實體投資風險管理教材

實體投資風險管理峨嵋半導體材料有限公司〔簡稱“峨半公司〞〕注冊資金10億元；東方電氣集團占峨半公司52%股份；峨半公司投資18.3億元用于建設多晶硅工程開篇案例：東方電氣集團折戟多晶硅工程2024年1月9日，峨半公司成立慶典大會隆重舉行東方電氣集團董事長王計說“多晶硅價格從500美元一公斤跌至20美元一公斤，我這輩子還是第一次見到一個產品如此大的價格波動多晶硅價格走勢圖2024年4月6日，擁有中國第一條多晶硅生產線的多晶硅企業(yè)——峨嵋山半導體材料有限公司位于峨嵋山的工廠，被迫停產2024年8月20日，年東方電氣集團董事長王計近日向記者透露：“多晶硅不是我們的強項，我們已經決定退出了〞投資失敗原因分析產品價格下跌存在產能利用率較低產品合格率不高本錢居高不下國內采購90%來自美國、韓國和德國未到達行業(yè)準入標準未全面通過環(huán)保驗收政府通常扮演了幫兇的較色還有哪些正在上演的悲劇本課題講授內容實體投資風險管理根底決策風險管理工程融資風險管理稅務風險管理工程投資營運風險管理道德風險管理實體投資風險管理根底一實體投資實體投資是指從事實體經濟的企業(yè)從事的投資活動，包括工程投資、股權投資以及債權投資等不涉及PE投資、VC投資二投資風險１風險風險是未來的不確定性對企業(yè)實現(xiàn)其經營目標的影響，從而導致?lián)p失發(fā)生的可能性。２風險構成要素風險因素風險事故風險損失３風險類別系統(tǒng)風險公司特有風險按照成因分類：經營風險和財務風險按照內容分類：戰(zhàn)略風險、財務風險、市場風險、運營風險、法律風險實體投資風險：決策風險、融資風險、經營風險、稅務風險、道德風險、違約風險等三風險管理１風險管理風險管理單位通過風險識別、風險衡量、風險評估和風險決策等方式，對風險實施有效控制和妥善處理損失的過程２全面風險管理⑴全面風險管理流程收集風險管理初始信息進行風險評估制定風險管理策略提出和實施風險管理解決方案風險管理的監(jiān)督與改進①收集風險管理初始信息實施主體：收集初始信息的職責分工落實到各有關職能部門和業(yè)務單位信息內容包括：戰(zhàn)略風險信息財務風險信息市場風險信息運營風險信息法律風險信息②進行風險評估實施主體：由企業(yè)組織有關職能部門和業(yè)務單位實施，也可聘請有資質、信譽好、風險管理專業(yè)能力強的中介機構協(xié)助實施風險評估三步驟風險辨識：有沒有？有哪些？風險分析：發(fā)生概率？發(fā)生條件？風險評價：影響程度？風險評估的方法定性方法：問卷調查、集體討論、專家咨詢、情景分析、政策分析、行業(yè)標桿比較、管理層訪談、由專人主持的工作訪談和調查研究定量方法：統(tǒng)計推論、計算機模擬、事件樹分析③制定風險管理策略風險躲避風險控制風險轉移風險承擔風險轉換風險對沖風險補償④提出和實施風險管理解決方案外包方案本錢效益平衡、外包工作質量、商業(yè)秘密保護內控方案建立內控崗位授權制度建立內控報告制度建立內控批準制度建立內控責任制度建立內控審計檢查制度建立內控考核評價制度建立重大風險預警制度建立健全企業(yè)法律參謀制度建立重要崗位權力制衡制度⑤風險管理的監(jiān)督與改進監(jiān)督重點重大風險、重大事件和重大決策、重要管理及業(yè)務流程為重點監(jiān)督環(huán)節(jié)對風險管理初始信息、風險評估、風險管理策略、關鍵控制活動及風險管理解決方案的實施情況監(jiān)督方法采用壓力測試、返回測試、穿行測試以及風險控制自我評估⑵風險管理組織體系及其職責①風險管理組織董事會風險管理委員會專職風險管理職能部門審計委員會和內部審計部門其他職能部門和業(yè)務單位②風險管理三道防線第一道防線：各有關職能部門和業(yè)務單位第二道防線：風險管理職能部門和董事會下設的風險管理委員會第三道防線：內部審計部門和董事會下設的審計委員會四系統(tǒng)風險管理１系統(tǒng)風險系統(tǒng)性風險是指由于全局性的共同因素引起的投資收益的不確定性，這些因素會對所有的投資收益產生影響２系統(tǒng)風險的影響因素經濟周期政治軍事政策變動通貨膨脹利率變化匯率變化３系統(tǒng)風險管理制定科學的投資原那么：能力所及、規(guī)模經濟、合理配置資源選擇恰當?shù)耐顿Y方式：直接與間接；一次與分期實施有效的投資組合決策風險管理一投資決策風險１投資決策風險定義投資決策風險是指由于企業(yè)投資決策錯誤導致投資失敗，產生投資損失的可能性２投資決策風險管理的五大節(jié)點投資方向——投什么？