房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理

第六章房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理.第一節(jié) 房屋維修與房屋維修管理一、房屋維修的概念房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或局部地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的開展，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。.二、什么是房屋維修管理房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕，技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量平安檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。.三、房屋維修管理三原那么〔一〕“經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用〞的原那么房屋維修管理要堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、平安、實(shí)用〞的原那么。經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程本錢管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修方案和方案；平安，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住平安；實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。.〔二〕“區(qū)別對待〞原那么根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。對于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。.〔三〕“效勞〞原那么在房屋維修管理上必須維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶效勞；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理效勞制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶效勞的思想，改善效勞態(tài)度，提高效勞質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的根本原那么。.第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋質(zhì)量管理房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修方案、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為作出投資方案提供依據(jù)。.房屋結(jié)構(gòu)是指根底、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等工程；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等工程；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、暖氣和特殊設(shè)備〔如消防栓、避雷針裝置、電梯〕等工程，對尚不能包括的房屋組成局部如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一局部。一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、根本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房。.〔二〕完損等級的評定1、房屋完損等級評定的要求〔1〕要求對整幢房屋進(jìn)行綜合評定。〔2〕要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上下為依據(jù)?！?〕要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)局部的地基根底，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。〔4〕要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險房標(biāo)準(zhǔn)。〔5〕要求對重要房屋評定等級嚴(yán)格復(fù)核測試。〔6〕對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。.2、房屋完損等級評定的根本做法房屋完損等級評定的根本做法可分為定期和不定期兩類。定期評定。定期評定一般是每隔()$年〔或按各地規(guī)定〕對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級的評定。不定期評定。不定期評定就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進(jìn)行檢查評定完損等級。一般在以下幾種情況下進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評定完損等級；第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評定完損等級；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級評定。.〔三〕危險房屋的評定與解危方法加強(qiáng)危險房屋檢查管理，組織好危險房屋的鑒定，并確定解危方法，是房屋質(zhì)量管理的主要任務(wù)。一般應(yīng)做好以下工作：1、制訂劃分危險房的標(biāo)準(zhǔn)房屋危險程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及以對周圍環(huán)境和整個房屋的危險程度而定，是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)又責(zé)任重大的工作。.〔1〕整幢危房。它是指房屋構(gòu)件大局部均有不同程度的損壞。已危及整幢房屋的平安，整幢房屋隨時有倒塌的可能，無維修價值?！?〕局部危房。它是指房屋構(gòu)件大局部結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對整幢房屋無太大影響。只要排除局部危險，就可繼續(xù)平安使用。〔3〕危險點(diǎn)。它是指房屋某個承重構(gòu)件或某項(xiàng)設(shè)施損壞，但對整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。.2、建立危險房屋鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定物業(yè)管理企業(yè)要設(shè)立房屋平安鑒定機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)鑒定標(biāo)準(zhǔn)，按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)受理申請，開展初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗(yàn)算、論證定性和簽發(fā)鑒定文書等程序。在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析根底上，確認(rèn)房屋建筑質(zhì)量及平安可靠程度。.3、確定解危方法，并監(jiān)督檢查排險情況對危險房屋的不同情況，可采取不同的解危方法。