房地產(chǎn)估價-第五章收益還原法

收益復(fù)原法本章概要收益法是房地產(chǎn)評價的根底方法，實際中常運用于具有潛在或現(xiàn)實收益的房地產(chǎn)估價中，收益法是從房地產(chǎn)的經(jīng)濟成效出發(fā)來評價房地產(chǎn)價錢的方法，本章引見收益法的根本原理和運用要點。經(jīng)過本章學(xué)習(xí)，應(yīng)了解收益法的實際根據(jù)和適用范圍，房地產(chǎn)純收益、資本化率等概念的含義，熟習(xí)求取不同類型房地產(chǎn)凈收益的方法，掌握資本化率的求取方法，重點掌握收益法的計算公式及運用。I.收益復(fù)原法的根本原理II.收益復(fù)原法的根本公式III.收益復(fù)原法的操作步驟IV.資本化率的求算方法V.收益復(fù)原法的運用舉例目錄5.1收益復(fù)原法的根本原理5.1.1收益復(fù)原法的概念收益復(fù)原法是對具有穩(wěn)定收益或潛在收益的房地產(chǎn)和其他性質(zhì)的資產(chǎn)評價的根本方法。是將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率〔復(fù)原率〕一致折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。又稱收益法、收益資本化法、投資法或收益現(xiàn)值法。采用收益復(fù)原法測算的價錢稱為收益價錢5.1.2收益復(fù)原法的實際根據(jù)收益復(fù)原法的實際根據(jù)是預(yù)期收益原理。在通常情況下，人們運用某一塊土地的目的是在正常情況下獲得該土地的純收益并期望在未來假設(shè)干年間也可以源源不斷地獲得該收益。從現(xiàn)實生活看，這種源源不斷獲得的純收益也可以被當(dāng)作地租。將這種在未來所獲得的純收益以某一適當(dāng)?shù)膹?fù)原利率貼現(xiàn)到評價時日得到一個貨幣總額〔現(xiàn)值〕，那么，這個貨幣總額存入銀行，也能源源不斷地帶來與這個純收益等量的收入?；\一致點可以表示為：某一貨幣額利息率=純收益，那么，這一貨幣額就是這塊土地的實際價錢。用公式表示為：土地價錢=純收益/利息率例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，同時該公司又有4000萬現(xiàn)金，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，那么對該公司來說，實際上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。上述收益法的根本思想，必需是假設(shè)房地產(chǎn)凈收益和資本化率每年均不變，獲取收益的年限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險和獲取銀行利息的風(fēng)險相當(dāng)?shù)臈l件下，求取房地產(chǎn)收益價錢的一種方法。由于影響房地產(chǎn)凈收益的要素很多，實踐上，凈收益往往經(jīng)常變化，又由于我國的土地出讓制度是有償有限期的出讓制度，不同類型房地產(chǎn)收益年限有不同期限的，而收益折現(xiàn)率采用的資本化率等于銀行利率也僅是特例，因此上述根本思想的表達是比較樸實、簡明、便于表達，但并不非常貼切。鑒于此，普遍適用的收益法的根本思想表述如下：將如今視為估價時點，那么在如今購買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，假設(shè)如今有一貨幣額與這未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和等值，那么這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價錢?，F(xiàn)代的收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上，資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指如今的資金比未來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，如今的錢比未來的錢更值錢。有了資金的時間價值觀念以后，收益性房地產(chǎn)的價值就是該房地產(chǎn)未來凈收益的現(xiàn)值之和，其高低取決于以下3個要素：1．可獲凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；2．可獲凈收益期限的長短——獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；3．獲得該凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。5.1.3收益復(fù)原法的特點1.具有嚴(yán)厲的實際根底地租實際、消費要素分配實際2.只對有收益或潛在收益的房地產(chǎn)進展評價3.評價結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于未來房地產(chǎn)地方純收益和收益率確定的準(zhǔn)確度5.1.4收益復(fù)原法的適用范圍收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險都可以量化的房地產(chǎn)，如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、游樂場、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)；而對于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價錢的評價那么不適用。如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。5.1.5收益復(fù)原法的操作步驟1.搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料，例如估價對象及其類似房地產(chǎn)過去和如今的收入、費用等數(shù)據(jù)資料；2.預(yù)測估價對象的未來收益；3.求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；4.