蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告以及應(yīng)用

蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用

蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用蘇州老城區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州地理板塊劃分蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用什么是鄰里中心？鄰里中心是源于新加坡的新型社區(qū)服務(wù)概念，其實(shí)質(zhì)是集合了多種生活服務(wù)設(shè)施的綜合性市場(chǎng)。鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞12項(xiàng)居住配套功能“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)；鄰里中心不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為‘區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心開發(fā)建設(shè)的一個(gè)新的里程碑’”。[蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用鄰里中心的概念及形成新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三種類型：1、每1000～1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里商店2、每6000～8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心3、每40000～60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心鄰里商店—以經(jīng)營生活必需品為主

商店組合為：普通日用品商店和餐廳鄰里中心—以經(jīng)營中檔商品為主

商店組合為：普通日用品商店、診療所、餐館、零售中心新鎮(zhèn)中心—以經(jīng)營高檔商品為主

商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司以

及高檔商品、商店、餐館、快餐店蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用鄰里中心的特色1、規(guī)模適中——為社區(qū)或片區(qū)服務(wù)2、人性化——更有人情味，充分體現(xiàn)包容、寬容、謙和3、集中化——建立了企業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)范化的新型社區(qū)商業(yè)模式4、休閑化——以餐飲娛樂休閑購物為主要服務(wù)功能5、有凝聚力——圍合空間聚集人氣、商氣、使其不易分散和分流鄰里中心的定位鄰里中心均為與住宅分離的獨(dú)立建筑，與小區(qū)開發(fā)總量的配套比例約為3%，區(qū)內(nèi)其他地方不建路面點(diǎn)、宅下店。這樣不僅避免了重復(fù)建設(shè)，還實(shí)現(xiàn)了便民服務(wù)與市容市貌，城市交通、居住環(huán)境的高度統(tǒng)一。鄰里中心是區(qū)別于百貨公司、超市、賣場(chǎng)、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。鄰里中心的選址是均勻分布的，與普通的商業(yè)中心必須建在有人氣的地方不同，鄰里中心大多是建在商業(yè)氣氛不夠濃厚的新社區(qū)。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用鄰里中心的業(yè)態(tài)配比鄰里中心從本質(zhì)上說仍然是一個(gè)集成化的商業(yè)中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市以及商業(yè)街又有所不同，在其功能定位上主要以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)（80%），其中餐飲部分為40～50%，向社區(qū)居民提供高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能。鄰里中心同時(shí)需定位12項(xiàng)必備功能（銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容沒法、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、菜場(chǎng)、社區(qū)門診）鄰里中心改變了傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)業(yè)“小而散”的形態(tài)，打破了沿街為市的傳統(tǒng)底商模式，而將這些商鋪集中到住宅區(qū)的中心，既解決了沿街底商與小區(qū)居民的矛盾，又為小區(qū)居民提供了更大的便利。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用鄰里中心的優(yōu)勢(shì)與傳統(tǒng)沿街底商相比，鄰里中心在社區(qū)商業(yè)形態(tài)上有著非常明顯的優(yōu)勢(shì)。1、租金優(yōu)勢(shì)：租金水平是衡量一個(gè)商業(yè)體是否成功的直接標(biāo)準(zhǔn)，以調(diào)查的湖東鄰里中心為例，他的一樓租金在120元/月/平米，而同地段的沿街底商只有租金在80元/月/平米，鄰里中心的商鋪價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于沿街底商2、主力店優(yōu)勢(shì)：鄰里生鮮，鄰里超市是鄰里中心的小型主力店，起到了很好的吸引人流的作用，而沿街底商因?yàn)槎际巧仜]有人群的聚集效果。而主力店也是鄰里中心作為集中商業(yè)存在的必要條件。3、合理的業(yè)態(tài)布局：鄰里中心零售、餐飲、休閑娛樂的比例大致為5：3：2，符合商業(yè)體業(yè)態(tài)的黃金比例，在功能布局上合理且完善，而沿街底商在業(yè)態(tài)上一般沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。4、統(tǒng)一的經(jīng)營管理：統(tǒng)一經(jīng)營管理一方面創(chuàng)造了品牌，帶來了可復(fù)制化的模式，另一方面也大大降低了物業(yè)管理成本。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心簡(jiǎn)介

蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月，公司在開發(fā)、運(yùn)營等方面形成了中國式“鄰里中心”完整、獨(dú)特的經(jīng)營理念，商業(yè)和公益項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，企業(yè)效益和社會(huì)效應(yīng)協(xié)同提高，完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合，努力實(shí)現(xiàn)“消費(fèi)者、經(jīng)營者、股東”三滿意，得到中新兩國政府的一致肯定，成為蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)的成功典范之一。