投資規(guī)?！抖嗌伲客顿Y方式——怎樣投？投資時機——何時投？投資區(qū)域——哪里投？二工程投資可行性研究１可行性研究的程序組建可研責任單位、確定責任人員及其職責擬定可研實施方案信息收集與數(shù)據(jù)采集擬定實施方案并進行比較分析不同方案的技術可行性分析不同方案的經濟合理性分析確定最優(yōu)方案研究實施方法形成內部研究結論并編制初步可行性研究報告外部可研論證編制最終可行性研究報告案例：希望集團的可行性研究在投資決策委員會中，劉永好有一票否決權，卻沒有一票贊成權。新希望集團內部還有一個“工程批判式論證制度〞：新希望集團如要新上一個工程，要請有關人士出面論證?！斑@種論證不是從工程的可行性說起，而要先拿工程的可否性開刀。〞而邀請企業(yè)外部人來批，如果一般人發(fā)1000元費用的話，批倒工程的人就發(fā)5000元獎金２可行性研究方法戰(zhàn)略分析：SWOT分析調查研究：地理、交通、資源、市場預測技術：趨勢分析、相關性分析模型方法：財務估算、期權模型智囊技術：專家預測工程概況市場分析與建設規(guī)模工廠技術方案企業(yè)組織和勞動定員投資估算與資金籌措可研結論與建議附件３可行性研究報告的根本內容工程背景和開展概況建設條件與廠址選擇環(huán)境保護與勞動平安工程實施進度安排財務與敏感性分析財務表單三工程投資財務可行性評價１現(xiàn)金流入量營業(yè)收入補貼收入回收固定資產殘值回收流動資金２現(xiàn)金流出量建設投資流動資金投資經營本錢營業(yè)稅金及附加維持運營投資調整所得稅=〔利潤總額+利息〕×所得稅率３現(xiàn)金凈流量所得稅前凈流量：不考慮所得稅、利息所得稅后凈流量：不考慮利息４現(xiàn)金凈流量估算⑴建設期現(xiàn)金凈流量估算＝補貼收入－建設投資－流動資金投資⑵經營期現(xiàn)金凈流量估算所得稅前凈流量＝營業(yè)收入＋補貼收入＋回收額－經營本錢－營業(yè)稅金及附加－維持運營投資＝息稅前利潤＋折舊＋攤銷－維持運營投資＋回收額所得稅后凈流量＝營業(yè)收入＋補貼收入＋回收額－經營本錢－營業(yè)稅金及附加－維持運營投資－調增所得稅＝息前稅后利潤＋折舊＋攤銷－維持運營投資＋回收額案例：現(xiàn)金流量估算案例５工程投資可行性評價指標凈現(xiàn)值——NPV——EXCEL工具內部收益率——IRR——EXCEL工具投資回收期：累計凈現(xiàn)金流量為零的年限案例：工程投資可行性評價指標計算案例四工程投資決策中的敏感性分析１產品價格變動對投資決策影響程度分析２產品銷量變動對投資決策影響程度分析３投資本錢變動對投資決策影響程度分析案例：工程投資中的敏感性分析——EXCEL運用五工程投資時機決策１期權原理⑴看漲期權例：寶鋼集團發(fā)行的寶鋼認購權證2024年8月18日起的378日后，權證持有人可以4.50元的價格，按照1：1的比例向寶鋼集團公司購置寶鋼股份的股票，2024年8月30日寶鋼股份的價格為4.14元4.50元——執(zhí)行價格①持有人在某一特定日期或該日之前的任何時間以固定價格購置特定資產的權利②看漲期權到期日價值＝到期股票價格－執(zhí)行日價格⑵看跌期權例：華潤集團發(fā)行的萬科認沽權證2024年12月5日起的9個月后，權證持有人可以3.73元的價格，按照1：1的比例向華潤集團出售萬科的股票，2024年9月4日萬科的價格為6.92元3.73元——執(zhí)行價格①持有人在某一特定日期或該日之前的任何時間以固定價格出售特定資產的權利②看跌期權到期日價值＝執(zhí)行日價格－到期股票價格２期權定價原理——風險中性原理假設：投資者的預期收益率就是無風險利率期權價值就是期權到期日價值的現(xiàn)值假設甲公司目前股價為100元，有1份以該股票為標的資產的看漲期權，執(zhí)行價格為110元，到期時間為1年，1年后股價有兩種可能性，上升40%或下降20%，無風險收益率為年8%，請計算該期權的價值？

