某地產(chǎn)五六月份營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

某地產(chǎn)五六月份營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告一、產(chǎn)品線分析1、項(xiàng)目八大賣(mài)點(diǎn)品牌物業(yè)：南通唯一的萬(wàn)科品牌，萬(wàn)科物業(yè)全國(guó)第一區(qū)域中心：項(xiàng)目位于市北新城核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯商業(yè)中心：金域廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、方特樂(lè)園等大型綜合體將本案所在區(qū)域打造為北城商業(yè)中心。產(chǎn)品稀缺：13號(hào)樓140平三面朝南方正通透寬景洋房舒適度高，為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品位置最佳：7號(hào)樓為景觀樓王位置最佳，8號(hào)樓臨近樓王共享景觀，12號(hào)樓視野佳全裝修準(zhǔn)現(xiàn)房：項(xiàng)目為全裝修，準(zhǔn)現(xiàn)房即將交房性價(jià)比高：12號(hào)樓以及特價(jià)房源性價(jià)比高。實(shí)景景觀：曼谷雅境實(shí)景景觀帶落成2、貨量盤(pán)整7、8、11、12、13號(hào)樓戶型比例及銷(xiāo)售情況匯總戶型面積總套數(shù)簽約套數(shù)已售未簽意向金套數(shù)剩余套數(shù)可售比例10521892.59202162143919%13527816.34202161024120%1408401.206011004982%總計(jì)58110.134643341612928%注：主要庫(kù)存在紅色標(biāo)注的7、8、11、12、13號(hào)樓13號(hào)樓8號(hào)樓7號(hào)樓12號(hào)樓11號(hào)樓140平米105+135平米140平米105+135平米從總平圖及資源盤(pán)點(diǎn)可看出，所剩戶型主要有105、135、140三種，140平米寬景洋房戶型較好，占比較大，為主推房源。135、108戶型位置佳：7#景觀樓王、12#視野佳性價(jià)比高全裝修準(zhǔn)現(xiàn)房140戶型三面朝南展示面寬（12米）戶型稀缺（984戶中只有60戶）舒適度高（一梯兩戶，10層洋房）全裝修、準(zhǔn)現(xiàn)房3、產(chǎn)品力分析4、看房通道注：主要庫(kù)存在紅色標(biāo)注的7、8、11、12、13號(hào)樓13號(hào)樓8號(hào)樓7號(hào)樓12號(hào)樓11號(hào)樓140平米105+135平米看房通道設(shè)計(jì)：從新售樓處門(mén)口（北大街）由看房車(chē)送達(dá)實(shí)景區(qū)南門(mén)，經(jīng)曼谷雅境主景觀軸——7號(hào)樓樣板房——幸福驛站——13號(hào)樓清水樣板間。按原路線返回5、請(qǐng)事業(yè)部配合溝通事項(xiàng)市內(nèi)裝修請(qǐng)5月初完成動(dòng)線雜物在樣板間開(kāi)放前請(qǐng)予以清理樣板間動(dòng)線雜物請(qǐng)予以清理，201、206清水樣板間請(qǐng)配備保潔、接待人員二、五六月份市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略1、市場(chǎng)分析從南通市量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，國(guó)五條落定后，住宅成交量有上揚(yáng)勢(shì)頭從港閘區(qū)住宅板塊來(lái)看，成交均價(jià)基本與南通市整體成交均價(jià)持平，本案均價(jià)高于港閘區(qū)整體均價(jià)2、競(jìng)品分析港閘區(qū)競(jìng)品均價(jià)在8300——9500元/平米中海8500_9000保利香檳國(guó)際9000華潤(rùn)未定本案尚海城8800皇家花園9500華強(qiáng)城9500北城名郡8300桂花小鎮(zhèn)8500陽(yáng)光新城9200嘉域龍庭8000-12000綠墅灣9000五洲國(guó)際12500盛唐君庭8100花半里9400競(jìng)品地圖主要競(jìng)品分析：華強(qiáng)城主要競(jìng)品：華強(qiáng)城采用低價(jià)策略入市，價(jià)格逐步提升，目前均價(jià)9500元/平米,2013年月均成交136套案名位置銷(xiāo)售情況推案時(shí)間主推渠道價(jià)格戶型客戶分布賣(mài)點(diǎn)華強(qiáng)南通市北城大橋（1.5號(hào)橋）與外環(huán)北路交叉處的東、西兩側(cè)一期2000套，銷(xiāo)售率80%，目前在售50#60#62#，50#銷(xiāo)售率80%，60#銷(xiāo)售率25%，62#銷(xiāo)售率20%4月初推62#網(wǎng)絡(luò)、派單、主題活動(dòng)（拍賣(mài)）、短信均價(jià)折后9500左右103、126、160主要來(lái)源于崇川區(qū)方特樂(lè)園、低價(jià)、戶型多樣12356789101112151617一期二期三期戶型配比