自1998年中國第一座鄰里中心建成以來，公司堅(jiān)持以“政府引導(dǎo)、企業(yè)投入、市場(chǎng)化運(yùn)作”為原則，自加壓力、開拓進(jìn)取，企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)提升，不僅較好地滿足了居民的日常生活需要，完善了園區(qū)商業(yè)功能布局，也為中國新型商業(yè)服務(wù)模式的改革與發(fā)展做出了探索、積累了經(jīng)驗(yàn)。

目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已運(yùn)營有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑、方洲8座鄰里中心，總投入近5.3億元，總建筑面積超過16萬平米。鄰里中心對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目都精益求精，將其建設(shè)成區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)亮點(diǎn)，并帶動(dòng)周邊住宅品質(zhì)的提升。

鄰里中心專注于“居住區(qū)商業(yè)中心”的開發(fā)運(yùn)營，成功改寫國內(nèi)“社區(qū)商業(yè)”定義，創(chuàng)立了“以房屋租售為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場(chǎng)需求做功能定位、以所有者身份進(jìn)行行業(yè)管理”的特有模式，并創(chuàng)新提出“居住商業(yè)，品質(zhì)生活”的企業(yè)定位。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用蘇州工業(yè)園區(qū)部分鄰里中心位置分布蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用蘇州工業(yè)園區(qū)部分鄰里中心展示湖東鄰里中心玲瓏鄰里中心翰林鄰里中心新城鄰里中心貴都鄰里中心師惠鄰里中心蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用其他地區(qū)鄰里中心展示太倉港鄰里中心科技城鄰里中心南通鄰里中心木瀆金峰鄰里中心蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用鄰里中心個(gè)案調(diào)研1、翰林鄰里中心2、湖東鄰里中心3、方洲鄰里中心蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用1、翰林鄰里中心簡(jiǎn)介翰林鄰里中心：位于園區(qū)林泉街598號(hào)，2008年9月19日開業(yè)，建筑面積約23,000平方米，是“小硅谷”的配套服務(wù)工程。翰林鄰里中心由南北兩棟大樓組成，北樓為兩層框架結(jié)構(gòu)，南樓為九層內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)，一期項(xiàng)目建筑面積2.3萬平方米，位于園區(qū)獨(dú)墅湖東岸，距獨(dú)墅湖隧道2公里，地處仁愛路、林泉街交界處。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心周邊板塊南京大學(xué)文星廣場(chǎng)翰林緣社區(qū)建屋海德花園社區(qū)翰林小學(xué)幼兒園濕地公園蘇州大學(xué)人民大學(xué)西安交大港大思培學(xué)院高德國際學(xué)校蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心以及周邊圖片展示蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心附近學(xué)校集錦1、中國人民大學(xué)國際學(xué)院2、蘇州大學(xué)3、南京大學(xué)蘇州研究學(xué)員4、西交利物浦大學(xué)5、港大思培學(xué)院蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心入駐業(yè)態(tài)及租金分析翰林鄰里中心一樓沿街租金平均水平在4.5元／平米／天

