電大《物業(yè)管理法規(guī)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫及答案

最新國家開放大學(xué)電大【物業(yè)管理法規(guī)】期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫及答案［試卷號2224］考試說明：本人

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一、選擇題

1.下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體［］0

A.某市規(guī)劃局B.9歲的兒童

C.合伙企業(yè)D.在華外籍留學(xué)生

2.下面說法正確的有［

A.目前我國已經(jīng)有專門的法律對物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范

B.仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑

C.撤職是常見的一種行政處罰

D.行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種

3.下面屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類型的有［］。

A.過錯責(zé)任B.無過錯責(zé)任

C.公平責(zé)任D.違法責(zé)任

4.可以承接各種物業(yè)管理項目的是［］物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A.一級資質(zhì)B.二級資質(zhì)

C.三級資質(zhì)D.四級資質(zhì)

5.屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是［

A.不棄管義務(wù)B.保密義務(wù)

C.通知義務(wù)D.協(xié)助義務(wù)

6.下面哪幾項反映了“物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性［

A.“物業(yè)”屬于不動產(chǎn)

B.“物業(yè)”具有單元性

C.“物業(yè)”具有空間性

D.“物業(yè)”具有環(huán)境性

7.下面哪幾項表達(dá)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則［

A.尊重和維護(hù)業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則

B.自治管理、民主協(xié)商原則

C.契約自由、平等自信原則

D.政府適度監(jiān)管原則。

8.下面說法錯誤的有［］。

A.行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解

B.送達(dá)是指人民法院將訴訟文書交給被告人的行為

C.法院調(diào)解有開始、進(jìn)行和結(jié)束三個階段

D.仲裁是以不公開審理為主，公開審理為補(bǔ)充的

9.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下面哪些部分組成［

A.專有所有權(quán)B.共有所有權(quán)

C.特有權(quán)D.成員權(quán)

10.下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？［］

A.廣州市越秀區(qū)規(guī)劃局B.15歲中學(xué)生李某

C.藍(lán)天物業(yè)公司D.在中國的美國留學(xué)生

11.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對以下哪些內(nèi)容進(jìn)行約定［

A.服務(wù)費(fèi)用B.合同期限

C.物業(yè)管理事項D.違約責(zé)任

12.國務(wù)院制定的【物業(yè)管理條例】是哪一年頒布的［］。

A.2003B.2004

C.2005D.2007

13.依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則［］。

A.公平合理B.方便生活

C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn)

14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)時，不能采取的措施有［

A.停水、斷電B.罰款

C.按合同約定收取滯納金D.限制業(yè)主出入小區(qū)

15.下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？［］

A.規(guī)劃局B.5歲的兒童

C.法人D.在華外籍教師

16.下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？［］

A.長沙市規(guī)劃局B.無民事行為能力人

C.法人D.在廣州的外籍教師

17.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下面［］權(quán)利。

A.監(jiān)督物業(yè)公司服務(wù)活動的權(quán)利

B.依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利

C.選聘或解聘物業(yè)公司的權(quán)利

D.使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利

18.建筑物區(qū)分所有權(quán)系由［］部分組成。

A.獨(dú)立所有權(quán)B.專有所有權(quán)

C.共用部分持分權(quán)D.成員權(quán)

19.下面屬于仲裁協(xié)議法定內(nèi)容的有［

A.仲裁事項B.仲裁機(jī)構(gòu)

c.請求仲裁的意思表示D.仲裁費(fèi)用

20.根據(jù)業(yè)主對物業(yè)享有的不同權(quán)限，物業(yè)在法律意義上可以劃分為如下部分［］。

A.專有部分B.共有部分

C.約定公共用部分D.約定專用部分

21.小區(qū)的專項維修金屬于［

A.業(yè)主委員會B.物業(yè)公司

C.業(yè)主D.業(yè)主大會

22.國務(wù)院【物業(yè)管理條例】主要規(guī)定了物業(yè)管理［］責(zé)任

A.刑事B.民事

C.違憲D.行政

23.下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？［］

A.某市規(guī)劃局B.無行為能力人

C.法人D.在中國的美國籍留學(xué)生

24.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時，可以采取下面的［］措施。

A.斷水、斷電B.罰款

C.按合同約定收取滯納金D.限制業(yè)主出入小區(qū)