95㎡115㎡90㎡135㎡140㎡104㎡110㎡90㎡160㎡戶數(shù)

一期

1#

132132

2642#6666333333

2313#

333333

995#6464

6464

2566#6666333333

231小計(jì)

196196999999196196001081二期

7#

666666

1988#

661321989#5858292929

20310#

313131

3162186小計(jì)

58581261261260097194785三期

11#5858292929

20312#

333333

336619815#

6666336623116#

666666

19817#6464

6464

256小計(jì)

122122128128128130130661321086預(yù)計(jì)上市時(shí)間：5月下旬或6月初；上市戶型配比：110平米以下（893套）：135以上（198套）預(yù)估均價(jià)：小戶型：9000元/平米；大戶型：9500元/平米主要競(jìng)品分析：華潤(rùn)

金域廣場(chǎng)VS華潤(rùn)高壓線比價(jià)一期位置較差品牌、物業(yè)期房,交房周期長(zhǎng)毛坯噪聲、光污染華強(qiáng)品牌、物業(yè)方特樂(lè)園噪聲、光污染毛坯小區(qū)體量大、交房時(shí)間不統(tǒng)一比價(jià)高層33層客群參差不齊商業(yè)配套不全×××××××××××××××競(jìng)品針對(duì)性打擊點(diǎn)5月6月7月8月在售房源未來(lái)上市85——105平米小戶型，135平米大戶型，年底計(jì)劃去化400套競(jìng)爭(zhēng)庫(kù)存房源310套，主推60、62號(hào)樓月均去化60套103平米：128平米，160平米110平米以下小戶型883套135平米大戶型198套85——105平米小戶型為主5#137,149月均去化60套主要競(jìng)品均在5月底或6月份上市，預(yù)估采取期以小戶型低價(jià)低量上市，分批加推逐漸提價(jià)策略。預(yù)計(jì)推出300—400套，103三房、128三房、160四房100-138平預(yù)計(jì)推出200套3、未來(lái)推量華強(qiáng)城華潤(rùn)中海南山保利香檳國(guó)際4、差異化競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)品節(jié)奏5月份主要競(jìng)品未上市前6月競(jìng)品小戶型小戶型上市1、將7、8號(hào)樓135戶型表價(jià)上翻，擠壓140銷(xiāo)售，為108降價(jià)留出空間2、108戶型降價(jià)，清盤(pán)特價(jià)，爭(zhēng)取在5月去化大部，避免6月競(jìng)品上市競(jìng)爭(zhēng)。3、140底價(jià)暫時(shí)不動(dòng)銷(xiāo)控02—06室，5月蓄客，6月加推。6月集中加推140戶型，根據(jù)前期意向客戶心理價(jià)位摸排，以及競(jìng)品大戶型價(jià)格對(duì)比，加推前進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。本案策略剩余房源129戶型配比105:39135:41140：49預(yù)計(jì)去化率78%銷(xiāo)售目標(biāo)1006月目標(biāo)三、五六月份目標(biāo)及推廣2、港閘區(qū)住宅量?jī)r(jià)分析一、南通市住宅成交量?jī)r(jià)分析港閘區(qū)住宅均價(jià)在9000元左右3、港閘區(qū)產(chǎn)品存量以及到年底預(yù)計(jì)所要推售的貨值一、南通市住宅成交量?jī)r(jià)分析庫(kù)存及預(yù)計(jì)年底推售值序號(hào)案名庫(kù)存量（套）預(yù)估面積（萬(wàn)平米）預(yù)估均價(jià)（元）預(yù)計(jì)推售貨值（萬(wàn)元）1保利·香檳國(guó)際4605.759000517502華強(qiáng)城4655.588888495953華潤(rùn)108012.7490001146604中港城世家3635.779000519305怡園錦居80.0880006406尚海城·帝景苑5097.748800681127意邦綠墅灣1622.119000189908友誼·嘉御龍庭3063.8310300394499國(guó)基桂花小鎮(zhèn)881.008500850010銀洲皇家花園7208.9395008483511蘇建陽(yáng)光新城1972.3692002171212帝奧北城名郡1481.70880014960總計(jì)