＝×＋×8%＝×40%+〔1－〕×-20%上行概率＝46.67%期權到期日價值＝30×46.67%＋0×53.33%＝14期權價值＝14÷〔1＋8%〕＝12.96期

望報酬率上行概率股價上升百分比下行概率股價下降百分比上行概率上行概率案例：是否延遲投資時間大華公司擬投產一個新產品，預計投資需要1000萬元，每年可以穩(wěn)定地獲得凈現(xiàn)金流量105萬元，工程的資本本錢為10%，無風險收益率為5%工程凈現(xiàn)值＝105÷10%－1000＝50萬元如果新產品受市場歡送，那么每年的現(xiàn)金流量可能是131.25萬元，如果不受歡送，那么每年的凈現(xiàn)金流量為84萬元。上行工程價值＝131.25÷10%＝1312.5下行工程價值＝84÷10%＝840上行期權價值＝1312.5－1000＝312.5下行期權價值＝0報酬率＝〔本年現(xiàn)金流量＋期末價值〕÷年初投資－1上行風險報酬率＝〔131.25+1312.5〕÷1000－1＝44.38%下行風險報酬率＝〔84+840〕÷1000－1＝-7.6%5%＝×44.38%+〔1－〕×-7.6%上行概率上行概率上行概率＝24.24%期權到期日價值＝312.5×24.24%＋0×75.76%＝75.75期權價值＝75.75÷1.05＝72.14請問是否應該等待一年后投資？六合作投資決策中的三大風險管理１工程合作方式公司合作資金或者技術合作２合作投資分配方式按投資比例分配按固定金額分配３合作投資稅務風險〔一〕重要工程分析

１貨幣資金流動性最強的資產！用途最廣泛的資產！公認最優(yōu)質的資產！俗稱為企業(yè)的血液！

貴州茅臺的貨幣資金單位：億元擁有優(yōu)良的資產年度2012201120102009貨幣資金22118312997資產總額450349256198比重49%52%50%49%七財務分析在實體投資價值評價中的運用２財務費用的分析財務費用為負數(shù)的分析：通常都是非常優(yōu)秀的公司；現(xiàn)金流非常充足；不合理地募集資金案例一：20072008200920102011格力電器-974－8450-9700-30897-42571貴州茅臺-4474-10250-13364-17658-35075案例二：不合理的募集資金九安醫(yī)療康芝藥業(yè)寶德股份中青寶朗科科技財務費用-1473-3110-610-1489-1082凈利潤208028281018541219３預收賬款不用付現(xiàn)的負債！強勢企業(yè)的負債！越多越好的負債！

貴州茅臺的預收賬款單位：億元擁有良好的市場年度2012201120102009預收賬款51706335營業(yè)收入26518411697凈利潤133885143４無形資產科技是第一生產力！企業(yè)盈利能力最強的資產！一流企業(yè)搞研發(fā)，二流企業(yè)搞生產！