25.下面哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系。［］

A.某市物業(yè)服務(wù)公司因長期虧損而破產(chǎn)

B.業(yè)主陳某因遭遇車禍而死亡

C.某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出行政復(fù)議申請

D.某物業(yè)服務(wù)公司員工利用職務(wù)便利侵占業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)

26.在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有［

A.詐騙罪B.侵占財產(chǎn)罪

C.故意傷害罪I).濫用職權(quán)罪

27.物業(yè)服務(wù)合同屬于［］。

A.有名合同B.無名合同

C.典型合同D.非典型合同

28.在我國設(shè)立一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的最低注冊資木要求為［

A.10萬元B.15萬元

C.50萬元D.100萬元

29.在物業(yè)管理活動領(lǐng)域內(nèi)，業(yè)主依法可享有的權(quán)利有［］。

A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利

B.依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利

C.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利

D.共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利

30.下面哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體［］?

A.國家B.無民事行為能力人

C.法人D.德國人

31.物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立最低標(biāo)準(zhǔn)要求注冊資金為［

A.10萬元B.15萬元

C.50萬元D.100萬元

32.下面屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有［］。

A.仲裁事項B.仲裁機(jī)構(gòu)

C.請求仲裁的意思表示I).仲裁費(fèi)用

33.物業(yè)管理糾紛的民事裁定書的適用范圍包括［

A.財產(chǎn)保全B.實(shí)體爭議

C.駁回起訴D.中止訴訟

二、判斷題

1.【憲法】中關(guān)于住宅、城市管理等方而的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根木依據(jù)。［對］

2.法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會關(guān)系過程中所形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。［錯］

3.召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)在會議召開30天前通知全體業(yè)主。［錯］

4.開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。［錯］

5.廣義的法律責(zé)任是指違法者對自己實(shí)施的違法行為必須承擔(dān)的責(zé)任。［錯］

6.憲法是我國的根本大法，也是制定各層級物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。［錯］

7.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。［對］

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。［對］

9.物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。［對］

10.業(yè)主手冊是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其

他管理服務(wù)活動等方而的行為規(guī)范。［錯］

11.我國的【物業(yè)管理法】是2003年5月28日由國務(wù)院制定的。［錯］

12.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放私家車的車位，屬于業(yè)主共有?［錯］

13.經(jīng)過40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時會議。［錯］

14.罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。［錯］

15.不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰

關(guān)系。［對］

16.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)：可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。

［錯］

17.我國【物權(quán)法】規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、

附贈或者出租等方式約定。［對］

18.交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。［錯］

19.按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。［對］

20.物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。［對］

21.業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，必須委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。［錯］

22.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會的所有行為都必須征得業(yè)主大會的同意。［錯］

23.業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共

有和共同管理的權(quán)利。［對］

24.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。［對］

25.物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國民事訴訟程序的必經(jīng)階段。［錯］

26.我國的【物業(yè)管理條例】是2007年由國務(wù)院制定的。［錯］

27.物業(yè)管理同時具有私權(quán)和公權(quán)的雙重法律屬性。［對］

28.當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則是物業(yè)管理民事訴訟的基本原則之一。［對］

29.業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人。［對］

30.物業(yè)管理刑事責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，行為人因觸犯行政法律法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的強(qiáng)制性法律義

務(wù)。［錯］

31.在物業(yè)管理糾紛行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。［錯］

32.我國【物權(quán)法】于2007年3月通過，其中以專章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制

度。

［對］

33.收受合同定金的一方不履行約定的義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。［對］

34.收取定金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。［對］

35.法官主持下的法庭調(diào)解是物業(yè)管理糾紛民事訴訟的必經(jīng)程序之一。［錯］

36.在物業(yè)管理糾紛民事訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。［對］

37.小區(qū)停車位屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有，開發(fā)商不得自行出售。［錯］