觀察使用法。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時觀察危險程度的房屋。處理使用法。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。停止使用法。這一方法適用于無修繕價值，又暫無條件撤除并不危及相鄰建筑和影響他人平安的房屋。整體撤除法。這一方法適用于整幢危房又無維修價值，隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)平安的房屋。.二、房屋維修施工管理物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊(duì)伍來完成，也可以通過招標(biāo)，通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊(duì)伍來完成。物業(yè)管理企業(yè)對自行完成的維修施工管理和由專業(yè)承包的維修施工管理是不同的。對專業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標(biāo)工作、維修工程設(shè)計(jì)和技術(shù)交底工作、維修施工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗(yàn)收和價款結(jié)算工作管理以及維修技術(shù)檔案資料管理。而對自行完成的房屋維修工程管理那么比專業(yè)承包的維修工程管理復(fù)雜。.〔一〕房屋維修施工管理的根本內(nèi)容〔1〕落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修方案、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)?！?〕做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作，包括做好住戶臨時遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等?！?〕制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進(jìn)行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。〔4〕大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。〔5〕加強(qiáng)對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。.〔二〕房屋維修施工管理的程序和方法1、制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。2、落實(shí)房屋維修施工任務(wù)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修方案和月度、季度施工作業(yè)方案落實(shí)施工任務(wù)。3、進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備施工組織與準(zhǔn)備是開工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對大型維修工程編制施工組織設(shè)計(jì)，對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工說明。.〔1〕維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容：!勘察施工現(xiàn)場，了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶，接通水電源并平整好場地。“準(zhǔn)備好經(jīng)批準(zhǔn)的維修工程設(shè)計(jì)方案和施工方案及圖紙。#落實(shí)資金、勞動力方案。$材料及構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場并保障供給，確保連續(xù)施工。.〔2〕大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的程序和內(nèi)容：

施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。組成大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的最根本骨架和最主要局部是維修施工總方案、施工總進(jìn)度和施工總平面圖。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是：.!了解和熟悉維修工程概況。包括維修工程地點(diǎn)、名稱、工程規(guī)模、維修內(nèi)容、工期預(yù)算費(fèi)用等。“確定施工方案。根據(jù)維修設(shè)計(jì)圖紙，劃分施工階段。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時間長和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。正確選擇施工機(jī)械和各種預(yù)制構(gòu)件的加工方案，確定冬雨季施工技術(shù)和保證維修施工質(zhì)量和平安的技術(shù)措施。#制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。根據(jù)施工設(shè)計(jì)方案和資金、勞動力、材料供給情況等，制訂施工進(jìn)度方案和工程概預(yù)算。$確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案。.〔3〕一般維修工程施工方案的內(nèi)容：!工程概況?！爸匾志植宽?xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又平安節(jié)約的技術(shù)措施。#單位工程形象化施工進(jìn)度方案。$施工現(xiàn)場平面圖?！?〕小型維修工程施工說明：小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質(zhì)和內(nèi)容、維修預(yù)算造價、平安質(zhì)量技術(shù)措施、舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容。.〔三〕進(jìn)行維修工程施工過程中管理維修施工方案管理。維修施工方案是按照施工總進(jìn)度方案要求，結(jié)合人力、物力、財力情況，根據(jù)上月實(shí)際完成的形象化進(jìn)度而制訂的下月維修施工方案。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。其管理的主要內(nèi)容是：第一，貫徹執(zhí)行方案。月度維修施工方案經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)把各項(xiàng)方案按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個人；第二，催促檢查方案保質(zhì)保量平安完成情況?？刹扇I(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的方式，專業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。.維修施工技術(shù)管理。維修施工技術(shù)管理就是指對房屋維修施工的各個技術(shù)環(huán)節(jié)和過程，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)管理，以保證房屋維修施工工程符合技術(shù)規(guī)定要求。維修施工質(zhì)量和平安管理。維修施工質(zhì)量和平安管理是指為保證和提高維修施工質(zhì)量，貫徹預(yù)防為主、保護(hù)職工人身平安和對業(yè)主負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。