東方電氣的無形資產單位：元擁有核心競爭力項目年初金額年末金額賬面價值975,603,072991,153,406軟件11,038,86433,194,981土地使用權844,809,253844,676,960專利權1,694,1687,622,328非專利技術118,060,787105,659,137

東方電氣的研發(fā)費用單位：億元項目20112010

研究與開發(fā)費用12.019.77

職工薪酬8.678.51………………

管理費用合計33.9830.82５毛利率利潤的源泉！利潤表的核心指標！

貴州茅臺的毛利單位：億元擁有平安的毛利年度2012201120102009毛利率92.97%91.57%90.94%90.16%毛利額188.27123.32105.8087.19凈利潤133.0887.6350.5143.12６經營活動現(xiàn)金流量賺錢比盈利更重要！盈利不賺錢即為虛盈實虧！優(yōu)秀的企業(yè)賺錢高于盈利！

青島海爾的現(xiàn)金流量單位：億元擁有優(yōu)質的利潤2009201020112012營業(yè)利潤11.4922.426.932.6經營NCF46.2659.5762.0755.2７所有者權益結構所有者權益：股東投入與留存收益股東投入：實收資本和資本公積留存收益：盈余公積和未分配利潤優(yōu)秀企業(yè)：低股東投入，高留存收益、高分配帶來豐厚的回報貴州茅臺與南紡股份單位：億元2024年貴州茅臺分配現(xiàn)金股利約67億元！摘至各自公司的2024年年度報告公司貴州茅臺南紡股份實收資本102.58資本公積142.27盈余公積301.06未分配利潤287-2.98股東權益3412.93８職工薪酬長期高薪，必然優(yōu)秀！職工收入與公司盈利對等！貴州茅臺的人均職工薪酬提供優(yōu)厚的薪酬年度2012201120102009職工人數(shù)1371711456100629149實際支付（億元）30.8221.8018.7812.20人均薪酬（萬元）22.4719.0318.6613.33１償債能力指標資產負債率＝×100%流動比率＝〔二〕重要指標分析銷售毛利率＝凈資產收益率＝２盈利能力指標存貨周轉率＝或＝應收賬款周轉率＝３資產管理能力指標銷售增長率＝×100%凈利潤增長率＝

×100%４開展能力指標八實表達金流量法在投資標的價值評價中的運用１實表達金流量的含義實表達金流量是經營現(xiàn)金凈流量扣除資本支出后的剩余局部。它是企業(yè)在滿足經營活動和資本支出后，可以支付給債權人和股東的現(xiàn)金流量。實表達金流量＝經營現(xiàn)金凈流量－資本支出２實表達金流量的估算實表達金流量＝經營現(xiàn)金凈流量－資本支出＝〔息前稅后利潤＋折舊〕－〔凈經營營運資本增加＋凈經營長期資本增加＋折舊〕＝息前稅后利潤－經營資產凈投資３標的企業(yè)價值計算〔1〕永續(xù)增長模型實體價值＝下期實表達金流量/(加權平均資本本錢－永續(xù)增長率)〔2〕兩階段模型實體價值＝預測期實表達金流量現(xiàn)值＋后續(xù)期價值的現(xiàn)值設預測期為n，那么：實體價值＝＋案例：實表達金流量法下企業(yè)價值評價工程融資風險管理１工程融資風險概述⑴工程融資風險定義工程融資風險是指在工程融資過程中出現(xiàn)的不確定因素，導致工程資金短缺或不能歸還到期資金的可能性。⑵工程融資風險影響因素信用風險完工風險生產風險市場風險金融風險政治風險環(huán)境保護風險二工程融資中非法集資風險分析與防范１非法集資的界定非法集資是指單位或者個人未依照法定程序經有關部門批準，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權憑證的方式向社會公眾籌集資金，并承諾在一定期限內以貨幣、實物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為。?關于進一步打擊非法集資等活動的通知?〔銀發(fā)[1999]289號〕２非法集資的特點未經有關部門依法批準承諾在一定期限內給出資人還本付息，還本付息的形式多樣向社會不特定的對象籌集資金以合法形式掩蓋其非法集資的實質３非法集資風險的躲避簽訂合同資金用途確實用在生產經營上在特定時間內集資集資金額在確定范圍內集資對象在確定范圍內案例：吳英非法集資案例分析三工程融資方案設計１資金用途２融資規(guī)模⑴需要考慮的因素：投資規(guī)模、資金性質等⑵定性分析法：專家測算法⑶定量分析法：工程流量測算法３資金本錢分析⑴資金使用本錢：利息、股息、紅利等⑵籌資費用：律師費、資信評估費、公證費、發(fā)行手續(xù)費、擔保費、承諾費、銀團貸款管理費等４融資渠道⑴國家財政資金：如財政撥款、減免稅款⑵居民個人資金：民間資金⑶銀行信貸資金⑷其他金融機構資金⑸其他企事業(yè)資金⑹企業(yè)自留〔內部〕資金⑺外商投資資金５融資方式⑴吸收直接投資

