房地產(chǎn)金融-個人住房貸款

房地產(chǎn)金融

───第5章個人住房貸款■理解概念■熟悉流程■掌握計算■善于運用教學(xué)目標：■教師講授教學(xué)方法：■學(xué)生思考■學(xué)以致用

概念種類特征性質(zhì)擔(dān)保方式住房置業(yè)擔(dān)保月等額歸還等額本金歸還遞增式歸還漂浮式按揭貸款可變利率按揭貸款逆向年金抵押貸款自營性個人住房貸款住房公積金個人住房貸款住房組合貸款運作工具教學(xué)內(nèi)容:

概述課程目錄個人住房貸款概述

5.1個人住房貸款工具5.2個人住房貸款的運作5.3一、個人住房貸款金融機構(gòu)向購置、建造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款，是一種中長期消費性貸款。二、種類資金來源交易形態(tài)貸款用途住房類型商業(yè)性貸款公積金貸款組合性貸款首次交易住房貸款再交易住房貸款個人購置貸款個人大修住房貸款購置經(jīng)濟適用房住房貸款個人購置住房貸款三、特征、性質(zhì)

零售性

貸款期限長分期歸還性償還期按揭合同買賣合同月供樓按揭人買樓權(quán)保證期按揭人所有權(quán)保留期按揭期限如下圖個人住房貸款的實質(zhì)是房地產(chǎn)按揭，是購房者〔按揭人〕在按揭合同期限內(nèi)向金融機構(gòu)〔按揭權(quán)人〕租樓，按揭期滿買樓的一種法律行為。以所購住房做抵押抵押加連帶責(zé)任保證SystemFeatures質(zhì)押擔(dān)保連帶責(zé)任擔(dān)保四、擔(dān)保方式（5種）抵押加購買住房貸款五、住房置業(yè)擔(dān)保1.概念：依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。2.作用：支持個人住房消費、開展個人住房貸款業(yè)務(wù)、保障債權(quán)實現(xiàn)。借款人具有完全民事行為能力有所在城鎮(zhèn)正式戶口或有效居留的身份證件收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有歸還貸款本息的能力已訂立合法有效的住房購銷合同已足額繳納購房首付款符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其它條件3.申請置業(yè)擔(dān)保的借款人需具備的條件：4.置業(yè)擔(dān)保的程序：

借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保（申請條件）

擔(dān)保公司受理借款人的申請

（嚴審資信）

簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù)

（主從合同，擔(dān)保的保證期間）

解除擔(dān)保（借款人不能按時償還貸款時）六、相關(guān)概念補充1.貸款價值比率:也稱貸款成數(shù)，指貸款金額占所購房地產(chǎn)價值的比率〔目前規(guī)定，不超過所購房地產(chǎn)價值的70%〕。2.歸還比率：借款人分期歸還貸款的數(shù)額占同期收入的比率，是銀行衡量貸款申請人歸還能力的一個指標。3.貸款余額：分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的歸還之后尚未歸還的貸款本金數(shù)額。4.按揭VS月供:按揭--以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。月供--指在以銀行按揭方式購置商品房、機動車輛等時，根據(jù)貸款協(xié)議的規(guī)定，貸款人應(yīng)當(dāng)在還款期間內(nèi)，每月向貸款銀行支付的月還款額，包括本金局部和相應(yīng)的利息。

請思考：按揭和月供的異同點有哪些？5.抵押貸款VS按揭貸款:債務(wù)承擔(dān)手段不同債權(quán)債務(wù)參與人不同債務(wù)資金運用及目的不同審查債務(wù)人的資信重點不同………

請思考：兩者的不同點主要表現(xiàn)在哪些方面？6.現(xiàn)房VS期房:現(xiàn)房--指消費者在購置時具備即買即可入住的商品房。期房--指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止所出售商品房。7.大產(chǎn)證VS小產(chǎn)證大產(chǎn)證--開發(fā)商就該樓盤辦理的產(chǎn)權(quán)證件。小產(chǎn)證--辦理到個人手中的所有證。異同點：買房子先有大證才能辦小證；大證辦理后房管局里有備案，小證才可以開始辦理。課程目錄個人住房貸款概述

5.1個人住房貸款工具5.2個人住房貸款的運作5.3等額本金歸還按揭貸款〔CAM〕個人住房貸款工具月等額歸還按揭貸款〔CPM〕遞增式歸還按揭貸款〔GPM〕可變利率按揭貸款〔ARM〕漂浮式按揭貸款（BM）逆向年金抵押貸款〔RAM〕●

概念

(ConstantPaymentMortgage)指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少?！?/p>

計算公式貸款本金=∑各期還款額現(xiàn)值A(chǔ)=P×[（1+i）n×1/（1+i）n－1]A:月還款額P:貸款本金i:

月利率

n:還款期數(shù)（以月計息）教學(xué)進程月等額歸還按揭貸款〔CPM〕●適用范圍適合于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。●

計算公式但在整個貸款期內(nèi)，利率并不是一成不變的，遇到法定利率調(diào)整：貸款期限≤一年---實行合同利率；貸款期限≥一年---于下年初開始，按調(diào)整后的利率重新計算月償還額。教學(xué)進程●月還款額結(jié)構(gòu)圖●月等額償還按揭貸款（CPM）練習(xí)題：某城市居民購置一套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款20萬，年利率5.04%，貸款期限15年，假設(shè)在整個貸款期限內(nèi)，利率未變，那么該居民每期歸還額是多少？概念

(ConstantAmortizationMortgage)指整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實際余額和合同利率計算支付，其每期償還額是遞減的。教學(xué)進程等額本金歸還按揭貸款〔CAM〕計算公式月本金＝貸款額÷期數(shù)

第一個月的月供=每月本金＋貸款額×月利率

第二個月的月供＝每月本金＋（貸款額－已還本金）×月利率值適用范圍適合于預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人。教學(xué)進程等額本金償還按揭貸款（CAM）月還款額結(jié)構(gòu)圖練習(xí)題：某城市居民購置一套住房，申請商業(yè)性個人住房貸款20萬，年利率5.04%，貸款期限15年，假設(shè)在整個貸款期限內(nèi)，利率未變，那么該居民第1期及第60期的月還款額是多少？CPM與CAM的區(qū)別：等額本金歸還按揭貸款〔CAM〕個人住房貸款工具月等額歸還按揭貸款〔CPM〕遞增式歸還按揭貸款〔GPM〕漂浮式按揭貸款〔BM〕可變利率按揭貸款〔ARM〕逆向年金抵押貸款〔RAM〕概念

(GraduatedPaymentMortgage)指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個月份，均以相等的額度償還。計算公式P＝M1×1/（1+i）×[1-xn/1-x]教學(xué)進程適用范圍適合于年輕人申請個人住房貸款。圖片示解：遞增還款方式對貸方來說，貸款的風(fēng)險增加了，相應(yīng)的利息收益大于CAM和CPM還貸方式。對于借方來說，最初的收入比較低，相對應(yīng)的最長還貸額也較低，隨著收入的不斷提高，還貸能力提高，還貸款也逐步提高，這有利于刺激和滿足居民個人住房貸款的需求。練習(xí)題：某居民家庭向銀行申請住房貸款30萬元購置一套住宅，年利率12%，貸款期限10年，最初6年還款額每年遞增7.5%，第6年開始采用等額歸還，試計算第一年的月還款額和第6年后的月歸還額是多少(用兩種方法計算)？等額本金歸還按揭貸款〔CAM〕個人住房貸款工具月等額歸還按揭貸款〔CPM〕遞增式歸還按揭貸款〔GPM〕漂浮式按揭貸款〔BM〕可變利率按揭貸款〔ARM〕逆向年金抵押貸款〔RAM〕概念

(BallonMortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于月償還方式計算的還款額，因而最后一次還款額大大高于以前的歷次還款。在漂浮式按揭還款中，因為實際償付額比月等額償付額低，所以月歸還額系數(shù)相當(dāng)于等額歸還方式的月歸還系數(shù)的一定比例，約為70%-80%之間。漂浮式按揭貸款〔BM〕指合同規(guī)定的利率可以浮動，這種浮動幅度是按事先預(yù)定的市場指標或雙方重新協(xié)商而定。概念

(AdjustableRateMortgage)可變利率按揭貸款〔ARM〕分類：1、隨價格水平調(diào)整的按揭貸款指借貸雙方只確定貸款的初始利率〔不考慮通貨膨脹〕，約定在一定時間后按照市場價格指數(shù)〔如消費指數(shù)〕對貸款余額進行調(diào)整。步驟：按合同約定利率和借貸條件來計算月還貸額；根據(jù)變化的市場價格指數(shù)來調(diào)整貸款余額；按市場價格指數(shù)調(diào)整的貸款余額和初始利率計算月還款額。2、可調(diào)整利率按揭貸款指住房貸款時，雙方確定一個略低于市場利率的初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，使之與市場利率一致。

初始利率是借款合同成立時雙方確定的利率，它是銀行為保證一定的有效利率而精心設(shè)計的，一般略低于市場利率，是銀行為吸引客戶而采取的一種手段。利率調(diào)整即考慮原先給予客戶的優(yōu)惠，又要考慮通貨膨脹。在實際中為了簡便計算，利率加上通貨膨脹率為調(diào)整后的市場利率。利率調(diào)整期可以使1年、3年、5年，一般以1年為一個調(diào)整期。