維修施工的材料管理直接影響施工方案與進(jìn)度和施工質(zhì)量與維修本錢。維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。為了更好地發(fā)揮機(jī)械設(shè)備的使用效果，就要加強(qiáng)管理。.〔四〕進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。房屋維修工程交驗(yàn)條件是按維修設(shè)計(jì)方案全部完成各項(xiàng)維修工程內(nèi)容，做到水、電路通和供暖通風(fēng)恢復(fù)正常，竣工圖和施工技術(shù)資料齊全。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格〞和“優(yōu)良〞兩種。物業(yè)管理企業(yè)對維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定，應(yīng)深入施工現(xiàn)場，采用多種檢測手段和科學(xué)方法才能實(shí)現(xiàn)。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。房屋維修竣工驗(yàn)收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理。.三、房屋維修行政管理物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕房屋是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照?城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定?，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。租賃私房的修繕那么由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。對于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險解危〞的強(qiáng)制措施，排險解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。.四、房屋維修檔案資料的管理物業(yè)管理企業(yè)在制訂房屋維修方案，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面：〔1〕房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料?！?〕現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料?！?〕房屋維修的技術(shù)檔案資料。.第三節(jié) 房屋維修工程的分類與考核房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。.一、小修工程〔一〕什么是小修工程小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下，并具有很強(qiáng)的效勞性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是工程簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時處理。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。.〔二〕小修工程范圍小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容：〔1〕屋面筑漏〔補(bǔ)漏〕、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等?！?〕鋼、木門窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。〔3〕修補(bǔ)樓地面面層，抽換個別楞木等?！?〕修補(bǔ)內(nèi)外墻抹灰、窗臺、腰線等?！?〕拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個別拱圈。拆換個別過梁等。〔6〕抽換個別檁條，接換個別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。〔7〕水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等?！?〕下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等?！?〕房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。.物業(yè)管理企業(yè)日常效勞的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主〔住戶〕的隨時報修這兩個渠道來收集取得的。.〔三〕編制小修工程方案通過走訪和接待報修等方式收集到的小修工程效勞工程后，應(yīng)分輕重緩急和勞動力情況，作出維修安排。對室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時安排組織人力搶修。對暫不影響正常使用的小修工程，均由管理人員統(tǒng)一收集，應(yīng)及時安排組織人力搶修。對暫不影響正常使用的小修工程均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)方案表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。.〔四〕落實(shí)小修工程任務(wù)管理人員根據(jù)急修工程和小修養(yǎng)護(hù)方案，開列小修養(yǎng)護(hù)單。房屋小修養(yǎng)護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo)料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、工程內(nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護(hù)單的管理人員變更或追加工程工程手續(xù)?！参濉潮O(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。.二、中修工程中修工程范圍主要包括以下一些維修內(nèi)容：〔1〕少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點(diǎn)的房屋維修?！?〕一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等?！?〕整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單工程的維修如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等等。.三、大修工程〔大修工程范圍〕大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容：〔1〕修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程?！?〕對整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程?！?〕對房屋進(jìn)行局部改建的工程?！?〕對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)搞震加固的工程。.四、翻修工程〔一〕翻修工程概念翻修工程是指原來的房屋需要全部撤除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進(jìn)行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點(diǎn)。