選取適宜的收益復(fù)原法公式計算收益價錢。5.2收益復(fù)原法的根本公式1234na10Va4a3a2a1an……5.2.1最普通的情形V－房地產(chǎn)在估價時點的收益價錢，通常稱為現(xiàn)值n－房地產(chǎn)的收益期限，通常用年表示ai－分別為房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第1期、第2期，…，第n期期末的凈運營收益，簡稱凈收益。ri－分別為房地產(chǎn)相對于估價時點而言的未來第1期、第2期，…，第n期的報酬率〔折現(xiàn)率〕實際公式，實踐無法操作5.2.2最簡單的情形V==a每年不變；r每年不變且＞0；n年期無限一、凈收益及其他要素不變的公式㈠收益年限為有限年根本假設(shè)前提為：①凈收益a每年不變，即a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期為有限年；③資本化率大于零為r。V=該公式的用途主要有：1、直接用于計算收益價錢2、用于不同年限價錢的換算3、用于比較不同年限價錢的高低4、用于比較法中土地運用年限修正㈡收益年限為有限年且資本化率為零根本假設(shè)前提為：①凈收益a每年不變；②收益年期為有限年；③資本化率r=0。那么V=a+a+a+…+a=na㈢收益年限為無限年V==課后習(xí)題1甲房地產(chǎn)的收益期為50年，單價2000元/平方米；乙房地產(chǎn)收益期為30年，單價為1800元/平方米。報酬率均為6%。請比較兩宗房地產(chǎn)的價錢高低。凈收益在前假設(shè)干年有變化的公式根據(jù)收益年限的長短，凈收益ai在未來的前t年有變化的公式也分為兩種詳細情況，一是收益年限為有限年，二是收益年限無限年。㈠收益年限為有限年根本假設(shè)前提為：①在未來的前t年(含第t年)有變化；②收益年期為有限年；③資本化率大于零為r。公式為：㈡收益年限為無限年根本假設(shè)前提為：①在未來的前t年(含第t年)有變化；②收益年期為無限年；③資本化率大于零為r。

式中：ai為未來第i年的凈收益；a為t年后每年凈收益；t為凈收益有變化的年限。課后習(xí)題2〔1〕某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測未來5年的凈收益分別為20，22，25，38，30萬元，從未來第六年開場每年凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)的收益價值?！?〕預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別是20，22，25，28，30萬元，從未來第六年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%、請計算該房地產(chǎn)的收益價值。預(yù)知未來假設(shè)干年后房地產(chǎn)價錢的公式根本假設(shè)前提為：①知或可以預(yù)測某房地產(chǎn)未來第t年末的價錢為Vt；②房地產(chǎn)在未來前t年的凈收益可以預(yù)測，且每年均有變化為a1、a2、a3…at。式中，ai為未來前t年〔含第t年〕中第i年的年凈收益；Vt該房地產(chǎn)t年末的價錢。前t年收益不變呢？某宗房地產(chǎn)目前的價錢為3500元/平方米，年凈收益為200元/平方米，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地域?qū)⑿陆ㄒ蛔F(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入運用，到那時該地域?qū)⒌竭_該城市現(xiàn)有火車站地域的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地域，同類房地產(chǎn)目前的價錢為7000元/平方米。據(jù)此估計火車站建成投入運用后，新火車站地域該類房地產(chǎn)價錢將到達7000元/平方米。請計算獲知新建火車站后該房地產(chǎn)的價錢。某寫字樓過去的市場價錢為12000元/平方米，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天3元/平方米。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預(yù)測房地產(chǎn)市場3年后會上升，那是該類寫字樓的市場價錢將到達12500元/平方米，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費為市場價錢的6%。假設(shè)投資者要求該類投資的報酬率為10%，懇求取該寫字樓目前的價值。課后習(xí)題3某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要撤除作為商業(yè)用地。估計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，撤除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。懇求取該舊辦公樓的價值。凈收益按等差級數(shù)遞增〔減〕的公式㈠凈收益按等差級數(shù)遞增的公式有限年：無限年：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，以后每年的凈收益在上一年的根底上添加2萬元，收益期可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該房地產(chǎn)的收益價值。㈡凈收益按等差級數(shù)遞減的公式有限年〔只需這一種情況？〕：未來第n年的凈收益為a-(n-1)b凈收益按等比級數(shù)遞增〔減〕的公式㈠凈收益按等比級數(shù)遞增的公式㈡凈收益按等比級數(shù)遞減的公式練習(xí)[練習(xí)1]某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建立的，當(dāng)時獲得的土地運用年限為50年，至今曾經(jīng)運用了6年；估計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價錢。[練習(xí)2]某宗房地產(chǎn)估計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價錢。