⑵發(fā)行股票⑶利用留存收益⑷向銀行等金融機構借款⑸發(fā)行普通債券⑹利用商業(yè)信用⑺融資租賃⑻杠桿收購⑼其他：可轉換債券、BOT等６資金結構分析工程資本金與負債融資比例資本金結構債務資金結構三工程融資風險管理中財務杠桿的運用技巧１財務杠桿作用演示①有關計算如下：

EBIT＝20EPS＝(20-8)(1-50%)/1＝6EBIT↗20%EPS＝(24-8)(1-50%)/1＝8↗33.3%EBIT↘20%EPS＝(16-8)(1-50%)/1＝4↘33.3%某企業(yè)現(xiàn)有資金200萬元，其中普通股1萬股，每股面值100元；銀行借款100萬元，年利息為8％，EBIT為20萬元，所得稅率為50%

②假設利率提高到10%，重復上述①計算EBIT＝20EPS＝(20-10)(1-50%)/1＝5EBIT↗20%EPS＝(24-10)(1-50%)/1＝7↗40%EBIT↘20%EPS＝(16-10)(1-50%)/1＝3↘40%③假設上述負債無利息，重復上述①計算EBIT＝20EPS＝(20-0)(1-50%)/1＝10EBIT↗20%EPS＝(24-0)(1-50%)/1＝12↗20%EBIT↘20%EPS＝(16-0)(1-50%)/1＝8↘20%２財務杠桿及運用⑴財務杠桿的定義：EBIT較小變動引起EPS較大變動的效應⑵財務杠桿存在的前提：由于利息、融資租賃租金的存在⑶財務杠桿的計量：財務杠桿系數(shù)，即EPS變動相對于EBIT變動的倍數(shù)⑷財務杠桿與財務風險：利息和融資租賃租金越大，財務杠桿系數(shù)越大，財務風險就越大實體投資稅務風險管理一債權投資稅務風險管理１營業(yè)稅涉稅風險管理⑴非關聯(lián)方無息借款的處理?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第三條規(guī)定：“條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規(guī)定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。〞⑵集團公司向子公司收取的利息營業(yè)稅處理〔財稅[2000]7號〕規(guī)定：“為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位〔以下簡稱統(tǒng)借方〕向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位〔包括獨立核算單位和非獨立核算單位〕，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅。統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否那么，將視為具有從事貸款業(yè)務的性質，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅〞２所得稅涉稅風險管理⑴子公司向集團公司支付的利息所得稅稅前扣除處理財稅〔2024〕121號一、在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的局部，準予扣除，超過的局部不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。

企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為：

〔一〕金融企業(yè)，為5：1；

〔二〕其他企業(yè)，為2：1。二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原那么的；或者該企業(yè)的實際稅負不高于境內關聯(lián)方的，其實際支付給境內關聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。國稅發(fā)[2024]2號不得扣除利息支出=年度實際支付的全部關聯(lián)方利息×(1-標準比例/關聯(lián)債資比例)關聯(lián)債資比例＝年度各月平均關聯(lián)債權投資之和/年度各月平均權益投資之和