由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價。一般翻修后的房屋必須到達(dá)完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。.〔二〕翻修工程適用范圍翻修工程主要適用于以下房屋的維修：〔1〕房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大局部損壞，有倒塌危險?！?〕因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋?！?〕地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋?！?〕主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價值的房屋?！?〕國家根本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。.五、綜合維修工程〔一〕綜合維修工程概念也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修〔全工程修理工程〕工程。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。綜合維修工程的費(fèi)用應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的10%以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計(jì)時可不單獨(dú)列出，可計(jì)入大修工程工程中。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)到達(dá)根本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。.〔二〕綜合性維修工程的適有范圍以下這些房屋需要進(jìn)行綜合性維修：該片〔幢〕大局部嚴(yán)重?fù)p壞?；蛞话阈該p壞需要進(jìn)行有方案維修的房屋。.六、房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的?！惨弧持黧w工程主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面根底等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時，不管哪一等級或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、平安、不留隱患?！捕衬鹃T窗及裝修工程這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。.〔三〕樓地面工程樓地面工程的維修牢固、平安、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修時應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面?！菜摹澄菝婀こ探?jīng)維修后的屋面必須確保平安，不滲漏，排水暢通?！参濉衬ɑ夜こ棠ɑ夜こ虘?yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動、不剝落。.〔六〕油漆粉飾工程油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆各內(nèi)外墻涂料以及地面料，應(yīng)制訂養(yǎng)護(hù)周期進(jìn)行保養(yǎng)。〔七〕金屬構(gòu)件經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、平安、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保存價值的應(yīng)撤除。〔八〕其他工程房屋其他局部的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住用戶平安，改善住用戶條件。.七、房屋維修工程考核指標(biāo)房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理效勞質(zhì)量的重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo)：〔一〕房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上根本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證住〔用〕戶平安，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率到達(dá)90%〔新房屋除外〕。.〔二〕房屋維修工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量〔以建筑面積表示〕之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊(duì)人員。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。一般要求房屋維修工程量為&""’()人年$&!"’()人年。.〔三〕大、中修工程質(zhì)量合格〔優(yōu)良〕品率大、中修工程質(zhì)量合格〔優(yōu)良〕品率是指報告期經(jīng)評定到達(dá)合格〔或優(yōu)良〕品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量〔建筑面積表示〕之和，與報告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率到達(dá)!""#、優(yōu)良品率到達(dá)$"#%&"#。.〔四〕小修工程的考核指標(biāo)小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、效勞指標(biāo)和平安指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)?！?〕定額指標(biāo)。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作實(shí)績的指標(biāo)。包括人工定額和材料定額。人工定額是指每個小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量。.〔2〕效勞指標(biāo)。小修工程的效勞指標(biāo)走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)方案率和小修養(yǎng)戶及時率。走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)住〔用〕戶總戶數(shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。在計(jì)算走訪查房率時，假設(shè)在月度〔季度〕內(nèi)走訪同一戶超過一次的均按一戶計(jì)算。一般要求管理員月走訪查房率大于&"#以上，季走訪查房率等于!""#。.小修養(yǎng)護(hù)方案完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)方案內(nèi)工程的戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)方案安排的戶次數(shù)之比。小修養(yǎng)護(hù)方案完成率一般要求到達(dá)("#以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)方案率。小修養(yǎng)護(hù)及時率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。一般來說月〔季〕小修養(yǎng)護(hù)及時率要到達(dá)))#以上。.