38.物業(yè)管理刑事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。［錯］

三、簡答題

1.筒述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？

答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)

主居于主導(dǎo)地位；物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大；物業(yè)管

理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。

2.筒述業(yè)主大會的共同決定事項。

答：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)

事項作出決議。業(yè)主大會共同決定事項如下：

［-］制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

［二］選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作：

［三］選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

［四］決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

［五］制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)

等方而的規(guī)章制度；

［六］法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

3.筒述我國民事證據(jù)的概念及種類。

答：證據(jù)是指能夠證明民事案件真實(shí)情況的各種事實(shí)，也是法院認(rèn)定有爭議的案件事實(shí)的根據(jù)。證據(jù)

的種類包括：當(dāng)事人陳述、書證、物證、視聽資料、電子證據(jù)、證人證言、鑒定意見、勘驗筆錄。

4.筒述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。

答：［1］行為本身具有可非難性；

［2］損害結(jié)果；

［3］因果關(guān)系；

［4］行為人心理主觀過錯狀態(tài)。

5.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。

答：(1)物業(yè)的驗受接管義務(wù)；

(2)對共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)；

(3)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；

(4)環(huán)境清潔、美化義務(wù)；

(5)安全保障義務(wù)；

(6)合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。

6.簡述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。

答：(1)物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同；

(2)物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；

(3)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；

(4)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。

7.筒述業(yè)主大會的職責(zé)。

答：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)

事項作出決議。業(yè)主大會主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項：

(-)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；

(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)

等方而的規(guī)章制度；

(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

8.筒述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。

答：(1)不可抗力；

(2)正當(dāng)防衛(wèi)；

(3)緊急避險；

(4)受害人A己的過錯致使損害發(fā)生的：

(5)第三人過錯致使損害發(fā)生的。

9.簡述業(yè)主委員會的職責(zé)。

答：(D召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企

業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)

服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

10.簡述業(yè)主自治自律的基本原則。

答：(1)依法自治原則；

(2)積極自治原則；

(3)規(guī)范自治原則；

(4)民主管理原則；

(5)接受監(jiān)督原則；

(6)尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則。

11.簡述物業(yè)的構(gòu)成。

答：(1)物業(yè)的物理屬性構(gòu)成，包括四個方面：建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊；

(2)物業(yè)的法律區(qū)分，包括四個方而：專有部分、共有部分、約定公共用部分和約定專用部分。

12.簡述我國物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。

答：憲法；法律；行政法規(guī)：地方性法規(guī)；行政規(guī)章。

13.簡述物業(yè)管理法的作用.

答：第一，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序。

第二，保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益。

第三，為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障，為解決糾紛提供依據(jù).

14.簡述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。

答：(1)當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則；

(2)同等原則與對等原則；

(3)法院調(diào)解白愿和合法原則：

(4)辯論原則；

(5)處分原則；

(6)檢察監(jiān)督原則。

15.簡述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。

答：物業(yè)服務(wù)合同終止的原因主要包括以下幾個方而:

(1)基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。

(2)基于當(dāng)事人的意思而終止。

(3)因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。

(4)基于合同的更新而終止。

16.簡述我國承擔(dān)民事責(zé)任的方式。

答：⑴停止侵害。⑵排除妨礙。⑶消除危險。⑷返還財產(chǎn)。⑸恢復(fù)原狀。⑹修理、重作、更換。

(7)賠償損失.(8)支付違約金。(9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。(10)賠禮道歉。

17.簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。

答：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。

(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。

(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承

擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。

(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。

(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。

(6)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。

(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。

四、論述題

1.結(jié)合實(shí)際談?wù)劤袚?dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式。

答：⑴停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險；(4)返還財產(chǎn)；(5)恢復(fù)原狀；(6)修理、重做、更換；

(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；(10)賠禮道歉。

2.試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。

答：(1)房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施；

(2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)；

(3)物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金；

(4)業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵

費(fèi)，業(yè)主因小孩無法人讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見的違約行為；

(5)業(yè)主委員會不按照【物業(yè)管理委托合同】的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。