各月平均關聯(lián)債權投資＝(關聯(lián)債權投資月初賬面余額+月末賬面余額)/2

各月平均權益投資＝(權益投資月初賬面余額+月末賬面余額)/2利息支出包括直接或間接關聯(lián)債權投資實際支付的利息、擔保費、抵押費和其他具有利息性質的費用關聯(lián)債資比例是指根據(jù)所得稅法第四十六條及所得稅法實施條例第一百一十九的規(guī)定，企業(yè)從其全部關聯(lián)方接受的債權性投資(以下簡稱關聯(lián)債權投資)占企業(yè)接受的權益性投資(以下簡稱權益投資)的比例，關聯(lián)債權投資包括關聯(lián)方以各種形式提供擔保的債權性投資。

權益投資為企業(yè)資產負債表所列示的所有者權益金額。如果所有者權益小于實收資本(股本)與資本公積之和，那么權益投資為實收資本(股本)與資本公積之和；如果實收資本(股本)與資本公積之和小于實收資本(股本)金額，那么權益投資為實收資本(股本)金額。⑵企業(yè)借款給股東的個人所得稅處理財稅[2024]158號二、關于個人投資者從其投資的企業(yè)〔個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外〕借款長期不還的處理問題納稅年度內個人投資者從其投資企業(yè)〔個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外〕借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產經營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得〞工程計征個人所得稅。⑶應收及預付賬款壞賬損失稅前扣除的處理(國家稅務總局公告2024年第25號〕第二十二條規(guī)定：“企業(yè)應收及預付款項壞賬損失應依據(jù)以下相關證據(jù)材料確認：〔一〕相關事項合同、協(xié)議或說明；〔二〕屬于債務人破產清算的，應有人民法院的破產、清算公告；〔三〕屬于訴訟案件的，應出具人民法院的判決書或裁決書或仲裁機構的仲裁書，或者被法院裁定終〔中〕止執(zhí)行的法律文書；〔四〕屬于債務人停止營業(yè)的，應有工商部門注銷、撤消營業(yè)執(zhí)照證明；〔五〕屬于債務人死亡、失蹤的，應有公安機關等有關部門對債務人個人的死亡、失蹤證明；〔六〕屬于債務重組的，應有債務重組協(xié)議及其債務人重組收益納稅情況說明；〔七〕屬于自然災害、戰(zhàn)爭等不可抗力而無法收回的，應有債務人受災情況說明以及放棄債權申明〞第二十三條規(guī)定：“企業(yè)逾期三年以上的應收款項在會計上已作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應說明情況，并出具專項報告〞。第二十四條規(guī)定：“企業(yè)逾期一年以上，單筆數(shù)額不超過五萬或者不超過企業(yè)年度收入總額萬分之一的應收款項，會計上已經作為損失處理的，可以作為壞賬損失，但應說明情況，并出具專項報告〞二不動產投資涉稅風險管理１不動產投資城鎮(zhèn)土地使用稅涉稅風險管理⑴城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生與截止時間判定財稅〔2024〕186號規(guī)定，對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務發(fā)生時間，由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。是否取得?土地使用證?或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發(fā)生時間的依據(jù)。⑵關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題財稅[2024]128號：第四條就地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題明確如下，并自2024年12月1日起執(zhí)行：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。⑶關于安置殘疾人就業(yè)單位的城鎮(zhèn)土地使用稅問題財稅[2024]121號第一條規(guī)定，對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%〔含25%〕且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人〔含10人〕的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅２不動產投資營業(yè)稅涉稅風險處理⑴自建房產的營業(yè)稅處理?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第五條規(guī)定，納稅人有以下情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：“單位或者個人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為〞⑵銷售自建房產的營業(yè)稅處理對單位銷售自建房屋，如果房屋是由本單位所屬施工隊伍建造的，應在征收“銷售不動產〞營業(yè)稅的同時征收“建筑業(yè)〞營業(yè)稅；如果房屋是由其他單位或個人施工建造的，只征收“銷售不動產〞營業(yè)稅，不征收“建筑業(yè)〞營業(yè)稅⑶“甲供材〞的營業(yè)稅處理?實施細那么?第十六條除本細那么第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務〔不含裝飾勞務〕的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。如果合同約定甲供材的營業(yè)稅由甲方承擔，雙方該如何在合同里約定相關事宜？例如，甲供材料為500萬元，應納營業(yè)稅為15萬元(500×3％)(暫未考慮城建稅和教育費附加)，那么應由施工單位補開發(fā)票154639.18元[150000／(1－3％)]，這樣，發(fā)包方向施工單位再支付工程價款154639.18元。施工單位再向稅務機關申報營業(yè)稅＝(5000000＋154639.18)×3％＝154639.18(元)施工單位收到的款項，全部用來繳納營業(yè)稅３不動產投資契稅涉稅風險管理中華人民共和國契稅暫行條例：在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅財稅〔2024〕4號：國有、集體企業(yè)整體出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照?中華人民共和國勞動法?等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂效勞年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂效勞年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。企業(yè)依照有關法律、法規(guī)規(guī)定實施破產，債權人〔包括破產企業(yè)職工〕承受破產企業(yè)抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產企業(yè)土地、房屋權屬，凡按照?中華人民共和國勞動法?等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，與原企業(yè)全部職工簽訂效勞年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業(yè)超過30%的職工簽訂效勞年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅４不動產投資房產稅涉稅風險管理⑴土地價值單獨記賬繳納房產稅的處理財稅[2024]121號文件規(guī)定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的本錢費用等。宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。〞⑵房屋附屬設備和配套設施的房產稅處理國稅發(fā)[2024]173號規(guī)定：〔1〕為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，自2024年1月1日起都應計入房產原值，計征房產稅?！?〕對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。⑶具備房屋功能的地下建筑的房產稅處理財稅[2024]181號：一、凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：