〔$〕平安指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。平安指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保住〔用〕戶和小修平安的指標(biāo)，包括事故率、違章率。要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與方案或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。.第四節(jié) 房屋維修管理的范圍一、房屋維修范圍房屋維修范圍是指房管部門應(yīng)負(fù)責(zé)修繕的公有出租的房屋工程工程的范圍。房屋維修范圍是劃分出租人〔主要指產(chǎn)權(quán)人〕或承租人承擔(dān)修繕責(zé)任，提負(fù)修繕費(fèi)用的界限。從上述意義來講，某項(xiàng)工程是否應(yīng)由房管部門來維修，其判定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三個。.〔一〕產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)這是重要的標(biāo)準(zhǔn)，即由房管部門負(fù)責(zé)修繕的房屋必須是由房管部門所經(jīng)營管理的公產(chǎn)代管產(chǎn)或委托管理的房屋及其附屬設(shè)備。私產(chǎn)〔包括單位自管房〕或者是在公產(chǎn)房內(nèi)屬于用戶自己搭建的房屋、自添的設(shè)備。均應(yīng)由用戶〔或產(chǎn)權(quán)人〕自行負(fù)責(zé)修繕。對已售出的房屋修繕，實(shí)行有償效勞，同棟異產(chǎn)毗連的房屋，如直管房和私房結(jié)構(gòu)相連，直管房和單位自管房結(jié)構(gòu)相連等，其修繕范圍的劃分，除明確屬于各自單獨(dú)使用的局部由各自負(fù)責(zé)修繕外，對于涉及到雙方共同使用的屋面、樓層承重結(jié)構(gòu)局部的維修，事先各方應(yīng)訂立協(xié)議，原那么上由各方按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。.〔二〕損壞原因標(biāo)準(zhǔn)但凡屬于房管部門經(jīng)營或委托代管的房屋，由于自然損壞或因不可抗拒的事故，如震災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等造成的損壞，由房管部門負(fù)責(zé)修繕。但凡由用戶使用不當(dāng)或成心破壞等責(zé)任事故而造成的損壞，不但應(yīng)由用戶負(fù)責(zé)修繕，其情節(jié)嚴(yán)重者，還應(yīng)追究其損壞公物的責(zé)任，并催促用戶或責(zé)任者限期修復(fù)。.〔三〕工程工程標(biāo)準(zhǔn)屬于房管部門經(jīng)營或代管的，又是屬于自然損壞的，原那么上應(yīng)由房管部門修繕，但又要根據(jù)該工程工程是屬于修繕工程還是屬于改善工程，分輕重緩急，區(qū)別對待?！?〕原有的建筑、裝修、設(shè)備損壞等，屬于必修工程應(yīng)予以修復(fù)。〔2〕屬于改善工程，應(yīng)根據(jù)需要與可能適當(dāng)安排。〔3〕提高房屋結(jié)構(gòu)能力的修繕有：!加強(qiáng)房屋抗震能力。在房屋進(jìn)行大修時，可以按抗震加固標(biāo)準(zhǔn)和采取抗震加固措施進(jìn)行施工。"注意蟻害的防治。對房屋定期進(jìn)行蟻情檢查，發(fā)現(xiàn)蟻情，及時滅治和維修。#注意房屋修繕與防火、防風(fēng)、防洪、防雷等相結(jié)合。.二、房屋維修質(zhì)量管理〔一〕房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容房屋維修質(zhì)量管理的具體內(nèi)容有房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評定，為編制房屋維修方案、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、繪制修繕工程概預(yù)算作出投資方案提供依據(jù)。房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評定大體上可分為房屋完損等級鑒定和房屋平安檢查鑒定?！捕撤课萃険p等級鑒定房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)理等級。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的工程、統(tǒng)一的評定的方法，對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好損壞等級評定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。.三、房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類房屋建筑結(jié)構(gòu)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)通?？捎腥N分類方法：〔1〕按主要承重構(gòu)件材料分類，可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)以及其他結(jié)構(gòu)。〔2〕按結(jié)構(gòu)布置情況分類，可分為框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框—支結(jié)構(gòu)。巨型〔吊掛〕結(jié)構(gòu)?！?〕既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類方法。.四、房屋建筑構(gòu)造房屋建筑構(gòu)造一般是由根底、墻體、梁、柱屋頂、樓地面、樓梯〔高層設(shè)電梯〕和門窗、陽臺、雨篷等部位組成。作為房屋完損等級評定時需鑒定的部位通常包括：〔1〕結(jié)構(gòu)局部：包括根底、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等工程；〔2〕裝修局部：包括門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等工程；〔3〕設(shè)備局部：包括水衛(wèi)、電照、暖氣及特殊設(shè)備〔如消防檢、避雷針裝置、電梯〕等工程。對有些組成局部中尚不能包括的局部，如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并入一個局部。.五、建筑物根本構(gòu)造建筑物的類型多種多樣，包括住宅、寫字摟、商場、工業(yè)廠房或倉庫等。概括起來，建筑物可以分為以下兩種民用建筑〔含公共建筑〕和工業(yè)建筑在實(shí)際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構(gòu)造，以便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)及修繕工作。這也是物業(yè)管理人員必須掌握的專業(yè)知識之一。.〔一〕民用建筑〔含公共建筑〕〔1〕根底〔2〕墻體?！?〕樓板。樓板包括結(jié)構(gòu)層和天花、地面裝飾?！?〕屋頂。屋頂包括結(jié)構(gòu)層、防水層和隔熱層。〔二〕工業(yè)建筑工業(yè)建筑指廠房、貨倉塔架、坑池、煙囟等?！?〕廠房類型。貨倉除特殊物品貨倉以外〔如冷庫〕，與廠房的建筑結(jié)構(gòu)大致相同。〔2〕單層廠房主要構(gòu)件的形式?！?〕工業(yè)建筑的裝飾和其他。.六、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分〔一〕房屋完損的四個標(biāo)準(zhǔn)各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成局部的各個工程的完好或損壞程度來劃分的，將房屋完損狀況分成四個標(biāo)準(zhǔn)：〔1〕完好標(biāo)準(zhǔn)；〔2〕根本完好；〔3〕一般損壞標(biāo)準(zhǔn)；〔4〕嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。.