng)村的和諧發(fā)展。

（3）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)有風(fēng)險(xiǎn)

宅基地是農(nóng)民居住的保障，是其安身立命的重要場所。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)仍然存在一些明顯的風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地等再利用行為對農(nóng)民利益沒有保證，如果宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場進(jìn)行交易，需要對其進(jìn)行大力監(jiān)督，防止宅基地被抵押或者耕地流失等問題，避免損害農(nóng)民權(quán)益。

2.農(nóng)村宅基地評估制度不完善

宅基地價(jià)值評估體系還正處于發(fā)展研究階段，對宅基地科學(xué)合理地進(jìn)行價(jià)值評估是出租、轉(zhuǎn)讓等使得宅基地再利用的前提與基礎(chǔ)，同樣以此為主要依據(jù)確認(rèn)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)的相關(guān)收益。大多學(xué)者對城鎮(zhèn)土地估價(jià)體系的研究更多，相應(yīng)的城鎮(zhèn)土地價(jià)格體系建立的比較完善，農(nóng)村宅基地價(jià)值評估研究相對匱乏，評估制度不完善，影響了閑置宅基地價(jià)值的確認(rèn)，因此其再利用也受到影響。

三、閑置宅基地再利用的方法

1.閑置宅基地分類再利用

如果閑置的宅基地能夠進(jìn)行改造利用，可以采取以下方法進(jìn)行。第一種，戶主與業(yè)主合作經(jīng)營，簽訂合同或協(xié)議，利用閑置宅基地開辦農(nóng)家樂等，戶主獲得分紅。第二種，戶主與業(yè)主簽訂租賃合同，直接將宅基地出租，業(yè)主獨(dú)立經(jīng)營，農(nóng)戶收取租金;第三種，將戶主閑置宅基地按市場價(jià)租入，將閑置宅基地進(jìn)行改造，建設(shè)集體公共文化活動場所，如活動室、圖書室、養(yǎng)老敬老中心等，有效實(shí)現(xiàn)閑置宅基地再利用。如果閑置的宅基地?zé)o法進(jìn)行改造利用，就進(jìn)行土地復(fù)墾，不再作為建設(shè)用地進(jìn)行使用。

2.完善宅基地價(jià)值評估制度

結(jié)合宅基地的功能和用途，把資產(chǎn)價(jià)值評估與非資產(chǎn)價(jià)值評估結(jié)合，從多方面考慮宅基地的價(jià)值，作出貼合市場的價(jià)值評估。例如，相同地區(qū)，綜合考量其未來發(fā)展的功能和用途，將宅基地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)和發(fā)展農(nóng)家樂等商業(yè)服務(wù)，其價(jià)值相差較大。另外，宅基地價(jià)值評估不僅要考慮其資產(chǎn)價(jià)值，也要考慮其非資產(chǎn)價(jià)值。隨著人們對文化的關(guān)注增多，某些區(qū)域宅基地的非資產(chǎn)價(jià)值也應(yīng)該考慮在內(nèi)，防止閑置宅基地的價(jià)值被低估，影響戶主合法利益。

3.完善宅基地再利用的保障政策

農(nóng)民與土地之間關(guān)系變遷需要在建立和完善新農(nóng)合、新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步建立和完善農(nóng)村社會保障制度，以適應(yīng)日益增多的農(nóng)村宅基地利用方式和功能的轉(zhuǎn)變，從根本上杜絕農(nóng)民非法超占、亂占宅基地的行為。另外，建立農(nóng)村閑置宅基地有償退出的機(jī)制，鼓勵(lì)村民自愿退出其宅基地。如果戶主自愿退還其已經(jīng)閑置的宅基地，政府應(yīng)該合理評估其價(jià)值，有償回收。在村里建立固定的宅基地交易場所，引入宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場機(jī)制，使得閑置宅基地有效流轉(zhuǎn)，得以再利用，發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值。

隨著新農(nóng)村的建設(shè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，閑置宅基地的問題如何得到合理解決格外重要。政府和村集體應(yīng)該加大對于閑置宅基地再利用問題的關(guān)注力度，解決農(nóng)村宅基地管理制度不完善、價(jià)值評估制度