450624.07

5251332013年去化速度統(tǒng)計(jì)月份成交套數(shù)1月172月333月284月23日前17總計(jì)95庫(kù)存統(tǒng)計(jì)戶型剩余套數(shù)105391354114049總計(jì)1292013年1—4月簽約95套每月平均去化約24套剩余129套，通過(guò)新售樓處開(kāi)放及營(yíng)銷(xiāo)整合，預(yù)計(jì)5-6月每月去化35套，預(yù)計(jì)7月底去化率可達(dá)到80%一、南通市住宅成交量?jī)r(jià)分析4、本案去化速度預(yù)測(cè)二、競(jìng)品分析中海8500_9000保利香檳國(guó)際9000華潤(rùn)未定本案尚海城8800皇家花園9500華強(qiáng)城9500北城名郡8300桂花小鎮(zhèn)8500陽(yáng)光新城9200嘉域龍庭8000-12000綠墅灣9000五洲國(guó)際12500盛唐君庭8100花半里94001、競(jìng)品地圖2、港閘區(qū)競(jìng)品簡(jiǎn)介嘉御龍庭1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積12萬(wàn)方；容積率1.74；綠化率35%；得房率78%-87%2、物業(yè)類(lèi)型：退臺(tái)式多層住宅與高層住宅3、客戶群：改善為主，小戶型的多為剛需客戶4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積：115—214m2三房六房5、體量：