〔二〕房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成局部的完好、損壞程度，房屋的完損等級即房屋質(zhì)量評定分為以下五個等級：〔1〕完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的?！?〕根本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)根本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修根本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀根本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。.〔3〕一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。局部構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有局部老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件?！?〕嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建?！?〕危險房。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用平安的房屋〔詳見建設(shè)部頒發(fā)的"#$%—&’?危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)?〕。.七、房屋完損等級評定方法〔1〕鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定?！?〕其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定。其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類型的房屋〔通俗稱簡易結(jié)構(gòu)〕。此類結(jié)構(gòu)的房屋，在評定完損等級時按以上兩種方法評定。.八、評定房屋完損等級應(yīng)本卷須知〔1〕評定房屋完損等級是根據(jù)評定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成局部的各項(xiàng)完損程度的根底上，對整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評定?！?〕在評定房屋完損等級時，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)。嚴(yán)格按建設(shè)部公布的?房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)?中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來代替、劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的上下來代替評定房屋完損等級。.〔3〕評定房屋完損等級時，特別要認(rèn)真對待結(jié)構(gòu)局部完損程度的評定，這是因?yàn)槠渲械鼗?、承重?gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件。假設(shè)地基根底、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)完損程度不在同一個完損標(biāo)準(zhǔn)時，那么以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定?！?〕完好房屋結(jié)構(gòu)局部中各項(xiàng)一定都要到達(dá)完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。.〔5〕評定房屋完損等級時，假設(shè)超過允許的下降分項(xiàng)的范圍時，那么整幢房屋完損等級可下降一個等級，但不能下降到危險房屋的等級?！?〕評定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險房屋的標(biāo)準(zhǔn)。〔7〕在遇到對重要房屋評定完損等級時，必要時應(yīng)對地基根底、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或測試過后才能確定基完程度。〔8〕正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評定。〔9〕危險房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評定方法另按建設(shè)部公布的"#$%—&’?危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)?進(jìn)行?！?0〕評定房屋完損等級時，遇到公私房交叉假設(shè)公房無屋面、承重墻、根底等，其評定方法不宜本方法進(jìn)行，可視實(shí)際損壞的程度評定。.九、評定房屋完損等級的根本做法房屋完損等級的評定可分為定期和不定期兩類：〔1〕定期評定房屋完損等級，一般每隔$年)%年〔或按各地規(guī)定〕對所管的房屋進(jìn)行全面的逐幢完損等級評定。這種評定因其面廣量大，其根本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備〔包括制定評定工作方案、建立評定組織、評定人員進(jìn)行培訓(xùn)等〕；實(shí)施查勘；統(tǒng)計(jì)匯總等三個階段。.〔2〕不定期進(jìn)行房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況：1、根據(jù)氣候特征，如雨季、臺汛、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評定完損等級；2、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評定完損等級；3、接管新建房屋后，要進(jìn)行評定完損等級。4、房屋平安檢查鑒定.房屋是長期耐用消費(fèi)品，需要經(jīng)常維修保養(yǎng)。隨著年代增長，房屋結(jié)構(gòu)的各局部構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素，其強(qiáng)度會大大削弱。有些構(gòu)件損壞到一定程度，就會產(chǎn)生危險點(diǎn)。如果不及時修理或加固，就會發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋，就稱為危險房屋。有的原屬一般損壞房屋，不進(jìn)行維修保養(yǎng)，也會向嚴(yán)重?fù)p壞方面轉(zhuǎn)化。因此房屋檢查和危險房屋鑒定，就成為房屋維修管理的一項(xiàng)經(jīng)常性任務(wù)。.十、造成房屋損壞的原因造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種：1、自然因素房屋建筑物因在自然界中，經(jīng)常受到日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲及干濕冷熱等氣候變化影響，使其構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落和老化等侵蝕，質(zhì)量引起變化。如木材的腐爛蛀朽，磚瓦的風(fēng)化，鐵件的銹蝕，鋼筋混凝土的漲裂，塑料的老化等尤其是構(gòu)件的外露局部更加損壞。.2、人為因素