侵權(quán)的表現(xiàn)：

(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任；

(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任：

(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承

擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外；

(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任；

(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任；

(6)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任；

(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。

3.試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。

答：一、物業(yè)管理糾紛的起因分析

(1)立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。(2)開發(fā)商前期遺留的問

題引發(fā)「后來物業(yè)管理的矛盾。(3)缺乏完善的市場競爭機(jī)制。(4)物業(yè)管理的服務(wù)概念沒有建立。

二、物業(yè)管理糾紛的防范措施

(1)完善相關(guān)立法工作。(2)加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。(3)培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管

理納入市場運(yùn)行的軌道。(4)業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方

的行為。(5)進(jìn)一步規(guī)范政府行為。

4.試述物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

答：物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括以下條款：

(1)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、住所；

(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理事項；

(3)雙方權(quán)利義務(wù)；

(4)物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量；

(5)物業(yè)管理費(fèi)用的收??；

(6)物業(yè)管理服務(wù)的期限；

(7)合同提前終止的條件；

(8)違約責(zé)任；

(9)其他事項。

物業(yè)服務(wù)合同中約定的管理服務(wù)具體事項一般包括以下兒項：

(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

(2)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備的使用運(yùn)行、管理、維修和更新；

(3)市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

(4)保潔及園林綠化服務(wù)；

(5)物業(yè)區(qū)域秩序的管理服務(wù)；

(6)物業(yè)檔案資料的管理；

(7)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理等。

5.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。

答：(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。

(2)非法經(jīng)營行為，主要表現(xiàn)為：無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)營、聘用無資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動。

(3)挪用專項維修資金的行為。

(4)違法的轉(zhuǎn)委托行為。

(5)妨礙管理行為。

(6)物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。

五、案例分析題

1.8歲的小萌和她外婆準(zhǔn)備前往位于天山小區(qū)15號樓負(fù)一層的社區(qū)老年活動中心，當(dāng)兩人行至小區(qū)

15號樓東側(cè)地下車庫通道門口時，樓頂頂部突然掉下冰塊。"?。　卑殡S著小萌的一聲尖叫，外婆回頭

看到小萌倒在地上，滿頭是血，四肢不斷抽搐，外婆被眼前這一幕嚇壞了，她趕緊撥打急救電話將小萌送

往醫(yī)院救治。

因為此事，小萌的父母多次找到物業(yè)要求賠償，物業(yè)實(shí)地查看后發(fā)現(xiàn)，掉落冰塊的屋頂是頂樓居民林

某將露臺封閉后建成的違章建筑的屋頂，因此物業(yè)認(rèn)為業(yè)主林某應(yīng)該承擔(dān)全部賠償責(zé)任，與物業(yè)無關(guān)。業(yè)

主林某認(rèn)為冰塊墜落屬于意外事件，和他也無關(guān)。

問題：

(1)小萌的父母要解決與物業(yè)公司的糾紛有哪些途徑？

(2)本案應(yīng)如何處理？

答：(1)可以通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(2)頂樓業(yè)主林某和物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。自然人的人身權(quán)利受法律保護(hù)，因頂樓業(yè)主林某私自

搭建違法建筑，致使其屋頂結(jié)冰砸到小萌，損害了小萌的健康權(quán)；而物業(yè)公司作為物業(yè)管理方，對業(yè)主

林某私自搭建行為沒有及時制止，未盡到管理注意的義務(wù)，也存在一定過錯。兩方的過錯行為共同導(dǎo)致

小萌傷殘的損害結(jié)果，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2.2011年趙先生在天環(huán)花園購買了一套三房二廳的住宅，但一直沒有入住。2014年物業(yè)公司多次發(fā)

出通知，催他補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過銀行貸款購買的住宅，因生意失

敗，從2015年3月開始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣來還貸款，張女士

通過拍賣取得了該房產(chǎn)。2016年趙先生下落不明，物業(yè)公司要求新人住的張女士補(bǔ)交趙先生欠下的物業(yè)

費(fèi)。

問題(1)趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？

(2)物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？

(3)你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？

答：(1)趙先生的理由不成立。因為日常所說的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)