帝慕愛咖啡烘培面積在120平米左右，租金在19.7萬元/年二樓餐飲城，租金平均水平在2.5元／平米／天

后莊福建酸菜魚面積在400平米，租金在30萬元／年蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心平面圖及入駐商家交通銀行中國電信中國移動(dòng)通信CHINAMOBLE溫莎仕洗衣柯達(dá)沖印禮安醫(yī)藥冬冬修理鋪洞庭山供水菲沃斯琴行名匠快修蝶雅美甲喵喵小鋪吳良材眼鏡華潤超市百媚生化妝品緣·唯衣維克多超市動(dòng)漫大道捷優(yōu)圖文一層平面圖8586服飾麗人軒服飾蝶雅服飾專賣野力服飾迪士尼專賣歐嘉霓化妝品麥當(dāng)勞McDonald's圣麥西餅鄰里生鮮都可茶飲香草葉咖啡上上層烘焙帝·愛慕來伊份鄰里假日酒店諾曼琦服飾米特服飾水晶鞋榮泰文化酷客服飾蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心平面圖及入駐商家二層平面圖味得愛韓國料理川上火鍋隴上火鍋四季伊人瑜伽歐潔蔓美容經(jīng)典美發(fā)八音合歌城金仕臺(tái)球吧蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心入駐業(yè)態(tài)配比表業(yè)態(tài)分布翰林鄰里中心商鋪數(shù)量比例連鎖超市及便利店23.45%食品、甜品店46.90%專業(yè)店58.62%鄰里生鮮11.72%餐飲、娛樂1424.14%教育培訓(xùn)00.00%公共、生活服務(wù)1525.86%商務(wù)辦公及酒店11.72%管理11.72%銀行11.72%服飾、鞋類1424.14%合計(jì)58100.00%具體按照商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)，餐飲數(shù)量雖然比較少，但占面積很大，占到項(xiàng)目總體體量的30％左右。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用翰林鄰里中心小結(jié)項(xiàng)目四周集中國內(nèi)多所高級(jí)院校（如人民大學(xué)、蘇州大學(xué)、南京大學(xué)、西安交大等）、文星廣場(chǎng)、翰林小學(xué)、翰林幼兒園、翰林緣和建屋海德花園兩個(gè)大型社區(qū)；翰林鄰里中心主要建立在獨(dú)墅湖高校園區(qū)基礎(chǔ)上，消費(fèi)基本以學(xué)生為主，另周邊2個(gè)大型社區(qū)，近6000戶，擁有充足的人流量；周邊社區(qū)商業(yè)沒有底商形態(tài)，即使有也以獨(dú)立的物業(yè)來進(jìn)行經(jīng)營，社區(qū)環(huán)境非常好；租金調(diào)查：翰林鄰里中心一樓沿街租金平均水平在4.5元／平米／天

帝慕愛咖啡烘培面積在120平米左右，租金在18萬/年二樓餐飲城，租金平均水平在2.5元／平米／天

后莊福建酸菜魚面積在400平米，租金在30萬元／年蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用2、湖東鄰里中心簡(jiǎn)介湖東鄰里中心位于園區(qū)星湖街178號(hào)，2004年8月正式運(yùn)營，建筑面積約30,000平方米；湖東鄰里中心由三幢建筑組成：1／南樓集中餐飲功能，分別有中西式快餐，和各層次中外餐飲店五家；2／北樓集中生鮮店，衛(wèi)生服務(wù)站和文體中心等公益功能，并設(shè)置了生活必備的零售商業(yè)。

3／主樓為超市及社區(qū)服務(wù)中心。

蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心周邊板塊楓情水岸東湖春之韻金湖灣花園湖畔天城第五元素社區(qū)歐洲城東湖大郡金雞湖花園別墅區(qū)伊頓小鎮(zhèn)置地澳韻花園東湖大郡南山巴黎印象湖東鄰里中心蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心平面圖南

樓主

樓北

樓蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心以及周邊圖片展示蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心平面圖及業(yè)態(tài)一樓平面圖蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用一樓入駐商家列表蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心平面圖及業(yè)態(tài)二樓平面圖鄰里撞球館現(xiàn)代琴行萬象健身糖老虎/齙牙兔鄰里中心管理部市圖書館湖東分館渝味軒/東臨閣大酒店蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用三樓平面圖蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用二～三樓入駐商家列表蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心入駐業(yè)態(tài)配比表業(yè)態(tài)分布湖東鄰里中心商鋪數(shù)量比例連鎖超市及便利店21.90%食品、甜品店43.81%專業(yè)店109.52%鄰里生鮮10.95%餐飲、娛樂76.67%教育培訓(xùn)1716.19%公共、生活服務(wù)3533.33%商務(wù)辦公及酒店21.90%管理21.90%銀行32.86%服飾、鞋類2220.95%合計(jì)105100.00%具體按照商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)，餐飲數(shù)量雖然比較少，但占面積很大，占到項(xiàng)目總體體量的30％以上。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用租金調(diào)查：湖東鄰里中心一樓沿街租金

北樓田品店

面積在50平米左右，租金在12萬/年

主樓內(nèi)商一樓

面積在160平米，租金在12萬元／年蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用湖東鄰里中心小結(jié)湖東鄰里中心擁有規(guī)模集聚效應(yīng)，在保持12項(xiàng)基本功能（超市、銀行、郵政通訊、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、文體中心、鄰里生鮮店和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心）的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持特色經(jīng)營，以其更全面的功能和更齊全的配套和為周邊兩萬多人的大型社區(qū)組團(tuán)住宅，為湖東區(qū)域消費(fèi)群體提供綜合性、全方位、各層次的購物、休閑和生活服務(wù)。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用3、方洲鄰里中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)方洲路及津梁街交匯口，東側(cè)靠河道，南側(cè)為方洲路，西側(cè)隔津梁街與園區(qū)三中相望，北側(cè)毗鄰華潤購物廣場(chǎng)。地塊南北向長約83米，東西向長約239米，占地面積19969.46平方米，建筑面積約28000平方米。項(xiàng)目于2011年1月10日正式開業(yè)。方洲鄰里中心整體由三塊以三層樓高為主的建筑組成：正方形的A區(qū)，長方形B區(qū)以及群落狀個(gè)體相對(duì)獨(dú)立的餐飲區(qū)，B區(qū)及餐飲區(qū)之間形成了一條概念內(nèi)街。且擁有7,500平方米的大型室內(nèi)停車場(chǎng)，可停放186輛中小型汽車。方洲大廈惠及周邊三公里范圍內(nèi)樓盤26個(gè)，近9萬多戶數(shù)人口，規(guī)劃人數(shù)約30萬人。