1．工業(yè)用途房產，以房屋原價的50-60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1－〔10%-30%)]×1.2％。2．商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1－〔10%-30%〕]×1.2％。3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下局部等，應將地下局部與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。⑷新辦企業(yè)籌建期繳納房產稅的處理財稅地字[1986]8號文件規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租，出借的新建房屋，應按規(guī)定征收房產稅。〞５不動產投資所得稅涉稅風險管理⑴自行建造的固定資產計稅根底確實定自行建造的固定資產，以竣工結算前發(fā)生的支出為計稅根底⑵不動產投資借款利息的處理問題?企業(yè)所得稅法?第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。企業(yè)為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能到達預定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的本錢，并依照本條例的規(guī)定扣除。⑶不動產投資暫估轉固的所得稅處理?國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法假設干稅收問題的通知?〔國稅函[2024]79號〕第五條規(guī)定：“企業(yè)固定資產投入使用后，由于工程款項尚未結清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產計稅根底計提折舊，待發(fā)票取得后進行調整。但該項調整應在固定資產投入使用后12個月內進行。〞⑷固定資產改擴建的涉稅風險國家稅務總局公告2024年第34號企業(yè)對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅本錢，并在該固定資產投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計提折舊。如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產的改擴建支出，并入該固定資產計稅根底，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊?企業(yè)所得稅法?第十三條規(guī)定：在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的以下支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：〔一〕已足額提取折舊的固定資產的改建支出；〔二〕租入固定資產的改建支出；〔三〕固定資產的大修理支出；〔四〕其他應當作為長期待攤費用的支出三企業(yè)并購稅務風險管理——財稅2024--59１控股合并的財稅處理⑴一般重組被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。收購方取得股權或資產的計稅根底應以公允價值為根底確定。被收購企業(yè)的相關所得稅事項原那么上保持不變⑵特殊重組被收購企業(yè)的股東取得收購企業(yè)股權的計稅根底，以被收購股權的原有計稅根底確定。收購企業(yè)取得被收購企業(yè)股權的計稅根底，以被收購股權的原有計稅根底確定。收購企業(yè)、被收購企業(yè)的原有各項資產和負債的計稅根底和其他相關所得稅事項保持不變。２吸收合并的財稅處理⑴一般重組合并企業(yè)應按公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產和負債的計稅根底。被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理。被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結轉彌補⑵特殊重組合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產和負債的計稅根底，以被合并企業(yè)的原有計稅根底確定。被合并企業(yè)合并前的相關所得稅事項由合并企業(yè)承繼?？捎珊喜⑵髽I(yè)彌補的被合并企業(yè)虧損的限額=被合并企業(yè)凈資產公允價值×截至合