的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會得到相應(yīng)

保值和增值。所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

(2)物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向張女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)?首先物業(yè)公司沒有積極采取措施維護(hù)白己的權(quán)益，本

身有過錯；其次張女士通過拍賣取得了房產(chǎn)，自然無須對前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé)；

(3)物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求趙先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其

與趙先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。

3.陳軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預(yù)報稱今日臺風(fēng)來臨，讓市民做好防

臺風(fēng)準(zhǔn)備。陳軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺風(fēng)來臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回

家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，長平物業(yè)公司的巡邏保安員見

狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從

六樓陳軍家掉下來的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。

于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風(fēng)刮下來的，屬

不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長

平物業(yè)公司告上法庭。

問題：(1)本案的原告和被告分別是誰？

(2)本案應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？

(3)臺風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？

答：(1)原告是黃佳，被告是陳軍和長平物業(yè)公司。

(2)應(yīng)由陳軍承擔(dān)賠償責(zé)任，因為損害是由于陳軍放置在窗臺上的花盆掉下來造成的，陳軍未能妥善

管理白家窗臺上的花盆存在著過錯；花盆是放在業(yè)主的專有權(quán)的范圍，物業(yè)公司沒有管理義務(wù)。

(3)臺風(fēng)將花盆刮落不屬于不可抗力，因為不可抗力是指不能預(yù)見，也不能避免的事件，在木案中臺

風(fēng)來臨前是有通知的，陳軍將花盆放在屋內(nèi)等地方是完全可以避免悲劇的發(fā)生。

4.2012年4月的一天，何帆到佛山市南海區(qū)的順境花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。何帆開車到

該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經(jīng)沒有位置了，他在物業(yè)服務(wù)公司人員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。

小區(qū)是封閉式管理，進(jìn)出的外來人員和車輛都要進(jìn)行登記，何帆領(lǐng)取了停車卡，并在物業(yè)服務(wù)人員的要求

下交納了5元的停車費(fèi)。何帆離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，何帆和物業(yè)公司人員一起報了警，但車輛一

直都未找到。在此情況下何帆向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關(guān)部門并未批準(zhǔn)物業(yè)公司在此

部位停車收費(fèi)，物業(yè)公司也以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。

問題：(1)本案涉及到法律關(guān)系主要有哪些？

(2)物業(yè)公司是否有權(quán)利用小區(qū)公共部位進(jìn)行營利，為什么？

(3)在本案中物業(yè)公司以自己并無收費(fèi)資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？

答：(1)本案主要涉及到兩類法律關(guān)系：一是物業(yè)公司與車主形成的車輛保管合同關(guān)系；另一個是物

業(yè)公司與收費(fèi)主管部門形成的行政法律關(guān)系。

(2)無權(quán)，因為小區(qū)公共部位已經(jīng)攤?cè)说綐I(yè)主所購房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分

的使用權(quán)，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權(quán)使用小區(qū)公共部位進(jìn)行牟利。

(3)不能成立，因為行政法律關(guān)系和民事法律關(guān)系性質(zhì)不同，不能混淆在一起處理，有關(guān)物業(yè)公司對

車主的民事責(zé)任問題，只要運(yùn)用合同法中的相關(guān)規(guī)則即可處理。

5.劉先生購買了某小區(qū)的一套住宅，購買時地產(chǎn)開發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米，且五年不變,

并有管道煤氣、24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫進(jìn)了購房合同中。但劉先生人住2年后，非但相關(guān)的

配套設(shè)施沒有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了3元/平方米。劉先生找到理論，物業(yè)公司說“開發(fā)商說的不

算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并得到了物價部門的批準(zhǔn)。

而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。

問題：(D本案涉及到哪些法律關(guān)系？

(2)劉先生是否應(yīng)當(dāng)按照3元/平方米交納物業(yè)管理費(fèi)？

(3)劉先生應(yīng)如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

答：(1)本案涉及物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨(dú)立的民事主

體，相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任。

(2)應(yīng)當(dāng)，因為發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)服務(wù)的