[練習(xí)3]知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地運用權(quán)、報酬率為10%的價錢為3000元/平米，試求該宗房地產(chǎn)50年土地運用權(quán)、報酬率為8%的價錢。用于比較不同期限價錢的高低[練習(xí)4]有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價1800元/平米。假設(shè)報酬率均為6%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價錢的高低。用于因期限不同進展的價風(fēng)格整[練習(xí)5]知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)益的價錢為2500元/平米，報酬率為10%。試求該宗房地產(chǎn)30年收益權(quán)益的價錢。[練習(xí)6]某宗5年前經(jīng)過出讓方式獲得的50年運用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價目前為1200元/平米。該基準(zhǔn)地價在評價時設(shè)定的運用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10%。假設(shè)除了運用年限不同之外，該這宗工業(yè)用地的其他情況與評價基準(zhǔn)地價時設(shè)定的情況一樣，試經(jīng)過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地目前的價錢。[練習(xí)7]某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，經(jīng)過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、25萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價錢。[練習(xí)8]經(jīng)過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價錢。[練習(xí)9]估計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，以后每年的凈收益會在上一年的根底上添加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價錢。[練習(xí)10]某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地運用權(quán)剩余年限為48年；估計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，以后每年的凈收益會在上一年的根底上增長2%；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價錢。[練習(xí)11]某出租的寫字樓需求估價，目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會上升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，估計未來3年內(nèi)依然維持在該程度。而等到3年后市場上升時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達7950萬元，銷售稅費為售價的6%。假設(shè)投資者要求該類投資的報酬率為10%，試求該寫字樓目前的價值。[練習(xí)12]某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬元〔沒有費用支出〕，到期后要撤除作為商業(yè)用地。估計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，撤除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試求該舊辦公樓的價值。5.3收益復(fù)原法的步驟一、搜集整理資料1、資料搜集的途徑；主要經(jīng)過走訪有關(guān)部門及個人，搜集現(xiàn)有資料、實地調(diào)查獲取。2、資料的整理；在資料調(diào)查的根底上，根據(jù)樣本資料的類別與特點分級別歸檔。5.3收益復(fù)原法的步驟二、確定總收益房地產(chǎn)收益分為實踐收益和客觀收益。實踐收益：個別企業(yè)在個別的運營管理情況下的實踐收入程度，普通不能作為評價的根據(jù)。

客觀收益：排除實踐收益中的特殊的、偶爾的要素對實踐收益的影響后得到的普通正常收益。可直接用于估價。5.3收益復(fù)原法的步驟某商店的土地運用年限為40年，從2001年10月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元／m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元／m2和120元／m2，運營費用率為25％。該類房地產(chǎn)的報酬率為9％。試測算該商場2005年10月1日帶租約出賣時的正常價錢。5.3收益復(fù)原法的步驟三、確定總費用1、房地產(chǎn)出租中總費用的計算包括：管理費、維修費、保險費、稅金、中介費用；2、企業(yè)運營費用的計算企業(yè)運營費用是指企業(yè)在運營過程中為獲得運營收益而必需支付的一切費用。5.3收益復(fù)原法的步驟四、計算純收益1、房地產(chǎn)出租中純收益的計算房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用