754戶，賣(mài)了80%6、賣(mài)點(diǎn)：現(xiàn)房、單價(jià)較低、戶型多樣、區(qū)域優(yōu)勢(shì)7、銷(xiāo)售情況：1）全部完工都是現(xiàn)房，8000-12000，2）優(yōu)惠一次或按揭都無(wú)優(yōu)惠，有抽獎(jiǎng)活動(dòng)二、競(jìng)品分析港閘區(qū)競(jìng)品情況簡(jiǎn)單介紹二、尚海城1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積38萬(wàn)方，住宅30萬(wàn)商業(yè)8萬(wàn)；容積率2.1；綠化率40%；得房率82%2、物業(yè)類(lèi)型：大型住宅、商業(yè)3、客戶群：改善客戶4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積：133三房、147四房、172五房5、體量：1677套6、賣(mài)點(diǎn)：準(zhǔn)現(xiàn)房7、銷(xiāo)售情況：1）一期二期售完，三期在售4-8號(hào)樓，4#5#6#18層，7#8#17層，2梯3戶2）推量：2643）價(jià)格：均價(jià)9000多，三房中間價(jià)130萬(wàn)4）優(yōu)惠：130萬(wàn)折扣下來(lái)少10萬(wàn)左右港閘區(qū)競(jìng)品情況簡(jiǎn)單介紹三、桂花小鎮(zhèn)1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積11萬(wàn)方；容積率1.96；綠化率40%；得房率78.5%2、物業(yè)類(lèi)型：高層及小高層住宅3、客戶群：以改善客戶為主4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積：94—138m2兩房三房5、體量：900多戶，一期已售完6、賣(mài)點(diǎn)：準(zhǔn)現(xiàn)房、價(jià)格低7、銷(xiāo)售情況：1）推量：一期1#2#3#4#已經(jīng)罄盤(pán)，二期8、9號(hào)樓，三期在建。10層在認(rèn)籌（1萬(wàn)抵3萬(wàn)），預(yù)計(jì)5-6月開(kāi)盤(pán)。（2梯3戶3單元）2）價(jià)格優(yōu)惠：一期價(jià)格（含折扣）8000-9000二期認(rèn)籌交1萬(wàn)（折扣按揭87一次性85）港閘區(qū)競(jìng)品情況簡(jiǎn)單介紹四、皇家花園1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積48萬(wàn)方，；容積率2.4；綠化率45%；得房率82%2、物業(yè)類(lèi)型：高層住宅、辦公樓、商業(yè)3、客戶群：改善客戶4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積：83-143m2兩房三房5、體量：784戶（一期），已售72%6、賣(mài)點(diǎn)：準(zhǔn)現(xiàn)房、價(jià)格低7、銷(xiāo)售情況：1）推量：1、2、3、4、5號(hào)樓2梯3戶一單元，主推6號(hào)樓2梯2戶一單元。5、7號(hào)樓還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，（6號(hào)樓樓間距百米，一般樓距45-84），已交房1棟2）價(jià)格優(yōu)惠：價(jià)格優(yōu)惠：價(jià)格8000-9000+，一次性96折按揭98折。港閘區(qū)競(jìng)品情況簡(jiǎn)單介紹五、保利香檳國(guó)際1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積58萬(wàn)方，；容積率2.5；綠化率40.1%2、物業(yè)類(lèi)型：高層住宅3、客戶群：剛需、改善客戶4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積：90m2—150m25、體量：1111套6、賣(mài)點(diǎn)：品牌、價(jià)格較低、戶型較多7、銷(xiāo)售情況：2、6、8、9棟預(yù)計(jì)5月發(fā)售，均價(jià)9111元港閘區(qū)競(jìng)品情況簡(jiǎn)單介紹六、中海1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積59萬(wàn)方；容積率2.97；綠化率32%2、物業(yè)類(lèi)型：多層、小高層、高層3、客戶群：大戶型改善、小戶型剛需4、主推面積：80-140m25、銷(xiāo)售情況：預(yù)計(jì)6月推盤(pán)，價(jià)格未出三、重點(diǎn)競(jìng)品分析1、重點(diǎn)競(jìng)品對(duì)比重點(diǎn)競(jìng)品對(duì)比表案名位置銷(xiāo)售情況推案時(shí)間主推渠道價(jià)格折扣客戶分布賣(mài)點(diǎn)華潤(rùn)港閘區(qū)北大街與永怡路交匯處首批產(chǎn)品90-145㎡共計(jì)1081套5月或6月網(wǎng)絡(luò)、短信、主題活動(dòng)（騎行）未定日進(jìn)千金活動(dòng)主要來(lái)源于崇川區(qū)居多，其次為來(lái)自通州等區(qū)域的先驅(qū)客戶品牌、商業(yè)配套、性價(jià)比、戶型多樣華強(qiáng)南通市北城大橋（1.5號(hào)橋）與外環(huán)北路交叉處的東、西兩側(cè)一期2000套，銷(xiāo)售率80%，目前在售50#60#62#，銷(xiāo)售率，50#銷(xiāo)售率80%，60#銷(xiāo)售率25%，62#銷(xiāo)售率20%4月初推62#網(wǎng)絡(luò)、派單、主題活動(dòng)（拍賣(mài)）、短信均價(jià)折后9500左右最多三個(gè)95折主要來(lái)源于崇川區(qū)方特樂(lè)園、低價(jià)、戶型多樣港閘區(qū)重點(diǎn)競(jìng)品對(duì)比一、華潤(rùn)1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積60萬(wàn)方，住宅34萬(wàn)商業(yè)26萬(wàn)；容積率2.81；綠化率35%；得房率78%2、物業(yè)類(lèi)型：高層住宅、商業(yè)、辦公3、客戶群：主要以30-40歲為主要年齡層次，部分郊縣區(qū)域的年輕客戶也成為目前客戶的重要組成部分4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積：90—160m2兩房三房5、體量：住宅分三期，共計(jì)2952套6、銷(xiāo)售情況：預(yù)計(jì)5月或6月上市，價(jià)格未定1）首批推量：首批產(chǎn)品90-145㎡共計(jì)1081套2）蓄客情況：項(xiàng)目3月奠基正式啟動(dòng)，目前蓄水期已進(jìn)行約近50天，蓄客約400組，有效客戶約100組左右3）優(yōu)惠活動(dòng)：日進(jìn)千金活動(dòng)12356789101112151617一期二期三期港閘區(qū)重點(diǎn)競(jìng)品對(duì)比二、華強(qiáng)1、基礎(chǔ)指標(biāo)：總建筑面積130萬(wàn)方；容積率2.5；綠化率33%；得房率79.46%2、物業(yè)類(lèi)型：住宅、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪3、客戶群：大戶型改善、小戶型剛需,崇川區(qū)客戶為主、其他為港閘、通州等外縣市客戶4、主力競(jìng)爭(zhēng)面積