蘇州第一家KFC汽車餐廳，E-KIDSISLAND兒童主題樂園，MANNINGS護(hù)理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社區(qū)一站式服務(wù)中心、精品鄰里生鮮超市等蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用平面圖以及入駐商家一樓平面圖奧灶面方洲店沁園湘方洲店鄰語軒餐廳艾大米快餐YY小煮艾大米快餐蘇阿姨來哉、大煨私房面克莉絲汀燕思巢韓國石鍋拌飯和之味果C-100港式甜品坊來伊份都可奶茶COCO三萬昌盛世煙酒洞庭山百草園曼都美發(fā)好搭檔港式快捷洗衣城市之間INCITY移動(dòng)禮安醫(yī)藥工商銀行蘇州星湖支行家具修理鋪地下室晟昌眼鏡美明飾品店柯達(dá)萬寧mannings生鮮超市蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用平面圖以及入駐商家二樓平面圖貝生少兒美語文體中心大拇歌兒童情商天地貝斯琴行威蘭培正逗點(diǎn)早教中心精工坊九州數(shù)碼店學(xué)而思書店優(yōu)姿化妝品FASHIONSUE璀璨服飾店格調(diào)服飾店格蕾詩芙伊曼麗佳成洋服完美生活徐嵐皮藝坊紅豆家居紅袖坊樂扣韓國館LOCKNLOCKPLUS108號(hào)服飾水蘭之家家紡學(xué)而思書店百臣男裝艾秀雅軒安吉兒蓓斯特服飾店多彩屋鄰語軒餐廳雨潼789新概念火鍋料理陸記私房菜館米蘿咖啡百歲魚餐飲蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用平面圖以及入駐商家三樓平面圖靚點(diǎn)時(shí)尚電子行蘇州乖小丫小兒推拿秀童年發(fā)藝萬象跆拳道伊索兒童攝影蜜蜂花DIY快樂吧愛樂游兒童游樂場(chǎng)小手拉大手皇足一號(hào)佐登妮絲美容SPA生活館百歲魚餐飲小象水吧川御天下方洲店鄰語軒雨潼789新概念火鍋料理冬已迷糊娃娃嬰知島幫登少年生活館KISSTHEBABY嬰知島小豬斑納方洲店九色鹿媽咪寶貝蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用方洲鄰里中心入駐業(yè)態(tài)配比表業(yè)態(tài)分布方洲鄰里中心商鋪數(shù)量比例連鎖超市及便利店11.03%食品、甜品店77.22%專業(yè)店88.25%鄰里生鮮11.03%餐飲、娛樂1919.59%教育培訓(xùn)66.19%公共、生活服務(wù)1818.56%商務(wù)辦公及酒店11.03%管理11.03%銀行22.06%服飾、鞋類3334.02%合計(jì)97100.00%蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用方洲鄰里中心小結(jié)方洲鄰里中心擁有規(guī)模集聚效應(yīng)，北側(cè)大型超市華潤萬家正在建設(shè)中，項(xiàng)目周邊早期形成的大規(guī)模社區(qū)人群，使其在暫時(shí)缺乏品牌超市的情況下，經(jīng)營情況很好。方洲鄰里中心擁有蘇州第一家KFC汽車餐廳，E-KIDSISLAND兒童主題樂園，MANNINGS護(hù)理用品，LOCCK&LOCK家居精品店，具備其他鄰里中心無法比擬的優(yōu)勢(shì)，另華潤萬家超市即將入駐周邊，將更大的促進(jìn)商業(yè)氛圍的提升。蘇州鄰里中心調(diào)研報(bào)告和應(yīng)用鄰里中心調(diào)研總結(jié)蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)主要以鄰里中心為主要商業(yè)形態(tài)，政府對(duì)于住宅等項(xiàng)目開發(fā)上，控制住宅的底商規(guī)模以及位置，盡量促成集中化，統(tǒng)一管理，提升住宅小區(qū)整體環(huán)境和品質(zhì)，使城市形象大為