委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。

(3)劉先生應(yīng)當(dāng)通過法律途徑追究開發(fā)商的違約責(zé)任。由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù)，

依據(jù)【合同法】第一百零七條規(guī)定：”當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者

賠償損失等違約責(zé)任。

6.2013年4月，某小區(qū)業(yè)主委員會與廣州天天物業(yè)服務(wù)公司簽訂合同，約定該住宅小區(qū)自2013年5

月份開始由天天物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理。2013年8月，趙先生人住該住宅小區(qū)之后，一直沒有繳納過物

業(yè)費(fèi)。當(dāng)天天物業(yè)公司催促他繳物業(yè)管理費(fèi)時，趙先生認(rèn)為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)服

務(wù)公司的管理。趙先生以拒絕承認(rèn)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會簽訂的委托服務(wù)合同為由拒絕繳納，并聲明

他將不會跟物業(yè)服務(wù)公司建立任何物業(yè)服務(wù)關(guān)系。經(jīng)業(yè)委會多次出而調(diào)解也沒有結(jié)果，最后物業(yè)服務(wù)公司

把趙先生告上了法庭，要求趙先生支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。

問題；(1)本案中物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)委托服務(wù)合同能否對趙先生發(fā)生法律效力？

為什么？

(2)如果該委托服務(wù)合同對趙先生有約束力，趙先生應(yīng)該負(fù)有哪些義務(wù)？

(3)物業(yè)公司能否通過訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益？

答：(1)該物業(yè)服務(wù)合同對趙先生產(chǎn)生法律效力。業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂服務(wù)合同對小區(qū)內(nèi)的業(yè)

主都具有約束力。除非經(jīng)過業(yè)主大會討論終止合同或合同期滿等原因出現(xiàn)方可拒交管理費(fèi)。

(2)趙先生負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的義務(wù)和職責(zé)，主要是按時交納物業(yè)管理費(fèi)和在合同約定事項范

圍內(nèi)的服從物業(yè)服務(wù)公司管理的義務(wù)。

(3)可以。

7.河北石家莊市某小區(qū)剛?cè)胱。糠謽I(yè)主就認(rèn)為小區(qū)存在著墻體滲漏、供暖不足和停車收費(fèi)過高等

問題，小區(qū)業(yè)主們多次找到管理小區(qū)的藍(lán)天物業(yè)公司及小區(qū)的開發(fā)商反映和協(xié)商未果。于是部分業(yè)主以串

聯(lián)協(xié)商、互相選舉的方式組建了臨時業(yè)主委員會。經(jīng)臨時業(yè)主委員會開會通過，決定號召全體業(yè)主拒繳物

業(yè)服務(wù)費(fèi)、解除與現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)合同。之后新物業(yè)服務(wù)公司也由臨時業(yè)主委員會以協(xié)議方式確定。業(yè)

主通過新聞媒體，使事件引起社會的關(guān)注和強(qiáng)烈反響，部分業(yè)主還圍堵了開發(fā)商的售樓處和物業(yè)管理處辦

公室。與此同時藍(lán)天物業(yè)公司以不交物業(yè)費(fèi)為理由，停掉了臨時業(yè)主委員會幾位委員家中的天然氣。

問題：(1)本案中業(yè)主的行為有哪些違法違規(guī)之處？

(2)藍(lán)天物業(yè)公司停掉業(yè)主家煤氣的行為有無問題，為什么？

(3)業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛有哪些處理方式？

答：(D①部分業(yè)主通過串聯(lián)協(xié)商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時業(yè)主委員會”不合法，

不符合【業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則】有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立程序的規(guī)定。

②業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的同時，必須按合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得無故拖

延和拒交?！芭R時業(yè)主委員會”做出集體拒交物業(yè)費(fèi)的決定不具有法律效力。

③“臨時業(yè)主委員會"以協(xié)議方式選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在程序上也不合法。

(2)物業(yè)公司的做法是不妥當(dāng)?shù)?。①業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為與業(yè)主使用燃?xì)獾男袨榉謩e屬于兩個

不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。②是否停天然氣屬于燃