2、企業(yè)運營中的房地產(chǎn)純收益純收益＝年總收益－年運營總費用3、尚未運用和自用的可比較有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料。5.3收益復(fù)原法的步驟五、確定資本化率1、什么是資本化率資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價值的比率。資本化率的本質(zhì)是資本投資的收益率，將購買房地產(chǎn)看成一種投資，這種投資所需求投入的資本是房地產(chǎn)價錢,投資收益那么是房地產(chǎn)每年所產(chǎn)生的收益.例子：某房地產(chǎn)的價錢為125萬元，其年凈收益為5萬元，那么根據(jù)公式i=a/v,可求出它的資本化率為?5.3收益復(fù)原法的步驟五、確定資本化率2、資本化率種類1)綜合資本化率R0:房地產(chǎn)的年運營凈收益期望值與房地產(chǎn)總價值或總價錢的比率;2)土地資本化率Rl:土地的年運營純收益與土地價值的比率;3)建筑資本化率Rb:建筑物的年運營純收益與建筑物價值的比率;5.3收益復(fù)原法的步驟五、確定資本化率2、資本化率種類4)抵押貸款常數(shù):貸款利息率;5)自有資金資本化率:自有資金收益率;M：貸款占房地產(chǎn)投資的百分比；RM：貸款利息率；E：自有資金占房地產(chǎn)投資的百分比；RE：自有資金資本化率5.3收益復(fù)原法的步驟六、求取收益價錢a:年純收益r:資本化率n:收益年限留意：收益年限。當(dāng)建筑物耐用年限短于土地運用年限時，取建筑物剩余耐用年限；相反，那么取土地剩余運用年限。5.4資本化率求算的方法市場提取法安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法復(fù)合投資收益率法投資收益率排序插入法收益風(fēng)險倍數(shù)法5.4資本化率求算的方法1、市場提取法搜集市場上3宗以上近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)的凈收益和價錢等資料，經(jīng)過求取其凈收益與價錢之比的平均數(shù)，求出資本化率?！惨姇颈?-3〕5.4資本化率求算的方法2、平安利率加風(fēng)險調(diào)整值法以平安利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。平安利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地域的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=平安利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠5.4資本化率求算的方法3、復(fù)合投資收益率法將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率。5.4資本化率求算的方法4、投資收益率排序插入法〔1〕調(diào)查、搜集估價對象所在地域的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率的資料；如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率、風(fēng)險投資報酬率及其他投資的報酬率等。〔2〕將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序陳列，制成圖表〔如以下圖〕；〔3〕將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進展分析比較，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置，從而就求出了估價對象的報酬率。5.4資本化率求算的方法5、收益風(fēng)險倍數(shù)法是一種較為新型的資本化率求算方法，假定房地產(chǎn)投資的年回收額比國債投資的本息回收額高出的倍數(shù)為b,將知數(shù)代入以下公式幾可求得資本化率。i：國債年利率n:收益年限潛在毛收入、有效毛收入和運營費用通常以〔〕計。A．年度B.半年C.季度D.月度有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要交納房產(chǎn)稅等，其收益價錢估算可采用〔〕。A.類似寫字樓的客觀收益B.市場比較法C．該寫字樓的實踐收益D.無法估算〔〕房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象。A．混合型B.直接運營型C.自用或尚未運用型D.出租型收益法求得的土地價錢通常被稱為〔〕。A.比準(zhǔn)價錢B.收益價錢C.計算價錢D.地租價錢〔〕實際是收益法的主要實際根據(jù)。A.預(yù)期原理B.區(qū)位實際C.供求實際D.平衡原理某房地產(chǎn)，每年能獲得100萬元的總收益，所需支出的總費用為30萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為9%，那么，該房地產(chǎn)的價錢為〔〕萬元。A.752B.778C.813D.860某寫字樓估計持有兩年后出賣，持有期的凈收益每年216萬元，出賣時的價錢為5616萬元，資本化率為8%，那么該寫字樓目前的收益價錢是〔〕萬元。A.4858B.5200C.2700D.6264收益法中的運營費用率是指〔〕。A.運營費用與潛在毛收入之比B.運營費用與總收益之比C．運營費用與凈收益之比D.運營費用與有效毛收入之比估計某房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，以后各年的凈收益會在上一年的根底上添加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，那么該房地產(chǎn)的價錢是多少？某房地產(chǎn)的收益年限為50年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為20、21、22萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在22萬左右，假設(shè)資本化率為10%，那么該房地產(chǎn)的收益價錢是多少？課后習(xí)題4某收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出賣價錢會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，資本化率為9%，試求該房地產(chǎn)目前的價值。25．某賓館需求估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收100元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月破費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館普通床價位每床每天95元，年平均空房率為25%；該類房地產(chǎn)的資本