可調(diào)整利率貸款包括：

利率調(diào)整無上限的按揭貸款對利率調(diào)整有上限的按揭貸款對每期還貸額的調(diào)整幅度有限制的按揭貸款可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點：優(yōu)點：因利率可變，其初始利率較固定利率貸款的利率要低，可吸引更多的客戶；因初始利率低，還款額低，所以到達貸款標準的客戶多，有利于銀行在貸款時做更全面的評價；因利率可變，不會出現(xiàn)市場利率低而貸款利率高的象，迫使借款人違約、二次抵押、再抵押；由于利率隨市場而變，不會造成銀行利率風(fēng)險。缺點：由于利率是波動的，雖然城市利率低，但為了有升高的可能性，使貸款人利率風(fēng)險加大；利率變化過大、過頻會引起還款額大幅度上升，使借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性增大；較低的初始利率可能很快上升，借款人由低利率形成的還款額可能迅速消失；還款額過大的波動造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過大；利率每次變動都要雙方協(xié)商，交易本錢高。教學(xué)進程指貸款人逐月付給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵押合同期滿，借款人則一次性還貸。在國外，許多人退休后收入下降，致使生活水平受到影響，由金融機構(gòu)每月向其提供固定數(shù)額的貸款作為生活費用的補助，貸款期末（一般為10年）一次性償還貸款，作為逆向年金貸款，銀行所獲得的貸款收益是免稅的。概念

(ReverseAnnuityMortgage)逆向年金抵押貸款〔RAM〕實戰(zhàn)演練一：

實戰(zhàn)演練二課程目錄個人住房貸款概述

5.1個人住房貸款工具5.2個人住房貸款的運作5.3自營性個人住房貸款住房公積金個人住房貸款

組合性個人住房貸款個人住房貸款的程序、審批與發(fā)放、回收、違約責(zé)任及處置個人公積金住房貸款的特點、范圍、申請條件、貸款額度確定商業(yè)銀行貸款與住房公積金住房貸款的組合貸款個人住房貸款的審查〔需提交的材料〕個人住房貸款的審批和發(fā)放〔簽訂合同、公證〕個人住房貸款的回收〔還款方式〕個人住房貸款的違約責(zé)任及處置〔違約情形、違約的處置方式、抵押物與抵押權(quán)利的處置〕個人住房貸款的程序、提交材料、責(zé)任與處置自營性個人住房貸款2.個人住房貸款審查需提交的材料：身份證件復(fù)印件；貸款行認可的借款人歸還能力證明資料；合法有效的購置住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件；借款人用于購置住房的自籌資金的有關(guān)證明；房屋銷〔預(yù)〕售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證〔復(fù)印件〕；貸款行規(guī)定的其他文件和資料。3.個人住房貸款違約責(zé)任及處置：借款人的違約情形有哪些？違約的處置方式有？抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置方式？公積金住房貸款特點、范圍、條件、貸款額住房公積金個人住房貸款特點專項消費性貸款〔結(jié)合住房公積金概念、特點〕政策性貸款〔利率、首付款、期限方面的優(yōu)惠〕委托貸款〔結(jié)合住房公積金的管理和運營體系〕適用范圍購置自住住房；建造、修建、大修自住住房申請條件貸款申請人應(yīng)是繳存住房公積金的職工；職工申請住房公積金貸款只能用于購置、建造、翻建、大修自住住房。貸款額確實定標準：不得高于按照借款人住房公積金賬戶儲存余額的倍數(shù)確定貸款限額；不得高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額，個人住房貸款比例一般應(yīng)不高于房屋全部價款的70%，最高不得超過80%；不得高于按照還款能力確定的貸款限額，公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例×12個月×貸款期限；不得高于最高貸款額度.1.概念：個人住房組合貸款，是將“個人住房商業(yè)性貸款〞與“個人住房公積金貸款〞組合發(fā)放的個人貸款產(chǎn)品。個人住房〔公積金〕貸款是指銀行代理當(dāng)?shù)毓e金管理機構(gòu)向借款人發(fā)放的用于購置具有個人產(chǎn)權(quán)的居住用房的貸款。商業(yè)銀行貸款與住房公積金住房貸款的組合組合性個人住房貸款2.特點：在中國人民銀行規(guī)定的最長貸款期限內(nèi)〔目前為30年〕，由公積金管理部門和貸款行根據(jù)借款人的實際情況，分別確定貸款期限。貸款利率：按照中國人民銀行規(guī)定的個人住房貸款利率執(zhí)行，目前執(zhí)行利率情況如下：----〔1〕自營性個人住房貸款----貸款期限5年以下〔含5年〕的：貸款年利率為4.77%；----貸款期限5年以上的貸款年利率為5.04%。----〔2〕公積金個人住房貸款----貸款期限5年以下〔